# 강추!!!!!!!! 필독도서

'서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기' 드라마의 원작자 송희구 작가.

와!!!! 부동산 정보를 이렇게 잘 정리해놨을수가!!!!!

아주 세밀한 부분까지 부동산에 필요한 지식들을 알차게 실어놨어. 이런건 진짜 학교에서 과목으로 지정해서 가르쳐야 하는게 아닐까 싶어.

부동산을 소유하고 있는 사람에게도, 소유하지 않은 사람에게는 더더욱 필요한 책인것 같아. .

더 좋은건 이렇게 두꺼운 책인데 지루하지 않다는거. 이론만 빽빽하게 써놓은 책들은 사실 잘 집중도 안되고 이해가 잘 안되잖아. 

처음으로 아파트 구매에 나서는 '초보라'를 '초고수'가 도와주면서 그 과정을 세세하게 그리는데 진짜 몰입되어 재미있게 읽을 수 있어. 

원래 읽어보고 그저 그러면 알라딘에 중고책으로 바로 팔려고 했는데 킵하기로 했어. 조카들도 보여주고 싶고 자녀들도 보여주고 싶어. 대학생때 봐도 좋겠고, 사회 초년생때 봐도 좋겠고!!! 강추!!!

근로소득으로는 도저히 물가상승률을 따라잡을 수가 없어! 주식도 쉽지않고... 

대학생때 '부자아빠 가난한 아빠'시리즈를 섭렵하면서 깨달은건 돈이 돈을 번다는 것. 돈이 일하게 해야 한다는 것. 돈은 소비를 위한것도 있지만 투자를 위한 도구라는것.

그 투자를 도와주는 작은 밑거름이 될 것 같아!!

# 책 속으로

• 주택청약: 당첨 -＞ 서류 제출 -＞ 계약금(10퍼센트) -＞ 중도금(60퍼센트) -＞ 잔금(30퍼센트) -＞ 사전 점검(하자 확인) -＞ 입금

• 집값이 오르는 이유는 금리, 수요와 공급 등 다양한 지표도 중요하지만, 결국 전체적인 경제 상황과 대중의 심리에 따라 결정된다.

• 지하철역은 무조건적인 호재가 아니다. 노선에 따라 호재가 되기도 하고, 그렇지 않기도 한다. 중심지로 얼마나 빠르게 가는 노선인지가 핵심이다. (69)

• 2022년도에 가파른 하락장이 있었습니다. 그렇게 떨어질 때 사면 좋죠. 대중들이 더 떨어질지도 모른다는 불안감에 매물을 급하게 처분하려고 내놓으니까요. (108)

• 전국이 다 오르는 시장은 반드시 경계해야 해요. 선호도가 높은 일부 지역이 오르는 것은 지극히 당연한 흐름이지만, 전국 구석구석, 심지어는 사람들이 기피하던 단지까지 오르는 상황은 과열이자 거품의 징후입니다. 이때는 반드시 매수를 멈추고 관망해야 할 시기예요. 가격이 계속 오르는 듯 보여도, 시장의 체력이 한계에 다다랐다는 뜻이기 때문입니다. 역사적으로도 이런 시기 이후에는 언제나 조정기가 찾아왔어요. 정리하자면 '비쌀 때'란 절대가격의 높낮이가 아니라, 상승이 어디까지 퍼져 있는가로 판단해야 합니다. (114)

• 하락장, 조정장, 휴식장이 어떻게 보면 상승장의 초입이라는 뜻이니 그때 사는 게 좋다. 너무 시간을 끌게 되면 인플레이션 때문에 미래에 하락장이 와도 과거 시세보다 비쌀 가능성이 높다. 평소에 수요가 없던 곳까지 오르면 고평가 구간이다. (115)

• 부동산을 공부할 때 가장 먼저 배우는 기본 개념 중 하나가 '대단지가 좋다'는 말인데요, 흔히 1천 세대 이상이면 대단지라고 부릅니다. (116)

• 좋은 질문입니다. 한 달에 총 세대수의 0.5~0.8퍼센트 정도면 꽤 괜찮은 거래량으로 보시면 됩니다. (137)

• 평소에 실거래가가 아무리 많아도 하락장 때 거래가 없다면, 그건 환금성이 낮은 아파트예요. 진짜 환금성은 하락장에서 증명되거든요. (139)

• 위험한 실업률은 몇 퍼센트 정도인가요?/ 4퍼센트를 넘어서는 순간, 그건 일시적인 변동이 아니라 장기적인 경기침체가 시작되었다고 해석할 수 있습니다. (143)

• 전세가랑 매매가랑 비슷하니까 그냥 매수해버리자는 생각이 든다면 주의해야 할 대상인 겁니다. (151)

• 시세라는 것은 단순히 '지금 이 집이 얼마에 거래되고 있다'라는 단편적인 가격 정보에 그치지 않고, 시장 참여자들의 집단적인 판단이 압축된 결과물이라고 할 수 있어요. 수요자와 공급자, 투자자와 실수요자들이 그 아파트의 현재 가치와 미래 가치까지 어떻게 해석하고 있는지가 가격으로 드러나는 것입니다. (215)

• '지역 주민의 경제적 수용력'과 '인근 시세 레벨'이 해당 지역 아파트의 한계 시세를 결정하는 핵심 요인이라고 할 수 있어요. (219)

• 집이라는건 단지 안에서만 머무는 게 아니라, 오가는 길이나 주변 분위기까지 모두 포함된 삶의 질과 관련된 문제니까요. 그래서 부동산에서는 '동선의 질'이라는 말을 씁니다. (221)

• 반등을 했다는 게, 그 아파트의 회복탄력성을 보여주는 거군요?/ 그렇죠. 결론은 하락장이 끝나고 반등장의 시작인 2023년 초와 비교했을 때 V자로 반등하고 꾸준히 우상향을 해왔다면 앞으로도 상승여력이 있다는 뜻입니다. 단기적으로는 부담스러워도 장기적으로는 그 선택이 더 안전하고 후회 없는 결정이 될 거예요.(282)

• 아파트를 사는 순간, 그 집값이 앞으로 얼마까지 오를지는 그 누구도 단정할 수 없어요. 경제 상황, 수요공급, 정책, 도시계획, 그리고 수많은 사람의 선택과 포기가 뒤섞이며 미래의 가격을 만들어냅니다. (301)

• 이때 중요한 것은 표면적인 임대수익률뿐 아니라 공실 기간과 유지비용, 세금, 관리비 등을 고려한 '실질 수익률'입니다./ 실질 수익률이요?/ 예컨테 표면적으로 들어오는 월세 수익을 계산했을 때 연 5퍼센트 수익률이 나온다고 해도, 공실이 잦거나 부대비용이 과도하다면 실제로는 수익률이 2~3퍼센트에 그칠 수도 있습니다. 정리하면, 지금 보라씨가 공부하고 있는 주거용 아파트는 장기적으로 시세차익을 통해 부를 축적하는 자산이고, 상가와 오피스텔 같은 상업용 부동산은 임대수익률을 기반으로 한 현금 흐름 관리형 자산이에요. 따라서 자신이 어떤 목적으로 부동산 투자에 접근하는지를 분명히 해야 합니다. (309)

• 매달 월세 받으면 좋겠다라고 생각하기 쉽지만 현실적으로 따져보면 매력적이지 않아요. 2억 원짜리 오피스텔을 사서 월세 60만 원을 받는다면 1년이면 720만원, 10년이면 7천 2백만 원으로 수익률은 약 3.6퍼센트입니다. 관리비, 세금, 공실 위험을 빼면 실제로 손에 남는건 더 적겠죠. (310)

• '나는 3억밖에 없는데 어떻게 7억짜리 아파트를 사지?'라는 불안은 '3억 원으로 7억 원대 자산을 내 이름으로 확보할 수 있다'는 기회로 해석해야 합니다. 자본을 투입한 즉시, 내 손에 쥔 자산은 3억이 아닌 7억 2천의 가치가 되기 때문이에요. 여기서 더 중요한 것은 단순히 레버리지를 활용했다는 사실이 아니라, 어떤 지역의 어떤 가격대 아파트를 매수했는가입니다. (340)

• 이런 경험 또한 중요한 자산입니다. 처음에는 시행착오가 불가피하지만, 그 과정에서 기준이 세워지고 판단력이 다져져요. 오늘의 아쉬움이 결국 다음의 성공적인 의사결정을 위한 밑거름이 될 겁니다. (349)

• 첫째, 미리 자금 계획을 철저히 세워두셔야 합니다. 내가 쓸 수 있는 최대한의 금액을 확실하게 정해둬야 좋은 매물이 나왔을 때 바로 움직일 수 있으니까요. 둘째, 현장에서 확신이 드는 순간이 오면 주저하지 말고 가계약이라도 걸어야 해요. 그러려면 그 아파트의 적정 시세를 평소에 잘 알고 있어야 겠죠. (349)

• 아파트 매수는 평생에 몇 번 오지 않는 큰 결정인데, 특정 중개사무소에서 제시하는 매물만 보고 판단하기엔 정보가 제한적이에요. 최소한 같은 지역의 다른 중개사무소도 두세 곳은 방문해봐야 합니다. 그래야 매물이 겹치는지, 가격대가 일관되는지, 혹은 특정 중개사가 과도하게 밀어붙이는 건 아닌지 확인할 수 있거든요. (353)

• 좋은 매물이 빠르게 거래되는 건 사실입니다. 하지만 '좋은 매물'의 기준은 상대적이거든요...비슷한 조건의 매물은 꾸준히 나오고, 시장은 계속 움직이니까요. 중요한 건 내 자금 상황과 우선순위에 맞는 매물을 고르는 것이지, 단순히 빠르게 계약하는 게 아닙니다. (353)

• 당연합니다. 아까 말한 것처럼 장점에만 몰입하면 확증 편향이 작동합니다. 마음속에서 이미 '이 집은 좋은 집'이란느 결론을 내리고 나머지 정보를 무의식적으로 걸러내버리기도 해요. 반대로 단점에만 집착하는 사람도 있습니다. 1층이라는 이유만으로 바로 탈락시킨다든지, 저렴하다는 이유로 입지를 전혀 고려하지 않는다든지, 세대수가 적다고 무조건 배제하는 경우도 있죠. 물론 단점에 대한 경계심은 필요합니다만, 단점만 보는 태도는 장기적으로 상승여력이 있는 매물을 놓치게 만드는 원인이 돼요. 예를 들어, 400~500세대는 대단지는 아니지만, 입지가 좋으면 그 가치는 대체될 수 없으니까요. (355)

• 만약 조언을 해주는 가족이 부동산으로 실질적인 성과를 내지 못했다면, 그들의 말은 참고가 아니라 오히려 리스크 요인이 될 수 있어요. 실제로 자산을 축적한 사람, 투자와 매매의 경험을 통해 시장의 흐름을 겪어본 사람, 실패를 하더라도 그 실패의 원인을 명확히 분석하고 개선해 성과를 낸 사람, 이 세 가지를 갖춘 사람의 조언이라면 가족이든 타인이든 귀기울일 가치가 있지요. (398)

• 부동산은 실물 자산이기에 주소가 어디인지, 지하철역까지 얼마나 걸리는지, 주변에 어떤 학교와 상권이 있는지 모두 눈으로 확인할 수 있어요. 이미 수많은 사람이 매일 오가며 확인한 정보이기 때문에 '남들은 모르는 곳'이라는 건 애초에 존재하기 어렵습니다. 부동산은 약간 비싸더라도 누구나 다 아는 곳이 좋은 곳이에요. 그만큼 수요가 많고, 사람들이 이미 가치를 인정했다는 의미거든요. 반대로 '남들이 잘 모른다'는 이유로 저렴하다면 다 그만한 이유가 있겠지요.(401)

• (부모와) 직거래는 하락장에서 더 유리합니다. 상승장에서는 거래를 하는 사이 시세가 급등하면 국세처이 '시세보다 지나치게 낮게 거래했다'고 판단해 추가 증여세를 부과할 수 있기 때문이에요. 반대로 하락장에서는 시세가 떨어지고 있어 안심하고 해도 됩니다. 그런 이유로 하락기에는 증여와 직거래 건수가 늘어나죠. (404)

• 가계약을 통해 이미 행동은 결정되었지만, 마음속에는 여전히 다른 가능성이 남아 있는 건 당연해요. '다른 아파트가 더 나았을 수도 있다.' 조금만 더 기다렸다면 가격이 떨어지지 않았을까.' 이런 생각이 여기저기서 충돌하면서 불편한 감정을 일으키죠. 이를 심리학에서는 인지부조화라 부릅니다. 이때 사람은 불안을 줄이기 위해 스스로의 선택을 합리화하거나, 반대로 과도하게 자기 의심을 키우게 돼요. (417)

• 시장이 상승할 때 다른 파도들만큼 오르지 못한다는 건, 어떤 부분에 한계가 있다는 신호일 수 있습니다. 입지가 약하거나, 환금성이 부족하거나 세대수가 적다거나 재건축, 재개발 같은 미래 시세를 형성할 동력이 부족할 수 있죠. (421)

• 그렇기 때문에 갈아타기를 해나가야 합니다. 강한 파도로 옮겨 타야죠. 시장 전체가 상승할 때는 상급지가 더 크게 오르고, 하락할 때는 상급지가 더 크게 빠지기 때문에, 갈아타기의 타이밍을 잘 잡으면 같은 시장 상황에서도 어떤 선택을 하느냐에 따라 훨씬 더 큰 성과를 낼 수 있습니다. (421)

• 최소 1.5배 이상은 되어야 거래비용을 상쇄하고도 의미 있는 자산 격차를 만들어낼 수 있어요. 예를 들어 10억짜리에서 15억짜리로 옮기면, 향후 시장이 다시 상승했을 때 동일한 10퍼센트 상승이라도 전자는 1억, 후자는 1억 5천의 차이를 만들어냅니다. 이 격차가 결국 '갈아타기의 성과'가 되는 거예요. (438)

• 갈아타기를 고려할 때는 단순히 '지금 집값이 오르고 있다, 내리고 있다'만 보는 게 아니라, 내가 가진 자산과 목표 자산 간의 가격 차이가 어느 국면에 있는가를 봐야 합니다. 이 격차가 줄어드는 시기가 갈아타기를 할 타이밍이에요. (439)

• 갈아타기를 꼭 해야 하나요?/ 안해도 됩니다. 그건 선택이에요. 더 좋은 재테크 수단을 찾았다면 거기에 집중해도 좋습니다. 사업을 키우고 싶다면 그 사업에 몰입하거나 주식 투자를 하고 싶다면 해도 됩니다. 하지만 상급지가 더 많이 올랐다고 박탈감은 느끼지 말아야겠죠. (441)

• 내 집 마련을 하는 과정에서 보라는 외로움을 배웠다. 그것은 단순히 함께할 사람이 없다는 감정이 아니라 인생의 결정적인 순간에서 끝내 나 자신만이 모든 책임을 감당해야 한다는 깊은 고독이었다. 처음 집을 계약한다는 건 공간을 사는 것 외에도 불안을 삼키고, 외로움을 견디며, 책임을 짊어지는 과정을 통과한 나 자신을 얻는 과정이기도 했다. (447)

• 좋은 매물은 단 하나만 있는 게 아니거든요. 오히려 그 집을 놓쳤기에 더 좋은 집을 만날 수도 있습니다. 작은 변수에 흔들리지 않고 계속 시장을 바라보고 행동한다면 좋은 결과가 기다릴 거예요. (450)

• 결국 부동산 투자에서 가장 큰 차이를 만드는 것은, 대세 상승장의 물살을 제대로 타는 자산을 소유하고 있느냐, 그렇지 못하느냐입니다. (451)