최근 계속되는 저금리로 이제는 은행투자마저 불투명한 위치에 놓이게 되었습니다. 최근 저같은 경우도 저금리에 맞서서 펀드라는 것을 투자했는데 오르라는 금리는 오르지 않고 마이너스 20퍼센트에 육박하게 되었습니다. 그만큼 은행투자도 수익성이 보장되지 않는다는 이야기를 하고자 합니다.

이 책에서는 어떻게 하면 제대로 된 수익을 얻을 수 있는 부동산을 창출할 수 있을지에 대한 이야기를 하고 있었습니다. 어떤 책은 무조건 여기에 투자하면 대박난다고 이야기하는 책도 있을 수도 있습니다만 이 책은 그런 장밋빛 투자만 이야기하고 있지 않았습니다. 그렇기 때문에 우리가 부동산을 고름에 있어서도 그 무엇보다 신중해야함을 이야기하고 있었습니다. 사실 우리가 확신을 가지고 투자하는 일은 거의 없다고 생각합니다. 저도 주변에게 물어보고 그리고 나름대로 조사를 하고 투자를 합니다만 그렇다고 딱히 뾰족한 수가 있는 것도 아닙니다. 최근 우후죽순처럼 만들어지고 있는 원룸을 보더라도 그런 생각이 짐짓들기도 합니다. 조금이라도 불쏘시개 꽂을 공간만 있다면 어떻게든 원룸을 만들어서 거기에 사는 사람을 모집하는 것을 자주 목격했었습니다. 처음에는 사람이 어느정도 있다고 생각되었는데 어느순간 그 원룸에 공실이 하나 둘씩 생기기 시작했습니다. 그 이유는 어떤 이유일까요? 사실 저도 자세히는 알지 못합니다만 월세가 비싸서라는 생각을 자주 했었습니다. 무조건 원룸을 만들기만 한다고 통하는 게 아니라는 것을 알았습니다.

이 책에서도 오피스텔이 우후죽순처럼 생긴다고 무조건 따라가지 말 것을 이야기하고 있었습니다. 그리고 이 책에서는 자신의 부동산을 단지 대충 조성하는 것이 아니라 어떤 컨텐츠를 구성하듯 짜임있는 부동산을 만들어야 장기적으로 안정적인 수입을 얻을 수 있다고 이야기하고 있었습니다.

이 책은 단지 자신의 노하우를 묵시지처럼 꼬옥 잡고 있는 것이 아니라 어떻게든 자신의 노하우를 알려주려고 하는 모습이 뚜렷히 보였습니다. 노후에 수입을 위해서 원룸을 기웃거리는 분이 계신지요? 사실 저희 어른도 그런 시절이 있었습니다만 만약 다시 기웃거리신다면 이 책을 넌지시 건네드리고자 합니다.

수익형 부동산은 '매달 월세를 받는 상품'이다. 이 단순한 특성이 투자 대상으로서 수익형 부동산과 아파트를 분명히 갈라놓는다. 수익형 부동산은 매달 월세를 받아야 하기 때문에 게속 신경을 써야 한다. 다달이 월세 받응 일, 임차인이 이사 나가는 일 때문에 고민하는 소유주가 많다. - '들어가며' 중에서

수익형 부동산 전성시대가 도래하다

최근 재테크 분야에서 나타나는 두드러진 특징 중 하나는 바로 '수익형 부동산'의 인기이다. 그 이유는 고령화와 은퇴를 꼽을 수 있다. 소득이 끊기는 은퇴자들에게 꼬박꼬박 월세를 받을 수 있다는 기대감은 일종의 복음과도 같다. 초저금리 시대가 찾아오자 갈 곳을 잃은 자금이 찾아낸 투자처가 바로 수익형 부동산이다. 

책의 저자 심형석은 영산대학교 부동산·금융학과 부교수로 대학 부설 부동산연구소 소장을 맡고 있다. 전국경제인연합회, 한국건설산업연구원 등에서 일했으며, 부동산114 이사를 역임했다. 부산도시공사, 부산교통공사, 울산도시공사, 부산소비자연맹 등의 자문위원으로 활동 중이다.

책은 '수익형 부동산'이라는 상품에 초점을 맞춰 모두 4부로 구성되었는데, 1부는 수익형 부동산의 전반적인 특징에 대해여 설명하면서 오피스텔, 원룸, 상가, 호텔 등의 상품을 설명한다. 2~4부는 굳이 꼭 순서를 지켜 읽지 않아도 된다. 어느 주제를 선택해서 읽더라도 특별한 어려움이 없다.

월세시장을 뒤흔드는 단기임대 바람

부동산과 같은 자산시장에는 영원히 적용되는 법칙이란 없다. 우리나라 부동산시장을 선도하는 강남 지역의 블루칩 아파트들도 계속 변해왔다. 압구정동에서 대치동과 도곡동으로 다시 반포로, 서울에서 가장 고가의 아파트 단지가 소재하는 지역은 계속 바뀌어왔다. 압구정동 이전에는 강남 지역이 아니라 강북이었을 것이다. 그러므로 단기임대 역시 과거에 잘되던 지역이 계속해서 잘된다는 보장은 없다.

목적과 대상이 시대의 흐름에 따라 달라질 수 있다. 그럴 경우 단기임대에 익숙해져 있는 부동산 상품을 다시 1년 이상의 정상적인 임대차계약으로 최적화하기에는 어려움이 따를 수 있다. 단기임대는 운용하는 데 대상과 지역이 어느 정도 한정되어 있기 때문이다. 자칫하면 공실과 수익률 하락, 심지어 유동성의 어려움까지 중첩된 난제에 맞닥뜨릴 수 있다.

정말 소형이 매력적일까?

오피스텔의 수요층은 학생과 사회 초년생이 두분이다. 하지만 이런ㅇ 계층은 금전적 여유가 없고 경기 변동에 만감하다. 갑자기 경기가 악화되면 학생읃ㄹ은 원룸에서 부모님 집으로 다시 들어가고, 사회 초년생들은 더욱 저렴한 고시원 등으로 이동한다. 당연히 오피스텔의 수요가 줄어들고 공실이 발생하게 된다.

수요도 많지 않고, 존재하는 수요마저 경기 변동에 민감한 초소형 오피스텔은 원하는 월세액에 임차인을 구하기도 쉽지 않고 임차인을 계속 유지하기도 만만치 않다. 오히려 중장년층을 대상으로 한, 편의시설이 비교적 넓은 공간에 대한 수요가 더 많다. 특히 이러한 주거시설은 경기 변동에 상대적으로 덜 민감하다는 장점도 있다. 따라서 공실과 적정 월세 등을 고려한다면 더 작게 쪼개는 지금의 오피스텔은 해법이 아니다. 저금리와 고령화로 분양은 잘될지 모르나 입주 후 큰 어려움에 처할 수 있다. 적정 규모의 오피스텔을 선택하는 것이 오히려 수익률을 높이는 해법이 될 수 있다. 이런 오피스텔 역시 처음부터 완전한 월세로 임차인을 찾기란 어려울 수 있다. 그러면 보증금을 다소간 올려 받아 월세 비중을 줄여주면 된다. 이후 주변 상권이 안정되면 조금씩 월세 비중을 높이는 것이다. 그렇게 하면 무리하지 않으면서 수익률도 점차 올릴 수 있다.

관리비 우습게 보지마라

관리비는 건물이나 시설을 관리하는 데 요되는 비용을 가리킨다. 얼마전에는 영화배우 김부선이 관리비 스캔들을 폭로하면서 관리비에 대한 관심이 높아졌다. 운룸도 집인데 왜 관리비가 없겠는가. 임대주택업을 처음으로 시작하는 사람 중엔 원룸 곤리비에 무감각한 이들이 많다. 

부동산에 투자할 때 우리는 보통 관리에 대해서 깊게 생각하지 않는다. 하지만 지금 우리가 논하는 수익형 부동산은 관리에 엄청난 노력과 비용을 투입해야 한다. 수익형 부동산은 시세차익이 크지 않으며, 운영을 통해 수익을 창출하는 부동산 상품이다. 따라서 관리에 그만큼의 관심이 필요하다. 일본능률협회의 자료에 따르면 건물은 운영·관리 단계에서 들어가는 비용이 전체 비용의 83.2%를 차지한다고 한다. 물론 이는 건설에서 철거까지 생애주기(life cycle) 전체를 고려했을 때의 이야기다. 건물의 생애주기 전체에서 이렇게 큰 비중을 차지하는 운영·관리비용을 우리는 소홀하게 생각한다.

상가는 콘텐츠다

한계 상황에 몰리고 있는 자영업자들이 아직도 목 좋은 자리를 찾아다닌다면, 그건 건물주만 좋은 일 시켜주는 것이다. 입지를 강조하는 사람들 대부분은 부동산 업종에 종사하는 이들이고, 그 대다수는 점포영업을 한 번도 해보지 않은 이들이다. 콘텐츠가 없기 때문에 자신들이 내세울 수 있는 유일한 강점인 위치를 강조하는 것이다. 좋은 입지를 논하기 이전에, 자신이 창업하려는 분야에서 경쟁력과 차별점을 얼마만큼이나 보유하고 있는지를 따져야 한다. 소매업을 이해하지 못하고 부동산 종사자들을 만나다 보면 '장사는 입지다'를 반복하게 될 뿐이다. 하지만 '진짜 장사는 콘텐츠'다.

전용율이 높다고 다 좋은 게 아니다

전용률이 높다고 해서 무조건 좋은 것만은 아니다. 전용률이 높을수록 내부통로나 주차공간, 휴게공간 등이 미흡해 상가 이용객들의 동선이 외부에 의존할 가능성이 크다. 고객의 동선을 내부화하여 체류시간을 늘리는 것은 상가 활성화에 아주 중요한 사항이다. 그런데 높은 전용률을 욕심내느라 동선을 외부로 돌리는 것은, 고객들에게 상가를 어서 떠나라고 부추기는 것이나 마찬가지다. 한 번 떠난 고객은 다시 돌아오지 않는다. 다른 상가에도 유사한 업종과 점포가 즐비한데 실망하고 떠난 상가에 무엇하러 되돌아오겠는가. 떠난 고객을 다시 불러들이는 데에는, 기존 고객을 계속 잡아두는 데 드는 비용의 몇 배가 필요하다.

원주민을 쫓아낸 자본은 소비자에게 외면당한다

고객의 발길이 멀어진 핫플레이스는 이제 예전의 핫플레이스가 아니다. 프랜차이즈의 자본력으로 기존 임차인들을 밀어냈으나, 고객의 발길이 멀어진 골목에서는 프랜차이즈 또한 버티기 어렵다. 핫플레이스에 상가나 빌딩을 가진 투자자들은 높은 임대료에 혹해서 기존 임차인을 내보내고 프랜차이즈 브랜드를 유치했을 테지만, 그 임대료의 달콤함은 오래가지 않는다. 프랜차이즈가 떠나고 나면 특징 없는 골목길이 되고, 홀연 폐허로 변하고 만다. 기존의 임차인이 다시 들어오지는 않을 것이고 프랜차이즈의 입점 조건에는 맞지 않으니 새로운 임차인을 구하기가 쉽지 않다. 공실의 장기화가 예상된다.

현재 대한민국 기준금리는 1.25%로 최저금리 시대를 맞고있다. 한국은행이 지난 6월 기준금리를 연 1.50%에서 1.25%로 인하한 뒤 더 이상 은행 예·적금 이자로는 수익을 내기 어려워졌다. 이에 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 곳으로 자금이 쏠리며 높은 수익률을 올릴 수 있는 수익형부동산의 인기가 높아지고 있는 것이다. 이런 상황에서 일반 개인투자자들이 관심을 가질 수 있는 수익형 부동산은 그나마 오피스텔이나 상가 정도다.금리가 오른다는말도 있고 내린다는말도 있고 참 다양한 의견들이 많다. '이제 부동산으로 돈 버는 시대는 갔다'고 말하는 사람들이 많아졌다. 하지만 '저금리'와 '고령화'로 요약될 수 있는 현재 환경은 시세차익을 노리는 전세형 부동산에서 임대수익을 얻고자 하는 '수익형 부동산'으로의 전환을 요구하고 있다. 최근들어 금리가 저금리 기조속에 재테크 분야에서 나타나는 뚜렷한 특징 중 하나가 '수익형 부동산'에 대한 관심이 높아졌다는 점이다. 부동산을 전공으로 하지 않은 일반투자자들은 수익형부동산 투자자들은 미래가치가 확실한 수익형 부동산에 대한 관심이 특히, 소액으로 낼수 있는 부동산 투자정보를 분석하는 능력이 부족한 실정이다. 따라서 소액으로 부동산투자를 할 수 있는 수익형 부동산 중에서도 오피스텔, 원룸, 상가 등 에 대한 투자정보에 대해 몹시 갈증을 느끼고 있다.

책의 구성을 살펴보면 먼저, 1부에서는 '수익형 부동산'이라는 상품에 집중해서 설명하고 있다. 2부에서 4부까지는 각론으로 월룸과 오피스텔,상가.호텔, 빌딩 등 다양한 수익형부동산으로 나누어 각각의 특징을 자세하게 다루고 있다. 현직 부동산학과 교수인 저자는 현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 부동산을 모르는 사람들에게 알기 쉽게 설명해 주고 있다. 특히, 초 저금리 시대에 있어 재테크로서 수익성, 안정성, 환금성이라는 부동산투자의 3대 기본 원칙을 지키면서 수익형 부동산 투자의 가치와 투자방법 및 포인트, 그리고 위험성에 대해 균형있게 설명해 주고 있다. 정년퇴직의 은퇴 나이는 체감적 약 50세로 느껴진다고 한다. 체감적으로 빨리 다가오는 만큼 노후준비에 신경 쓰이는 건 어느 누구에게나 느낄 수 있는 자연스러운 현상이다.

하지만 누구에게나 느껴지는 일이지만 은퇴 전에 준비하는 과정에서 어떤 노후생활을 되느냐는 각자의 선택에 달려있다고 생각한다. 저금리 시대에 연금, 적금 만 믿고 살 순없는 일이다. 수익형 부동산에 투자할 때는 어떤 점을 주의해야 할까? 연일 인터넷과 신문지면을 가즉 메우고 있는 달콤한 고수익 투자권유의 함정에 빠지지 않기 위해서라도 사업자들이 제시하는 장밋빛 수익률에 혹하지 않으려면 반드시 읽어보고 꼼꼼하게 따져보고 투자할 수 있는 제반 지식을 갖추는데 꼭 필요한 책으로 추천하고 싶은 책이다.

누구나 돈을 벌기를 원한다. 그러나 누구나 큰돈을 벌지는 못한다. 원하는 대로 돈을 벌면 좋겠지만 세상일은 그렇게 되지를 않는다. 그래서 가난하게 사는 사람도 있고 부자로 사는 사람도 있는 것이다. 욕심을 낸다고 그만큼 돈이 벌리는 게 아닌 것이 분명하다. 보다 좋은 방법은 성공한 사람들이 이야기를 듣던지 책을 읽고 배우면 된다.

나는 가난한 가정에서 태어났기 때문에 부자가 되기 위해 열심히 노력했고 아껴쓰고 저축도 했다. 하지만 직장생활을 하면서 부자가 되기는 ‘하늘의 별 따기’였다.

얼마 전에는 수익형 부동산에 대해 관심을 가지고 있던 차에 ‘오피스텔’이 좋다는 말을 듣고 오피스텔을 분양받아 계약금 및 중도금을 납부했으나 회사가 부도가 나는 바람에 고스란히 손해를 보게 되었다. 내가 잘 알지 못해서 그랬다고 자책하면서 여러 가지 책을 읽고 있다.

이 책은 부동산 전문가인 심형석 영산대 부동산·금융학과 교수가 수익형 부동산의 전반적인 투자 환경을 살핀 다음 원룸과 오피스텔, 상가, 호텔, 빌딩을 포함한 기타 상품 등으로 나눠 각 상품에 투자할 때 주의할 점을 자세하게 담았다. 현장과 대학 강단에서 수십 년 몸담아 온 부동산 전문가가 말하는 ‘반드시 두드려 봐야 할 33개의 돌다리’다.

이 책은 모두 4부로 구성되어 있다. 1부 ‘수익형 부동산 전성시대’에서는 수익형 부동산의 대표적인 상품인 오피스텔, 원룸, 상가, 호텔 등 기타 상품에 대해 말하고 있다. 2부 ‘원룸, 오피스텔, 무엇을 봐야 할까’에서는 월세시장을 뒤흔드는 단기임대와 오피스텔이 전세난의 덕을 볼 수 있는지, 또한 관리비에 대해서 이야기 한다. 3부 ‘상가 투자, 이것 모르고는 뛰어들지 마라’에서는 상가에 투자하려면 장사를 알아야 하며, 쪼개는 추세와 거꾸로 가는 상가 분양면적, 임차인 유치의 득과 실, 힐링과 쇼핑을 결합한 스트리트 쇼핑몰에 대해서 다루고 있다. 4부 ‘호텔, 빌딩, 그 외 다양한 수익형 부동산’에서는 분양형 호텔, 틈새상품, 주차장 상가, 소규모 사무실, 섹션오피스, 빌딩 투자, 단독주택 리모델링에 대해 이야기 하고 있다.

1%대 은행금리, 물가상승률을 고려하면 실질금리 마이너스인 시대에 수익형 부동산은 은퇴 후를 대비하는 훌륭한 재테크 상품이 될 수 있다. 그렇지만 부동산 상품 자체의 특징, 거기에 아파트와는 다른 수익형 부동산으로서의 성격을 구체적으로 이해하지 못하면 위험이 큰 상품이 될 수도 있다. 사업구조 자체를 잘 모르기 때문에 사업자나 분양대행사에서 하는 말을 곧이곧대로 믿는 사람이 많은데, 자칫하면 그나마 모아놓은 노후자금을 한순간에 날려버릴 수도 있다.

이 책에서 저자는 “부동산에 투자할 때 우리는 보통 관리에 대해서 깊게 생각하지 않는다. 하지만 지금 우리가 논하는 수익형 부동산은 관리에 엄청난 노력과 비용을 투입해야 한다. 수익형 부동산은 시세차익이 크지 않으며, 운영을 통해 수익을 창출하는 부동산 상품이다. 따라서 관리에 그만큼의 관심이 필요하다. 일본능률협회의 자료에 따르면 건물은 운영·관리 단계에서 들어가는 비용이 전체 비용의 83.2%를 차지한다고 한다. 물론 이는 건설에서 철거까지 생애주기(life cycle) 전체를 고려했을 때의 이야기다. 건물의 생애주기 전체에서 이렇게 큰 비중을 차지하는 운영·관리비용을 우리는 소홀하게 생각한다.”(p.94)고 말했다.

이 책은 노후준비를 안정되게 준비하고자 하는 분들과 매월 정기적으로 돈이 나오는 오피스텔, 원룸, 상가에 대해 관심을 가지고 있는 분들에게 꼭 필요한 책이다. 읽기만 해도 쉽게 이해가 되며 부자가 될 수 있을 것이다.

최근 11/3 정책이 발표되어 부동산 시장은 혼동에 빠지고 그동안 소위 분양권 매매로 많은 이득을 본 사람만이 결국 위너로 남게 되었다. 뒤늦게 시도해 보려고 했던 나같은 사람은 그냥 이렇게 허무하게(?) 당하고 끝나버렸다(ㅠ,ㅠ) 물론 국가적으로 보았을 때는 이렇게 급격하게 오르거나 빠른 매매가 활성화 되는 것이 좋은 것은 아니기 때문에 정책을 펼쳤겠지만 나로선 재테크 방안을 하나 잃어버린 것 같다는 생각이 드는 것도 사실이다.

이 책에서 나오는 월세 받는 부동산도 사실 최근 유행하는 것이 아니라 유행이 시작된지 한 3~4년 된 것 같다. 어느덧 오피스텔이 너무 많아서 문제라는 말이 나올 정도로 많이 지어졌으며 예전만큼 원하는 금액을 벌 수 없다는 사실을 아직 사람들이 인식하지 못하는 것 같다. 우리가 집이 없을 때 겪던 그 설움이 우리 사회를 이런 부동산의 세계로 빠트린 것은 아닌지 모르겠다. 나 역시도 왠지 모르게 소유를 해야 할 것 같은 느낌이 드는 것은 단지 나만의 느낌은 아닐 것이라 생각된다.

최근 동네 근처에 있는 뉴타운에 주상복합에 전세 계약을 했다. 개인적으로 지하철 역이 가까운 것을 원하기 때문에 주상복합을 선택한 것도 있지만 아래 상가를 바로 활용할 수 있다는 사실이 매력적으로 다가와서 선택하기도 했다. 그런데 무리 5개의 층으로 이루어져 있는 상가에 문제가 생겼다. 전부 쪼개서 팔았고 업종 제한을 두지 않았더니 2층과 3층 전체가 병원으로 뒤덮이게 된 것이다. 그런데 그 곳에서 불과 지하철 2정거장 떨어진 곳에는 대학병원이 존재하며, 주변에는 이미 10개 이상의 병원이 존재한다. 이곳이 무슨 병원 타운도 아니고 왜 새로 지운 건물에 몽땅 건물만 들어오게 된 것일까?

우리 나라는 모든 상가를 분양하는 형태를 활용을 한다. 사업주가 그냥 분양만 잘되면 나야모르지라는 분위기여서 어떻게서든 분양가를 높이고 그것을 팔아 다른 건물을 짓는 방식을 활용하는데, 해외에서는 조금 다르다고 한다. 일본의 경우 일본에서 가장 부촌이라고 불리는 롯폰기 힐즈에 모리타워는 모리그룹이 소유하고 있는데 전체를 임대형태로 하고 내부의 상가들을 업종제한 및 서로 장사가 잘 될 수 있도록 구조를 배치하여 활용한다고 한다. 우리나라처럼 50미터마다 편의점있고 PC방 있는 그런 곳이 아니라는 의미이다. 건축주가 사업주 겸 건물주가 되어 건물의 가치를 높일 수 있는 영업자를 끌어와 건물의 가치를 상승시키는 방법이다. 어떻게 보면 지금 월세를 받는 주체가 개인이 아닌 기업이 되는 것인데, 대수의 법칙에 의해서 공실이 생겨도 휘청거리지 않고 활용할 수 있는 방법이 아닌가 생각된다.

위에 나오는 월세 받는 부동산도 사실 입지에 의해 많이 좌우된다. 하지만 저자는 단순히 지금과 같은 방식으로는 건물의 몰락이 예상되는 부분으로 기업화하여 건물 전체의 파이를 키울 수 있게 하는 것이 방법이라고 한다. 사실 개인이 하는 것은 한계가 있지만 그것이 단체가 되어 할 수 있는 것은 사실 많을 것이라 보고 있다. 분양을 받거나 하는 것이 목적이 아닐 그 건물의 값어치를 늘릴 수 있는 투자가 이루어지는 사회는 어떨까? 단지 꿈이 아닌 언젠가 돌아올 방법인데, 그 방법에 먼저 다가간다면 황금알을 낳는 거위를 먼저 가져갈 수 있는 것이 아닐까 생각한다.

저금리 시대는 실물 투자가 가장 좋다는 이야기를 많이 들었다. 거기다 제목과 같이 월세 받는 부동산이라면 금상첨화가 아닐까 라는 생각을 자주 하였다. 원래는 소형 아파트를 선호하는 편이다. 월세도 받을 수 있고 그리고 부동산 가격의 상승까지 기대해 볼 수 있기 때문이다. 그러나 이번에는 오피스텔, 원룸, 상가 관련 부동산 책이었다…

저자는 오피스텔, 원룸, 상가와 같이 수익형 부동산을 통해 손해 보지 않는 33가지 방법에 대해 설명하고 있다. 이 책을 읽으면서 느낀 점은 정말 수익형 부동산은 투자시 많은 점을 고려해야 겠다는 것이었다.

자칫 잘못 투자했다가는 큰 낭패를 볼 수 있을 것 같다는 생각에 약간의 두려움이 느껴졌다.

우선 이 책은 2장과 3장에서 원룸, 오피스텔, 상가 투자 시 무엇을 고려해야 할 지를 설명하고 있어서 필요한 부분만 찾아서 보면 될 듯 하였다. 예를 들어 2장에서는 원룸, 오피스텔에 관한 내용이라 원룸, 오피스텔 투자시에는 2장의 내용을 차근차근 정독할 필요가 있을 듯 하였다. 이 책의 4장은 호텔, 빌딩과 같이 다소 덩치가 큰 물건에 대한 투자시 고려할 점이었다. 4장은 아무래도 볼 가능성은 없을 것 같다는 생각이 들기도 하였다.

"아파트와 같은 전세형 부동산과 달리 수익형 부동산은 잘못 투자했다가는 빚더미에 앉을 만큼 리스크가 크다"