무엇보다 먼저 ＜나는 부동산 싸게 사기로 했다＞ 저자인 김효진씨에게 감사의 인사부터 하고 싶다. 올 초에 펴 낸 ＜부동산의 보이지 않는 진실＞책은 여러 책과 보고서, 각 국의 통계청 도움을 받았지만 그 중에서도 김효진씨가 SK증권에서 발간한 보고서는 밑바탕이 되었다. 이전부터 막연히 느낌적인 느낌으로만 알고 있었지만 그걸 데이터와 함께 보다 상세히 알려준 보고서였다. 이미 BIS 등을 통해 각국 부동산 그래프가 돌고 있었다 해도 큰 도움이 된 것은 사실이다.

부동산 투자를 하는 사람으로 그런 데이터가 없어도 부동산이 폭락할 것이라고 판단하지 않았으니 투자했다. 폭락할 걸 구입하려고 하는 사람은 없다. 폭락한 후에 구입하기 위해 노력하거나 폭락할테니 구입을 아예 생각도 하지 않거나 둘 중에 하나다. 하락은 할 수 있을지언정 폭락을 생각지 않았으니 했던 투자였는데 이를 알려주는 보고서로 알려준 덕분에 도움을 받았다. 게을러 예전처럼 각종 보고서를 들여다보지 않지만 우진투자증권의 이상우 애널과 하나금융투자의 채상욱애널의 글은 도움이 된다.

이 책을 읽기전에 가장 크게 기대했던 점은 바로 저자가 애널이라는 신분이었다. 내가 쓴 책 말미에 이렇게 데이터가 많은 책은 나보다는 해당 분야 교수나 전문가가 썼으면 했다고 언급했다. 최근 부동산 책이 상당히 많이 나왔고 부동산 교수들도 내고 있는데 아직까지 만족할 만한 책은 - 읽진 않았지만 - 없었다. 대부분 부동산 투자에 대해 알려주는 책이지 부동산에 대해 데이터와 함께 언급하는 책이 아니라 원조가 나왔다는 기대감이 있었다.

엄청나게 풍부하고 방대하게 전 세계적인 부동산 데이터를 근거로 상황 설명을 기대했던 내 바람은 좀 컸던 듯 하다. 생각보다 디테일한 데이터를 근거로 외국 사례를 알려줄 것이라 예측했던 것과 달리 거시적으로 설명하는데 그쳐 아쉬웠다. 영어를 비롯한 외국어를 거의 못하는 내 입장에서 부족한 부분을 채워 줄것이라 봤다. 그 외에도 솔직히 부동산 진실 다음 편을 구상은 했지만 ＜나는 부동산 싸게 사기로 했다＞에서 그 부분을 충분히 다룬다면 포기할 생각이었다.

이 책을 다 읽고 느낀 것은 총론에서 동의한다. 각론에서 약간 핀트가 나와 어긋나고 접근 방법을 달리 하고 있어 역시나 각자 어떻게 똑같은 결론과 결과를 놓고 접근하느냐도 중요하다는 생각이 들었다. 무엇보다 이 책을 읽으며 가장 놀랐던 부분은 과감성이었다. 난 투자자이지만 오히려 조심스럽게 주장을 한데 반해 이 책은 보다 과감하게 주장한다. 이 책에서 언급한 자기충족예언자가 되고 싶지 않았다. 공급측면도 역시나 데이터 조사 결과는 확증편향에 빠질 수밖에 없지만 일부러 오히려 한 발 물러나 이야기했다.

그런 면에서 어쩌면 나는 부동산 투자자로 괜히 내 주장이 오해를 살까봐 주저했다면 이 책의 저자는 아무런 부담감없이 순수하게 향후 주택구입과 관련해서 본인의 판단을 위한 자세로 글을 쓰다보니 더 적극적으로 주장을 펼치지 않았나싶다. 다만, 데이터만 갖고 공급과잉으로 주택가격이 하락했을 때 구입하겠다고 했지만 과연 가능할까 부분에 있어 쉽지는 않다고 판단한다. 인간의 본능을 역행하는 결정이다. 수많은 사람들이 투자로 돈을 못 버는 이유기도 하다.

떨어질 때는 언제까지 떨어지지 모르니 공포에 휩싸여 못 산다. 올라갈 때는 더 많이 올라갈까봐 구입한다. 이걸 해 낸다면 비록 실거주목적으로 했다고 해도 성공한 투자자가 된다. 떨어질 때도 과연 언제 얼마큼 떨어졌을 때 구입하느냐 여부도 있고 말이다. 그렇다해도 분명히 저자는 이렇게 공식적으로 자신이 2017년에서 2018년 사이에 구입한다고 공식적으로 밝혔으니 구입할거다. 그때 쫓아 구입하는 것도 괜찮지 않을까하는 생각도 들었다. 마침, 저자가 블로그도 운영하고 있으니.

책에서 말하는 핵심은 이걸수도 있다. 2016년 현재는 부동산 구입에 대한 관심을 끊어라. 2016년은 과거 인허가와 착공을 검토할 때 직전 년도에 비해 상대적으로 적게 공급될 가능성이 크다. (책에서는 크다라고 표현했지만) 2017년부터 2015년에 과다 인허가 신청한 것등을 고려할 때 본격적으로 시장에 공급과잉이 넘칠 것이다. 아마도 2018년에는 미분양이 속출할 것이라는 기사가 나온다. 바로 이때가 주택 구입 타이밍이다. 

개인적으로 이렇게 자신있게 이야기하는 스타일이 아니고 이런 식 주장은 별로 좋아하진 않아 살짝 당황스럽긴했다. 과거에 그랬다고 미래에도 그럴 것이라는 보장은 없다. 그럴 가능성은 클 수 있어도. 대부분 누구나 다 예측하는 것은 실제로 벌어지지 않는 경우가 많다. 오히려 예상하지 못한 방향으로 전개될 때가 더 많다. 사람들은 바보가 아니라 이제는 누구나 다 2017년부터 공급과잉이 될 것이라는 걸 누구나 안다. (라고 썼지만 일반인들은 아닐 듯 하다는 느낌이 든다)

일본 폭락 후 상승하지 못한 이유를 3가지로 보고 있고 - 이 점은 강의때 설명하고 있다 - 한국 부동산의 향후 방향성은 긍정과 부정적인 시나리오와 분명히 갈 수밖에 없는 길은 한가지로 보고 있다. 이를 위해 다양한 국가 사례와 보강을 해야겠다고 이 책 ＜나는 부동산 싸게 사기로 했다＞를 다 읽고 판단들었다. 리뷰를 쓰다보니 어째 리뷰가 아닌 내가 써야 할 책에 대한 이야기로 점철된 듯 해서 저자에게 살짝 미안하다. 그만큼 이 책을 읽기전에 어떤 식으로 구성되고 내용이 전개될지 궁금했다.

주택 구입에 대해 아무것도 모르고 어떻게 해야 할지 모르는 사람에게는 이 책이 아주 쉽게 읽히며 판단에 큰 도움이 될 것이다. 그 분들에게는 어떤 지역이나 부동산 투자에 대한 이야기가 아니라 주택 구입에 대한 누군가의 조언이 가장 필요하다. 별의별 이야기를 다양한 사람들에게 들으며 혼란스러울 수 있는데 이 책을 읽으면 그 부분에 있어 큰 도움이 된다. 책도 얇고 쉽고 그림도 많아 - 내 책에서 가장 비판받았던 부분 - 편하게 읽을 수 있다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 더 자세한 데이터를 난 원했다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 실거주자의 판단에 큰 도움이 될 듯.

함께 읽을 책

첫번째로는 당연히 내 책

http://www.yes24.com/24/goods/23947155

부동산의 보이지 않는 진실

http://blog.naver.com/ljb1202/220244193871

흔들리지마라 집 살 기회 온다 - 행복한 거주

http://blog.naver.com/ljb1202/220561414629

한국인의 부동산 심리 - 선택에 따라

아마도 2016년 중순, 한창 부동산 공부의 속도가 붙었을 때 읽었던 책으로 기억한다. 지금도 그렇지만 당시에는 부동산 투자와 관련한 지식이 없다고 생각해서 비판보다는 양적인 수용에 무게를 두고 책을 읽었던 것 같다. 제목이 자극적인 편이라 끌렸기도 했고, 책의 분량이 많지 않아서 단순에 읽었던 기억이다. 내용도 무거운 편은 아니고 그 때 당시의 기초적인 내용들, 이를테면 인구과 가구수라던지, 금리, 공급, 수요 등에 관한 내용들을 간헐적으로 모두 다루고 있어서 개념을 정리하는데 도움이 되었다. 그럼에도 솔직히 평가를 내리자면, 아주 내용이 알차고 인사이트가 가득한 책은 아니라는 박한 평가를 해보게 된다. 저자와 이 책의 최대 장점은 저자가 이코노미스트라 거시경제적 지표를 읽고 분석하는 능력이 좋으며 이것을 통계자료와 도표를 통해 잘 설명할 수 있다는 점이 되겠고, 최대의 단점은 저자 역시 부동산 투자 경험이 별로 없는 초보의 입장(처럼 보인다)이라는 점이 되겠다.

2016년은 부동산시장이 바닥을 찍고 본격적으로 오르기 시작한 타이밍이었다. 거시적 경제지표가 경기회복의 국면으로 전환된다는 내용을 바탕으로, 임대가 아닌 소유로서의 실거주를 강조하며 '집을 사야한다'는 결론을 먼저 내리며 글을 전개해 나가는 것은 아주 훌륭하다 할 수 있다. 그러나 그 뒤부터 이어지는 투자 타이밍의 관한 내용 전반에 당시 유행하던 2018년 폭락론의 그림자가 드리워져 있는 듯한 인상을 받는다. 어쩌면 '싸게 집을 사고싶다'는 저자의 바람이 담겨있어서 그런지도 모를 일이다. 준공물량이 전년 대비 줄어드는 시점에서 매물을 잡는 것이 부동산 시장의 바닥 언저리에서 사게 된다는 그녀의 주장은 시기에 따라서 굉장히 통찰력이 있어보이기도 하지만, 한편으로는 굉장히 위험한 생각으로 작용할 수도 있다. 이번 부동산 상승장의 근본적인 원인이 공급부족에 있었음을 감안하면, 초기부터 상승장의 이익을 모두 다 얻어가기 위해서는 공급이 감소했던 그 시기에 미리 투자를 해뒀어야 하는 건 맞다. 그러나 현재와 같이 시장의 에너지가 다소 떨어져 차별화 장세가 유지되는 시점에서 대량의 공급 후에 공급(준공)수량이 줄어드는 시점에 무작정 투자를 하기에는, 지역에 따라 떨어지는 칼날을 잡는 일이 될 수도 있다. 이런 점들을 감안했을 때, 이 책이 그 자체로서 가장 큰 가치를 가질 시기는 큰 폭의 가격조정이 일어난 이후 시장심리가 줄어있을 때가 될 것이다. 지금처럼 온 국민의 관심이 부동산에 집중되어있는 시기는 아니라는 뜻이기도 하다.

나는 집값 폭락보다 월세가 더 무섭다. 월세로의 전환은 가처분 소득의 감소, 즉 매달 쓸 수 있는 돈이 줄어드는 것을 의미하기 때문이다. P.73

한편, 추가적으로 한 가지 인사이트를 얻게 된 부분은 '월세'와 '가처분 소득의 감소' 부분이었다. 아마도 저자는 월세화로 인한 가처분 소득의 감소, 그리고 금리의 상관관계를 설명하고자 했던 것 같다. 그런데 나는 이 부분을 다각도로 바라보려고 했다. 금리의 변화와 월세화의 현상들이 매매시장의 매도자와 매수자의 입장, 그리고 임대시장의 임대인과 임차인의 입장에 따라 모두 다른 방향으로 심리적 작용을 할 것으로 생각되었기 때문이다. 간단하게 생각해보면 저금리 하에서는 전세대출이자보다 월세의 주거비가 더 크게 다가오므로 전세를 선호하는 현상이 두드러질 것이며, 임대인 입장에서는 금리가 낮으므로 전세보다는 수익형인 월세를 선호하게 될 것이다. 이에 따라 상호 간 원하는 임대차계약 형태가 다르게 되고 그 결과 저금리시대의 임대차 시장은 전세의 공급은 적고 상대적으로 비싼 거래가가 형성될 것이다. 시간이 흐를 수록 상대적으로 초기 수익률이 좋은 월세에 추가적인 공급이 많아질 것이고 저금리 기조가 오랜기간 지속되면 그 경쟁으로 인해 수익률이 다시 점점 낮아지게 될 것이다. 그러나 좀 더 시간이 지나 금리인상 시기에 접어들게 되면 세입자 입장에서 전세자금대출과 월세 간 주거비 차이가 크게 느껴지지 않을 것이고, 소득에 따른 각종 대출제약을 고려하면 월세가 상대적으로 선호될 것이다. 반면 임대인 입장에서는 금리인상이 월세 보증금을 제외한 나머지 대출금의 이자비용(or기회비용)의 압박으로 다가오기 때문에 부담을 보전하기 위해 자연스레 월세인상압박으로 연결될 것으로 보인다. 만약 공실을 걱정 않을 수준의 입지적 경쟁력을 가지고 있다면 월세를 올려 수익율을 유지하겠지만, 그렇지 않다면 전세화를 통한 금융비용을 최소화하려 할 것으로 예상할 수있다. 따라서 고금리의 시기에는, 임대차 시장에서 상대적으로 전세의 공급은 많고 싸지만, 이에 반해 월세의 공급은 적고 수익율이 높아 질 여지가 있다는 결론을 낼 수 있다.(공실이 없다는 가정 하에서...). 물론 여기에 금리 인상/인하 및 공급기간에 따른 시차, 속도를 고려하면 더더욱 디테일한 이론을 만들어낼 수 있다.

당시 메모를 보면 나는 저금리기조에서 탈피해서 금리인상을 시작하는 시점에서 무리가 가지 않는 수준으로 수익형 투자를 늘려야 겠다고 기록을 했었다. 나중에 알고보니 이런 식으로 임대차 수익률과 자본조달비용으로서의 금리를 비교한 지표가 있고, 이것을 통해 투자여부를 결정하면 되었던 것 같다. 이 당시에는 그 기준 선이 6%정도가 되지 않을까 생각했고, 보수적으로 5%를 고려하기도 했다. 그러나 2018년 현재 오피스텔 및 주거형 물건들의 무대출 예상 수익률은 대체로 4% 전후인 것을 보면 시장의 변화 속도가 무척 빠르게 느껴지기도 한다.

부동산은 싸게 사는 것도 중요하지만, 더 중요한 것은 '빨리' 사는 것이다.

부동산을 싸게 산다는 건 자기 바람이 담긴 이상적인 이야기일 지도 모른다. 그래서 나는, 부동산 투자를 시작한 이래로, 특히 무주택인 내 또래 친한 친구들과 지인들에게 이렇게 이야기한다. 부동산을 싸게 사는 것도 중요하지만, 더 중요한 것은 빨리 사는 것이라고. 실거주를 위한 집을 보유한다는 것은 '싸거나 혹은 비싸거나'와 같은 가격변동에서 자유로워짐을 의미한다. 실거주의 영역까지도 부동산 투자로 이용하는 사람들이 분명 많긴 하지만, 의외로 그렇지 않은 사람들이 훨씬 더 많기 때문이다. 그래서 부동산을 투자의 대상이 아닌 실거주의 터전으로 보는 이들에게는 부동산을 싸게 사는 것보다 (무리가 가지 않는 선에서) 부동산을 빨리 사는 것이 더 중요하다. 책을 읽은지 오랜 시간이 지나서 정확히 기억은 나지 않지만, 출판 당시 집을 싸게 살 것이라며 무주택 상태에서 이를 갈고 있던 저자는 지금쯤 집을 샀을까? 개인적으로는 아마 분명히 샀을거라 생각하지만, 혹시라도 이 책의 제목이 바라는 것처럼 집의 가격이 무척이나 싸게 느껴지는 시기를 기다리고 있는 분이라면, 부디 이 책을 읽고 생각을 바꿔보셨으면 하는 생각을 해본다. 2017년 말 한 인터뷰에서 저자인 김효진 씨도 앞으로의 한국 부동산은 크게 떨어질 가능성은 별로 없을 것이라며 다소 바뀐 견해를 보이기도 했다. 큰 가격변동이 없이 장기적으로 우상향을 하는 거라면, 오늘이 가장 싼 것이니까 말이다.

▣ 책속의 한 줄, 한 문장 (발췌하며 읽기)

프롤로그

- 집값, 특히 명목 가격이 하락하는 일은 정말 드물다는 것이 실제 데이터를 분석한 나의 결론이다. 뒤집어 말하자면, 부동산은 지금도 충분히 비싸지만 이 가격에 살 수 있는 날이 다시 오지 않을 수도 있다는 의미이다. P.9 (집값은 실직적인 화폐의 가치를 반영하는 척도. 자본주의의 지속적 발전 및 유지를 위해서는 화폐의 유통량이 지속적으로 증가해야만 한다. 현재 평균 7~8%의 유통화폐량 증가를 보이고 있으며, 결국 장기적으로 집값은 매년 평균 8%씩의 상승률을 보여줄 것이며, 인플레를 헷지해주는 주요한 수단이 될 것이다.)

- 부동산 가격 자체의 전망보다, 더 집을 사야 한다고 생각하게 만든 이유는 바로 월세다. (중략) 집을 사지 않는다면 오히려 더 많은 비용을 주거비로 지불해야 하는 위험을 감수하게 될 것이다. P.10 (민간 "월세 및 반전세화" + 공공/기업 "뉴스테이" = 주거비 부담이 전세 이자부담에서 월세부담으로)

- 집값이 가장 비싼 시기에 내 집을 지르는 일을 피하려면 (중략) '쌀 때 집 사는 전략'이 필요하다. (중략) 금리, 정책, 유동성, 경기, 수요, 공급 등 부동산 가격에 미치는 요인은 많다. 이 외에도 인구절벽, 금리폭등 등도 있다. (중략) 인구나 금리보다는 '공급'이 가장 중요하다. 금리는 상당 기간 낮은 수준에, 정책은 부동산을 살리기 위한 강도를 높이는 쪽으로, 수요는 2~3년 내에 큰 변화를 보이지 않을 것이기 때문이다. P.11 (단기적으로 부동산 가격의 큰 변화를 만들어내는 요소가 '공급'이라는 것에는 동의. 그러나 이 책은 2015년 말에서 2016년 초에 쓰여졌으므로 금리/정책에 대한 판단은 현재와 차이가 있음. 따라서 고금리기조 및 규제정책 하에서 공급과 동시에 수요가 탄탄한 곳을 함께 고려해야만 가격방어에 유리할 것임)

- 가격이 오르고 공급이 늘어나는 시기에는 오히려 집 사기를 피하고, 부동산 가격 상승률이 둔화 혹은 하락하며 공급이 줄어드는 시기에는 오히려 눈 여겨 봐뒀던 집을 사야 하는 시기이다. '분양 프리미엄'이 뉴스에 나온다면 부동산을 외면하고, '미분양'이 나올 때는 다시 부동산을 적극적으로 알아보는 전략을 세우자. P.13

Chapter 1) 집, 그 까짓 거 사야 하나?

01. 주택 가격 폭락, 희귀한 사례에 집착하지 말자

- 레버리지 효과(빚테크)를 제외한다면 투자자 입장에서 부동산은 그야말로 지루한 투자 대상일지도 모른다. (because 변동성이 주식에 비해 적고, 반토막 or 두배상승의 경우가 적기 때문. 장기투자가 기본) P.28 

- 냉정한 데이터의 힘을 빌려 보면, (중략) 1986년 이후 부동산가격은 물가상승세(CPI;소비자물가지수)와 비슷한 움직임을 보이고 있다. (중략) 버블이 거의 없음을 의미한다. (중략) 일본과 미국의 경우, 부동산 가격이 '물가'나 '소득' 등과 같은 펀더멘털에 비해 큰 폭으로 상승한 것이 나중에 문제를 일으켰다. (중략) 이미 버블이 생겼기 때문에, 즉 투기적인 수요가 상당부분 이미 가세했기 때문에 하락은 점차 폭을 키우고 투매 양상도 나타난다. 부동산 가격의 유의미한 하락은 전체 경기침체로 귀결되는 것이 대부분이다. P.38 (과거의 부동산 경기흐름이 실수요자 위주의 흐름이었기 때문에 버블이 끼기 어려웠다면(저자의 주장), 지금의 장세는 투자자와 화폐유동성이 만들어낸 시장. 이러한 유동성 장세에서도 과연 같은 기준으로 버블을 판단하는 것이 적절한가? 또한 유동성 장세 이후 실수요자가 따라붙을지 여부에 따라 상승렐리의 지속성이 결정될 것) (해당 부동산 물건의 저/고평가 분석틀 : 1)국민소득상승률 대비 해당부동산상승률 / 2)해당지역근로자평균임금 대비 해당부동산상승률 / 3)기준시점기준 물가상승률 대비 해당부동산상승률 비교)

- 미국의 많은 집주인들이 집 하나로 두 번 혹은 서너 번도 대출이 가능했다는 사실은 한국인 입장에서는 고개가 갸우뚱해지는 대목이었다. 집값이 꾸준히 올랐으니 가능한 부분이었겠지만, 대출을 끼고 산 1억짜리 집이 1억 1000만원이 되었다면 오른 가격인 1000만원에 대한 대출을 또 해 주는 식이었다. P.53 (외국의 부동산 시장 역시 실수요자 위주의 시장임에도 대출구조가 레버리지에 의한 상승분까지도 가치상승으로 인정하기 때문에, 부채를 늘려 자산가치를 키우고, 다시 늘어나보이는 자산가치로 부채를 더 받는 과정을 반복하여, 빠른 속도로 거품을 만들어낸다. 즉, 상승과 하락기울기는 대출규제가 결정?)

02. 인구 절벽은 곧 부동산 절벽?

("생산가능인구가 줄었지만, 일본을 제외한 다른나라들은 다 부동산이 올랐다. 중요한 것은 인구가 아닌 가구수" 라는 전반적으로 뻔한 이야기는 줄여서 생략)

- 나는 집값 폭락보다 월세가 더 무섭다. 월세로의 전환은 가처분 소득의 감소, 즉 매달 쓸 수 있는 돈이 줄어드는 것을 의미하기 때문이다. P.73

Chapter 2) 집, 사야 한다. 그것도 싸게!

강력추천 : 절대 놓쳐서는 안 될 부동산 특징 BEST 5

- 1) 누구나, 반드시, 적어도 하나는 거래한다 / 2) 폐쇄적 시장이다 : 정보의 비대칭성이 있는만큼 공부하고 노력하는 만큼 기회가 생긴다 / 3) 경기에 '아주' 좋은 선행지표이다 : 이것에는 반대한다. 유동성장세에서는 적용되지 않아보인다 / 4) 오른다 오른다 하면 진짜 오른다(자기실현적 예언) : 공급이 비탄력적이라 소수참여자의 의지가 또 다른 투기적 수요를 불러 일으키는 면이 있다. 즉, 버블을 만들어내기 쉽다 / 5) 비슷한 환경, 다른 결과를 나타낸 사례를 쉽게 찾을 수 있다(예외적 요소가 많다)

01. 전세 난민 사회, 내 집 마련 타이밍을 노려라

- 2000년대 이후 한국 부동산에 사이클을 만들었던 것은 수요가 아닌 공급이었다. 가격이 오르고 공급이 늘어나는 때는 오히려 집 사기를 피해야하는 시기이며, 부동산 가격 상승률이 둔화 혹은 하락하며 공급이 줄어드는 때에는 오히려 눈여겨 봐뒀던 집을 사야 하는 시기라는 점. 반드시 기억하자. P.113

- 부동산, 그것도 '내 집 마련을 위한 부동산'이라 하면 수요와 직결되어 있는 '교통', '상권', '새로운 기업'이나 '관공서'에 관심을 가진다. 하지만 이런 종류의 정보들은 대부분 나에게까지 전달되지 않으며 심지어 정보를 접했을 때에는 안타깝게도 그 지역의 부동산 가격이 이미 오를 대로 오른 후인 경우가 태반이다. 그러나 '공급'은 수요보다는 쉽게 짚어낼 수 있다. (중략) 공표되는 정보(인허가, 입주물량 정보)를 통해 2년 후 공급이 증가할지 감소할지 정도는 충분히 파악할 수 있다. P.119 (수요를 이끌 이른 바 "호재"는 가격형성의 이유와 정당성의 근거가 될 뿐, 가격 변화를 미리 '예측'해내는 것은 아니다. 가격 추세를 만들어내는 것은 공급이다)

- 2013년 이후 슬금슬금 시작된 부동산 가격 상승의 패턴은 종전과는 너무나도 달랐다. 이 부동산 가격 상승은 경제 성장이 부진함에도 불구하고 시작되었으며, 이전과는 달리 서울보다는 지방에서 먼저 큰 폭으로 올랐다. (중략) 부동산 가격의 반등 시점과 맞아 떨어지는 것은 공급 감소이다. P. 123 (긴 기간 대비 아주 짧은 부분의 반등을 보고 전체 추세를 무시하고 분석해서 결론을 내는 것이 적절한가? / 본인이 13년도 전후의 시장성격이 실물반영과 유동성 장세로 그 전후의 시장 성격의 차이를 전제로 하면서, 정작 그 시장을 같은 기준으로 분석하는 것이 논리적인가? / 13년 이후만 끊어서보면 공급/금리/유동성/수출 모두 O)

- 데이터 활용을 통한 수도권 부동산 가격 예측 : [아파트입주예정물량]의 년도별 자료를 그래프화하, 장기평균 대비 지속 누적 공급량이 부족한 지역 검색 P.135

02. 내 집 마련 실전 가이드 P.149

집 싸게 사는 데이터 직접 찾아보기 : 

1) 국토교통통계누리＞주택토지＞주택＞주택건설실적통계(인허가)

https://stat.molit.go.kr/portal/main/portalmain.do

2) 국토교통부＞국토교통부뉴스＞보도자료

http://www.molit.go.kr

- 평형별/지역별로 쪼개 본 부동산 공급 현황 : (2016년 상반기를 기준으로) 국토교통부에서 제공한 데이터를 기반으로 분석하면 다음과 같은 두 가지 특징을 뽑아낼 수 있다. 1) 소형 평형의 공급 확대. 2) 서울, 인천, 부산 지역의 상대적 공급 부족. (중략) 소형 평형 선호는 앞으로의 트렌드지만 공급이 소형에만 지나치게 편중되어, 특정 시기에서는 소회됐던 중대형 평형 역시 기회가 있어 보인다. (중략) 서울, 인천, 부산 지역의 가격 하락 압력이 상대적으로 적어보인다. P.157

- 비싸지 않은 시기에 집을 사기 위해서는 착공이 줄어들어 있는 시기, 특히 전년대비 마이너스로 착공이 줄어들어 있는 시기가 적기다. P.165

- 2017년 이후 부동산 가격 과연 얼마나 빠질까? (중략) 그렇다면 구제금융을 받았던 외환위기 당시보다 부동산 가격이 더 크게 하락하기 어렵다는 추측을 할 수 있다. (중략) IMF 당시 한국 부동산 가격(전국 아파트 평균 매매가격지수)은 14% 하락했다. 물가를 감안하면 19%하락한 셈이다. (중략) 부동산 가격이 10% 넘게 하락하는 공포스러운 시점이야말로 부동산 매수를 냉정히 고려해야 할 때다. P.173

- 전 세계가 마이너스 성장률을 기록했던 2008년 세계경기침체 이후 한국의 부동산 가격 하락 폭은 5% 내외, 실질로는 15% 수준이었다. 또 다시 전 세계가 마이너스 성장률을 기록한다면 판단은 달라져야 하겠지만, 전국 부동산 매매 가격 지수가 5% 이상 하락한다면 이 역시 부동산을 적극적으로 알아봐야 하는 시기가 될 것이다. P.173

Chapter 3) 2020 부동산 가격 장기 전만

01. 영국, 뉴질랜드, 대만에서 찾아본 한국 부동산의 장기 전망

- 2016년에도 부동산 가격 상승세는 지속될 것이나 지방의 경우 상승 탄력은 크게 둔화될 것이다. 2017년 이후에는 수도권을 중심으로 공급이 확대되며 가격이 하락할 가능성이 높으며 이때가 부동산을 살 기회가 될 것이다. 하지만 그 이후에는 감을 잡기 어렵다. (중략) 장기적으로 집값이 얼마나 오를지는 아무도 모르지만, 외국 자본, 특히 중국계 자금이 어느 정도 유입되는지가 부동산의 긴 그림을 좌우하는 결정적인 역할을 할 수 있다. P.197

- 중국인의 해외부동산 매입기준 : 1)이민제도 / 2)자연경관 / 3)절대적가격메리트(수익률) P.210

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부동산 투자 공부를 처음 하던 시기에 읽었던 책이라,
아는 바가 적어, 보이는 것이 적었을 수도 있습니다.
주관적인 관점으로 작성된 리뷰이므로 극단적인 해석은 자제바랍니다.

도서관에서 이 책을 고르며 일단 작은 사이즈에 기분이 좋았다. 크고 두꺼운 책들 사이에서 작고 가벼운 책이라 좀 덜 부담이 되는 느낌이라고 할까? 실제로 책을 읽으면서도 어려울 것 같은 내용도 다양한 통계자료를 통해 이해하기 쉽게 풀어놓아서 마음편히 즐겁게 독서를 할 수 있었다. 

저자는 최대한 많은 데이터를 분석한 결과 두 가지 결론을 내렸다.

첫째, 집을 사야한다는 것!
둘째, 사야 한다면 쌀때 살 것!

우리나라 뿐 아니라 다른 나라들과의 다양한 사례를 비교해 봤을 때, 우리나라의 집값이 아직 말도 안되게 비싼 것은 아니었다. 또한 인구절벽이 오면 집값이 폭락한다는 우려는 그렇지 않은  경우도 많다는 통계를 통해 알 수 있었다. 일본과 우리나라의 부동산에는 분명 차이가 있었다. 그 차이를 이해하고, 과거의 부동산 싸이클을 살펴보며, 분명히 다시 올 부동산의 하락 타이밍에서 집을 사야 한다.

내 집마련을 위한 타이밍에서 중요한 건 "공급" 앞으로 2~3년동안 공급에 주목해야 한다.
기다리고 기다리던 '미분양 뉴스'가 뜰 때까지, 살고 싶은 동네의 부동산 가격을 자주 체크해야 한다.

나도 부동산과 경매 공부를 이제 막 시작했고, 실거주 할 집과 투자할 가치가 있는 집을 계속 찾고 있는 중이다. 저자처럼 그 때가 올거라 믿고 기다리는 중이다.
나도 부동산 싸게 사기로 했다.

  최근 '거주'의 개념으로 부동산에 관심을 가진 이후로 관련된 도서를 읽고 있습니다. 저도 경제에 관심을 가지고 책을 읽기 전에는 부동산에 대한 마냥 부정적인 인식을 갖고 있었습니다. 저 역시 삼포 세대의 일원으로서 당장의 수입으로는 '내 집'을 갖는 게 쉽지 않으니까요. 그런 인식도 통계와 논리로 무장한 도서 앞에서는 바뀔 수밖에 없었습니다. 역시 사람은 배워야 되나 봅니다. 

  2016년 부동산 가격이 상승하면서 서점에는 부동산 책이 말 그대로 쏟아져 나왔습니다. 대부분 '부동산 투자로 대박 나세요' 혹은 '이렇게 해서 대박 났다' 류의 책들이 많은 것 같습니다. 그런 만큼 해당 도서들은 부동산에 투자하는 방법론에 치중된 경향이 강한 것 같습니다. 돈을 벌기 위해서는 덮어놓고 '부동산에 투자해라'라는 논리는 쉽게 받아들이기 어렵습니다.

  이 책은 애널리스트가 본인의 집을 구매하는 지극히 현실적인 고민에서 시작된 책입니다. 애널리스트라는 직업을 가진 저자답게 부동산에 관한 각종 데이터를 수집해 부동산에 대한 객관적인 분석을 하고, 집을 사야 되는 이유와 그 시점 등을 다루고 있습니다. 감으로 부동산에 투자해야지가 아니라 통계 데이터를 이용해 부동산 구입을 권하고 있습니다.

  저자가 부동산에 대해 고민한 결론부터 살펴보겠습니다. 

  "첫째, 집을 사야 한다는 것!

    1. 집값, 특히 명목 가격이 빠지는 일은 드물다.

  집값, 특히, 명목 가격이 하락하는 일은 정말 드물다는 것이 실제 데이터를 분석한 나의 결론이다. 뒤집어 말하자면, 부동산은 지금도 충분히 비싸지만 이 가격에 살 수 있는 날이 다시 오지 않을 수도 있다는 의미이다. 물론 물가를 감안한 실질 부동산 가격은 하락할 수도 있다.

    2. 월세, 빠르게 치고 들어온다.

  '전세'라는 제도 자체는 오랫동안 계속되겠지만 월세 침투 속도는 생각보다 매우 빠르다. 미국, 유럽, 일본 등 선진국 도시의 경우 월급의 1/3 혹은 절반까지도 월세로 내고 산다. 집을 사고 안 사고는 개인 형편상의 문제와 주관에 따라 다르지만, 집을 사지 않는다면 오히려 더 많은 비용을 주거비로 지불해야 하는 위험을 감수하게 될 것이다." 

  둘째, 사야 한다면 쌀 때 살 것!

  가격이 오르고 공급이 늘어나는 시기에는 오히려 집 사기를 피해야 하는 시기이며, 부동산 가격 상승률이 둔화 혹은 하락하며 공급이 줄어드는 시기에는 오히려 눈여겨 봐뒀던 집을 사야 하는 식이다. (중략) 

  수요와 공급이 엇박자를 내는 순간이 집을 싸게 살 타이밍이다."p.9~13

  책의 도입부인 프롤로그에서 저자가 하고 싶은 말을 친절하게 정리해 놨습니다. 책의 나머지 부분들은 저자가 내린 결론의 데이터로써, 우리가 가진 편견과 오해들을 디테일하게 확인해보는 내용입니다. 몇 가지 인상에 남은 내용들을 정리해봤습니다.

  한국의 부동산이 생각보다 비싸지(?) 않습니다. 한국의 부동산은 물가 상승과 비슷하게 증가했습니다. 급격한 상승이 없었던 만큼 2008년 금융위기에 다른 나라들이 보여준 부동산 하락을 큰 충격충격 없이 넘길 수 있었습니다. 돌이켜보면 그때가 정말 부동산 구입할 절호의 찬스였으나, 돌아간다 해도 돈이 없네요. ㅜㅜ (p.38)

  한국의 유니크한 '전세'라는 제도가 빠른 속도로 월세로 전화되고 있습니다. 그 이유는 두 가지입니다. 임대인(집주인) 입장에서는 낮아진 금리만큼 수익률이 낮아졌기 때문에 수익률을 높이기 위한 방편으로 월세를 선호합니다. 임차인(세입자) 입장에서는 낮은 금리로 매매가 대비 전세금 비율이 높아진 만큼 돈이 돌려받지 못할 위험으로부터 벗어나기 위해 월세를 선호하게 되는 것입니다.(p.75) 

  저자가 외국인 투자가와 대화를 나누면서 전세가가 매매가보다 비싸질 수 있는 이유로 임대인이 부동산 가격 하락의 리스크를 감수한다는 것과 부동산의 감가상각을 임대인이 한다는 점을 꼽은 것은 생각해 볼 내용인 것 같습니다.(p.85)

  지난 번에 읽은 '부동산의 보이지 않는 진실'처럼 부동산가격의 방향은 '공급'에 있습니다. 흔히 생각하기 쉬운 '인구의 변화'라는 요인보다 더 강력한 요소입니다. 그래서 저자는 공급이 가장 많았던 해의 2~3년 뒤가 부동산을 사기에 좋은 시기라고 이야기 하고 있습니다. 부동산에 대해 관심이 많으신 분들이라면 실제 투자를 하지 않더라도 재미있게 읽을 수 있는 책입니다. 

p.s 이 글은 본인의 네이버 블로그에 게시한 리뷰로, 도서리뷰를 공유하는 차원에서 yes24와 동시 게시하고 있습니다.

쥐꼬리만 한 월급으로 한 달을 버텨야 하는 직장인의 입장에서 아무리 계산기를 두드려 봐도 월세 혹은 전세에서 탈출하기가 쉽지 않다.
올해로 5살, 3살이 된 두 아이를 슬하에 두고 동갑내기 남편과 맞벌이생활을 하고 있는 결혼 6년차 김효진 저자는 4년간 친정 안방을 점거하고 살다가 이제 막 독립해 전세살이를 시작한 경제 전문 워킹맘이다. 그는 현재 살고 있는 집이 1년 만에 전셋값으로 1억이 오른 사건을 계기 삼아 ‘내 집을 언제 어떻게 사야 할지’에 대한 본격적인 준비를 시작했다.

현 시점에서 가장 중요한 것은 내 집 마련을 위한 골든타임 향후 2~3년 안에 결정된다는 것이다. 《나는 부동산 싸게 사기로 했다》는 부동산으로 떼돈을 벌고자 하는 사람 또는 집을 살 경제적인 여유가 있는 사람이 아니라 매년 어이없는 가격으로 상승하는 전세금을 지불하느니 차라리 전 재산을 털어서라도 ‘내가 살 집’을 반드시 사고야 말겠다는 사람을 위한 내 집 마련 실전 가이드이다. 게다가 월세의 침투 속도가 매우 빠르기 때문에 집을 사지 않는다면 오히려 더 많은 비용이 주거비(월세)로 지불하게 될지도 모른다

이 책("나는 부동산을 싸게 사기로 결정했다")을 읽은 후 든 첫 느낌은.. 이전에 올렸던 글, "부동산관련 추천도서"를 업데이트 할 필요를 느꼈다는 점입니다. ^^ 

추천 도서 목록을 즉각 수정하고 싶은 맘이 든 첫 번째 이유는 매우 구체적이고 현실적이라는 겁니다. 

참고로 저는 책의 저자 김효진씨를 오래전부터 알고 있었습니다. 꽤 오래전, 모 증권사에서 이코노미스트로 일하던 시절 출산.. 휴가 쓰러간다는 이메일을 받았기에.. 축하한다고 답장주고 잊어버렸는데.. 몇개월 쯤 지나서 꾸준히 엑셀 화일이 날라오는 겁니다. ㅋ

뭔가 열어보니, 다양한 경제지표를 열심히 업데이트해서 그걸 그림으로 잘 표시했더라구요. 예를 들어 미국의 산업생산이나 소비지출 통계가 일목요연하게 정리된 그런 화일 있잖습니까? 

그 화일 받고 한참이 지난 후, 제가 일하는 회사에 세미나 왔길래 물었죠. "왜 그렇게 출산휴가를 짧게 썼냐""고 말입니다. 

그랬더니 하는 이야기인즉, "데이터가 어떻게 변화했는지 너무 궁금해서, 출산휴가 중에 친정 어머니에게 아이를 잠깐 맡겨놓고 회사 와서 데이터 업데이트해서 자료를 썼다"는 겁니다. ㅎ  이렇게 일을 좋아하는 사람이 쓴 글 답게, 책 내용이 아주 깔끔하고 구체적입니다. 좋은 통계도 많고, 특히 제가 미쳐 생각하지 못했던 대목도 잘 짚어서.. 저에게 아주 큰 도움이 되었습니다.

이 책을 추천하는 두 번째 이유는 매우 '현실적인 동기'에서 책을 쓰기 시작했다는 겁니다. 김효진 이코노미스트도 집을 구입하는 데 대해서, 처음에는 매우 까칠했다고 고백합니다. "일본처럼 한국 부동산도 망할테니, 난 부동산 쳐다도 안볼거야!" 이런 생각을 했다는 거죠.

그런데 2008년 위기 이후 2010년까지 오히려 주택가격이 오르고, 2012년까지 조금 빠지는가 싶더니 다시 집값이 오르는 것을 보면서 "이거 내가 잘못 알고 있는게 아닌가?"하는 의문을 가지게 되었다는 겁니다. 그래서 부동산 공부를 했더니 다음과 같은 결론에 도달했다는 거죠. 

즉, 택지든 건축비든 아무튼 집값에 영향을 미치는 것은 결국 '물가'이니, 물가 수준에 비해 집값이 싸다 싶을 때에는 주택을 구입해도 별 문제가 없지 않느냐는 겁니다. 

아래의 '그림'이 이런 주장을 잘 설명하고 있는데요. 먼저 검정선은 소비자물가를 나타냅니다. 경제의 전체 물가 수준이죠. 그리고 빨간선은 주택가격입니다. 부동산가격이 물가보다 더 빨리 오르고, 더 나아가 이 이상 수준을 오랫동안 유지하면 이건 부동산이 고평가된 것으로 볼 수 있다는 거죠. 반대로 물가가 오르는 속도보다 집값 오르는 속도가 느리고 또 낮은 수준을 유지하면, 이건 부동산이 저평가된 것으로 볼 수 있다는 이야기가 됩니다. 

오른쪽 '그림'은 이런 생각을 가지고 세계 주요국의 부동산 가격을 비교한 것입니다. 제일 위가 한국, 그 다음이 일본, 제일 밑이 미국인데..

그림에서 잘 나타난 것처럼, 한국 부동산이 가장 고평가되었던 시기는 지난 1980년대 후반임을 쉽게 알 수 있습니다. 당시 3저 호황, 즉 저유가/저금리/원화저평가의 수혜 속에 '단군이래 최대 호황'을 누리고 있었기에 부동산가격이 소비자물가 상승률 수준을 크게 뛰어 넘었던 것을 알 수 있습니다. 반면, 지금의 부동산 가격은 그냥저냥한 수준이죠. 물가보다 크게 비싸지도.. 또 1998년처럼 아주 싸지도 않으니까 말입니다.

일본 부동산 시장은 비교적 명확합니다. 1970년부터의 부동산 가격 동향을 살펴보면, 늘 물가와 비슷하게 움직이던 부동산시장이 1980년대 후반부터 갑자기 이상한 모습을 보였죠. 물가 상승률보다 훨씬 더 크게 상승하고, 더 나아가 거의 물가의 두 배 이상 상승하면서부터 문제가 생깁니다. 1992년부터 무너지기 시작해서, 지금은 물가 수준을 하회하고 있죠. 요즘 일본 부동산 가격이 오르는게 .. 다 이유가 있는 일이라는 생각이 들었습니다.

마지막으로 미국은 쉽게 이해가 됩니다. 물가보다 더 높은 수준으로 주택가격이 상승하다 펑~ 터졌고.. 연준의 적극적인 금리인하 및 기축통화의 이점 등이 발휘되면서, 다시 물가 수준에서 안정을 되찾은 후.. 강하게 상승하고 있는 상황이죠. 

이상의 세 나라 분석에서 보듯, 부동산시장은 나라마다 다 다른 모습을 보이게 됩니다. 다른 나라(=일본?) 망했다고 한국이 망하는 게 아니며, 반대로 다른 나라(=미국?) 오른다고 한국 부동산 가격도 올라야 하는 것은 아닙니다. 

부동산은 정말 정말 지역적인 특색을 많이 타는 자산이며, 더 나아가 각국의 정부가 어떤 정책을 펼치지.. 그리고 인플레이션 수준이 어떤지에 따라 달라지는 매우 특색있는 자산이라는 것을 명심할 필요가 있지 않나 생각해 봅니다.

귀한 책 쓴, 김효진 이코노미스트에게 다시 한번 감사하다는 말씀 전하고 싶네요. 굿잡!!!

이코노미스트란?

이코노미스트를 네이버검색해보니 영국의 경제 주간지로 소개 되네요.

저자 김효진님은 사회 · 정치 · 경제 정세에 대한 객관적 분석을 하는 업무를 하며

그동안 쌓아온 기술과 데이터를 분석하였고,

이 책을 통해 부동산을 싸게 사기 위한 거시적인 안목을 늘릴수 있는 방법에 대해 알 수 있었습니다.

책의 대부분에서 각종 차트들이 나열되었고,

전 세계적으로 우리나라와 비교가 되었던점과,

거시적으로 보는 방법에 대한 점,

차트에 대한 설명과 함께 내용이 풀어있어서 이해하기 쉬웠습니다.

현재 우리나라, 특히 서울,수도권의 부동산시장이 활황을 타고 있어서

"지금이 고점인가? 혹은 이제 집값이 하락할까?" 하는 불안함이 있는데요.

이때일수록 현재 저평가된 부동산을 찾아 투자하는 것과

한층 더 멀리볼 수 있는 안목을 키우는 것이 중요할 것 같습니다.

책의 프롤로그에서는 이코노미스트인 저자분도 역시

"나는 이 세상 월급쟁이들이 절대 부동산 부자가 될 수 없다고 생각했던 비관적인 사람"

이라고 소개했습니다.

아마 대부분의 사람들이 이런 공통의 생각을 가지고 있을 것이며,

생각으로만 끝나는 사람들이 대부분일 것입니다.

이렇게 생각만으로 끝날것이 아니라, 생각에서 행동으로 실천할 수 있는 사람으로

발전해야 할 것입니다.

저자분의 결론은, 책의 제목에서 유추해볼 수 있듯이

첫째, 집을 사야한다는 것! / 그 이유, 데이타, 사례

둘째, 사야한다면 싸게 살 것! / 어떻게 싸게 살것인가? 데이타 확인

이었으며,

2020 부동산 가격 장기전망

의 내용으로 구성되어있었습니다.

"2017~2018년을 노려보자"

"가격이 오르고 공급이 늘어나는 시기에는

오히려 집 사기를 피해야 하는 시기이며"

"부동산 가격 상승률이 둔화 혹은 하락하며 공급이 줄어드는 시기에는

오히려 눈 여겨 봐뒀던 집을 사야 하는 시기이다"

 이렇게 이론적으로는 알겠는데, 과연 현재 공급이 늘어나는 시기인건지?

상승률이 둔화 혹은 하락하며 공급이 줄어드는 시기인건지?

어떻게 알 수 있을까요?

그냥 경제기사나 뉴스만으로 확인하는 것보다는

우리도 어떤 객관적인 자료를 바탕으로 내가 직접 판단할 수 있게 만들어야 할 것입니다.

정독을 하고, 다시 목차를 읽으니 정리가 좀 됩니다.

저는 책을 다 읽고, 목차를 읽었을때, 책의 내용이 전체적으로 이해가 간다면

책을 잘 읽었고, 이해했다고 판단을 합니다.

제 경험으로 이와 반대의 상황일 경우는

독서기간이 길었거나, 비관심분야였던 책 이었던 거 같습니다.

그래서 독서는 빠르게 완독해야하며, 비관심분야에 대해서는 지속적으로 읽어서

그 분야에 대한 지식을 채워나가는 것이 중요하다고 생각합니다.

음식도 편식하면 안좋듯이, 독서도 편식보단 좀 섞어가며 읽는 것이 좋은 거 같습니다.

목차를 기준으로 정리를 해보자면,

＜집은 사야한다 왜?＞

"주택가격 폭락의 희귀한 사례에 집착하지 말자"

- 집값이 빠지는 경우는 드물다.

- 걱정말고 집에 투자하라

- 노령화와 저성장이 반드시 부동산 가격 폭락으로 이어지지는 않는다.

- 한국의 부동산은 비싸지 않다

- 한국은 부동산이 덜 오른 국가 중 하나이다.

＜집, 싸게 사야한다, 어떻게?＞

"분석의 출발은 이해, 부동산 특징 BEST 5"

"전세 난민 사회, 내 집 마련 타이밍을 노려라"

- 공급 수요법칙을 지켜라

- 향후 2~3년 전세 탈출의 전략은 '공급'이다

＜내집마련방법＞

- 집 싸게 사는 데이터 직접 찾아보자

- 집 싸게 사는 데이터 쉽게 찾아보자

- 평형별, 지역별로 쪼개본 부동산 공급 현황을 파악하자

- 부동산 가격 예측에 필요한 필수 Tip은 어떤게 있을까?

- 2017년 이후 부동산 가격은 과연?

＜2020 부동산 가격 장기 전망＞

- 영국, 뉴질랜드, 대만에서 찾아본 한국 부동산의 장기전망

- 장기부동산 전망 비관적이지 않다 / 외국인 자본 유입에 초점

＜결론＞

2~3년이란 짧은 기간 내에는 착공과 인허가 데이터를 무기로,

5~10년 이상의 중장기 그림은 외국인 자본 유입의 흐름을 단서로 삼아

한국 부동산 가격 움직임에 대응하도록 하자!

＜책 내용 파헤치기＞

세계경제은행(BIS) 데이터 확인

Long series on nominal residential property prices

www.bis.org

http://www.bis.org/statistics/pp_long.htm

세계경제은행에서 제공하는 데이터를 다운 받아 그래프화 하였습니다.

1995년 100 기준으로 현재 우리나라 부동산 수치이네요.

책에서도 나왔지만, 제가 직접 만들어도 보았습니다.

대부분의 나라들이 우상향으로, 꾸준하다는 내용을 확인하였습니다.

/ 반면, 제 엑셀스킬이 많이 부족하다는 현실도 직시하였네요.

저 계열1 어떻게 바꾸는거지? ㅠㅠ

밑에 연도도 넣고 싶은데 ㅠㅠ

미국과 일본의 사례를 들어 우리나라도 폭락이 올수 있다는 내용에 대하여

위의 사진데이터가 제시되었습니다.

여기에서는 CP(소비자 물가지수)와 부동산가격을 데이터화 하였는데요

소비자 물가지수와 부동산가격지수가 동일한 흐름으로 가야하는데반해

일본과 미국은 비정상적으로 부동산가격이 상승하는 바람에 폭락하였다는 결과이나,

우리나라의 경우 그림과 같이 아직 부동산가격이 폭등하는 그래프는 아닙니다.

다만, 이것은 우리나라 전체에 대한 평균이므로,

서울, 경기, 특정 지역의 데이타와 그래프 확인은 반드시 해봐야 할 것입니다.

Bloomberg란?

금융시장의 뉴스와 데이터, 분석정보를 서비스하는 미국의 미디어 그룹이다. 1981년 마이클 블룸버그가 뉴욕에서 설립하였고, 세계 금융가에서 신뢰받는 뉴스매체로 성장하여 91개국의 14만여 고객에게 전용 단말기를 통하여 정보를 제공한다.

http://www.bloomberg.com/asia

Bloomberg - Asia Edition

Bloomberg delivers business and markets news, data, analysis, and video to the world, featuring stories from Businessweek and Bloomber...

www.bloomberg.com

역시 제가 모르는, 몰랐던 공부해야 할 것은 참 많은 거 같습니다.

하지만 효율을 생각해서 접근해야겠죠?

이런게 있구나~ 하는 정도로 넘어갑니다 ^^

위의 사진은 임금이 증가하며 부동산 가격이 증가하는 자료인데요.

부동산 분석시 PIR 분석기법도 있는데요

이와 비슷한 내용인거 같습니다.

현재 그래프로 보면 부동산가격이 월평균 소득에 비해 낮네요..

과거의 추세를 보건데 부동산가격이 상승하거나, 월평균소득이 낮아지며 수렴하겠네요.

그러나, 월평균 소득이 과연 낮아질거같진 않습니다~

결론은

"나라 전체의 소득을 봐도,

근로자 평균임금과 비교해도,

한국 부동산 버블은 크지 않다"

부동산 가격이 꼭 인구를 따라가는 것만은 아니다

- 프랑스, 독일, 영국, 이탈리아는 인구 감소에도 부동산 가격이 올랐다

＜절대 놓쳐선 안되는 부동산 특징 BEST 5＞

 부동산은 전체가 거래하고, 주식은 소수가 거래하기때문에

부동산은 주가 폭락장에서도 버틸수 있다.

반드시 발품이 필요하다

 2000년대 이후 한국 부동산에 사이클을 만들었던것은

수요가 아니라 공급이었다

앞으로 2~3년, 한국 부동산은 수요가 아닌 공급에 주목해야 한다는 점 꼭 기억하자

＜ 국토교통 통계누리 사이트＞

​http://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do

국토교통부 통계누리

stat.molit.go.kr

 주택 -＞주택건설실적통계(인허가)-＞상세확인

음. 이 사이트 보는법을 추가적으로 공부를 해야할 것 같습니다.

국토교통부 보도자료 확인하기

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/lst.jsp

보도자료 | 국토교통부

www.molit.go.kr

＜부동산 가격과 착공 간의 상관관계＞

＜국내 부동산 투자이민제도 현황＞

와. 제주도의 부동산이 핫한 이유가 이것 때문이군요!!

궁금해서 아파트 시세도 한번 확인해보았습니다.

중문 관광단지 근처 아파트인데요..

비단 이거 뿐만아니라 다른 아파트들도 하늘로 승천하고 있습니다!!

와.. 1년도 안되는사이에 이 아파트는 5천이 올랐네요.

과연 이 그래프가 어디까지 갈지!!!

정리를 하고 보니 글이 엄청 길었습니다.

그만큼 공부할 거리와 배운점 느낀점이 많았던 책인 것이겠지요?

책을 읽었으면, 나에게 직접 적용해서 내것으로 만들자!

＜앞으로 공부할 내용＞

데이터를 활용한 표 만들기/수정하는 법 공부하기!!

Bloomberg 사이트 공부하기

국토교통부 통계누리 사이트 공부하기

아파트 입주 물량 확인하기

분양 예정 물량 확인하기

한국 최고의 부동산 서적이라 부를만하다.

기존 부동산 서적들은 대부분 일본의 부동산만은 예로 들었다.

하지만 저자는 유럽과 홍콩, 대만등의 다양한 부동산 통계를 이용한다.

물론 그렇다고 한국 부동산이 꼭 오른다는 것은 아니다.

하지만 한국부동산이 꼭 일본을 따라간다는 것만도 아니라는 것이다.

그동안 부동산과 신자유주의에 비판적인 경제학자, 부동산 전문가들이 대부분 아주 편협한 자료로 이야기를 했다는 것이다.

솔직히 어디로 보나 한국과 비슷한 경제규모의 나라의 대도시라면 매매가격이나 월세가 거의 최저에 가깝다.

그간 이러한 사실은 부동산에 비판적인 사람들이 모두 제외하고 글을 써왔던 것이다.

하지만 저자는 세계 다른 선진국들과 비교하여 한국의 부동산 가격이 결코 비싸지 않음을 보여준다.

이 서평을 얼마나 볼지 알 수 없지만 보는 사람들에게 꼭 하고 싶은 말은...

재테크는 본인이 선택하는 것이다. 다른 사람의 말에 휘둘리지 말아야한다.

본인이 공부하고, 생각하고 또 생각해서 결정해야한다.

같은회사에 입사해 똑같이 정년까지 일해도 30년후 쌓아놓은 재산은 사람마다 다르다.

다른사람의 말에 휘둘리기 보다 직접 본인이 공부하고 찾아보고 느끼길 권한다.

이 책의 초점은 "집을 사야하는가?" "사야 한다면 언제 사야 가장 위험을 줄일 수 있는가?"이다.

부동산 법원 공, 경매에 관심이 있는것도 아닌 입장에서

인구가 감소추세니 집값이 떨어질거라는 이야기를 많이 들은 차에

이 책은 과연 집값이 오를건지 떨어질건지...를 나름 명쾌하게 말해주고 있다.

결론은 두가지이다.

일단 집을 사야 한다는 것.

근거는 '집값, 특히 명목 가격이 하락하는 일은 정말 드물다는 것.'

두번째, 월세가 빠르게 치고 들어온다는 것.

(월세 살이 하는 입장에서 매우 실감하는 부분)

즉, 집을 사지 않는다면 오히려 더 많은 비용을 주거비로 지불행 하는 위험을 감수하게 될것이라는 점이다.

위와 같은 결론을 내기까지 저자가 주목한 부분은

인구도 금리도 아닌 *공급*이다.

더이상의 스포는 생략.

읽어보면 도움이 되는 좋은 책이라고 생각든다.