조선일보의 부동산 전문기자 차학봉씨가 일본 부동산 시장에 대해 연구하여 쓴 책이다. 우리나라 부동산 이야기가 나올 때마다 과연 현 상태가 거품인지, 부동산 거품현상으로 고생했던 일본처럼 될지에 대해 말이 많은데 일본에 어떤 일이 있었는지 취재, 연구한 내용이 들어 있다.

일본에서 어떤 상품이 유행했다거나 어떤 산업이 유망하다는 기사가 나오면 얼마 후 우리나라도 비슷한 현상이 일어나는데 요즘의 우리나라 부동산 정책 상당수가 일본에서 이미 몇 년전에 실시했던 것과 아주 비슷하다는 것을 읽고 생각을 많이 하게 되었다.

집값을 잡기 위한 신도시 건설, 지방자치단체의 리조트 건설 붐...이미 일본에서 일어났던 일이고 대부분 실패로 끝났다. 일본의 고령화가 주택시장에 끼친 영향에 대해서도 나와 있는데 우리나라도 고령화 현상이 심해지므로 유의해야 할 부분이다.

이 책은 부동산 정책에 대해 정책적으로 관심있는 사람뿐 아니라 부동산 투자의 흐름이나 미래가치에 대해서 생각해 보고 싶은 사람이 봐도 좋을 것 같다.

SERI에서 나온 5000원짜리 연구에세이다. 기본 책값 정도만 하는 그저 그런 책.

전반적으로 이 책은 고령화 사회에 접어들고 있는 일본에서 국토 및 주택정책의 골격과 초점이 어떻게 변화하고 있는지를 소개하고 있다. 고령화 사회의 국토 및 주택정책은 단순히 실버주택 공급이나 역모기지제 실시처럼 일부 제도의 도입에 그치지 않으며, 고령화 사회의 인구 및 공간구조 변화에 부합하도록 국토 및 주택정책 체계가 전반적으로 바뀌어야 한다는 것이 1년간 일본 사회를 돌아본 저자의 시각이다.

총 4장으로 구성된 책의 2장에는 고령화 시대의 국토정책이, 4장에는 주택정책이 소개되어 있는데 그 대강의 내용을 적어보면 다음과 같다.

[국토정책]

- 고령화 시대에는 지방도시의 인구 감소 현상이 두드러지게 나타나므로, 지방에 신도시 또는 리조트를 건설하거나 대규모로 인프라 시설을 공급하여 지역 경기를 부양하는 인구 성장기의 지역 정책은 효과를 나타내기 어렵다. 따라서 향후 지방도시의 지역정책은 지역의 토착 산업을 육성하고 지역민의 참여를 극대화하는 내재적 발전전략으로 전환되어야 한다. 

- 고령화 시대에는 경제활동이 위축되어 각 도시의 재정 규모가 감소하므로, 도시 공간 구조 또한 재정 지출을 절감할 수 있는 압축형 도시(compact city)로 전환되어야 한다. 도시 주변부보다 내부지역 개발에 초점을 두는 압축형 도시는 교톰망 건설 등 인프라 건설에 소요되는 재원을 줄이고 중심시가지 상권을 활성화함으로써 지역 경제에 이바지한다. 

- 고령화 시대에 신도시 건설 정책은 바람직하지 않다. 고령화 시대처럼 인구가 정체 또는 감소하는 시기에 도시 외곽에 신도시를 건설하면, 중심시가지가 쇠퇴하고 도시가 확산되어 도시 유지비용이 증가한다. 

[주택정책]

- 고령화 시대에는 젊은 층이 빠져나가 주로 노년 가구가 거주하는 지역이 생기며, 이러한 지역의 노년 주민들은 재해 및 범죄에 취약하다. 또한 젊은 층이 부족하면 경제활동이 감소하여 도시 재정에도 악영향을 미친다. 따라서 지역의 세대(generation) 구성을 다양화하는 '에이지 믹스' 정책이 필요하다.

- 노년층은 보유하던 주택을 팔거나 이를 저당잡히고 돈을 차용하는 역모기지 제도를 활용하여 생활비용을 충당한다. 주택 매매가 활발하지 않은 일본에서는 주택을 매각하여 생활비를 마련하기가 쉽지 않으며, 역모기지제도 또한 이용도가 낮다. 따라서 노년층을 위한 임대주택을 건설하고, 노년 부모와 동거하는 가구에 재정을 지원하는 등의 노년층 주거복지 정책을 도입해야 한다.

한국보다 일찍 고령화 사회로 진입하고 있는 일본의 사례를 살펴보고 고령화 시대에 적합한 공간정책을 고민해보려 했다는 점에서, 이 책은 의의를 갖는다. 다만 대책으로 제시하고 있는 정책들이 단순히 일본 사례를 소개하거나, 선언적 수준에 그치고 있어(ex. 내재적 발전전략이 필요해! 근데 내재적 발전전략이 뭔지, 그걸 어떻게 각 지역에 적용할 수 있는지에 대한 구체적 언급은 없다는 말이지...) 신선한 느낌이 없다. 깊이 파고들기엔, 책값이 너무 가벼웠던 걸까...

한가지 더 덧불임 점은...일본의 국토 및 주택정책 변화는 현대 사회의 다양한 변화, 즉 세계화(세계도시, 국제적 분업, 생산공장의 해외 이전 등), 정보화(산업 구조의 유연화, 지식기반산업의 증가 등), 고령화 등의 복합 영향에 의해 일어났다고 볼 수 있는데, 저자는 이러한 변화들을 구분하지 않고 혼용해 쓰고 있다. 마치...세계화, 정보화 등이 모두 고령화에 의해 발생하는 현상인 것처럼 기술하고 있다는 느낌이랄까...

그러다보니, 고령화라는 문제 자체에 깊이 파고들지 못하고, 세계화, 정보화, 고령화에 의해 나타내는 현상들을 표면적으로 나열하고 있는 듯한 느낌이 강했다. '본 부동산의 뉴트렌드(1장)'과 '글로벌 경제와 균형발전론(3장)'이 '고령화에 대비한 국토정책(2장)'과 고령화 시대의 주택정책(4장)'과 긴밀하게 연결되지 않고 마치 별개의 책인 듯한 느낌을 주는 건 그런 이유에서 일 듯...차라리 1장과 3장을 없애고 고령화에 의해 나타난 일본 국토정책/주택정책의 이슈들(중소도시의 인구감소 및 중심시가지 쇠퇴, 노년층 밀집지역의 주거 및 안전 문제)과 그에 대한 대응책을 소개하는 것이 낫지 않았을까...