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국내 부동산 투자에서 별로 재미를 못 봤던 리뷰어는 요즘 해외 부동산에 관심이 많다. 국내 부동산 가격이 많이 상승했다고 보며 향후에는 오히려 해외부동산이 더욱더 수익성이 좋지 않을까 하는 생각에서이다.
그런 이유로 요즘 베트남, 캄보디아, 필리핀, 말레이시아에 대한 투자 관련서를 찾아 보고 있으며 얼마전에는 필리핀으로 해외 부동산 답사여행을 다녀왔다. 국내와는 전혀 다른 환경하에서 이루어지는 투자는 어차피 국내보다 인맥, 정보, 법률 지식 등의 부족으로 위험할 수 밖에 없으며, 특히나 필리핀에서 만난 일부 한국계 부동산업자는 어찌나 사기꾼 같은지 전혀 신뢰가 가지 않았다.
최소한 해외부동산에 투자하려면 업체의 정해진 답사코스만 다니지 말고 며칠이라도 현지에 머물면서 다양한 정보를 교차검증하여 판단하여야 할 것이다. 리뷰어가 답사차 방문한 한 업체에서는 자기네가 짓고 있는 건물이 고지대에 위치해 전망이 좋다고 하였다. 신축중인 건물의 5층에 올라가보니 정말 환상이었다. 저 멀리 병풍같은 산이 보이고 아래로는 하얀 구름이 깔려있었다. 구름위의 집이랄까? 그러나 바로 아래 4층만 내려가도 앞 건물에 가리고 시야가 낮아져 전망의 가치가 확 떨어지는 것이었다. 단 일층에도 이렇게 차이가 나는데 가보지도 않고 업체측의 말만 믿고 성급하게 구입한다는 것은 실패를 예약하는 것이라 하겠다.
또한 건축허가도 필리핀의 경우 콘도(우리나라의 아파트 개념)는 필리핀인:외국인이 6:4의 비율로 배분이 되어야 하는데 전체 면적의 건축허가를 받지 않은 상태에서 분양에 들어가는 경우도 있고, 비율을 맞추지 못해 입주를 못하는 경우도 생기는 등 국내라면 생각도 못할 문제점이 많이 있다.
거기에 해외부동산이라 안전장치가 부족하다. 11월에 필리핀에 가기 전에 한국에서 투자설명회에서 좋은 투자물건이라고 회사를 믿고 분양받으라고 했던 업체가 있었다. 지역이 답사코스와는 거리가 있어 시간이 나면 둘러보려고 마음먹고 있었다. 그러나 필리핀 도착 5일만에 수빅에서 한국형아파트를 짓겠다고 분양하던 그 업체는 부도를 내고 말았다.
특히나 한국인들이 구입하려는 건물들은 대부분 1억~3억 정도의 중고가 이상의 부동산이 많은데 이런 것들을 업체측의 말만 듣고 덥썩 구입하는 사람이 많다는 것은 정말 우려할 만한 일이다.
또한 한국방식으로 건물을 짓는다는 것은 해당국가에 내가 1차구입자로 매입한 부동산을 매도할 시, 해당 물건을 사줄 2차구입자가 그 나라 사람이 돼야 한다는 것인데 그럴 경우 한국방식을 선호하지 않는 경우가 많아 팔리지 않고, 이 경우 결국 같은 한국인에게 팔릴 때까지 무작정 기다려야 된다는 이야기이다.
또한 우리나라는 시공사가 중요해 시공사 브랜드에 따라 가격이 달라지나 동남아시아의 경우 시공사보다는 시행사가 중요하며 메이저 시행사에서 파는 부동산이 잘 팔리며 2차 매도시에도 마찬가지로 메이저 시행사의 부동산이 잘 팔린다.
이처럼 해외부동산 투자시에는 국내와는 다른 수많은 차이점을 기본적으로 알아야 하며, 각 지역마다 있는 수많은 한국인 부동산업자들은 각자 자기 지역의 장점만 내세우고 다른 지역은 잘 알지도 못하면서 폄하하는 경우가 많다.
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이 책을 구입전에 기대한 것은 글로벌 부동산 중 특히 내가 관심있는 지역의 트렌드와 구체적인 투자포인트를 찍어 주지 않을까 하는 기대를 하고 구입했다. 그러나 책을 보면서 느낀 점은 기대와는 전혀 다르다는 것이었다.
이 책에서 저자는 해외 거대 도시(런던, 동경, 뉴욕, 상해)가 왜 각광을 받는지, 그런 도시들의 흐름은 어떤지, 최상류층이 선호하는 부동산은 어떤 것인지 등에 대해 개괄적으로 보여줄 뿐이지 개인투자자를 위해 구체적으로 집어서 제시해 주지는 않는다. 리뷰어처럼 이 책에서 그런 투자포인트를 쪽집게처럼 원하는 분들이라면 별로 권하고 싶지 않다.
거기에다 신문기사를 원본으로 해서인지 정선되지 못한 느낌이 들며 사족같은 내용이 많다. 전체 내용이 빈페이지, 목차, 투자교육총서의 공통되는 인사말 등을 빼면 불과 1시간 남짓이면 읽을 수 있는 분량이다. 이런 몇가지 단점에도 불구하고 이 책의 일독을 권하는 이유는 우리가 기존에 알고 있던 부동산 상식을 깨뜨리는 몇가지 트렌드를 제시하고 있다는 것이다.
즉, 미국 집값이 오르면 다른 나라도 오르는 이유, 슈퍼스타 시티에 대한 내용, 거대도시가 경제를 이끌어갈 것, 오피스 투자가 각광받을 수 밖에 없는 이유, 도심이 활성화되는 이유 등을 제시하고 있다. 이런 것 들에 관심이 있으신 분들은 한번쯤 일독을 해보셔도 좋을 것 같다.
＜ 인상깊은 구절 ＞
17p. 서울의 오피스 가격이 치솟는 이유는 무엇일까? 첫째, 건설사들이 오피스를 지어야 할 상업용지에까지 주상복합 아파트만 짓는 기현상 때문이다. ... 둘째, 산업 구조의 중심이 제조업에서 IT, 금융, 법률 등 사무실 수요가 많은 사업으로 바뀌고 있기 때문이다.
43p. 부동산 가격은 궁극적으로 지역 주민들의 소득에 의해 결정된다. 전 세계적으로 집값이 폭등한 곳은 급속한 경제성장으로 국민소득이 늘어난 곳이다. 러시아, 중국, 인도 등의 주요 도시 주택 가격이 우리가 상상할 수 없을 정도로 급등하고 있는 것은 바로 경제가 급속도로 성장하면서 주택을 구입할 수 있는 중산층이 빠르게 늘어나고 있기 때문이다.
45p. 지난 40년간의 미국 주요도시 주택 가격과 인구, 소득 통계를 분석한 결과, 특정 도시의 집값 상승률이 다른 지역에 비해 지속적으로 높았던 지역은 샌프란시스코와 보스턴, 뉴욕, 시애틀 등이다. 그들은 이 도시에 '슈퍼스타 시티'라는 이름을 붙였다. 수많은 도시 중에 슈퍼스타처럼 몸값이 비싼 도시가 있다는 의미다. ...
슈퍼스타 시티의 집값 상승률이 다른 지역에 비해 지속적으로 높았던 이유는 무엇일까? 첫째는 어떤 이유에서든 그 도시에 살기를 원하는 부자들이 지속적으로 유입됐기 때문이다. ... 둘째는 슈퍼스타 시티에 살기를 원하는 부자들은 많지만 건축 규제 등으로 주택이 충분히 지어지지 않았기 때문이다.
49p. '슈퍼스타 시티'이론이 2006년 미국에서 각광받은 이유는 불황기 재테크 전략을 짜는데 도움이 되는 실용적인 이론이라는 이유에서다. 이 이론에 따르면 집값 하락기에도 집값이 비싼 샌디에고, 로스앤젤레스, 뉴욕, 워싱턴의 주택을 구입하는 것이 투자에 유리하다. 이들 지역은 공급은 적고 수요는 많기 때문에 불황기에 상대적으로 가격 하락 폭이 작고 상승기에는 가격 상승 폭이 다른 지역보다 크다는 것이다.
54p. 1990년대 후반 이후 집값 상승은 전 세계적으로 동시다발적이고, 상승 기간도 유례없이 길다. 그 이유는 ... 첫째, 글로벌 저금리 때문이다. ...
55p. 미국의 집값 상승은 미국의 소비 증가를 의미하므로 유럽, 아시아 국가의 수출 증가로 이어진다. 수출이 늘어나면 국민들의 소득 증가로 이어지므로 주택 수요를 촉발시켜 주택 가격을 상승시킨다. 결국 글로벌 경제에서 미국의 집값이 오르면 전 세계의 집값이 오른다는 등식이 성립될 수 있다.
84p. 미국의 경제 전문지 ＜월스트리트저널＞은 도심 주거지가 인기를 끌고 있는 이유에 대해 은퇴 계층의 주거 형태 변화를 거론했다. 교외주택에 살던 은퇴 계층이 자녀들의 결혼으로 단독주택을 관리하기가 힘들어진데다 도심의 쇼핑, 문화시설에 대한 욕구가 커지면서 도심으로 이주하고 있다는 것이다.
84p. 과거 주거지와 직장이 엄격하게 분리돼 있었던 것은 제조업 중심의 산업사회 도시 형태라는 것이다. 시간 절약을 중요시하는 맞벌이 부부가 급증하면서 출퇴근 시간을 줄일 수 있고 편리하게 쇼핑할 수 있는 도심 주거지의 인기가 높아지고 있다는 주장도 나오고 있다.
107p. 도시의 거대화는 글로벌 경쟁에서 살아남기 위한 하나의 전략이자 필수불가결한 선택이라는 주장도 나오고 있다. ... 이 무한경쟁에서 승리하려면, 아니 최소한 생존하기 위해서라도 기업들은 가장 효율적인 입지를 선택할 수 밖에 없는데, 그 효율성이란 풍부한 인력, 정보 교환, 자재 및 부품 조달, 이노베이션, 판매 시장 등에서 경쟁력을 갖추는 것 이다. 이런 조건을 갖춘 곳이 바로 거대 도시다.
108p. ... 기업들이 글로벌 경쟁에서 승리하기 위해서는 집적된 지역에 기업을 위치시킬 수 밖에 없고 국가도 그런 정책을 세워야 한다는 것이다.
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