이 책은 주변에서 추천을 받아서 구입하게 되었다. 최근에 부동산을 공부하면서 추천받은 책이다

이 책은 투자와 직접적으로 관련된 책이라고 보기는 힘들지만, 우리가 살고 있는 공간에 대한 이해에 대해 단편적으로 여러개의 주제로 설명하는 것이다

부동산 하면 '물권'이라는 생각을 하기가 쉬운데, 임대차계약의 경우 사람간의 거래이기 때문에 채권이라는 것이 처음부터 머리를 떄리는 느낌이었다

이외에도 외 어떤 사업들은 임대료를 많이 내도 되는지 등 생각해볼 거리를 많이 준다

가볍게 한번 쭉 읽고 덮을 책도 아니고, 쉽게쉽게 읽히지 않는 부분도 있다. 수학적인 설명도 중간중간에 있다

이 책은 사실 공간에 대한 이해도를 높이기에는 안성맞춤이 아닐까 싶다. 저자 또한 상당한 책임감을 갖고 책을 지필한 것을 알 수 있었다

공간에 대한 이해를 하고 싶거나 부동산에 관심이 있다면 읽어보길 바란다

이 책은 우리가 일상적으로 접하는 ‘공간’을 단순한 물리적 개념이 아닌, 가치와 의미를 만들어내는 중요한 요소로 바라보게 해준다. 특히 도시, 건축, 부동산을 넘나들며 공간이 어떻게 사람의 행동과 삶의 질을 바꾸는지 설득력 있게 설명한다. 사례 중심으로 구성되어 있어 이해하기 쉽고, 투자 관점에서도 통찰을 얻을 수 있는 점이 인상적이다. 공간을 보는 시야를 넓혀주는 입문서로 충분한 가치가 있다.

최근 시중에 나와있는 부동산 투자에 관한 책은 대부분 내용이 비슷합니다. 굳이 책을 사서 봐야할 필요를 못느끼고 심지어 굳이 시간을 내서 읽어야할지 의문이 듭니다. 

요즘 책들은 2012~2017년 부동산 침체기에 갭투자를 해서 성공하신 분들입니다. 공포를 이겨내고 시대를 타고난 점은 존경합니다만 요즘같은 수많은 규제가 나올대로 나오고, 수도권 집값이 오를대로 오른 시기에는 전혀 어울리지 않는 내용이 대부분입니다. 

 이 책은 좀 다릅니다. 현직 감평사이자 부동산이라는 학문을 깊게 연구하신 저자가 한국의 특수한 부동산 상황을 상세하게 설명합니다. 부동산의 역사부터 해외 사례와 비교한 차이점, 각종 법규까지 커버합니다. 당장 실용적이만 현 상황에는 전혀 어울리지 않는 투자전략을 제시하지 않습니다. 부동산이라는 존재 자체에 대한 탐구가 가득합니다. 모든 현상에는 이유가 있다는 걸 이 책을 통해서 알 수 있었습니다. 

이 책은 어렵다. [공간의 가치]라는 이 책을 제대로 읽기 위해서는 부동산에 대한 지식과 금융에 대한 지식을 필요로 한다. 그 점에서 이 책은 일반적인 대중서라고 보기엔 조금 어려운 책이다. 내가 읽어본 부동산 관련 책 중에서도 가장 난이도 높은 책으로 꼽을 수 있을 정도다.

일반적인 부동산 서적들이 가격의 흐름과 추세를 이야기하는데 반해 이 책은 공간에 매겨지는 가격과 그 가격에 영향을 미치는 사항에 대해 이야기 하고 있다. 따라서 이 책은 설득을 위한 책이라기보다 말 그대로 지식을 위한 책이다. 생각보다 어렵다. 그러나 쉬운 책이 가치가 높고 어렵다고 가치가 없는 것은 아닐 것이다. 책에 담긴 내용의 가치를 보자면 이 책은 어려움에도 불구하고 읽어볼 만한 책이라 생각한다.

[공간의 가치]는 요약하거나 짧은 글로 설명할 수가 없는 책이다. 어떤 면에서 보자면 이 책은 한번에 쭈욱 읽어내려가기보다는 필요할 때마다 꺼내서 해당 부분을 참고하면 좋을 책이라 생각된다. 책에서 소개되는 금융 관련 내용과 부동산과 관련된 다양한 법들은 한 번 읽어본다고 머리속에 자리할 수 없는 내용들이기 때문이다.

개인적으로 어렴풋이 이해만 하고 있던 내용을 체계적으로 설명하고 있는 2장 공간과 신용 부분이 아주 좋았다. 이 파트에서는 공간의 가치를 생산성과 임대인/임차인의 신용의 함수라고 설명하고 있다. 예를들어 우리나라에서 보증금을 다른 나라에 비해 지나치게 많이 받는 것은 임차인의 신용이 제대로 보증되지 않아서라고 이야기 한다.

상업이든 주거든 임대차 계약이 매우 쉬워서 임대인은 임차인의 신용을 확인할 방법이 없고 임차인의 채무불이행시 2-3개월이면 퇴거가 완료되는 미국과 달리 우리나라는 6개월에서 수년이 걸리기에 임대료를 많이 받아봤자 임차인의 채무불이행 한방이면 큰 의미가 없어진다는 이야기다. 그래서 보증금을 일반적인 수준보다 많이 받음으로서 이를 대비한다는 내용이다. 금융이론에선 이를 거래상대방위험이라고도 부르는 카운터파티 리스크라고 한다.

확실히 미국이나 유럽의 선진국들은 임대차계약을 맺을 때 이 부분 때문에 임차인의 신용과 소득, 직장 등을 매우 까다롭게 보는 편이다. 우리나라에서 임대차 계약을 하기 위해 집주인에게 재직증명서와 원천징수영수증을 제출하진 않지 않는가?

다만 이 부분에 대해서 저자는 '임차인에 대한 보호가 강하기 때문'에 이렇게 제도와 관습이 잡혀나갈 수 밖에 없었다라는 뉘앙스의 설명을 하고 있으나 정말로 임차인에 대한 보호가 강한지는 글쎄올시다 라는 말을 할 수 밖에 없다. 저자가 예로 들고 있는 미국, 유럽 등의 선진국들은 임차인에 대한 보호가 우리보다 더 강하다. 그 때문에 한번 받은 임차인을 내쫒기 힘든 상황이기에 더 까다롭게 임차인을 고르는 것이고 그렇게 까다롭게 골랐기에 서로간의 신용을 확인되어 카운터파티 리스크가 낮다.

오히려 우리나라는 과거에 이 부분에 있어서 '임대차 거래는 양자간의 일'이라는 식으로 국가가 전혀 개입을 하지 않는 식이었다. 임차인이 법적으로 제대로 보호받지 못하는 상황에서 임차권을 보장받기 위해서는 일종의 담보 제공이 필요하다. 그것이 바로 거액의 보증금이 아닐까 하는 것이 내 개인적인 생각이다.

이 점은 해외와 우리나라의 보증금의 관리에 대한 차이를 보면 조금 더 명확해지는데 해외는 보증금을 에스크로 계좌에 넣으며 여기에서 임대인은 임대료 연체와 같은 일이 발생하지 않는 이상에야 이 보증금에 손을 댈 수 없다. 거기에 보증금을 에스크로 계좌에 넣음으로 발생하는 이자 수취권도 임대인이 아닌 임차인의 권리로 취급된다. 반면 우리나라는 보증금에 대해서 임대인이 마음대로 이용할 수 있는데 이는 저자가 설명하는대로 사실상 임차인이 임대인에게 제공하는 대출이나 다름 없다.

원칙대로라면 서로 임대료만 잘 주고 받으면 될 일인 임대차 계약에서 임차인이 임대인에게 거액의 신용여신을 제공해야 할 이유가 무엇일까? 그 근원을 따지고 들어가자면 결국 임차인의 취약한 임차권리에 대한 보강의 측면에서 임대인에게 신용 여신을 제공하는 것으로 해석해야 하지 않을까?

물론 명도소송의 퇴거 절차가 다른 나라보다 매우 길긴 하나 이것이 임차인에 대한 보호가 잘 이루어지고 있는 근거로 보아야 할 것인가? 이건 그냥 절차기간이 긴 것 뿐이지 보호가 아니다. 임차인에 대한 목적물 훼손도 저자는 이야기 하고 있는데 실제로는 대부분의 임대차계약에서 목적물 원복 조항이 반드시 들어가 있고 이것을 빌미로 보증금 반환을 거부하는 사례를 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 그렇기에 이러한 시각은 나로서는 동의하기가 힘들다.

이 외에는 사실 딱히 코멘트할 부분이 없긴 하다. 저자는 도시계획학 박사에 감정평가사이며 부동산 관련 업에서 종사중인 사람이므로 매우 깊고 풍부한 내용들을 구체적으로 책을 통해 설명하고 있기 때문이다.

그 점에서 사실 나는 이 책을 읽고 나서 후회가 들었다. 내가 책을 쓰기 전에 이 책을 읽었다면 내가 전달하고자 했던 내용을 좀 더 구체적으로 잘 정리할 수 있지 않았을까 하는 생각 때문이었다. 그 점에서 이 책은 어렵지만 충분히 그 가치가 있는 책이라 생각한다.