경기가 점점 안좋아지고 월급 빼고 다 올랐다는 말이 있을 정도로 물가는 오르고, 자꾸만 모이는 돈은 없고, 전셋값은 떨어질 기미가 안보이고...어떻게 하면 지금의 경제적인 위기를 잘 헤쳐나가게 될지 고민하던 중에 ＜1000만원으로 시작하는 짬짬이 부동산 경매 투자＞를 읽게 되었습니다.

아직 내게 1000만원이 있는 것은 아니지만 이 책을 열심히 읽으면서 경매, 매매, 부동산 투자에 공부를 해보면서 자금을 모아야지 하는 생각을 하였습니다.

하지만 이 책을 쓴 박진혁님은 부동산에 대한 기본 지식도 없이 돈 5000만원이라는 목돈을 만들어 무허가 건물을 산 후 6개월만에 6,200만원에 집을 팔았답니다. 6개월만에 1,200만원이라는 수익을 남기게 되었다고 합니다.

그 후 경매를 배우면서 낙찰을 받기도 하고, 수월하게 경매에 들어서면서 자신감도 생겼다고 합니다. 어쩜 그 시기가 부동산 가격이 치솟을 때여서 높은 수익을 얻은 것은 아닌가 싶기도 하였습니다.

그가 경매를 통해 부동산 투자를 시작한지가 10년이라고 합니다.

부동산 투자를 통해 안정적인 생활을 하고, 노후생활 또한 충분한 환경이 되었다고 하니 그저 부럽기만 합니다.

매매위주로 수익을 얻은 그는 이제 임대수익을 높인다고 합니다.

＜1000만원으로 시작하는 짬짬이 부동산 경매 투자＞는 소액자본으로 시작하는 것이기 때문에 많은 발품을 팔아야 실수가 없습니다. 직접 경매로 나온 집을 살펴보는 것은 당연한 것이고 투자금보다 더 중요한 것은 대박을 바라지 않는 마인드를 가져라 하는 것입니다.

경매를 주로 설명하는데 솔직히 용어가 아직은 많이 낯섭니다. 그래도 쉽게 설명을 해주려고 용어에 대한 개념을 괄호를 두고 해석을 달아두기도 합니다. 그만큼 이 책을 읽는 경매 추보자들을 위한 배려하고 생각합니다.

그리고 뉴스와 분위기를 믿고 투자하는 것은 위험하다고 합니다. 실패나 실수를 줄이려면 결국 현장을 들여다봐야 한다고 합니다.

남들이 보지 않는 소형매물을 통한 부동산으로 수익을 내고 매매를 하면서 자신이 얻음 지혜를 ＜1000만원으로 시작하는 짬짬이 부동산 경매투자＞에 담겼습니다.

초보자들에게 큰 도움이 되는 얘기들이 진솔하게 들어있어서 참 좋습니다.

몇 년 전부터 부동산 경매투자에 관심이 생겼다. 아마도 주변에서 경매 입찰하러 법원간다는 얘길 들을 정도로 경매투자가 붐이었던 탓도 있는 것 같다. 하지만 관심만 생겼을 뿐이지 구체적인 공부를 할 정도로 적극적이진 못했던 것 같다. 소심한 성격이라 경매로 돈 벌었다는 얘기보다 오히려 손해봤다는 얘기를 듣고 아무나 할 게 못되는구나,라는 결론을 내렸던 것 같다. 여유자금이 넉넉하면 모를까, 괜히 모아놓은 돈도 날려버린다면 너무 위험한 투자방식일 것 같았다.

이 책은 다른 부동산 경매투자 책과는 달리 "1000만원"이라는 금액이 눈에 띈다. 부동산 경매투자를 하려면 기본적으로 필요한 것이 종잣돈인데 천만원으로 가능할까?

돈의 값어치가 사람마다 다르겠지만 부동산 경매투자에서 천만원이란 금액은 소액 투자에 속한다.

저자는 학원을 운영하다가 경제적인 어려움으로 학원을 정리하면서 우연히 부동산 투자에 눈을 돌리게 된다. 무일푼 상태에서 카드 할부로 부동산 경매교육을 등록하고, 3년 동안 하루 10시간 이상 부동산 공부를 하고 발로 뛰어다닌 결과, 3년 만에 부동산 전문가가 되었다고 한다. 물론 투자에도 성공하여 많은 수익을 얻었고, 소액으로도 성공할 수 있다는 것을 몸소 보여주었다. 현재 11채를 보유하고 있고, 부지런히 투자활동을 하면서도 부동산 경매 강의를 할 정도로 왕성한 활동을 하고 있다.

이 책을 읽으면서 부동산 경매투자 비법보다 더 중요한 것이 무엇인지를 배운 것 같다.

세상에 쉽게 얻을 수 있는 성공은 하나도 없다는 것.

그는 자신의 성공비법을 단순하게 설명한다. ＜시크릿＞이라는 책에 나온 얘기처럼 '간절히 원하면 이루어진다.'라는 것과 노력은 성공의 어머니라는 것이다. 그는 누구보다 더 많이 뛰어다니고 찾아보고 노력한다. 투자의 기본은 자신의 판단대로 결정해야 된다는 것이다. 누구의 말만 믿고 투자하는 것처럼 어리석은 건 없다.

한 가지 놀라운 건 절대로 자신이 정한 수익 목표 이상을 넘기지 않는다는 점이다. 저렴하게 살 수는 있지만 욕심 때문에 적절한 타이밍에 팔기가 쉽지 않은 법인데 저자는 매도할 때도 상대방도 이득이 되는 거래를 한다. 불필요한 욕심을 버리면 사람의 마음을 얻는 것 같다.

저자의 10년 간 부동산 경매투자 노하우에서 놀라운 건 소액 투자로 큰 돈을 벌었다는 부분이 아니라 거래할 때 누구 한 사람도 마음 상하지 않게 하려고 노력한다는 부분이다. 냉정과 열정 사이를 균형있게 잘 조절하는 투자 고수이자 인생 고수가 아닌가 싶다. 멋진 부자라는 생각이 든다.

당장 부동산 경매투자에 뛰어들 수는 없지만 매우 유익한 투자 정보와 인생 조언을 얻은 것 같다. 그리고 기회가 된다면 저자의 강의를 꼭 들어보고 싶다.

결혼과 함께 재테크에 관심을 가지게 되며 부동산 경매 투자 관련 책을 읽고 있다.

이 책을 통해 구체적인 부동산 경매 방식보다는 투자 마인드를 다지게 된다.

열정, 긍정, 냉정, 이 세가지를 갖추고, 나 뿐 아니라 다른 사람들에게도 좋은 기운을 주는 사람이 되고 싶다.

내가 부자가 되는 과정에서 다른 사람들과 나누고 싶다.

이제 부동산 경매 과정에 등록 고고씽~~ㅎ

 누구나 한번쯤 꿈꿀것이다.

최고의 로망은 노년에 월세받으면서 생활하는것이라고 할정도로 부동산 임대수입에 대한 기대를 많이 하면서 눈을 돌려보는 부분이 부동산 경매투자이다.

하지만 언제나 어렵게만 느껴지고 거금이 필요할거란 생각에 쉽게 도전하지 못하는 곳 또한 사실이다.

마치 남의 불행을 가지고 내가 부를 축적하는 것 같아서 꺼려지는 것이기도 했으니까.

하지만 그럼에도 불구하고 부동산 투자는 언제나 매력적으로 다가오는 것이 사실이다.

 그동안 가끔이지만 경매에 대한 책을 만나보기도 했었다.

하지만 복잡한 용어와 경매절차들이 도전을 더 꺼리게 하는 경우가 더 많았다.

그런면에서 이 책은 실전에 준해서 저자가 직접 발품을 팔아가며 이루어낸 부동산 투자에 대한 이야기이기에 나와 절대로 멀지않다는 생각을 갖게 한다.

무한긍정으로 도전하는 마음까지......

 직접 투자 지역을 찾아 매일 같이 출근하는 심정으로, 구두굽이 떨어져 나가는 줄도 모를정도로 임장을 나섰다는 저자의 열정적인 모습과 부동산 투자에 임하는 태도 등, 어쩌면 전혀 필요없을것 같은 부분이야말로 최고의 필수조건임을 자연스럽게 이해하도록 이야기 하고 있다.

최저 투자비용을 가지고 부동산흐름을 읽어 가면서 투자해나가는 자세를 예를 들어 설명을 하고 있어서 부동산 투자를 하는데 먼저 읽어보고 한다면 많은 도움을 받을 거란 생각이 든다.

그리고 이 책의 제목처럼 본격적으로 부동산 경매를 살펴보면 제알 먼저 임장을 하고 물건 해석을 하며, 경매액을 결정해나가는데 있어서 갖가지 참고해야 할 부분까지 흘러가는 듯 명쾌하게 설명을 하고 있다.

모든가 다 낙찰되는 것이 아니기 때문에 끈기있게 도전을 하여 그중 맘에 드는 물건을 낙찰 받았을때의 기분과 그 물건에 대한 문제점을 해결해 나가는 것 까지 복잡할것 같으면서도 간단하게 해결해 나가는 저자의 모습이 너무도 대단하다는 생각이 든다.

그만큼 많은 노력과 끈, 열정이 보이는 대목이었다.

부동산을 단순한 부의 축적으로 보지 않고 사람간의 일이라고 생각하며 여러 문제점들을 해결해나가면서 소중한 인적자원을 유지해나가는 모습, 그리고 그속에서 존재하는 중개수수료들을 기분좋게 지급하면서 계속되는 인간관계와 또다른 소중한 정보를 얻어내는 인간됨을 엿볼수 있었다.

서로간의 잇권이 있는 부분이기에 서로 문제점들을 대화로 사람사이의 성심껏 대함으로써 문제점들을 풀어나가는 것들은 사람이 살아가는데 꼭 필요한 부분이 아닐까 생각을 해본다.

늦었다고 생각할때 도전하라는 저자처럼 한번 용기를 내보고 싶게 만드는 책이다.

부동산 투자를 생각하는 사람에게는 필독서인듯 하다.

IMF 이후 갈수록 가계부채는 늘어나고 있고, 빈부의 격차 또한 점점 더 벌어지고 있다.

열심히 성실히 일하면 잘살 수 있다는 말은 더 이상 의미없는 말이 되어 버렸고, 사오정 오륙도의 삶은 미래를 계획할 수 없게 만들고 있다.

그렇기에 이 시대의 아버지 어머니들은 어떻게든 가외의 부수입을 조금이라도 더 벌고자 뛰어다닌다. 물론 그렇게 해도 겨우 먹고살 수 있는 정도이긴 하지만.

또한 제테크니 세테크니, 경매니 NPL이니 조금이라도 정보를 얻기 위해 노력하고, 매주 1등 당첨의 일확천금의 꿈을 꾸면서 로또와 같은 복권을 구매하기도 한다.

슬픈 우리의 현실이다.

“투자로 수익을 내고 싶다면 재테크라는 말은 버려야 한다. 투자 특히 부동산 투자를 재테크 또는 부업이라고 생각하면 안 된다. 재테크라고 생각하면 그 한계에서 벗어나지 못하고 부업 또한 가외 수입이라는 인식을 벗지 못한다. 좁은 인식의 한계에 갇혀 그 이상 성장하지를 못하는 것이다.” - P. 172.

＜1000만원으로 시작하는 짬짬이 부동산 경매 투자＞는 부동산 경매에 입문한지 10년이 넘은 저자의 오랜 경험을 기록한 책으로, 개인적으로 읽은 느낌으로는 다른 수많은 부동산 경매에 관한 책들과는 조금 다르다.

일반적인 부동산 경매 투자 서적들이 경매 절차에 대해서 주로 이야기한다고 본다면 이 책은 저자가 경험한 경매 투자의 원칙과 경매로 인해 영향을 받는 이들, 즉 임차인과 중개사 등 가지지 못한 이들을 대하는 자세에 대해서 이야기한다.

절차는 배우면 된다. 그러나 투자에 대한 원칙이나 자세는 배워서 쉽게 익힐 수가 없는 것이기에 더욱 가슴에 와 닿는다.

또한 저자는 전문가의 조언은 조언으로 남기고 길게 보고 꾸준하게 모든 것을 스스로 직접 찾고 분석하고 판단할 것을 이야기한다. 그래야 실수하지도 후회하지도 않는다고 말한다.

그리고 대박에 얽매이지 말라고 이야기한다. 이익이 큰만큼 위험이 크기 마련이고, 그만큼 이익에만 신경쓰느라 실수할 가능성이 커지기 때문에 소액투자에 맞는 스스로의 이윤의 한계안에서 과감히 투자하고 거둬들여야 함을 이야기한다. 성공할 수 있다는 긍정적인 마음으로.

“이제까지 해본 결과 경매로 성공하는 데 무슨 특별한 비법 같은 것은 없다. 열 번 떨어져도 다시 입찰을 하는 꾸준함이 승자와 패자를 가르는 유일한 차이이다.” - P. 69.

“부동산 경기에는 큰 흐름이 있다. 그 흐름이 투자의 방향을 잡는 데 도움이 되기는 하지만 실질적으로 수익을 좌우하는 데는 그다지 영향을 미치지 않는다. 수익은 물건의 가치를 발견하고 한 건 한 건 매매하는 과정에서 나온다. 큰 흐름은 분위기일 뿐이지 물건의 가치를 결정하는 것은 아니다. 그럼에도 뉴스와 전망은 분위기를 한쪽으로 몰고 가며 종종 물건의 가치를 왜곡시키곤 한다. 전문가의 조언은 말 그대로 조언일 뿐이다. 참고만 하고 최종적인 판단은 자신이 해야 한다. 그리고 그 판단의 근거는 반드시 현장에서 얻어야 한다.” - P. 120.

“부동산 투자는 장기적으로 하는 것이다. 전업 투자자는 평생 투자를 하며 살아야 한다. 최대 수익을 바라는 것이 인지상정이라지만, 한두 차례 최대 수익을 얻었다고 매번 이를 노린다면 장기적으로는 매매 타이밍을 놓치고 손실을 보는 경우가 더 많음을 명심해야 한다.” - P. 161.

“부동산 투자를 하면서 깨달은 사실은 사람들이 필요로 하는 것에 내 수익이 있다는 것이다. 부동산은 사람들이 사는 집이다. 그 집에서 밥을 먹고 아침에 일을 하러 나갔다가 저녁에 돌아와 잠을 잔다. 가족과 함께 살아가는 공간이기도 하고 혼자 나와 살아야 하는 공간일 수도 있다. 보유한 자금과 이런 욕구들과의 조율이 곧 부동산을 선택하는 기준이 된다. 이를 이해하는 사람만이 진정한 부동산 투자자라고 생각한다.” - P. 182.

“부동산도 언제까지 계속 오를 수만은 없다. 등락이 있고 그 파도를 거꾸로 타면 한정 없이 보유하며 수익을 확정짓지 못하는 상황에 처하고 만다. 팔 수 있을 때 팔고, 팔고나면 다시 미련을 두지 않는 것, 그게 부동산 투자의 매도 원칙이다.” - P. 230.

“이 책은 처음 부동산 투자의 길에 선 사람들을 위해 썼다. 어디서부터 어떻게 해야 할지 그리고 무엇을 준비해야 할지 막막한 사람들의 심정을 헤아려보고 실질적인 도움이 될 수 있는 내용을 추렸다. 나 또한 수많은 갈등과 시행착오를 겪고 극복하며 현재에 이르렀다. 누구보다 그 마음을 잘 이해할 수 있기에 섣부른 투자 성공 사례만 소개하기보다 투자자로서 꼭 필요한 마음가짐에 초점을 맞췄다.” - P. 238.

역시나 부동산 투자에도 왕도는 없는 것 같다. 내가 갑부가 아닌 이상은.

저자의 말대로 두손과 두발, 그리고 머리로 꾸준하게 열심히 현장을 다니는 것이 투자의 수익을 올릴 수 있는 가장 좋은 방법인 것 같다.

더욱이 소자본 투자의 경우에 투자액의 빠른 회수가 중요하기에 더욱 그럴 것이라 생각한다.

하루 아침에 엄청난 수익을 내는 것이 목표가 아니라면 장기적으로 보고 하나하나 배우고 준비하면서 많이 경험해보는 것이 중요하리라 생각한다.

다른 투자에 관한 책을 많이 보지는 않았지만 이 책은 실질적인 방법에 대한 내용보다 투자에 임하는 자세와 가치관에 관하여 많은 이야기를 하고 있음이 좋다.

정말 투자가 무엇이며, 어떻게 해야 하는지를 배운 것 같다.

“부동산 투자를 한다면 부동산에 대한 자기 나름의 철학을 지녀야 한다. 그런 철학은 누가 전해주는 지식이 아니다. 스스로 수없이 현장을 답사하고 매매를 하며 쌓은 것이다. 부동산 장단기 전망과 정부 정책, 매매와 전월세 수요와 사람들이 움직이는 트렌드 등에 대해 늘 촉각을 세워야 자기 스스로 판단을 할 수 있다.” - P. 61.

“긍정적이고 열정적인 사람들은 주위까지도 그렇게 만든다. 성공하고 싶다면 그들 옆에서 성공할 수 있는 사고방식과 긍정의 힘을 얻자. 그리고 자신 또한 남에게 성공을 줄 수 있는 사람이 되기 위해 노력하자.” - P. 215.

“‘열정, 긍정, 냉정 3가지 정을 갖추고 발품, 손품, 머리품 3품을 팔아라!’” - P. 134.

리뷰 - 1000만 원으로 시작하는 짬짬이 부동산 경매 투자

내가 아는 한 경매는 아는 사람만 알고 있는 블루오션의 한 시장이였다.

부동산으로 돈을 벌었다고 하는 사람의 많은 비중이 경매라는 매개체를 통해서

저렴한 가격에 구입하여 고가에 되파는 절차를 통해 많은 부를 축적했다.

지금 대한민국에서 경매는 블루오션이 아닌 듯 하다

레드오션의 하나에 속하지 않나 생각이 든다.

경매를 통해 월급쟁이 워킹 맘이 몇십채의 집을 소유하더라...

경매를 통해 무일푼의 가장이 떳떳한 임대 수입자로 거듭나더라....

경매를 통해 사회 경험이 전무한 청년이 부동산으로 대박이 나더라...

대부분이 성공에 대한 얘기로 자기 자랑만 으레 늘어놓고 있다.

이런 분위기에 대한민국의 많은 사람들은 모두 경매라는 단어에 귀를 기울이고 있다.

나도 저런 대박을 꿈 꿀 수 있는 하나의 시장이기 때문에...

경매를 시작한 대부분의 사람들은 법원 근처에도 가보지 못하고 강의와 책으로만

그 맛만 보고 떠나기 쉽상이다. 끈기가 없거나, 어려움을 느끼거나....

그 이유는 수천 수만가지 일 것이다.

1000만 원으로 시작하는 짬짬이 부동산 경매 투자의 저자인 박진혁님도 위에 사례와 비슷하게

무일푼으로 부동산 투자에 뛰어 들었다고 한다.

죽기 아니면 살기의 생각으로 뛰어든 절박함이 나를 울린다.

하루 10시간 이상씩 3년이라.....일만시간의 법칙을 그대로 이행한 것임에 틀림 없다.

단순한 지식만 얻은 것이 아닌 경험을 동시에 습득했기에 그 경험에 대한 노하우는

가히 최고라해도 부끄럽지 않을 것 같다.

저자는 본 서의 구성을 총 4개의 CHAPTER 구성했다.

CHAPTER 1 열정이 필요한 부동산 투자

CHAPTER 2 소액 경매 투자 핵심 정리

CHAPTER 3 부동산 투자, 초보와 고수의 차이

CHAPTER 4 긍정의 힘이 이끄는 투자 성공 비법

저자의 절실함에 이은 노력의 결과물이라 그 노하우가 절절히 묻어난다.

저자의 여러 노하우 중 가장 마음에 와닿는 부분이 있었다.

열정 긍정 냉정 3가지의 정을 갖추고, 발품 손품 머리품 3품을 팔아라!

부동산 투자를 배우러 오는 사람들에게 꼭 알려주는 원칙이라고 말한다.

다른 저서 보다도 저자의 경험과 노하우가 그대로 묻어나서인지

경매에 대해 아직 초보인 나에게도 쉽게 볼 수 있었다.

경매에 대한 저자의 노력의 가치가 돋보이는 책이였다.

1000만 원으로 시작하는 짬짬이 부동산 경매 투자 - 박진혁

“뭐든 알아야 질문이라도 할 수 있다”

제 지론입니다.

재테크 중에서 부동산 이야기만 나오면 머리가 아픕니다. 특히 경매는 전문가가 아니면 함부로 못 하는 것이라는 선입견도 있습니다. 그 동안 부동산 관련 책들을 기웃거려봤지만 대항력, 확정일자, 물권, 채권, 선순위, 권리분석 등의 이야기만 나오면 책을 덮어버리고 싶었습니다. 그런데 내 집 마련도 해야 하고, 한의원 기숙사를 알아보면서 전세나 월세도 알아봐야 했습니다. 그때 느낀 것은 ‘현대인이 부동산을 모르고는 살아가는 것이 쉽지 않겠구나’였습니다. 그래서 이 어려워 보이는 경매에 대한 책을 보게 되었네요.

모든 것이 그렇지만 부동산에 대해서 알고 있어야 하는 시기가 있습니다. 결혼을 하면서 신혼집을 알아볼 때, 아이를 낳고 집을 이사해야 할 때 등이죠. 그런데 보통 그 전에는 준비를 잘 하지 않습니다. 이 시기에 부랴부랴 공부를 시작하죠. 그러면서 ‘역시 준비된 자가 기회를 잡는구나. 아니 기회를 잡는 것은 고사하고 사기라도 당하지 않겠구나’ 생각을 하게 됩니다.

저자는 대기업을 다니다 퇴직 후에 학원을 차렸습니다. 대기업을 다니다가 치킨집, 피자집, 족발집 많이들 하잖아요? 하지만 너무 많은 사람이 이 계통으로 뛰어드니 저자는 학원쪽으로 눈길을 줬나봅니다. 그러나 IMF 외환 위기를 맞으면서 학원 때문에 하루아침에 빚더미에 앉습니다. 대기업을 다닐 정도로 학창 시절 모범생이었을 것이고 학원까지 순탄하게 운영을 하던 사람이 외부 요인으로 인해서 망했다면? 그리고 은행에서 이자 갚으라고 독촉 전화가 매일 온다면? 보통 사람은 견디기 힘들테죠. 하지만 저자는 그때 신용카드 할부로 경매 학원을 등록합니다.

하루에 10시간 이상씩 3년을 투자하여 1만 시간의 법칙을 채운 그는 소규모 투자로 이익을 보기 시작합니다. 큰 이익은 아니지만 손해 없이 꾸준히 성과를 냅니다. 그러다 보니 ‘부동산 멘토’가 되고, 교수로서 강의도 하고, 이런 책도 쓰게 되었네요.

제가 부동산에 대해서 너무 아는 것이 없다보니 책의 내용 대부분이 중요하게 보입니다. 아직도 ‘권리 분석’, ‘대항력’이 어떻게 되는지 모르겠습니다. 차차 공부하면서 알아가야겠죠.

책을 읽는 내내 저자는 아주 마음이 따뜻하고 이해심 많은 분이라는 느낌을 받았습니다. 부산에서 활동하는 분이라면 같이 따라다니면서 경매에 대해서 배우고 싶을 정돕니다. 그러나 ‘한 지역을 정해서 100일 출근하라.’. ‘반드시 임장하라’, ‘20번은 경매에 입찰해야 겨우 수익이 나는 물건을 한 건 잡을 수 있다’ 등 말을 들으니 제가 사업장을 꾸리면서 부업으로 도전할 분야는 아니라는 생각이 듭니다.

본격적인 경매에 뛰어들 분이나, 부업으로 경매를 하실 분이나, 저처럼 부동산 공부라고 생각하는 분들 모두 읽어보시면 좋을 책입니다.

- 한 지역을 정해서 100일만 매일 출근하다시피 다녀보세요.

- 세입자들이 보증금을 손해 보는 일은 없도록 할 섭니다. 절대로 경매에 넘어가지 않을 것입니다. 문제가 생기면 차라리 다른 집을 매각해서라도 갚겠습니다.

이렇게 말할 수 있었던 것은 공인중개사 사무소 사장과 친분을 쌓았던 덕분이다. 더욱이 중개수수료를 후하게 주었기에 사장들이 내편에 서는 경우가 많았다.

- 현장 답사 : 어떤 사람들이 와서 살고 어떤 집을 찾는지 눈으로 보고 대화를 나누면서 그 지역의 특성을 이해.

- 텃밭 가꾸기 : 부동산 주자자로 나서고 싶다면 당장 집 주위의 부동산부터 찾아다니며 앞으로 예정된 개발계획이 있는지, 어떤 사람들이 무슨 이유로 이곳에 거주하는지 등 시세를 형성하는 요인들을 하나씩 알아두자.

- 자동차로 1시간 이내의 거리를 텃밭으로 가꾸라.

- 소형 평수의 저렴한 전세는 상태만 괜찮으면 들어올 사람들이 얼마든지 있다.

- 수익이 나는 낙찰을 받으려면 보통 20번은 입찰해야 한다.

- 경매 시작 후 대여섯 번 만에 낙찰 받았다면 운이 좋았거나 권리 분석을 정확하게 하지 않아 높은 가격을 썼을 가능성이 높다.

- 경매 사이트를 검색하는데 최소 10시간은 투자해야 물건 네다섯 건을 추릴 수 있다. 그 물건 임장을 하는 데 이삼일 동안 10시간은 꼬박 투자해야 한다. 그러면 네다섯 건의 물건 중에 절반쯤인 두세 건이 남는다.

- 자신이 판단하고 책임지는 것이 투자다.

- 당첨만 되면 ‘로또’라며 청약 광풍을 일으켰던 송도 신도시도 엉겁결에 투자한 사람들은 무리한 대출을 받아 투자하면서 벙어리 냉가슴.

- 경매는 수익률을 연 10%에서 15% 선 정도로 잡는 게 알맞다. 오피스텔 같은 경우는 임대 수익을 통해 연 7~8% 수익률만 나와도 성공이라고 할 수 있다.

- 채권자가 경매 신청을 하면 감정평가사가 실사를 통해 부동산 가격을 감정한다. 이 가격은 시세와는 크게 상관없다. 토지와 건물 잔존 가치를 보고 산정할 뿐 주변 환경이나 미래가치 등 시세를 좌우하는 요소들을 반영하지 않기 때문이다.

- 감정평가액(감정가)이 나오면 그 가격을 최저 매각 가격(최저가)으로 정해 경매를 통해 매각을 한다.

- 입찰자의 주의점

1. 권리 분석 : 입찰가 산정의 기초. 임차인의 보증금이 있는지 없는지 분석하는 게 중요.

2. 물건 분석을 통해 향후 전망을 판단. 재개발, 재건축, 뉴타운 추진 중인지. 지정되었다가 조합원들의 반대로 취소되었는지, 택지개발이 되었는지, 주위 기반시설, 생활편의 시설, 전세나 월세가 잘 나가는지 등.

3. 용도 분석 : 실거주, 투자, 단기, 장기 등의 목적을 파악.

- 자기 동네에 마땅한 물건이 없더라도 직접 답사하는 과정은 필수.

- 임차인의 보증금을 돌려주어야 하는지, 돌려준다면 누가 물어주어야 하는지 파악.

- 경매는 대박을 노리는 것이 아니다. 목표 수익률을 10% 정도로 잡고 꾸준히 성실히 노력한다.

- 최우선변제금은 경락대금에서 나가므로 보통의 경우 낙찰자가 그리 신경을 쓰지 않는다.

- 입찰보증금 10%를 포기하는 경우도 종종 있다.

- 경매 시 배당 순위 : 5순위인 근저당권 및 전세권을 잘 살펴라. 이것이 말소기준권리가 되는 경우가 대부분이다. 임차인의 보증금도 제5순위로 배당르 받는다.

- 임장 : 경매 물건을 현장에 가서 직접 확인하는 것.

임대 보증금을 올릴 때 근저당 등 말소기준권리가 설정되어 있다면 보증금 증액분은 후순위가 된다. 추가한 증액분은 근저당보다 후순위이지만, 말소기준권리인 근저당보다 후순위이니 배당을 받지 못하는 경우가 ㅁ낳고, 주택임대차보호법에 의해 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로 신중해야 한다.

- 임장은 전업 투자이든 부업이든 반드시 직접 해야 한다.

- 임장 확인 : 집의 상태, 세입자 유무, 주변 시세와 호재. 임차인이 있을 경우 주민센터에서 주민등록전입세대열람 확인. 관리사무소를 찾아가 밀린 관리비 얼마인지 꼭 파악.

- 임장은 대중교통을 이용하라.

- 시세, 호재는 최소 두 곳 이상의 부동산에 가서 물어 볼 것. 집을 사거나 전세를 들어갈 사람처럼 하고 물어라.

- 한 동네가 개발되면 옆 동네도 영향을 받는다.

- 물건 정보의 확인

1. 법원 물건명세서 정보 및 등기사항전부증명서 상의 내용.

2. 주민등록전입세대 열람 및 임차인 확인

3. 집 상태. 예상 수리비 산출

4. 관리비 미납 등 공과금 확인. 명도비용 산출.

- 입찰가는 전날 작성하고 수정하지 않는다.

- 턱없이 높은 고가 낙찰의 경우. NPL 매매인 이른바 부실채권 물건의 경우 무조건 낙찰 받기 위해 시세보다 높여 쓴다.

- 부실채권 물건으로 경매투자를 하는 것은 내 물건을 내가 사는 것과 비슷하다. 낙찰로 들어온 경락대금이 내가 가진 채권에 배당되어 다시 들어오는 구조이다. 그래서 고가에 낙찰된다.

- 명도할 때 주의사항

1. 점유자(소유자, 채무자, 임차인)을 인정하라.

2. 적당한 비용은 지불한다. 낙찰가의 0.5~1% 정도의 이사 비용은 생각하라.

3. 여유를 가져라. 당연히 나가줘야 함에도 불구하고 이사 비용을 요구하면서 갈 곳이 없다고 말할 때는 어이가 없어 속이 끓는다.

4. 잔금 치르는 기간을 기다려야 하기 때문에 2~4개월 정도의 여유를 가져야 한다.

- 명도가 끝나자마자 바로 매도를 할 수 있도록 미리 준비 작업에 들어가야 한다. 그날 매도하겠다는 생각으로 미리 작업을 하는 습관을 길러야 한다.

- 판단의 근거는 현장이다.

- 사람들이 몰리는 곳에 수익은 없다. 막차 타러 가는 사람들이다.

- 부동산 투자 기준 : 인구의 규모. 소액 투자자는 인구가 20만 이상이면 투자 가치가 낮다. 한 지역에 10만 이하이고 거주하기가 편리해야 한다.

항아리 형으로 담긴 곳을 찾아라.

지역이 좁고 시장이 작으면 건설사에서도 아파트를 지으려 하지 않아 물건이 적다. 상대적으로 비싸게 전세나 월세를 받을 수 있다.

- 하루 3시간 이상 꼭 손품을 판다. 무슨 일이 있어도 지킨다.

- 중개 수수료를 현금으로 후하게 챙겨놨다가 선뜻 주세요. 그럼 좋은 일이 있을 겁니다.

- 공인중개사 사무소는 동업자로 대해야 한다.

- 수익을 거두기까지는 2, 3년의 시간이 필요하다. 매수한 후에 전세를 놓으며 투자 금액의 80% 이상을 회수하고 2년 후 재계약을 할 때 100% 회수를 목표로 해야 한다.

- 주택에 투자를 하면 반드시 전세를 놓으라. 원룸이나 오피스텔은 임대 수익을 위한 물건이다. 무조건 월세를 놓는다.

- 1가구 3주택은 양도소득세가 60%나 되었다. 그러나 부동산 경기에 급랭전선이 형성되고 있으니 경기부양책이 나올 것으로 예상되었다. 아니나 다를까 양도소득세 중과세르르 한시적으로 폐지한다는 정책이 발표되었다.

- 매수는 기다림의 예술(결심이 서면 미련없이 팔라). 매도는 타이밍의 예술.

- 은행은 성공한 사람들에게만 친절한 자본주의의 첨병이다.

- 소액 투자 방법

1. 전세 보증금을 받아 투자 금액을 최소화한 뒤, 시세 차익이 날 때까지 기다렸다가 매도

2. 대출을 최대한 받아 매수한 후, 월세로 대출 이자를 감당하고 약간이나마 수익을 낼 수 있는 경우.

3. 대출을 최대한 받아서 매수한 후, 곧바로 매도하여 대출을 상환하고 차익을 기대하는 경우.

1번의 경우는 대출금액이 높으면 좋지 않다. 2번의 경우에 주로 대출을 사용한다.

- 부동산은 사람을 관찰하는 학문.

- 나를 욕하는 사람이 없어야 한다.

- 부동산 정책은 파급 효과를 이해해야 한다. 6개월은 지나야 알 수 있다.

- 2014년 4월 적용되는 리모델링법을 예로 들어보자. 면적을 넓힐 수 있는 크기는 최대 40%밖에 안 된다. 25평은 28평이 되고, 28평형은 32평형이 된다는 뜻이다. 그러나 18평과 21평이 혼자나 두 식구에게 알맞다면 25평과 28평은 어린 자녀를 한둘 둔 가족이 살 수 있다. 그래서 이 법의 수혜는 21평과 25평형대 아파트라는 결론이 나온다.

- 임차인을 교체하여 전세가를 올려 받음으로써 회수 기간을 앞당긴다.

- 재개발, 재건축은 조합원들의 의견을 취합해서 결정을 내리는데 오랜 시간이 걸린다. 비추.

- 사람은 시각적 이미지에 크게 반응한다. 그러나 이걸 고치는데 드는 비용은 적은 편이다. 도배, 장판, 천장과 바닥의 몰딩이나 문짝을 칠하는 수리비용은 몇백만 원. 매도를 할 때에는 1,000~2,000만 원을 더 받을 수 있다.

- 정작 조심할 것은 수도 시설과 같은 배관 시설이나 누수 여부이다. 비용이 비싸다.

- 소액 임차인으로 최우선변제를 받는다는 사실을 모르는 임차인도 있었다. 자기가 찾아서 신청하지 않는 한 배당을 받을 수 없다.

- 성공한 사람과 함께 다녀라.

“저하고 인연을 맺은 사람은 하는 일마다 잘돼요. 집을 사서 나가기 때문에 2년 후에는 집을 사서 나가셔야 해요. 먼저 이사 간 분도 집 사서 나가셨답니다.”

- 성공한 사람처럼 생각하라.

- 매도 가능성을 발견하여 투자 : 다세대주택 3층을 매입했는데 1층과 2층은 방이 2개, 3층은 방이 3개였다. 사는 분들이 쉽게 지역을 떠날 분들이 아니었다. 방이 2개인 집의 아이들이 자라서 3층으로 옮겼다.

- 떨어질 것을 뻔히 알면서도 입찰을 했을 때 좋은 결과를 얻는 일들이 생겼다.

이 책의 저자는 실제로 부동산경매를 통해서 수익을 창출하신 실경험자이다. 그래서 눈을 말똥말똥 뜨고 하나라도 놓치지 않을려고 한글자한글자 천천히 읽었다. 요즘 금리도 제로에 가깝고 은행에 돈을 그냥 보관하는 수준이기 때문이다. 투자를 해야 돈이 돈을 부른다는건 알지만 솔직히 겁난다. 목돈이 있어야 주식이든 부동산이든 투자를 해야 제대로 수익이 날것 같기 때문이다. 하지만 이 책은 제목에서처럼 천만원으로 부동산투자를 할수 있다고 한다. 그건 경매를 통해서 가능하다고 한다. 믿기지 않는다. 부동산은 거액이 오고가는 거래인데 어떻게 천만원으로 가능할까? 궁금했다.
저자는 IMF외환위기에 부동산을 접하게 되고 긍정,열정으로 무일푼에서 3년만에 자타가 인정하는 부동산 전문가로서 강의도 다니고 있다. 한해에 50여건을 매매하던 시기도 있었다고 한다. 지금은 11채를 보유하고 있지만 이것 또한 거의 재개발 재건축에 포함되어 있어서 수익률은 좋다고 한다. 부럽다. 요즘처럼 돈벌기 참 힘들고 부자들만 돈 버는 세상같기 때문이다. 하지만 저자의 이야기를 듣고 조금은 희망을 품어 보고 싶어졌다. 올초부터 부동산에 관심은 많이 갔다. 하지만 두렵기도 하고 부모님도 그냥 성실하게 돈을 모으셔서 투자라는 개념은 약간 부정적이였다. 잘못했다가는 패가망신하기 때문이다. 그저 은행에 차곡차곡 돈을 모아서 아끼고 저축해라가 부모님이 가르쳐주신 경제관념이였다. 그래서 그렇게하면 부자까지는 아니더라도 조금은 여유롭게 살수 있을줄 알았다.
하지만 현실은 참 냉혹하고 월급쟁이를 해도 내 손에 쥐어지는 돈은 너무 적어서 기본적인 생활만으로도 돈은 그저 통장을 스치고 사라져가버린다. 그래서 투자에 관심을 가졌는데 그중에서 부동산이 왠지 나랑 맞을것 같아서 더 관심을 가졌다. 책의 내용을 쭉 읽다보면 저자의 지난 과거 스토리가 쫘악 펼쳐진다.
경매절차를 하는 과정에서 권리분석과 임장활동 그리고 발품,손품,머리품을 팔아야지 제대로 된 물건을 고를수 있다는 것과 끊임없이 공부하고 열정을 가져야지 된다는 저자의 마인드. 부동산이 아니라 사람을 먼저 보고 아무리 나에게 직접적인 수익은 없다고 할지라도 남을 돕는 과정에서 부동산에 대한 안목과 경험이 자연스럽게 내것이 된다는 저자의 말들이 가슴에 와 닿았다. 그리고 마지막에 부동산소액투자실전사례도 같이 포함되어서 아직 초초초보자로써 용어도 낯설고 뭐가 뭔지 하나도 모르지만 많은 도움이 될것 같다. 작은것부터 차근차근 준비해 나가다 보면 내가 원하는 그자리에 도달한다고 한다. 나 또한 그 마인드를 가지고 이 책을 통해서 첫발을 내딛여 볼란다.

지방에 살면서 아파트 값이 정말 많이 올랐다는 생각을 해봅니다. 서울, 부산보다 오히려 지방에 투자자들이 몰리면서 실수요자보다 투자자들이 더 많은 것 같은 느낌마저 드는 곳도 있습니다. 이러다가 한 번 또 휘청하겠구나 하는 생각이 들었습니다. 매일 뉴스에서 떠들어대는 가계부채, 부동산 부양책. 서울과 달리 지방 아파트 분양 시장의 활황기는 그 위기가 다가오고 있음을 느끼게 합니다. 물론 저의 예측이 틀릴 수도 있겠지요. 하지만 제 예측이 맞다면 미리 경매를 공부해 보는 것이 어떨까 하는 생각이 들더군요. 그래서 초보자들을 위한 경매 책을 찾다가 ＜1000만원으로 시작하는 짬짬이 부동산 경매 투자＞를 읽게 되었습니다.

개인적인 몰락으로 경매를 시작한 저자의 살아있는 경험과 자신의 경험을 바탕으로 한 교육, 그로 인해 더 많은 인맥, 더 많은 경험이 쌓이면서 보여주는 일화들을 소개하고 경매의 세계로 독자를 안내하는 작가의 필력이 대단합니다. 단 돈 천만원을 가지고 부동산 투자가 가능하다는 것도 놀랍지만 아파트가 아닌 다세대주택 투자, 대출 이용 등 그동안 제가 알고 있던 지식과 다른 부분에선 집중과 경계를 반복하기도 했습니다.

재테크에 나름의 철학을 갖고 있지만 조금은 안정적인 스타일인 저는 은행대출은 극히 피하는 일이기 때문이었습니다. 저자도 밝혔듯이 은행은 잘 나가는 친구만 좋아하는 기관이니까요. 내가 아플 때 비수를 꽂는 잔인한 놈이라는 것을 간접 경험을 통해 알기에 저는 은행은 종자돈 마련을 위해 예금과 적금을 이용할 뿐 대출은 꺼리게 되더군요. 그런데 저자는 자신이 감당할 만큼의 은행대출을 이용하여 수익률을 높이라는데 저는 이 부분에선 동조하기가 어렵더군요. 물론 부동산에 대한 지식이 모자라서 자신감이 없어서 그럴 수도 있겠지만 부동산을 보는 눈이 좋아진다고 해도 대출을 이용하는 부분은 패스하고 싶다는 생각이 든 부분이었습니다.

그렇지만 부동산을 바라보는 긍적적인 눈에 대한 설명이나 1년에 3천만 원 투자로 세 번을 거래하는 것과 3천만 원 투자로 2년에 거래하는 것의 투자금액의 차이 설명에서는 머리에서 ‘띵’하는 소리가 나더군요. 그래서 저자가 일 년에 여러 채를 거래하는 이유와 수익률이 이해가 되더군요. 개인적으로 숫자에 아주 강한 편인데 조심스런 성격에 세금등 여러 가지 이유를 들어 자주 거래를 안 하는 성격인데 이 부분에서는 좀 반성까지 하게 되더군요.

반면에 경매를 통해 낙찰 받는 과정의 대한 고난의 과정을 보며 제가 좀 경매를 너무 쉽게 생각했구나 싶었습니다. 그리고 마지막 장을 넘기고서는 바로 인터넷으로 부동산 경매 교육과정이 주변에 있는지 검색을 했습니다.

부동산 경매를 하고 싶다고 바로 낙찰 받는 것은 아니라는 것을 알게 된 지금 바로 시작해야 된다는 것을 깨달았기 때문입니다. 지금부터 배우고, 도전해야 내가 원하는 시점에 내가 원하는 물건을 제대로 캐치할 수 있는 순간이 올 테니까요.

무릎에서 사서 어깨에서 파는 순간이 얼른 오기를 기다려봅니다.