미래에셋아카데미(경기도 기흥 소재 연수원) 객실에 체크인했더니 제법 폼나는 긴 책상 한켠에 미래에셋 총서들이 스무 권 남짓 꽂혀 있다. 이 책은 '미래에셋 부동산총서 01'인데, 제목에 꽂혔다고나 할까, 왠지 좋은 정보가 있을 것은 느낌에 꺼내들었다.

이상영, 김희선, 김병욱, 김혜현, 서후석 등 저자가 5명이다. 부동산114 관계자들인데 미래에셋과 회사를 합치면서 이제는 미래에셋 사람이 된 분들이다. 이 저자 다섯이 다섯 개의 장을 각자 한 장씩 분담하여 집필했을 텐데 사후작업을 공들여서 깔끔하게 했는지 마치 한 사람이 쓴 것처럼 일관된 수위와 느낌을 줬다. 그리고 그 수위는 꽤 높고, 진지하다는 느낌을 줬다. 여타 부동산 투자서적들이 흔히 보여주곤 하는 가벼움, 모호함을 찾아보기 힘들었다. 글쎄, 이런 게 바로 미래에셋의 힘일지도 모르겠다.

제1장 뉴타운과 신도시, 가격보다 가치에 주목하라

지방발(發) 부동산 가격 하락 추세가 수도권까지 이어지고 있으며, 이러한 부동산가 하락 추세는 세계적인 현상이라는 진단을 깔고 책을 시작하는 장이다. 일본의 신도시 주민의 도심 회귀현상의 예를 들어 우리나라 2기 신도시의 실패를 예상하고, 기존 신도시 중 베드타운에 머물고 있는 지역의 몰락도 조심스럽게 예견하고 있다. 상대적으로 대규모로 개발하는 도심 뉴타운 등에서 '가치'가 뚜렷한 곳들만 선별하여 투자할 것을 권하고 있다.

제2장 인구구조의 변화, 베이비 붐 세대 그 이후를 생각하라

우리나라 인구 자체가 2018년을 기점으로 감소함에 따라서 부동산 수요도 급하게 줄 것으로 본다. 다만, 가구수 자체는 오히려 증가하는 현상을 감안하여 '소형 평형대 아파트'에 주목할 필요는 있겠다는 제안을 하고 있다.

제3장 라이프사이클의 변화, 주택의 미래를 보라

가. 유가 상승 =＞ 자가용 운전자의 출퇴근 비용 증가 =＞ 신도시 인구의 도심(역세권) 회귀. 한마디로 직주근접형 주택이 계속적으로 인기 있을 것이라는 전망이다.

나. 중간층 가구의 실사구시 정신은 에너지절감형 아파트를 선호할 것이라는 판단도 있는데... 과연 그런지는 모르겠다. 

다. 경기침체 =＞ 목돈 마련 어려움 =＞ 전세 포기 =＞ 월세임대 증가. 이외에도 꽤 여러가지 이유로 우리나라 임대시장의 판도가 월세 위주로 전환될 가능성이 높다는 전망이다. 현실에서도 이미 그런 모습이 보이는 것으로 봐서는 가히 틀린 말은 아닌 것 같다.

제4장 부동산 금융의 변화, 리스크를 관리하라

PF, PFV 등 정부, 금융기관, 건설사 같은 큰 덩치들의 파이낸생 양상이 외환위기를 전후로 달라졌다는 설명을 소상히 해주고 있다. 한마디로 쓰린 경험 뒤에 리스크 관리의 소중함을 깨달았다는 말씀이다.

그리고 리스크 관리는 단지 큰 덩치들만의 문제가 아니라 주택담보대출 등의 일로 개인 차원에서도 현안이 되었다는 설명이다. 무리하게 대출을 끼고 강남 아파트를 확보한 개인들에 대한 우려인데, 2008년 당시에는 아마 그리 설득력이 없었을 듯하다. 나 역시 2008년에 이런 경고를 들었다고 해서 아파트 매입을 망설이지는 않았을 듯하다. 물론 총알이 없어서 별짓 못하긴 했지만서도.

제5장 투자 패러다임의 변화, 투자목표를 수정하라

"부동산은 금과 다르다". 사 놓고서 가격 오르기만 기다리는 투자방식의 아둔함을 지적하기 위한 말이다. 주식을 사면 배당수익을 기본으로 누리고, 가격 상승은 덤으로 생각하라는 것이고, 부동산 역시 임대수익을 기본으로 한 뒤에 가격 상승을 기대하는 가르침이다. 맞는 말씀이다. 그리고 아마 똘똘한 사람들은 이미 이런 식으로 생각하고 포트폴리오를 구성했을 것이다.

저자는 특히 외국인들이 이런 방식의 투자를 선호한다고 한다. 실제 외환위기 이후 강남 등 서울의 빌딩들을 사고팔면서 외국인들은 꼼꼼하게 임대수익율을 점검했다고도 한다. 그런데 곰곰이 생각해보면, 과연 외국인들이 '임대수익 우선, 가격상승 나중'으로 생각하고 서울에서 빌딩을 사고팔았을까 싶다. 상당수 외국인들이 외환위기 와중에 빌딩을 매입하고 불과 몇 년 뒤 빌딩 가격 차익을 실현하고 튀었다고 하는데, 과연 이들이 '가격 차액'을 '부대 수익'으로 간주했었을까? 혹시 외국인 투자방식에 대해 저자가 막연히 경외하는 것은 아닌지 걱정이다.

아무려나, 이곳 미래에셋아카데미는 몹시 쾌적하다. 스위스의 MBA스쿨을 연상시키는 첨단 시설과 유리가 반짝이는 수려한 외관, 눈앞에 동탄신도시와 리베라CC가 보이는 탁월한 입지. 흠, 그런데 또 다른 신도시 개발사업으로 이곳 전체가 강제매수되어 철거될 예정이라고 한다, 곧.

이건 뭐랄까, 중국, 인도, 러시아, 브라질 등등 온 세계의 사정을 다 아는 것처럼 떠들면서 정작 자기네들 연수원 자리가 불과 몇 년 후에 어떻게 될지 모르는 모양새인데, 한편으론 딱하고 한편으론 한심한 일이다. 

 부동산 정보업체 부동산 114(주)에서 부동산투자총서 시리즈 제1권 "진화하는 부동산 시장, 새로운 투자법을 찾아라"는 대한민국의 부동산의 현재를 짚고, 미래 투자 흐름을 예측한 책이다.

 이 책은 우선 통계에 기반한 과학적인 분석과 부동산 114(주)의 대표 필진들이 모두 참여했으며, 저자들은 각자 전문분야인 정책, 인구구조, 금융, 라이프 스타일 등 4대 트렌드를 중심으로 현재의 부동산 시장을 읽고 미래를 전망했다.

 이 책이 서점가를 점령한 일반 부동산 투자서와 다른 점은 일반 부동산 투자서는 부동산 투자에 성공한 일반 투자자들의 성공담 일색이다. 부동산 성공담은 부동산 불패 신화가 지속되던 시기에는 유효했을지 모른다. 그러나 지금과 같이 부동산 시장을 둘러싼 환경이 급변하는 이 시기에 자칫 큰 위험을 초재 할 수 있다. 자신의 소중한 투자 자산인 목돈이 한 순간 묶이면서 애물덩어리로 바뀔 수 있다.

 지금 우리나라는 IMF를 능가하는 불황을 겪고 있다. 이 불황기를 극복하는 유일한 방법은 부동산 시장의 중장기 트렌들 읽고 자신만의 새로운 투자 패러다임을 찾는 것이다. "진화하는 부동산, 새로운 투자법을 찾아라"를 통해 그 해법을 찾고 이 혹독한 겨울을 이겨나가야 되리라 생각된다.