 도쿄는 어떻게 도시의 미래를 만드는가 : 도쿄의 공간에서 서울의 미래를 갈망하다 *출판사에서 도서를 제공받아 작성한 서평입니다. 영등포 타임스퀘어 앞 알라딘 영등포점을 방문할 일이 있었다. 건물 위치는 제대로 찾았는데 도무지 서점 입구를 못 찾겠다. 건물 외부에도 서점가는 동선은 보이지 않았고 표지판도 부실했다. 건물 내부는 대부분 공실이 발생하여. 도로 면에 접한 몇몇 상점을 제외하고는 쓰레기장이 되어가고 있었고, 에스컬레이터는 가동을 멈춘 지 오래되어 거미줄이 출입을 차단하는 흉물스러운 모습이었다. 간신히 엘리베이터로 지하로 내려가니, 애시당초 알라딘 서점의 주출입구는 영등포 지하상가였고 지상층과는 별개의 공간으로 구획이 나누어져 있어 고객들에게 언잖은 풍경을 보여줄 필요가 없었다. 코로나 이후 자영업이 급속히 무너지고, 온라인 몰의 승승장구가 이어지며 대한민국 도심 여기 저기에 빈자리가 늘어나고 있다. 잘 나가던 상권 자체가 무너지는가 하면, 젊은 층에 인기를 누리던 대형 쇼핑구역이 퇴물이 되어가고 있다. 유튜브 방문기를 살펴보면 익숙한 이름들이 등장한다. 동대문 밀리오레, 일산 웨스턴 돔, 라페스타, 그리고 영등포, 명동, 가로수길. 한 때 잘 나가던 상점가는 시대에 밀려 - 질병에 밀려 - 관심에서 벗어났고 공실율이 50%를 넘어 70%를 육박하는 지역역도 꽤 많다고 한다. 문제는 더이상 해결책을 찾을 가능성조차 희박해지고 있다는 점이다. 오프라인 공간은 더이상 상품을 판매하고 서비스를 제공하는 역할을 하고 있지 못하다. 새로운 모색이 필요하다, 라고 단정 지을 수 있을까? 오프라인이 질질 끌려가는 모양새를 보인다고 이대로 주저 앉을 수는 없다. 또 그래서도 안된다. 온라인의 효율성과 편리함이 유통의 근간을 뒤바꾸어 놓았지만 사람들은 여전히 오프라인의 세계에서 발을 붙이고 살아가고 있고, 앞으로도 그럴 것이기 때문이다. 일본의 명동 같은 지역이 ‘니혼바시’다. 관광가이드를 펼쳐 보면 2박 3일 무조건 방문해야 할 코스에는 빠지지만, 한 번쯤 들리면 좋은 장소 목록에는 등장하는 지역이다. 지난 3월 이 지역에 방문한 이유는 몇 군데 유명한 고상점을 살펴보고 싶었기 있기 때문이었다. 300년 동안 이쑤시개를 만드는 장인의 숨결을 느낄 수 있는 “사루야”나 가다랑어 포로 유명한 “닌벤”에서 사진 한 컷씩 찍었는데, 여기서 마주친 의외의 풍경은 “닌벤”의 경우 오래된 건물이 아닌 최신식 쇼핑센터에 둥지를 틀고 있다는 사실이었다. 아마도 지역이 새롭게 개발되면서 지역 명소들을 내쫓지 않고 오히려 지역의 명물로 유치하여 과거와 현재, 그리고 미래가 공존하는 공간을 만들고자 하는 전략이 아닐까 싶었다. 동네가 인기를 끌면 바로 임대료가 치솟고, 지역 명물들을 밖으로 쫓겨나고 그 자리는 임대료를 감당할 수 있는 프랜차이즈나 플래그 십이 들어서며 다시 쇠퇴의 길을 걷게 되는 “젠트리피케이션”의 어두운 굴레를 벗어 던질 수 있는 힌트가 여기에 숨어있지 않을까 싶었다. 물론 오프라인의 가치를 소비자와 공유하며 방문의 이유를 존재만으로도 부여한다.  도쿄는 서울 보다 훨씬 일찍 근대화가 되었지만 탐욕으로 채워지며 도쿄 대공습의 시원한 초기화 과정을 겪었다. 왜 미국이 리틀보이를 도쿄에 떨어뜨리지 않았냐고 묻는다면 이미 콩가루가 되었기 때문이라고 답할 수 있다. 다만 그 와중에 살아남은 도시를 재건하였고 세계 2위 경제대국 다운 복원력으로 80 90년대 전성기를 누릴 수 있었다. 하지만 고도 성장기를 지나면서 다시 도시는 노후화되었고 공간 재개발의 필요성이 대두된다.여기에 미래를 내다보는 혜안과 욕심이 얽히며 공간은 새로운 형태를 띄기 시작했고 책에 소개되는 부동산 기업들의 혁신은 모습을 드러내게 된다.광범위한 지역의 재개발을 목표로 하며 우리나라와는 다른 접근법을 사용한다. 단순히 건물 한 채나 타운의 재단장이 아닌 “에리어 개발”이라는 넓은 지역을 거주 그리고 생산과 소비가 적절히 배치되어 어우러지는 살아있는 도시의 기능을 부여하는 개념이다. 물론 지역별로 각 파트별 요소의 밸런스는 차이가 난다. 어떤 지역은 오피스 쪽에 집중을 하고, 다른 에리어는 상업과 유통을 중심이 두는 형태다.  여기서 한국과의 차이점이 드러난다.복잡한 지분관계의 정리는 그렇다 쳐도 개발의 접근방식이 우리나라는 협소한 지역의 한계를 가지거나 주택에 몰입되는 방식을 택한다. 워낙 서울 집값이 높아 돈 되는 건축이라 치부하기에는 도쿄 집값을 생각해보면 핑계거리에 불과하다. 아파트 재건축에 제약이 생기니 이번에는 주상복합이라는 형태로 부동산 개발을 하게 되는데 해당 건물의 상업 시설 면적을 넓혀야 시공사업자는 수익성이 나니 주변 여건을 생각하지 않고 공간만 확보하지만 경기가 하강 곡선일 때는 공실로 도배된다.비어 있는 곳은 항상 불안이 엄습한다. 아파트 입주가 끝났어도 입점하지 않은 상가가 1층에 즐비하다면 해당 건물은 물론 동네 전체의 분위기도 가라앉게 된다. 실제 거주자들의 생각과 필요한 공간에 대한 고민, 그리고 완공 이후 그 안에서 사람들은 어떤 연결성을 갖고 부족한 부분을 채워 나갈까 같은 심층적인 고민이 필요한 이유이고, 이 부분에서 일본과 우리의 격차는 벌어졌다. 그리고 이는 해당 공간의 자본 측면인 리츠 비즈니스의 고도화에도 차이를 보이는 결과를 맞게 된다. 당장 일본 여행 가이드만 봐도 일본 주요 부동산 기업들이 새롭게 재개발하며 만들어 놓은 미드타운이나 힐 같은 브랜드 지역이 각 자 고유의 색을 가지고 거대한 에리어를 지배하고 관광객들에게는 방문의 이유를 명확히 제시하는 모습을 볼 수 있다. 유명한 미술관의 작품을 연계하거나 인근 공원과의 연계를 통한 자연을 강조한 지역 등 나름대로 명확한 컨셉을 제시하게 되니 일상을 지내는 거주민이나 직장인은 물론 관광객에게도 볼거리와 먹거리 그리고 머물 수 있는 이유를 선명하게 주장할 수 있게 된다. 책 후반부에 소개된 숨어있는 F&B 식당들의 사례에서는 프랜차이즈로 도배된 국내 음식점 문화와 또다른 모습도 엿볼 수 있고 이런 컨텐츠의 강력함이 그들이 마지못해 지켜야 했던 가업의 승계나 장인정신이 비록 시대정신과는 벗어난 현대의 상황임에도 특정 분야에서 아직 빛을 발하고 있는 긍정적인 면을 확인할 수 있었다. 시즌때마다 반복되는 명소의 바가지나, 질에 비하여 비싼 가격, 그리고 임대료 문제로 지역의 명소가 뻔한 테넌트로 채워지는 답답한 서울의 미래상을 다듬어보기 시작해야 하는 이유는 우리보다 먼저 번영을 이루고 몰락의 길을 걸을 뻔했던 도쿄의 현재 모습을 비교 해봄으로 명확해진다 할 수 있다. 도시는 자체로서 존재하는 것이 아니라 그 공간을 채우는 사람들에게 얼마나 영감을 주고 소통이 가능한 연결을 제공하느냐가 한 발 더 도약할 수 있는 기회를 갖게 해준다는 인사이트를 얻을 수 있었다. 부동산 개발에 좀 더 담대하고 거대한 생각이 결국 개발 주체에게도 지속적인 수익을 담보한다는 점도 깨달을 수 있었다. 몇 십 년 동안 천천히 개발되었다는 다이칸야마의 상업지구를 한번쯤 벤치마킹해야 하지 않을까?  |
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* 출판사에서 보내준 책을 읽고 서평을 썼습니다. 일본의 고도 성장기에 도쿄는 아시아 뿐만 아니라 세계의 주요 도시로 빠르게 발전하였습니다. 마치 미래 도시를 연상케하는 다양한 건축물이 들어섰고, 도쿄에서 유행하는 문화나 패션 등은 금방 서울 및 다른 아시아 도시들로 퍼져나갔네요. 버블이 붕괴하면서 일본은 잃어버린 30년을 보내야 했는데 이제는 과거의 향수를 느끼러 도쿄에 여행간다고 하는 사람들도 있을 정도입니다. 최근에는 도쿄의 스카이라인이 바뀌고 있습니다. 경제가 조금씩 살아나고 있는데 그 중심에 있는 도쿄는 어떻게 변화하고 있을까요. '도쿄는 어떻게 도시의 미래를 만드는가' 에서는 도쿄의 도시 발전에 대해 설명하고 있습니다. 도쿄에서 새롭게 관심을 받고 있는 곳은 아자부다이힐스라고 합니다. 우리나라에도 '~힐스' 라고 이름이 붙은 건물들이 있는데 단순히 아파트 브랜드명입니다. 일본에서는 모리빌딩이 도쿄를 개발하면서 각기 다른 개성을 갖춘 '~힐스' 시리즈를 만들기 시작하였습니다. 보통 부동산 개발에서는 땅을 사고 건물을 올리면 끝나지만 모리빌딩에서는 빈 터 외에 주변의 땅도 주민들을 설득해 구입하면서 하나의 새로운 공간을 만들어 내었네요. 비싸게 사줄테니 땅을 팔아라가 아니라 어떤 계획을 가지고 있는지 자세히 설명하면서 주민들의 마음을 움직였습니다. 개발 이후에도 끊임없이 관리를 하고 있네요. 그 결과 우자부다이힐스, 아크힐스, 롯폰기힐스, 오모테산도힐스 등은 외국인들도 많이 찾는 관광지가 되었습니다. 각각의 힐스에서 취향에 따라 다양한 재미를 느낄 수 있다보니 사람들도 모여들고 주변 상권도 살아난게 아닐까요. 도시에는 사람들이 거주하는 주거 지역도 있고, 공장이나 상업 시설이 모여있는 산업 지역도 있습니다. 각 지역은 확연히 구분되는데 이 책에서는 '놀일터' 라는 표현으로 일을 하는 곳 역시 재미를 얻을 수 있어야 한다고 말합니다. 그런 점에서 요코초는 단순히 술을 먹고 마시는 공간이 아닙니다. 그냥 술집들이 모여있는 곳이라고 생각할 수 있지만 요코초에서는 사람들이 자연스럽게 옆 테이블과 대화를 나눌 수 있습니다. 자유롭게 놀면서 일하는 공간이 만들어지면서 구글 등 글로벌 IT 기업 외에 크고 작은 일본의 IT 기업들도 모여들면서 발전을 이끌고 있네요. 일하는 환경도 재미있어야 생산성이 높아진다는 것을 잘 보여주는 사례네요. 일본은 과거부터 전국에 촘촘하게 철도망을 깔았고 세계 최초로 초고속 열차를 상용화하였습니다. 그러면서 역을 중심으로 주변 지역이 발전하였는데 시간이 지나면서 시설의 노후화 문제가 나타나기 시작하였네요. 그래서 재개발 사업도 활발이 진행되고 있는데 그냥 기존 건물을 헐고 새로운 건물을 올리는 것이 아닙니다. 주변을 어떻게 개발할 것인지 충분한 논의를 하면서 목적과 방향을 정하네요. 오츠카역은 개발의 컨셉을 '거리의 온도를 올리' 는 것으로 잡았습니다. 도시형 호텔, 노렌가이, 차세대 아파트, 스포츠 및 엔터테인먼트 시설을 갖춘 건물 등으로 오츠카 에이리어가 만들어졌고, 오츠카 주변을 달리는 도쿄에서 유일하게 남은 노면전차는 동네를 더 매력적으로 만들었습니다. 이런 컨셉이 있었기에 난개발이 아니라 많은 사람들이 찾고 머무르면서 사람들의 온기로 넘치는 공간이 될 수 있었던것 같아요. 우리나라에서는 상업 시설 자리에도 건물을 허물고 오피스텔을 짓는 등 빈 틈만 있으면 아파트와 같은 거주 시설을 올리고 있습니다. 도시 계획에 대한 철학이 없다면 외부 사람들이 찾지 않은 특색 없는 도시가 될텐데 도쿄의 사례는 시사하는 점이 많은것 같아요. 도시 개발에 대한 상세한 내용을 읽어볼 수 있어서 도움이 되었습니다.    #부동산 #임장 #도시개발 #부동산트렌드 #도쿄는어떻게도시의미래를 만드는가
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출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다 일본의 도쿄는 1400만명 이상이 살고 있고, 도쿄타워, 스카이트리 등의 타워와 높은 빌딩들이 있는 세계적으로 유명한 도시이다. 개인적으로 도쿄는 현 상태를 유지하며 미래에도 같은 모습일 것이라 생각했는데, 그것은 나의 너무 짧은 생각이었다. 얼마전 새롭게 선보인 아자부다이힐스는 지금도 도쿄는 발전하고 있다는 것을 실제로 보여주고 있다. 현대인들의 라이프스타일에 맞춰 상업시설, 사무공간, 문화시설, 주거시설 등 다양한 시설들이 이 한 곳에 모여있다. 그렇다면 다른 일본 지역은 어떤 모습을 추구하고 있을까? 서울프라퍼티인사이트 플랫폼 마케팅팀이 직접 도쿄 임장을 통해 도쿄의 공간활용과 변화를 담은 '도쿄는 어떻게 도시의 미래를 만드는가'에서 도쿄의 미래의 모습을 엿볼 수 있다.  아자부다이힐스를 지은 모리빌딩 컴퍼니는 아자부다이힐스 뿐만 아니라 롯폰기힐스, 오모테산도힐스, 아크힐스 등 '힐스 시리즈'를 통해 세세하고 완벽하게 설계된 컨셉과 뛰어난 매니지먼트를 보여주고 있다. 대부분의 지역이 모두 도쿄의 랜드마크가 되었고, 많은 사람들이 선호하고 방문하는 지역이 되었다. 또다른 부동산 회사 미쓰이부동산이 조성산 '미드타운'은 힐스시리즈와는 다른 분위기로 편안하고 안정적인 느낌을 주고 실제로ㅗ도 운영하면서 꾸준한 수익을 발생시키고 하나의 브랜드로서 힘을 갖도록 하는 에리어 매니지먼트의 개발을 진행하고 있다고 한다. 도쿄역 인근의 고층 빌딩이 자리잡고 잇는 마루노우치 지역을 개발한 마루노우치지쇼는 1890년대부터 해당 지역을 개발하기 시작해서 일본의 고도 성장기인 1950년대 이후 성황을 이뤘으나, 1990년대 이후 버블경제 붕괴에 따른 쇠퇴로 위기감을 느끼고 있었다고 한다. 이에 전체를 바꾸는 대신 건물 하나하나씩 단계적으로 재건축 하는 전략을 통해 공간 활성화와 주말 방문객을 높이는 방법으로 현재의 모습을 갖추게 되었다고 한다. 이 책을 읽으면서 단순히 건축하고 매매하는 단계를 벗어나 도시와 빌딩을 한단계 업그레이드하는 디벨롭을 통해 도쿄의 문화와 라이프 스타일을 보여주는 도쿄의 현재의 모습을 보면서, 아파트만이 계속 들어서고 있는 서울은 과연 어떤 방향으로 발전해야 하는지 생각하는 시간이 되었다. 부동산을 중요시하는 우리나라 사람들에게 도시의 자산을 더욱 높일 수 있는 방법이 자신의 부동산을 단순히 높이는 방법을 벗어나 타운 매니지먼트, 에리어 매니지먼트가 본격적으로 이뤄져야 도시도 발전하고 부동산의 가치도 높아진다고 생각해본다.출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다 #부동산 #임장 #도시개발 #부동산트렌드 #도쿄는어떻게도시의미래를만드는가 #시티폴리오 |
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*출판사를 통해 도서를 지원받아 작성한 리뷰입니다.  부동산 관련 이야기를 할때마다 단편적인 지식과 편향의 오류에 빠져있는 것이 바로 ‘일본 부동산’에 대한 것입니다. 그리고 이와 관련 유튜브와 어쭙잖은 자료들을 보면 버블 붕괴이후 일본 부동산은 쇠퇴를 했고, 상업지구는 공실, 빈집이 너무 많아서 한국은 이러한 일본을 따라갈것이라는 무식하면서 비상식적인 논리입니다. 그.러.나 일본 그리고 도쿄는 굉장히 큰 메가시티이며 그 일본의 중심이라 할 수 있는 도쿄 3구 미나토구, 주오구, 치요다구의 부동산은 이미 2023년부터 전고점을 돌파하기 시작했고, 지금은 일본을 너머 해외 외국인들이 가장 살고 싶어하는 도시가 되어가고 있습니다. 그리고 저는 앞으로의 한국도 이 도쿄 3구를 따라 철저히 이원화 될거라 생각합니다. 도쿄 3구뿐만이 아니라 ‘도심으로서의 매력’이 넘치는 도쿄와 일본 도시개발의 핵심 원인이 무엇인지 살펴본 서적이 바로 ＜도쿄는 어떻게 도시의 미래를 바꾸는가＞입니다.  도심지가 매력적이 되려면 중요한것이 여러가지가 있습니다. 그 중 무엇보다 최우선 적인 것은 바로 ‘양질의 일자리’입니다. 이에 따라 좋은 일자리를 가진 도심지역은 장기적으로 지가 상승의 요인이 높아집니다. 하지만 양질의 일자리는 상승의 여력이 되지만, 상승분을 유지하거나, 장기적인 관심에서 ‘살고 싶은 매력’을 주는 도심은 ‘운영’이 중요합니다. 본서는 이러한 운영에 있어 일본의 대표적인 운영회사인 모리빌딩, 미쓰이 부동산, 그리고 역 주변 자산들을 다루고 있는 다양한 에리어 매니지먼트에 대한 사례들을 보고 단순히 사는 사람들을 위한 도쿄의 도심보다 살고 싶어 하는 도심이 무엇인지를 깊이있게 파고들며 ‘지속가능한 자산으로서’의 부동산과 ‘브랜드 자산’으로서의 부동산 그리고 ‘라이프스타일’의 매력을 가진 부동산을 얘기합니다. 본서의 가장 큰 매력은 서두에 있는 탄탄한 저술 원칙과 관점에 따른것입니다. 도쿄의 미나토구를 대표하는 것은 아크힐스부터 최근의 아자부다이힐스로 전세계 관광객과 근로자를 끌어보이는 모리빌딩의 부동산입니다. 이들은 ‘글로벌 메가시티’로서의 아시아를 대표하는 첨단, 그리고 편리하면서도 글로벌 네트워크를 형성할 수 있는 도쿄의 매력을 만들어가는데 중점을 두며 이를 위해 힐스 시리즈의 모든 것을 스스로 운영을 합니다. 한편 니혼바시 인근의 도쿄 ‘미드타운’의 상업지구는 일본 최대의 부동산재벌인 미쓰이 부동산이 담당합니다. 이들의 개발 및 운영방식은 ‘안정성과 편의’에 초점을 맞춥니다. 따라서 모리처럼 직접개발 및 운영을 하는 것이 아닌, 전반적인 컨셉만 정해두고 입점할 기업의 원칙과 컨셉, 그리고 임차인의 수요에 맞는 편의성에 맞추면서도 방문객들의 편리한 동선에 초점을 맞춥니다. 이러한 다른 관점이자만, 거주자와 방문객, 그리고 관광객들을 위한 색다른 차별성을 보유하면서 단순 개발을 너머 도쿄의 주요 도심의 ‘운영방식’이 왜 중요하고 이것이 더 나은 도시를 만들어가는데 어떤 역할을 하는지를 이해할 수 있었습니다. 그렇다면 도쿄에 이어 한국의 서울과 수도권 혹은 다른 도시들은 어떨까요? 저는 도쿄는 이런데 서울과 타 도시들은 어떻다라는 대안없는 한심한 비교따위는 하고 싶지 않습니다. 왜냐하면 제가 만나본 관련 담당자분과 접한 자료들을 보면 서울 역시 매력적인 도심을 만들기위한 방향성과 실행을 하고 있습니다. 과거에 서울숲과 같은 공간은 존재하지 않았으며, 부산 역시 15분 도심이라는 컨셉을 모사하면서 대중교통망을 굉장히 편리하게 만들어 왔기 때문입니다. 일본 도쿄의 장점을 모사하되, 한국에 더욱 맞는 도심개발이 진행되고 있다는 것은 분명합니다. 단, 제가 우려스러운 것은 단순히 수도권의 집값 상승에 매몰되는 것인데, 고소득 일자리가 많은 수도권에 사람이 몰리고 지대상승을 통한 임대료와 매매가가 높아지는 것은 사실이나, 이러한 상승은 결국 통화량과 소득과 연결이 되나, 장기적인 유지는 결국 ‘도심의 매력’에 따라 유지되는 것임을 다시 한번 밝히며, 도시개발을 하는 정책결정자분들이 본서를 참고했으면 좋겠다는 첨언으로 마무리합니다.  ??‘일자리는 상승매력을 하지만 유지매력은 인프라입니다’ |
 [출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 후기입니다.] "마케터와 떠나는 도쿄 임장기" 국민의 평균 GDP가 5위권 안에 포함되어 있는 일본. 대한민국의 경제가 일본의 모습을 따라간다고 해도 과언이 아닐 만큼, 일본의 경제 성장률은 가파른 속도로 진행이 되고 있는데요. 이번 도서는 여느 #부동산 과 관련된 도서와는 다르게 직접 #임장 을 다니며 마케터의 시선에서 바라본 #부동산트렌드 를 함께 확인해 볼 수 있는 도서, #도쿄는어떻게도시의미래를만드는가 입니다. 먼저 이번 도서를 통해 일본의 중심지인 도쿄를 임장 다녀온 팀은 서울프라퍼티인사이트 플랫폼의 마케팅팀으로, 개인이 산업에 궁금한 점이나 기업이 개인에게 말하고 싶은 점 등을 발굴하고 개인과 기업을 연결하는 매개체이자 통역자의 역할을 하며, 도시 부동산 산업에 대해 이해도를 높이면서 개인과 기업의 밸류업을 돕는 것과 관련하여 다양한 정보들을 모아 콘텐츠를 제작하고 있는 팀으로, 첫 콘텐츠로 도쿄의 임장기를 선보인다고 하는데요. 도쿄 외에도 계속해서 다양한 도시를 조금 더 가치 있게 만들어 가는 지역 시리즈 콘텐츠를 기획하고 있다고 하니 앞으로 더 많은 기대를 가져보아도 좋을 듯합니다.  이번 도서를 통해서 부동산 금융이나 #도시개발 에 어떠 의미와 가치를 가지는지, 그리고 그것들이 어떤 역할을 수행할 수 있는지 등등. 자본은 도시의 이러한 변화들에 어떠한 영향을 미치는지, 사람들의 앞으로의 삶의 모습 등에 대한 궁금증을 해소하기 위함이 이번 도서의 출간 목적이었는데요. 마케터의 시선에서 부동산 분야를 바라보게 되니, 어떠한 상권이 구축되어야 하는지, 그리고 브랜딩화와 함께 접목해서 입지조건을 확인해 볼 수 있어서 사업을 준비하는 분들께도 유익한 자료가 되어줄 것 같습니다. 
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부동산에 투자하기 위해 임장을 다니며 그곳이 경쟁력이 있는 곳인지 아닌지 파악한다. 우리나라의 도시도 마찬가지겠지만 일본의 수도인 도쿄에서 잘 팔리는 비결이 무엇인지를 마케팅 쪽의 관점에서 부동산에 대해서 알아 본 이 책은 도시의 개발에 대한 핵심과 그 주변의 인프라에 대해서 알아볼 수 있는 책이다. 마케터가 떠나는 임장의 관점은 마케터 중심일까 아니면 부동산의 관점이 중심일까 궁금했다. 이 책은 여느 부동산 투자 책들과는 다르다. 부동산 투자에만 중점을 두는 책들은 부동산을 고르는 입지조건이 주가 되었다면 이 책은 상업용 부동산과 그 주변의 가게와 그와 어우러진 자연스러운 조화와 그리고 자연과의 조화는 이 도시가 사람들이 모이게 만들어진 이유를 생각하게 한다. 또한 부동산 금융인 리츠가 도시 개발에 어떤 의미가 있었던 것인지 상업자본이 도시의 어떤 변화를 일으킬 것인지를 마케터의 입장에서 볼 수 있었다. 도쿄의 여러 도시들 중에서 특히 발달한 도시들은 어떠한 면이 있었기에 발달할 수 있었는지를 마케터의 시선에서 볼 수 있어서 부동산에 관심 있는 분들이면 이런 마케터로서의 시선이 투자에 도움이 되지 않을까 생각되었다. 이 책은 도쿄의 상업적 건물에 대해서 그리고 그 도시의 자산들을 어떻게 활용하는지에 대해서 알 수 있었던 책이라 부동산에 관심이 없는 사람도 재미있게 볼 수 있었던 책이었다. 이 책을 통해서 자연스러운 우리나라 도시의 미래를 그려볼 수 있을 것 같다. |
출판사로부터 책만을 제공받아 작성한 서평입니다.
*리뷰어스 클럽 서평단으로서 출판사로부터 도서를 제공받아 작성하였습니다. *  도교 임장과 함께 J리츠 가보기, 아자부다이힐스부터 시작으로 힐스 족들에게 살고 싶은 공간은 어떤 곳인지, 일본의 미래 문화의 발신지 도쿄 미드타운까지 그리고 라이프 커뮤니티 역할을 하는 빌딩 순례기까지 도교의 숨겨진 곳곳의 공간들을 이 책을 통해 확인하며 자본, 사람, 도시의 움직임을 투자의 관점으로 여행하였다는 것을 알려줍니다. 도쿄 주요 3구를 중심으로 일본 개발의 주요 회사는 미쓰이부동산, 미쓰비시지쇼, 도큐부동산, 모리빌딩 4곳이라고 합니다. 이들의 공통점은 에리어 매니지먼트의 달인입니다. 에리어 매니지먼트는 단일 건물을 관리하는 것이 아니라 건물이 모여 있는 일대를 관리하는 것입니다. 문화도심 컨셉을 명확시 구현한 롯폰기힐스, 랜드마크로 재탄생한 지역 중심지 오모테산도힐스, 프로페셔널 보헤미안들의 공간 도라노몬힐스, 일본 하이엔드 라이프의 끝 아자부다이힐스, 이 모든 것의 중심 모리빌딩의 타워 매니지먼트입니다. 모리빌딩은 짓고 분양해 수익을 창출하기 보다는 100% 운영 관리를 통해 지속적인 수익을 창출합니다. 더 상세하게 라이프 스타일을 파악해 그에 맞는 서비스를 제공합니다. 개발 후 분양을 해서 돈을 순식간에 벌기 보다는 장기적으로 그 문화를 유지하고 관리하는 것에서 일본 특유의 성향이 들어나는 것 같았습니다. 우리도 난개발 보다는 책임관리로 디벨로퍼들이 많아진다면 문화산업 및 부동산 개발의 긍정적인 시선 및 방향이 조성되지 않을까하는 생각이 들었습니다. 부동산 개발에 관심이 많은 분들에게 추천하는 책입니다. #도쿄는어떻게도시의미래를만드는가 #도시개발 #부동산 #임장 #부동산트렌드 #시티폴리오 |
 리뷰어스 클럽의 소개로 출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다
첫 오리지널 콘텐츠로 여행이 곧 투자로 이어지는 도쿄임장기를 선보인다. 지속적으로 도시를 가치 있게 만드는 지역 시리즈 콘텐츠를 기획 중이다. 저자는 어릴 때부터 빌딩을 좋아하고 빌딩 이름을 외우고 그 안에 어떤 맛집이 있는지 알아보면 학창시절을 보내고 학교를 졸업하고 호텔에서 일했다. 상업용 부동산 컨설팅 회사에서 홍보와 마케팅 업무를 맡고 다양한 건물들의 이야기를 사람들에게 전하는 일을 하게 되었다. 저자는 살고 싶은 도시에 대해서 연구를 하고 일본을 보면 우리의 미래를 알 수 있다. 목차를 보면 파트1 갔다, 도쿄 임장, 파트2 글로 배운 J리츠, 직접 가보니, 파트3 일단 도쿄는 아자부다이힐스부타찍고 시작, 파트4 힐스족에게 듣다, 파트5 들을 땐 시큰둥, 막상 보니 볼매 미드타운, 파트6 라이프 커뮤니티 빌딩 순례기, 파트7힙하다는 도쿄 공간에는 이것이 있다, 파트8 어른들의 놀이터는 어떻게 완성되는가, 파트9 역 주변 자산 재개발은 일상을 어떻게 변화시키는가, 파트10 도쿄 토일렛이 시부야의 아이콘이 된 진짜 이유, 보너스 도쿄에 숨겨진 보석 같은 F&B공간들이다. 일본정부관광국(JNTO)발표에 따르면 24년 3월에 약 308만 명의 외국인이 일본을 찾았다고 한다. 코로나 이전보다 12%늘어난 숫자이다. 그중1위는 한국인으로 한 달간 66만명이 일본을 방문했다. 일본을 찾은 외국인 5명 중 1명은 한국이다. 일본 방문자들 중 52%가 도쿄를 여행한다. 약 30만 명의 한국인이 도쿄를 방문했다. 도쿄는 도쿄대개조, 도쿄의 변화, 도쿄를 바꾼 빌딩들, J리츠의 부동산 자산은 직접 가서 봐야 한다. 부동산은 단순히 하나의 자산이나 한 평의 땅이 아니다. 부동산 개발을 한다는 것은 한 지역, 한 도시에 큰 영향을 미치는 일이다. 낯선 도시에 처음 도착했을 때 눈앞에 보이는 건물과 도로의 생김새, 분위기에 따라 머릿속에 여러 생각이 스친다. 부동산과 도시 브랜딩이 서로 깊은 연결관계에 있다. 건물을 이었다고 의미가 생기는 것이 아니라 지어진 건물에서 사람이 삶을 영위할 때 지속성을 가진다. 공간을 만드는 것도 공간을 채우는 것도 결국 사람이다. 공간뿐만 아니라 정치도 사람이 하는 것이다. 정치가를 세울 때는 사상을 철저히 검증하고 사회의 지도자를 세울 때도 사상 검증을 철저히 해야 한다.  
빌딩에 어떤 브랜드가 들어오는지는 중요하다. 도쿄라는 도시를 채우는 사람들은 어떤 라이프 스타일을 가지고 있는지 과거에 알던 도쿄와 어떤 차이가 있는지, 각 빌딩의 콘텐츠가 어떤 타깃을 공략하기 위해 만들어졌는지 알아야 한다. 자본, 사람, 도시의 움직임을 따라 투자의 관점으로 도쿄를 알아야 한다. 도쿄는 미나토구, 주오구, 시부야구, 세타가야구, 도시마구, 지요다구로 되어 있다. 일본은 1980년대 버블 경제가 몰락하면서 부동산 가격이 지속적으로 하락했다. 부동산 가치가 떨어지니 부동산을 담보로 가지고 있던 금융 기관이 파산하는 사태가 증가한다.
짓고 파는 과정을 반복해 수익을 만들면 빠른 스케일 업은 가능하지만 차별화 요소가 부족하고 경쟁은 치열하고 안정성도 낮다. 지역을 기반으로 하여 집중적이고 연속적으로 개발함으로써 대형화하고 커뮤니티와 관계를 맺으며 지역 활성화에 기여하면 자산 가치의 성장을 기대할 수 있다. 일본의 종합 부동산 회사들은 성장 안정성과 기업 비전을 실현하는 측면에서 에리어 매니지먼트를 선호한다. 아자부다이힐스는 도쿄의 가장 트렌디한 공간이다. 도쿄타워가 보이는 도쿄의 한복판에 세워진 초고층 빌딩또는 세계적인 건축가 토마스 헤더윅이 설계한 빌딩 등의 수식어로는 완전히 설명하기 어렵다. 이것은 상업, 문화, 주거, 오피스, 호텔, 학교, 병원까지 사람이 살아가기 위해 꼭 필요한 시설을 모두 갖추고 있다. 하나의 공간 자체가 집이자 회사이며 작은 도시이다. 시작에는 버티컬 가든 시티라는 개발자의 철학이 있다. 모리빌딩의 힐스 시리즈는 세세하고 완벽하게 설계된 컨셉과 뛰어난 매니지먼트의 표본이다.
모리빌딩의 회장 모리 미노루는 문화도심 컨셉에 대해 삶과 일, 그리고 쇼핑 사이에 가볍게 세계의 아트를 접하고 최고의 사람들에게 배우고 그 시점의 가장 핫한 사람들과 교류할 수 있는 장소, 기회와 시간이 있는 도시라고 했다.   도쿄에서 힐스족이나 인플루언서인 쿠라라의 추천 공간도 도라노몬힐스에 있다. 도쿄 메트로 히비야선의 도라노몬 힐스역과 거리 전체 개발을 통해 만들어진 지하광장 스테이션 아트리움이다. 개찰구를 나오자마자 만나게 되는데 지하임에도 충분히 밝아 외부 공간 같은 느낌이 든다. 식물을 활용한 인테리어와 나무 소재의 가구, 획일적이지 않은 원형 공간을 구성해 유럽의 마켓을 연상시킨다. 사람들이 자연스럽게 만나고 즐기는 공간이라는 인상이 강하다. 도라노몬힐스의 리테일 구성도 비즈니스 플레이어들을 위한 브랜드들이 많다. 그중 눈에 띄었던 곳은 어반 파미나이다.
녹색으로 둘러싸인 사람과 사람을 연결하는 광장과 같은 도시는 사람이 모여 환경과 조화를 이루며 사는 곳이라는 개념을 보여준다. 모든 공간은 사람의 삶을 위한 곳이고 사람이 어떻게 느끼는지가 중요하다. 부동산을 개발할 때 생각할 요소는 이를 이용할 사람이다. 좋은 시설을 만들어두어도 사람이 오지 않으면 죽은 공간과 다를 바 없다. 모리빌딩이 타깃을 명확히 하고 그들에게 필요한 시설, 그들이 관심을 가질 브랜드로 공간을 구성한 이유도 있다. 공간을 활용할 이들과 연결점을 만든 것이다. 짓는 사람의 마음이 사용하는 사람의 마음과 얼마나 가깝게 연결되어 있는지가 공간에 대한 만족도와 이어진다.
일본 1위 부동산 기업으로 도쿄 개발에 막대한 영향력을 가졌다. 미드타운 브랜드는 우아하게 오래도록 지속되는 도시를 만드는 동시에 각 도시마다 개별적인 가치를 확립하고 비전과 실천을 공유하는 의미를 담았다. 미드타운에 일본스러운 컨셉과 디자인이 활용된 것도 연결성이 느껴진다. 건물의 전체적인 컨셉은 전통적인 일본 정원의 정원석이다. 건물 내부에도 일본 전통 문양인 격자무늬 디자인 나무 소재로 된 기둥, 종이 느낌이 나는 벽면, 실내 대나무숲을 연상시키는 소품 등 활용해 컨셉을 적절하게 구현했다. 도쿄는 식물과 어우러져서 빌딩도 자연같아서 좋은 것 같다. 
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저자 서울프라퍼티인사이트 플랫폼 마케팅팀은 개인이 산업에 궁금한 점, 기업이 개인에게 말하고 싶은 점 등을 발굴, 개인과 기업을 연결하는 매개체의 역할을 하고자 시티폴리오를 론칭했다. 도시 부동산 산업에 대한 이해도를 높이고 개인과 기업의 자산 벨류업을 돕는 다양한 정보를 모아 콘텐츠를 기획하고 제작한다. 
부동산을 개발한다는 것은 사람들의 일상을 연결하고 일상의 콘텐츠를 풍요롭게 하는 것이다. 자산, 빌딩, 건물이 주변과 어우러지며 가치가 높아지고 사람들과 관계를 맺으며 도시를 대표하는 랜드마크로 자리잡아가야 한다. 
미나토구는 일본 철도의 발상지이다. 신바시와 요쿄하마를 연결하는 일본 최초의 철도가 개통된 지 152년이 되었다. 그때부터 도쿄의 현관이라고 불린 신바시역도 미나토구에 자리하고 있다. 모리빌딩의 
어반 파미나는 패션잡화 브랜드 어반리서치와 훼미리마트가 결합한 공간이다. 들어서는 순간 입고, 먹고, 생활하는 것을 한 번에 경험할 수 있도록 꾸며져 있다. 
모리빌딩의 내진설계는 주요 부위에 제진설비를 배치해 진동을 감소시켜 강한 흔들림에도 견딜 수 있도록 되어있다. 강풍이 불 때 건물 꼭대기의 흔들림을 감소시켜 줄 amd공법이 활용됐다. 미드타운은 일본을 대표하는 디벨로퍼 그룹, 미쓰이부동산이 개발한 브랜드이다.
 도쿄는 어떻게 도시의 미래를 만드는가 마케터와 떠나는 도쿄 임장기 일본은 한국의 10년 뒤의 모습이라고 합니다. 다르게 말하면 도쿄는 서울의 10년 뒤의 모습이라고 이해하면 되겠습니다. 많이 따라왔다고 생각하기도 하고 이미 넘어섰다는 사람들도 많지만 아직까지 서울은 도쿄를 따라가는 입장이고 배워야 한다고 생각합니다. 이 책을 통해 부동산이나 마케팅 일과 관련이 없다고 하더라도 살고 싶은 도시, 더 나은 공간은 어떤 건지 고민하는 기회가 될 수 있겠습니다.  도쿄의 부동산 공부를 통해 말하고자 하는 요점은 대한민국은 과연 도쿄의 부동산 개발을 본받아서 지속 가능한 공간에 대해서 어떻게 브랜딩을 할 것인가, 사람이 중심이 되는 건물을 짓고 있는가 하는 물음을 던지고 있습니다.  이를 통해 부동산의 가치를 올려주고 더 나은 삶을 위한 도구가 되게 해야 한다는 것을 깨달아 갑니다. 그리고 높아진 도시의 경쟁력은 나아가 국가의 경쟁력까지 높일 수 있다는 결론에 이르게 됩니다. 가치에 대한 이야기를 하게 되면 당연히 투자에 대한 이야기로 흐르는 것이 인지상정입니다. 가치를 높인다는 것은 곧 투자 수익을 기대한다는 말도 되기 때문입니다. 경제적 행위를 함에 있어서 가장 중요한 것은 인플레이션을 헤징 할 수 있는가입니다. 그게 안된다면 하면 할수록 고생만 하고 얻는 것은 없기 때문입니다.  이 책에서 소개한 J 리츠(부동산투자신탁) 투자는 인플레이션 헤징을 했다고 보입니다. 우리나라의 경우 6~7% 정도의 인플레이션이 발생한다고 보면 토털리턴으로 8.3%의 수익은 인플레이션을 작게나마 이기고 있다고 봐야겠습니다. 그리고 봐야 할 것은 적절한 수준의 배당(4.18%)입니다. 시간이 지날수록 노동보다는 자본이 벌어들이는 돈의 가치가 더욱더 빛날 텐데 배당 수준에 있어서도 다른 투자수단에 비해 나쁘지 않습니다.
21세기는 스마트폰, 가상현실, 인터넷 등 무언가를 할 수 있는 장소가 중요한 시대가 되었습니다. 그런 장소를 플랫폼이라고 하고 거기에서 추가적인 창조적인 활동들이 이루어집니다. 예를 들면 블로거, 유튜버 같은 사람들을 말합니다. 유튜브 같은 플랫폼을 만드는 기업, 그리고 그 플랫폼에서 비즈니스를 하는 기업들도 좋은 예라고 할 수 있겠습니다.  그렇다면 부동산은 단순히 거주 장소를 넘어서 사람들이 무언가를 할 수 있게 도와주는 매력적이고 가치 있는 공간으로서 진화를 해야 한다는 것이 이 책의 메시지 중에 하나입니다. 창조적인 사람들이 많은 곳은 활기를 띠는 곳이 될 수 있습니다. 기술의 발전과 함께 공간의 발전도 필요합니다. |