경제적 자유를 꿈꾸며 꼬마빌딩주가 되기 위해 많은 투자자가 “경기가 부황인데 괜히 부동산에 투자했다가 값이 떨어지는 것 아닐까?”라는 의문. ‘부동산’ 자리에 ‘아파트’를 대입하면 근자에는 떨어진다고 대답할 수 있겠습니다. 특히 중대형 아파트의 경우엔 말이죠. 그러나 “수익형 부동산은 경기에 둔감한 별개의 시장입니다. 특히 50억 원 이하, 좀 더 좁혀서 30억 원 이하의 꼬마빌딩 수요는 매우 견고합니다.”

수익형 부동산은 불경기에도 수요가 견고하다. 왜 그럴까? 생각해보라. 중산층 은퇴기에 접어든 한국가정의 평균자산을 예로 든다면 33평 아파트 한 채에 월세 100만-200만 원 나오는 오피스텔이나 구분상가 또는 소형 아파트 한 채 정도가 아닐까? 이런 자산을 모두 정리하면 서울이든 지방이든 평균 10억 원 전후다. 은퇴후에 직장을 얻기란 아파트단지 경비 자리라 할지라도 하늘의 별따기다. 폐지도 줍고 일용직으로 품을 팔아도 월100만 원 벌기가 쉽지 않다. 그러니 있는 돈 없는 돈 모두 끌어모아서 월세 200만∼300만 원 나오면서 한 층은 본인이 거주할 10억 원대 상가주택, 사정이 좀 나으면 700만∼800만 원 나오는 20억 원대 근생건물을 찾아 나서는 것이다.

우리나라 인구 분포를 보면 소위 ‘쌍봉세대’로 불리는 1955∼1963년 사이에 태어난 BABY붐 세대 사람들이 가장 많다. 이 세대 사람들의 인구수가 연령별로 약 70만∼90만 명 정도가 되는데 지금 이들의 연령은 50∼60대다. 은퇴기에 이미 진입했거나 곧 진입하는 나이다. 오늘의 대한민국을 건설한 역군들이고 치열하게 살아온 세대, 향학열에 불타는 세대, 자식 교육에 모든 것을 쏟은 세대다. 이제 자식 교육은 거의 마칠 때라 돈 들어갈 일이 점차 줄어든다. 이들은 이제 자신이 살아갈 인생 2막을 위해 월세로 소득을 만드는 임대사업자가 되기를 꿈꾼다. 이 엄청난 수요가 앞으로 몇 십 년간 지속될 판이다. 지금 이들은 아파트를 팔고 상가주택시장으로 몰려들고 있다. 이런 흐름을 봤을 때 꼬마빌딩 시장은 시간이 흐를수록 더욱 견고해질 것이다.

신도시 상가주택용지 분양에 경쟁률이 500대 1이니 600대 1이니 하는 기사가 무엇을 말하는가? 얼마 전에 분양한 동탄2기신도시의 상가주택용지 분양률 얘기다. 어디 동탄뿐이랴? 김포, 파주, 영종도, 삼송, 양주, 미사등 크고 작은 택지지구 어디를 가든 모든 지역에서 수백 수천대 일이다. 그만큼 월세 나오는 상가주택이 은퇴 세대에게는 죽느냐 사느냐의 절실한 생활 필수 요소가 되고 있는 것이다.

중앙일보 2016년 5월 31일 기사다. “국토교통부는 2016년 1월 1일 기준으로 전국 공시지가가 5.08% 올랐다고 밝혔다. 2009년 이후 7년간 연속 상승세다. 서울은 4.08%, 지방은 7,23% 올랐다. 특히 전국 252개 지역중 내린 곳은 한 곳도 없다.” 공시지가는 정부가 토지 시세를 반영하여 국세나 지방세 부과의 근거자료로서 매년 6월 1일부로 그 해의 지가를 공시한다. 토지 지역의 경우 공시지가는 시세의 50∼60%를 반영한다고 업계는 보고 있다. 공시지가 추이는 각 지자체의 부동산 종합 정보 사이트에서 누구나 쉽게 조회해볼 수 있는데 금융위기 때인 2009년도를 제외하곤 연평균 3% 선으로 게속 올랐음을 알 수 있을 것이다. 이 기간 동안 2% 수준인 물가 상승률보다 더 많이 올랐다.

꼬마빌딩의 가격에서 땅값이 차지하는 비율은 절대적이다. 준공된 지 20년 넘은 물건의 경우 땅값 지분은 90%가 넘는다. 따라서 시세대로 샀다면 임대수익율이 별로라고 하더라도 땅값은 매년 최소 3%는 오르기 때문에 남는 장사라 할 수 있다. 평균 3%의 땅값에 임대수익률이 4% 정도를 더하면 투자수익률이 웬만하면 7%다. 초저금리 시대에 이만하면 매우 괜찮은 수익률 아닌가? 이 점이 바로 꾸준하게 가치가 오르는 꼬마빌딩 투자의 매력이다. 아파트 투자는 선별적으로 조심해서 해야 하지만 상가주택이나 근생 건물 투자는 ‘부황부감증’의 속성을 가졌음을 알아야 한다. ‘살고 쓸 돈’이 나오는 수익원이므로 그 생명력은 질기고 길다. 이게 바로 ‘불황몰라형’ 상가주택, 근생 건물 시장인 것이다.

꿈을 현실로 만들어주는 재테크는 수익형 부동산에 달려있다. 아파트 위주의 투자로는 더 이상 큰돈 벌기가 난망하다. 작지만 수십만 원씩 월세가 나오는 오피스텔부터 시작해서 2억∼3억 원이 보이면 구분상가 투자로 5억∼6억이 되면 리모델링, 경매, 신축으로 방향을 틀어야 한다. 그러다 보면 대한민국 금수저의 기준인 30억 원(온라인 취업포탈이 전국 성인 3,000명을 대상으로 조사한 바에 따르면 우리나라 부자의 기준이 30억 원) 부자가 될 수 있다.

본문에

PART 1에서는 리모델링 재테크로 성공적인 꼬마빌딩주가 된 사례 열거.

PART 2에서는 성공한 꼬마빌딩주가 되기 위한 관리 노하우.

PART 3에서는 건물 신축과 관련된 과정 전반.

PART 4는 경매를 통한 재테크 소개.

PART 5는 향후 전망.

이렇게 다뤘으며 한번 읽어 보고 느껴보고 실천해보라. 작심삼일로 끝내지 말고 말이다. 이 첵은 당신이 머지않은 장래에 빌딩주가 될 수 있도록 동기부여해주고 투자 안목을 높여 재테크의 승리자가 되는 데 적지 않은 도움을 줄 것이라 확신하며 유유자적하게 여행다니는 삶, 시간과 물질이 풍요롭고 여유로운 그런 삶을 사는 독자 여러분이 되시길 바랍니다.

종

월급쟁이로 내 집 하나 마련하는 것도 급급한 와중에 이 책을 잡았다. 우연히 들은 상가 건물은 1가구 1주택에 들어가지 않는다는 이야기에! 주택부터 먼저 마련해야할터인데! 게다가 이 책 표지 '3억부터 시작하는 빌딩주 프로젝트'이다. 나는 이 책을 잡아서는 안 된다. 그러나, 나중에 돈을 마련하고 재테크 방법을 찾고자하면 그 돈은 그저 머무르고 있을 것이다. 그래서 읽었다.

 사실 꼬마빌딩에 대해서는 별 생각없었다. 그저 5층 이하의 집은 엘레베이터를 설치 안 해도 된다는 것만 알고 있는 상황이었다. 그쳐지나가는 건물들에는 그저 맛난 집이 있을까하는 생각 뿐이었고. 하지만 이제는 조금 다르게 보였다. 특히 책에 나온 전략때문이다.

 저평가된 집을 구해서 리모델링하는 것이다. 리모델링을 통해 집 자체의 가격과 월세 가격도 한꺼번에 올릴 수 있다. 또한

"옛날에 지어진 건물은 건폐율 규제가 흐릿해서 건폐율이 80%가 넘는 건물들이 있다. 이런 경우 신축보다는 리모델링이 최선이다"-32쪽

이기때문에. 집은 구하면 그 집을 담보로 리모델링 후 가치를 높인다는 것이다.

 또한 이 책에서는 건물을 어떻게 봐야하는지에 대해서도 알려주고, 관리에 대해서도 알려준다. 건물만 있으면 되는 줄 알았는데, 관리 항목에서 돈 나가는 일이 꽤 많아보여서 생각보다 쉽지 않다는 생각도 들었다. 그래서 미리 알게 되어서 다행이다.

 비록 이 책을 읽자마자 나가서 부동산에 건물을 살 수 있나 물어볼 순 없다. 현실은 현실. 하지만 더 돈과 지식이 모이고 나면 이 책이 향후 내 선택에 도움을 줄 것은 분명하다.

신축, 경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기

월급쟁이, 월세 부자 되다!

임동권

예전에는 1억만 있어도 부자가 되고 평생 살 수 있을 거라 생각했지만 요즘의 부자는 30억 이상의

자산을 가지고 있어야 부자로 인정을 받는 다고 한다.

말이 30억이지 연봉 5000만원을 받는 사람이라면 지출 없이 70년동안 모아야 된다고 한다.

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월세 1000만원이 나오는 30억대 꼬마빌딩주가 되려면 어떻게 해야 할까.

부동산 재테크가 바로 정답이라고 한다. 부동산 재테크는 덧셈이 아닌 곱셈으로 자산 증식이 가능하다고 한다.

자산이 10억 원대에 이르면 그 이후로는 기하급수적 증식이 가능하다고 한다.

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이 책에서는 3억원으로 꼬마 빌딩을 신축하여 월세받는 부자로 거듭날 수 있는 방법을 알려주고 있다.

돈이 생기면 아파트를 사는 것이 아니라 바로 꼬마빌딩에 투자를 해야 하는 것이다.

10억원의 아파트를 가지는 것보다 상가주택 건물주가 되는 것이 더욱 좋은 방법이라 생각이 들긴 한다.

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그렇다고 무턱대고 건물을 살 수는 없는 노릇이니 평소부터 발품을 팔아서 건물에 대해 아는 것이 중요할 것이다.

누구나 그렇지만 가만히 앉아 있다고 건물이 내것이 되지 않는다. 다양한 곳의 부동산을 돌아다니면서

어떤 건물이 좋은지 알아보고 나아가 월세가 잘 나갈 수 있도록 건물을 관리하는 것도 중요하다.

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리모델링이 필요하다만 투자하는 것도 좋다. 주인이 사용하고 있는 곳을 고시원으로 바꾼다면 더 높은 임대수익률을 가질 수 있다.

같은 건물이지만 어떻게 사용하느냐에 따라 더 많은 수익률을 올릴 수 있다는 것이 신기했다.

무엇보다 저자의 경험을 직접 알려주고 있기 때문에 더욱 믿음이 갔다.

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건물도 혼자서 가지는 것보다 여러 사람이 공동 소유 했을때 양도세가 좀 더 싸다는 것을 알게 되었다.

이런 꿀팁들이 있어서 내용이 더욱 와닿았다. 임차인의 고충은 임대료를 관리해야 하고 공실도 관리하고 시설도 관리해야 한다.

주변에 좋은 임대인이라고 소문이 난다면 많은 사람들이 너도나도 월세를 내겠다며 몰려들지 않을까 싶다.

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자동차는 늘어나고 주차장은 점점 모자라는 이런 상황에서 주차장이 있는 건물은 정말 좋다고 한다.

좋은 건물 하나만 있다고 해서 만사가 해결 되는 것은 아니다. 원룸과 고시원의 차이도 아는 것이 중요하다.

임대수입을 어떻게 사용하는지 고민을 해봐야 할 것 같다.

책 뒤에는 2020년의 수도권 부동산 개발 계획이 수록되어 있어서 앞으로 어떤 곳에 투자를 하면 좋을지 알게 되었다.

월급쟁이를 탈출하고 싶다면 이 책을 추천한다.

경제적 자유를 꿈꾸며 꼬마빌딩주가 되기 위해 많은 투자자가 “경기가 불황인데 괜히 부동산에 투자했다가 값이 떨어지는 것 아닐까?”라는 의문. ‘부동산’ 자리에 ‘아파트’를 대입하면 근자에는 떨어진다고 대답할 수 있겠습니다. 특히 중대형 아파트의 경우엔 말이죠. 그러나 “수익형 부동산은 경기에 둔감한 별개의 시장입니다. 특히 50억 원 이하, 좀 더 좁혀서 30억 원 이하의 꼬마빌딩 수요는 매우 견고합니다.”

수익형 부동산은 불경기에도 수요가 견고하다. 왜 그럴까? 생각해보라. 중산층 은퇴기에 접어든 한국가정의 평균자산을 예로 든다면 33평 아파트 한 채에 월세 100만-200만 원 나오는 오피스텔이나 구분상가 또는 소형 아파트 한 채 정도가 아닐까? 이런 자산을 모두 정리하면 서울이든 지방이든 평균 10억 원 전후다. 은퇴후에 직장을 얻기란 아파트단지 경비 자리라 할지라도 하늘의 별따기다. 폐지도 줍고 일용직으로 품을 팔아도 월100만 원 벌기가 쉽지 않다. 그러니 있는 돈 없는 돈 모두 끌어모아서 월세 200만∼300만 원 나오면서 한 층은 본인이 거주할 10억 원대 상가주택, 사정이 좀 나으면 700만∼800만 원 나오는 20억 원대 근생건물을 찾아 나서는 것이다.

우리나라 인구 분포를 보면 소위 ‘쌍봉세대’로 불리는 1955∼1963년 사이에 태어난 BABY붐 세대 사람들이 가장 많다. 이 세대 사람들의 인구수가 연령별로 약 70만∼90만 명 정도가 되는데 지금 이들의 연령은 50∼60대다. 은퇴기에 이미 진입했거나 곧 진입하는 나이다. 오늘의 대한민국을 건설한 역군들이고 치열하게 살아온 세대, 향학열에 불타는 세대, 자식 교육에 모든 것을 쏟은 세대다. 이제 자식 교육은 거의 마칠 때라 돈 들어갈 일이 점차 줄어든다. 이들은 이제 자신이 살아갈 인생 2막을 위해 월세로 소득을 만드는 임대사업자가 되기를 꿈꾼다. 이 엄청난 수요가 앞으로 몇 십 년간 지속될 판이다. 지금 이들은 아파트를 팔고 상가주택시장으로 몰려들고 있다. 이런 흐름을 봤을 때 꼬마빌딩 시장은 시간이 흐를수록 더욱 견고해질 것이다.

신도시 상가주택용지 분양에 경쟁률이 500대 1이니 600대 1이니 하는 기사가 무엇을 말하는가? 얼마 전에 분양한 동탄2기신도시의 상가주택용지 분양률 얘기다. 어디 동탄뿐이랴? 김포, 파주, 영종도, 삼송, 양주, 미사등 크고 작은 택지지구 어디를 가든 모든 지역에서 수백 수천대 일이다. 그만큼 월세 나오는 상가주택이 은퇴 세대에게는 죽느냐 사느냐의 절실한 생활 필수 요소가 되고 있는 것이다.

중앙일보 2016년 5월 31일 기사다. “국토교통부는 2016년 1월 1일 기준으로 전국 공시지가가 5.08% 올랐다고 밝혔다. 2009년 이후 7년간 연속 상승세다. 서울은 4.08%, 지방은 7,23% 올랐다. 특히 전국 252개 지역중 내린 곳은 한 곳도 없다.” 공시지가는 정부가 토지 시세를 반영하여 국세나 지방세 부과의 근거자료로서 매년 6월 1일부로 그 해의 지가를 공시한다. 토지 지역의 경우 공시지가는 시세의 50∼60%를 반영한다고 업계는 보고 있다. 공시지가 추이는 각 지자체의 부동산 종합 정보 사이트에서 누구나 쉽게 조회해볼 수 있는데 금융위기 때인 2009년도를 제외하곤 연평균 3% 선으로 게속 올랐음을 알 수 있을 것이다. 이 기간 동안 2% 수준인 물가 상승률보다 더 많이 올랐다.

꼬마빌딩의 가격에서 땅값이 차지하는 비율은 절대적이다. 준공된 지 20년 넘은 물건의 경우 땅값 지분은 90%가 넘는다. 따라서 시세대로 샀다면 임대수익율이 별로라고 하더라도 땅값은 매년 최소 3%는 오르기 때문에 남는 장사라 할 수 있다. 평균 3%의 땅값에 임대수익률이 4% 정도를 더하면 투자수익률이 웬만하면 7%다. 초저금리 시대에 이만하면 매우 괜찮은 수익률 아닌가? 이 점이 바로 꾸준하게 가치가 오르는 꼬마빌딩 투자의 매력이다. 아파트 투자는 선별적으로 조심해서 해야 하지만 상가주택이나 근생 건물 투자는 ‘不황不감증’의 속성을 가졌음을 알아야 한다. ‘살고 쓸 돈’이 나오는 수익원이므로 그 생명력은 질기고 길다. 이게 바로 ‘불황몰라형’ 상가주택, 근생 건물 시장인 것이다.

꿈을 현실로 만들어주는 재테크는 수익형 부동산에 달려있다. 아파트 위주의 투자로는 더 이상 큰돈 벌기가 난망하다. 작지만 수십만 원씩 월세가 나오는 오피스텔부터 시작해서 2억∼3억 원이 보이면 구분상가 투자로 5억∼6억이 되면 리모델링, 경매, 신축으로 방향을 틀어야 한다. 그러다 보면 대한민국 금수저의 기준인 30억 원(온라인 취업포탈이 전국 성인 3,000명을 대상으로 조사한 바에 따르면 우리나라 부자의 기준이 30억 원) 부자가 될 수 있다.

본문에

PART 1에서는 리모델링 재테크로 성공적인 꼬마빌딩주가 된 사례 열거.

PART 2에서는 성공한 꼬마빌딩주가 되기 위한 관리 노하우.

PART 3에서는 건물 신축과 관련된 과정 전반.

PART 4는 경매를 통한 재테크 소개.

PART 5는 향후 전망.

이렇게 다뤘으며 한번 읽어 보고 느껴보고 실천해보라. 작심삼일로 끝내지 말고 말이다. 이 첵은 당신이 머지않은 장래에 빌딩주가 될 수 있도록 동기부여해주고 투자 안목을 높여 재테크의 승리자가 되는 데 적지 않은 도움을 줄 것이라 확신하며 유유자적하게 여행다니는 삶, 시간과 물질이 풍요롭고 여유로운 그런 삶을 사는 독자 여러분이 되시길 바랍니다.

모든 월급쟁이들이 꿈 중의 하나는 건물주가 되는 것이 아닐까? 요즘은 초등학생들도 꿈이 건물주라고 말하니 월급쟁이야 당연한 듯 하다. ＜신축･경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기＞는 빌딩투자에 대한 책이다.

경매, 부동산투자, 상가투자 등의 책을 몇 번 봤지만 이런쪽은 나한테 잘 맞지는 않는지 항상 새롭다. 그리고 항상 매력적인 분야로 다가오기는 한다. 월급쟁이여서 그런지. 이 책은 꼬마빌딩 투자에 대한 성공사례를 보여주면서 꼬마빌딩 투자라는 것이 얼마나 매력적인지를 알려준다.

8억짜리 꼬마빌딩 투자를 해 리모델링을 해서 17억원짜리가 된 사례를 보면 대단하다는 생각이 든다. 문제는 8억원이 없다는 사실이지만 말이다. 물론 저자는 위의 사례뿐만 아니라 3억원으로도 신축할 수 있다고 하면서 그 방법 또한 같이 제시하고 있다.

이런 빌딩투자에 있어 저자는 관리가 중요하다고 말한다. 임대료 관리, 공실 관리, 시설 관리, 임차인 고충 처리 등. 또한 빌딩주의 주요 리스크인 공실 관리, 임대료 관리, 매각 관리에 대해서도 자세하게 설명하고 있다.

이런 빌딩주가 되기 위해서는 단순히 돈만 있어서는 안 되는 것 같다. 특히, 신축하기 위해서는 상권분석, 도로현황, 사업부지 현황체크, 가설계, 건축허가 조건부 계약, 단열처리, 차면시설 설치, 하자발생과 대처 등을 잘 알아야 한다고 말한다.

저자는 경매에 대해서도 자세하게 이야기하고 있다. 경매 관련해서는 다른 책들도 같이 참고하면 좋을 것 같다. 어찌되었든 빌딩주가 되는 것은 책을 보면 쉽게 느껴지지만 사전에 충분한 공부가 필요한 것 같다. 1~2억원이 들어가는 것이 아니기 때문이다. 3억원 이상은 월급쟁이에게 전재산 그 이상이기 때문이다.

저자는 이미 ＜꼬마발딩 한 채 갖기＞라는 베스트셀러를 출간한 적도 있는데, 같이 보면 도움이 될 것 같다.

월급쟁이에서 월세부자가 된다면 얼마나 좋을까? 대부분의 월급쟁이들이 꿈꾸는 일일 것이다. 될 수 만 있다면, 할 수 만 있다면 그 꿈을 위해 무엇이든 하지 않을까? 어떤 일이든 뛰어들기 전에 충분한 검토를 해야하고 전문가의 조언도 필수라고 생각한다. 그 꿈을 이루기위한 첫걸음을 함께 하면 좋을 책이 있어서 만나 본다. 빌딩 전문 중개사인 저자가 그동안의 노하우를 알기 쉽게 풀어쓰고 있어 부동산에 문외한인 나같은 독자들도 큰 도움을 받을 수 있을 것 같아 좋았다.

이 책은 총 5장으로 구성되어진다. 우선 1장 투자편에서는 투자에 대한 일반적인 내용들을 실례를 적절히 담아내며 용기있는 투자를 독려한다. 2장 관리편에서는 투자한 꼬마빌딩의 관리하는 노하우를 보여주고 있고, 3장 신축편에서는 신축에 필요한 내용들을 꼼꼼하게 짚어주고 있다. 4장 경매편과 5장 전망편에서는 부동산 투자의 전망을 담고 경매로 빌등을 구입할 때의 유의점들을 적고있다. 오랜 시간 부동산에 몸담고 있는 전문가의 향기를 물씬 느낄 수 있는 내용들이 들어있다. 실질적인 도움이 될 좋은 내용들이 담겨있어 다 읽고 나면 부동산에 대해서 자신감마저 생기게 해주는 책이다.

어렵지만 꿈을 가지고 산다면 언젠가는 꼬마빌딩의 주인이 될 수 있으리라는 희망을 품게 해주는 좋은 책이다. 헛된 희망이 아니라 구체적이고 실질적인 도움이 되는 책이라서 좋았다.