책의 내용은 아주 새롭다. 박근혜정부 들어 시작된 기업형 임대주택이 어떤 것이지에 대한 설명이 돋보였다.

추가적으로 집값이 어떻게 될것인지에 대해 외국과 비교한 새로운 접근 또한 좋았다.

먼저 기업형 임대주택이 재건축, 재개발에 미치는 영향이 클 수 있다는 내용이 너무 새로웠다. 그간 경제지와 기사는 임대료에 초점을 맞추는 경우가 많았다. 그런데 이 책은 그런 집값보다 기업형 임대주택을 통해 재건축, 재개발이 좀 더 빠른 속도로 이루어 질 수 있다는 사실을 보여줬다.

더욱이 개인 임대업자로서 앞으로 임대사업이 조금은 험난 해질수 있겠다는 생각도 들기도 했다.

아쉬운 점은 외국의 주택임대가 기업형 위주임을 보여주며 한국도 그런식으로 바뀔 것이라고 예측했으나... 글쎄 이부분은 어디까지나 예측이 아닐까 싶다.

한국은 정부가 바뀔때 마다 기조가 크게 바뀌는 편이므로 다음 정권이나 다다음 정권에서 언제든 기업위주의 경제정책은 바뀔 수 도 있음을 고려하지 않은듯 하다.

또한 아직까지 월세에 대한 거부감이 높은 현재 수도권 일부에서는 가능 할 수도 있겠지만 서울 한복판에서는 비싼 새 아파트의 임대료를 과연 기업들이 낮춰서 공급 할 수 있을지가 큰 관건이 아닐까 싶다.

개인사업자야 은행이자보다야 높은 수익률이면 만족하지만, 임대를 통해 직원들의 높은 임금을 줘야하는 기업형 임대업자 입장에서 정부가 원하는 시장보다 다소 낮은 수준의 월세가 과연 가능할 지 의문이다.

한가지 더 아쉬운 점은 너무 재개발, 재건축 쪽으로만 시각을 둔것 같다.

뉴스테이를 통해 물론 재건축, 재개발의 속도가 빨라질 수 있다. 하지만 그뿐이지 기업형 임대가 성공하리란 보장은 없다.

기업형 임대를 통해 탁아서비스나 청소서비스등 다양한 서비스를 언급했지만... 글쎄... 지금도 아파트의 각종 커뮤니티 서비스 또한 잘 운영되는 곳은 잘 되지만... 폭망해서 실질적으로 잘 운영 안되는 곳도 많은것이 사실이다. 그런데 월세에 관리에 추가로 서비스 비용을 내며 이런저런 서비스를 더 이용 할 사람들이 많을지 의문이다.

또한 개인사업자 임대인들이 기업형 임대업자들에게 당연히 밀릴것이라 가정하고 글을 써내려가지만 오히려 경쟁력은 개인임대업자들이 더 높은게 사실이다.

기업은 일정수준이상의 수익이 나지 않으면 오히려 사업을 유지하기 쉽지 않다. 하지만 임대사업자들은 그렇지 않은 면이 더 크다.

물론 이런식의 몇가지 내용은 독자와 충분한 차이를 보일 수 있고, 그건 독자가 받아들이기 나름일 것이다.

그럼에도 불구하고 이책은 임대업자라면 앞으로 바뀌어지는 임대 트렌드를 알아볼 수 있는 좋은 책이다.

집을 살 기회는 앞으로 5년이 마지막이 될 것!

집이 없는사람들은 집을 언제쯤 살수 있을지 아끼고 아껴가며 고민을 하고, 집이 있는 사람들은 이 집을 어떻게 잘~ 팔아서 평수를 넓힐 수 있을지 고민하고, 집이 많은 사람들은 어떻게 하면 여분의 집을 이용해 더 많은 돈을 벌 수 있을지를 고민한다. 집이 있든 없든 집에대한 고민은 끝나지 않는듯 하다. 유독 집에대한 집착이 강한 한국사람들에게 있어 집이란건 반드시 하나 이상은 가지고 있어야 하는 것이며, 이를 이용해 경제적인 여유까지 갖출 수 있었으면 하는 마음을 갖고 있다. 그래서 부동산 재테크에 많은 사람들이 몰리는 듯 하다.

언론을 통해 접하게 되는 메시지들을 보면 인구에 비해 집이 많다며 곧 집에대한 중요도가 떨어질 거라고들 한다. 하지만 주위를 둘러보면 전세나 월세로 살며 언제 집을 살 수 있을지 걱정하는 사람들이 많다. 집을 사려고 마음먹어도 곧 일본처럼 집값이 하락할 거라는 말들을 듣곤 고민하는 사람들도 많을 것이다. 도대체 어떤말이 맞는 말인지 헷갈리기만 한다. 「뉴스테이시대, 사야할집 팔아야할집」 이 책은 사람들이 부동산 시장에 대한 왜곡된 정보들을 바로잡고 국내 시장의 흐름을 올바른 눈으로 바라볼 수 있게 도와주는 책이었다. 물론 이 책을 읽고 난후 집을 사거나 팔게되는 결정은 독자들의 몫이겠지만 선택에 있어 참고정도는 해봐도 되지 않을까 라는 생각이 들었다.

뉴스테이법(2015년 12월 29일 시행)이 몰고 올 부동산 시장의빅뱅!

부동산 시장의 흐름이 바뀌고 있다고 한다. 2015년 '민간임대주택에 관한 특별법'이 등장하며 생긴 거대한 물결이라고 한다. 민간기업형 임대주택 = 뉴스테이 라고 부르는 사업으로 아직은 생소한 집합투자기구가 등장했다. 뉴스테이의 등장으로 한국의 주택시장이 어떻게 변할지 일반인들은 예측하기 힘들 것이다. 일반인들의 관심은 오로지 사야하는건지 팔아야 하는건지에만 있을 뿐이다. 나또한 그런 사람 중 하나이지만 뉴스테이가 등장하므로 인해 시장에 어떤 변화가 생길지 궁금했다. 그리고 이런 법이 생긴 이유들도 알고 싶었다. 공인중개사 시험을 준비하는 중이라 더욱 궁금하기도 했다.

새로운 제도가 등장하고 용적률을 늘려주는 것 만으로도 긍정적인 평가들을 볼 수 있었다. 같은 땅의 크기에 더 높은 집을 지을 수 있다는 것 만으로도 기업형 임대사업자에게는 이익인데 이 외에도 다양한 혜택들을 받을 수 있을 것으로 예상된다. 기업형 임대사업자의 등장으로 인해 공인중개사의 자리가 불안하긴 하겠지만 외국처럼 기업의 형태로 공인중개사 회사가 생겨나지 않을까 싶다.

전문적인 내용들을 모두 이해하기엔 모르는게 너무 많은 나였지만 이 책을 통해 많은 정보를 알게 되었고, 시중에 나와있는 각종 지표들을 보며 도대체 어떤 근거로 저런 결론들이 나온건지 궁금했는데 알기쉽게 설명해주어 조금은 이해할 수 있었다. 외국과 비교해볼때 민간인의 점유율이 높은 부동산 시장의 특징을 알게 되었고 앞으로 부동산 시장의 흐름도 살짝 엿볼 수 있었다.

임대주택이 관리가 되지 않는 도시, 그것이 한국 수도 서울의 실제다. (58쪽)

알지못했던 사실들을 알게되면서 조금 놀라기도 하고, 긴가민가 싶었던 내용들에 대해 시원한 설명을 읽어볼 수 있어 좋았다. 또한 부동산 흐름에 대한 막연한 두려움을 떨칠 수 있게 해준 책이기도 하다. 부동산에 관심있는 사람이라면 한번 읽어보면 도움이 될 것이다.

- 서평은 출판사에서 제공된 책을 읽고 작성하였습니다 -

정부에서 시행한 뉴스테이정책이 향후 몰고 올 부동산시장의 변화에 대해

증권사 애널리스트의 분석,해석이 담긴 책.

이 책의 요지는 사업성이 불투명하면서 재개발 재건축이 지지부진했던 일부지역의 분양물량이

부동산 펀드나 리츠로 도매로 넘어가는 과도기를 거쳐 향후 5~10년이 지나면 한국 부동산 임대

시장은 민자고속도로가 유행하는 것처럼 펀드나 리츠등의 기업형 임대시장으로 변모할 것이라는

점인데 그 진행과정과 귀추에 대해 증권사 리포트처럼 풀어놓은 책이다.

민자고속도로가 투자자들에게는 좋을 지 몰라도 이용자들에게는 바가지 요금을 씌우는 것을

감안하면 기업형 임대시장으로의 변화는 임차인들에게 높은 임대비용을 강요하게 될 것임을

이 책은 교묘하게 피해가고 있다. 저자의 직업이 증권사 애널리스트임을 감안하면 어쩔 수 없지만..

또한 부동산 펀드나 리츠등을 통해 기업형 임대시장으로 변모하면서 분양시장의 일반분양이 사라질

것이라는 예견은 두고 볼 일이다.

천민자본이 주류를 차지한 한국에서 유럽이나 미국처럼 자가점유와 공공임대주택 비중이 70%에서

90%에 이르는 주택복지를 포기하고 수익성을 추구하는 펀드나 리츠를 통한 임대공급으로의 정책

전환은 어찌보면 당연한 귀결인지 모르겠다.

이후 없는 자들은 점점 가난을 벗어나기 어려워질 것이며 있는 자들은 점점 지갑이 두터워질텐데

뉴스테이 정책이 시사하는 결론은 저자의 결론과 동일하게 집을 사야 한다로 귀결된다.

집 없는 이들은 담보대출을 받아서라도 집을 사야 한다.

2018년 공급물량 과다로 인한 가격조정시 또는 조정이 없더라도 대출을 받아서라도 집을 사야한다.

전적으로 모든 멘트에 대해 동감하는 건 아니지만 어쨌든 이 분야의 다른 책에 비해 참신한 책이며

향후 전개될 변화의 방향이나 흐름을 생각하게 하는 책였다.

"앞으로 5년은 과도기다. 이후는 달라질 것이다."

한국에서 과도기 아닌 적이 있기는 했던가 싶기도 하다.

부동산 시장뿐만 아니라 내 인생도 과도기다.

5년후면 부동산 시장은 물론이고 내 인생도 크게 달라질 듯 하다.

이 책의 어투는 자극적 선정적일만큼 한편으론 센세이션하기도 했고 동어반복이 많기는 했지만

변화를 가늠하고 생각해볼 여지를 많이 제공하기도 하는 이 분야의 좋은 책이었다.

증권시장이나 부동산 시장에 대해 나온 책들의 대부분이 식상하거나 너무 뻔한 것을 감안하면

더 그렇고 참신하기까지 하다. 다양한 관점과 분석이 돋보이는 이런 책들이 많이 나오면 좋겠다.

예전에 신문에서 이 책을 공무원들이 많이 읽는 다는 기사를 본 적이 있다

(어느 공무원인지는 잊어버렸으나,....)

이 책은 읽기 시작할 때부터 뭔가 긴장감과 몰입감. 궁금함..

(히가시노 게이고의 책처럼 긴장감 돋음)

다 읽고 다시 한 번 읽어본 최초의 책..

이 분은 분석을 잘 하시는 것 같다.

부동산에 관심있다면 꼭 읽어야 할 것 같다.

그리고 세상은 정말

이 분의 말씀처럼 변하고 있다.

아마도 ＜뉴스테이시대, 사야할 집 팔아야 할 집＞보다 뉴스테이에 대해 자세하게 알려주는 책은 없었다. 뉴스테이라는 단어 자체도 일반인들에게는 생소하다. 부동산에 대해 관심있는 사람이나 들어봤음직하다. 내가 부동산에 관심없었으면 전혀 몰랐을 단어고 개념이다. 민간임대주택을 뉴스테이라고 한다. 한국에서 이런 경우에 100% 아파트다. 솔직히 그 점은 좀 서글프다. 무조건 아파트라는 의미가 말이다.

과거에 임대아파트라고 하면 기피대상이었다. 이런 언급조차도 힘이 빠진다. 내 편, 네 편을 갈라 철조망까지 친다는 사실이 말이다. 더구나 아이들은 아직까지 티도 나지 않을텐데 그런 어른들은 어떤 생각을 갖고 있는지 궁금하다. 어릴 때부터 그렇게 편협된 시야를 갖게 되는데 성장해서 올바른 세계적인 관점에서 더 큰 시선으로 바라보고 판단할 수 있을까. 그렇게 과거와는 다른 개념의 임대아파트가 들어선다.

자주 뉴스테이를 이야기할 때마다 난 호텔에서 사는 것이라 말한다. 모든 편의시설까지 갖춘 곳에서 크게 신경쓸 필요 없이 민간임대회사에서 전부 알아서 서비스한다. 우리가 호텔에서 일어나 나가면 방 내부를 청소하는 것까지는 아니겠지만 그 외는 한다. 현재 뉴스테이 모집하는 곳의 서비스 상황을 보면 살고 싶다는 생각이 드는 것은 사실이다. 그만큼 뉴스테이는 미래에 한국사회에서 큰 영향을 파급시킬 것이다.

책에서는 뉴스테이로 인해 재건축, 재개발이 어떻게 펼쳐질 것인지 알려준다. 자세한 것은 책을 통해 직접 읽으면 된다. 이 리뷰를 읽는 대다수의 사람들이 이미 읽었을 가능성이 크니 다른 이야기를 해 볼까 한다. 우리는 늘 미래를 궁금해한다. 이러다보니 미래에 대해 이야기하는 사람의 말은 귀를 쫑긋하게 듣게된다. 누구도 가보지 못한 곳을 미리 갔다 온 사람마냥 이야기하니 우리는 신기하고 그럴싸한 다양한 소재에 흥미가 동한다.

문제는 미래에 대해 이야기하는 사람은 분명히 큰 도움이 되지만 미래에 펼쳐질 거시적인 환경을 이야기해주는 것은 좋은데 너무 단언적으로 이야기하는 경우가 많다. 인구 문제도 그렇다. 분명히 인구로 인해 다양한 사회현상이 지금과 달리 펼쳐질 것이라는 것은 누구나 동의한다. 문제는 향후 20~30년 후에 벌어질 일을 당장 2~3년 후에 펼쳐질 것처럼 이야기한다. 사람들은 실제 우리에게 다가오는 현상은 꽤 오랜 시간이 지나야 함에도 금방 다가올 것이라 착각하며 잘못된 판단을 내린다.

대표적으로 인구와 부동산 문제가 그렇다. 몇 년전부터 인구에 따른 주택가격에 대해 한국 사회를 지배한 담론이 있었지만 현재는 다르다는 것을 많이 깨닫게 되었다. 여전히 그렇게 될 것이라 믿는 사람도 있다. 그 사실을 난 부정하지않는다. 다만 최소 20년 후에 벌어질 일은 - 이정도 기간이면 어떤 변화가 올지 섣부른 예측은 위험하다 - 2~3년이라는 기간동은 우리에게 큰 영향도 미치지 못하는데 너무 성급한 판단을 내리는 오류를 범할 수 있다.

뉴스테이가 대세가 된다고 한다. 뉴스테이가 분명히 한국 사회에 꽤 큰 영향을 미칠것이라는 점은 동의하지만 대세가 될 것이라는 점은 동의하기 어렵다. 더구나 책에서 감히 개인이 기업과 상대할 생각하지 말고 당장 주택을 팔라고 하는데 그건 아니라고 본다. 저자가 그렇게 비교하는 주식시장에도 가장 큰 손인 국민연금부터 각 기관은 물론이고 외국 펀드까지 주식거래를 하니 개인은 피해야 할까. 아니다. 개인도 멋지게 수익을 내는 사람이 많다.

손해를 보는 사람이 더 많을지 모르지만 주식투자로 어지간한 기관보다 더 훌륭한 수익을 내는 사람이 많다. 이와 마찬가지다. 게다가 뉴스테이로 향후 10년 동안 매해마다 10만 건 정도의 공급이 되면 향후 100만 건의 뉴스테이가 시장에 나온다. 책에서 언급한 현재 1,870만 호에서 지금 기준으로도 10%가 안 되고 시간이 지나도 뉴스테이가 아닌 주택은 더 지어질테니 기껏해야 전체 시장의 5% 내외가 향후 10년 이내에는 최대치로 보인다. 이정도로 대세가 된다고 하기에는.

이보다 더 근본적인 점도 있다. 나도 뉴스테이에 살아보고 싶다는 언급을 위에 했는데 그렇다고 누구나 갈 수 있느냐다. 나도 능력이 된다면 서울 강남에 가장 비싼 아파트에 살아보고 싶다. 그렇다고 살 수 있느냐하면 못산다. 어차피 들어가 살 사람은 한정되어 있다. 누구나 좋은 것에 대한 욕망은 갖고 있지만 현실과 괴리가 생긴다. 뉴스테이도 마찬가지다. 현재 한국에 거주하는 모든 사람이 전부 좋은 아파트에 살고 싶지만 그렇지 않은 현실과 똑같다.

뉴스테이에 살고 싶어도 살 수 없는 사람이 많다. 당장 서울만해도 주택유형 중 아파트가 더 적다. 뉴스테이 시대는 차곡차곡 천천히 하나씩 시장에 생기며 영향을 미치겠지만 인구와 주택문제처럼 상당히 오랜 시간이 지나 영향을 미칠것이다. 책에서 언급한 5년이란 시간은 너무 극단적이라 본다. 당장 원룸에 거주하는 사람에게 뉴스테이로 가라고 해도 못 간다. 금전적지원을 해주지 않는 이상. 이건 또 복지랑 연결되는데 과연 가능할까. 힘들다.

지금까지 건설사들이 임대보다 분양에 치중한 것도 캐시플로우보다는 캐피탈게인이 훨씬 이득이라 그랬을 뿐이다. 민간이 다수의 임대주택을 공급한 점은 정부의 정책보다는 이제 점점 캐시플로우쪽으로 건설사들이 치중하는 것은 금융이 그만큼 성숙하며 한국사회가 주택문화와 관련하여 외국처럼 되어가는 단계다. 우리만 그런 것이 아니라 유럽도 그렇다. 물론, 정부의 정책적인 지원이 없는 것도 한 몫을 했겠지만.

＜뉴스테이시대, 사야할 집 팔아야 할 집＞은 총론은 동의하고 펼쳐질 미래에 대해서도 공감하지만 각론에서는 다소 다른 생각을 갖고 있다. 그런 점이 우리가 미래에 대해 다양한 이야기가 오고 갈 수 있는 것이 아닐까. 아울러 내가 좀 주제넘는지 몰라도 책에서 언급하는 주택투자 부분은 너무 협소한 이야기가 아닌가한다. 아무래도 저자는 투자자입장보다는 애널입장이고 건설사의 이익을 통한 뷰가 좀 더 편할것이다. 인간은 무의식적으로 자신이 속한 영역과 방향성으로 바라볼 수밖에 없다. 그렇기에 개별 주택 투자부분에 있어 너무 건설사적인 입장으로 보였다. 얼마나 다양한 투자 영역이 있는데.

데이터를 근거로 다양한 주택관련된 이야기를 들을 수 있어 좋았다. 그동안 저자인 채상욱의 보고서를 평소에 자주 읽으며 참고했는데 이번 책은 그 보고서의 종합판이라 더 좋았다. 미래에 대한 예측은 무척이나 조심스럽다. 차마 과감히 못하겠다. 그런 나도 강의때마다 자신있게 이야기한다. 주택가격의 상승과 하락은 모르겠지만 월세가 오른다는 사실은 100% 확실하다. 그건 자신있게 이야기한다. 이건 리뷰로 다를 부분은 아니니 여기까지.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 뭐든 뉴~~가 붙은면 의심부터 해야한다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 뉴스테이는 변화를 가져올 것이다.

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/220787868579

대한민국 부동산의 미래 - 서울과 1기 신도시

http://blog.naver.com/ljb1202/220727272990

부동산은 끝났다 - 다시 출발

http://blog.naver.com/ljb1202/220716565676

아파트 - 역사

몇달전에 읽고,

한번 더 읽었다.

부루마블...

아이아빠와 아이가 좋아하는 게임이다.

게임을 별로 좋아하지 않지만

이젠 주사위를 굴리는 참여자가

될 수밖에 없다는 생각이 든다.

-뉴스테이시대, 사야할집,팔아야할집-

전체 임대시장의 87%이상이 민간개인

세계적으로 유례가 없는 수준의 민간개인 임대 비중

기업이 임대시장에 뛰어든다

집합투자기구(펀드,리츠)가 재건축,재개발 조합으로부터 주택을 구매하기 시작한다.

2015년 말민간임대주택에 관한 특별법....

인천 부평구 십정동, 인천 청천2구역 재개발, 광주광역시 누문 재정비 사업

압도적인 주택공급확대시기 : 1991-1995년

노태우의 주택 200만호 건설 실천시기

1기신도시 : 성남분당,고양일산,안양평촌,안산, 산본,부천중동

91년부터 가격 -0.5~5%조정

30년후 동시 재건축예정(2021-2025)

한국인구수 5000만명

3명이 한집에산다고 가정하면

한국주택수 1700만가구 추정, 2014년 1942만호

아파트증가,단독주택감소

2009년 주택보급률 100%, 2014년 103%

유럽,미국,일본은 120%

한국주택이 공급과잉일까?

아니다.

분모인 가구수가 계속 증가하고있다.

2035년 예상가구수 : 2226만 1000, 2010년의 1.3배증가

인구증가율이 2030년 마이너즈전환, 그러나 가구수는 2035년까지 증가

연평균 19만6,000가구가 새롭게 생성

인구천명당 주택수

한국 364, 미국410, 영국 439, 일본 473

서울 347, 경기도 337----한국평균에 못미침

유럽은 공공주택이 전체임대주택의 60%

일본은 민간기업이 전체임대주택의 70%

한국은 민간개인이 전체임대주택의 85%, 임대시장의 개인비중이 높다.

한국의 자가점유율 54%

고소득층의 자가점유율은 높다.

서울,경기도--자가점유율 낮다. 임차인들만 가득한 도시...

2013.4.1. 분양형 공공주택의 공급량을 70% 대폭 감소

2014년 보금자리주택(분양형 공공주택)--＞행복주택(공공임대주택만을 공급하겠다)

2013년부터 민간의 주택공급 빠르게 증가

공공의 철수는 민간의 성장!

공공택지공급축소,택지개발촉진법 폐지--＞주택공급감소

노후한 구도심은 이미개발된 상태이므로,

개발하면 기존의 인프라를 그대로 쓸수있기 때문에

전체비용면에서 상당히 효율적이다. --＞정부의 재개발,재건축 장려

민간기업이나 집합투자기구(펀드,리츠)가 재건축,재개발 주택을 산다.

강북2구역,경기고양능곡6구역,의정부 장암생활권3구역,파주금촌2동 2지구,인천,천안 원성동

대구 내당 내서 부산 우암1구역, 우암2구역,감천2구역, ....

...앞으로 더 증가할 것이다.

하나은행, KT가 민간 기업형 임대주택 참여계획

뉴스테이의 3가지 방식

1.정비사업연계형 : 재건축,재개발시 일반분양 물량을 통째로 매수

2.민간제안형 : 기업보유 구도심 토지 개발

3.공공임대주택 : LH공사 보유토지에 임대주택 공급

단독주택이 한국 부동산 시장의 주인공이 되는 시대

2020을 전후로 주택멸실의 시대 예상

재건축,재개발등으로 밀어내기식 전세 난민 양산 가능

멸실이 가속화되는 오랜 기간 임대료는

주거불안정을 핑계로 상승할 가능성이 크다

역사는 반복된다.

분양주택수가 감소한다. 매수기회가 줄어든다

기업은 블록거래(한번에 대량 매매)를 한다.

블록거래를 통해 기업이 주택을 매입할 수 있는 시대는

재개발,재건추이 속도를 내는 시점,2016년부터 10년정도가 유일하다..

---＞ 2016~2026년

재건축,재개발이 핵심이다.

2018년 입주물량의 증가로 예산되는 부동산위기론

---＞ 2020년 전후로 개인의 일반분양기회가 박탈,

2018년 입주물량은 개인이 매수할수 있는 마지막기회 일수도....

부루마블과 부동산 시장의 비밀...

시장경제에서 인구증가와 기술 발전으로 공통으로 창출되는 부는

그 상당 부분이 토지가치의 상승으로 연결되는데,

토지대라는 명목으로 결국

소수의 토지소유자와 독점사업자에게만 그 부가 옮겨지기 때문에

나머지 대중들은 가난해진다.

주택부동산 시장에서 게이머로서 주사위를 돌릴 생각인지

아니면 구경만 하고 있는지를 잘 고민해 봐야한다.

토지공개념이 완전히 자리잡지 않은 이상

토지사유제를 통해 토지를 확보한 이들만이 인구와 가구가 지속해서 증가하고

경제성장이 플러스로 유지되는 한국에서

그 부가가치를 누리게 된다.

재건축,재개발은 분양가 상한제가 풀린 상황에서

신규분양을 받는 것보다 좋은 전략이다.

앞으로 5년이 , 주택을 살 마지막 기간임을 잊지말자

전세제도는 당분간 다시 증가한다

무피투자가 성행할 수 있는 환경으로 변해가고 있기 때문이다

증가하다가, 민간기업형임대주택시대이 출현과 함께 사라질것이다.

주택의 유동화가 자연스러워지며, 기업형 투자중개업이 생길것이다.

한국주택시장은

질적변화, 점유의 변화가 발생하고 있다.

저자는

토지시장이라는

부루마불의 주사위를 굴리는 참여자가 될 것이라 한다.

제가 지금 살고 있는 동네는 30년 전 서울에 처음 올라왔을 때부터 무척 친숙한 곳입니다. 대학교 인근이라 수 많은 지방학생들이 자취 혹은 하숙하던 곳이었으니까요(당시에는 기숙사가 없었습니다). 그래서 무척 집들이 낡았고 또 사실 '수해' 말고는 뉴스에 보도된 적도 없는, 그저그런 동네였죠.

그런데 요즘은 완전히 천지개벽했습니다. 십 년 아니 그 이상을 질질끌던 재건축이 힘을 받으면서, 방송에서 쉽게 볼 수 있는 유명 브랜드 아파트촌으로 바뀌고 있으니까 말입니다. 재건축이나 재개발이 얼마나 어려운지 잘 아는 입장에서 이와 같은 변화가 잘 믿기지 않을 정도였습니다. ㅋ

그럼 대체 왜? 서울 강북의 노후된 단독주택 단지들이 갑자기 재개발되었을까요? 

그 이유를 꽤 오랫동안 모르고 지내다가 오늘 소개하는 책 "뉴스테이 시대, 사야할 집 팔아야할 집" 덕분에 알게 되었습니다(책 26~27 페이지).

2015년 11월, 인천 부평구 십정동 216번지의 주거환경개선사업인 '십정2구역' 재정비사업 조합은 스트래튼 홀딩스라는 민간 부동산 컨설팅 기업에 3,000세대의 일반 분양 물량을 모두 매각하기로 결의한다.

민간기업인 스트래튼 홀딩스는 조합원들에게 다음처럼 이야기했다. "우리가 이 사업의 일반분양 분을 모두 사겠습니다" 전체 분양 중 조합원 분양을 제외한 규모는 일반분양만 총 3,000세대에 분양매출만 대략 8,000~9,000억원 수준으로 예상됐는데, 이를 통째로 한 번에 사겠다고 하니 8년 간이나 지지부진 하던 이 사업은 기지개를 켰다. (중략)

바로 한 달 뒤, 인천의 청천 2구역의 재개발 사업도 같은 절차를 밟았다. 청천 2구역 재개발 사업에서 발생하는 일반 분양 물량 총 3,500호를, 한국 토지신탁이라는 민간기업이 부동산 리츠를 설립해서 일괄 매입하기로 확정지은 것. 금액으로는 약 1조원에 해당된다. 한국 주택 사상 가장 큰 단일 거래다. 

세상에 제가 모르는 사이에 바뀌고 있었던 것이죠. LH 공사의 부채가 끝없이 증가하는 통에 정부가 개발하던 공공택지의 공급이 줄어드는 가운데, 정부는 민간의 역할을 더욱 확대하는 방안을 추진하고 있었던 것입니다. 

즉 위의 메가 딜을 추진한 새로운 주택 매입 세력. 바로 민간 기업형 임대주택 사업자들(=뉴스테이)이 이제 한국 주택시장의 주력으로 부상하고 있습니다(책 83~84 페이지).

뉴스테이를 서울, 경기 등 구도심의 노후한 단독주택(및 빌라)을 그대로 둔 상태에서 외곽지역에 추가 공급하는 형태로 진행된다면 근본적인 임대주택시장의 변화가 오지 않으리라고 본 정부는 한 단계 더 나간다. 뉴스테이를 노후주택 정비사업인 재건축/재개발 사업과 연계하는 방식을 모색한 것이다. 

그 방식이란 정비사업에서의 조합분양과 일반분양으로 나뉘는 총공급물량 중, 조합분양은 기존처럼 조합이 분양 받되, 일반분양은 현재 개인에게 낱개로 분양하는 방식에서 벗어나 민간 기업들에게 전부를 매각하는 것이다. 그러면 사업주인 조합 처지에서, 조합분양과 일반분양이 모두 마무리되었으므로 해당 사업이 원활히 추진될 수 있게 되었다. 

동시에 나라의 입장에서도, 노후주택이 신구주택으로 정비되고 임대시장도 개인이 아니라 기업이 임대목적으로 매수하는 것이므로 기업 소유의 주택이 등장하게 된다. 

정부는 이런 형태의 민간 기업형 임대주택 사업을 촉진하기 위해, 민간기업이 임대주택을 공급하게 되면 해당 용도지역의 용적률을 법정 상한(300%)으로 높여 줄 수 있도록 한 인센티브 규정을 둔 법률을 2015년 제정했다. 

이제 비밀이 풀렸네요. 용적률도 상향(보통 250%에서 300%로 상향)되고 일반분양에 따른 잡음이나 비용도 절약할 수 있으니, 뉴스테이에게 일반 분양 물량을 팔지 않을 이유가 없는 겁니다. 

물론 서울의 요지야 대규모 매입을 제시하는 뉴스테이에게 물량을 다 넘기기보다, 더 분양가를 비싸게 책정할 수 있는 일반분양이 더 선호될 수 있겠죠. 그러나 여러 문제로 차질을 받고 있던 재개발/재건축 단지 입장에서 뉴스테이의 등장은 정말 구원의 동앗줄 같은 역할을 할 것이라 생각합니다.

예전에 제가 소개했던 책. "부동산의 보이지 않는 진실"의 공급관련 부분과 이 책("뉴스테이 시대, 사야할 집 팔아야할 집")을 함께 보면.. 최근 부동산시장이 왜 그렇게 뜨겁게 달아올랐는지를 이해할 수 있을 것이라 생각합니다. 암튼 제목 빼고 이책은 정말 강추할 만합니다. ^^  

즐거운 독서, 행복한 인생되세요~