책을 다 읽고나서 "10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라" 라는 제목은
참 잘 지었다는 생각을 했다.
현재의 어수선한 부동산 시장에서 10년후까지도 살아남을 수 있다니..
일단 제목에서 듬뿍 점수를 주었다.

도시 외곽보다는 도심위주로 투자하라거나,
임대사업으로 수입을 올리라거나 하는 내용들을 위주로
여러가지 수익구조들을 제시하고 있지만,
나같은 부동산 초보자도 그런 이야기들은 어디선가 한번씩은 들어보았던 방법들이다.
책의 세부내용조차도 새로운 내용이나 방법제시 보다는
일반적인 방법들을 간단하게 설명해놓았다고나 할까..

소제목처럼 '미래를 내다보는 부동산 新투자법' 이라기보다는
저자의 그간 부동산 투자를 회고하는 회고록 느낌이랄까...
정작 중요한 부분은 책 뒷부분에 포함되어있는 '부동산투자상담 50%할인권'을 가지고 가면 알려주는건가..
이 책은 부동산에 처음 관심을 갖는 사람들에게는 이런저런 방법이 있구나 하는
입문서는 될수도 있을것 같다.
그러나 조금이라도 발을 들인 사람에게는 조금 싱거운 느낌이다.

어쩌면 실망감의 이유는
제목이 준 커다란 기대때문일수도 있을것 같다.

몇달전 모임에서 부동산에 관련된 이야기가 화제가 된 적이 있었다.

그때 대부분의 사람들이 우리나라에는 정작 현재에 관련된 부동산 투자얘기는 많은데 앞으로 우리가 노후를 대비해야할 구체적인 지침서가 없다는 것이었다.

물론 책이야 없겠느냐많은...그런뜻이 아니었을 것이다.

암튼..그분들은 일본출장길에 사온 일본의 부동산 관련 책을 보면서 많은 것을 배웠다고 한다.

나도 한두권 부탁해 보려다 차마 용기가 나지 않았는데 얼마전 서점에서 이 '10년후에도...'이 책을 보고서 목차부터해서 꼼꼼히 읽다보니 꽤 괜찮다 싶어 2시간동안이나 읽다가 약속시간도 늦어버렸던 기억이 난다.

내가 살아있을지도 모를 까마득한 먼 미래보다 지금은 정작 나의 5년후. 10년후가 더 걱정인지라 제목이 나를 당기지 않았을까도 싶지만...그래도 제목보다도 책안에 들어있는 내용이 서점에서 지체한 2시간이 아깝지 않을정도여서 다음날 다시 들러서 사왔던 것 같다. 지금도 종종 밑줄 그은 부분을 펼쳐서 보는데 밑줄친 부분이 한두군데가 아니어서 ㅎㅎ 매번 책을 새로 읽는 것 같다.

무작정 10년뒤 어떻게 된다...라는 내용보다 구체적인 내용과 사례들이 설득력 있게 구성되어 있어서 만약 이번 연말모임에서 부동산에 관련된 이야기가 나온다면 망설임없이 책에서 배운 내용이 내 생각인 마냥 소위 '~척'좀 해봐야 겠다.

아. 저자도 검색해 보니 진짜 활발하게 활동하고 있으신 분인 것 같다.

시간되면 강연회도 다녀와서 다시 한번 리뷰쓰고 싶다.

이 책을 반나절 만에 읽고 바로 저자 홈페이지 가서 공개강의 스케쥴 확인했습니다. ^^

흔히 아는 아파트 말고 다른 쪽의 부동산 투자처에 대해 알게해준 책이었습니다.

소액투자자라면 더욱 재밌게 볼 수 있는 ..부동산에 대한 또 다른 눈을 갖게 해주는 돈되는 책이네요 ^^ 

이 책은 비유가 참 적절하게 잘 되어서 이해하기도 쉽게 쉽게 읽혀진다.

가장 맘에 드는 문구는 서울의 중심부를 설명하는 과정에서 달궈진 후라이팬 속의 계란에 비유한 것이다. 읽으면서 아! 하고 생각할 정도로 완벽한 비유였다.

그리고 중간 tip부분이 도움이 많이 되는 책이었다.

역시 부동산 전문가라서 다르구나. 하면서 읽는 도움이 많이 되는 책이었다.

부동산에 지식이 많으신 분들 중 더욱 많은 지식을 얻길 원하는 분들에게 추천해드리고 싶다.

 10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라!

제목에 끌려 책을 구입했는데, 뭐하나 당첨되본 기억이 없는 나에게 이벤트 당첨의 행운이 왔다.

CD를 받고, 박상언 선생님의 강의를 들어보니 앞으로 계획에 더 확신이 섰다. 방향을 확실히 잡아주는 책 내용이 마음에 들었다. 내가 부동산 전문가는 아니지만 많은 관심과 정보를 수집하는 입장에서 꼭 권할 만한 책이다.

저성장시대에 살고있는 샐러리맨들에게 노후설계와 불안한 부동산시장에대해서 해법을 제시해준 고마운책.

선진국,미국와 일본, 유럽등의 사례를 들면서 우리나라 미래 부동산시장을 미시적으로 분석해놓은책입니다.

요즘 불안한 부동산시장에서 10년후를 내다보며 어떤 투자를 해야할지를

자세하게 설명해놓아서 많은 도움이 되었습니다.

투자를 고민하고있는 주변사람에게 조용히 이책을 권하고 싶네요.

이곳저곳 많이많이(결국 보면 전국이 다 좋다는) 찍어 주는 여러 전문가들의 책들 이제 좀 식상했는데

역시 박상언저자의 책은 저를 실망시키지 않네요. (판교를 잡아라 덕에 좀 벌었었거든요)

친구 결혼기념일 선물로 한권 더 샀습니다. ^^ 어느정도 나이를 먹다보니 돈몇푼 도와주는것 보다는 정보를 선물해 주는게 더 좋더군요.

  저자는 임대사업, 상가투자에 대한 해박한 지식을 가진 실전형 부동산 투자가이다. 10년 후 한국 사회의 미래를 예측하고 인구구조 변화에 따른 주택 수요 변화를 예측한 책이다.

10년 후에도 살아남을 수 있는 내재가치가 우수한 부동산은 실수요자들이 많이 찾는 부동산이다. 대표적으로 역세권 소형아파트, 도심형 소형 오피스텔, 아파트형 공장, 임대사업용 원룸텔, 대지지분이 커 활용 가치가 큰 단독주택, 주택가가 밀집한 근린 상가를 들 수 있다.

10년 후 생존법으로 수도권 내 도심 투자가 유리하다. 제2외곽순환도로가 개통되는 안쪽까지는 포괄적으로 보면 중심부 범주에 포함된다. 좀 더 미시적으로 분석해 보면 제1외곽순환도로 안쪽까지가 최적의 투자처라고 생각하면 된다.

투자차원의 신도시 진입은 일단 제고하라. 고령화 시대로 들어서면서 먼저 신도시와 주변 지역에서 인구감소가 나타나고 머지않은 장래에 전국적으로 인구감소가 시작될 것이다. 반면, 생산연령층 인구의 감소로 경제성장의 정체, 세수감소, 고령자 증가에 따른 사회복지비 증가로 재정의 압박이 가속화 될 것이다. 따라서 새로운 공간정책이 필요해진다. 일본 경제의 장기불황으로 맞벌이 부부를 중심으로 한 젊은 세대뿐만 아니라 중장년층까지 도시로 나가 일을 할 수밖에 없게 되었다. 자연스럽게 도심에서 떨어진 ‘뉴타운’은 인기가 식었다.

10년 후를 내다보는 부동산 투자는 지방보다는 수도권, 수도권보다는 서울, 서울 중에서도 업무지구가 밀집된 강남권과 여의도와 용산, 뚝섬을 중심으로 한 도심부 투자가 유망하다.

슈퍼부자들이 교외보다 도심으로 몰리는 새로운 트랜드 원인

첫째, 은퇴계층의 주거형태 변화 때문이다. 도심의 문회시설에 대한 욕구가 커짐에 따라 도심으로 이주하는 현상이 생겼고 이에 따라 도심지가 인기를 끈다는 것이다.

둘째, 도심지가 오피스 위주의 산업구조로 변화되고 있기 때문이다. 제조업 산업구조의 중심에서 IT, 금융, 법률등 사무실 수요가 많은 사업이 산업구조의 핵심으로 자리잡고 있다. 따라서 도심 주거지 수요가 늘어날 수 밖에 없다.

셋째, 도심 재개발 사업이 활성화 되고 있기 때문이다. 도심지 복합건물에 쇼핑, 문화, 업무시설이 입주하면 도심이 활기를 띄게 된다.

넷째, 편리성과 희소성 때문이다. 최근의 부자들은 편리한 도심 속 아파트를 선호한다.

주민의 연령층이 다양하게 뒤섞여 있는 기존도시와 달리 신도시는 비슷한 연령층이 비슷한 시기에 대규모로 입주했기 때문에 고령화 문제가 단기간에 급속히 나타나는 경향이 있다.

인구는 2018년 4,934먼 명을 정점으로 감소하기 시작했고 2022년부터는 여자인구가 남자를 앞지를 것으로 예상된다. 65세 이상 인구비율은 2018년 14.3%에 달해 고령사회로 접어들었다. 2026년에는 20.8%에 달해 초고령 사회로 진입할 것이다.

10년 후 레저형 부동산 투자 시대가 온다. 강화된 농어촌 정비법에 따르면 펜션은 ‘농어촌 민박업’과 ‘숙박업’으로 구분된다. 기존에 지어진 펜션으로 7실 이하의 객실을 갖춘 곳은 소유자가 해당주택에 주민등록을 등재해 실제 거주하면 농어촌 민박으로 인정받아 규제가 덜하다. 그러나 8실 이상인 펜션은 반드시 숙박업으로 등록하고 부가가치세와 소득세를내야 한다.

특정 지역(슈퍼스타 시티-샌프란시스코, 보스턴, 뉴욕, 시애틀)의 집값이 다른 곳에 비해 유독 비싼 것은 왜일까?

첫 번째, 이 도시들에 살고 싶어하는 부자들이 지속적으로 유입되었기 때문이다. 두 번째, 건축 규제 등으로 주택이 충분히 지어지지 않았기 때문이다. 세 번째, 접근성이 좋았기 때문이다. 네 번째, 이 슈퍼스타 시티가 세금을 줄일 수 있는 지역이었기 때문이다.

10년 후 부의 축, 제2경부고속도로 수혜지를 노려라. 제2경부고속도로 건설 추진으로 먼저 기존 경부고속도로 축인 하남, 광주, 용인, 동탄, 안성, 오산시 등의 수혜가 예상된다. 우선 성남과 여주를 잇는 복선 전철 외에도 성남~장호원간 자동차 전용도로와 제2경부고속도로가 개통되면 경기도 광주지역이 수혜를 받을 것으로 예상된다. 또한 용인 남사복합신도지, 동탄 2신도시, 오산, 안성지역에 대한 기대감이 높다.

특히 토지 투자의 경우 투자 핵심지역인 나들목 등이 위치해 있는 반경 2~3Km내외 지역이 투자 가치가 있는 만큼 집중적으로 연구할 필요가 있다.제2경부고속도로 노선 통과가 유력하게 거론되는 용인 모현, 남사, 이동 포고면 일대가 최대 수혜지이다.

자산효과로 인한 소비 증가 - 부동산이 상승하면 값비싼 스타벅스 커피뿐만 아니라 고가재의 소비도 증가하여 ‘자산효과’가 일어난다. 현재 소비가 미래 소득에 의해서도 영향을 받는다는 점에 근거를 두고 있다고 할 수 있다. 민간 소비위축은 경제에 치명타이기 때문에 전 세계적으로 소비유인책을 쏟아내고 있다. 결론적으로 스타벅스 커피 한 잔 가격의 회복세는 미국의 소비증가를 의미하므로 유럽과 아시아 지역의 수출증대로 이어진다. 수출이 늘어나면 국민들의 소득이 증가하여 주택 수요를 촉진시킨다. 결국 전 세계적인 금융위기의 훌륭한 타결책은 미국 주택가격이 상승세로 돌아서면서 비싼 스타벅스 커피를 마음편히 즐길 수 있을 만큼 세계경제가 안정되어야 하는 것이다.

다가구와 다세대의 신축시 비교

1. 다가구주택은 인접대지와 50cm만 띄우면 되고 도로와는 접해도 상관없으나 다세대주택은 인접대지 및 도로와 1m 이상을 띄워야 한다.

2. 다가구주택은 일조권을 북쪽으로만 받아 북쪽에서 이격해야 하는 거리가 있다.

3. 다세대주택은 북쪽 및 채광방향(창이 있는 방향) 모두가 일조권 대상이다. 따라서 창문이 4방향 모두 나와 있다면 모든 방향에서 이격해야 하는 거리를 맞추어야 한다.

4. 다가구주택은 일조권 받을 때 북쪽에 도로가 있으면 도로 건너편까지 완화를 받고 다세대는 도로 건너편이 아니라 도로 중심선까지만 완화를 받는다.

다세대주택의 경우 다가구주택보다 더 많은 연면적으로 지을 수 있어 임대수입을 좀 더 기대할 수 있다. 다가구 다세대주택 모두 건축 연면적 제한이 6,600m2로 같지만 다세대(4층 이하)가 다가구(3층 이하)보다 한 개층 더 높이 지을 수 있다는 장점이 있다.

다중주택이란?

1. 학생 또는 직장인 등 다수가 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것.

2. 독립된 주거(개별화장실 및 개별 취사를 할 수 있는 주방형태)의 형태가 아닐 것. 3.연면적이 330m2이하이고 층수가 3층 이하일 것.

다중주택은 공동 취사장 및 공동 화장실 및 샤워장을 갖추면 된다. 즉, 원룸 형태가 아닌 고시원보다 2~3배 정도 큰 주택으로 보면 이해가 쉽다.

다중주택은 단독주택의 주차장 산정 기준을 준용하는데

시설면적 50m2초과~150m2이하-1대,

시설면적 150m2초과-1대를 150m2를 초과하는 100m2당 1대를 더한 대수

[1+{시설면적-150m2)/100m2}], 330m2은 3대 주차대수가 필요.

투자가치 있는 모텔 입지 보는 법

모텔 이용 손님은 대부분 차량을 이용하기 때문에 주차공간 확보에 의한 매출 변동이 크다고 할 수 있다(환금성, 인터넷 홍보 중시).

1. 역세권일 경우 - 도보로 5~10분이내 거리, 주변상가(먹자촌, 유흥주점 혼재)와의 연계성, 주변 모텔 수 및 유동인구의 흐름.

2. 신도시일 경우 - 주변 배후 아파트와 차량 10분이내, 차량을 이용한 진출입로의 편리성.

3. 기타 공통적인 경우 - 건물의 노후관계(등기부등본 건축연도 확인), 수도배관 및 보일러 노후관계(건축 경과년도), 리모델링 건물일 경우(all리모델링, 외벽 또는 실내 리모델링의 건축비용)

역세권 원룸형 주택을 주목하라.

신축예정지는 미리 선점하여 투자하라, 투자자 입장에서 역세권 원룸형 주택이나 도시형 생활주택이 들어설 만한 지역의 물건을 미리 선점하는 것이 좋은 전략이 될 수 있다.

도시형 생활주택은 150세대 미만의 국민주택규모(전용 85m2이하)단지형 다세대, 원룸형, 기숙사형 등으로 지을 수 있다.

오피스텔 임대의 기술-급증하는 1인 가구 증가로 오피스텔 임대가 유망하다. 임대시에는 ‘저층부’를 공략하라(아파트는 로열층). 매매나 분양을 통해 오피스텔을 구입한 후에 임대를 놓을 생각이라면, 저층에 위치해 있는 오피스텔을 공략하는 것이 좋다. 현실적으로 볼때 저층보다 10~20% 높게 분양가가 책정된 고층부의 로열층을 매입하여 임차인에게 저층보다 20% 높게 임대료를 받기가 쉽지 않기 때문이다.

랜드마크형 주상복합과 오피스텔은 전략적으로 저가분양하고 아파트는 고가분양 한다. 개마고원형 프리미엄 추세를 보이는 수도권 랜드마크형 오피스텔의 경우 임대수익이 아닌 단순한 자본 투자수익을 고려한다면 등기 전에 매도하는 게 투자수익률을 극대화 하는 방법일 수 있다.

외국인 대상 임대사업을 하라. 외국인들은 대개 ‘깔세’라 하여 1년치 임대료(연8~10%)를 한꺼번에 내는데 이 돈을 고스란히 연 6~7%를 보장해주는 저축은행에 저축해 두더라도 연 15% 정도의 높은 투자수익을 올릴 수 있다. 외국인이 임차인으로 많이 들어온 지역은 대사관과 미군부대가 많은 용산구 일대와 외국인 영어학원이 많이 밀집해 있는 강남권 일대 역세권 소형 오피스텔이다.

증여공제액을 이용한 세테크 - 배우자에게 증여할 때 비과세 요건은 종전 3억원에서 6억원으로 상향되었고, 직계존비속에게 증여할 때는 3천만원(미성년자는 1천오백만원)까지는 증여세가 과세되지 않는다는 점을 체크해야 한다. 단, 나중에 수증자가 수증일로부터 5년 이후에 증여받은 재산을 양도할 경우에는 취득가액의 인상으로 양도소득세 부담도 줄일 수 있다는 점을 알아둬야 한다.

역세권 근린상가를 노려라.

“부동산 투자에서 제일 바보 같은 일은 상가를 분양받는 것이다.” 안정성이나 투자가치를 놓고 볼 때, 10년 후에도 변치 않을 유망상가를 꼽자면 역세권 근린상가라 할 수 있다. 특히 주거와 업무시설이 밀집한 역세권 근린상가는 투자가치가 있다. 근린상가라 하면 흔히 주변에서 손쉽게 접하는 상가(음식점, 슈퍼마켓, 이미용원, 병의원 등)를 말한다. 보통 입주민을 배후세대로 하는 단지 내 상가, 오피스 주변 상가, 아파트형 공장 상가로 세분화 할 수 있다. 보통 연수익률 4~7% 정도의 5억~30억 원 내의 자금이 소요되는 근린상가에 관심을 가지는 게 좋다.

자영업자의 위기로 상가 시장 위축 - 상가는 기본적으로 주변 임대료 수준을 체크하고 상권이 꾸준히 성장하고 있는지를 살펴봐야 한다. 결론적으로 상가 시장 회복 시기는 내수경기 회복시기와 정확하게 일치하기 때문에 한국경제가 저성장의 늪에 빠져있는 한 투자 리스트에서 제외하는 게 좋겠다.

테마상가 투자는 신중히 하라. - 실수요뿐 아니라 임대목적의 테마상가 투자는 신중해야 한다. 가령, 한방이나 의류, 장난감 등 한 두개의 테마를 내세워 분양이나 임대를 하는 테마 상가는 돌다리를 두드려 보는 심정으로 접근해야 한다. 상가를 분양하는 분양주체가 자주 바뀌면서 약속한 약정수익률을 제대로 지급하지 않는 경우가 허다하다.

재개발지역 내 근생을 노려라. - 재개발 뉴타운 내 상가의 경우 상권이 활성화되기까지 다소 시간이 소요되고 상가가 역세권이나 도로 전면 혹은 주민들의 동선에 위치해 있는지 여부를 따져 투자에 나서야 한다.

아파트는 권리가액 순에 따라 배정되지만 상가는 단순한 권리가액 순서가 아니다. 사업자 등록을 한 상가가 있으면서 권리가액이 최소 상가 분양가 이상인 사람이 1순위고 2순위는 1순위 자격 중 사업자등록을 하지 않은 경우다. 3순위는 사업자등록을 한 상가를 소유했지만 권리가액이 최소상가 분양가 미만인 경우고, 4순위는 3순위 자격에서 사업자 등록이 빠진다. 5, 6순위는 아파트 배정받지 않은 조합원이다.

마지막으로, 주택재개발구역보다는 도시환경정비구역(도심재개발구역)의 근생이 투자 수익면에서 유리하다는 사실이다. 도시환경정비구역은 역세권 중심지를 개발하는 사업이기 때문에 용적률이 주택재개발구역보다 3배 이상 높다. 도시환경정비구역 내 근생 매입가가 주택재개발구역에 비해 3배 이상 높은 것은 이 때문인데, 투자 수익률이나 미래가치는 3배이상일 것으로 평가되고 있다.

재개발 상가 지분 투자의 4가지 장점.

1. 상가수요가 급증하면 환금성도 뛰어나다. 베이비붐 1세대의 은퇴로 노후대책으로 상가 등의 수요가 급격히 증가하고 있다. 재개발 상가는 매입한 후 아무 때나 전매가 가능하여 환금성이 뛰어나다는 장점이 있다.

2. 단지 내 상가, 아파트 둘 다 받는다. 재개발지역 내 상가주택 지분은 도시환경정비법에 의거 일정 자격만 갖추면 단지 내 상가와 아파트 둘 다 조합원 자격이 될 수 있다.

3. 단지 내 상가수요는 일반인들까지 대상으로 할 수 있다. 현재의 아파트 단지 내 상가는 세대수에 맞춰 일정 비율로 짓기 때문에 분양 후 공실이 될 가능성이 매우 작다고 할 수 있다.

4. 일반 분양보다 20~30% 저렴하다. 철거 후 조합으로부터 저리로 빌린 이주비를 운용할 수 있다는 점이 투자 매력이다.

단지 내 상가 투자 5가지 체크사항

1. 배후 가구당 상가 면적을 따져봐야 한다. 가구당 상가면적이 0.4평 내외인 곳이 좋다. 가구 수 대비 상가가 비대해지면 공실의 증가로 이어져 결국 수익성이 낮아질 수 있다. 지나치게 낮은 경우 상권 형성이 미흡할 수 있다.

2. 단지 내 상가를 이용할 수요층 수준을 살펴봐야 한다. 대체로 중소형 평형 위주로 구성된 단지가 유망하다.

3. 상가가 주출입구에 위치해 있는 것이 유리하다. 차량과 유동인구의 동선이 단지 내 상가와 인접해 있는지 확인해보고 층별 선택에 있어서도 가급적 수요층이 접근성이 양호한 1층을 택하는 것이 좋다.

4. 단지 내 상가 주변의 상권형성을 살펴봐야 한다. 단지 내 상가 주변으로 업종 침해가 있을 수 있는 근린상권이 형성되어 있다면 상권의 이탈이 있을 수 있으므로 유의해야 한다.

5. 입찰 시, 차선책을 선택하라. 과열경쟁에서 피해갈 수 있는 두 번째 세 번째 점포를 입찰 대상으로 선정하는 것이 유리하다. 낙찰될 경우 적정선에서 낙찰될 가능성이 크다.

(주변 상가의 임대료 수준을 알아보거나 비슷한 세대 수의 기존 상가 임대료 수준을 알아본 뒤 적정 낙찰가를 사전에 예상).

아파트형 공장 내 상가투자 - 안정적인 배후 수요 확보가 유리하다. 아파트형 공장 상가의 경우 보통 1,000~2,000명 이상의 고정 고객을 확보하고 있다. 게다가 독점 업종으로 운영되는 경우가 많아 일반 근린상가보다 수익률이 높을 수밖에 없다. 최근구로디지털 단지의 아파트공장은 공실이 제로에 가까울 정도로 입주율이 좋다. 특히 편의점이나 중개업소 식당 등이 들어설 1층 점포는 시행사나 분양 대행사들의 초기에 선점해 바닥 권리금을 붙여 높은 가격에 되팔기도 한다.

아파트형 공장은 업무공간 외에 연면적의 20% 정도를 상가 휴게실 기숙사 등의 지원시설을 잦추도록 정해져 있다. 이 중, 상가면적이 7~8%선이면 투자를 고려해볼 만하다.

아파트형 공장 내 상가에 투자할 때는 분양률, 유사업종분석, 상가위치, 고분양가 등을 꼼꼼히 살펴야 큰 손실이 없다.

이축권 투자 - 그린벨트 지역에서 공공사업 등으로 집이나 땅을 수용당한 현지인이 인근 지역에서 땅을 대토 받아 건물을 신축할 수 있는 권리를 말한다. 현재 시행되고 있는 도시계획법 시행규칙에 따르면, 그린벨트에 들어가 처음 집을 지으려는 사람은 30평(100m2)까지 밖에 집을 짓지 못 한다. 그린벨트로 지정되기 이전부터 그곳에 살고 있던 원주민의 경우는 기존주택을 3층 이하 건평 90평(300m2)까지 증개축이 가능하고, 5년 이상 거주자는 40평(132m2)까지만 주택을 지을 수 있다. 이축 기간은 철거된 날로부터 4년 이내며 주택 이축 때 대지 조성면적은 100평(330m2)까지다.

이주자 택지와 협의 양도인 택지

1. 이주자 택지 공급기준 - 해당사업지구에 소재하는 허가가옥을 택지개발예정지구 지정을 위한 주민공람공고일 1년 이전부터(수도권 및 행정중심복합도시 외 지역은 주민공람공고일 이전부터)보상계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 소유하고 그 가옥에 계속하여 거주한 자로, 그 가옥에 대한 보상을 받고 본 사업시행으로 이주하는 경우다.

2. 협의양도인 택지 공급기준 - 택지개발예정지구 지정을 위한 주민공람공고일 이전부터 당해 사업지구 내에 1,000m2 이상의 토지를 소유하여온 자로서, 당해 사업지구 내에 소유한 토지 및 기타 물건이나 권리 전부를 협의에 의하여 공사에 양도한 경우에 공급한다.

이주자택지 및 협의 양도인 택지의 공급 대상 지역은 대상자와 사전 협의를 거쳐 결정하고, 개별 필지는 대상자들의 추첨을 통하여 결정한다.

합법적인 전매 가능한 물건만 거래하라. 분양권 전매제한 기간 중에 거래를 하면 불법이기 때문에 유념해야 한다는 것이다.

1. 역세권과 뉴타운 및 도심 재개발지역에서 공급되는 단지를 노려라. 특히 역세권을 낀 대단지 뉴타운 및 도심 재개발지역의 중소형 아파트에 입주할 수 있는 분양권은 실수요자뿐 아니라 임대수요를 원하는 투자자들까지 선호한다.

2. 중도금과 대출금 이자납입 여부를 반드시 확인해야 한다. 납입액에 따라 분양권 가격이 결정되기 때문이다. 중도금 연체가 있는 경우 대출 받은 해당은행에 이자납입 유무를 확인하고 대출승계를 받아야 한다.

3. 분양권 거래 시 반드시 실거래가로 신고하라. 거래가격이 사실과 다르다는 것이 적발되면 매수자는 취득세의 1~3배(주택거래신고지역은 최대 5배)에 해당하는 과태료가 부과된다.

4. 해당 건설사나 오랫동안 영업해온 중개업소를 이용해야 한다. 중개업소를 통해 분양권을 구입할 때는 등록된 중개업소를 이용하는 것이 좋다.

매입할 분양권을 골랐다면 분양계약서와 분양내용 사실 여부도 확인한다. 매도자나 중개업자 말만 믿지 말고 계약서 사본을 받아 분양 사무실 또는 시행사 사무실을 직접 방문해 확인하는 것이 좋다.

새시 설치, 발코니 확장 등 옵션 계약이 많은 만큼 옵션 계약금을 냈는지 체크한다. 금융권 등 압류사항이 있는지도 확인 한다. 계약서를 쓸 때는 자금납부 조건(계약금, 중도금, 잔금)을 토대로 신고서의 실제거래금액란을 작성하되 ‘미납 분양대금’등은 잔금에 포함시켜 작성한다, ‘기타’란에 미납 분양대금의 승계내용도 자세히 기재한다.

기획부동산에 사기 당하지 않는 법

1. 현지 실사 시, 서둘러 등기를 강요할 경우. 현지에서 실제 거래 가겨과 개발계획의 사실여부도 직접 확인할 필요가 있다. 아울러 지적도, 토지이용계획 확인원, 토지대장, 공시지가 확인원, 등기부 등본 등 관련 서류를 열람하고 관계 법규 및 법적 규제 등을 확인해야 한다. 소유권 이전등기가 되었는지 여부도 추가로 확인할 필요가 있다.

2. 금요일 오후에 설명하는 경우. 반드시 해당 서류와 담당자, 등기등본을 확인하고 개발계획도 직접 알아보는게 좋다. 또 토지 소유주와 부동산업체와의 관계도 알아봐야 한다.

3. 지번을 알려주지 않는 경우. 지번을 알려주면 토지대장을 떼보면 들통 날 수 있으므로 직원에게도 알려주지 않는다는 속설이 있다.

4. 사업자등록증의 업종이 아닌 경우. 사업자등록증에 개발업 외의 것이 있다면 의심해봐야 한다. 책임을 회피하기 위해 주식회사 형태의 회사조직을 만들고 소위 ‘바지사장’을 내세우는 등 실제 책임자가 책임을 회피할 수 있는 구조가 대부분이다.

5. 회사 설립이 1~2년 밖에 안되는 신생업종의 경우. 단기적으로 이익을 얻고 폐업하는 경우가 많다.

6. 지분 등기를 강요하는 경우. 기회부동산의 주요 대상인토지의 경우 현행법규 하에서 단독 명의로 분할하기가 쉽지 않다. 토지분할을 위해서는 지자체로부터 허가를 받아야 하는데 투기나 난개발 우려로 지자체가 엄격하게 심사하는 경향이 있기 때문이다.

미분양 아파트 안전하게 고르는 5계명

1. 개발호재가 있는 대단지 아파트의 미분양을 골라라. 대단지 아파트는 주변 상권이 형성돼 생활편의시설 및 주민편의시설이 잘 갖춰져 있기 때문이다. 특히 지하철과 도로 개통 등 입주시점에 개발호재가 있는 대단지를 고르는 게 좋다.

2. 주변 아파트 시세가 급등한 지역의 미분양을 골라라. 분양 당시에는 주변 아파트 시세보다 가격이 비싸서 미분양이 됐더라도 주변 아파트 가격이 상승해서 분양 아파트 가격 수준까지 올라왔을 경우는 과감하게 미분양된 아파트를 계약하는 것이 좋다. 기존 아파트보다 10~20% 가량 프리미엄이 붙기 때문이다.

3. 계약률이 70% 이상 진행되는 곳이 안전하다. 주변 중개업소를 수소문해보면 대략적인 계약률을 알 수 있다.

4. 금융조건이 좋은 미분양 아파트를 찾아라.

5. 건설업체들의 유동성을 면밀히 체크하라. 재무구조가 좋지 않는 건설사들이 간혹 부도가 임박해져 파격적인 금융조건을 내세우는 경우도 간혹 있기 때문에 해당 건설사의 현금흐름도 고려해야 한다. 전문 부동산 컨설팅업체에 문의해 보는 것도 좋은 방법이다.

성공적인 전원주택 투자법 6가지.

1. 입지 선정이 중요하다. 남쪽으로 공터가 있거나 탁 트인 곳, 땅 모양은 남쪽 방향으로 길어 집짓기 편한 곳, 해가 잘 들고 도로에 인접한 땅이 좋다. 주변에 공장, 축사 등의 오염원이 없는지 확인하는 것도 필수다. 교통, 생활편의시설, 식수등도 알아두어야 할 것이다.

2. 법적 요건이 맞아야 한다. 토지이용계획 확인원의 용도 지역이 관리지역, 자연녹지지역이거나 지목이 대지로 되어 있어야 건축이 가능하다. 또 도로 조건 등이 맞아야 한다. 토지대장, 지적도, 설계사무실이나 건축사 사무실에서 허가 가능여부를 미리 점검해 둬야 한다.

3. 정부 규제를 꼼꼼히 체크해야 한다. 각종규제가 심해졌기 때문에 단순투자 목적으로 전원주택을 짓는 것은 신중히 고려해야 한다.

4. 공사 현장은 철저히 체크해야 한다.

5. 전기와 전화 진입 거리를 확인해야 한다. 기존전기가 가설된 곳에서 200m까지의 전기 진입은 기본요금으로 해결되지만 그 이후 1m 초과될 때마다 4~5만 원 가량의 비용을 건축주가 부담해야 한다.

6. 자녀들의 통학문제를 고려해야 한다.

10년 후에도 부자로 사는 미래부자 5가지 법칙

1. 종자돈 모으기 10%룰. 재테크 시작은 종자돈 마련이다. 이를 위해 최소한 수입의 10%는 저축이나 투자하는 습관을 길러야 한다.

2. 빚 관리 35%법칙. 주택대출을 포함하여 모든 빚에 대한 상환금이 소득의 35%를 초과하지 않도록 관리해야 한다.

3. 투자 자산 배분 120법칙. 120에서 자신의 나이를 뺀 수치만큼 주식 등 공격적인 대상에 투자하고 나머지는 안전자산으로 보유하라는 것이다.

4. 은퇴 준비 20배 원칙. 만일 은퇴 후 연간 4천만 원의 생활비가 필요하고 이 중 국민연금으로 천만 원을 충당할 수 있다면 나머지 3천만 원의 20배인 6억원(금리 5% 가정)을 은퇴 전에 모아 두어야 한다는 것이다.

5. 비상금 3개월 원칙. 최소한의 여유자금 없이 모든 돈을 1년 이상 금융상품에 넣거나 투자할 경우 가족의병 등으로 급전이 필요할 때 손해를 감수하고 금융상품을 해약하거나 빚을 내야 한다, 최소한 3개월 생활비 정도는 비상금 주머니에 넣어 두어야 한다.

10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라

베이비붐 세대의 조기은퇴와 노령화사회의 가속화로 저성장 기조가 예상되는 10년 후를 내다보는부동산 투자에 대한 팁이 담겨있는 책이다.

임대수익과 시세차익을 올리는 자본적투자를 병행하여 안정적인 수익을 올릴수 방법이나 정부대책이나 경기등락에 영향을 많이 받지 않으면서도 쉽게 현금화 할수 있는 계란노른자위 같은 중심지역, 또는 미래가치가 놓은 지역을 선택하여 투자하라고 강조하고 있다. 서울이나 그 인근지역을 주로 예를 들어 설명하고 있어 독자와 같이 지방출신은 쉽게 와 닿지 않은 부분이 있는 것도 사실이나 전체적으로는 이해가 쉽다.

미래가치로 환산하여 유망한 지역, 임대사업, 상가투자, 틈새시장 공략법등 다양한 부동산 투자의 실전노하우를 알려주고 있으며 왜 부익부빈익빈이 생기고 그 격차가 더 벌어지고 있는지 더 절실히 알게한다. 우선 종자돈 만들기에 더 노력하고 그 기회가 왔을 때 바로 실천할수 있는 이론과 지식을 더 쌓아야 하겠다.

이책이 우리에게 전하고자 하는 메시지는 언제 경제력을 상실할지도 모르는 어려운 시기를 살고있는 우리는 안정적인 노후를 위해서라도 부동산을 단순히 재테크 수단으로 여기기보다 인생가치의 극대화 수단으로서 삼는 자세가 필요할 것이다.