나의 시장을 아는 것이 경쟁력이다

주거용 부동산을 투자 또는 개발하고자 하는 경우 그 지역의 가구당 평균 소득 수준을 알면 소득의 30% 이내에서 적정한 임대료 수준을 가정할 수 있다.

출처 : Moody's Analytics, Axiometrics. Census ACS survey, RREEF Real Estate. 49쪽

유사 사례 비교법

1. 비용정산 2. 위치 3. 준공연도/상태 4. 시공품질 5. 부대시설

6. 인근용도 7. 인지도/노출 8. 세대 마감 9. 세대 면적 10. 관리 11. 컨세션 (실질 임대료를 산정해 비교)

55쪽

미래를 보여주는 거울, 사업 타당성 분석

1. 사업 개요

2. 디자인 분석

3. 경제 현황

일반적인 경제 상황, 국내총생산, 인플레이션과 금리 현황, 해당 산업 시장의 동향

4. 입지 분석

5. 시장 분석

시장의 수요 분석 및 타깃 분석, 현재와 미래의 공급 전망, 예상 흡수량, 개발 전략과 시장 분석, 상품 포지셔닝, 상품의 경쟁력 분석

6. 운영 계획

7. 재무 타당성

가격 책정의 전략, 예상 필요 사업비, 수익률, 자금조달 전략, 민감도 분석 및 시나리오 분석   58쪽

호텔의 사업성 분석 방법

매출액

    객실, 식음료, 기타 운영 매출, 임대료 외 기타 수입

부문비용

    객실 인건비 및 운영비, 식음료 인건비 및 운영비, 재료비

일반운영비용

    관리부 인건비 및 운영비, 마케팅, 브랜드 로열티, 수선유지비, 수도광열비, 신용카드 수수료, 차량

     유지비 등

위탁운영비

고정비

    임대료, 부동산세, 보험

개보수충당금

순운영수익 Net Operating Income   183쪽

부동산 대출 사례 분석

대출기간 30년

연 이자율 5% 월납

매각 시 자본환원율 : 6%

LTV 최대값 70%

DSCR 최소값 1.25

순운영수익 180만불

풀이

91) LTV 기준에 따른 계산

Loan = LTV * VAlue와

Value = NOI / Cap Rate 의 공식을 이용해 대출금액을 계산하는 방법이다

대출가능금액 = 부동산 가치 * LTV 비율

= 순운영수익/자본환원율 * LTV 비율

따라서 대출가능금액은 21백만불 = 180만불/0.06 * 0.7 가 된다. 207쪽

현재가치 대 순현재가치

순현재가치 =유입될 현금의 현재가치 - 지출된 현금의 현재가치

220쪽

임대형 주택 개발의 사례

대지면적 15천m2

세대수 200세대

평균 월이대료 세대당 2천불

운영비용 가능총소득의 35%

토지 개발비 세대당 15천불

인허가부담금 세대당 15천불

직접비 세대당 125천불

간접비 세대당 10천불

금융비 2백5십만불

자본환원율 6%

매각비용 매각가격의 2%

수입

    가능총소득 2천불 200세대 12달 4백8십만불

운영비용

    4백8십만불의 35% = 168만불

순운영수익 312만불

매각가격 312만불 / 6% = 52백만불

매각비용 52백만불 2% = 1백4만불

총순수입 5천9백6만불

지출

    토지개발비 3백만불

    인허가 부담금 3백만불

    직접비 25백만불

    간접비 2백만불

    금융비 2백5십만불

사업비 35백5십만불

토지의 잔여 가치 1,546만불

237쪽

부동산 개발 프로세스

1. 토지 확보

    토지분석과 시장분석, 사업성 분석, 최유효 이용의 결정, 토지 실사 후 구매 계약

2. 설계 계획

    최적의 디자인, 인허가, 공사비 확정, 실시설계

3. 건설

    착공계, 공사비 내 준공 스케줄 관리, 공사비 예산 관리

4. 임대완료/안정화

    임대 스케줄 관리, 마케팅 및 홍보, 공실 관리, 운영비용 관리

5. 자산관리/매각

    자산 관리 전략 수립, 매각을 통한 수익률 최적화 278쪽

셀프 스토리지도 살펴볼 것

다음 책으로 ＜부동산 투자 인사이트＞ 가 있네요.

구입해서 읽을지 말지는 생각해보기로 하고요.

일단 시행사업을 하려고 마음 먹은 이상 자꾸 매일 매순간 보면서

자꾸 익숙해지고 자꾸 찾아보고 자꾸 수익을 증대시킬 방법을 생각해내야겠습니다.

그것이지금 제게 필요한 일이랍니다.

그런데 시장조사를 하세요. 빠른 원리금 상황을 실행하세요

작은 공간을 찾아내세요. 그것이 얼마나 재미있고 이득을 가져오는지 기억하세요.

5억으로 200억을 벌었답니다. 이런 말들이 남의 말로 들렸다가 내 이야기로

들렸다가를 반복하고 있습니다.

아직 마음을 다잡지 못한 탓이겠지요. 휴 -- 매진하고 열정을 불사를 필요가 확실히 있습니다.

최소한 번잡하고 혼란스럽지 않거든요.