인구 통계라는 한 변수만으로 일본처럼 곧 부동산 버블이 붕괴돼 집값 폭락이 나타날 것이라고 주장하는 것은 논리적 비약이라고 하네요.

예컨대 ‘인구 쇼크’ 유발의 3대 요소(인구감소, 저출산, 고령화) 중 한 요소로 급증하는 고령인구를 꼽죠.

2005년 기준으로 전체 인구 중 65세 인구가 차지하는 고령세대 비율이 한국은 9.07%인데요. 같은 해 영국(16%), 프랑스(16.43%), 스페인(16.75%) 등 유럽 선진국들은 우리나라보다 매우 높다고 하네요.

하지만 이들 유럽 국가는 2000년 중반 집값이 버블 논란이 일 만큼 크게 올랐는데요. 한국의 고령화 비율이 2018년에 14%를 넘어서는 데, 영국․프랑스․스페인 등의 2005년 수준인 16~17%에 도달하려면 2020년이 지나야 할 것이라고 하네요.

2000년대 초중반 영국․프랑스․스페인과 비슷한 환경이 조성되면 2020년대 가서도 한국 집값이 급등할 수도 있다는 것인데요. 다른 변수를 무시하고 인구 잣대만 갖고 부동산시장을 재단하면 심각한 오류를 낳을 수 있다고 하네요.

인구론에 의한 대폭락론이 얼마나 위험하다는 것을 보여주네요. 다만 앞으로 집값은 과거처럼 크게 오르는 대호황 장세는 당분간 오지 않는다고 하네요. 그렇지만 무조건 버블붕괴니, 대폭락론이니 하는 말들은 말하기는 쉽지만 그렇게 부동산시장이 간단하지는 않다는 것이네요.

부동산 시장을 여러가지 변수를 통해 종합적으로 읽는 균형안목과 중심잡기가 중요하다고 하는 점은 매우 공감하는 내용입니다.

부동산에 대해 좀 더 심도있는 안목과 지식을 원한다면 반드시 읽으면 좋을 것 같네요.

필자의 서문. 내용이 좋다.

부동산 시장이 혼란스럽다. 15년 가까이 부동산 시장을 지켜봤지만 요즘처럼 혼돈의 시간이 드물었던 것 같다. 지금은 부동산 대폭락의 서곡일까, 아니면 재 상승랠리를 앞둔 진통의 세월일까. 아파트가격은 왜 천당과 지옥을 오가는 것일까. 미래 부동산은 어떤 모습일까. 한동안 필자에게는 이런 의문들이 화두였다. 이 책은 이들 의문에 대한 지적 사유의 결과물이다.

혼돈의 부동산시장에는 자극적인 선동만 기승을 부린다. 체계적인 분석보다는 극단적인 구호만 크게 들린다. 이런 상황에서 일반인들은 중심을 잡지 못하고 쉽게 휘둘린다. 내 머리에 합리적인 지식들이 채워져야 선동에 흔들리지 않는다. 부동산의 시장구조는 과거와는 크게 달라졌고 앞으로 변화의 속도는 더 빠를 것이다. 이 책은 달라진 부동산 시장의 새로운 패러다임을 이해하고 슬기롭게 대처하는 방법에 대해 기술한 것이다. 이 책은 재테크 서적이 아니다. 급등락을 반복하는 불안한 부동산시장에서 내 재산을 지켜내기 위한 위험관리서에 더 가깝다.

책을 쓰는 데 1년 가까이 걸렸다. 더욱이 주말 시간을 주로 활용한 때문인지 생각보다 길어졌다. 매번 느끼는 것이지만 책을 쓴다는 것은 저자의 살을 한점 한점 떼어다가 종이에 새기는 고통이 수반되는 것 같다. 이번 책은 개인적인 생각을 일방적으로 늘어놓기보다는 최대한 과학적인 논거를 바탕으로 이야기를 풀어내고 싶었다.

170 건이 넘는 국내외 서적과 논문, 문헌의 출처를 밝히고 인용한 것도 이 같은 때문이다. 이 책으로 달라진 부동산시장의 새 프레임(frame)에 대해 독자들과 지적 커뮤니케이션 기회를 갖고 싶다. 그리고 부동산시장에 객관성과 합리성을 갖춘 ‘지적 울림’으로 다가서고 싶다.

변동성이 일상화한 부동산

이 시대를 살아가는 사람들에게 부동산이란 무엇인가. 많은 사람들이 이미 알고 있듯이 부동산은 대표적인 실체가 있는 실물자산이다. 상대적인 개념이지만, 실물자산은 대체로 금융자산에 비해 가격이 안정적이고 보유에 따른 위험도 낮아 안전자산에 속한다. 하지만 이러한 특성은 부동산이 사용가치에 충실한 자산이었을 때만 가능한 얘기다.

최근 회자되고 있는 ‘하우스 푸어’는 부동산에 올인(all-in)한 우리 시대의 슬픈 자화상이다. 부동산에 모든 것을 걸다보니 시세의 작은 변화에도 조울증 환자처럼 심한 감정기복을 드러낸다. 만약 가계 자산에서 차지하는 비중이 20~30%에 불과하다면 집값이 하락하더라도 지금처럼 고통과 절망의 시간이 되지 않을 것이다. 우리나라에서 대도시 주택은 거주공간이 아니라 부를 늘리기 위한 자산에 가깝다. 집을 ‘집’으로 보지 않고 ‘돈’으로 보는 사회에서는 시장 가격이 안정적일 수 없다. 그런 부동산시장은 앞으로 지금까지와는 다른 변화의 물결로 소용돌이가 칠 것이다.

요즘 들어 대도시 부동산은 가격이 심하게 출렁이는 불안정한 자산, 리스크가 큰 비(非) 안전자산으로 바뀌고 있는 것 같다. 투기적 수요가 많이 몰리는 서울과 수도권 주거용 부동산에서는 더욱 심한 부침을 드러낸다. 용인, 잠실, 분당 일부 아파트값은 오를 때에는 2~3배 오르더니 내릴 때에는 많게는 반값 수준으로 떨어졌다.

 마치 롤러코스터처럼 급등과 급락을 반복하는 모양새다. 부동산 시장의 변동성(volatility, 가격등락의 폭)이 커지고 있는 것이다. 이 책의 핵심 키워드로 ‘부동산시장의 변동성 일상화에 대응하라’고 삼은 것은 최근 부동산 시장의 가장 큰 특성을 변동성으로 봤기 때문이다. 변동성은 부동산시장의 새로운 질서이자 흐름이다. 왜 그런 현상이 나타날까. 그 이유는 크게 5가지이다.

변동성 확대 5가지 이유

첫째, 부동산을 공간서비스를 이용하는 가치보다는 자산증식의 수단인 자산(asset)이나 저장(stock)의 수단으로 생각하는 것이다. 대도시의 부동산, 특히 주택을 삶의 터전이라는 이용목적만을 염두에 두고 구입하는 사람들은 드물다. 투자가 아닌 순수한 이용목적으로 집을 사고 싶어도 배우자나 주위사람들이 나를 가만히 놔두지 않는다. 이들로부터 “집값도 오르지 않는데 전세로 살지 왜 사느냐”는 핀잔을 들을 가능성이 높다. 혹시 당신이 살고 있는 아파트값이 올랐는지, 내렸는지 궁금할 때가 많은가.

그래서 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr) 같은 부동산정보업체를 찾아 시세를 자주 조회하는가. 그렇다면 당신은 아파트를 하나의 자산으로 생각하는 사람의 부류에 속할 가능성이 높다. 사실 많은 사람들이 집을 주거공간의 소비라는 본래의 목적에는 관심이 없고 시장가격이 올라가기만 학수고대한다. 대표적인 재테크 수단이 된 재건축이나 재개발은 정도가 심하다. 온 동네사람들이 자신의 집 외벽이 빨리 낡고 지붕에 물이 새기를 기도한다. 그래야 안전진단 같은 재건축 절차를 빨리 진행해 돈을 벌 수 있기 때문이다. 시세차익을 기대한 투자자들은 대체로 은행 돈을 최대한 끌어들인다. 이 때문에 작은 충격에도 마음이 불안해지고 가격도 쉽게 출렁이는 모습이 나타난다.

둘째, 부동산은 이제 독립적으로 존재하기보다는 금융의 한 부문으로 종속됐다. 외환위기 이전 만해도 주택시장은 수급이나 소득에 영향을 많이 받았으나 외환위기 이후에는 이자율 등 금융이 무소불위의 힘을 행사한다. 부동산이 금융의 영향권에 종속되면 강한 휘발성을 내포하게 된다. 그리고 일부 부동산은 금융상품을 닮아간다. 아파트처럼 상품이 규격화·표준화돼 유동성(환금성)이 좋아지면 투기성 자금 유입이 쉬워져 변동성이 커지는 특성이 나타난다.

셋째, 인터넷과 스마트폰의 급속한 보급으로 정보의 유통속도가 빨라지고 정보의 비대칭성도 무너졌다. 이러다보니 동네 실수요뿐만 아니라 외지 투자수요까지 한꺼번에 몰려 부동산 가격의 변동성을 키운다. 판교신도시 주변의 용인이나 분당 아파트값이 급등락을 거듭한 것은 정보의 비대칭성 붕괴로 ‘전국구 투자처’로 바뀌어 가격이 부풀려졌기 때문이다.

넷째, 부동산시장의 글로벌화이다. 미국 서브프라임 사태로 한국의 집값이 급락한 것처럼 국제 금융환경의 급격한 변화가 국내 부동산에 직접 영향을 줄 수 있다. 주택시장의 수급이나 정책 등 국내변수에 의해 주로 움직이던 과거에 비해 변동성이 커질 수밖에 없다. 어찌보면 글로벌 경기 부침의 영향을 많이 받는 소규모 개방국가이자 무역국가인 한국의 집값이 안정적일 것으로 기대하는 것 자체가 어불성설인지 모른다.

다섯째, 부동산시장의 장기호황으로 가격이 많이 올라 소득에 비해 고평가되어 있는 상황이다. 가격이 낮을 때보다 부풀려져 있을 때 변동성은 크게 나타난다.

부동산시장의 이들 특성으로 앞으로 가격이 생각보다 자주, 그리고 롤러코스터처럼 심하게 출렁일 것이다. 즉 ‘변동성 쇼크’가 반복적으로 나타날 것이다. 다치지 않기 위해서는 롤러코스터의 좌석벨트를 단단히 매야 한다(참고로 이 책의 제목인《부동산 미래쇼크》에서 ‘미래쇼크’는 미래의 부동산가격 대폭락이나 일본식 버블 붕괴를 뜻하지는 않는다. 가격의 급등락이라는 변동성이 미래에도 유령처럼 자주 출몰, 시장 참여자들을 괴롭히는 변동성 쇼크나 이로 인한 시장의 혼란을 의미하는 것이다. 아울러 부동산시장의 급격한 패러다임 변화에 대한 거대담론(Grand narrative)을 이야기한다는 점을 일러둔다).

다만 모든 부동산이 자산증식 수단이나 투자재가 되는 것은 아니다. 시골의 단독주택이나 지방 아파트 같은 부동산은 이용목적에 충실한 시장으로 남아 시장 양극화가 극심해질 것이다.

과도한 상승은 과도한 하락을 부른다

2010년 수도권 아파트 가격이 크게 떨어졌다. 이를 두고 버블붕괴라고 단정짓는 의견들이 속출하고 있다. 하지만 주택가격 급락 그 자체를 부동산 버블붕괴의 한 현상으로 봐서는 안 된다. 버블붕괴는 부동산시장이 충격을 흡수하는 완충시스템 기능을 완전히 상실, 금융시스템의 마비와 경제 펀드멘털의 대혼란까지 유발하는 것을 의미한다. 버블붕괴는 하수종말처리장이 고장 나서 오·폐수가 강으로 역류하는 것과 같다.

단순히 가격이 많이 떨어진다고 버블 붕괴는 아니라는 말이다. 이상 급등 이후에는 반드시 급락이라는 조정과정을 거친다는 것은 부동산이든 주식이든 모든 자산시장의 대명제다. 일부지역 집값 급락은 부동산의 과도한 상승에 따른 고통스러운 후유증이다.

시장은 아직 건강하다. 병든 병아리처럼 금세 쓰러질 정도로 허약한 존재는 아니다. 그렇다고 집값이 곧 상승세로 돌아선다는 얘기는 아니다. 지금 수도권 주택 시장은 거품 해소를 통한 정상화의 과정이다. 정책과 공급량 등의 요인에 의해 앞으로 낙폭 과대지역을 중심으로 기술적 반등이 올 수 있을 것이다. 하지만 추세적 상승으로의 전환을 의미하는 것으로 해석하는 것은 곤란하다. 가격이 더 조정을 받으면서 체력을 비축해야 한다. 최근 10년 이상의 대호황국면이 마무리돼 또 다시 장기상승이 오기까지는 시간이 꽤 걸릴 것이다.

시장가격은 언제나 오르는 것이 아니요, 또 영원이 떨어지는 것도 아니다. 가격이 내릴 때(오를 때)가 있으면 오를 때(내릴 때)도 있는 법이다. 부동산경기는 호황기와 불황기를 반복하는 사이클(cycle)이다. 부동산 대폭락론이나 대폭등론은 1차방정식 같은 단선적 사고에서 비롯된다.

부동산시장은 직선(straight)보다는 곡선(curve)의 세상이다. 어찌 보면 불완전, 비합리적 존재인 인간이 미래를 정확히 예측한다는 것 자체가 신에 대한 도전인지도 모른다. 부동산의 미래를 전망한다는 것은 가능성과 확률을 얘기할 뿐이다. 그런데도 극단적인 주장만 크게 들린다. 부동산시장 분석에서 가장 중요한 것은 균형적인 시각을 갖는 것이다. 여러 변수를 종합적으로 고찰, 한쪽에 쏠리지 않는 것이 최고의 미덕이다.

변동성을 이겨내는 지혜

아직까지도 많은 사람들이 부동산을 내가 기댈 언덕, 나를 지켜주는 마지막 보루로 생각한다. 하지만 부동산은 더 이상 당신을 지켜주지 못한다. 다시 말해 부동산은 더 이상의 당신의 든든한 방패이자 후원자가 아니다. 변동성이 강한 불안정한 상품, 위험이 큰 비(非) 안전자산일 뿐이다. 부동산이 그만큼 리스크와 불확실성에 노출돼 있다는 뜻이다.

이제 부동산은 사랑(love)의 대상이 아니라 관리(management)의 대상이 되어야 한다. 보수적 마인드와 리스크 관리의 지혜가 필요하다. 변동성이 강한 시장에서는 조급함보다는 느긋함, 추격매수보다는 저가매수, 남의 돈을 많이 꾸기(레버리지 극대화)보다는 자기자본의 비중높이기 전략이 구사되어야 한다. 변동성을 스스로 흡수할 수 있는 ‘마음의 버퍼(buffer, 완충장치)’도 필수적이다.

부동산서적들을 가끔보는데요.

보통 단순논리로 인구변화만 본다든지, 찍어주기식 이라든지, 단순 폭락론을 주장하는 경우가 많은데요.

이책은 다양한 변수에 의해 큰 흐름을 볼수 있어서 좋았습니다.

다른 전문가와는 느낌이 다르시네요. 많은 인용자료를 적용한 부분도 꽤 설득력있게 느껴졌습니다.

강추입니다.

책 내용은 좀 쉽지 않음

쉽게 접할 수 없는 새로운 단어들도 등장하고 -.-;;

그렇지만 쭈~~욱 한번 다 읽고나면 부동산의 패러다임이

자산 금융 시장과 같이 볼 수 있게 되는 신선한 충격이 오는 책이다

아! 부동산도 이제 장기투자 관점이 아닌 단기의 흔들림에 대처하고 살아야하는

피곤함이 올지도 모르겠네...

부동산 상황의 변화가 한번에 올지는 모르겠으나 새로운 부동산의 틀이 깨어지는

신선한 충격!!

이 책으로 맛 볼만 하다ㅎㅎ

다른 부동산 서적과 달리 깊이가 있는 책입니다. 현 부동산 시장에 대한 저자의 냉정하고도 심도있는 분석과 전망을 엿볼 수 있었습니다.

대부분 서점에 나온 책들은 한번 쭉 읽고 지나가는 수준이 많았지만 이 책은 부동산을 제대로 공부할 수 있는 필독서라는 생각이 듭니다.

앞으로도 더 좋은 깊이있는 부동산 지식의 샘을 많이 많이 주시면 감사드리겠습니다.

좋은 책 감사합니다~^^

정말 좋은 내용에 감사드립니다

부동산에 관심있는 분을 포함해서 특히 부동산을 전공하시는 분들에게는 좋은 필독서가 될 것 같네요

많은 사람들이 부동산 시장가격은 잘 모른다고는 하지만, 저자께서는 상당한 논리적 근거를 제시하였을 뿐만 아니라 현재 우리나라 부동산 시장의 모습을 정미 분석하였다고 할 수 있네요. 내용에 있어서도 연구자적 입장과 시장의 전문가로서의 입장을 적절히 반영, 분석하신 것 같고 비유도 많이 하셨네요 

의도하지 않았으나 박원갑이라는 부동산 전문가의 책을 최근 한 달사이에 두권이나 읽게 되었다. 저자는 여타의 부동산 전문가와 달리 신문기자 출신이라 글을 쓰는 능력은 좀 더 좋을 것이고 책에 부동산과 직접적인 관련이 없는 다른 분야의 이야기도 꽤 많이 나올 정도로 화려한 스팩을 자랑한다.

향후 우리나라의 부동산 시장은 어떻게 흘러 갈 것이고 이에 대한 대비는 어떻게 할 것인가가 이 책의 핵심이다. 많은 부동산 책들이 고령화 충격으로 부동산 시대는 갔다고 한다. 아니, 정확하게 이야기하며 아파트 시대는 끝이 났다고 한다. 그들이 이야기하는 시기는 앞으로도 최소 10년 이상은 있어야 하지만 여하튼 끝났다고 한다.

각자 자신이 처한 환경과 직업에 따라 세상을 바라보는 시선이 달라지고 자신의 이익에 맞게 제단하는 습성이 있다. 자신이 먼저 살고 봐야 하기 때문에 그 점은 무엇이라 하기 보다는 나 스스로 중심을 잡고 타인의 이야기를 들어야 하는데 고령화 쇼크로 인한 부동산 필승이 아닌 필패론은 거의 대부분 금융 전문가들이 이야기한다.

부동산 전문가들은 부동산으로 먹고 사는데 고령화로 부동산은 이제 힘드니 접으라고 하는 것은 당연히 어려울 것이고 금융 전문가들로써는 우리나라 자산 구성중에 80%가 부동산 이니 이 자산 중에 일부를 금융자산으로 변경시키기 위한 노력이라 할 수 있을 것이다. 책을 중심을 잡는 내 입장에서도 어느 한 쪽으로는 조금 치우칠 수 밖에 없다고 보는데 금융 전문가들보다는 부동산 전문가 중에 그나마 객관적인 시선으로 우리나라와 외국의 사례를 비교 검토한 책들이 좀 더 부동산 미래에 대해 근접하게 그린 것이 아닐까 한다.

우리나라가 참조하는 외국 사례는 대부분 일본이다. 실제로 우리나라에서 하는 여러 정책들이나 사회현상을 볼 때 일본을 따라가는 현상이 심하기 때문이다. 더구나, 위성도시나 신도시등은 일본의 사례를 똑같이 따라 했기 때문에 더더욱 일본의 과거와 현재를 비교하는 현실은 우리나라에 지금을 보고 미래를 예측하는데 많은 부분에서 참조사례가 되고 있으나 일본에서 벌어진 자산 감소현상은 세계에서도 유래가 없는 현상이라 그걸 그대로 우리나라에 적용한다는 것이 또 쉽지 않다.

그런데도 일본을 보라며 우리나라가 그 전철을 밟을 것이라며 공포를 조장하는 것은 올바른 예언이 아니라고 본다. 이 책에는 그에 대한 저자 나름대로의 주장이 담겨 있는데 상당 부분 동의하게 만든다. 이미 100% 주거율이 되었다고 해도 다른 외국 선진국도 이미 100%를 넘어 110%도 넘었지만 지난 호황기에 부동산(주택) 가격 상승률은 우리나라와는 비교 안 될 정도로 높고 고령화로 인하여 도시의 주택 가격은 더욱 오르는 현상이 발견되는데 이 부분은 노령으로 각족 편리함과 편의시설을 찾아 도시로 회귀하는 현상이 오히려 우리나라뿐만 아니라 전 세계적으로 발견되고 있다.

책에는 다양한 사례와 참조 할 만한 책들도 나오는데 이 책보다 책에서 소개한 여러 논문과 책들에 더 호기심이 들고 읽고 싶다는 생각이 들었는데 찾아서 읽게 될 지는 모르겠다.

책 제목인 '부동산 미래쇼크'라는 말처럼 책에는 부동산으로 인한 어떤 쇼크가 일어날 것인지에 대한 설명은 하지 않고 있다. 약간 담담하게 현재를 분석하고 미래를 예측하는데 다행히 부화뇌동식의 주장이나 전망을 하지 않고 내가 볼 때 객관적인 시선으로 이야기하고 있어 여타의 책보다는 금융전문가의 부정적인 글이나 부동산전문가의 너무 긍정적인 글보다는 중심을 잡아 줄 수 있는 책이 아닐까 한다.