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출판사로부터 도서만을 제공받아 활용 작성합니다.
재건축아파트 트렌드 2025~2032
5세대, 50층 아파트 시대가 온다
생각만해도 아찔 한 고층 빌딩 살아본 경험으로 10층 이상에선 삶에 피로감이 크고, 20층 이상에서는 잠시 머무는 정도만! 이라는 나름의 기준이 있다.
＜ 재건축아파트 트렌드 2025~2032 ＞ 는 부동산 , 부동산 재테크에 관심있다면 아주 솔깃한 제목이라. 직장 과 한강뷰를 놓칠 수 없어서 전월세로 사는 지인, 학군지를 떠나면 교육에 대한 불안감이 커져서 입시가 끝날때까지 절대 고수한다는 지인, 자녀들이 모두 외국 이민 갔어도 마지막 재산으로 지키고 있어야 한다는 지인 등등 살아가는 방법과 살아내는 방법에는 정해진 답은 물론 없다. 그럼에도 대한민국 부동산 이슈는 끊임없이 매체를 통하여 전달되고 있으니 관심 없는 사람 찾기가 더 어려울 지경.
전체 205페이지 분량 1장 주식*아파트 투자 이론 2장 아파트의 미래 트렌드 3장 재건축아파트 가격 예측(강남3구*한강권) 4장 재건축아파트 가격 예측(개포*대치권) 5장 재건축아파트 가격 예측(강남3구*비한강권) 부록
잠실 주공5단지를 마음에서 털어내기까지 순탄하지 않았던 지난시간들 물론, 나보다 더 직접적으로 마음이 힘들었을 분이 최측근에 계시지만.. 이제는! 한 발 물러나서 바라 볼 수 있다고 생각하면서 마주한다. 어쩌면 추억이 많아서 바라보는 시각이 다를 수 도 있겠고... 잊을만하면 들려오는 뉴스로 조금 더 들여다 보고 싶은 마음이 동했다.
경기 상승 재건축 후 아파트 가격표를 눈여겨 본다. 인공지능을 활용한 답변을 얻을땐 어떻게 질문 해야하는지를 상세하게 알려준다. 가격을 산출할 만한 ,할 수 있는 조건을 상세하게 제시함이 우선이라..
현재 한국 아파트의 가격은 입지(교통 여건,학군, 강 조망권, 대형 백화점 등 상권)의 우수성이 이미 모두 가격에 반영돼 있는 결과물로 보는 입장이다. P45
베블런에 따르면 과시적 소비는 단순히 물건을 소비하는 행위를 넘어 자신의 사회적 지위와 부를 과시하고 다른 사람에게 인정받고자 하는 욕구를 충족시키기 위한 수단이다. 즉 소비는 단순히 필요를 충족시키는 행위가 아니라 사회적 경쟁에서 우위를 점하기 위한 도구로 기능한다. P78
책의 주제는 향후 10년간 아파트 시장 예측이라고 되었는데, 단순히 아파트 가격만을 알려주는 것은 아니다. 저자의 미래 지향적 사고의 일부이며 아주 흥미롭고 대중이 이해하는데 큰 어려움 없이 읽을 수 있다. 앞으로의 10년을 바라보고 계획하는데 있어 좋은 가이드가 될 듯하다. 그리고 특히 부록 랜덤워크 투자수업에서 배우는 인덱스펀드 투자 전략. 부분에서 한 번 더 빛을 발한다.
당신은 어느 곳을 눈여겨 보시나요?!    #재건축아파트트렌드2025에서2032#사과랑양진영지음 #5세대50층아파트시대 #과시적소비 #한강르네상스 #지식과감성
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이 책의 주제는 향후 10년간의 아파트 시장 예측이다. 이를 위해 과거의 선례나 통계를 활용하기보다 이제 막 우리나라가 들어선 3만 달러 선진국 아파트 시장의 부동산 트렌드를 응용하는 방법을 썼다. 그 결과 이 책이 제시하는 키워드는 '50층 초고층 아파트, 과시적 소비, 한강 르네상스'의 세 가지이다. - '책을 펴내며' 중에서
총 5장으로 구성되어 1장에선 주식아파트 투자 이론들을 설명하고, 2장에선 아파트의 미레 트렌드를 제시한다. 3장에선 재건축아파트 가격 예측(강남3구, 한강권)을, 제 4장에선 재건축아파트 가격 예측(개포,대치권)을, 제5장에선 재건축아파트 가격 예측(강남3구,비한강권)을 각각 전망하는데 인공지능의 계산을 활용해 제시하고 있다. 주식, 아파트 투자 이론 투자란 자신을 구매해 배당금, 임대료 등 예측 가능한 이득을 얻는 활동을 말한다. 투기자는 단기간에 이득을 얻고자 주식이나 부동산을 매수하는 반면 투자자는 장기간에 걸쳐 현금이나 자본 수익을 꾸준히 얻기 위해 주식이나 부동산을 매수한다. 이처럼 투자는 하나의 삶의 방식이며 개개인의 철학이다. 이런 투자는 불확실성과의 싸움이다. 예측할 수 없는 변수들이 도사리고 잇기 때문이며 이는 주식이나 부동산 모두 마찬가지다. 이런 불확실성 하에선 투자자는 자신의 판단력과 인내심을 시험받게 되는데, 진정한 투자자는 이를 두려워하지 않고 오히려 불확실성 속에서 기회를 찾아내고, 이를 즐긴다. 저자는 먼저 견고한 토대 이론에서 모든 투자 자산은 내재가치內在價値를 지니고 있음을 가정, 주식이나 아파트 가격이 내재가치보다 하락하면 매수, 상승하면 매도 기회가 증가한다고 설명한다. 주식의 경우 재무제표를 기준으로 자산가치와 수익가치라는 펀드멘털에 따라 내재 가치를 결정한다. 아파트의 경우엔 장기간에 걸친 입지의 우수성이 만드는 펀드멘털에 따른 고유의 내재가치를 갖는다고 설명한다. 저자의 연구에 따르면 주식 평가시 활용되는 배당금할인모델(DDM)이 한국의 아파트 내재가치를 파악하는데 보다 효과적이었다. 즉 배당금과 지속적인 성장률(부동산의 경우 매년 상승하는 가격의 비례율)을 가정하는 Gordon 성장 모델(GGM)이 우리나라 아파트 가치 평가에 적용이 가능하다고 본다.
주식에서의 배당금은 부동산 투자에선 순영업소득NOI이다. 이는 주로 상업용 부동산 투자의 수익성을 파악하는데 사용되는 중요한 지표로 특정 부덩산의 연간 영업 수익에서 운영비를 공제한 금액이다. 즉 임대료, 주차요금, 광고 수입 등 해당 부동산에서 발생하는 총수입에서 부동산의 유지 및 관리, 세금, 보험료 등의 총운영비를 뺀 순수익이다. 아파트도 이젠 수익형 부동산으로 바뀌는 추세이므로 기존의 자본 수익에서 임대 수익을 고려한 투자 방향으로 이동 중이다. 인공지능 활용하기 책에선 네이버 CLOVA X, 구글 제미니, 마이크로소프트 Copilot. 챗GPT 등 인공지능에 질문하는 형식으로 한국 아파트 가격을 예측하는 방법을 제시한다. 이들에게 구체적인 계산식을 묻고, 4개 인공지능이 답변한 수치의 평균을 구하는 방식으로 개별 아파트의 재건축 후 가격을 산출했다. 부동산 가격 예측에 있어 어떤 모델이 더 정확한 결과를 제공하는지는 다양한 요인에 따라 달라진다. 일반적으로 다양한 형태의 부동산 데이터를 효과적으로 처리하고, 새로운 데이터에 대한 적응력이 높은 모델, 부동산 시장의 비선형적이고 복라봔 패턴을 학습하고 예측할 수 있는 모델이 좋은 것이다. 마이크로소프트 Copilot는 뛰어난 자연어 처리 능력을 바탕으로 부동산 관련 텍스트를 효과적으로 분석하고, 전문가의 지식을 활용해 예측 모델을 구축할 수 있을 것이다. 특히 부동산 및 금융 분야에서의 정밀한 예측에 강점을 보인다. 네이버 클로바 X의 경우 국내 부동산 시장에 특화된 데이터를 학습하여 국내 부동산 시장의 특성을 잘 반영한 예측 결과를 제공할 수 있다. 이는 네이버의 한국어 데이터를 기반으로 학습되어 한국 부동산 시장에 대한 이해도가 높고, 한국의 부동산 시장에 대한 최신 데이터와 트렌드를 반영하고 있어우리나라 아파트 가격 예측에 더 유리할 것으로 기대된다. 챗CPT는 부동산과 같은 특정 분야에 대한 깊이 있는 분석이나 정밀한 예측보다는 일반적인 지식 제공에 더 강점을 가졌으며, 구글 제미니는 대규모 데이터 처리 능력과 다양한 모델 아키텍처를 지원하여 복잡한 부동산 시장의 패턴을 학습하는데 유리할 수 있다. 이같은 장단점을 모두 고려하여 책에선 네이버 클로바X, 마이크로소프트 Copilot, 구글 제미니의 3개 인공지능에 동일한 질문을 제시한 후, 3개의 답변을 각각 얻어 이에 대해 평균값을 요청해 그 가격을 최종 결과값으로 채택했다. 50층 초고층 아파트 선진국형 주거 문화에 진입한 한국에서는 먼저 거쳐 간 미국, 영국, 일본처럼 50~70층 초고층 아파트가 명품처럼 자신의 정체성을 드러낸는 과시적 소비의 대상이 될 수 있 을 것이다. 오세훈 서울시장이 한강변 아파트 층고 제한 35층을 전면 퍠지(2023년)함으로써 새로운 전기가 마련된 셈이다. 신반포2차, 신반포4차, 반포 미도아파트, 잠실 주공5단지, 잠실 우성1, 2, 3차가 49층 이상의 재건축으로 도시계획위원회 심의를 통과 또는 수정 가결되었다. 대치 한보미도맨션은 불과 1년 만에 50층 아파트로 확정되는 셈이다. 또 은마 등 35층으로 정비구역에 지정된 아파트들도 다시 50층으로 지정받고자 준비 중이다. 한강 르네상스 한강 르네상스는 한강의 문화, 여가적 측면을 넘어서 한강변 재건축 아파트 시세에도 영향을 미치고 있다. 압구정 등 한강변 재건축 사업은 전임 박원순 시장의 규제책으로 인해 주춤했으나 오세훈 신임 시장의 취임으로 ㅈ재건축 사업은 급물살을 타고 있다. 한강변 35층 제한이 풀리면서 잠실, 성수, 압구정, 반포, 이촌, 여의도 등 한강변 단지들은 최고 50층이 허용됨에 따라 런던, 홍콩, 싱가포르 등지에서 보이는 초고층 밀집 현상이 서울에서도 나타나고 있다. 과시적 소비와 양극화 미국의 사회학자 소스타인 베블런은 자신의 저서 ＜유한계급론＞에서 트리마제 같은 현상을 '과시적 소비'란 개념으로 소개했다. 100년 전 미국의 급속한 산업화와 경제성장은 초고소득층을 탄생시켯고, 이들은 단순히 필요를 충족시키는 행위를 넘어 개인의 사회적 지위와 명성을 높이기 위해 부富를 공개적으로 과시하려는 명품 구매와 주택을 소유했다. 베블런에 다르면 과시적 소비는 사회적 경쟁에서 우위를 점하기 위한 도구로 기능한다는 것이다. 소득이 높아지면서 사람들은 고가의 사치품을 소비함으로써 자신의 사회적 우위를 과시하고 남들로부터 부러움을 사려는 심리를 갖게 된다. 또 과시적 소비가 발생하는 배경은 부유층의 등장과 노동 기피 현상이다. 유럽의 경우 산업혁명 후 부를 축적한 새로운 부르주아 게급이 등장하면서 기존의 귀족 사회와는 다른 방식으로 부를 과시하고 자신의 사회적 지위를 확립하려는 경쟁이 심화되었다. 현재 미국의 구글, 마이크로소프트에 입사하는 기술직의 연봉이 5억 원, 기업체 회장은 1천억 원대의 연봉이 많은데, 이같은 유산 계급이 증가할수록 미국에서 과시적 소비가 더욱 심화되는 현상이 나타날 것이 분명하다.
그렇다면, 한국은 어떠할까? 국민소득이 선진국 기준인 33,000달러를 넘어서면서 주거지에 대한 과시적 소비 행태가 나타나고 있다. 1억 원 이상의 소득자들 중 77%가 서울, 경기도 거주자이고, 부유층에 인기가 높은 강남과 용산의 아파트가 대략 60만 채인데, 연간 3억원 이상 버는 초고소득자 19만 명이 강남과 용산에 집중되면 향후 강남용산과 기타 지역으로 양극화 현상이 길수록 뚜렷해질 것이다.
#재테크 #부동산 #재건축아파트트렌드 #2025년부터2032년까지 #양진영 #지식과감성 |
책의 저자 양진영은 부동산학을 전공하지도 않았고, 매스컴에 등장하는 부동산 전문가도 아니다. 2018년부터 네이버 ＜부동산스터디＞ 카페에서 사과랑이란 필명으로 아파트 시세 전망을 쓰기 시작해 2018~2021년까지의 상승장, 2022년의 하락장, 2023~2024년까지의 사승장을 예측해 왔다. 소비문화적 관점에서 부동산 시장을 분석하는 방법을 연구 중이다.
(사진, 아파트 내재가지 계산법)
(사진, 인공지능이 계산한 재건축아파트 시세)
(사진, 뒷표지)
출판사로 부터 도서를 지원받아 주관적으로 작성한 리뷰 입니다 지인 중에 무리해서 재건축 아파트를 구입한 사람이 있었다.상당히 무리해서 구입을 한 친구 였는데 재건축이 예정되어 있었던 아파트 였는데 지금은 구입가 보다 수억이 올랐다. 연봉의 수배...  난 그사람에게 질투가 난것 보다는 그런 정보를 어디서 얻었으며 난 왜 그 정보를 얻지 못하였는가 라는 의문이 들었다,그러다 이 책을 읽게 되었다. 단순 이 책에서는 이렇게 하면 돈이 된다라는 막연한 텍스트의 나열이 아니였다. 실제 사례를 들어 설명학 있다.  저자 저자 양진영은 한 부동산관련 카페에 부단산 전망을 올렸는데 대부분 적중 했다고 한다. ① 2018년에는 2020년까지 강남재건축 상단인 압구정 현대아파트가 20억 원에서 25억 원까지, 하단인 오금 현대아파트가 10억 원에서 14억 원까지 상승할 것으로 예측했고,② 2019~2020년에는 2022년까지 압구정 현대아파트가 36억 원, 오금 현대아파트가 19억 원을 예상했고, ③ 2021년에는 “부동산은 현재(2021년 5월)가 거의 정점으로 하락할 것”으로 예측했고, ④ 2022년에는 서울은 10~20% 내외, 경기도는 20~40%까지 하락할 것으로 보았다. ⑤ 2023년 4월에 쓴 글에서는 “강남3구 등 서울의 상급지 재건축은 다시 상승해 2025년 전에 전고점을 넘어설 것”으로 예상했다. 필자가 글을 올린 2023년 초부터 2024년 10월까지 국평을 기준해 재건축아파트 가격을 보면 2년 사이에 압구정 현대아파트가 34억 원에서 49억 원, 대치 한보미도맨션이 24억 원에서 32억 원, 잠실 주공5단지 아파트가 23억 원에서 28억 원으로 상승했다. ⑥ 2024년 4월에 게재한 글(cafe.naver.com/jaegebal/5096572)에서는 “1995년 닷컴버블 이후 30년 만에 인공지능(+로봇) 버블이 오고 있으며, 버블은 특정 자산에 통화량을 집중시키고 자산 간의 격차를 벌리기 때문에 강남·용산 등 핵심지와 기타 비핵심지 간의 양극화가 더 심화”될 것으로 전망했다. 공식적인 적중리스트의 일부이다. 일부만 나열을 했는데 양과 질 모두 대단하다는 느낌을 받았다. 이 책에서 (경제학전공자인...) 내 입장에서 가장 흥미로운 부분은 과시적 부동산의 대두다. 오히려 실용적 아파트의 대두될것이라는 예상과는 달리 저자는 과시적 아파트가 많아 질것이라 말하고 있다. 아마 내 예상이 틀릴것이다. 책을 읽고 바로 납득이 가버렸기 때문이다. 앞에서 이야기한 친구 말고도 다른 지인은 매번 실패하는 경우의 사람이다. 이런 부류의 책을 권해줘도 "난 다 알아"라는 말로 피해 버리고 많은 금전적 손해를 보았다. 사실 부동산은 다른 투자 수단 보다는 덜 하지만 그래도 유동적인 투자 종목이다. 앞으로 어떻게 될지 전망하기 힘들다. 하지만 끝없이 연구한 저자의 연구 성과물을 한번 접한다면 내 자산을 지킬수 있지 않을까 하는 생각이 든다. #재건축아파트트랜드 #재건축 #지식과감성 |