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부동산 시장 읽는 법이 아닌 패배적 관점으로 아파트 시장 이론적으만로 살펴보기가 아닌가..
부동산이 아파트만 있는게 왜 이렇게 이론만 가지고 아파트시장만 분석하는지//
이론만 따지는 경제학자들 치고 주식과 부동산으로 성공한것 못 봤네요//
돈 아깝다는 생각,, 과연 실무을 경험하고 글을 쓰는지
아래 댓글들은 동일 날짜로 적힌걸 봤을때. 이책과 관계된 사람들 아닐까요^^ |
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"너 결혼은 언제 할 거야."
"글쎄요."
"그 사람 사랑하지 않아?"
"사랑만으로 결혼할 수 있나요. 현대 한국사회에서 결혼은 어느덧 사치재가 되었습니다요. 전 도시빈민이에요."
씁쓸하지만 사실이다. 요즘 결혼비용이 대충 2억은 든다고 한다. 평균이 그 정도라는 말이고 case by case. 놀라리라. 결혼하는 데 그렇게나 많은 돈이 필요해? 뭐, 결혼식장 잡고 웨딩 촬영하고 이런 것도 꽤나 비싸지만, 대부분은 집 마련에 엄청난 돈이 든다. 억은 기본으로 넘는다.
억. 億.
사람 인자에 뜻 의. 즉, 사람의 마음 속에나 존재할 만큼 크다는 뜻인데. 한국 사회에서 억은 기껏해야 교통편 억수로 안 좋은 곳에서 전세로나마 들어갈 정도로 적은 돈이다.
그.래.서.
현대 한국사회는 퇴보했다. 『월든』을 쓴 헨리 데이비드 소로우는 이런 말씀을 하셨다. 현대사회가 진보했다는 사실을 입증하려면, 예전보다 비용을 낮춰서 모든 사람에게 안락한 보금자리를 제공해야 한다. 소로우 생전 미국이 그랬듯, 한국사회 역시 그다지 진보한 사회는 아닌가 보다.
강남불패라는 말이 입증하듯, 그 동안 한국 부동산은 사 놓기만 하면 올랐다. 정확히 말하면, 수도권 아파트. 언제까지 이 추세가 계속될까. 이 책은 앞으로 상당히 오랫동안 한국 부동산은 가격이 오르기는커녕 내린다고 말한다. 대한민국의 절반이 자가 소유가 아닌 전세나 월세로 산다는 점을 감안하면 쾌재를 부를 만하다. 그러나......
부동산 시장의 침체는 국민경제 전반에 재앙이 될 것이다. 많은 사람이 빚을 내서 집을 샀다. 이들은 아파트 값이 오른다고 가정하여 돈을 빌렸다. 그렇게 산 집값이 내린다면. 게다가 금리마저 오른다면. 현재 한국의 가처분소득 대비 가계부채 비율은 140%로, 미국의 서브프라임 사태보다도 심한 상태라고 한다. 언제 터질 지는 모르나, 결국 터지고 말 시한폭탄이다.
이런 와중에 작금의 부동산 침체는 일시적인 현상일 뿐, 곧 반등할 것이라는 추측이 있다. 이에 대해서 책은 조목조목 반박하며 장기간의 침체는 불가피하다고 말한다. 우선 한국의 인구구조를 보면 더 이상 부동산을 구매할 수 있는 사람이 늘지 않는다. 오히려 줄어 든다. 1인 가구 증가로 가구수가 는다고 하지만, 1인 가구의 대부분은 88만원 세대나 독거노인이지 골드미스가 아니다. 수도권으로 유입되는 인구수도 점차 주는 추세다. 대책없이 공급만 늘린 탓에 미분양은 급증한다. 건설회사, 언론 등이 합심하여 부동산 불패 신화를 조장했지만 자본주의 사회에서 수요와 공급의 법칙을 무시한 어떤 선전도 성공하지 못한다.
그 동안 언론이나 건설회사는 투기를 부추겼다. 이들은 호가를 기준으로 아파트값을 부풀렸고 가격이 떨어지면 급매물이라며 통계에서도 제외하는 꼼수를 부렸다. 한국의 땅값이 비정상적으로 높은 이유에는 정부 정책이 실패한 탓도 있지만 이들의 선전도 한몫했다. 이 와중에 집 사서 성공한 사람도 있지만, 가산 탕진한 사람도 많다. 만약 일본식의 장기불황으로 우리사회가 접어든다면, 주류 언론이 '잃어버린 10년'이라고 표현한 상황과 비교도 할 수 없을 정도로 어려운 시기가 닥칠 것이다.
대책은? 경기 부양책으로 토건 사업에 매달리는 것은 최악의 선택이다. 공적 자금으로 부실에 빠진 건설회사를 회생시키는 일도 없어야 한다. 그 과정이 괴롭더라도 시장이 스스로 정화하도록 놓아 두어야 한다.
맞아. 집값이 너무 높아. |
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이제까지 단지 운(?)이 좋아 부동산 투자에 몇번 성공한 사람들이나 실무 경험은 있으나 이론적 배경이 없어 한계가 명확했던 기존 부동산 관련 서적에서 답답함과 내용의 빈약함에 실망을 많이 했었다.
도대체 부동산 투자에 성공했다는 사람들의 소위 대박났다고 자랑하는 책들 읽고 돈벌었다는 사람 못봤고, 부동산관련 실무경험이라는 것이 단지 거래의 기술적인 부분이기 때문에 부동산 시장의 전체적인 흐름과 이해를 설명하는 것 자체가 불가능하다는 점에서 이해할만은 하다.
그런 점에서 김광수경제연구소의 '부동산 시장 흐름 읽는 법'은 이제까지 내가 찾고 기다리던 종류의 책이다.
이미 어떻게 하면 돈번다는 류의 책들이 나오는 순간 그 돈번다는 정보 자체의 희소성이 없어지기 때문에 그런 식으로 투자에 성공하는 것은 불가능하다.
단순한 재테크든 시장흐름을 파악하기 위해서이든 내가 알고 판단하는 수 밖에 없다.
어느정도 수준의 전문가적인 소양을 갖춰야 한다는 것이다.
'물고기 잡는 법'을 가르쳐 주는 책이다.
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시장이 그렇듯이 현재 부동산 시장에 대한 다양한 평가 중에 중요한 시사점을 던저주는 책인 것 같습니다.
결국 어떻게 될지는 시간이 지나가봐야 알겠지만, 나름대로 현실과 이론의 적절한 조화 속에서 결론을 이끌어 내고 있는 것 같아 어느 정도 수긍이 가는 면이 있습니다.
특히 부동산 관련 지표를 어디서, 어떻게 찾아보는지가 나와 있는 장은 스스로 통계를 찾아보는데 매우 유익한 것 같습니다. |
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"한국의 부동산 시장은 거품은 이미 커버렸고 경제 시스템을 너무 왜곡시켜서 문제야."
"그건 그래... 그럼, 어떻게 해야 하는데?" "부동산 가격을 떨어뜨려야지..." "야! 그래도 우리집은 안돼! 지난 4년 동안 얼마나 올랐는데...ㅎ" "형은 그 집을 가지고 무덤 속으로 가져갈거야? 애들이 결혼할 때가 되면 어떻게 할건데? 지금 집값으로 애들이 전세라도 들어갈 수 있겠어? 그동안 대출이자와 세금, 관리비는 어쩔거고?" "그래도.................." 한 달 전쯤에 선배와 나눈 이야기다. 자본주의가 신봉해왔고 사회주의도 부정하지 않았던 시장경제는 18세기에 아담 스미스의 ＜국부론＞에 의해 근대경제학의 핵심 개념으로 처음 사람들에게 소개되었다. 그리고 지금까지 무려 250여년 간 개인, 집단, 국가가 자본의 욕망을 위해 질주해왔다. 세계 전체 221~224개 국 중에서 국제적인 시장경제에 편입되지 않은 나라는 북한을 비롯하여 손가락으로 꼽을 정도로 자본주의는 시장경제라는 포장으로 온 지구 표면을 덮어버린 것이다. 경제학자들이 이론적으로 수립해 온 시장경제는 ’완전경쟁’과 ’정보의 투명성’을 전제로 모든 사람들과 경제 전체로 최고의 선, 즉 ’경제적 정의’를 실현시켜주는 가장 이상적이고 유일한 시스템으로 신봉한다. 자유주의 시장경제라 함은 시장에 맡겨두면 시장경제 원리에 의해 최선의 결과가 도출된다는 것이다. 모든 제도가 다 그렇듯이 시장경제 역시 장점과 단점이 존재한다. 하지만 현실 세계에서 ’완전경쟁’과 ’정보의 투명성’은 존재하지 않는다. 가진 자와 그렇지 않은 자의 마라톤 출발점은 다르며, 정보 격차 역시 엄청난 차이가 존재한다. 그렇기에 시장경제는 적절한 규칙과 질서를 제도화 시켜야 제대로 작동할 수 있게 되며, 그렇기 때문에 사람의 문제가 가장 크게 대두된다.
[김광수경제연구소]는 한국의 부동산 시장이야말로 시장경제의 단점이 가장 두드러지며, ’사람’의 문제가 심각한 경우라고 주장한다. 특히 시장경제가 제대로 작동되기 위해서는 "대통령이든 국회의원이든 관료든 사람을 잘 뽑아야 한다."고 말한다. 지금까지 ’사람’의 문제가 계속되었기 때문에 부동산 시장의 거품이 최악의 상태까지 도달했으며 거품이 붕괴되는 것은 시간문제일 뿐이라고 진단한다.
부동산 거품의 붕괴는 단지 부동산에 투기한 사람에게만 국한되지 않고 거품이 해소되고 그 후유증이 완치될 때까지 한국 경제 전체와 자식세대의 장래를 망칠 것으로 내다본다. 그 기간은 최소 10년 이상이 될 가능성이 매우 높다. 일본경제의 사례가 보여주듯이 부동산 문제는 부동산 그 자체 뿐 만 아니라 그 뒤에 엄청난 빚과 권력형 부정부패, 자원왜곡, 계층 간 갈등, 건설업계와 언론의 선동과 조작 등의 사기극을 동반하고 있기 때문이다.
한마디로 부동산은 한국 정치, 경제, 사회, 문화 등 모든 면에 있어서 총체적 모순의 집합체인 것이다. 이런 희대의 사기극에 지난 10년 동안 한국 경제 전체와 대다수의 국민들이 놀아난 것이다.
이 책은 일반인들이 주택 구입이나 부동산 거래와 관련하여 잘못된 정보를 걸러내고 선동과 조작 정보로부터 피해를 최소화하기 위해 부동산 관련 지표 및 자료를 어떻게 볼 것인가에 대해 설명한다.
부동산 주요 지표로는 왜곡된 집값 통계의 비밀을 알 수 있는 ’가격지수’와 집값의 향배를 결정하는 지표인 ’거래량’, 건설업계에게 퍼주는데 악용되는 ’주택보급율’의 허와 실, 실질적으로 부동산 정책에 반영해야 하는 ’자가소유율’과 투기와 실수요를 구별해주는 대표 지표 ’아파트 매매가 대비 전세가 비율’ 등이 있다.
필요한 부동산 지표는 온나라부동산포털, 국토해양통계누리, 국토해양부 아파트 실거래가, 국민은행, 한국은행 경제시스템, 한국주택금융공사, 통계청, 대한 건설협회, 금융결제원 주택청약서비스, 대법원 경매정보 등에서 찾을 수 있으며, 책 속에는 찾아낸 정보를 어떻게 읽을 것인지에 대한 방향을 제시한다.
그리고 연구소측은 부동산 시장과 관련된 경제원리와 정책에 대해서도 정리해 놓았다. 주택시장의 수요와 공급, 기준금리와 주택담보대출 금리, 부동산 버블의 일등공신인 신용과 가계부채, 인플레이션 및 디플레이션과 집값의 상관관계, 부동사 세금과 거래비용, 경기회복과 주택가격, 주택 수요층을 파악하기 위한 인구와 가구, 공공임대주택과 전세주택 정책, 건설업의 부양과 구조조정, 국토균형발전과 수도권 집중 등...
마지막으로 연구소는 한국 부동산 시장의 전망에 대해 이야기한다.
2009년부터 시작된 전국의 아파트 거래량 감소는 2010년 들어 더 심해졌다. 거래량 침체가 현재와 같이 이어질 경우(이어질 수 밖에 없고...) 이명박 정부와 보수언론이 어떤 수단을 쓰더라도 매매가 하락은 계속될 것이다. 정부는 부동산 대출과 PF 부실의 뇌관이 터질까 두려워 은행 금리를 붙잡았지만 물가 인상 속도와 인플레이션 우려 때문에 올해 들어 벌써 두 차례나 금리를 올릴 수 밖에 없는 상황에 몰렸고 DTI 규제도 원상태로 복귀되어 매매가 하락과 버블 붕괴는 시간 문제가 되었다. 주택 보급율 역시 단순 보급율은 2009년 말 현재 100% 수준에 이르렀고 실제로 주택을 구매할 능력이 있는 구매자를 기준으로 할 때 주택공급은 엄청난 초과된 상태다. 이 또한 주택 매매가를 더욱 하락시킬 것이고 현재 주춤한 전세가 역시 하락하는 것이 대세일 수 밖에 없다. 물론, 최근 10여년 동안 단독 가구와 소규모 주택 공급이 부족했기 때문에 소규모 주택에 대한 전세와 임대수요는 꾸준히 이어져 전세가 하락의 버팀목이 되지겠지만 전세가는 몰라도 오피스텔이나 다가구 주택의 임대료는 지난 몇 년동안 크게 변동이 없는 상태가 지속되었다.
나는 1980년대에 대학을 다닌 486세대이고 따라서 내 주변의 지인들 대부분은 486세대들이다. 486세대들은 7할~8할 이상이 자기 집을 소유하고 있으며 실업율도 낮고 거의가 자가용을 굴린다. 2채 이상의 주택을 소유한 사람도 종종 발견할 수 있으며, 상당수가 가구당 월 소득이 ’가구원수 X 일인당 GDP’에 근접한다. 그 정도면 여유있는 중산층에 속한다. 다소 진보적 관점에서 정치와 국제분쟁, 재벌들의 행태를 비판하지만 어울려서 술 한잔 먹으면서 호기를 부릴 뿐이다. 가정과 직장이 안정된 상태에서 미래에 대한 큰 걱정이 없으면 보통 사람들은 보수화된다. 그래서 조국 교수는 ＜진보집권플랜＞에서 486세대를 ’정치진보, 생활보수’로 칭한 것 같다.
가족이 소유하고 있는 주택이 한 채 밖에 없다면, 장차 자식들이 결혼할 때 세대간 갈등이 발생할 가능성이 있다. 이미 주택가격이 엄청나게 올라버렸고 대신 취업율이나 임금상승률은 호전되지 않기 때문이다. 10년 전에 비해 비정규직만 더 늘어났다. 하지만, 개인적으로 주택가격 등락에 대해 물어보면 그들은 (매달 대출이자와 제세공과금에 시달리면서도) 집값이 내려가는 것을 원하지 않는다. 그것은 2007년 대통령 선거에서 이명박 후보와 한나라당의 집권을 자의반, 타의반으로 도와준 486세대들은 2012년 대통령 선거에서 특정 후보가 "주택값을 2002년 이전 수준으로 낮추겠다"라고 공약을 발표하면 무더기로 반대후보를 지지하거나 기권할 지 모른다는 말이다. 그래서 우울하다...
지난 10~20년 동안 경제에 대해 잘못 생각해왔고 말과는 달리 ’혼자만의 미래’를 꿈꾼 것이야말로 잘못한 것이리라...
[ 2011년 3월 30일 ]
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주택 보급율이 주택 총량에 관한 거시 정책 지표라면 주택의 자가 소유율은 주택가격과 가구 소득 수준을 반영한 시장지표이다. 가구 수에 비해 주택 총량이 많아 주택보급률이 아무리 높더라도 주택가격이 높거나 주택가격에 비해 가구 소득 수준이 상대적으로 낮을 경우에는 주택 자가 소유율은 낮아지게 된다. 반대로 주택가격이 낮거나 가구 소득 주순이 높을수록 주택의 자가 소유율은 높아진다고 할 수 있다. 미국의 경우 67%, 일본 62%, 우리나라는 평균 50~55% 사이를 유지하고 있다. 이러한 수치를 가지고 아직도 주택 수요자들이 많다고 떠들고 있다. 이는 부동산 불패신화를 믿는자들이 떠드는 말이다. 우리나라의 낮은 자가 소유율은 서민들의 주거안정을 위해 최선을 다해야 할 정부가 잘못된 정책을 펼쳐왔다는 증거일 뿐 공급 부족이나 주택수요가 충분하다는 증거는 아니다. 인플레이션이 오면 한때 부동산 전문가들은 부동산 가격이 상승하리라는 예측을 했다. 경제를 조금 아는 사람이면 다 아는 사실이다. 인플레이션은 원가가 상승하여 인플레이션이 오지만 대부분 풍부한 유동성과 과열경기로 인해 발행한다. 그래서 물가가 올라간다. 이를 해결하기 위하여 금리 인상을 단행하는 것이다. 그럼 한풀 꺾이면서 부동산 가격을 통제한다. 현재 한국 부동산은 투기 수요 고갈과 공급 과잉으로 디플레이션 압력에 노출되어 있다. 본원통화 공급 확대와 재정적자 등으로 화폐적 인플레이션 압력이 증대되고 있는 가운데 부동산 관련 대출의 부실 위험 역시 커지고 있다. 공공요금 인상, 경기 회복 등으로 물가 상승 압력이 점점 커지고 있는 상황이죠. 이에 정부는 금리 인상을 단행하여 유동성을 흡수하는 정상화 작업을 할 예정일겁니다. 그래서 금리를 인상하기 이전부터 가격 하락과 거래량 부진 등으로 극심한 침체를 보여온 부동산 시장은 더욱 위축될 것으로 판단됩니다. 그런데 요즘 부동산 가격 바닥을 쳤다는 목소리가 점점 커지고 있습니다. 참…. 단순한 비교지만 미국의 개인 가처분 소득 대비 가계대출액이 금융위기가 본격화된 2007년 139%였고 우리나라는 140%를 상회하고 있었다. 주택담보대출 비중은 미국은 102% 우리나라는 55%라고 하지만 어째튼 마지막 부채 비율은 너무나도 큰 것은 사실이다. 많은 한국 경제를 걱정하는 분들은 바로 이부분을 누누히 강조하고 경고하고 있는데 정부는 요지부동이다. |
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김광수 경제연구소 경제 시평을 구독하면서 부동산에 대한 글을 많이 보았는데 |
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부동산 시장 흐름 읽는 법은 일반적인 부동산 재테크 서적이 아니라 우리나라 주택시장의 여러가지 관련 통계를 독자 스스로 찾아보고 그 통계와 지표의 수치가 어떤 의미를 나타내는지 친절하게 설명해 줍니다.
그래서 각종 신문과 인터넷에 떠도는 엉터리 정보들로부터 나 자신과 내 자산을 보호할 수 있는 정보 선별력을 가질 수 있도록 해준다는 점에서 많은 점수를 주고 싶습니다.
왜냐하면 이제까지 부동산관련 책 중에 이런 종류의 책은 처음이고 내용 또한 딱딱하고 어려울 수 있는 각종 통계와 지표를 경제적 지식이 부족한 일반인들이 쉽게 이해할 수 있도록 했기 때문입니다.
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김광수경제연구소의 부동산 전망은 잘 알려진 것처럼 대세 하락을 이야기하는 경우가 많은데, 이 책 역시 큰 틀에서 그것을 벗어나지 않는다. 선대인 씨의 위험한 경제학이라는 책에서 왜 대세하락을 이야기하는지 흥미있게 읽었던 기억이 나는데, 이 책의 뒷부분에서도 비슷한 이야기들을 하고 있었다. 여러 책과 신문 칼럼 등에서 반복해서 나오는 이야기이고, 그러다보니 주의깊게 살피지 않으면 쉽게 지나칠 수 있고, 그러면 한방에 훅 갈 수도 있다는 사실을 알려주는 좋은 내용이 아닌가 싶다. 대세하락을 이야기하는 쪽과 인플레이션 등을 근거로 회복을 이야기하는 쪽의 주장 모두 잘 살피면서 내 앞가림을 하는데 도움이 될 수 있도록 생각을 정리해야겠다. 이 책의 앞부분에서는 책 제목 그대로 주로 부동산 시장 흐름을 어떤 사이트를 통해, 어떻게 해석해야 하는지를 이야기하고 있는데, 이 내용을 모두 외우려 들기보다는 필요한 때 이 책을 들춰보며 아, 이런 자료는 여기서 찾아보면 되겠구나 하는 나침반 역할을 요긴하게 할 수 있지 않을까 싶다. '대세하락'이라는 큰 명제에 동의하면서도 나이가 들면서 실거주 목적의 집은 꼭 필요하다는 생각이 들고, 그러다 보니 얼마 전 아파트 계약을 하나 했는데 말 그대로 '실거주' 목적이니만큼 일단 그 집의 가격에 지나치게 민감해하지 말아야겠고, 나중에 여유 자금이 생길 경우 투자 목적으로 이곳저곳 기웃거리게 된다면 부동산 쪽은 조금 더 돌다리를 두드리며 살펴보아야겠다는 생각이 든다.
웰시안에서 이벤트에 뽑혀 받은 책이다. 책 읽다가 사이트를 알게 되었고, 자주 들어가다 보니 몇 권의 책을 받게 되고, 그러면서 경제에 대해 조금씩 조금씩 더 관심을 가지게 된다. 고마운 일이다. |