*출판사로부터 도서를 무상 제공 받아 작성한 개인적인 리뷰입니다.*

경매가 처음인 사람을 위한 실전 부동산 경매 I 싸게 사는 것보다 위험을 먼저 지우는 법

부동산 경매라고 하면 시세보다 저렴하게 집이나 상가를 살 수 있는 투자 방법이라고 일반적인 시각이다. 실제로 잘 고른 물건을 적정한 가격에 낙찰 받으면 일반 매매보다 유리한 조건을 만들 수 있다. 그러나 막상 공부를 시작하면 등기부 등본, 말소기준권리, 대항력, 우선변제권처럼 낯선 용어가 쏟아지고 입찰과 낙찰까지는 어떻게 이해가 되는데, 그 이후에 남은 명도와 비용을 생각하면 선뜻 도전을 꺼리는 사람이 많을 것으로 생각이 된다.

경매에 과연 괜찮은 물건이 나올까? 여기에 의심을 가지는 사람이 있고 좋은 물건은 암암리에 주위 지인들이 다 챙겨간다고 보는 것이 맞다. 그럼 경매에 올라오는 물건은 아무래도 선호도가 떨어지는 물건임에는 틀림이 없다. 그리고 일반인이 참여를 하지 못하는 고가의 물건은 참여자가 한정되어 있다. 아파트인 경우 인기가 있는 지역은 시세보다 높게 입찰을 하는 경우도 있어 경매의 낙찰가는 점치기가 매우 어렵다.

박갑현의 "경매가 처음인 사람을 위한 실전 부동산 경매"는 제목처럼 경매를 처음 배우는 사람에게 맞게 작성한 책으로 경매가 무엇인지 설명하는 데 그치지 않고 물건을 찾아 권리를 분석한 뒤 현장을 확인 입찰하는 과정을 순서대로 보여준다. 낙찰 이후 잔금 납부와 명도, 사후 처리까지 독자는 경매의 전체 흐름을 한눈에 배울 수 있는 기회를 제공한다.

인상적인 표현은 경매를 복어에 비유한 부분으로 복어는 독을 제대로 제거하면 맛있는 요리가 되지만 잘못 다루면 큰 위험을 불러온다. 경매도 시세보다 싸다는 장점만 보고 접근하면 예상하지 못한 권리와 비용을 떠안을 수 있다. 결국 경매에서 중요한 것은 얼마나 싸게 낙찰 받느냐 보다 그 물건에 숨어 있는 위험을 얼마나 정확하게 찾아 내느냐 달려 있는 것이다. 그것이 발품이 아닐까.

초보자에게 가장 높은 장벽은 권리 분석으로 등기부 등본을 읽는 방법부터 말소기준권리 찾는 과정, 임차인의 대항력과 배당 여부, 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 단계적으로 설명하고 경매 정보 사이트가 제공하는 자동 분석의 자료를 참고로 하면 전체의 내용은 본인이 시간을 내서 천천히 확인 작업을 해야 실수를 범하지 않는다. 잘못된 입찰은 모두 본인이 책임을 져야 하는 게임이다.

권리 분석은 한 번 읽고 외우는 공부가 아니며 여러 물건의 등기와 매각물건명세서, 현황 조사서 등을 반복해서 비교하면서 익혀야 하고 복잡해 보이지만 말소기준권리 중심으로 앞뒤의 권리를 구분하고 임차인의 전입 일과 확정 일자, 배당 요구 여부를 하나씩 확인하면 일정한 원리가 보이기 시작한다. 책에 담긴 실전 사례는 좋은 경험이 된다.

서류 검토가 끝났다고 바로 입찰하면 안 되고 강조하는 또 하나의 과정은 임장이다. 인터넷 사진과 지도 만으로는 건물의 실제 상태와 주변 환경, 점유 관계, 수리 범위를 정확하게 알기 어렵다. 현장에 가야 교통과 상권, 소음, 관리 상태를 확인할 수 있으며, 주변 중개업소를 통해 실제 매매 가격과 임대 수요도 알아볼 수 있다.

회사나 공사 현장에서 도면과 보고서만 보고 판단한 내용이 실제 현장과 다른 경우가 있다. 부동산 역시 문서 분석과 현장 확인이 함께 이루어져야 한다. 작은 누수나 불법 증축, 미납 관리비와 점유 상태를 놓치면 싸게 낙찰 받은 이익이 수리비와 시간 비용으로 사라질 수 있다. 임장은 구경하러 가는 과정이 아니라 권리 분석을 완성하고 예상 비용을 계산하는 마지막 점검 작업이다.

입찰 가격을 정하는 방법도 초보자가 반드시 익혀야 한다. 감정 가격이 곧 시세는 아니며, 여러 번 유찰 되었다고 무조건 싼 물건도 아니다. 최근 실거래가와 인근 낙찰 사례, 예상 임대료를 조사하고 취득세, 수리비, 명도 비용, 대출이자까지 계산해야 한다. 그렇게 정한 최고 입찰가를 입찰 당일 분위기에 휩쓸려 넘겨서는 안 된다. 경매의 목적은 낙찰을 받는 자체가 아니라 수익을 남길 수 있는 가격으로 사는 데 목적이 있는 것이다.

낙찰은 끝이 아니라 새로운 절차의 시작이며 잔금을 납부하고 소유권을 이전한 뒤 점유자와 협의해 부동산을 인도 받아야 한다. 특히 명도는 법률 지식만큼 사람을 대하는 태도가 중요하다. 점유자를 무조건 적으로 생각하기보다 상황을 확인하고 합리적인 일정과 방법을 협의해야 시간과 비용을 줄일 수 있다. 협의가 어렵다면 감정적으로 대응하지 말고 법에서 정한 절차를 따라야 한다.

가짜 임차인과 대위 변제, 유치권, 대지권 미등기, 지분 경매 등 초보자가 주의해야 할 함정을 별도의 장으로 정리한 점도 이 책의 장점이다. 남들이 피하는 물건에서 높은 수익을 얻을 수 있다는 말은 매력적이지만, 위험의 구조를 모른다면 그 물건은 기회가 아니라 손실이 된다. 특히 지렛대 투자와 NPL은 수익뿐 아니라 손실도 크게 만들 수 있으므로 충분한 공부와 자금 계획이 선행되어야 한다.

"경매가 처음인 사람을 위한 실전 부동산 경매"는 쉽게 돈을 벌 수 있다고 부추기는 책이라기 보다 실수를 줄이기 위해 무엇을 공부하고 확인해야 하는지 알려주는 책으로 경매 용어가 낯선 사람, 부동산 경매의 전체 과정을 체계적으로 배우고 싶은 사람에게 좋은 기회를 안겨준다.

다만 법률과 세금, 대출 규정은 계속 달라질 수 있으므로 실제 입찰 전, 최신 법령과 해당 사건의 법원 서류를 다시 확인해야 한다. 복잡한 권리가 있는 물건은 전문가의 도움을 받는 것도 필요하다. 경매에서 가장 좋은 성과는 무조건 낙찰 받는 것이 아니라 위험한 물건을 알아보고 입찰하지 않는 않는 것도 중요하다.

결국 부동산 경매는 운으로 싸게 사는 게임이 아니고 경매 자료를 읽고 현장을 몇 번 다녀와야 하고 비용을 계산해 보고 감당할 수 있는 위험 안에서 입찰에 임해야 한다. 경매의 기본 흐름을 익힌 뒤 실제 물건을 반복해서 분석한다면 막연한 두려움은 사라질 것으로 생각이 된다. 

감사합니다. (제네시스 드림)

박갑현 저자의 경매가 처음인 사람을 위한 실전 부동산 경매를 읽어보았습니다. 이 책은 생소하고 어렵게만 느껴졌던 부동산 경매의 기초부터 실전 매수 전략까지 누구나 쉽게 따라 할 수 있도록 차근차근 안내해 주는 가이드북이에요. 요즘처럼 전세 사기 위험이나 치솟는 집값, 엄격해진 대출 규제 속에서 어떻게 내 자산을 안전하게 지키고 똑똑하게 내 집을 마련할 수 있을지 현실적인 해법을 찾고 싶어 이 책을 손에 쥐게 되었어요.

마흔이라는 나이를 지나오며 직장생활을 이어가다 보니, 열심히 버는 것 못지않게 내 자산을 어떻게 지키고 효율적으로 불려 나갈 것인가에 대한 고민이 깊어지더라고요. 수도권에서 연소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아 집을 사려면 9년 가까이 걸리고, 실제 저축액으로는 17년 이상이 걸린다는 통계를 보며 깊은 한숨이 나오기도 했지요. 비싼 전세 대출 이자나 월세를 부담하며 제자리걸음을 걷는 기분이 들 때가 많았는데, 저자는 그 기간을 절반으로 줄여줄 수 있는 현실적인 무기가 바로 경매라고 일깨워줍니다.

경매라고 하면 흔히 법률 용어가 복잡하고 명도나 소송 같은 위험한 단계가 많아 나와는 거리가 먼 이야기처럼 느껴지기 마련이잖아요. 하지만 저자는 경매를 복어 요리에 비유하며 독을 깨끗이 제거하면 최고급 요리가 되듯, 권리 분석의 기본 절차만 제대로 익히면 평생 안전하게 활용할 수 있는 강력한 무기가 된다고 강조해요. 초보자라면 등기부등본이 깨끗하고 구조가 단순한 물건부터 시작하면 되고, 내가 잘 아는 동네의 아파트부터 차근차근 접근하면 된다는 조언이 참 현실적으로 와닿았답니다.

특히 저에게 가장 인상 깊었던 대목은 경매가 단순히 돈을 버는 투자의 수단에 그치지 않고, 내 소중한 전세 보증금을 지키는 방어 기체가 되어준다는 점이었어요. 최근 전세 사기나 갑작스러운 경매 넘김으로 전 재산을 날릴 위기에 처한 사람들을 보며 마음이 무거웠는데, 경매 권리 분석을 공부해 두면 계약 전부터 위험한 집을 걸러낼 수 있는 눈이 생기게 되더라고요. 실타래가 아무리 얽혀 있어도 차근차근 풀어나갈 수 있는 작은 실타래부터 시작하면 된다는 문장이 마음에 묵직한 용기를 더해주었습니다.

점점 더 불확실해지는 부동산 시장 속에서 더 이상 감이나 남의 말에 의존해 내 자산을 맡길 수는 없다는 통찰을 얻게 되었어요. 스스로 공부해서 위험을 분석하고, 가치 있는 물건을 저렴하게 매수하는 안목을 키우는 것이 직장인으로서 내 삶을 더 당당하게 지켜내는 길이라는 생각이 들었답니다.

내 집 마련의 꿈을 하루라도 앞당기고 싶거나, 소중한 전세 보증금을 안전하게 지키고 싶은 사회초년생과 직장인분들에게 이 책은 든든한 등대가 되어줄 것 같아요. 부동산 경매라는 높은 문턱 앞에서 망설이고 계셨다면, 독을 제거한 복어 요리의 참맛을 느끼듯 이 책을 통해 안전한 부동산 첫걸음을 시작해 보시길 진심으로 권해드립니다.