대박 땅꾼 부자 로드맵 -전은규-

과거처럼 땅을 사면 몇 배를 벌어야 한다는 투기적 관점으로 접근하면 땅만큼 어려운 분야도 없다. 뭐든지 욕심이 앞서면 올바른 판단을 하기 어려운 법이다. 하지만 투자적 관점으로 다가서면 땅은 너무 매력적이다. 은행이자의 2배만 벌겠다고 맘먹으면 투자할 수 있는 땅은 너무나 많다.

더 이상 아파트에 돈을 깔지 마라. 아파트는 지난 2008년 글로벌 금융위기를 계기로 투자 상품으로 매력을 잃었다. 토지는 정반대다. 주택과 상가에 대한 기대가 떨어지면서 사람들의 관심은 땅을 쏠리기 시작했기 때문이다.

땅은 이제부터 시작이다.

땅꾼의 삶을 시작하다

2007년 첫 대박을 내다

매물주변으로 새로운 도로가 뚫리고 있다는 점에 착안, 역발상을 해보면 어떨까 하는 생각이 문득 들었다. 일반주택 용도로는 가치가 떨어지지만 주변에 산업단지가 조성이 되기 때문에 창고용지로 활용이 가능하다는 판단이 섰다. 또한 아직 관리지역 세분화가 안돼 이 지역자체가 계획관리지역으로 편입될 가능성이 보였다.

현재는 관리지역 미지정 지역이지만 앞으로 계획관리지역으로 편입될 지역을 찾아 다녔다.

공매는 물건 자체가 적고 좋은 매물이 나오기가 쉽지 않기 때문이다. 최소한 보름에서 한 달은 열심히 검색을 해야만 좋은 물건을 찾을 수 있다. 안목과 인내가 필요한 분야이기 때문에 잘 만하면 큰 수익을 낼 수 있을 것이라고 생각했다.

실패를 맛보다, 그래도 대박은 이어진다

부안 변산반도에 임야가 나왔다. 사실 변산반도 자체가 자연환경보전지역으로 묶여있어 개발은 불가능하다. 하지만 잘 찾아보면 취락지구를 찾을 수 있다. 오래전부터 사람들이 옹기종기 모여 살아 건축이 가능한 그런 땅 말이다. 이 물건은 취락지구가 일부 포함된 임야라서 투자가치가 있었다. 이런 물건은 새만금 내부 개발이 한창 이루어지면 수년 후 톡톡한 효자노릇을 할 것이다.

새만금은 밀려드는 인파에 비해 숙박시설이 턱없이 부족하기 때문에 개발 가능한 땅은 거래가 잘되고 있다. 또한 그 외에 당진 고대면에 경매가 아닌 급매로 좋은 매물을 샀다.

생각하기도 싫지만 그 땅은 남양주 지금동 그린벨트 지역에 있는 토지였다. 믿을만한 소식통으로부터 “지금동 일대의 그린벨트가 조만간 풀릴 것”이라는 정보를 얻고 과감히 투자했다. 그런 후 자세히 알아보니 지금동 중 필자가 투자한 지역만 그린벨트가 풀리지 않는 것으로 돼 있었다. 막연하게 호재가 있다고 해서 투자해서는 안된다. 같은 동네라도 개발되는 곳과 안되는 곳이다. 그래서 땅투자는 신중에 신중을 기해야 한다.

완벽한 땅은 없다

마음에 드는 땅 과감히 질러라

땅을 사려는 사람들마다 각기 다른 목적들이 있다. 전원주택 짓기를 원하는 실수요자라면, 경치가 좋은 전원주택지를 찾아야 한다. 땅에 투자해 지가상승을 통한 시세차익을 얻고자 하는 투자라면, 지가 상승 여력이 높은 곳에 투자해야 한다. 금액 대에 따라 땅의 면적도 다르고, 지역도 다르다. 같은 투자라 하더라도, 기간에 따라 또 땅이 달라진다.

목적이 있어야 간혹 땅 투자에 실패하거나, 지가 상승 속도가 낮더라도, 토지 시장에서 살아남을 수 있는 힘이 생기기 때문이다.

토지 투자자라면, 마음에 드는 토지를 보면 과감히 매입할 수 있는 결단력이 필요하다. 토지는 임자가 있는 법이다. 마음에 드는 토지를 매입하지 않고 더 좋은 땅이 나타나길 바라는 마음에 지체하면, 어느새 남의 토지가 되어버리기 일쑤다. 일반 매물뿐만 아니라 경매 시장에서도 마찬가지다.

내가 봐도 좋은 땅은 남이 봐도 좋은 땅이다. 이런 땅은 오랜 시일이 걸리지 않고, 시장이 나오자마자 거래가 된다.

뜨는 토지 인근지역을 살펴라

토지 투자는 ‘지역분석’과 ‘개별분석’을 통해 투자나 나름대로 토지 가격과 용도를 가늠하고, 투자하게 된다. 지역분석이란 그 토지가 속한 지역을 분석하는 것이고, 개별분석이란 그 토지 자체를 분석하는 것이다.

지역분석과 개별분석이 거의 동시에 이뤄지지만, 그래도 개별분석보다 지역분석이 중요하다. 투지 투자시 개별분석보다 지역분석이 가장 먼저 이뤄져야 한다. 특정 부동산의 가격이나 용도를 알아보려면 그 부동산이 있는 ‘지역’을 먼저 살펴봐야 한다.

정부에서도 2020국토개발계획을 수립할 때도, 지역적인 특성을 고려한다. 지역적인 특성에 따라 같은 특성의 토지라도 지가가 천지 차이다.

또한 개별 토지의 용도는 주변 부동산들의 용도에 맞게 이용하는 것이 좋다. 즉, 주변지역이 관광지역이면 해당 토지도 관광용으로 이용한다. 그 주변지역이 전원주택 지역이면 해당 토지도 전원주택으로 이용하는 것이 좋다. 그래야 외부효과를 얻을 수 있다. 양평·홍천·가평이 전원주택 단지로, 김포·화성이 공장부지로, 부안이 펜션부지로, 이천·부발역사예정지 주변이 근린상가부지 등으로, 인기를 끌고 있는 것과 같은 맥락이다.

개발 정보가 공개적으로 발표된 지역이라든가, 현재 여론에 오르내리는 지역은 이미 부동산 가격이 오를 만큼 올랐다. 따라서 이런 지역에 투자하려면 상당한 자금이 필요하다. 그리고 이런 지역은 대부분 거래에 따른 규제가 많다. 이런 경우에는 해당 지역보다는 그 인근 지역(주변지역)으로 눈을 돌려보는 것이 좋다.

토지에서 일어나는 각종 부동산 현상은 그 범위가 시간이 지나면서 확대되는 특성이 있다. 가격도 마찬가지다. 어떤 지역의 부동산 가격이 상승하면 점차 그 인근지역의 부동산 가격도 올라가기 마련이다. 개발예정지역 또는 현재 뜨는 지역의 지가가 상승하면 인근 지역의 지가도 시간이 지남에 따라 상승한다.

단, 개발예정지 주변의 땅 등 인근 토지의 영향을 받을 수 있는 미래가치가 있는 땅을 투자하되, 그 전에 이 땅의 용도가 무엇이었는지, 또 한 번 쯤은 땅 아래에도 무엇이 있는지 확인하는 것도 필요하다.

길과 인구가 땅값을 결정한다

지금도 마찬가지다. 새로 신설되는 도로 주변의 땅은 왕래가 많아지면서 투자가치가 높아진다. 투자자들은 앞으로 개통 예정인 고속도로 나들목 주변에 관심을 갖는 것이 좋다. 아프올 제2경부고속도로, 제2외곽순환도로, 제2서해안고속도로, 제2영동고속도로 등 고속도로 나들목 주변의 땅이 투자처로 유망하다.

나들목 주변은 토지 투자처로써 리스크가 낮은 투자처이자 지가 상승이 높은 지역이다. 특히 나들목 주변은 교통이 편리해 물류 창고 부지나 공장 부지로 투자가치가 높다. 최근에 교통된 서울춘천고속도로 나들목 주변의 땅값도 개통 후 1년 새에 2배 이상 상승했다.

새로 개통되는 전철도 토지 투자자라면 단연 관심을 가져야 한다. 용인경전철·성남~여주복선전철·신분당선 등 앞으로 개통예정인 전철 역사 예정지 주변을 살펴보자. 그 주변이 앞으로 무서운 속도로 지가가 상승할 지역이기 때문이다. 이미 개발 호재가 반영돼 이들 주변은 많이 올랐다.

지난 2007년 11월 발표한 대도시권 광역교통기본계획은 정부가 향후 20년 동안 총 11조원을 투자해 대도시 광역권 내 전철(463km → 1520km)과 간선도로(1084km → 3156km)를 각각 3배 수준으로 확충한다는 계획이 담겨 있다.

정부는 2026년까지 대도시 광역권내 전철 42개 노선 1057km과 간선도로 93개 노선 2072km를 확충할 계획이다. 수도권의 경우 2026년까지 경의선(용산~문산), 오리~오산선 등 전철 23개 노선 628km를 건설하고, 용인~서울 고속화도로 등 간선도로 47개 노선 1141km를 건설할 계획이다.

대도시권 광역교통기본계획에는 권역별로 계획된 전철과 도로가 포함돼 있어 그 지역 교통 계획을 자세히 알 수 있다.

신도시 개발 단계에 따라, 투자 방법이 있다.

신도시 조성 초기 단계는 건자재, 식자재 등이 공급되어야 한다. 때문에 회사들이 신도시 주변으로 창고를 짓게 된다. 이에 맞춰 토지 투자자들은 창고 용도로 쓸 만한 토지를 매입했다가 적절한 시기에 창고 부지를 찾는 기업이나 개인에게 되팔아 시세차익을 얻을 수 있다.

신도시가 기반시설이 어느 정도 갖춰지고, 상권 주거지역 등 도심 형성 단계에 접어들면, 인구가 급격히 유입하게 된다. 이때 신도시 내에 구 주변으로 식당, 숙박시설, 유원지 등 위락시설이 들어서기 마련이다. 투자자들은 신도시 인근 저수지주변, 교차로 코너 자리 등 목 좋은 곳의 땅을 매입해 놓으면, 신도시가 개발됨에 따라 지가가 동반 상승하는 효과를 기대할 수 있다.

중개업소를 보면 땅값이 보인다

주택 시장에서 여러 번 손 바꿈이 있는 주택은 그만큼 웃돈이 붙는다. 그래서 가치가 비슷한 물건일지라도 손 바꿈이 자주 있는 물건은 거품이 껴 있을 가능성이 높다. 토지도 마찬가지다. 단기간에 걸쳐 여러 사람을 거쳐 간 토지는 그만큼 거품이 많이 껴 있다.

투자자들이 토지를 매입할 때 반드시 짚고 넘어갈 것이 있는데 손이 탄 토지는 가급적 피해야 한다는 것이다. 토지는 매도매수를 거치게 되면서, 매도자는 수익이 남게 되고, 매수자는 넘겨받은 토지에 웃돈을 더 얹어져 다시 팔게 된다. 땅 가격에 거품이 껴 있으니 외지인인 토지 투자자는 쉽게 바가지를 쓰게 될 수 있다. 특히 초보 투자자일수록 거품이 껴 있는 토지를 매입하기 쉽다. 그 이유는 잘 몰라서다. 토지 투자에 숙련된 투자자들은 충분한 지역조사와 현장답사를 통해 정확한 검증 작업을 거친다.

어느 지역에 가든 원주민 소유의 토지들이 있다. 그 지역에서 몇 십년을 거주한 토박이들의 땅이다. 그 물건이 시장에 나오면 시중에 나와 있는 토지보다 저렴하게 살 수 있는 확률이 높다. 그런 땅은 주인이 급하게 자금이 필요해 중개업소에 빨리 처분해 달라는 땅이 많기 때문이다. 그러나 요즘은 손 떼 안탄 토지가 흔치 않다.

언론에서 유망 지역이라고 기사화하는 지역들은 중개업소들이 다른 지역에 비해 많다. 하지만 이들 지역이 앞으로 모두 유망한 토지 투자처일지는 신중히 생각해봐야 한다. 발 빠른 기획부동산이나 투자자들이 이 지역에 들어가 이미 땅을 매입한 후 소문과 언론을 이용해 땅값을 띄어놨을 가능성도 있기 때문이다.

현장에서 살아라

부동산을 공부하거나 투자를 하려는 사람들도 당연 정책을 알아야 부동산 시장에서 돈 되는 지역과 땅을 선택할 수 있다. 정책 따라 하는 투자는 실패할 가능성이 매우 적다. 정책은 정부가 주도적으로 추진하는 확실한 사업이기 때문이다.

부동산 정책은 2020국토종합계획을 바탕으로 세부적인 정책들이 수립된다. 2020국토종합계획은 지역발전 5개년계획, 수도권정비계획, 초광역권 개발(초광역 기본구상, 벨트별 종합계획)의 기본이 된다. 또 2020국토종합계획이 확정되면, 도시별로 2020국토발전계획을 기본으로 2020도시기본계획을 수립한다.

2020도시기본계획은 10만명 이상의 시, 군의 지방자치단체가 국토종합계획, 광역도시계획 등을 토대로 20년 단위로 수립하는 지역개발계획이다. 이 2020도시기본계획은 5년마다 변경할 수 있다.

시·군 2020도시기본계획은 해당 홈페이지에 가면 쉽게 찾아볼 수 있다. 시·군·구 2020도시기본계획에는 2020년까지 도시의 권역별, 지역별 개발계획이 상세히 담겨 있다.

토지는 국토계획법 외에도 개발제한구역법, 군사시설보호법, 수도권정비계획법, 농지법, 산지관리법, 자연환경보전법 등 개별법에서 별도의 목적으로 지역·지구로 지정·운용된다.

특히 시가화예정용지의 경우 수도권뿐만 아니라 지방 면단위 소재지에도 있다. 하지만 지방 같은 경우는 개발이 진행되는 곳이나 개발예정지를 제외하고는 큰 의미가 없다. 왜냐하면 시가화예정용지로 도로나 상업지역, 주거지역, 자연녹지지역으로 지적도로 구분해 놨을 뿐 언제 개발이 될지 모르는 경우가 허다하기 때문이다.

높은 곳에 올라가면, 동네 전체가 훤히 보여, 전체적인 윤곽을 볼 수 있기 때문이다. 땅을 바로 앞에서 볼 때와 올라가서 내려다보면, 안보이던 부분들도 볼 수 있다.

토지 투자자들은 현장에 가서 그림을 잘 그려야 한다. 현재는 논, 밭, 산 밖에 보이지 않지만, 향후 이 지역이 어떻게 변화해갈지 상상해 봐야 한다.

용도 바뀌면 가치가 뛴다

지주들이 공공사업으로 토지가 수용되는 경우 1년 안에 직선거리 80km이내의 인접 시·군·구의 대토(토지로 보상받는 것)를 취득할 때 취득세와 등록세가 면제된다. 이때 대토는 토지면적의 3분의 1이나 금액의 2분의 1이상이어야 한다. 또 양도소득세를 1억 원 한도로 감면받을 수 있다.

토지보상금을 받은 지주 30~40%만이라도, 대토를 받는다면, 그 일대 땅값은 자연스레 상승하기 마련이다. 당연, 토지보상금을 받는 지역의 주변 토지 상승여력이 높아지고 있다.

토지 투자자들은 토지보상금을 받은 지주들이 대토로 받을 지역의 땅을 미리 선점해 놓는 것도 방법이다.

또 다른 방법이 바로 지목변경이다. 현황인 농지와 밭을 전원주택이나 휴게실, 음식점을 지을 수 있는 대지로, 창고를 지을 수 있는 창고부지로, 공장을 지을 수 있는 공장부지 등으로 지목을 변경하는 것을 뜻한다.

지목 변경 기간은 평균적으로 4~6개월 정도 걸린다.

토지투자자들이 주로 쓰는 투자 방법이 농지나 전, 임야를 사서, 대지로 변경해 지가를 상승하는 방법을 쓴다. 보통 땅값은 임야, 농지, 밭 순서대로 비싸다. 이러한 땅을 대지로 지목변경을 할 경우 평균적으로 30%에서 100% 이상 지가가 상승한다. 여기에 개발호재까지 만나면 지가상승폭이 크다.

여기서, 알아둬야 할 것은 농지는 전, 답, 과수원 이외의 지목으로 변경하기 위해서는 일반적으로 전용허가를 거쳐야 한다. 산지도 전용허가를 거쳐야 지목이 변경된다. 즉 농지전용허가, 산지전용허가는 본래의 목적 이외에 다른 목적으로 쓰고자 할 경우 필요한 허가를 뜻한다.

농지전용이나 산지전용 시 반드시 토지 투자자들이 알아야 할 것이 있다. 바로 연접개발제한이다. 연접개발제한은 난개발을 막고, 농지와 임야를 보전하기 위해 일정한 범위 내에서 일정한 면적만 개발할 수 있게끔 정해 놓았다.

연접개발제한의 경우 농지는 국토계획 및 이용에 관한 법률의 규정, 산지는 산지관리법의 적용을 받는다. 연접개발제한은 관리지역·농림지역 녹지지역 또는 자연환경보전지역이나 일정한 개발행위 허가의 규모를 적용해 일정한 범위 내에서의 개발을 하나의 개발로 간주해, 동일 면적으로 계산한다.

산지전용허가를 받으려면 지역의 경계와 종전 산지전용허가 지역의 경계가 직선거리 250m 이내에 있는 경우 허가예정지의 면적과 종전의 산지전용허가 지역의 면적을 합산한 면적이 3만m2를 넘을 수 없다.

도시지역, 계획관리지역, 660m2미만의 본인 거주 목적의 단독 주택(본인 소유의 산지에만 가능) 및 제1종 근린생활시설의 설치는 적용 면적에서 제외된다.

토지도 화장하면 예뻐진다

초보 투자자들이 한 가지 알아야 할 것이 있다. 100% 완벽한 땅은 없다는 것이다. 토지 고수들은 그 땅이 단점보다 장점이 많으면, 그 땅을 매입한다. 그래서 단점을 줄이고, 장점을 극대화에 땅의 가치를 높인다.

땅을 사본 적이 없는 초보 토지 투자자들의 경우 투자 금액이 총자산의 70%를 넘거나 3억 원 이상의 투자금으로 토지를 매입하려는 투자자는 가급적 투자를 말리고 싶다.

향후 땅을 팔아야 할 때 현금 3억 원을 주고 그 땅을 살 사람은 많지 않다는 것이다. 땅을 적절한 크기의 필지를 나누어 판다고 해도 수요를 찾기가 쉽지 않다.

농림지역보다 관리지역, 도시지역이 분할이 쉽다. 또 수도권보다 지방이 분할 규제가 적다. 수도권의 경우 한때, 가평, 양평지역을 중심으로 기획부동산이 난립해 멀쩡한 임야에 칼질(바둑판식 분할)을 수없이 해놔 이제는 분할을 할 수가 없다.

향후 10년간 토지투자를 주도할 땅

새만금 따라 돈이 흐른다

토지 투자자라면 반드시 국책사업이 진행되는 지역을 눈여겨봐야 한다. 국책사업은 정부가 적극적으로 대규모 자금을 투입해 일정 기간 동안 해당 지역을 개발하기 때문에 이만큼 확실한 투자처도 없다.

앞으로 새만금 개발 사업이 진행될수록, 부안군을 찾는 관광객은 더욱 증가할 것으로 전망된다. 특히 부안의 관광자원인 변산반도를 중심으로 새만금 내부에 골프장과 디즈니랜드테마파크, 고급호텔 등이 완공된다면 국내 관광객 뿐만 아니라 해외관광객들까지 부안쪽으로 몰릴 것으로 전망된다.

군산은 향후 높은 지가 상승을 기대하기 어려운 지역이다. 군산은 그동안 높은 지가상승률을 보여, 투자자들이 땅을 사기에는 부담스럽다. 또 군산은 토지거래허가구역으로 묶인 지역이 많아 외지 투자자가 투자하기 쉽지 않다. 군산은 지난 2008년, 2009년 2년간 표준지 공시지가가 높은 상승률을 기록했다.

부안군은 관광객 증가로 인해 적어도 5년 이상은 임대사업과 음식점이 성황을 이룰 것으로 예상된다. 부안군 내에서 새만금 바닷가 인근이나 기존 시가지 주변, 서해안고속도로 나들목 주변을 투자처로 권한다. 그 외의 지역은 농림 지역이나 자연환경보전지역이 대부분이기 때문에 투자할만한 땅은 그리 많지 않다.

새만금 명품복합도시는 디자인과 수심 및 수로형태 등을 고려 5개 권역으로 구분 개발된다.

당진 땅값 상승은 계속된다

당진군은 2025년까지 개발호재가 이어질 정도로 중장기적인 개발호재가 풍부해 향후 지가 상승이 높을 것으로 전망된다. 현대제철, 동부제강과 같은 산업단지와 석문국가산업단지가 당진에 미치는 경제적 파급효과도 무시하지 못할 요소다. 울산시가 현대자동차로 인해 도시가 성장했다면, 당진은 현대제철로 인해 성장할 것으로 전망된다.

제2서해안고속도로, 당진~울진간 고속도로, 당진~오창간 고속도로 등 교통도 확충된다.

현대제철 동보제강 등 초대형 개발호재로 가격이 치솟은 송산면과 송악읍 일대의 공장부지가 3.3m2당 350만 원 선을 육박한다. 석문면도 석문국가산업단지 개발이 이뤄지는 지역이다. 농지의 경우 3.3m2당 40~50만 원 선도 찾아볼 수 있지만, 바닷가의 땅의 경우 3.3m2당 350~400만 원 선이다. 매물도 거의 없다. 이 땅들은 3~4년 전만해도 3.3m2당 100만 원 선이었지만 산업단지가 개발되면서 3배 가량 상승했다.

서산 서해안 시대 주도할 다크호스

대산은 임해공단과 인근 지곡·성연지구 산업단지를 아우르는 지방 중소거점도시로 성장하게 될 것이다. 대산읍 대산리는 대산산업단지의 인구를 흡수하고, 배후 주거지역의 역할을 할 것이다. 시가지 인접지역인 대산읍 대산리 일원 24만 4801m2를 환지방식으로 사업을 추진하고 있다. 대산지구 도시개발 사업이 마무리되면 모두 1017가구 2645명의 인구를 수용한다.

성남~여주 복선전철 경기 이남 땅 투자 지형 바꾼다

이천시 여주군은 그동안 높은 지가 상승을 해온 지역이다. 이천시와 여주군은 성남~여주 복선전철이 2015년 개통에 따라 역사 예정지 중심으로 투지 투자자들의 인기를 받았던 지역이다.

특히 이천시는 성남~여주 복선전철 뿐만 아니라 성남~장호원간 자동차전용도로의 수혜를 입을 것으로 전망된다.

이천시 장호원읍도 이천·여주 성남~여주 복선전철 역사예정지보다 지가가 저렴해 관심을 가져볼 만하다. 장호원의 지가가 상대적으로 저렴한 이유는 장호원은 이천시의 중심에서 남동부에 위치해 거리가 다소 떨어져 있기 때문이다. 다른 지역에 비해 장호원은 산업단지, 공장단지들을 거의 찾아볼 수 없어 투자자들의 주목을 받지 못했기 때문이다.

동계올림픽 따라 울고 웃는 평창

평창 투자자들은 동계올림픽 유치에 대한 기대감이 높기 마련이다. 2018년 동계올림픽 유치만 됐다하면 입지에 따라 지가가 최소 30%에서 최대 2~3배 이상 뛸 것으로 전망된다. 이중에서도 특히 평창군 대관령면 용산리가 최대의 수혜를 입을 것으로 전망된다. 이 지역은 알펜시아리조트가 위치에 있는 지역으로 동계올림픽 유치가 확정되면 높은 지가 상승이 예상된다.

지금도 알펜시아 리조트 주변인 대관령면 용산리, 횡계리와 월정사가 위치한 진부면의 지가는 높게 형성돼 있다. 대관령면 횡계리는 횡계IC와 인접하며, 추진중인 원주~강릉 복선전철 횡계역과도 가깝다.

서울과 가까워진 춘천 기회는 계속된다

춘천시의 땅값이 급상승한 원인으로는 서울춘천고속도로가 일등 공신이다.

춘천시는 서울춘천고속도로가 지난 2009년 7월 개통됨에 따라 서울과의 거리가 기존 2시간 거리에서 40분 내로 단축됐다. 출퇴근이 가능한 수도권 생활권에 진입했다는 의미다.

경춘선복선전철이 개통되면, 역사 예정지 주변으로 지가상승을 가져올 것이다. 경춘선복선전철 김유정역과 경강역 일대는 관광시설로 탈바꿈한다. 김유정역 경강역 사이에 철도 위를 달리는 레일 바이크가 설치된다. 역주변에는 자전거시설이 유치된다. 그 주변에는 관광, 휴양시설들이 들어서 이곳으로 관광객을 끌어들일 전망이다.

양평·가평, 멀티 헤비테이션 시대 연다

양평의 땅값은 중앙선 개통이 불을 지폈다. 2009년 말 중앙선 팔당~국수수산 개통에 이어 국수~용문구간이 연장 개통됐다. 중앙선이 개통됨에 따라 그동안 전원주택지로 활기를 띠었던 양서면에서, 아신 용문 일대로 전원주택 수요가 증가하고 있다. 특히 양평군 용문면 일대는 용문산으로 인해 전원주택지로 이미 유명한 지역이다.

가평은 수도권 접근성이 양평보다 떨어져 아직 지가가 저렴하다. 가평은 그동안 경기도에서 가장 낙후된 지역이다. 가평을 가본 사람들은 가평의 경치에 한번쯤 감탄했을 것이다. 북한강, 청평호, 호명호수가 머진 경관을 연출한다. 사실, 빼어난 경관은 토지 투자자들에게는 개발을 막는 하나의 요소이기도 하다. 그동안 가평은 개발 규제가 심했다.

2010년 12월 개통 예정인 경춘선복선전철의 수혜를 입는 지역이기도 해 향후 경춘선복선전철이 개통되면 가평의 지가도 한번 더 출렁일 것이다.

평택·여수 개발 사업 줄 잇는다

평택은 수도권 남부지역 4대 거점도시 중 한 곳이다. 평택은 수도권 남부권역 거점도시, 고덕국제신도시 조성, 미군기지 이전, 평택항 항만 인프라 구축 및 황해경제자유구역 종합 개발 등 개발호재가 풍부한 곳이다. 또 평택시는 현재 35만명의 인구를 오는 2020년까지 80만명까지 늘리겠다는 정책을 적극적으로 펼치고 있다.

경기도 평택은 주변지역인 화성, 안성, 오산보다 면적이 크지만 지가가 저렴해 장기적으로 봤을 때 미래가치가 높은 지역이다.

특히 포승읍이 평택항 배후 신도시로 조성될 계획으로 주목할 만하다. 평택 포승읍은 당진항과 마주보고 있어, 당진 생활권이라 해도 무방하다. 포승읍 석정리, 홍원리 일대는 인근 화성, 오산, 당진보다 지가가 50% 가량 저렴하다는 것이 장점이다.

또 포승국가산업단지가 위치한 서평택이 동평택보다 지가가 상승할 가능성이 높다. 울산이 좋은 사례이듯이 당진과 평택 둘 다 산업단지 중심으로 지가 상승 여력이 높다.

생각을 바꿔라 쓸모없는 땅도 돈된다

맹지가 대박 땅 된다

단연, 토지 투자를 할 때 도로·진입로 유무는 토지를 매입할 때 반드시 확인해야 할 필수 요건이다. 기본적으로 진입로나 도로가 붙어있는 땅이 투자가치가 높다. 하지만 맹지가 무조건 투자가치가 없는 땅이 아니란 이야기다. 맹지라도 길을 낼 수 있는 땅인지 아닌지 구분하는 것도 중요하다. 맹지는 그 땅에 가기 위해 도로나 진입로가 없어, 다른 이의 땅을 거치지 않고는 갈 수 없는 땅이다.

일반 투자자들이 맹지를 매입하면, 자금이 묶일 가능성이 거의 99%라고 생각하면 된다. 맹지를 선택할 때는 반드시 전문가와 함께 그 땅의 가치를 판단하는 것이 중요하다.

또랑이 땅값을 올린다

또랑이 지목 상 구거라고 불린다. 구거는 용수 또는 배수를 위해 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로둑 및 그 부속시설물의 부지, 자연의 유수로 생겼거나 있었던 것으로 예상되는 소규모 수로 부지를 뜻한다. 쉽게 설명하면 하천보다 규모가 작은 4~5m폭의 개울을 뜻한다.

실제로 또랑으로 쓰고 있지 않는데, 지적도를 떼어보면 구거라고 표시돼 있는 땅들이 있다. 구거는 국가 소유다. 이런 땅들은 해당 지방자치단체에 구거 점용허가를 받을 수 있다. 구거점용허가를 받기 위해서는 측량사무소의 도움을 받는 것이 시간적, 경제적으로 이득이다.

그린벨트 땅도 하기에 따라 금싸라기 된다

개발제한구역 토지는 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법’(개특법)의 적용을 받는다. 그래서 개발제한구역 내 개발은 모두 개특법의 적용을 받아 몇몇 예외적인 상황 빼고는 개발이 불가능하다.

이축권은 개발제한구역 내 주택이 도로에 수용돼 건물이 헐렸을 때(공공 이축권), 개발제한구역 지정 전에 다른 소유권자의 땅위에 주택을 살고 있다가 지주가 철거를 요구하거나 주택을 옮겨야 할 때(일반 이축권) 개발제한구역 내에 건축물을 옮겨 지을 수 있는 권리다.

그린벨트 취락지구 내 토지일지라도 대지가 아닌 곳에 건축을 하려면 반드시 이축권이 있어야 가능하다. 즉, 이축권은 토지와 건축물을 동시에 소유한 소유자나 토지와 건물 각각 소유권자가 다른 경우에 개발제한구역 내 건축물을 지을 수 있는 권리다. 이축권은 1회에 한해 제3자에게 전매가 가능하다. 이축시 대지로 지목변경을 할 수 있는 면적도 최대 330m2이다.

이주자택지와 생활대책용지는 공익사업으로 인해 그린벨트가 해제되면서 택지개발로 수용될 경우 지주들에게 보상으로 주어진다. 이주자 택지는 근린생활시설을 건립할 수 있고 생활대책용지는 근린생활시설을 건립하지 못하고 주택만 지을 수 있다.

앞으로 그린벨트는 계속 풀린다. 정부는 그린벨트의 기능을 훼손한 지역을 우선적으로 해제한다. 정부가 그린벨트를 풀겠다는 의미는 투자자들에게는 그린벨트에 잘 만 투자하면 높은 수익을 얻을 수 있다는 의미이기도 하다.

그린벨트는 ‘양날의 칼’이다. 그린벨트에 투자해 대박을 터트릴 수도 있지만 그린벨트가 풀리지 않고, 살 사람도 나타나지 않으면 쪽박을 찰 수도 있다.

도로는 도로일 뿐 천만의 말씀

도로 투자도 땅 투자의 틈새시장이라 할 수 있다. 재개발뉴타운 내 도로도 높은 수익을 얻을 수 있는 좋은 투자처가 된다.

예를 들어 서울시의 경우 도시 및 주거환경조례에 따르면 재개발지역에서 90m2이상인 도로를 갖고 있는 소유자는 소유자에게 입주권이 주어진다. 만약 도로 면적이 30m2이상 90m2미만인 경우는 도로 소유자가 무주택자에 해당하면 입주권이 주어진다. 단, 이 경우에는 지목과 현재 이용 현황 둘 중 하나는 도로가 아니어야 한다.

도로사용승낙서도 돈이다.

도로를 가지고 있으면 그 도로와 인접한 다른 땅들은 다른 진입로나 도로가 없는 이상 맹지가 된다. 이 때 도로를 가진 소유자는 도로에 대한 권리를 행사 할 수 있다. 다른 땅들은 진입로나 도로를 확보하기 위해 도로 소유자에게 도로사용승낙서를 받아야 한다.

직접 진입로나 도로를 낼 수 없다면, 인근 도로를 활용해야 한다. 도로사용승낙서를 받지 않으면 도로와 접해있는 땅들은 건축허가를 받을 수 없어 토지가치가 하락한다.

버려진 땅이 효자 된다

대표적인 것이 폐염전이다. 염전은 값싼 중국산 소금이 대거 들어오면서, 점차 줄어들게 됐다. 이후 폐염전은 소금에 절어있는 땅이라 잡초조차 자라지 않는 ‘버려진 땅’이 됐다.

하지만 역으로 버려진 땅을 이용해 돈을 벌어가는 사람들이 있다. 폐염전은 일조량이 풍부한 곳에 있기 마련이다. 또 폐염전은 땅값도 저렴하다. 이러한 특성을 이용해 신재생에너지 사업을 하려는 기업이나 사람이 늘고 있다.

경매를 알아야 땅 투자한다

버려진 땅이 효자 된다

경매는 불황기일수록 빛을 발한다. 불황기일수록 토지 물건은 더욱 쏟아진다. 투자자는 물건이 많을수록 선택의 폭이 넓어진다. 지금도 그렇다. 경기침체가 장기화 되다 보니, 대출이자의 고비를 넘기지 못하고 압류돼 나오는 물건들이 많다.

경매의 또 다른 장점은 토지거래허가구역의 땅도 자유롭게 살 수 있다는 것이다.

외지인이 토지거래허가구역 내 땅을 매입하려면, 시군의 허가를 득해야 한다. 또 실수요자이면서 농업용 2년, 주거용 3년, 임업, 축산업·어업용 3년, 개발 사업용 4년, 기타 5년 등 용도별 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 한다.

하지만 경매는 토지거래허가구역이라는 제약을 받지 않는다. 이에 따라 거주 지역, 거주 기간에 대한 제한 없이 토지를 취득할 수 있다. 또 토지 취득 후 의무 사용 기간(전매제한 기간) 적용도 받지 않아 바로 전매도 가능하다.

경매는 집행권원(채무명의)이 있어야 경매신청 권리를 행사할 수 있는 강제경매와 경매권, 우선변제권을 가진 임의경매로 나뉜다. 전자는 소송을 통해 판결문, 화해조서와 같은 집행권원이 있어야 하므로 경매진행 절차가 (근)저당 등의 경매권을 가진 임의경매보다 상대적으로 어렵다고 할 수 있다.

일반적으로 강제경매는 가압류권자, 임차인 등이 신청하며, 임의경매는 근저당자, 전세권자(집합건물) 등이 신청한다. 채무자는 경매에 입찰할 수 없으며, 소유자는 경매 입찰에 참여할 수 있다. 또 채무 겸 소유자는 입찰에 참여할 수 없게 된다.

경매절차는 경매신청 → (제1회) 매각기일 → 매각결정기일 →→매각허가결정확정 → 매각대금납부기한 → 배당기일 → 경매종료 순으로 진행된다.

경매가 신청되면 4개월 이후 제1회 매각기일이 정해진다. 매각기일에 유찰이 되면 ‘유찰에 의한 새 매각’으로 4주 뒤 제2회 매각기일이 잡힌다. 또 유찰이 되면 제3회 매각기일이 잡히는 등 유찰이 반복될수록 다음 번 매각기일이 잡히는 것이다.

매각 당일 낙찰이 되면 매각결정기일이 1주일 후 잡힌다. 불허가 결정에 의한 새매각이 진행되면 다시 바로 전 회차로 돌아가 매각기일이 다시 잡히게 된다.

다시 잡힌 매각기일에 낙찰이 되고 낙찰허가 결정이 나면 1주일 후 매각허가결정확정이 난다. 이렇게 되는 경우 30일 이내 잔금납부를 해야 한다.

잔금은 입찰보증금(최저가의 10%)을 제외한 금액으로 준비하면 되는데 경매실무에서는 잔금납부와 동시에 낙찰자가 소유권을 취득하게 된다.

고수익 고위험 특수물건

특수물건이란 경매 시장에서 법정지상권, 유치권, 지분경매 등과 같이 권리 관계가 복잡한 물건을 뜻한다. 이중 법정지상권이란 경매물건 중에는 지상에 건물, 수목 또는 공작물이 존재하지만 토지만 경매로 나오는 경우가 있다. 이런 물건을 법정지상권이라고 한다.

그래서 이러한 물건들은 주로 경매·토지 전문가나 투자 고수들이 주로 낙찰을 받아 높은 수익을 얻어간다. 특수물건은 잘만 투자하면 연 35%이상의 높은 수익을 얻을 수 있다.

특수물건에 투자할 때 그 물건 자체가 리스크가 크기 때문에 미리 특수물건의 특성을 잘 파악해야 한다. 정확한 권리분석을 끝낸 다음, 투자자가 자신이 생겼을 때 들어가는 것이 좋다.

법정지상권은 경매 최대의 장점인 대출을 80%까지 받을 수 있다는 것과 거리가 멀다. 법정지상권은 대출을 받기 힘들어 1억 원으로 낙찰 받으면, 1억 원의 자금을 준비해야 한다.

또 지분경매는 권리를 같이 공유하기 때문에 소유권자들이 서로 좋은 위치의 땅을 갖길 원한다.

지분경매에 응찰할 때는 공유자의 공유자우선매수권 신청이 있는지도 잘 살펴봐야 한다. 공유자우선매수권은 공유자에게 우선 매수할 수 있는 권리를 주는 제도다.

토지 경매 이것만은 알자

확인 절차에서 가장 기본이 되는 것이 바로 토지이용계획확인원이다. 투자자는 경매로 토지를 낙찰받기 전, 반드시 토지이용계획확인원을 발급받아 용도지역, 지목 등에서부터 공법상의 규제 사항까지 확인해야 한다.

예를 들어, 감정평가서에 군사시설보호구역으로 표시돼 있다면 군사시설보호구역 해제 여부나 위임지역으로 완화됐는지 여부를 반드시 확인해봐야 한다.

경매 물건이 토지거래허가구역에서 자유롭다고 해서 농지를 취득할 때 필요한 농지취득자격증명원으로부터 자유롭다는 뜻은 아니다. 농지취득자격증명 제출을 요하는 경우에 법원은 물건 명세서에 ‘농지취득자격증명을 요함’이라는 특별매각조건을 붙이는 것이 통례이다.

땅 투자를 생각한다

정확한 정보를 찾아라

토지에 투자하려는 투자자는 시간을 내서라도 현장을 다녀야 한다. 관심 있는 지역을 한 번이 아니라 최소한 세 번 이상을 가봐야 한다. 같은 지역이라도 여러 차례 현장 답사를 하다 보면 첫 번째, 두 번째 갔을 때 보이지 않는 것들이 보일 수 있다.

땅값의 진실

일반적으로 계획관리지역은 활용도가 높아 지가 상승 여력이 높다. 계획관리지역은 관리지역(보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역) 중에서 건폐율이 40%로 보전관리지역(20%)이나 생산관리지역(20%)보다 20%가 높다. 용적률에서도 다른 관리지역보다 20% 더 높은 50%이상 100%이하다.

또 계획관리지역의 비율은 시군마다 차이가 있지만 50%내외이기 때문에 희소가치가 높다. 팔기도 좋은 땅이기도 하다. 그래서 초보자들에게는 계획관리지역의 땅이 투자하기 무난하다.

중간 값을 찾아라

표준지 공시지가는 개별공시지가의 산정기준이 된다. 표준지 공시지가는 국토해양부가 전국의 개별 토지 중에서 대표성을 띤 땅 50만 필지를 선별해 발표하는 m2당 가격이다.

토지보상·담보·경매평가 등 각종 감정평가의 기준으로도 활용한다.

전용주거지역(1~2종)과 일반주거지역(1~3종)은 종이 세분화 돼 있는데 1종보다는 2종이, 2종보다는 3종이 용적률이 높다.

전용주거지역은 다세대, 다가구 등 저층 주택만이 들어설 수 있는 땅을 말한다. 일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 땅으로 아파트가 주로 들어선다. 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정된다.

서울시의 경우 일반주거지역은 1종 150%, 2종 200%, 3종 250%의 용적률을 적용한다.

상업지역은 용적률이 900%(근린상업)에서 1,500%(중심상업)으로 다른 지역에 비해 높기 때문에 동일지역 내에서도 땅값이 가장 비싸다. 서울시의 경우 일반상업지역은 용적률이 800%까지도 가능하다.

땅을 고를 때 꼭 확인해야 할 사항들

1. 접도가 있는가?

맹지는 개발허가가 불가능하다.

2. 자연마을과의 거리가 가까운 땅인가?

거리가 먼 땅은 전기 가설비로 땅값만큼 들어가 낭패를 보는 경우도 있다.

3. 또랑 이나 강, 혹은 바닷가 주변에 있는 땅

특히 상수원보호구역이나 상수원수질보전특별대책지역(1km 이내 건축이나 입지 강력히 제한하는 곳)이나 수변구역(강가로부터 500m 건축이나 음식점이나 기타 오폐수배출시설 제한된 곳) 등은 조심해야 한다. 그러나 자연적으로 발생된 냇가나 폭포 등은 플러스 요인으로 작용하여 큰 장점으로 부각 될 수 있다.

4. 뒷산이 완경사지 혹은 병풍처럼 감싼 땅

향후 개발이 되어 자가를 자연적으로 상승시킬 수 있거나, 자연재해에서 자유로울 수 있는 등의 장점을 가질 수 있다.

5. 도로보다 지형이 높고 전망이 트이고 주변이 아늑하거나 편안함을 주는 땅

도로보다 낮은 경우 향후 토목공사비가 많이 들어가는 단점으로 작용하여 땅의 값어치를 반감시키거나 과도한 비용이 들어갈 수도 있으므로 주의해야 한다

6. 주변에 혐오시설(묘지, 축사. 납골당, 발전소 등)이 없는가?

겨울에 땅을 보러 가야하는 이유도 여기에 있다. 혐오시설은 땅 투자에서 큰 마이너스 요인으로 작용한다. 또한 분묘기지권이 있는 묘지는 함부로 처분할 수 없으니 주의해야 한다.

7. 군사시설보호구역이나 개발제한구역인가?

토지이용계획확인서에 그 여부가 기재되어 있는데 이것은 도시의 지나친 팽창을 막고 자연을 보전하기 위해 지정된 곳(개발제한구역)과 군사시설 500m 안쪽에 있는가도 따져봐야 한다. 그러나 먼저 해당군청과 군부대를 방문하여 건축가능 여부를 확인해야 한다.