- 본 서평은 출판사로부터 책을 제공받아 읽고, 주관적으로 작성한 서평입니다.

올 한해 뜨거웠던 국장이 최근 잠잠해지면서, 다시 부동산으로 눈을 돌리는 투자자가 주위에 점점 보이기 시작한다. 마침 삼성전자와 SK하이닉스의 성과급 및 삼성전자의 주거 안정 대출에 힘입어 동탄을 비롯한 경기 남부 집값이 움직이고 있고, 최태원 회장이 광주 군공항에 방문하여 속도감 있는 투자를 확인하면서 커뮤니티에도 벌써부터 광주 집값 전망에 대한 갑론을박이 벌어지는 모양새다.

이번에 읽은 책은 '난생처음 AI x 부동산'이다. 이번 책의 저자들은 부동산 투자자이자 각각 AI 엔지니어, AI 크리에이터, 데이터 분석 전문가로서 각자의 시선으로 부동산 거래를 감이 아닌 데이터와 체계로 풀어 가는 방법을 AI와 함께 제시한다. 먼저 AI가 왜 필요한지, 여러 AI 도구는 어떤 특징이 있는지를 살펴보고, 내 소득과 현금, 대출 한도, 투자 성향을 알려 주는 '맞춤 지침'으로 AI를 나만의 투자 비서로 만드는 것으로 시작한다. 이어 금리와 유동성 같은 거시 변수부터 수급과 전세가율, 인구 이동, 정책과 세금까지 시장을 읽는 방법을 다루고, 내 조건을 숫자로 바꿔 구매력과 리스크, 투자 타임라인을 정리한다. 그다음엔 지역과 단지, 임장 단계로 후보를 좁혀 최종 판단에 이르고, 마지막으로 매도와 매수가 맞물리는 갈아타기의 계약과 잔금, 이사, 사후 점검까지 이어 가며 글을 마친다.

이번 책은 38개의 실습 예제를 통해 부동산 후보군 선정, 교통 및 인프라 등 입지분석, 거래 과정에서 발생하는 세금 등 경우의 수 계산, 발생할 수 있는 리스크 분석 등 복잡하고 실수하기 쉬운 어려운 계산을 AI를 활용해 손쉽게 가능케 해준다. 심지어 이를 넘어 적정가 계산이나 수익률 분석까지 손품을 정말 많이 덜어준다. 특히 전세가율, 갭, 학군, 호재, 시세 흐름 등 대부분의 부동산 책이나 전문가 분석에서 볼 수 있는 방법을 모두 다루고 있다.

개인적으로는 통계청과 행정안전부의 연도 데이터를 이용해 인구 이동 및 가구 구조 변화 데이터를 분석하는 것과 정책 데이터를 통합해 정책 요약, 세금 시뮬레이션, 다주택 시나리오 비교 등을 행하는 것이 흥미로웠다. 이번 책은 모든 면에서 데이터를 기반으로 분석하도록 되어 있어 인구 이동과 세금 시뮬레이션 수치 기반으로 분석이 이루어졌지만, 정책 같은 경우 뉴스와 인터넷 기사 등으로도 많이 분석되고 커뮤니티에서도 이에 대한 평가가 많이 이루어지므로, 이들을 종합한 텍스트 마이닝이나 감성분석으로 접근시 추가적인 지표화 및 점수화도 가능하리라 생각되었다.

검토하고 확인할 것이 많아 복잡한 부동산 투자 및 매매 과정이지만 AI를 활용하면 어디까지 손쉽게 가능해지는지를 여실히 보여준 책이 아닐까 싶다. 부동산이 처음이거나 AI가 낯선 분들께 적극 추천한다.

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부동산 투자는 쉽지 않다.

아파트 한 채를 사려고 해도 알아볼 것이 많다. 금리와 대출부터 세금, 입지, 학군, 개발계획, 실거래가까지 살펴야 한다. 그렇다고 누가 좋다고 하는 지역이나 전문가의 말만 믿고 수억 원을 투자할 수는 없는 일이다.

『난생처음 AI×부동산』은 이런 어려움을 겪는 사람들에게 도움이 될 만한 책이다.

이 책은 챗GPT, 클로드, 제미나이, 퍼플렉시티와 같은 생성형 AI를 부동산 투자에 어떻게 활용할 수 있는지 알려준다. 부동산 시장을 살피는 일부터 투자할 지역과 매물을 고르고 계약을 준비하는 일까지 차근차근 설명한다.

책을 읽으며 가장 마음에 와닿은 것은 AI 사용법을 알려주는 데 그치지 않고, 부동산 투자를 어떤 순서로 해야 하는지 보여준다는 점이다.

책은 투자 과정을 다섯 단계로 나누었다. 시장 읽기, 나 알기, 좁히기, 검증과 설계, 실행이다. 여기에 38개의 실습을 담아 독자가 하나씩 따라 할 수 있도록 했다.

먼저 금리와 부동산 시장의 흐름을 살펴본다. 그다음 자신이 가진 돈과 소득, 대출 가능 금액을 따져 본다. 투자할 만한 지역을 고른 뒤에는 교통, 학군, 개발계획, 시세를 비교한다. 마음에 드는 아파트 단지를 찾았다면 적정 매수가격을 계산하고, 현장을 찾아가 확인한다. 끝으로 계약과 잔금, 입주까지 챙긴다.

부동산을 처음 배우는 사람이라면 이 순서만 익혀도 큰 도움을 받을 수 있겠다.

처음 투자하는 사람은 흔히 어디가 오를지부터 궁금해한다. 어떤 아파트를 사야 돈을 벌 수 있는지 묻는다. 하지만 이 책은 먼저 자신의 형편을 살펴보라고 한다.

내가 가진 돈은 얼마인지, 대출금은 얼마나 갚을 수 있는지, 집값이 떨어지거나 금리가 올라도 버틸 수 있는지를 먼저 따져 보라는 것이다.

돈을 벌 수 있는 부동산을 찾기 전에, 내가 감당할 수 있는 투자인지부터 살펴야 한다는 뜻이다.

나는 이 책이 부동산을 처음 배우는 사람뿐 아니라 부동산 지식과 투자 경험이 있는 사람에게도 쓸모가 클 것으로 생각한다.

경험이 있는 사람은 부동산을 살펴볼 때 어떤 자료가 필요한지 알고 있다. 무엇을 비교하고 어디를 확인해야 하는지도 안다. 다만 그 일을 하려면 시간이 많이 든다.

여러 지역의 인구 변화와 입주 물량을 조사하고, 실거래가를 비교하며, 개발계획을 확인하는 데 적지 않은 품이 든다. 자료를 찾는 일도 어렵지만, 찾은 자료를 정리하고 서로 비교하는 일은 더욱 번거롭다.

AI를 활용하면 이런 일을 한결 쉽게 할 수 있다.

예를 들어 투자할 만한 지역 다섯 곳을 정한 뒤, 교통과 학군, 생활 편의시설, 개발계획을 비교해 달라고 할 수 있다. 이어서 지역별 장단점을 표로 만들고 점수를 매겨 달라고 할 수도 있다.

그 결과를 살펴보면 어느 지역을 먼저 찾아가야 할지, 무엇을 더 확인해야 할지 판단하는 데 도움이 된다.

예전에는 여러 사이트를 오가며 자료를 찾고 엑셀에 옮겨 비교표를 만들었다. 이제는 AI의 도움을 받아 그 일을 훨씬 빠르게 할 수 있다.

자료를 찾고 정리하는 시간이 줄어들면 그만큼 현장을 살피고 투자 여부를 판단하는 데 더 많은 시간을 쓸 수 있다. 불필요한 현장 방문을 줄여 교통비와 조사 비용도 아낄 수 있을 것이다.

하지만 AI를 쓸 때 꼭 알아야 할 것이 있다.

AI가 알려주는 내용을 모두 사실로 믿어서는 안 된다는 점이다.

AI는 틀린 숫자를 알려주기도 하고, 이미 바뀐 정책을 그대로 설명하기도 한다. 부동산은 법과 제도가 자주 바뀌는 데다 개발계획도 발표된 그대로 이루어진다는 보장이 없다.

따라서 실거래가는 국토교통부 자료로 확인하고, 개발계획은 공식 고시와 승인 자료를 찾아봐야 한다. 세금과 대출 조건도 현재 적용되는 법령과 금융기관 자료를 확인해야 한다.

AI가 높은 점수를 준 지역이라고 무조건 좋은 투자처가 되는 것도 아니다.

직접 현장을 찾아가 보면 자료만으로는 알 수 없었던 것들이 눈에 들어온다. 주변 소음이나 건물 상태, 주차 여건과 같은 문제는 현장에서 확인해야 한다. 매도자의 사정이나 실제 거래 가능한 가격도 공인중개사를 통해 살펴볼 필요가 있다.

AI는 이런 일까지 모두 대신해 줄 수 없다.

결국 AI는 투자자를 대신해 결정하는 사람이 아니라, 투자자가 스스로 판단할 수 있도록 돕는 도구다.

한 가지 아쉬운 점도 있다. 이 책은 아파트 투자를 중심으로 짜여 있다. 그래서 토지나 공장, 상가에 투자하려는 사람이 책의 내용을 그대로 따라 하기는 어렵다.

하지만 투자 대상을 살피는 순서와 AI에 질문하는 방법을 익힌다면 다른 부동산에도 충분히 활용할 수 있을 것이다.

책을 읽고 나니 앞으로 부동산 투자에서 무엇이 중요해질지 다시 생각하게 되었다.

지금까지는 누가 더 많은 정보를 알고 있느냐가 중요했다면, 앞으로는 누가 필요한 자료를 잘 찾고, 그 자료가 맞는지 확인하며, 올바른 판단을 내리느냐가 더욱 중요해질 것 같다.

AI를 잘 쓴다고 누구나 투자에 성공하는 것은 아니다. 그러나 AI를 잘 활용하는 사람은 같은 시간에 더 많은 지역을 살펴보고, 여러 매물을 비교하며, 놓친 것은 없는지 다시 확인할 수 있다.

내가 이 책에서 얻은 생각도 바로 이것이다.

『난생처음 AI×부동산』은 AI가 부동산 투자의 정답을 알려주는 책이 아니다. AI의 도움을 받아 스스로 답을 찾아가는 방법을 알려주는 책이다.

부동산을 처음 배우는 사람에게는 어디서부터 공부해야 할지 알려주는 길잡이가 될 것이다.

이미 부동산 지식과 투자 경험이 있는 사람에게는 자료를 찾고 분석하는 데 드는 시간과 비용을 줄여 주는 든든한 도구가 될 것이다.

부동산을 처음 배우는 사람에게도, 부동산을 오랫동안 공부하고 일해 온 사람에게도 권하고 싶은 책이다.

#책읽는프로그래머