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부동산 투자 방법은 꽤 많다. 크게 주택과 토지로 구분 된다. 주택을 투자하는 다양한 방법과 토지를 투자하는 다양한 방법이 있다. 크게 일반 매매와 경매가 있다. 급매도 있다. 재건축,재개발 투자도 있다. 분양권 투자도 있다. 예전부터 있었지만 새롭게 네이밍하고 나타난 갭투자도 있다. 경매도 엄청나게 많은 영역으로 다시 나눠진다. 경매와 비슷한 공매도 있다. 경매와 달리 공매는 상대적으로 덜 알려졌지만 어지간한 사람들은 공매도 이용한다. 부동산 경매는 민사집형법에 근거해서 진행되고 공매는 국세 징수법에 근거해서 진행된다. 경매가 대출을 갚지 못해 진행되는 경우가 대다수고, 공매는 세금을 내지 않아 진행되는 경우가 대다수다. 자본주의 사회답게 둘 다 결국 돈과 연결되어 있다. 집을 소유한 자가 어떤 이유든 돈과 관련된 일이 생겼을 때 진행된다. 경매가 직접 법원을 가서 입찰해야 하지만 공매는 자산관리공사에서 운영하는 온비드에 접속해서 입찰한다. 경매는 입찰 후 점유자를 내 보낼 때 인도명령을 이용할 수 있지만 공매는 없다. 인도명령은 민사집행법에 근거하기 때문이다. 공매는 이런 이유때문에 명도가 어렵다는 선입견이 있다. 주로 활용하는 방법이 점유이전금지가처분이다. 실질적인 효과를 노린다. 인도명령과 달리 점유이전금지가처분으로 내 보낼 방법은 없지만 법원을 통한 법집행하겠다는 액션을 보여줄 수 있어 효과가 있다. 이런 차이때문에 경매보다 공매는 낙찰가가 다소 낮다. 공매의 장점 중 하나가 친절하다. 법원 공무원이 아니라 보다 자세하게 물건에 대해 알려준다. 세금과 관련된 물건이 아닐 때 직접 물건 내부를 볼 수 있다. 집주인이 1가구 2주택이 되어 세금문제가 대두될 때 온비드를 통하면 비과세요건을 유지할 수 있다. 그 외에도 여러 기관이 보유하고 있는 물건을 처분할 때 공매를 이용한다. 이런 경우에는 특정 날에 모든 주택을 공개하고 볼 수 있다. 요모저모 살펴보고 직원에게 질문도 한 다음에 입찰할 수 있다. ＜부동산 공매 가이드북＞은 저자가 팟빵을 운영하고 있어 그런지 대화형식이다. 저자가 공매투자 방법을 알려주는 형식이다. 첫 장은 공매가 무엇인지 알려주고 어떻게 접근할지 설명한다. 현재 부동산 경매 카페를 운영하고 강의도 하고 물건 소개도 해주고 있어 책 내용이 대부분 저자가 직접 한 사례도 있고 소개한 물건을 카페 회원들과 함께 투자한 사례도 있다. 경매 쪽 책 유행 중 하나가 카페 회원들이 투자한 사례를 엮는 것인데 이 책은 대화형식이라 비슷하지만 다르다. 3분의 1까지 공매에 대한 이론적인 설명으로 공매를 친절하게 알려 준 후 본격적으로 투자사례가 나온다. 첫 사례는 공매는 다소 어렵다는 편견을 깨기 위해 너무 쉽게 명도까지 끝난 걸 보여준다. 점유인은 긴 설명도 필요없이 전화 한 통만으로 이사갔다. 이미 근처 아파트를 구입해서 긴 이야기 할 것 없이 점유자는 이사를 갔다. 셀프로 수리를 하고 임대를 놓았다. 적은 금액으로 별다른 어려움없이 수익낸 사례를 보여준다. 다른 사례들로 카페 회원들이 함께 들어간 물건을 소개한다. 여기서 상당히 괜찮은 방법을 소개한다. 대부분 경매 카페에서 여러 물건이 나올 때 서로 우선순위를 정해 하나씩 물건을 들어가지만 아무래도 나중에 호불호가 생긴다. 이럴 때 대비해서 ＜부동산 공매 가이드 북＞에서 알려준 방법은 좋았다. 서로 가위 바위 보를 하든 제비 뽑기를 하든 순서대로 원하는 물건을 선택한다. 진행되는 과정에서 각자 명도기간과 임대 기간으로 인해 각자 수익률이 달라 질 수 있다. 함께 투자를 했지만 순간의 선택에 따라 누구는 수리를 해야 해서 투자금이 더 많이 들어간다. 불복불이라 여기며 넘어 갈 수 있지만 당사자는 불만이 생길 수 있다. 그렇기에 어떤 물건을 선택했든 무조건 비용을 똑같이 낸다. 어떤 주택은 수리도 없고 이사비용도 없지만 어떤 주택은 수리도 해야하고 관리비도 내고 돈을 더 많이 내서 수익률이 달라진다. 낙찰받고 매입가격은 각자 다르지만 그 이후 발생하는 모든 비용은 함께 돈을 모아 그곳에서 지출한다. 이렇게 되면 내가 낙찰받은 물건이 수리가 들어가고 임대가 좀 늦게 되어도 억울하지 않다. 함께 공동으로 비용을 걷어 모든 물건의 임대나 매매가 끝날 때까지 갹출한 돈에서 지출하고 모든 것이 끝났을 때 남은 돈을 돌려준다. 이 방법은 합리적으로 보이지 않아도 함께 물건에 들어가 투자한 사람들에게는 괜찮은 방법으로 보였다. 나도 가끔 실전반 같은 투자 모임에서 함께 들어가는 걸 생각만 했는데 이런 문제가 대두되어 꺼렸는데 이 방법을 쓰면 괜찮겠다는 판단이 들어 고려할 만 하다. 한 번에 33건의 물건에 카페 회원이 들어간 이야기나 수탁재산을 공매로 낙찰받은 방법까지 다양한 공매투자에 대해 알려준다. 적은 자본으로 하는 사람들이라 대부분 지방 물건으로 공매를 했다. 그래도 다들 적은 금액만 투자해서 수익률도 좋고 시세차익도 볼 수 있다. 마지막에 학교매점에 대한 이야기는 다소 길다. 내용을 반으로 줄여도 충분했을 듯한 아쉬움은 있다. 공매와 관련해서 이론과 실제 투자 사례를 알고 싶은 사람들에게는 꽤 도움이 될 책이다. 까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 책 두께 압박이.. 친절한 핑크팬더의 한 마디 : 공매 알아야죠. 함께 읽을 책 http://blog.naver.com/ljb1202/220476037902 부동산 경매 필살기 - 임대수익 http://blog.naver.com/ljb1202/220253159713 나는 부동산경매로 슈퍼직장인이 되었다 - 쉽지 않았지만 http://blog.naver.com/ljb1202/220311412358 월세 혁명 - 임대 사업의 바이블 |
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정말 오랜만에 책다운 책이 나온듯 하네요. 저자님이 공매에 대하여 A부터 Z까지 모든 것을 친절하게 알려주시네요. 저자님의 방송 이미지와 같이 옆집 아저씨 같이 자상한 필체로 친철하게 공매에 대하여 알려주셔서 어렵지 않게 정독이 가능했습니다. 특히 부록에 전자소송을 통해 점유이전금지가처분신청을 하는 방법이 상세하게 나와있는데 실전에서 매우 유용할 듯 합니다. |
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이책은 초보 부동산 투자자들을 위한 가이드 목적에는 충분하다 풍부한 사진의 예시를 통하여 쉽고 재밌게 공매에 접근할수 있다. 직장인들이여 입찰하러 가지 못하는 설움을 부동산 공매로 제2의 월급을 만들어 봅시다.
많은 돈이 필요하지 않습니다.. 그 방법이 바로 이책에 있습니다.. 부동산의 흥미가 있는 분들이라면 꼭 읽어 보시기 바랍니다.. 강추 입니다. |
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저자의 책중에 제일 먼저 접한 책이 |
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경매에 관심을 갖고 경험해본 사람들은 실전으로 접하는 경매에 대한 어려움에 대해 직접 경험을 해봤기에 사실 더 잘 알고 있을것이다.
정말 경매는 부동산을 통한 부자의 길이라면 꼭 접해봐야 할 것이지만, 시간이 매여있는 직장인은 하기가 쉽지 않다.
1. 우선 임장을 가서 물건 확인을 해야 되는데 대부분 평일에 임장을 다녀오는 것이 여러모로 좋다.
2. 경매 법정은 늘 오전에 열려 진행된다.
3. 경매에 입찰하더라도 패찰하는 것이 다반사다.
이상 3가지의 이유 때문에라도, 평일에 시간을 내야 되는 직장인은 연차를 내고 의욕적으로 뭔가를 도전해보지만,
헛탕만 치는 경우가 많고, 또 사실 그게 정상이다. 그래서 어려운 것이다. 바로 시간과의 싸움.
하지만 여기 부동산 '공매' 가 있다. 공매는 주로 온비드라는 사이트를 통해 이루어지기 때문에 따로 법정에 가서 입찰하지 않아도 되기에 편리하다. 직장인도 연차를 쓰지 않고도 처리가 가능한 부분이 있어 매우 유리하다고 볼 수 있다.
다만 인도명령이 되지 않아 문제라 생각할 수 있겠지만, 그래서 또 더 유리할 수도 있는 것이 바로 공매이다.
저자인 좌포님께서 긴 페이지를 할애하여 상세하게 설명해두었기에 이 책을 잘 참고하면 무척 도움이 될 것이다. |
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멘토로 모시고 싶은 좌포님의 네 번째 책이 나왔다는 소식에 바로 주문해서 받아 본 책!!!
아, 이런 너무 두꺼운데!
일단 책 두께에 일단 놀랐다...이걸 언제 다 읽지... 그러나 그런 염려는 기우에 불과했다. 좌포님의 책 특성이 그렀듯이 술술 넘어가는 책장에 그리 오랜 시간이 걸리지 않아 1회독을 완성했다. 경매를 공부했다고 했지만 공매는 조금 다른듯하고 비슷하기도 해서 재미있게 읽고, 투자지첨서 처럼 사용하기에 아주 좋다고 생각했다.
사례도 다양하고 기초에서 실전까지 차례차례 책대로 따라하도 보면 자신감도 생기도 할 수 있다는 생각이 들어 정말 잘 샀구나 하는 생각도 들고 이걸 여러 번 읽어서 몸에 체화되도록 해야 겠다는 생각을 하면서 다시 한 번 책 첫 장을 넘긴다..
이런 좋은 책을 써 주신 좌포님께 감사드립니다. |
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공매 첨에 접하였을 때 경매보다 조금 싸게 살수 있다는 말에 혹한 적이 있었다. 매입가가 싸다면 훨씬 수익을 내는데 좀 더 부담이 없다는 것은 당연한 것이다. 그런데 조금 공부해보니 인도명령제도가 없다는 것이다. 명도에 부담이 많았던 당시에는 인도명령제도가 있어도 한 번도 만난적이 없는 세입자, 전소유자를 만나는 것도 부담스러운데 인도명령 카드가 없는 내가 어떻게 그분들을 설득할지... 그러나 공인인증서가 있는 컴퓨터만 있다면 경매장에 가지 않아도 된다는 것은 참으로 매력이 다. 본인은 아직 공매로 낙찰 받아본적 없지만 이 책을 읽은후 충분히 도전할수 있겠다는 생 각이 들정도로 친절하고 실적적으로 이 책은 공매에 대해 설명해주고 있다. 명도에 부담이 있다면 명도가 필요없는 공무원연금공단 공매를 하면 되지 않는가 또 매점등을 공매로 낙찰받아 사업을 할수 있다면 이 얼마나 행운인가
공매에 한번 미쳐보자 |
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대화형식으로 진행되는 책이며 공매와 경매의 차이점, 공매에서
특별히 주의할 점들, 그리고 공매에서만 할 수 있는 투자에 대해 자세히 설명되어 있다. 경매는
입찰기일에 맞춰 법정에 가서 입찰을 해야 하지만 공매는 집이나 사무실등 컴퓨터를 사용할 수 있는 곳이면 어디서든 입찰에 참여할 수 있다는 매력이있다. 공매에 대한 이론은 물론 대화형식을 빌려 설명해 주는 방식으로 책을 읽는 사람의 몰입도를 높이고, 상황별 에피소드를 통해 이해를 높여 부동산공매에 도전해 볼 수 있는 용기를 준다.
후반부에서는 공매를 통해 임대영업이 가능한 학교매점 사업에 대해서 자세히 절차와 노하우가 있어 사업 아이디어에
도움이 될수 있고 관심있는 사람한테는 유용한 정보가 될 것 같다. |
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경매와 달리 공매는 온비드에서 전자입찰방식으로 진행되기때문에 현장에 직접가서 입찰하는 경매보다는 회사에 메인 몸인 직장인들에게 훨씬더 유리하고 유용한 재테크 수단이다. 그만큼 경매보다는 손쉽게 접할수있는 것이 공매이고 경매와 달리 인도명령제도가 없어서 명도에 어려움이 있을수 있고 권리분석 또한 본인이 하나부터 열까지 직접해야 한다는 어려움이 있으므로 쉽게 생각하면 안되는것이다. 그럼에도 공매의 매력은 단순히 집주인의 체납된 세금을 회수하기 위해 진행되기도 하지만 수탁자산/유입자산과 같은 필요에 의해서 매각을 진행하는 부분도 많기 때문에 잘 찾아보면 안전하면서도 메리트가있는물건이 꽤 숨어있다는 점이다. 이책은 공매에 대한 기초 및 입찰방법부터 다양한 투자 사례를 통해 공매에 대해 쉽게 다가갈수 있도록 만들어져 있어서, 나같은 공매 및 경매 투자자에게 확실한 기초를 쌓을수 있는 좋은 책인것 같다. 여러가지 사례를 토대로 출판되었기 때문에 김종성(좌포) 작가님의 쉬운 설명과 더불어 초보에게도 공매란 것이 무엇인지부터 실전에서 써 먹을 수 있는 접근 방법까지 쉽게 알 수 있는 지침서가 되지 않을까 생각한다. |
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이 책은 저자와 다른 누군가가 대화 하듯이 써 내려간 책이다.
그래서 인지 다른 공매책과는 달리 조금더 편하게 읽을 수 있고 부담도 덜 되는 것 같다.
실 예를 들어 사례들을 이야기 하면서
쉽게 설명하고 있고
무엇보다도 책 머리에서부터 필자가 부동산 투자할 때 가치를 두는것에 대해서 언급해 놓았는데
책을 다 읽고 난 후에도 나에게 진하게 여운을 남겼었다.
또한 부동산으로 돈을 버는 것, 부동산 투자를 하는 사람들에 대해서 다시 생각하게 된 책이기도 하다.
이 책에서는 부동산에 대한 공부가 아니라 사람 냄새가 난달까....그렇다고 책속에 전문적인 지식이나
내용이 없지도 않다.
아뭏튼 책 읽기를 즐겨 하지 않는 사람도 쉽게 읽을 수 있고 권하고 싶은 책이고
이 책 한권이 내 맘을 움직여 저자와 함께 부동산 투자를 통해 경제적 자유를 누리고 싶은 꿈을 꾸게 되었다.
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