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''한국의 부자들''이라는 책에서 진 명기 토지컨설턴트를 알게 되었다. 그 책에 나오는 부자들은 대부분 부동산으로 돈을 번 사람들로 이들에게 노후에 살 펜션의 좋은 입지나 투자용 땅을 소개해준 사람으로 진 명기 컨설턴트가 언급된 적이 있다. 그래서 ''진 명기''라는 이름을 보고 흥미를 느껴 책을 읽게 되었다.
나는 부동산투자에 대해서는 잘 모른다. 잘 알고 싶은 생각은 있다. 그러나 땅에 대한 투자는 아주 어렵고 멀게 만 느껴졌는데 이 책을 읽고나서는 땅 투자의 기본기를 익힌 느낌이다. 물론 당장 투자는 어렵지만 언젠가는 꼭 하고 싶은 생각이 있다.
한국의 부자 ''세이노''의 말처럼 미리 관심을 갖고 여러 가지 금융지식을 축적해 놓아야 여유자금이 생겼을때 일을 저지를 수 있다는 말이 떠오른다.
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땅답사 노하우
비온뒤에 확인하라, 계절별, 시간대별, 상황별로 확인하라
지표상태를 잘 살펴라
혐오시설은 부동산가치를 떨어뜨린다.
자연의 가치는 곧 돈이다
남의 묘지는 함부로 옮길 수 없다
마을과의 거리는 곧 비용이다.
그는 땅투자에 관해 공부하기 시작했다. 관련 서적들을 사보고 신문을 뒤적였다. 그러나 문외한인 그로서는 쉽게 이해가 되지 않았고 어렵게만 느껴졌다.그러던 차에 전원주택박람회가 열린다는 소식을 듣고 참가하여 세미나를 듣고 전문가에게 상담까지 받으면서 감을 잡게 되었다.....
땅의 이력서를 확인하라.
토지이용계획확인서, 토지대장(임야대장), 건축물대장, 지적도(임야도), 등기부등본(토지,건물)
건폐율:건축물의 바닥면적이 차지하는 비율
용적율:건물 전체의 연면적
예:100평의 땅에 건폐율 50%, 용적율 200%
바닥면적은 최고 50평까지 지을 수 있음, 건물 연면적을 200평가지 건축가능, 50평의 바닥면적을 가진 건물을 4층까지 짓거나, 40평의 바닥면적으로 5층까지 지을 수 있는 경우, 다시 말해 바닥면적 50평이 넘지 않는 범위내에서 연면적 200평까지 건축이 가능
맹지:길이 없는 땅, 도로가 없다면 어던 건축물도 지을 수 없다.
현황도로:지적도에는 없으나 현지에는 사용하는 도로가 있는 경우
최근 몇 년 사이에 군사시설보호구역의 해제가 활발해지는 경향을 보이고 있다. 남북교류와 화해무드가 조성될수록 해제지역도 더 늘어날 것이다.
앞으로는 자연환경이 주는 가치는 시간이 지날수록 더 커질 것이다. 결국 자연물 자체가 돈이라는 얘기다. 현장답사를 나갈 경우에는 폭포, 계곡, 연못, 희귀수목, 식물의 군락 등이 있는지 눈여겨 살펴봐야 한다.
건설교통부,산림청,농림부,토지공사, 각 지자체의 홈페이지를 수시로 드나들며 정책의 변화를 일일이 체크하면 투자의 기본기를 단기간에 다질 수 있다. 이와 함께 신문에 난 개발계획과 도로계획 등을 꼼곰히 스크랩하고 이를 나름대로 분석해 투자범위를 정해야 한다. 이런 과정을 통해 얻은 정보를 가지고 현장을 다니며 꼼꼼한 확인작업을 거친다. 그리고 나중에 몇 가지 매물로 압축이 되면 컨설턴트에게 보다 정확한 진단과 컨설팅을 받으면 된다.
도로주변의 땅은 다른 곳에 비해 대체로 비싸고 새로 길이 뜷린다면 당연히 땅값도 상승한다. 땅투자에 관심이 있는 경우라면 국가나 지자체 차원의 도로계획 여부를 잘 살펴보아야 한다.
택지개발지구, 신도시, 산업단지, 도로주변의 땅을 염두에 두라고 조언하고 싶다. 이런 곳들은 일단 위험성이 상대적으로 낮다. 뛰어드는 타이밍에 따라 차이는 있겠지만 최소한의 투자가치를 보장받을 수 있는 곳이라 할 수 있기 때문이다.
신문과 지도는 땅투자의 길잡이
그가 김포에 투자하게 된 것은 지도를 보면서였다. 나의 조언대로 우연히 지도를 놓고 살펴보다 보니, 서울과 김포가 매우 가깝더라는 것이다. 서울이 팽창하면 나중에 서울과 붙겠다는 생각이 들었다고 한다.
만일 20년이 경과하기 전에 자기 땅을 다른 사람이 무단점유하고 있다는 사실을 알게 되었다면 다음과 같은 2가지 방법으로 대응해야 한다.
첫째, 자기 땅의 경계와 위치가 어디인지를 정확하게 알아두어야 한다. 그리고 농사를 짓고 있거나 건축물, 또는 농업시설이 들어서 있다면 해당 시설물의 주인에게 철거를 요구해야 한다. 가능하면 내용증명이나 기타 흔적이 남는 방법을 찾는 것이 좋다.
둘째, 해당인과 임대차계약을 작성하여 현금이나 농산물로 그 대가를 받는 방법이 있다. 이 경우는 민법에 명기된 ''소유의 의사''가 아니고 ''임대차계약''임을 분명히 하기 위한 것이다.
수도권정비계획법상 권역분류
1.과밀억제권역 - 구리,하남,성남,...남양주 일부
2.성징관리권역 - 용인시 일부
3.자연보전권역 - 이천시,양평군,광주시, 가평군, 남양주 일부
팔당호 상수원수질보전특별대책지역 권역별 지정현황
특별대책지역 1권역 - 남양주시, 여주권, 광주시 경안동,송정동,광남동....,양평군..
특별대책지역 2권역 - 남양주시 화도읍(가곡리),수동면 광주시 도척면(방도2리)
경기도 하남시의 도로공사 현장 - 서울-춘천 고속도로 건설공사(제1공구)
서울에서 출발한 새로운 고속도로는 춘천을 거쳐 양양까지 이어진다. 이 도로를 따라 땅의 가치도 새롭게 평가될 것이다.
특히 남양주와 구리시는 경춘선 복선전철화사업, 서울외곽순환고속도로로 진접에서 오남저수지를 거쳐 지둔리, 운수리, 대성리로 이어지는 98번 국가지원지방도로(2차선, 2006년 개통 예정)공사도 진행중이다. 여기에 평내,호평지구등 택지개발지구 입주가 본격화되면서 도시화확장효과도 예상된다.
복선전철화로 떠오르는 광주,여주,이천
2010년에 개통될 예정으로 모두 10개 역사가 들어설 계획이라고 한다. 전철역은 판교,분당 이매동으로부터 시작해 오포,삼동,광주,초월 대쌍령,곤지암,이천 신둔, 이천 부밭,여주 능서,여주로 이어진다. 그러나 경기도 광주시는 토지투기지역과 토지거래허가구역으로 묶여 있는 데다 일부지역이 상수원 보호구역이기 때문에 근본적인 개발에는 한계가 있다.
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