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실전 상가투자 완전정복이라는 책 전에 상가투자에 대한 기초적인 책을 내놓은 아마도 좋은 반응을 얻어 낸 책일텐데 전작은 보지 못하고 이 책부터 보게 되었다. 최근에 부동산 투자의 트랜드는 수익형 부동산 투자가 아닐까 한다.
수익형 부동산이라고 하며 여러 가지 분양중에 상가 투자가 가장 으뜸이 아닐까 한다.
상가를 하나 갖은 후에 직접 본인이 상가를 차려 수익을 내는 방법도 있을 것이고 새롭게 임대를 줘 임대료를 받으며 수익을 내는 방법도 있을 텐데 수익형 부동산도 쉬운것이 아닌게 최소한 은행 이자보다 최소한 2%이상은 수익을 돌아 와야만 실제로 은행에 넣은 것보다 더 좋은 이익을 얻은 것이라 볼 수 있을 것이다.
그 이유는 당연히 부동산을 소유하게 되면 우리나라에서는 그에 따른 각종 세금을 내야 하기 때문이다. 이런 것을 제대로 감안하지 않고 한다면 겉으로는 이익같지만 속으로는 손해를 보고 있는 상황이 올 수 있기 때문인데, 그런 관점에서 볼 때 최소 8%이상의 실 수익률이 나와야만 되지 않을까 한다.
이 책에서 가장 중요하게 나오는 개념 중에 하나가 오른쪽 법칙이라고 할 수 있다. 사람들이 주로 다니는 길의 오른쪽에 있는 상가를 공략하는 것이다. 비록, 왼 쪽에 있는 상가들이 시야는 더 보기 좋을지 몰라도 그 상가들은 대부분 길 건너 있기 때문에 접근성이라는 측면에서는 내가 걸어가는 오른쪽 상가에 미치지 못한다는 것이다.
물론, 하나의 길이 있을 때 어떤 것을 근거로 오른 쪽이라고 할 것인가에 대한 궁금증이 생길 텐데 그에 대한 대답은 이를테면 퇴근길의 오른 쪽에 있는 상가나 환승 정류장을 가기 위해 가는 길의 오른 쪽 상가에 있는 곳을 공략하는 것이다.
여기서 또 다시 생각해야 하는 것이 바로 그 상가에 투자할 때 무조건 유동인구가 많이 다니는 길이라고 해서 성공할 수 있는 것이 아니라 그 유동인구가 지날 때 어떤 목적을 갖고 지나고 있는지에 대한 조사가 필요하고, 그 배후에 있는 거주지가 어떻게 형성되어 있느냐에 따라 상가 입주를 달리해야 한다는 것이다.
이런 특성을 파악한 후에 목적 구매형의 상가나 충동 구매형 상가에 대해 투자를 한다는 것이다. 전철역에서 내린 후에 자신의 거주지를 가기 위해 갈아타기 위한 길에서는 당연히 충동 구매형 상가들이 밀집하여 지나가는 사람들의 관심을 끌수 있는 화장품, 핸드폰, 악세사리같은 상가를 투자해야 한다.
특별한 목적을 갖고 구입이나 소비를 하기 위한 사람들을 위해서는 대부분 상가들이 밀집된 형태의 상가들을 투자할 수 있는데 이런 상가들은 굳이 1층이 아니더라도 넓은 매장과 주차하기 편한 주차장을 구비해야 한다. 그런 의미에서 병원이나 은행과 같은 건물에 엘리베이터를 타고 올라 갈 수 있는 높은 층이라도 충분하다는 것이다.
유홍업소와 같은 상가가 입주해 있을 때는 그 업소들과 밀집되어 영업을 할 수 없는 학원과 같은 상가는 잘 조사하지 않고 투자를 결정한 후 오히려 실패를 할 수 도 있다는 점도 그림을 통해 알려준다.
비록, 전작을 읽어보지 못했어도 이 책만으로 충분히 상가투자시에 도움이 될 수 있는 책이다. 책의 한 3분의 2는 이렇게 상가투자할 때의 요령과 특징에 대해 설명하고 남은 부분은 공법과 경매 투자시에 주의해야 할 점에 대해 설명하고 있다.
대부분 상가투자에 대해 대부분 뉴타운을 예를 들어 상가의 초기 진입에 대해 이야기를 하는데 현재 우리나라의 상황을 볼 때 뉴타운과 같은 신규진입보다는 이미 활성화되어 있는 곳이 더 많으니 그를 토대로 이야기하는 것이 더 좋지 않았을까 한다. 뭐, 방법 자체는 비슷하겠지만 말이다.
이 책 덕분에 매일같이 지나가는 길을 걸을 때 많은 회사원들이 엄청나게 퇴근을 하는데 이상하게 대박나는 상가는 없는 것이 좀 궁금한 우리 동네 상권에 대해 우선 이곳은 충동 구매형 상권으로 활성화시켜야 하는 곳이라는 생각을 하게 되었고, 그에 따라 어떤 업종이 궁금할지 나름 고민을 하다 은행 ATM기계가 없는데 내가 상가를 하나 갖고 있다면 각 은행에 문의하여 임대를 놓으면 안정적으로 임대료도 나오고 은행입장에서도 ATM기계를 통한 수익을 올리지 않을까 하는 생각을 해 보았다.
덕분에 앞으로 길을 걸을 때 좀 더 흥미롭게 걸을 수 있지 않을까 한다. |
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상가 쪽으로 2번째 책을 쓰신 분이니 어느 정도 인지도와 실력은 있을 것 같고 |