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아파트 5차 파동을 읽은 후에 이 저자가 다음 책에는 어떤 주장을 피는지에 대해 궁금했는데 마침 운이 좋게도 도서관에 채을 빌리러 갔는데 있어 잽싸게 빌려 보았다. 파동이라는 단어 자체를 주로 주식쪽에서 이야기하는데 부동산을 파동원리로 이야기하는 것이 참 참신했는데 파동이란 결국 심리라고 생각한다.
사람들이 현재 어떤 심리를 갖고 아파트를 바라보는지에 따라 아파트 가격이 변화한다고 보는데 전작의 아파트 5차는 아직 진행중이라고 하였기 때문에 이 책에는 5차 파동에 대한 이야기가 나오는지 알았는데 5차 파동에 대한 이야기는 5차 파동과 이 책의 중간 책에서 다뤘는지 이 책에는 도표로 간단히 언급만 하고 더이상 이야기를 하지 않는다.
주식에도 파동원리를 설명하면 뒤이어 필연적으로 따라 오는 것이 있다. 바로 그것이 핵심이기에 그 핵심을 이야기하기 위해 파동을 전제로 깔고 그 파동에 의해 이렇게 움직여 자신은 그에 맞는 원리를 개발했고 이 원리에 의해 예측 가능하다고 이야기하는 것이 바로 파동원리를 이야기하는 사람들의 거의 대부분의 귀결이다.
예상을 한대로 이책에는 바로 그 파동원리에 따라 저자가 분석하고 에측할 수 있는 원리에 대해 이야기를 하고 있다. 원래 무공이라는 것이 너무 깊이 파고 들면 주화입마에 빠져 들고 마는데 이 책은 그 정도는 아니지만 예상대로 된 듯 하여 한 편으로는 스스로 예측에 놀래, 내가 이런 감각으로 사람들에게 이야기해야 하나 하는 터무니 없는 생각을 잠시 했다.
당연히, 이 책에서 서술하고 있는 법칙은 상당히 공감이 가고, 엄청나게 맞아 떨어진다는 것이다. 그러나, 이런 원리를 통해 미래를 예측 하는 툴의 한결같은 오류는 바로 과거라는 이미 벌어진 사건을 통해 미래를 그대로 제단하려 한다는 것이다. 과거에 나온 데이터를 갖고 분석하는 것은 100% 확실한 결과가 나온다.
이미, 나온 결과를 갖고 그에 맞는 데이터를 가공하기 때문이다. 중요한 것은 과거를 참고할 수는 있어도 미래를 예측하는데 맹신할 수는 없다는 것이다. 이 책에 나온 여러가지 기법(??)들은 참으로 좋다. 기법대로 한다면 투자를 하는데 있어 큰 무기를 하나 갖고 있다고 해도 과언이 아니지 않을까 한다.
해서, 읽으면서 이 책에 나온 공식으로 엑셀로 만들어 직접 비교하고 투자 분석을 하려고 마음 먹었다. 그러나, 두 가지 때문에 그럴 생각을 포기했다.
하나는 이 책에서 나온 여러가지 사례를 볼 때 수익률이 높은 것들은 전부 가격이 낮은 것들이다. 이를테면 1억 아파트가 2억이 오르면 50% 수익률이다. 5억 아파트가 6억 5천만원이 되면 30%의 수익률이다. 그러니, 당연히 1억짜리의 수익률이 더 높을 수 밖에 없는 것이다. 물론, 금액이 중요한 것이 아니라 수익률이 중요하지만 너무 획일화해서 수치를 제공하기 때문에 당연히 수익률 상위권은 전부 중소형 아파트가 차지하고 있다.
그렇다 해도 그저 단순하게 수익률을 계산하지 않고, 취등록세, 대출금액등을 자세하게 세부적으로 다루고 있어 여타의 툴보다는 더 전문적이고 수익률 계산을 할 때 오차가 줄어 들 수 있지만 전세를 끼고 매입하는 방법을 쓰기 때문에 전세가격이 높으면 높을수록 수익률이 올라간다는 것이 눈에 금방 보이는 데 이 점은 전작에서 이야기한 전세가격은 40~70%사이에서 움직인다고 보고 그 추세를 벗어나면 매매를 본격적으로 고려한다는 걸로 지표로 삼고 투자를 해도 무방하지 않을까 한다.
엑셀로 만들지 않은 두 번째 이유는 이 책에 나온 비법은 이미 닥터 아파트의 지식부동산 코너 중에 아파트 투자분석을 통해 공개 되어 있기 때문에 굳이 만들 필요없이 닥터아파트에 가서 활용을 하면 되기 때문에 내가 애쓸 필요가 없었다.
책은 초반에 자신이 만든 툴을 활용하는 방법에 대해 설명하고 나머지 부분은 전부 서울과 수도권 지역의 주요 지점에 간단히 설명하고 - 아파트 5차 파동에서 나온 내용 - 자신의 툴에 입각한 분석을 한다. 그러니, 실제로 읽는 분량은 책의 반만 읽으면 된다. 초반부에서 툴을 활용하는 방법을 읽었으니 나머지는 그냥 금액과 조건만 삽입하면 되니 결과만 보면 된다.
향후 아파트 투자를 할 때 닥터 아파트에 있는 툴을 활용 해 볼 기회가 있을 것이라 본다. |
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재테크의 기본은 내 집마련이라는 불변의 진리가 지난해 서브프라임 파동에도 불구하고 여전히 강력하게 군림하는 한국 땅에 태어난 탓에,
경기가 불황이든 활황이든 어쨌거나 내 이름 석자로 등기되어 있는 집 한 채 갖기위해 오늘도 재테크 관련 서적을 찾게 된다.
그간 막연하게 서른 전에 조그만 아파트 하나, 사회생활에 들어가서는 좀더 현실적으로 서른 다섯 전에 라며 날개 달린 듯 상승하는 냉혹한 집값에 맞춰 끊임없는 계획수정에 들어갔지만...
어쨌거나 저쨌거나 적은 목돈으로도 집 마련에 성공하는 능력자들이 존재하기에 일단 가능성을 열어두고 실질적으로 어떻게 하면, 제대로된 집 마련에 성공하는지에 관한 눈을 뜨기 위해 부동산 포털 넘버 원인 닥터아파트가 강력 추천했다는 책 , "아파트 투자지도를 다시 그려라"를 펼쳐 들었다.
이 책은 아파트 구입을 염두해두고 있는 독자를 대상으로 아파트 구매시에 소요되는 실투자금액 대비 향후 3년을 기준으로 한 미래투자수익을 비교분석해,투자목적이든 실거주가 주목적이던 아파트 매입에 관해 3년이라는 중단기적인 관점에서 그 손익을 파악할 수 있는 노하우를 구체적인 지수로 확인시켜준다.
쉽게 말해, 이 아파트를 지금 살까 말까 하는 사람들에게 구체적인 숫자로 향후 부담비용과 기대수익을 체크할 수 있도록 한다.
책에서 반복적으로 설명하는 용어인 손익분기금액과 손익분기율은 다음과 같다. 일견 두통을 유발할 듯 하지만, 친절하게도 끊임없이 반복설명되는 탓에 책의 절반쯤 가면 자연스럽게 스킵할 정도로 개념이 잡힌다.
+ 아파트 구매시 소요되는 투자금액: 손익분기금액(3년기준) -대출금, 대출이자, 취등록세, 중개수수료, 보유세, 양도세
+ 손익분기율: 손익분기금액을 매입가격으로 나눈 값 + 투자지수: (1/매매가격 상승지수+ 매매가격 상승률지수) + 손익분기율 ÷2
저자에 따르면, 손익분기율이 낮을 수록 향후 아파트값 상승 여지가 높다. 바꿔말하면, 손익분기율이 낮을 수록 아파트 매입 부담금이 줄어들기에 당장의 매입이 이익이다. 또한 투자자수가 낮을 수록 부담비용이 낮아져 투자가치가 높다.
단순히 신문지상이나 국민은행 부동산정보란에서 얻을 수 있는 부동산 시세동향이나 가격움직임에 관한 자료수집에서 벗어나, 실제 특정지역 내 아파트를 구입할 때의 손익을 수치화한 지수를 적용해 구입의사를 결정한다는 점이 이색적이면서도 설득력있게 다가왔다.
특히, 단순히 향후 개발가능성이나 해당 지역의 교통, 교육, 환경, 등등의 요건을 고려해 막연하게 제 자산 대비 향후 부담금은 생각치 않고 가능성만 보고 투자하려는 분들에게는 다시금 신중하게 체크해 볼 수 있는 기회가 되지 않을까 싶다.
다만, 아쉬운 점은 그 역의 경우로 부동산 정책이 10년단위가 아닌 거진 수개월 단위로 오락가락하는 한국에서 개발, 세제부문에 있어서의 정부정책이나 혹은 재개발과 같은 지차체결정이 가격향방을 좌우하는 폭이 큼을 감안한다면, 지난 십여년 간의 부동산 수치자료로 데이터화한 지수가 미래의 부동산 가치를 제대로 짚어줄 수 있는지 의문이다. 그야말로, 즉, 통계가 지닌 숫자놀음의 한계에서 벗어날 순 없다는 생각도 든다.
어쨌거나, 향후 가까운 시일 내에 상계/잠실/개포/서초반포/압구정/용산이촌/여의도 지역 내 집마련 계획이 있으신 분들이라면, 꼭 한 번 읽어보시라고 권해드리고 싶다.
더불어 부동산 공부에 여념이 없으신 분들도 위 해당 지역에 관한 지난 수년간의 가격동향과 그 원인들이 총망라된 책인 만큼 공부 정리용으로 살펴보셔도 좋을 듯 싶다. |
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우리나라에서 사는 사람이라면, 누구나 자기집 마련에 관심이 많을것이며, 특히, 이사철만 되면 내 집은 언제 마련해서, 언제쯤 이사안가도 되는 편한 세상에서 살 수 있을것인가 관심을 갖지 않을수 없을것이다. 또한, 만약, 내집을 마련한 사람이라면, 시세차익에 관심을 갖지 않을 수 없으며, 어느지역에서 어떤 곳에 집을 마련해야, 남들 만큼 집값이 오를까 궁금해 하지 않을 수 없다. 그럼, 당연히 당연히 향후 어느지역이 얼마만큼 오를 수 있을지, 또는 과거에 얼마만큼 올랐기 때문에, 향후 얼마만큼 오를 수 있을지 예상손익을 뽑아 볼 수 있을것이며, 그에 따라 본인의 자산규모를 생각해서 가장 합리적인 투자처를 발견할 수 있으리라 생각한다. 그런 측면에서, “아파트 투자지도를 다시 그려라”는 합리적인 투자지표를 설정하여, 특허(이 책에 의하면)를 받을 수 있었으며, 과거 수익률과 미래의 수익률을 고려한 부동산 시장에 적합한 투자지표라 생각한다. 투자공식은 간단히 투자지수라는 개념으로 구현하였는데, 그 의미는 (손익분기율 + 과거 손익분기율) / 2 이기 때문에, 과거와 현재의 손익분기율 지표를 통해, 합리적인 투자방법이라고 할 수 있겠다. 또한, 여러사례의 투자지수를 동일한 시점에서 개별적으로 비교하기 위해서는 손이 많이 가는 방법일 수 있지만, 닥터아파트 인터넷사이트를 통해 아파트 투자분석 프로그램을 제공해 주기 때문에, 내가 원하는 투자처들을 서로 비교해 볼 수 있기 때문에, 합리적으로 판단하는데, 도움을 줄 수 있을것이라 생각한다. 마지막으로, 이 책의 단점이라면, 투자분석에만 너무 치우친 감이 있기 때문에 투자처를 고르는 요령이라던가, 향후 어떤 측면에서 어떤 투자처를 골라야 한다는 점은 부족한 면이 있기 때문에, 투자지표비교는 이 책을 통해서, 투자하는 요령은 다른 좋은 책을 참고하는 편이 나을듯하다. |
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아파트.. 대다수의 사람들에게 애증의 대상이다. 아파트는 대한민국의 대표 주거 수단이자 재테크의 기본으로 통한다. 가지지 못한자는 가지려고 하고 또 가진자는 더 좋은 아파트를 가지려고 노력한다.
많은 재테크 전문가가 우선 내집마련을 하라고 하고 그 대상은 대부분 아파트다.
여기에 그 아파트에 대한 책이 나왔다. 그것도 "과학적인"투자 방법에 의한 투자분석이 나왔다.
대한민국을 대표하는 잠실, 개포, 압구정, 이촌등과 대표신도시인 분당, 판교등의 지역에 대한 투자분석이 나온다.
저자가 개발했다고 하는(특허출원 되어 있다고 한다.) 투자지수와 손익분기율의 방법으로 아파트를 분석하는데, 손익분기율이 낮을수록 투자가치가 높다고 한다.
내집마련과 재테크를 동시에 하려는 많은 사람들이 막연한 기대감으로 아파트를 선택하는데, 이 책의 방법으로 좀 더 과학적이고 합리적인 판단을 내릴 수 도 있을 것이다.
그리고 저자는 각 지역의 발달사를 서술해 놓아서 재미있게 읽을 수 있었다..^^ |
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미래 지향적인 생각을 가지고 싶다는 생각하며.. 책을 읽어 내려갔답니다. 정보를 접하면 접할수록 모르고 있는 것이 많구나 하며 말이죠. '아파트 투자지도를 다시 그려라' 솔직히 아파트를 구입하기가 하늘에 별따기 처럼.. 지금은 넘 힘든 상황이니 말이죠. 아파트도 지역에 따라 다르고 어떤 위치에 있느냐에 따라 그 가격이 오르고 떨어지고 하니 말이죠. 경기가 안좋아서 타격을 받는 곳은 역시 크게 와 다으니 말입니다. 좋은 아파트에 살고 싶은것이 주부들의 꿈이겠죠. 경치 좋고, 학군좋고, 편의시설등.. 다양한 문화 시설을 즐기고, 시간에 구애를 받지 않고 가까운곳에 다닐수 있으면 그만큼 모든 경비에서도 졀약이고 말이죠. 하지만 그만한 위치의 조건들이 맞는 것은 역시.. 강남권등.. 땅부자들.. 부자들 만이 느끼는 특권이라는 생각을 하며 어떻게 보면 한숨만 저절로 나는 군요. 대한민국 아파트 투자가치를 완벽 분석한 책이 맞네요. 읽으면 읽을 수록 몰입되니 말이죠. 좋은 아파트를 가지고 싶은 것이 재산의 목록이 되어 있으니 말이죠. 아파트 이렇게 분석하라고 지시해주는 값어치를 느끼면.. 모르는 부분에 많이 있구나 생각하며 투자처가 한눈에 들어오는 부동산 황금지도 2종이며 부록으로 넘 좋네요. 황금 싸래기 땅에 위치한 아파트 그 값어치는 당연 하는 것을 말이죠. 그러니 경쟁이 치열해도 꼭!~ 그 아파트 만을 선호하는 것은 당연하다는 생각하며, 마이너스가 되는 아파트를 일부러 들어가는 그런 미친짓은 하지 않겠죠. 역시 알아야 힘이라는 것을 더욱 느끼게 되는군요. 아파트의 편리함을 안락함도 있지만, 모든 조건이 맞아 떨어진다면 돈을 굴리지 않아도 그냥 세월이 지나면 저절로 돈을 벌고 있는 것이라는 생각을 하며, 손쉽게 아파트 투자가치 분석하기 프로그램을 접하면서 기분 좋아지는 책이네요. 평생을 가도 내집 가지기가 힘들다고 하는 아파트 어느 정도 알고 아파트를 구입해야 한다는 생각과 투자지수가 낮은 아파트가 많이 오른다. 기억하게 되는 글귀를 잘 세겨야 겠어요. 일반인들이 모르고 그냥 조금 편리하면 구입을 하게 되는데. 그로 인해 다시 이사를 다니게 되고 다시 조건에 맞는 아파트를 찾고.. 정말 평생을 같이 할수 있는 아파트의 위치와 조건들을 잘 따져 보는 것이 중요하다는 것을 생각하며, 미래의 차후까지 생각해서 잘 고르는 것이 중요하니 말이죠. |
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우리나라는 땅덩어리에 비해 인구밀도가 너무 높다.
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현재 가지고 있는 내 아파트가 투자할 만한 대상인지,
우리나라사람이라면 누구나 가지고 싶어하는 집.
책을 읽으면서 저자가 대단해 보였다.
적은 자금을 투자해서 이익을 극대화 하는...
누구나 다 알만한 버블세븐을 중심으로 각각, 투자가치를
처음에는 그렇구나 했는데.. 읽는 내내 계산을 해서 분석해 놓은게
각각 아파트들의 초기 상황도 설명하니 그랬었구나 싶기도 했다.
무조건 비싸고 남들 다 좋다는 집이 나에게 전부 투자가치가 놓은건
부동산에 대해 과학적으로 동일하게 분석해 올려놓은 이 책이, |
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이책은 평가하기가 애매하다. 이책에서 얻을 수 있는 지식은 닥터아파트라는 사이트에서 사용하는 투자지수란 개념을 이해하는 것이기 때문이다. 저자가 개발한 투자지수란 개념의 이론적 전제는 이렇다. 부동산을 투자상품으로 보았을 때 수익이 많이 나는 것을 골라야 한다. 그런데 지금까지 경험으로 보았을 때 매입과 보유비용이 가장 낮았던 즉 손익분기율이 낮았던 아파트일 수록 가격 상승률이 높았다. 그렇다면 투자지수 즉 투자가치를 수치화할 수 있게 되는데 투자의 손익분기율을 계산하고 이 수치와 함께 과거 그 상품이 올랐던 상승률을 반영하면 투자가치를 수치화할 수 있다. 상당히 쓸만한 개념이고 설득력이 있다. 그러나 책의 내용이 별거가 없다. 이책은 수도권의 몇군데 주요지역 아파트 단지들의 역사를 개관하는 부분과 그 지역의 아파트를 골라 투자지수를 계산해내는 부분으로 나뉜다. 지역의 역사를 서술하는 부분은 나름 재미있다. 그러나 뒤의 투자지수를 계산하는 부분은 숫자만 달라질 뿐 길게 동일한 내용을 반복한다. 읽는데 상당히 따분하다. 중복되는 이부분을 빼고 수치만 제시한다고 해도 무리가 없다. 그렇다면 이책의 내용은 반이상이 줄어든다. 책값이 이해가 안된다. 게다가 닥터아파트란 사이트를 홍보하기 위한 책자란 인상이 강하다. 닥터아파트를 이용하고 있다면 이책을 볼 필요가 있나하는 생각이 든다. |
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그가 만든 아파트 파동 이론은 대표적인 부동산 투자이론 중의 하나가 되었다. 이 책은 객관적 수치를 통해 아파트의 내재 가치에 대해 알려주는 책이다.
투자지수라는 독특한 지수를 통해 유망한 지역의 아파트에 대해 투자가치를 객관적으로 알려주고 있다.
추천하고 소개된 대표적인 유망한 지역은 다음과 같다.
객관적 지표임을 과시라도 하듯 지표를 산출하는 세부적인 숫자까지 매 장마다 소개를 했다. 매 장마다 초기 도입은 도시의 형성과정 같은 이야기로 시작해 재미있게 읽을 수 있었으나, 중,후반에 투자지수 산출하는 방법에 들어가면 머리가 아파오고 눈이 아른거려 쉬 읽어갈수 없었다.
이런 머리아픈 이야기는 대다수 독자가 부동산 전문가가 아닌 일반 투자자, 실수요자임을 고려했다면 1장이나 별도의 장에서만 설명을 하고 중간중간 결과만 제시하는 것이 나았을 거 같다.
논문이 아닌 일반 대중을 상대로하는 부동산 투자지침서이므로 보다 쉽게 읽을수 있는 방법론적인 면에서 많은 아쉬움이 남는 책이다. 아는 게 많고 많이 배운사람이 모두 잘 가르친다고 할순 없지만, 저자가 좀더 독자를 생각하고 자기의 지식을 자랑하기 보다는 읽기 쉽게 글을 풀어가려는 노력을 너무 아끼지 않았나 생각한다.
하지만, 카더라 통신처럼 정부의 정책이 어떤식으로 갈꺼라는 둥 어디 집값이 근거 없이 유망할꺼라는 등 다른 부동산 관련 책과는 달리 실제적인 데이터를 기초로 한 분석은 정말 높이 살만하다. 비록 먹기에는 불편하지만 씹다보면 그 맛의 깊이가 느껴진다고나 할까?
시중의 장난같은 부동산 관련 책보다는 깊이가 있고, 부동산관련 논문보다는 조금 쉽다고 할수 있다. 부동산에 대해 보다 심층적인 지식을 얻고자 하는 사람들에게 권하고 싶다. 물론 부동산 관련 업종에서 일하는 사람들에겐 필독서이다. |