이 책은 평범한 사람들이 평생 꿈꾸는 '수도권 신축 아파트'라는 달콤한 상품이 어떻게 거대한 카르텔과 구조적으로 엮이는지, 건설 카르텔이 어떻게 서민의 주니를 강탈하는지 적나라하게 소개한다. 독자들은 과거 고도성장기에 주택 공급량을 급격히 늘리고자 설계된 낡은 제도가 시민의 권익을 보호하지 못할 만큼 취약하자는 사실을, 공급자 편의를 우선하는 불평등한 제도가 시민들에게 위험을 전가한다는 사실을 절절하게 깨달을 것이다. - '추천의 글' 중에서

총 여섯 개 장으로 구성된 책은 거짓 약속의 땅(1장), 계약서라는 올가미(2장), 고도성장 국가의 아파트 복마전(3장), 배수진을 치다(4장), 그들만의 리그(5장0, 사상 유례없는 대승리(6장) 등으로 이어지면서 일산 파밀리에 아파트단지 입주민의 15년 투쟁사를 생생하게 전달하고 있다.   

아파트 분양 계약은 민간인 사이에 한쪽은 상품(아파트)을 공급하고 한쪽은 적정한 금액을 주고 그 상품을 구매하는 계약이다. 쌍방의 필요에 따라 이루어지는 동등한 계약으로 보일 것이다. 그러나 계약서에 도장을 찍는 순간부터 계약자들은 공급자(시행사)에게 일방적으로 휘둘릴 수밖에 없다. 계약자는 분양 대금을 납입해야 할 의무는 확고하지만, 계약자의 권리를 제대로 누리려면 첩첩산중의 장벽을 넘어야 한다. - '분양 투쟁 상식1' 중에서

(사진, 분양 당시 신동아 파밀리에 조감도)

먼저 이 아파트에 대한 기초 지식을 소개하려 한다. 분쟁의 역사가 아파트 시세의 하락 요인임을 감추려는 듯 '하이파크시티'라고 대외적으로 알려지고 있다. 위치는 일산서구 덕이동, 규모는 5개 단지에 총 5,816가구, 가까운 역은 경의중앙선 탄현역이다.

2008년 분양 당시 단지 구성 중 1,5 단지는 동문건설이 2,3,4 단지는 신동아건설이 각각 시공을 맡았다. 동문건설은 이후 HDC현대산업개발로 교체됐다. 동과 동 사이의 거리가 넓은 시원한 개방감과 유럽식 정원 조경을 내세운 단지 녹지율 44%에 달하는 대규모 고급 주거 단지임을 장점으로 홍보했다. 아파트 내부 구조는 드레스룸, 붙박이장, 수입 주방 가구, 식기세척기, 가스 쿡탑, 빌트인 냉장고 등으로 주부들의 이목을 끌었다. 여기에다 커뮤니티 시설(피트니스 존, 수영장, 주민회의실, 독서실, 골프장, 이벤트 홀 등) 또한 국내 최상급이었다.

소위 '덕이지구'의 핵심 장점은 두 가지로 모아졌다. 첫째는 서울 상암동으로 직결되는 제2자유로 신설과 단지 주변에 덕이IC의 설치였다. 이는 교통 호재로 집값의 상승 요인으로 작용할 수 있었다. 둘째는 단지 내에 '영어마을'을 설치 운영한다는 것으로 이는 시대적 큰 흐름이었으며, 미국 존스 홉킨스 대학과 연계해 분교 형태로 학점도 인정된다고 홍보했다.

(사진, 허위 홍보)

이같은 장점들을 토대로 파밀리에 아파트의 분양가는 기존 일산의 아파트 중에서도 최고가 수준인 평당 1,500만 원으로 주변 아파트 시세의 두 배에 달했지만 화려한 장밋빛 홍보와는 달리 현실적으로 달성되기 힘든 수준으로 흘러가기 시작했다. 영어마을의 경우도 주택법, 학원법에 저촉되어 애초부터 거짓말이었기 때문이다.

이 대목에서 우리들이 배울 수 있는 교훈은 바로 분양 홍보 내용물에 의심이라는 잣대를 갖다대고 판단해야 한다는 점이다. 홍보란 어디까지나 미래에 일어날 일을 미리 현재에 반영하는 과장법일 수도 있는 것이다. 이 과장이 과장으로 끝난다면 화려한 홍보라는 모래성은 여지없이 무너져 버리게 된다. 즉 분양 계약자는 그냥 앉아서 큰 손해를 입을 수밖에 없다.

저자 또한 일산 주엽역 인근의 후곡마을 단지 내 롯데아파트를 자가로 마련해서(1995년) 거주하다가 2008년 초 파밀리에 아파트를 분양받았다. 시공사인 신동아건설의 명성만을 믿고 쉽게 결정했던 수분양자들 중의 한 사람이었다. 그해 4월 백석동 모델하우스 앞엔 유인물과 함께 많은 사람들이 영어마을은 추진불가이며, 제2자유로 덕이IC는 이미 2년 전에 사업이 취소되었던 허위 홍보였음을 성토하고 있었다. 난감했다. 이제 계약자들은 어떻게 대처해야 할까?

책은 시행사나 시공사 측에선 입주자 협의회나 계약자 협의회 내부에 자기 편 사람을 미리 심어 놓는 복마전이 펼쳐 진다는 점과 분쟁 사건을 도와준다는 변호사에 지나치게 기댄다면 피해 계약자의 소송임에도 출발부터 진행되는 과정 내내 변호사들이 자기들 이익 입장에서 사건을 맡을 가능성이 매우 높다는 점도 지적하고 있다.

특히, 대단지 아파트일 경우 분양시에 아파트 중도금 대출을 사전에 연결한 금융기관(대주단貸主團)도 분쟁이 장기화되어 시공이 중단되는 경우를 피하고자 한다는 점과 통상 대주단은 시공사나 시행사와 가깝게 지내므로 이들을 통해 자신들의 입장을 표명한다는 점을 인지하라고 말한다. 대주단은 분쟁을 사유로 들어 기한이익을 상실시켜 대출금을 상환하라고 압박을 가할 수도 있다. 이리되면 수분양자에겐 매우 난처한 상황이 되고 만다. 서울 강동구 둔촌동 재건축 아파트에서도 이와 유사한 경우가 발생하기도 했었다. 

(사진, 대주단)

아파트 선분양 방식의 개선이 요구된다

책의 저자가 15년이란 긴 세월 동안 파밀리에 아파트 계약자들을 위해 거대한 카르텔(시공사, 시행사, 대주단, 파산관재인)를 상대로 투쟁을 벌이게 된 근본적인 이유는 바로 '아파트 선분양' 제도에 있다. 즉 선분양 방식은 계약 후의 모든 리스크를 소비자인 분양계약자에게 돌리기 때문이다. 저자의 15년 투쟁사 속에 이를 해결해나가는 과정들이 소개되고 있다. 많은 분들에게 책의 일독을 권한다.

하자공사 진행

5475일, 집으로가는먼길 사회문제일반추천

분양사기에 휘말린 피해자들이 투쟁끝에 지켜낸 잔금총액

1000억

분양사기 문제를 완전히 해결하기까지 정확히 5475일이라는 시간

15년

건설 카르텔과 맞서 싸우는 동안

분양사기에 휘말린 380가구가 동참했다

이 책을 읽은 정치인, 법조인, 시민단체 활동가는 경제정의를 실현한 저자에게 아낌없는 찬사를 보냈다

이 책을 읽은 나 역시 저자의 용기와 지적인 활동들 그리고 희생정신에 아낌없는 박수를 보낸다

서평단 활동으로 작성하였습니다.

이 책은 저자가 직접 겪은 15년간의 아파트 분양 관련 투쟁기를 다룬 책이다. 일종의 기록이자 에세이라고도 볼 수 있지만 동시에 15년동안 지난한 싸움을 거치면서 어떻게 싸웠는지 어떻게 그들이 나오는지 선분양 제도의 불합리한 것들이 뭐가 있는지를 자신이 겪은 경험을 바탕으로 상세하게 적은 책이라는 점이 더 강렬하다. 실제 비슷한 사례와 사연을 겪는 사람들이 많기에 그들에게 도움이 되는 참고서가 될수도 있기 때문이다. 동시에 제도적 불완전한, 불공정한 부분에 대한 고발적인 책이기도 하다.

그래선지 특히 더 이 책이 인상적인 이유는 실제로 겪는 사람들에 비해 성공적인 사례들이 적은 편이기 때문이다. 또한 이렇게 집요하고 오랫동안 투쟁해서 결론을 얻어낸 사람들이 적고, 직접 나서는 사람들은 더더욱 적기 때문이다. 언제나 그렇듯이 힘이 있는 거대한 자들은 쉽게 판단하고 힘을 쓰는 반면에 평범한 소시민들은 그 오해나 부당한 것을 증명하고 입증하고 반론하기 위해 삶을 걸어야 하기 때문이다. 왜 이런 일들이 사회 전반에 걸쳐 지속적으로 벌어지는지 정말 한탄스럽다. 게다가 이 책에서처럼 삶의 공간이자 자신의 거의 전재산인 집을 바탕으로 벌어지는 사회 문제는 여러 사람의 인생을 파괴할정도로 강력한 문제가 되는 일들이다. 지금도 어디선가는 이 책이 너무 필요한 일들이 벌어지고 있을 것이다. 그런 분들에게 가닿길 바란다.

**불공정한 관행과 사실을 알리기 위해 영화화, 드라마화가 되면 좋을 것 같지만 사실 독립 영화에서 많이 다뤄진 소재이기도 하다.

***눈에 직접적으로 보이는 행동보다 서류상의 절차 문제가 많아서 영상화가 어렵기도 하다.

****법은 알면 알수록 시간과 자본의 싸움이다.

*****생각보다 많은 사람들이 법정에서 싸우면서 스스로 전문가가 되곤 한다.

******그만큼 변호사들의 사명감 같은 것도 예전보다 더 약화되어 가고 있는 것 같다.

*******억울한 소송을 겪고 나서 그 분야를 집요하게 공부해 책을 내거나 글을 올리는 사람들도 많아지는 것 같다.

********왜 잘못된 사실의 제시보다 그걸 증명해야 하는게 더 오래걸리고 프레임화 돼서 당하게만 되는지 모르겠다.

*********이걸 역으로 활용해서 거짓말이든 거짓 정보든 우기고 보거나 꺼내고 보는 사람들이 많다.

**********먼저 잘못되고 왜곡된 이미지로 몰고 가서 그걸 증명하는 동안 유리한 고지를 점령하는 것이다.

***********게다가 사람들은 강력한 것만 기억하기에 시간을 들여 증명해도 기억이 쉽게 바뀌지 않는 것도 많다.

************그래선지 정치적으로 제일 많이 써먹는 것 같다.

*************언론들도 이를 너무 활용하는 것 같다.

**************이 제도들에 대해 전반적으로 다시 손봐야 하지 않나 하는 생각이 든다.

***************왜냐하면 다가오는 AI시대에는 거짓 자료나 정보, 왜곡, 훼손이 더 쉽게, 많이, 빨리 이뤄질 것이기 때문이다.

****************이제 초반 진실이나 사실 제시에 있어 더 충분한 증명 과정이 필요해 보인다.

*****************물론 이를 또 역이용할 수 있기에 확실해지기 전에 믿지 않게 지연하는 문화를 만드는 것도 중요할 것 같다.

******************특히 이 부분은 의학 분야에서는 정말 위험한 것이기도 하다.

*******************입증되지 않은 약의 효과나 처방으로 혹은 영양제 사태로 이어지기 때문이다.

********************코로나 사태때 이미 우리들은 그걸 겪은 바 있다.

*********************다가올 AI시대에는 이것들이 더 빨리 이뤄질 것이기에 그에 맞서는 AI도 필요해 보인다.

**********************부동산 관련 문제들은 이 책에서 말한 부분을 제외하고도 정말 많이 일어나기에 전반적인 제도 개편이 필요해 보인다.

***********************이미 전세 사기, 월세 사기도 많지 않나.

************************부동산에 기형적으로 재산의 대부분이 몰리게 되는 구조도 바꾸게 만들어야 한다.

*************************언젠가는 부동산 거품이 거대한 재앙으로 발생할 수 있기 때문이다. 바로 옆나라 중국과 일본이 그랬다.

**************************물론 그만큼의 안정적이고 믿을만한 분야가 없는 것도 사실이다.

***************************하지만 산업화와 발전 과정에서 발생한 불공정하고 불합리한 제도부터 고쳐야 하지 않나 싶다.

****************************어차피 급진적으로 바꾸는 것이 아니라 서서히 바꿔야 하기에.

*****************************내집마련이 삶의 목표이자 모든 것이 되는 문화가 그 문제를 더 크게 만드는 것 같다.

******************************아무리 완벽한 것이 없다지만 그렇게 모든 걸 걸었을때 문제가 일어나게 되기 때문이다.

*******************************저자의 책과 실화 속에서도 상대적으로 덜 그려졌지만 피해자들의 안타까운 이야기들이 얼핏 스쳐지나간다.

********************************그만큼 함부로 뭔가를 하기도 어렵지만 또 그렇지 않고서는 새로운 단계로 진입하기 어렵게 만드는 것도 문제다.

*********************************그렇다고 또 너무 제한과 제약만 걸어놔서는 더 복잡한 문제가 발생할수도 있다.

**********************************왜냐하면 결국 생물처럼 움직이며 법의 빈틈과 편법을 찾아나서 변하기 때문이다.

***********************************완전한 법도 없고 완벽한 법도 없는 셈이다.

************************************그래서 적당히 규제하면서도 문화로 이를 바꿔야 하는 유화책도 써야한다.

*************************************오히려 그럴수록 부동산이 비정상적으로 상승하거나 부동산에 몰리는 이유가 되듯이.

**************************************어쨌든 쉽고 편하게 얻어지는 것은 잘 없는 것 같다. 

***************************************결국 거대한 힘에 대항하는 것은 용기와 연대뿐이다. 

##인상적인 문구들##

##국가 시스템은 사회 구성원을 보호하기 위해 존재해야 하지만 때로는 평범한 서민이 감당하기 힘든 불의의 도구로 악용되기도 합니다.~정책은 서류가 아니라 시민의 삶에서 구상되어야 합니다.

##부실시공을 막기 위해 시공사, 감리회사, 대주단 은행들, 지자체 공무원들과도 부단히 싸워야 했다.~투쟁의 대상은 파산관재인, 대주단으로 바뀌었다.~색안경 쓰고 바라보는 지자체, 정치권, 언론사들의 선입견과도 목청 높여 싸워야 했다.~지금 이 시각에도 대한민국 어느 도시, 어느 신축 아파트 분양 지구에서는 수십,수백 가구가 분쟁에 휘말려 고통에 신음하고 있을 것이다.

##2024년~보도에 따르면  한국 일반 가계 자산에서 부동산 비중은 약 78.6%에 달한다.~집을 날려도~한국에서는 재산의 거의 전부를 날리는 셈이다. 그만큼 아파트 한 채에 담긴 의미가 우리에게는 막중하다.~'내 집 마련'은 서민들에게 일생일대의 프로젝트이다.~한국은 대외적으로는 수출을 통해서, 내수 시장에서는 건설 및 주택 공급 사업을 통해서 고도성장을 해 온 국가이다.~아파트 분양을 둘러싼 모든 법과 제도 역시 이들 공급자에게 유리하게 짜였다.~아파트 분양 시장에서 소비자가 일방적으로 희생당하기 쉬운 근본 원인은 전세계에서 유독 우리나라만 성행하는 '선분양 제도'탓이다.

##건설사들은 설계 도면과 서류에 불과한 사업계획서만 가지고 선분양을 통해 먼저 아파트 공사 대금을 모은 뒤 안전하게 사업을 진행할 수 있다. 그러나 만일 사업 과정에서 문제가 생기면 그 부담은 모두 계약자가 지게 된다. 고도 성장 시대에 불가피하게 도입했던 이 낡은 방식이 21세기에도 여전히 남아 소비자인 국민을 툭하면 위험과 불안에 몰아넣고 있다.

##현재와 같은 아파트 공급 구조, 계약 관행과 자치단체나 감독 기관의 관리 방식, 관련 법률이 바뀌지 않는 한 피해자들은 늘 양산된다.~우리가 맞선 상대는 서민의 꿈을 이용해 수십 년간 특권적 수혜를 누려 온 거대 카르텔이었다. 시행사와 시공 건설사는 물론이고 은행, 법원, 지방자치단체, 언론사 등 서로 결탁하여 법과 제도, 관행이라는 올가미로 서민들을 옭아매면서 자신들만의 특권을 견고하게 다져 온 세력들이다.

##단지 안에 영어마을을 운영한다는 홍보~이 영어마을은 주택법, 학원법 등에 저촉되어 설치와 운영이 애초에 불가능한, 말도 안 되는 허위 선전이었다.~영어 붐에 편승한 분양 회사의 사탕발림~학원으로 등록하지 않고 10명 이상에게 총 30일 이상 교습 행위를 할 경우 학원법 위반이고, 주택법상 학원은 주민 공동 시설이 아닌 상가에만 설치해야 하는데~시행사는 사업 취소 전에 제작된~대형 지도를 걸어 놓고 태연자약하게 거짓 홍보를 했던 것이다.~건축 설계부터 주변 도로 계획까지 모두 하나하나 관청의 사업 승인을 받아서 진행하는 것인데 주요 진입로 관련 사항을 모를 수가 없었다.~대중들은 신문에 난 것을 모두 사실로 믿기 마련이다. 허위 광고라도 언론사는 책임지지 않는다.

##아파트 계약에 내재된 그 많은 복잡한 사항을 일일이 따지고 검토할 여유가 직장인에게 있겠는가. 대부분 아파트 분양 회사가 내건 장밋빛 청사진을 그대로 믿고 계약서에 도장을 찍는다.~계약서에 도장을 찍는 순간부터 계약자들은 공급자(시행사)에게 일방적으로 휘둘릴 수밖에 없다. 계약자는 분양 대금을 납입해야 할 의무는 확고하지만, 계약자의 권리를 제대로 누리려면 첩첩산중의 장벽을 넘어야 한다.

##대부분의 시행사는 실질적인 자기 자본이 거의 없고, 분양 계약을 담보로 한 금융기관 대출(프로젝트 파이낸싱, PF)로 사업을 진행한다. 즉, 입주자는 껍데기 회사와 계약을 맺는 셈이다. 특정 단지의 분양만을 위해 만들어진 페이퍼 컴퍼니가 많아서, 아파트 준공과 입주까지 시행사에 문제가 생기면 계약자는 곤혹스러운 상황에 처할 수밖에 없다. ~따라서 문제가 생겼을 때 시공사에게 책임을 물을 수도 없다.~부도 발생 시 시공사와 금융기관(대주단)이 선순위 채권자로서, 토지·분양 대금·잔금 등을 우선 회수한다. 입주자는 뒷전이다.

##실제 판례를 분석한 자료를 보면 분양 계약 분쟁 중 입주자 승소율은 약 40% 내외에 불과하다. 만일 시행사가 부도가 나서 대주단 즉, PF 관련 금융기관을 상대로 소송할 경우 90% 이상 패소하거나 기각당한다.~그런데 건설업 위주로 내수 시장을 성장시킨 우리나라는 국민을 지원해야 할 행정기관조차도 계약자 편에 서지 않는다. 지자체는 건축 인허가와 사용 승인을 내 주는 주체이지만, 사후 관리가 없다.~아파트 건축을 진행하다가 시공사와 시행사 사이에 분쟁이 생기는 경우도 다수 발생한다. 공급자끼리 싸우는 것이지만, 이로 인한 공사 지연, 부실 등 피해는 고스란히 계약자에게 돌아가는데~이 모든 것이 토목 건설과 유착되어 수십 년간 소비자가 아니라 기업과 금융회사에 유리하게 조성된 한국 사회의 제도와 관행, 법률 문제이다.

##열악한 처지의 계약자들을 노리는 또 하나의 하이에나 떼가 존재하는데 바로 '기획 소송'을 일삼는 변호사들이다.~한 번의 소송으로 막대한 수임료를 챙기고, 책임은 거의 지지 않는다는 점이 하이에나 같은 변호사들을 준동하게 만든다.~장기간 소송전이 진행되면 이런저런 이탈자들이 나오고 그때마다 우리의 단결력과 협상력은 축소될 것이 분명했다.~이 지난한 과정을 버티지 못하고 최종 판결이 나오기 전에 시행사의 선심 쓰는 듯한 약간의 회유책에 타협하거나 소송을 포기하는 경우가 흔하다.~최종 판결이 나오기 전이라도 작은 규모의 싸움에서 실속 있는 승리를 누적해 나가는 것이 무엇보다 중요하다.

##미국의 디벨로퍼는 토지를 매입하고, 인허가를 받고, 금융을 조달하고, 상품을 기획하고, 분양까지 책임진다.~중요한 점은, 시공을 외주로 주더라도 프로젝트의 주체는 끝까지 디벨로퍼라는 사실이다.~그래서 미국에서는 '프로젝트가 실패하더라도 책임 주체가 증발하는 상황'이 상대적으로 드물다.

##일본의 제도는 더 명확하다.~자기 브랜드로 직접 분양한다. 그리고 입주 이후의 하자 보수와 A/S 까지 장기간 책임진다.~일본의 대형 주택 사업은 시행-시공-분양-사후 관리가 하나의 수직적 구조로 통합되어 있다. ~그래서 일본에서는 한국에서 흔히 들을 수 있는 이른바 '시행사 먹튀'라는 개념 자체가 매우 드물다.

##시행사는 휴지처럼 한 번 쓰고 사라지는 회사일 뿐이다. 실체가 있는 시공사는 시행사 뒤에 숨어 법적 책임을 회피한다. 극단적으로 시행사, 시공사 둘 중 하나만 파산해도 계약자는 곤경에 처한다.~사업자 선정 과정에서 결정적 역할을 맡은 한 은행 간부는 건설사의 부회장으로 당당히 영전했다.

##아파트 단지 건설에서 공사가 멈춘다는 건 단지 준공 일정이 늦어진다는 것만을 뜻하지 않는다. 분양 사업에서 공기 지연은 곧바로 시행사의 금융 비용 증가(이자 부담 증대)를 낳는다. 자금력이 약하고 미분양을 많이 떠안은 시행사는 이 부담을 견디지 못하고 파산하는 경우가 종종 발생한다.

##가장 고전적이고 대표적인 방법은 시행사에서 사람을 심어 선제적으로 협의회를 먼저 구성하는 방식이다. 노조에도 '어용 노조'가 있듯이, '어용 협의회'를 띄우는 것이다.~시행사에 우호적인 사람들을 지도부로 내세워 계약자 조직을 만들어 놓으면 당연히 그런 조직은 겉으로는 투쟁을 하는 척하지만, 실제로는 시행사에 협력적이거나 하수인 역할을 맡는다. 계약자들의 투쟁 의지는 꺾일 수밖에 없다. 이런 선제적 협의회 구성 작업에는 시행사나 시공을 맡은 건설 회사의 직원이나 관계자 또는 친인척들이 주로 투입된다.

##시공사에 자재를 조달하는 납품업체나 공사 일부에 참여하는 하도급 업체 관계자를 투입시키기도 한다.~교활하고 악랄한 공급자들은 2차, 3차 지도부까지 예비해 놓는다고 한다.~옛말에 "여우 피하려다가 호랑이 만난다."라는 속담이 딱 여기에 해당할 것이다.~서로 아무 조건이나 배경도, 인성도 모르는 상태에서 오직 같은 단지 아파트 계약자라는 공통점 하나만으로 모인 사람들의 조직이라는 것은 처음부터 인위적인 흔들기에 너무도 취약할 수밖에 없다.

##공사가 여러 번 멈춘 뒤에는 언제나 공기를 만회하려고 무리하게 밀어붙이는 가운데 사고가 발생하거나 부실 공사가 나온다. 이건 협상으로 막을 수 있는 문제가 아니다.~시행사의 허위, 과대광고에 대한 법적 소송을 준비하는 동안 아파트 계약을 둘러싸고 얼마나 많은 '기획 소송'이 이루어지는지~'기획'이란 수식어가 앞에 붙는 데는 그만한 이유가 있다. 피해 당사자들이 아닌 누군가 제3자가 의도적으로 소송을 부추기기 때문이다.~이런 기획 소송 변호사들은 애초에 승소, 즉 계약 해제에는 큰 관심이 없다. 계약 해제 소송이 대부분 원고 패소로 끝나고 승소율은 5%도 채 되지 않으며, 승소 요건도 매우 엄격하다는 사실을 그들은 이미 너무나 잘 알고 있다. 그러나 결과와 상관없이 소송을 진행하는 것만으로도 그들은 막대한 수임료를 챙긴다.~초반 소송 분위기 조성에 카페 회원, 계약자들이 먼저 나서는 점도 대체로 그들의 수법이다.

##계약자들 가운데 가장 취약한 층은 실거주 목적보다는 단기 차익을 노리고 들어온 사람들이었다.~자금 여력도 없는 분들이기에 매달 나가는 은행 이자 자체가 고통인 상황이었으니까. 이 계약자들은 계약 해제만이 살길이었다.~패소한다고 자신들의 잘못을 인정하는 변호사들은 없다. 이들은 대체로 이번 판사가 보수적이었다거나, 항소 가면 뒤집힌다거나, 대법원까지 가면 사정이 다르다는 등 궤변을 늘어놓으면서 연속적으로 2심 항소와 대법원 상고를 부추긴다.~대법원 상고까지 계속 소송에 참여한 계약자들은 1인당 거의 2,000만 원 정도의 비용을 뜯겼다. 기획 소송을 주도한 변호사들은 나중에 최종심까지 다 패소한 뒤 하와이 등 외국으로 도주했다.

##당시 검색으로 상황을 파악해 보니 수도권 지역에서만 최소 50여 분양 사업장에서 계약 해제 관련한 소송이 추진되고 있었다.~한국의 아파트 분양 시장에는 정말 상상도 못 한 많은 파리 떼가 꼬인다.~법조계에 따르면 과거 판례 중 중대한 하자나 설계 변경이 없는 한 법원은 분양계약 해제를 받아들이지 않고 있습니다.~완벽한 공사 완료 시까지 절대 승인을 내주어서는 안 됩니다.~행정기관이 아파트 건설 승인의 제도적 관리를 맡는다면 준공 승인의 실질적 심사는 감리회사를 통해 이루어진다.

##'동별 임시 사용 승인'제도의 취지는 원래 이렇다. 전체 아파트 단지 공사가 완전히 끝나지는 않았더라도 상당수 동이 충분히 사용 가능한 상태인 상황이라고 하자.~당장 거주할 곳이 없는 계약자들이 큰 불편을 겪는 일을 피하기 위해 완전한 준공 승인 이전이라도 계약자들이 아파트에 들어와 살 수 있도록 임시 거주를 허용하는 제도가 '동별 임시 사용 승인'인 것이다.~이 제도가 오히려 시행사와 시공사 측에 미진한 공사를 하고도 준공과 동일한 효과를 내는 편법으로 사용되고 있었다.~결과적으로 입주 지연 책임 회피, 계약 해제권 발생 차단, 지체상금 계산에서 시행사에 일방적으로 유리한 근거가 된다.

##한국 민법은 '계약 해제'를 극도로 제한한다.~민법상 계약 해제가 인정되려면 보통 다음 중 하나가 입증돼야 한다. 1)상대방의 채무불이행이 중대하고 본질적일 것 2)계약 목적 달성이 불가능해졌을 것 3) 상대방의 고의적 사기가 명백할 것.~특수목적법인인 시행사의 문제~자본금이 수억 원 수준에 불과하고 분양이 끝나면 청산되거나 유명무실한 페이퍼 컴퍼니로만 남는다.~법원도 이를 인식하고 있어 계약 해제보다는 "계약 유지 + 하자 보수" 방향으로 판결을 유도하는 경향이 강하다.

##시행사나 시공사를 상대로 한 아파트 분양 분쟁에서 계약자들의 가장 큰 무기는 머릿수와 단결력이다.~채무 부존재 소송, 잔금 상계 소송을 차례로 법원에 제출했다.~잔금 상계책은 결과적으로 우리에게 비장의 무기가 되었다.~전체 입주자의 50%가 안 되면 정식 입주자 대표회의가 성립될 수 없어 '임시'라는 수식어가 붙은 것~임시 회의의 회장 및 임원, 동별 입주자 대표 중에는 시공사와의 관계가 의심쩍은 사람들이 상당수 포진되어 있었다.

##단지를 분리하면 각 단지의 관리가 더 세부적으로 되기 때문에 좋다고 임시 회의가 선전하지요? 전혀 그렇지 않습니다. 우리의 비용만 늘리는 게 단지 분리이고, 관리 업체들 좋은 일만 시키는 게 단지 분리입니다.~생활에 필요한 공동 시설과 관리를 하나로 집중해 주거 편의성을 높이고 관리 비용은 낮추자고 대단지 아파트를 짓는 거 아닙니까.~법으로 억지로 걸고 들어가자면 붕어빵 5천 원어치 사 먹은 것도 개인 횡령이라고 몰고 갈 수 있는 게 법입니다.

##'계약 해제'란 민법 제543조 등에 따르면 '계약 성립 후 일정한 사유가 발생했을 때, 계약을 처음부터 없었던 상태로 되돌리는 것'을 말한다. 이에 따라 시행사는 계약금은 물론, 중도금도 반환해야 한다.~중도금 무이자~공사 감시와 입주 거부 투쟁~'잔금 상계'비책~시행사보다 유리한 조건으로 입주 합의~하수인 노릇을 하던 '임시 회의'를 무력화~'계약 해제 확인서'

##대주단이란, 하나의 대규모 개발 사업에 자금을 빌려주는 여러 금융 기관들의 집합체를 말한다. 즉, 은행 한 곳이 아니라 여러 은행·금융기관이 공동으로 돈을 빌려주는 구조이다. ~대단지 아파트 분양 사업은 보통 수천 세대를 짓는 사업으로 사업비는 수천억에서 수조 원에 이르고, 공사를 마치고 자금 회수까지 수년이 걸린다. 따라서 단일 은행이 전액을 부담하기엔 위험이 너무 크기에 나누고 자금을 분산시키기 위해 여러 금융기관이 '단체'로 대출에 참여하게 된다. 이 집단이 바로 대주단이다.

##만약 분양 사업이 계획대로 진행되지 않고 차질을 빚으면 대주단은 자금 집행 중단, 공사비 지급 보류는 물론이고 시행사 교체 요구, 시공사 변경 요구도 할 수 있다. 유사시 사업장 관리권을 행사하는 것이다. 그래서 실무적으로는 시행사가 망해도, 대주단이 살아 있으면 분양 사업은 지속된다.~대주단은 권한은 크고, 책임은 없는 구조가 된다. 이 점이 분양 분쟁의 구조적 불평등을 만든다.

##법은 지켜졌지만 정의는 사라진 상황, 제도는 작동하지만 윤리는 붕괴된 현실, 합법을 외치지만 서민들의 눈물은 사라지지 않는 부당한 구조~가장 큰 문제는 법률 전문가라는 사람을 너무 믿었다는데 있었다.~모든 변호사가 다 그런 건 아니겠지만 무능하거나 무책임하거나, 또는 둘 다인 최악의 변호사들도 얼마든지 존재한다.~의뢰인들은 절박하지만 변호사에게는 그런 절박함이 없다. 패소한다고 변호사 개인 신상에 어떤 불이익이 있는 것도 아니고 수임료를 돌려줘야 하는 것도 아니다.~법은 상식과 동의어가 아니었다.

##변호사마다 다 자주 경험한 사건과 전문 분야가 다르기에 이런 복합적이고 큰 사건은 적어도 몇 명의 변호사를 선임하여 그들의 식견을 종합할 필요가 있다. 또 변호사가 여럿이면, 어떤 법리에 대해 각각 다른 시각으로 여러 경우의 수를 고려할 수 있다.~변호사들에게 항상 우리 측 주장의 정당성만이 아니라 피고 측의 반박 논리를 예측할 것을 주문하고, 그들의 반박까지 부정하는 시뮬레이션을 먼저 거친 뒤 재판에 임하게 한다.

##일명 '깡패법'이라고도 하는 파산법의 핵심은 명확하다. 채무자가 지급불능 상태에 빠졌을 때, 개별 채권자들이 각자 권리를 행사하는 것을 막고, 모든 재산을 하나로 묶어 '파산재단'이라는 덩어리로 만든 뒤, 정해진 순서에 따라 나누는 법이다.~파산관재인은 시행사를 대신해 파산재단을 관리·처분하는 사람이다.~파산관재인은 '중립적 관리자'라고 불리지만, 계약자 입장에서 보면 사실상 가장 강력한 상대방이 된다.~파산관재인은 이론상 모든 채권자를 대표하고 각 채권자 그룹에 치우침이 없이 중립을 지켜야 하지만, 이 또한 현실에서는 전혀 다르게 작동한다.~무조건 계약자들을 다그쳐 채권을 회수하는 데 열성일 수밖에 없다.~사실상 몇몇 금융기관이나 채권 지분이 가장 높은 채권자를 대변한다.

##정직하고 실력있는 변호사를 임명하기만 하면, 그들이 해박한 법 지식을 동원해 알아서 사건을 장악하고 재판을 승리로 이끌 비장의 카드를 꺼내 드는 일은 드라마에서나 나오는 것이다. 현실은 전혀 다르다. 소송 당사자가 법적 공방의 전 과정을 완전히 파악하고 재판 준비에 자신의 삶과 영혼을 갈아 넣어야만 변호사들이 간신히 거기에 맞춰 움직인다.

##추정이란 재판부가 당장 판단하지 않고 사건을 보류한 채 나중에 다시 정하겠다고 미뤄 두는 상태를 말한다. 즉, 판결(인용·기각)을 한 것도 아니고, 각하·종결을 한 것도 아니며, 변론을 종결한 것도 아닌 '판단 유예 상태'가 된 것이다. 주로 선행 사건의 결론을 기다려 그 결과에 따라 재판을 이어 가려 할 때 내려지는 관행이다.~검찰 출신 변호사는 방어는 물론 공격 논리에도 능하기 때문이었다.

##관재인의 배임 행위~민사가 아닌 배임이라는 형사적 문제로 돌파구를 만들고 파산관재인과 파산 재단의 실질 대주주인 대주단의 은행들을 압박하자는 계책~실제 형사 고발까지는 가지 않았다.~만에 하나 형사 고발이 무혐의로 처리되거나 재판에서 패한다면 자칫하면 관재인에게 면죄부를 주는 꼴이 된다.~파산관재인을 감독하는 것은 파산재판부의 책무이다. 만일 파산관재인이 배임을 저질러 파산재단에 손해를 끼쳤다면 재판부에도 감독 책임이 있는 것이다.

##종합부동산세법은 주택을 보유한 사람에게 과세하는 법이다.~'미분양 주택'은 당초부터 사업 목적의 재고자산으로 간주되어 일정 기간 종합부동산 과세표준에서 합산되지 않는 예외가 인정된다.~종부세 과세표준 합산배제

##시행사가 계약서에 명시한 입주 예정일까지 공사를 마치지 못해 계약자들이 입주를 하지 못하게 되면 계약자들은 지체상금을 청구할 수 있다. 그런데 이 지체상금이란 것도 내용을 뜯어보면 계약자들에게 결코 유리한 구조가 아니다.~중요한 점은 지체상금은 분양가 전체가 아니라 '잔금'기준이라는 점이다.~계약자에게는 실질적 보상 기능은 매우 제한적이고 현실적으로는 '위로금'수준에 불과하다.

##매년 수천 명에서 수만 명의 국민이 아파트 분양 관련한 분쟁으로 고통받고 소송과 법적 투쟁으로 돈을 날리고 있는데 왜 이런 불공정한 관행과 제도를 뜯어고치지 않는 것인가. 법은 결코 모든 이들에게 공평하지 않다. 법 이전에 제대로 된 행정 지도와 관리, 감독으로 서민들이 불행의 늪에 빠지지 않도록 제도를 바꿔야 한다.~아파트 선분양이라는 한국 특유의 아파트 분양 방식의 모순 때문에 발생한 일이다. 선분양은 분양 계약 이후의 모든 리스크를 소비자에게 전가한다.~한국과 중국에서만 특수하게 발달하고 성행한 방식이고, 속도에만 급급했던 우리나라 주택 공급 역사가 낳은 기형 제도, 건설사들에게는 안전판을 제공하지만 소비자인 국민에게는 위험과 불안을 감수하도록 만들었던 낡은 시대의 유물일 뿐이다.

#5475일집으로가는먼길 #선분양 #아파트분양 #분양사기 #하자보수 #이종수 #바틀비 #부동산 #아파트 #아파트분양사기 #대주단 #파산관재인#분양계약해제  #기획소송 #준공승인 #미분양 #시행사 #시공사 #동별임시사용승인 #모델하우스 #계약해제권 #지체상금 #채무부존재소송 #단지분리 #분양분쟁 #깡패법 #파산법 #종부세과세표준합산배제 #관재인 #배임 #부동산문제 #부동산법 #5475일 #집으로가는먼길