정부의 8.2 부동산 대책 발표 이후 부동산과 경제면이 항상 떠들썩하다. 지난 두 정권이 너무나도 완화적인 정책으로 정부에서 나서서 집을 사라고 독촉해왔던 이유로 문제가 커진 부동산을 잡기 위해서이다. 나 또한 직접적으로 그 부동산에 영향을 받는 사람이기에 ‘집 값’은 요즘 초미의 관심사이다. 그렇기에 이렇게 현 정부와 현 상황에서 전문가가 해주는 이야기에 귀 기울이게 될 수 밖에 없다. 이 책을 읽다가 잠시 나에게 맞는 부동산을 찾아보다가, 다시 읽다가 좀 더 맞는 상황이 어떤 건지도 궁리해보느라 읽는 데 오래 걸리긴 했다. 내 입장에서 이야기 해주는 듯 해서 더 잘 찾아볼 수 있었던 것 같다.

이 책을 읽게 된 건 큰 의미가 있었다. 일단 얼마 전에 읽었던 ‘오르는 부동산의 법칙’과 전혀 다른 관점에서 저자가 부동산을 논하고 있기에 내가 생각할 수 없었던 여러 방면의 모습을 고려할 수 있었다. 그리고 가장 다른 점은 저자들의 입장이다. 이 책의 저자 ‘쌈지선생’은 적어도 이 나라의 청년과 서민들의 입장에서 앞으로의 부동산을 어떻게 해야 할지를 고민하고 있다. (오르는 부동산의 법칙의 저자는 갭투자로 ‘투기성’이 짙다.) 그리고 걱정도 많이 하고 있다. 책을 읽으면서 지속적으로 느낀 점은 어떻게든 부동산 시장의 안정으로 서민과 청년들이 덜 힘들어지고 괴롭지 않길 바라고 그 방법을 정부가 잘 이끌어 주길 바라고 있었다.

‘임대사업자로 등록하면 연간 임대료 상승률이 5%이내로 제한되고 최소 4년 이상 임대 계약을 맺어야 하기 때문에 임차인의 주거 안정에도 도움이 된다. (p.111)’

최근 엄마들을 상대로 하는 강의를 들으러 다녔다. 그런 강의들은 보통 은행이 주최를 하기 때문에 재테크 투자 강의라는 명목 하에 은행의 금융상품을 홍보한다. 여러 강의를 들었기 때문에 같은 은행에서 하는 것이라 뻔한 레파토리를 이미 꿰뚫고 있는 나였다. 그래서 거의 내용도 외우고 있었는데 이 책을 읽으면서 은행에서 파는 금융 상품에 대해서 진정한 회의감을 느끼게 되었다. (속상하게도 이 책에서 안 좋다고 이야기 하는 모든 금융 상품을 다 경험했다.. 속상하다 정말..)

‘책의 앞부분에서 말한 것처럼 금리가 오른다고 해도 그 인상폭은 예상보다 낮을 것이다. 세계 주요 국가들은 여전히 양적완화, 마이너스 금리정책을 실시중이고 정부는 금리인상이 가져올 경제적 문제를 우려해 급격한 금리인상을 단행하지 못한다. 문제는 금리인상이 아니다. 이미 과도한 빚으로 한계가구로 내몰리고 있는 개인은 기준금리가 1~2%만 올라도 대출금리 인상은 이보다 높게 책정되는 구조이기 때문에 파산의 위기에 바로 직면할 수 있다. 금리인상을 두고 개인마다 처해 있는 상황과 그 대응 방법이 각기 다를 수밖에 없다. (p.212)’

그 강의에서는 잘 사는 나라들, 소위 선진국이라고 불리는 나라들이 대체로 전부 금리를 인하하고 있고 심지어 일본은 마이너스 금리임을 강조하고 있다. 예, 적금의 이자세도 우리나라보다 훨씬 높음을 강조한다. 그래서 우리나라도 금리가 계속 낮아지고 있고 결국에는 마이너스 금리가 될 거라는 점을 세뇌시킨다. 그렇기 때문에 지금 당장 그 은행이 제공하고 있는 고정금리 상품을 들어야 하는 것. 심지어 만기가 있는 것도 아닌데, 자자손손 대물림해 줄 수 있는 상품이기에 아주 좋은 것이라고 이야기 한다.

이런 상품이 필요 없기 때문에 들진 않았지만 (사실 난 엄청난 팔랑귀라 혹하긴 했다.) 이 책을 읽은 뒤 이것이 얼마나 편협한 사고인지를 알게 되었다. 밑도 끝도 없이 선진국들이 금리를 낮추고 있는 것이 아니다. 그리고 우리나라가 맹목적으로 그러한 선진국들이 하는 것처럼 금리를 낮추어야 하는 것도 아니다. 현 시대에 많은 국가들이 양적완화를 해야 하는 이유가 있고, 국가 경쟁력을 위해 금리도 낮게 잡을 수 밖에 없는 것이다. 이는 다른 말로 한다면 어떤 상황이 되면 충분히 금리가 오를 수도 있다. 결국 선진국이라서 금리를 낮게 잡고 있는 것이 아니라는 것이다. 이 경제관이 제대로 잡히지 않으면 저렇게 은행에서 이야기 하는 상품에 현혹되어 상품을 큰 수수료를 내며 ‘사게’ 되는 것이다. 절실히 다시 한 번 제대로 공부하지 않으면 안 되는 구나를 깨달았다.

이 책에서도 지속적으로 임대사업을 추천하고 있다. 물론 어떤 방식으로 임대사업을 하는지가 관건이겠지만, 이 저자는 저가의 소형오피스텔을 추천하고 있다. 독신가구의 증가로 인해 원룸이나 다가구주택, 꼬마빌딩과 같은 건물 한 채를 아예 매입하면 좋겠지만 그만한 자금력이 없는 사람들은 저가의 소형오피스텔로 관심을 돌리라고 이야기를 해주고 있다. 결국 우리는 돈을 모으고 모아 임대업에 뛰어들어야 한다. 다른 길은 없다. 하지만 자신의 집도 없는 이들이 언제 자신의 집을 보유하고 돈을 다시 모아 임대업에 뛰어들 수 있을까? 결국 지금 돈 있는 이들을 위한 방법이라는 느낌이 들었다. 다시 한 번 씁쓸해지면서 나의 미래도 걱정이 되었다.

이 책은 대한민국이 앞으로 3년간 어떤 부동산 시장이 펼쳐 질지를 예측하는 책이다. 하지만 그 내용적인 측면에서는 부동산만을 이야기 하고 있지는 않다. 물론 부동산 시장을 알기 위해서는 정부 정책이나 과거에 어떠했는지 다른 나라의 경우는 어땠는지와 같은 객관적인 사실을 바탕으로 미래를 예측해볼 수 있다. 하지만 저자는 지속적으로 자신이 갖고 있는 경제 철학에 대해서 이야기 하고 있다. 임대업이 지배적인 시대에 살고 있다는 사실을 한탄한다. 그리고 사회가 바뀌어야 할 것을 촉구하고 있다. 그 내용은 흡사 옆집 아저씨와 술 자리에서 ‘나라가 미쳤어.’라고 안주 삼아 곱씹을 것들이다. 개인이 한탄하고 있다고 해서 바뀔 문제가 아니다. 그리고 적어도 전문가로부터 듣고 싶은 내용은 적어도 아니다.

부동산 책인가를 의심하게 하는 부분들도 많다. 차라리 부동산이 아니라 경제관념과 관련된 책이라고 이야기 하는 것이 더 좋았을 듯 하다. (‘다가오는 3년, 대한민국에서의 재테크’ 정도?) 물론 나처럼 경제에 대해서 많이 공부해야 하는 사람에게는 그 내용들이 하나같이 귀중하기도 하고 알아야 하는 필수 지식들이었지만 이 책에서 다루어야 하는가 하는 생각이었다. 게다가 그 내용이 일반적인 경제서처럼 사실 분석이 아니라, 저자의 입을 통해 저자의 생각이 잔뜩 버무려진 내용들이라 껄끄러운 마음이 들었다.

마지막으로 방법론 적인 측면에서는 굳이 이 책을 읽을 필요도 없을 법한 내용들도 많이 있었다. 특히 아파트 투자나 수익성 부동산을 구축하는 방식에서는 저자의 방법이 뭔가 획기적인 것도 마음에 와닿지도, 읽고 나서 시간 없는데 굳이 왜 읽었지 라는 느낌이 들 정도로 허무하였다. 물론 수도권 지역 이야기가 많기 때문에 그에 필요한 부분들을 읽는다면 많은 정보들이 있을거라 생각한다. (GTX 관련된 내용이라던지) 하지만 그 방법론이라면 다른 부동산 수익을 위한 도서들을 참고하는 편이 더 좋을 듯 하다.

 

 

  처음에는 일반적인 부동산 단기 플랜의 3년을 의미하는 줄 알았는데 문재인 정부가 시작되고 3년 , 그후 1년은 레임덕으로 대통령의 말빨이 먹히지 않는 다는 가정하에 야심차게 펼쳐보일 수 있는 3년을 말하는 것이었다.

 

 책을 읽기 전에 사전 정보를 얻기 위해 저자의 이력 , 저자의 말 등을 꼭 읽어보는데 이분은 책등에 사진이 없으셨다. 관상은 안보더라도 외모에서 뿜어져 나오는 분위기를 보는 편인데 책 내용을 통해서 이미지를 그려내야 겠다. 결론은 나이 50에서 60사이, 좀 강단있게 생기셨을 것 같고 목소리는 저음이거나 단호해 보인다. 요즘 책 읽다 별걸 다 유추해 낸다. 삶이 무료한 모양이다.

 나의 궁금증을 위해서인지 독자들을 위한 특별 저자 인터뷰 내용이 앞장에 나온다.

질문중에 하나가 요즘 화두가 될 만한 것이다.

Q. (요약) 레버리지 투자는 서민에게 독인가? 선인가?

A. 시장의 변동으로부터 오는 위험을 최소화시키는 방법은 역설적으로 레버리지를 최소화하는 투자를 하는 것입니다.

다 아는 이야기 같고 별거 없는 것 같은 이 말씀이 정말 핵심이고 이 책의 여러번 반복되는 주제이다.

즉 투자는 상식이라는 것이다. 그런데 사람들은 상식밖의 투자를 할 때가 많다. 돈먹고 돈먹기 판이 된다고 생각하면 사람들의 이성이 마비되는 것 같다. 군중심리도 무시하지 못하는 것 같다.

짧지만 허를 찌르는 핵심 포인트가 있으신 분이셨다.

"시장의 변동성은 이미 인간의 지력을 초월하였습니다. "

"경제는 지식이 기반이 되어야 하지만 투자는 상식입니다. "

" 시장의 변동성에 흔들리지 않는 방법은 투자지식이 아니라 여유자금과 비례해서 결정된다."

 위의 말들이 공감되는 것은 내가 요즘 많이 고민했던 바이기 때문이다. 8.2 정책으로 인한 분양권 시장의 많은 정책들이 바꼈다. 9월 중순이면 이미 시행됐나? 청약조건도 1년 12회에서 2년 24회로 변경되고

대출 부분도 투기지역에서는 세대내에서 3건 가능했던것이 1건으로 주택담보대출이 된다는데, 기존의 것들을 갱신할 떄는 어떻게 되는 것인지? 아 궁금하다. 이제 정말 예전같지 않다.

갈수록 정책들은 바뀌고 나의 지력은 한계가 아~~주 많고, 발품은 팔아야 할 곳은 많고 누가 부동산을 불로소득이라고 했던가?

마지막 여유자금은 급 공감이다. 총알이 없는데 어찌 투자를 레버리지도 한계가 있지 말이다. (ㅠㅠ)

그래서 이 책을 읽다 보면 투자를 하지 말라는 얘긴가 ? 혹시 부동산 책이 아니었나? 다시 앞장을 열어 보기도 했다가 다시 읽었다 하길 여러번 했다. 집값이 폭락한다는 쪽은 아니시지만 좀 보수적인 투자를 지향하시는 듯 싶다. 이것도 잘못된 표현일 것이다.

기존의 책들이 너무 기름을 붓는 듯한 책들이 많아서 좀 점잖은 책을 읽으니 낯설었다.

대부계 쪽에서 많은 상품들을 다루어 보신 저자의 이력 때문일지도 모른다.

레버리지 잔뜩 투자한 사람들 중에 찔찔 매다 갚지도 못하는 수 많은 사람들을 봐왔을 테니 말이다.

책을 읽다 보니 핵심 포인트 부분에 활자를 크게 해주셨는데 눈에 쏙들어오고 슬슬 노환이 오려나 하는 눈건강에 아주 도움이 되었다. ^^ 확 들어오는 경향이 있다.

 

'안전제일'주의 투자를 주장하시는 분이시다.  

 

문재인 정부가 펼치고 있는 정책 다주택자를 잡는 정책과 재건축이익환수제, 분양권 조정등은 급한 불은 끈거 같으나 근원적인 문제가 되지는 못한다는 것이다.

 

근본적으로 투기 수요를 억제하기 위해서는 2주택 이상의 다주택자에게 보유세 누진할증제를 적용하고 주택임대사업자에게 이익에 대한 적정한 과세정책을 편다면 투기세력에 의해 부동산 시장이 왜곡되는 현상은 크게 사라질 것이다. p.78

 

요즘 많이들 했던 갭투자는 부정적으로 생각하는 것 같다. 시장의 혼란을 초래 했다는 것이다.

임대사업도 갑질하거나 흔히 합정역 상수동 , 가로수길 처럼 요즘 흔히 말하는 젠트리피케이션의 근원인 건물주들 노력은 상점들이 했는데 이익은 건물주가 꿀꺽하면서 임대료를 올려되는 현상은 지양한다고 했다.

같이 함께 공생하는 공동체로서 적절한 임대료와 그들(주로 서민, 청년들)의 생활의 편의와 삶의 질을 생각하고 그들의 불만을 들어줄 주 아는 임대자가 되야 한다는 것이다. 매우 지당한 말씀이시다.

 

부동산을 움직이는 것은 정부의 정책이 아닌 시장의 유동성이라고 한다.

시장의 유동성의 한축이 금리다. 금리의 예측은 오르는 시점이긴 하나 3년 동안은 적어도 1%이상 올리긴 쉽지 않다는 것이다.  가계부채가 매우 심각하기 때문에 급격한 금리 인상은 재앙을 부른다는 것이다.

경제를 살리고 일자리 만들기에 주력하는 문재인 정부로서는 급격한 금리 인상은 정책상 맞지 않는 다는 것이다.

 

그렇다면 어떻게 부동산 투자를 이끌어가야 하나?

교통의 발달 GTX, SRT역들이 어딘지 살피고 , 청년들이 많이 머무는 곳 이 어디인지 살펴보라는 것이다.

임대 사업을 원한다면 매매가가 비싼 강남역 오피스텔 쪽이 아닌 천안, 안산 등 대학가나 기업들이 모인 독신 들이 많은 곳에 매매하면 매매가 대비 임대 수익률이 높다는 것이다. 아파트 투자라면 해법은 다르다. 오르는 곳이 쭉~ 오른다는 것이다.

여유자금을 키우려면 임대료를 그대로 우량주식에 투자하고 또 그것이 모이면 임대주택을 매입하고 또 나오는 돈은 우량주식에 투자하는 식으로 굴리면서 시간에 투자하라는 것이다.

 

읽으면서 대체로 임대사업자나 갭투자 아니 전체적인 부동산 투자에 매우 부정적이신가? 싫어하시나? 그런데 전문가가 될 수 있나 ? 라는 의문이 좀 있었는데 좀 더 읽으면 투자의 방향을 잡아주신다. 모든 일에는 정도가 있고 불법이 남무하는 길이 있는데 부동산의 상도덕은 지키면서 과도한 대출은 삼가하면서 투자의 길을 걷자는 이야기로 알아들었다.

 

(이 리뷰는 예스24 리뷰어클럽을 통해 제작사로부터 상품을 제공받아 작성되었습니다.)

 

 

 

 

본 저서는 문재인 정부 출범 이후 예상되는 부동산 정책을 기반으로 저술되어 읽으면서도 집중이 유지되었던 책이 었다.

전반적인 저자의 관점과 내가 생각하는 관점이 크게 다르지 않아 편안히 읽은 책이기도 하다.

저자는 문재인 정부의 부동산 정책의 일관성이 유지될 것으로 예상하는 향후 3년간의 부동산 투자에 대한 저자의 식견을 독자에게 가이드하고 있다.

많은 부동산 투자 관련 책들이 긍정적 또는 부정적인 측면에서 단방향으로 저술되는 경우가 많은데, 이 책은 투자자 관점을 견지하고 있으면서도 최근까지 성행한 묻지마 갭투자에 대한 리스크를 강조하는 등 균형적인 시각을 유지하고자한 점이 느껴졌다.

저자는 향후 3년간 전반적으로 부동산이 급등하기는 힘들지만 그렇다고 하락추세로 가지는 않을 것으로 보고 있는데 이는 정책적인 영향을 무시할수는 없지만 장기적으로 볼때 결정적인 요소는 아니라고 보고 있는듯 하다.

이보다는 가계부채 및 이에 따른 금리정책의 영향이 더 클 수 있다고 보고 있지만, 현재 경제상황으로 볼때 무리한 금리 인상정책을 쓰기는 힘들기 때문에 결국은 시장을 이길수 없다는 생각을 견지하고 있다.

투자관점으로 보면 횡보가 예상되는 부동산 시황에서 당분간 갭투자는 신중을 기해야 하지만, 임대주택에 대해서는 시대적인 흐름상 매력적인 투자요소로 보고 있으며 개인의 신용도에 따라 레버리지 활용에도 긍정적인 관점을 가지고 있다.

또한 내용 중간에 향후 유망지역 및 교통 등 주요 호재등을 제시하여 실질적으로 투자에 참고할 수 있게 구성된 점도 유용했던거 같다.

더리치 카페에서 이벤트에 응모해 운좋게 당첨되어 책을 받아 읽고 이제야 늦었지만

읽은 후기 올려 봅니다.

먼저 책을 읽다 보면  저자가  중요하다고 생각하는부분이나 강조하고자 하는 부분은 큰글자로

인쇄되어 좀더 집중해서 볼수 있어서 좋다. 

책 제목에서 처럼 다가오는 3년은 어떻게 될건가? 이점이 제일 궁금했느데

 책을 읽고나서 느낀점은 단지 3년이 아니라 100세 시대에 앞으로 어떻게 살아야 할지를

답해주고 있다는 것이다.

저자는 본문에 들어가기전 여러 페이지를 할애하며 인터뷰 형식을 빌려 문재인 정부의 출범, 대한민국

부동산의 미래를 말한다 주제로 서문을 썻는데

 정부의 정책이 시장의 변동성을 이길수 없다는 사실과 급격한 금리인상은 없을것이다.

그리고 깊어가는 양극화 현상으로 인한 부동산 시장의 변화에 대해서 말하고 있다.

1부. 다가오는 3년,대한민국 부동산이 요동친다.

예상 시나리오 1.금리폭등으로 부동산 사장은 폭락할것인가?

                    2.깊어만 가는 부동산 시장의 양극화, 어떻게 대응할것인가?

                   3.새정부의 부동산 강경책은 과연 상수가 될것인가?

이렇게 질문 하면서 답은 우리가 예상하는 것보다 금리는 오르지 않을것이며 돈 안되는 부동산과 돈되는 

부동산을 명확하게 구분짓고 돈되는 부동산에 집중 투자해야 하며 정부의 부동산 정책, 한극은행의 

기준금리 인상은 부동산 시장의 변수중 하나이지 절대상수는 아니다 라고 말하고있다.

   지금 처럼 인구절벽,소득의 양극화,감속경제 시대에서 우리는 어떻게 대처해야 할지 냉철히 생각해 봐야 할것 같다.

2부. 내집,사야 하나? 말아야 하나?

저자는  분양권 전매가 금지된 상황에서 이제는 단기차익을 노리고 분양아파트에 투자 해서는

경제성이 없다 분양시장은 앞으로 양분화되는 속도가 더 빠르게 진행 될것이라고 말한다.

아파트를 사는곳인지 사는 것인지 이것에서 부터 판단 해야 할것같다.

우리는 여전히 아파트를 사는것이라는 관점에서 접근하고 있다.

어떻게 생각 할것인가?

3부.수익성 부동산, 끝날 때까지 끝난 것이 아니다.

증가하는 독신가구와 커지는 임대시장, 눈여겨보라 그리고  왜 수익성 부동산에 투자해야 하는가?

수익성 부동산투자, 성공조건 그리고 서울 지하철2호선, 지금도 늦지 않았다 등등을 통해

임대주택을 소개하고 그를 통한 수익이 왜 좋은지 설명해 주고있다.

오랫동안 금융권에서 근무하여 금융권을 잘아는 저자는 은행,보험 상품의  허구성을 

보여주며 소액으로 임대주택에 투자 할수 있는 방법을 소개해 주고 있다.

4부.소액으로 투자하는 임대주택의 모든지식

저자는 투자상품에 절대성이라는 것은 없다고 믿고 단지 경제흐름에 따라 가치가 달라 진다고 믿는다.

현재 투자상품의 3요서인 안전성,수익성, 환금성에 있어 임대주택은 가장 경쟁력있는 상품이라라고 말하고 있다.

절대적 인구 감소에도 불구하고 독신가구와 청년인구의 수도권 집중 현상으로 임대주택의 수요층은 탄탄하고

시장 전체적으로는 긍정적이다 라고 하고 있다.

어느 사업이든 결국 개인의 노력이 성공을 좌우한다고 하는말은 절대 공감이다.

사회와 경제의 변화를 투자의 관점에서 살펴 볼때

첫째,독신가구가 급증하고 있다.

둘째,감속경제 시대로 진입 했다.

셋째,더 견고해진 수도권 집중 현상. 이렇게 지금 시대의 핵심 내용을 짚고있다.

마지막으로 열심히 일하고 똑똑하게 투자하라는 글로

100세 시대를 맞이하여 어떻게 살것인가?

그 해답을 말해 주고 있다.

퇴직 후에도 계속 일하며 고정수익을 창출할 수 있도록 자기계발을 꾸준히 해야 하고, 소유자산은

관리를 잘해서 가처분 소득을 늘려한다.

이렇게 두개의 바퀴가 맞물려 돌아가야 노후 준비가 수월해 질수 있다.

세상에서 가장 확실한 소득은 지속적인 글로소득의 연장이다. 세상의 먼지로 사라지는 그날까지

일을 손에서 놓지 않겠다는 생각으로 살자.

앞으로 내가 살아야 할 길을 제시해 주고 있는것 같다.

 1. 저자 및 도서 소개 

     : 박연수

 투자는 상식이다. 지식이 아니다. 그러니까 성공하기 위해서 죽기 살기로 공부하지 않아도 된다. 상식의 다른 말은 원칙을 지키는 것이다. 원칙 있는 투자란 무엇을 말하는가. 돈이라는 유형의 자산과 신용이라는 무형의 자산이 결합해 시장의 변동성에 대응하는 투자를 하는 것이다. 투자상품은 어차피 일정한 가격 사이클 패턴 하에서 돌고 돈다. 시장의 가격변동을 극복하는 자는 결국 시간을 지배하는 자의 몫이고 그들만이 투자이익이라는 전리품의 주인이 될 수 있다.돈되는 부동산이 무엇인지 몰라서 투자를 못하는 사람은 없다. 돈이 없어 투자를 못하는 것이다. 핵심지역의 부동산은 시간이 지나면 오르게 되어 있다. 그러나 돈 없이 레버리지 효과만 믿고 과도하게 빚을 내서 투자하면 시장의 변동성에 묻히고 만다. 투자는 그런 것이다.

당신은 여전히 열심히 살고 있다. 그런 당신이 가난하게 산다면 이것은 당신이 특별히 게으르거나 자연재해로 발생하는 문제가 아니다. 가난은 임금의 정의가 실종된 사회에서는 재테크만으로 부자가 된다는 것은 현실의 고통을 잊게 하는 잠시 동안의 마취제는 될 수 있어도 근본적인 문제의 해결책은 될 수 없다. 만약 당신이 부동산투자로 더 나은 경제조건을 갖게 된다면 이는 인생을 열심히 산 대가로 주어진 덤으로 당신에게 주는 선물로 생각하고 살면 된다. 부동산투자도 이런 관점의 연장선상이다.

저자는 사회생활을 강남 논현동에 소재하고 있던 제일저축은행 대부계에서 시작했다. 개인의 영업실적이 인격과 동일시 되던 시대적 환경에서 살아남기 위해 열심히 일했고 그 결과 기업금융, 부동산 업무와 관련해 거의 안 다뤄 본 물건이 없는 전문가가 되었다.

세상에서 가장 좋은 스승은 시장이라는 말이 있듯이 그때의 경험을 바탕으로 생애 최초로 책을 쓸 기회가 주어졌고 두번째 책인 '삼지돈 굴리는 데는 금융상품이 최고다'는 그해의 경제경영서 분야 최고의 베스트셀러가 되면서 외부 강의가 많아지고 재무상담을 원하는 기업과 개인이 늘어나자 이것을 기회로 회사를 나와 영원한 프리랜서의 길을 걷게 되었다.

저자는 신영재무컨설팅, (주)DMC 대표이사를 역임하였다. 또한 사회생활을 하는 동안 삼성전자, 삼성화재, 삼성생명, 현대중공업, 포스코, KB국민은행 연수원, KD산업은행, 외환은행 등에서 강의했으며, 재테크 전문지 등에 고정 칼럼을 기고하였다.

2. 내용 및 줄거리

* 저자와의 인터뷰_ 문재인정부의 출범, 대한민국 부동산의 미래를 말한다.

3. 불편함을 감수하라. 간접투자를 벗어나 '직접'투자하라.

임대주택 투자는 간접 투자하는 은행권 펀드상품과 비교해 거래가 불편한다. 본인이 직접 나서서 매물도 찾아야 하고 물건을 매입했다고 해도 임차인을 직접 구하는 수고를 해야 매월 안정적인 월세를 받을 수 있다.불편하다. 그러가 그 불편함의 대가가 은행상품 이자의 10배라면? 

4. 젊은이들의 생활패턴을 알면, 부동산의 미래가 보인다.

독신자의 속성 중 하나는 현대판 노마드의 기질이 다분하다는 것인데, 언제든 이동이 가능하고 몸만 들어가면 곧바로 큰 불편 없이 살 수 있는 주거공간을 선호한다. 

5. 투자의 가장 좋은 선생은 시장이다.

될 성 싶은 상품은 초기에 투자해야 선점의 효과가 있다.

강남구 내으 오피스테로다 저가의 소형 오피스텔 대단지가 몰려 있는 수원시, 시흥시, 안산시, 인천시 등의 수도권 외곽지역과 부천의 중동신도시, 고양시의 일산신도시 내 오피스텔의 임대수익률이 서울 강남권 마포신촌 지역보다 높다. 

6. 시장은 넓고 투자할 곳은 많다.

7. 임대주택 투자, 서비스마인드만 갖춘다면 초보자에게도 황금알을 낳는 거위

스몰이건 빅 비즈니스건 소비자를 대하는 방식은 고객의 요구에 충실히 따라야 한다.

시장을 가르치려 하지 말고 시장의 니즈에 따라야 성공한다.

8. 진화를 거듭하는 임대주택, 셰어하우스가 뜬다.

스튜디오 주택은 한 공간에 모든 주거시설이 모여 있는 독신자용 원룸주택이다. 다가구주택, 다중주택, 주거용 소형오피스텔, 고시텔 등이다. 그런데 최근 들어 한 공간을 다수의 사람이 공유하는 개념의 원룸주택이 투자자들의 관심을 끌고 있다. 이른바 '셰어하우스'다.

9. 열심히 일하고 똑똑하게 투자하라.

인생에 거저 얻어지는건 없다. 돈을 벌 수 있는 지름길은 자신의 가치를 키우는 것이다. 그래서 청년들에게 자기계발 이상의 재테크는 없다고 말하는 것이다. 노후준비는 고정수익 창출할 수 있도록 자기계발을 꾸준히 하고, 소유자산은 관리를 잘해서 가처분소득을 늘려야 한다. 이렇게 두 개의 바퀴가 맞물려 돌아가야 노후준비가 수월해진다.

10. 럭셔리아파트 vs. 초라한 오피스텔?

강남 오피스텔투자의 경제성은 타 지역에 비해 현저히 떨어진다. 10년이 넘어도 잘 관리한 곳은 사는 데 불편함이 없다. 꼭 신축을 고집할 필요는 없다.

11. 합법적으로 세금 줄이는 법 

오피스텔은 수익성부동산 범위에 들어가니 당연히 소득세를 내야 한다. 임대소득은 금융소득처럼 다른 소득과 합산해서 세금이 부과되는 종합소득세 과세 대상이다.

임대사업소득이 연간 2000만원 이하인 사람이 '세금이 무서워서 투자를 못하겠다'고 말하는 것은 걱정하지 않아도 될 일을 사서 걱정하는 꼴이나 마찬가지다.

저가의 소형오피스텔 

-취득세: 오피스텔은 매입시 취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4% 합쳐 매매가격의 4.6%를 세금으로 낸다. 그러나 임대주택으로 등록하면 세금감면 혜택. 취득세를 면제받으려면 전용면적 60제곱미터 이하 오피스텔을 분양받거나 주택임대사업자로 등록하고 임대사업을 하면 된다.

1세대만 할 경우에는 대개 일반임대사업자로 등록하고, 2세대 이상 임대할 경우에는 주택임대사업자로 등록하는 것이 보통이지만, 어느 쪽이 반드시 유리하다고는 말할 수 없다.

세금은 주택 보유 수가 아니라 임대소득을 기준으로 한다. 

3. 알게 된점 및 느낀점

금리 인상과 부동산 가격의 관계?

기존 정부와 매우 다른 입장을 취하고 있는 문재인정부 내에서 취해야 할 투자의 방향?

인구 절벽현상? 그러나 수도권 집중 현상으로 심화되고 있는 양극화 현상에서 투자할 방법?

그렇다면 어느 지역에 집중해야 하는가? 

이 물음이 든다면 이 책을 읽으면 도움이 될 것 같다.

부동산 시장과 뗄래야 뗄 수 없는 금리와 유동성에 대한 이해를 조금 더 더했고, 

다주택자를 바라보는 시선이 그리 곱지 않은 현 정부에서 부동산 규제정책이 쏟아지는 가운데 (그리고 어쩌면 금리 인상이라는 또다른 카드를 꺼낼 수 있는 시기에) 과도한 대출을 통한 투자는 지양해야겠다는 확신이 들었다. 

부동산 투자를 경제와 정부 정책의 큰 장에서 바라볼 수 있도록 도와준 책이라 본인에게 부족한 부분을 많이 채워줬다는 느낌이다. ^^ 저자가 제시한 수익형부동산의 투자 방법은 꽤 유용할 것 같고 시행해보아도 좋을 것 같다. 

투기가 아닌 투자를 지향해야 함을 또 한번 느끼게 한 책. 추천합니다. :D

더리치 카페에서 진행하는 이벤트에 운 좋게 당첨이 되어 받은 책이 바로 “다가오는 3년, 대한민국 부동산 시나리오”

제목에서 보듯이 평범하지 않은 내용을 담고 있을 것 같은 예감이 먼저 들었다.

미래가 불확실한 부동산 시장으로 흐름을 지켜보면서 불안감을 감출 수가 없었고, 자신감마저 점점 사라져가는 요즘, 누군가의 명쾌한 향후 부동산 투자에 대한 진단과 과학적인 전망과 방향 제시가 절실했는데

‘다가오는 3년 대한민국 부동산 시나리오’를 읽고 난 후 어느 정도 해답을 찾을 수가 있었다.

특히, 저자의 지난 30여년 동안 실무에 종사하면서 각종 부동산 물건을 다뤘으며, 현재는 조기은퇴 후 부동산 실전투자를 병행하고 있는 저자가 그동안의 경험과 노하우를 집대성하여 내놓은 대한민국 부동산 전망서다.

우선 본문에 들어가기 전에 ‘문제인정부의 출범, 대한민국 부동산의 미래를 말한다.’ 주제로 인터뷰 형식으로 현재 부동산시장의 정확한 현상 진단에 많은 지면을 할애를 했다.

(본문 중에서)

1400조에 다가가는 가계부채 시대. 금리인상 현실화될 것인가? 어떤 파장을 불러올 것인가?

부동산을 움직이는 근본적인 힘은 정부의 정책이 아닌, 시장의 유동성, 그 중에서도 금리야 말로 부동산의 미래를 예측할 수 있는 가장 강력하고 신뢰 높은 도구라고 저자는 말한다. 미국발 금리 인상이 현실화되면서, 한국도 더 이상 금리 인상을 미룰 수 없게 되었다. 하지만 1400조원에 이르는 가계부채는 금리가 인상될 시 폭탄의 뇌관으로 작용해 우리사회에 돌이킬 수 없는 파장을 불러올 수 있다. 금리의 휘발성은 상상을 초월하기 때문이다. 과연 문재인정부는 가계부채라는 뇌관을 무시한 채 금리인상을 단행할 것인가? 자본과 금융이 글로벌화된 이 시대, 세계적으로 진행되고 있는 저금리 기조 하에서 한국은 어떤 선택을 하게 될 것인가? 그리고 금리 인상이 투자자와 실수요자들에게 미칠 구체적인 영향은 어디까지인가 

저자는 투자자든 실수요자든 금리 인상 시대에 갭투자와 레버리지 효과를 노리는 투자의 위험성을 경고한다. 자칫 돌이킬 수 없는 인생의 실수가 될 가능성이 큰 시기로 접어들었다는 것이 그 이유다.

향후 살아남을 부동산은 무엇인가? 서민들이 소액으로 투자할 만한 곳은 

저자가 추천하는 대표적인 부동산투자는 임대사업이다. 아파트 폭등 시대는 이미 지나간 과거가 되었으며, 이제는 지역별로 진행될 차별화에 대비해야 한다고 역설한다. GTX로 대표되는 새로운 길(Road)은 대한민국 부동산의 역사를 새로 쓸 지역을 탄생시킬 것이다. 저자는 GTX의 골자와 함께 향후 수혜를 입게 될 지역을 소개한다. 또한 홍대와 신촌을 시작으로, 최근 떠오른 가로수길, 망리단길, 경리단길, 샤로수길 등 젊은이들이 만들어가는 핫플레이스의 특징과 앞으로 핫플레이스로 떠오를 지역을 소개한다. 상권이 형성되는 과정과 투자자의 입장에서 사야 할 타이밍, 사야 할 물건을 집중 조명한다. 서울과 수도권, 그리고 지방을 모두 아울러 미래 부동산투자 성공 시나리오를 제시한다.

한편 인구절벽 시대에 젊은 층이 줄어들고 있음에도 불구하고, 젊은이들로 북적거리는 곳은 어디이며, 왜 이런 현상이 발생하는지, 그들의 부동산 소비패턴은 무엇인지, 결국 어떤 부동산, 어떤 임대사업이 유망한지 설득력 높은 혜안을 제시한다. 또한 서민들이 소액으로 투자할 수 있는 투자유망지역과 투자법을 싣고 있다.

특히, 우리 같은 소액 투자자들에게 도움이 될 분야를 집중적으로 다루었다는 것에 큰 만족감을 느낀다.

소액으로 투자하는 임대주택의 모든 지식

1. 임대주택 투자 실행 7단계

2. 이런 갭투자라면 해도 된다

3. 불편함을 감수하라. 간접투자를 벗어나 ‘직접’ 투자하라

4. 젊은이들의 생활패턴을 알면, 부동산의 미래가 보인다

5. 투자의 가장 좋은 선생은 시장이다

6. 시장은 넓고 투자할 곳은 많다

7. 임대주택 투자, 서비스마인드만 갖춘다면 초보자에게도 황금알을 낳는 거위

8. 진화를 거듭하는 임대주택, 셰어하우스가 뜬다

9. 열심히 일하고 똑똑하게 투자하라

10. 럭셔리아파트 vs. 초라한 오피스텔 

11. 합법적으로 세금 줄이는 법 등

초보자라도 쉽게 소액으로 임대사업을 필요한 지식 습득이 가능 하도록 체계적으로 자세하게 설명을 잘 해주었다.

세상 어떤 분야에 투자하는데 있어 완벽한 환경 조성은 없다고 한다. 불비한 여건과 불확실성에 머뭇거리다가는 어떤 투자도 실행에 옮길 수 없을 것이다. 이 책을 통해 대한민국 부동산에 대한 정확한 미래 예측과 면밀한 분석으로 리스크를 최소화하여 성공투자를 할 수 있기를 바란다.

다가오는 3년 대한민국 부동산 시나리오를 읽고.

이책에서 말을 합니다. 정권이 바뀌고 초반의 3년은 정책을 많이 발표하고 마련하지만 후반이 되면 새로운 정책을 새롭게 바꿔 실행시키기에는 상당히 힘들기 때문에 정권이 바뀌고 앞으로의 3년 이라는 시간에 포커스를 맞추엇습니다. 그것이 어쩌면 저희같은 투자자에게는 정말 마음에 와닿지 않을까 생각을 해보게 됩니다. 지난 겨울 우리는 광화문에 촛불을 들고 지금의 정부를 만들엇습니다. 정권이 바뀌고 문재인정부는 부동산에 칼을 집에들엇습니다. 6.19대책으로 부동산이 잡히지 않자 8.2 부동산 대책을 꺼내들엇죠. 고민이 안될수 없습니다. 초보 투자자이지만, 이책을 몇번 더 반복해서 읽어야겟다는 생각이 들엇습니다.

다가오는 3년 대한민국 부동산이 요동친다.

과거 정권에서부터 부동산 정책이 나올때까지 정부는 내수경기 회복과 활성화를 목적으로 부동산에 불을 지폇습니다. 이렇게 될수 있었던것은 결국 금리와 부동산 정책의 완화. 그러면서 부동산이란곳의 진입장벽을 낮춰준 결과 현재 우리는 천문학적인 가계부채의 시대에 살고 있습니다. 그러면서 세계경제는 이제 금리인상의 조짐을 보이며 현재상태에서 공포심을 시장에 불어넣고 있습니다. 하지만 금리인상이 결국 우리나라 모든 부동산에 타격이 될수는 잇을지라도 부동산을 대하는 투자의 호재를 보여줍니다. 결국 현재 우리나라는 수도권과 비수도권의 양극화 현상이 너무 심하고 서울 경기 인천의 인구를 합치면 이미 우리나라 인구 절반이 넘는 양극화현상이 보이고잇습니다. 결국 그래서 부동산이 떨어질것이다. 안떨어질것이다, 결국 이 이분론적인 사고가 중요한것이 아니라는 알게 되엇습니다.

하지만 정부는 이제 늘어나기만 하는 가계부채를 절대로 모르는척 하지는 않을것이다.  가계부채를 잡기위해서 또 금리를 무조건 올릴수만은 없다. 그렇게 되면 지금 가지고 있는 서민 변동금리 대출자들은 실 생활에 직격탄을 맞게 될것이 뻔하기 때문이다. 하지만 그렇다고 멈춰 잇을수는 없다. 그러면서 이책의 저자는 오르는 아파트는 앞으로도 오를수 밖에 없는것을 설명해주고 있다. 또 한 앞으로 지역에 따른 차별화도 더 심해질것이다. 잘 사는 동네는 더 잘살고 못사는 동네는 더 못살게 될것이란것이다. 어찌보면 서울 아파트 평당가격이 계속 최고점을 찍는것만 봐도 그렇지 않을까.그러면서 살기 좋은 아파트에 집중해보라고 한다. 살기 좋은 아파트란 무엇일까? 교통 교육환경 생활편의시설의 성숙도, 서울 중심지역의 접근성이다. 아무리 서울의 기능을 지방으로 이전시킨다고 해도 서울중심지역은 시간이 지나도 우리나라의 중심일수밖에 없기 때문이다.

"시장은 넓고 투자할곳은 많다"

다가오는 3년은 시장의 변화를 집중하며 지켜봐야 할 시기인것은 분명한거 같다

다가오는 3년 부동산 시나리오

새로운정부가 들어섰다. 부동산 투자자의 입장에서 앞으로의 부동산 정책이나 가격의 흐름이 궁금하다. 이런 궁금증을 해소하기 위하여 이책을 읽기 시작 했다.

저자의 인터뷰를 통한 저자의 부동산에 대한 의견을 알 수 있었고, 4가지 질문에 대한 저자의 의견을 볼 수 있었다, 금리, 정책, 레버리지, 향후투자유망지역에 대한 저자의 의견을 미리 볼 수 있었다. 본문에 앞서 저자의 기본적인 부동산을 대하는 자세를 느낄수 있어서 본문을 읽는 기대감을 가지고 읽었다.

1부. 다가오는 3년, 대한민국 부동산이 요동친다

처음 3년이라는 숫자를 제시한 점이 궁금하였다. 왜 3년이지 하고 궁금을 가지고 읽기 시작하였어나 저자는 처음에 이런 궁금증을 해소해 주었다. “새정부 출범하고 3년이 지나면 새로운 정책이 나오기 힘들고, 나오더라도 시장에서 힘을 발휘하기 어렵다. 다음 정부에 대한 기대감이 형성됨과 동시에 현 정부는 레임덕에 빠지기 때문이다. 따라서 정부 출범 후 3년이 지금 이 시기에 우리가 봐야 하는 미래의 핵심이다.” 이문장을 읽고서 저자가 말하는 3년에 동조 할 수 밖에 없었다. 우리는 부동산 정책이라는 미시적인 부분만을 보고 있었는데 저자는 정책과 거시적인 시간관념까지 생각해서 정책을 보고 있었다. 이제 우리도 새로운 정부의 부동산 정책을 3년이라는 시간을 가지고 접근하는 방법을 생각해 보아야 겠다. 그리고 부동산에 발생할 수 있는 3가지 시나리오 금리인상, 양극화, 정책에 대해 설명이 있었다. 그리고 새로운 길이 부동산 역사를 다시 쓴다 에서는 새로운 길이 생기면서 새로운 부동산 투자처를 이야기 해 주고 있다. 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 저자는 “부동산시장의 변화는 정부의 규제정책이 아니라 금리와 유동성의 변화에 더 크게 영향을 받는다. 따라서 정부 규제정책의 마지막 카드는 금리 인상카드가 될 확률이 높다”라는 말한다.

2부. 내집, 사야하나? 말아야 하나 

내집을 사야하는지 말아야 하는지는 모든사람의 고민거리다. 집은 살아가는데 필수적인 요소인데 금액이 보통사람들이 감당하지에는 만만하지 않다. 돈만 많이 있으면 집을 사는 무슨 고민이 있겠는가. 우리주변에 있는 보통사람들은 대부분 집을 사는 충분한 돈이 없어서 항상 집을 살지 말아야 할지 고민을 하고 있다. 저자는 금리의 움직임 그리고 부동산의 양극화, 좋은 아파트의 기준을 통하여 집을 선택하는 기준을 알려 주고 있다.

3부. 수익성 부동산, 끝날 때까지 끝난 것이 아니다.

수익성 부동산은 부동산 투자를 하는 사람들의 공통적인 관심사 인 것 같다. 부동산을 시세차익형 부동산과 수익형 부동산으로 구분하면 나는 수익형 부동산에 한표를 던지고 싶다. 시세차익의 부동산의 장점도 많이 있으나 무엇보다도 수익형 부동산에 점수를 더 주고 싶은 것은 고정적이 수입이 생겨 가계에 보탬이 되고, 나중에는 노후에 도움을 줄 수 있어서 개인적으로 수익형 부동산에 더 관심이 간다. 수익형 부동산을 다루는 많은 책이 있어나 저자의 수익형 부동산을 바라보는 시선을 다른 책들과 다른점이 있다. 저자는 수익형 부동산의 특징을 “전체적으로 수익성부동산의 투자 정체성은 투자금이 낮을수록 수익률은 반비례한다. 수익성부동산 투자는 임대소득을 노리고 투자하는 것으로 아파트투자와 다르다. 시세차익이 주목적인 아파트는 핵심권역으로 갈수록 가치가 높아지지만, 월세를 노리고 투자하는 수익성부동산은 투자금이 낮을수록 투자금 대비 임대소득이 높아지는 구조다”하고 말한다. 수익성부동산의 수익성성을 투자금과 너무나도 잘 설명해 주고 있다.

4부. 소액으로 투자하는 임대주택의 모든 지식

소액을 가능한 임대주택 투자에 대한 저자의 정보가 담겨져 있다. 임대 주택 투자를 어떻게 하는지 알려 준다.

저자가 알려주는 임대주택 투자 실행 7단계이다.

“1단계, 투자가능 금액을 먼저 정한다.”

“2단계, 투자 대상지역을 2~3곳으로 압축한다.”

“3단계, 미친 듯이 발품을 판다”

“4단계, 동일지역, 동일한 조건을 가진 물건의 수익률을 객관화시키는 작업을 한다”

“5단계, 주택의 관리상태를 이 잡듯이 철저하게 살핀다.”

“6단계, 수요층 니즈에 부합하는 풀옵션을 업그레이드 한다.”

“7단계, 부족자금을 금융거래로 해결하는 방법을 알아둔다”

저자가 7단계의 임대주택 투자 매뉴얼을 제시하고 있다.

새로운 정부가 출범하고 부동산 대책이 발표되면서 투자자의 입장에서는 혼란스러운점이 많이 있었다. 이런 혼란스러운 점을 저자는 금리, 정책, 양극화, 그리고 수익형 부동산으로 나누어서 설명해 주고 있다. 앞으로 3년 우리가 무엇에 집중하고 어디에 투자를 해야 할지 저자의 고민을과 설명를 접할수 있었다.

다가오는 3년, 대한민구 부동산 시나리오
이제는 정말 끝인가? vs 또 다른 시작인가?

투자에 관심을 가진지 7개월차 새내기^^
그러던중 새내기에겐 너무나 강력한 8.2대책이 발표되었다.
부동산 규제정책으로 투자전략 포트폴리오의 수정이 필요한 시점에
`다가오는 3년 대한민국 부동산 시나리오`라는 책은
앞으로의 시나리오가 무엇인지 새내기인 나를 무척 궁금하게 만들었다.

좌포의 부동산경매 카페 '더리치' 책서평을 통해 이책을 읽어볼수 있었다.

정권이 바뀌면 전 정부가 추진했던 정책들이 대부분 폐기되고 다시 수립되는
우리나라에서만 발생하는 특이한 현상중 하나이다.
새 정부가 출범하고 3년이 지나면 새로운 정책이 나오기 힘들고,
나오더라도 시장에서 힘을 발휘하기 어렵다고 한다.
그래서, 정부 출범 후인 3년이 우리가 봐야 하는 미래의 핵심이라고 이야기하고 있다.
부동산 가격 상승을 견인해온 손쉬운 대출, 정부의 규제완화정책이였던 시장이 지금은 변했고,
그 결과 부풀려진 가계부채는 부동산시장을 압박하고 있는 것이라한다.

사람들은 금리, 정부의 뒤바뀐 부동산정책, 인구절벽으로 인한 내수경제의 침체등을
부동산시장을 압박하는 요인으로 생각하지만, 저자는 지역별 인구 비대칭성의 심화,
이로 인한 수도권과 비수도권 간의 가격 양극화의 문제와 독신가구의 급증으로 인한
임대주택 시장의 급성장에 있다고 얘기하고 있다.

우리는 정부의 부동산 정책, 금리라는 변수보다 시대에 흐름에 맞춰,
돈 안되는 부동산과 돈 되는 부동산을 명확하게 구분지어,
돈되는 부동산에 집중투자하라고 제시하고 있다.

물런 여기엔 개인의 능력, 여유자금의 수준, 적정한 레버리지
즉, 스스로가 감당할수 있는 범위내에서의 임대부동산 투자를 권장하고 있다.

다시말해, 새 정부는 가격 거품의 발생 원인을 제거해 시장을 정상화 시킨다는 것이지
시장을 냉각시킨다는 말이 아니다라는것이다.
그러면서, 투자방향과 추천지역도 함께 공개해주고 있다.

P.274-P275 임대주택 투자는 간접 투자하는 은행권 펀드 상품과 비교해 거래가 불편하다.
본인이 직접 나서서 매물도 찾아야 하고, 물건을 매입했다고 해도
임차인을 직접 구하는 수고를 해야 매월 안정적인 월세를 받을 수 있다. 불편하다.
그러나, 그 불편함의 대가가 은행상품을 선택했을때 받을 수 있는 이자의 10배가 된다면
아무리 불편하더라도 발품을 파는 수고를 아끼지 말아야할것 아닌가?

금리가 1%대인 시대에 이런 간접투자를 매번 반복하면서 금리 탓만 하고 있을 것인가.
투자환경이 어려워졌다면 더 노력해 위기상황을 적극적으로 돌파하는 것이 맞지,
자포자기하는 일은 스스로 미래의 희망을 포기하는 것과 같다.
자신의 돈을 남의 말에 의존해 투자하는 사람은 절대 부자가 될 수 없다.

투자는 지식이 아니고, 상식이라는 저자의 말대로, 나역시 투자는 상식으로 계속적인 연장선상에 있을것이다.

부동산에 대해 전 관심이 많습니다.

막상 투자하려고 해도 망설이는게 사실이구요.

경매도 여러번 참여해보고 직접 낙찰도 받아서 월세 놓고

이제는 우리가 들어와서 살고 있답니다.

시댁에서 물려받은 서울에 땅이 있어서 구청허가까지 받아놨지만

수익률에 비해 공사비가 많이 들어가는 듯해서 공부를 하게 되었답니다.

이 책에서는 경험이 중요하다고 나와있어서 저또한 건물 짓는것도

커다란 경험이 되기에 한 줄 한줄 심도있게 읽었습니다.

문재인 정부가 들어서서 부동산이 어떻게 되는가에

부동산 투자자들은 귀길이기 시작했지요.

그만큼 우리경제가 부동산이 많이 차지하는것도 반증하는

의미일 듯 합니다.

'다가오는 3년, 대한민국 부동산 시나리오'

다른 부동산 관련된 책들은 많이 읽었지만

이 책은 부동산 뿐만 아니라 주식등 다방면으로 생각해 주게 하는

내용들로 가득찼답니다.

투자는 오롯이 개인의 몫이며 누구에게 맡겨도 되겠지만

나중에 손실이 왔을때는 투자자가 다 떠안는 모습이지요.

서울의 강남권 오피스텔이나 수익형 부동산의 수익률보다는

수도권이나 지방쪽에 투자하는게 수익률로 따져봤을때

훨씬 높다라는 사실을 인지해야 한다고 합니다.

물론, 수익률 계산법도 우리가 알고 있는것과는 차이가 있어서

세금, 관리비등 통상적으로 유지비 명목으로 들어가는게

다 제외가 되어 분양받을때 단순히 투자대비 월세 얼마 해서

나누는 수익률에 속아서는 안된다고 합니다.

분양사들은 빨리 분양을 다 하고 털기 위해 감언이설을

늘어놓게 되는데 특히, 선월세를 1년치나 2년치를

받게끔 해주지만 결국엔 분양가에 그만큼 포함된 사실을 기억해야

될 것입니다.

대한민국은 아무리 인구절벽시대라고 외쳐도

홍대나 샤로수길등 가면 넘쳐나는 청년들을 볼 수 가 있습니다.

이것은 무엇을 의미하는지 잘 간과해서 투자에 지표를

세우라고 합니다.

노마드족을 알게 되면 처음 투자비용은 들더라도 고객의 니즈에 맞게끔

갖추면 나중에 월세 놓을때도 공실의 위험을 피할 수 있을 뿐더러

매도할때도 훨씬 유리한 값을 받을 수 있습니다.

이 뿐만 아니라 책에서는 미래를 어떻게 예측하는것도

잘 표현되어 있습니다.

한 장 한 장 넘기면서 투자유망지역과 비투자지역을 큰글씨로 표시해놨더군요.

비투자지역에 제가 살고 있지만 향후 발전가능성이 있다고 하니

기대를 가지렵니다.

부동산에서 얻은 수익금으로 은행에 예치하는게 아니라 주식의 우량주에

투자를 하면 돈이 돈을 벌어오는 시스템이 되니 최고의 투자가 아닐까 싶습니다.

저자는 세금을 절세로 가야지 탈세는 불법이라고 여러번 강조합니다.

절세하는 방법도 책의 마지막에 나와있으니 참고하면 될 것 같습니다.

경제와 정치가 서로 맞불리면서도 엇박자로 나가는게 부동산이라고 생각합니다.

부동산은 정부가 개입해도 그때뿐이니 시장의 원리에 맞게끔 나가는게

최고라고 합니다.

정부가 어떠한 정책을 내놓아도 오를 곳은 오르기 마련이고

특히 강남권은 경제가 안좋을때도 잠깐 주춤거릴뿐이지 회복되는 건

순식간이죠. 비강남권이나 비인기지역은 그 영향이 크기 때문에

투자를 하더라도 향후 인구의 증가지역등을 포털적으로 분석해서

투자하면 실패를 줄일 수 있다고 하네요.

이 책을 읽으면서 경제지를 읽는듯한 느낌이 들었습니다.

트럼프정부와 문재인 정부가 금리인상등이 부동산에 어떠한

영향이 미칠지등 향후 3년의 부동산이 어느정도 가늠하게

해주었습니다.

왜 3년인지는 이 책에 그 이유가 나와있으니 참고하시면 될 것 같습니다.

저도 오늘 제가 사는 동네부터 시작해서 수익형 부동산으로

작은것부터 시작해서 열심히 발품,손품을 팔아보려고 합니다.

간접투자보다는 직접투자를 하라고 왜 그러는지는 펀드판매등의

예로 들어서 이해하기 쉽게 설명해주었네요.

쉽사리 임대주택에 투자하기 힘드신 분들한테는 이책 4부에는

임대주택 투자 실행 7단계가 나와있습니다.

이 방법대로 하면 임대주택투자가 제일 쉬웠어요 라고 얘기 할 수도

있을 것 같아요.

마지막으로 이 책의 목차를 알려드릴게요.

1부 다가오는 3년, 한국 부동산이 요동친다.

2부 내 집, 사야하나? 말아야 하나?

3부 수익형 부동산,끝날때까지 끝난게 아니다.

4부 소액으로 투자하는 임대주택의 모든 지식

이 리뷰는 예스24 리뷰어클럽을 통해 제작사로부터 상품을 제공받아 작성되었습니다.

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