김대중 정부 말부터 최근까지 부동산 시장상황은 대한민국의 정치 경제 현실에서 항상 중요한 변수였다. 참여정부는 집값 폭등을 막지 못해서 상당수 서민들에게 좌절을 안겼으며 그로 인해 사실상 정권의 명운이 갈렸다. 그와는 반대로 이명박 정권은 서울시장 재직시 뉴타운 사업을 시작으로 집값 상승 분위기에 편승해 대통령까지 당선되는 영예(?)까지 이르게 된다. 하지만 아무리 날고 기는 토건업자 출신 이명박이라도 미분양이 넘쳐나는 공급과잉 상황과 유효수요가 고갈된 부동산 경기를 다시 부양하는 것은 불가능 했다. 이명박 정권이 각종 부양책을 내놓고 재정을 쏟아 부어도 상당수 국민들은 이미 한국의 부동산 시장은 대세 하락기에 접어 들었음을 뉴스나 현장을 통해서 알고 있다.  부동산거품이 꺼짐에 따라 여기 저기서 터지는 파열음들은 초창기 집값 상승 시 국민 대다수가 현재의 상황을 예상하지 못했던 것처럼 앞으로 닥칠 혼란들에 비해 극히 일부분 지나는 것일 수 밖에 없다. 그러나 지금이라도 현재 한국이 처한 부동산 시장 상황을 보다 정확하고 논리적인 해법을 가지고 들여다 보려는 노력은 한국 정치사에서 큰 의미가 있다고 생각한다. 왜냐하면 과거의 시행착오와 잘못들을 제대로 아는 것은 반성의 출발이자 근본 문제의 해법을 찾는데 중요한 단서가 되기 때문이다. 그러한 의미에서 최근 10년간 국내 부동산 문제에 대해서 항상 정확한 분석과 현실적인 대안으로 사실상 부동산 담론을 주도하고 있는 김광수경제연구소가 출간한 ‘대한민국 부동산 시장의 미래’는 남다른 의미가 있는 거 같다.

당장 내년만 하더라도 ‘대세 하락기에 접어든 부동산 시장 상황’에서 치루어 지는 총선과 대선이 있다. 공급과잉과 유효 수요 고갈이라는 시장의 위력을 절실히 느끼긴 시작한 국민들이 치루게 되는 첫 총선과 대선에서 어떤 정치적 해법을 모색할지 눈여겨 볼 대목이다. 물론 내년 선거는 시대를 거스르며 독선적이고 폭압적인 자세로 일관한 이명박정권과 한나라당에 대한 심판이라는 의미도 담고 있다. 하지만 뉴타운 사업과 청계천 개발을 통해 인기를 등에 업고 급기야는 집값 올리기라는 저열한 수준의 공약을 내세우면서까지 당선된 토건 올인 이명박 정권도 한국의 부동산 패러다임 변화에 따른 시대적 요구에 종속변수로 전락할 수 밖에 없다. 이점을 염두하고 이제 책 내용을 살펴보자.

제 1장 부동산 시장의 현 주소는 2008년부터 SOC 토건사업 등 공공건설사업으로 부동산 거품붕괴를 막아 왔으나 공적 채무 급증으로 더 이상 채무 증발이 어려워지자 건설업계의 요구를 거의 대부분 수용한 5.1 부동산 대책의 비판으로 시작한다. 2005년 최고였던 건설업체수와 2007년 정점을 기록했던 건설 수주액 추이 변화, 공공부문과 민간부분의 건설 수주액 추이, 공종별 수주액 추이 설명을 통해서 이미 한국의 건설업계는 중복 과잉 투자로 인한 경영 실패의 부채를 안고 있다라는 점을 지적하면서 정부의 터무니 건설경기 부양책 보다는 구조조정이 시급함을 논리적으로 설명하고 있다. 뿐만 아니라 4.27보궐선거에서 한나라당이 공약한 일산 킨텍스전시장에서 강남 코엑스까지의 광역철도의 사업성 전망을 통해서는 아직도 터무니 없는 토건 사업들을 구태 정치인들이 어떻게 밀어 부치고 있는지 비판하고 있다. 2절에서는 대한건설협회 산하 건설산업연구원이 5월 30일 발표한 ‘중장기 국내 주택 시장 전망’이라는 보고서로 건설업계 스스로 뻔뻔하게 조작된 정보를 이용하여 투기 선동하려는 작태를 논리적으로 반박하고 있다. 반박 내용 중 하나인 20-30대가 대부분을 차지하는 건설산업연구원의 1.2인가구 수요 수 추정이 현재 그들이 처한 소득 수준과 실업률을 감안했을 때 기초적인 잠재수요와 유효 수요조차 구분하지 못하는 엉터리 주장에 불과하다는 내용은 개인적으로도 무척 공감이 갔다. 3절에서는 최근 10년동안 공공기관이면서 부동산 투기를 조장하다시피 한 LH(토지주택공사)의 구조조정 문제에 대해서 파주 운정3지구 사태 예를 시작으로 설명하고 있다. 핵심은 개발연대와 시대착오적인 관성에 따라 무분별하게 벌인 사업들을 재조정하고 LH가 민간과 중첩되는 분양 매매용 아파트를 지어대기 보다는 OECD 평균수준에 한참 못 미치는 공공임대주택 사업에 집중해야 함을 담고 있다.

 
2장 부동산 거품이 붕괴되고 있는 대한민국에서는 외환위기 이후 최근 이명박 정권 때까지 부동산 거품의 형성과 붕괴 과정 내용을 담고 있다. 김대중 정부 말 한국은행이 기준금리를 4%까지 낮춘 것을 계기로 은행 이자수입을 보상하기 위해 상가나 주택 소유자들이 상가임대료와 전세금을 한꺼번에 2배이상 올리기 시작했다. 정부는 이런 상황에서 저렴한 장기 또는 영구임대주택을 공급한 것이 아니라 아파트 투기를 부추기는 서울지역 재개발 사업 및 화성 동탄 신도시 개발 사업 추진으로 부동산 투기심리에 불을 지피기 시작했다. 또 2003년 노무현 정부 들어서는 최초로 발표한 정책이 부동산 정책일정도로 투기 억제책을 쏟아냈음에도 불구하고 노무현 정부의 핵심 국정 과제인 국토 균형 발전 정책들은 한쪽에서는 온갖 개발 사업으로 지방 부동산 시장의 거품을 일으키는데 일조했다.한편  시중 은행들 역시 2004년 이미 100% 예대비율을 넘겼을 뿐만 2005년 CD와 은행채 남발로 시중의 자금 씨를 말렸다. 2006년에는 과다 단기 달러 및 엔화 차입으로 2008년 글로벌 금융위기 당시 사실상 미국 FRB가 한국은행 등 각국 중앙은행에 통화 스왑 조치를 취하지 않았으면 사실상 제2의 외환위기에 처할 정도로 심각한 상황에 빠지기도 했다. 또 서울에서는 2005년 당시 서울 시장이었던 재개발 및 재건축 사업을 정치적으로 포장한 뉴타운 사업으로 제2차 부동산 투기 붐이 발생했다. 그러나 2007년부터 뉴타운사업 개발 추진에도 불구하고 이미 가격 폭등으로 살 수 있는 사람이 없어지고 한탕주의에 빠진 건설사들은 고가의 중대형 평형 아파트 대량 공급으로 여기저기 미분양이 속출하기 시작했다. 2007년 말에는 분양가 상한제 시행으로 밀어내기 분양이 폭주하면서 미분양 주택이 폭증했다. 건설업계 관계자의 말에 따르면 그 당시 전국적으로 발생한 미분양 물량은 국토부가 발표한 17만호가 아닌 30만호를 넘었다. 2절에서는 이미 대세가 기울기 시작한 시장의 힘을 거스르는 이명박 정부의 터무니 없는 부동산 부양책을 비판한다. 2008년 광우병 파동으로 인한 촛불 집회 이후 위신을 만회하기 위해 쏟아낸 각종 부동산 규제 완화책과 450조원이나 달하는 공적 채무는 미분양 매입, 4대강 공사 등과 같은 부동산 떠받치기 및 건설업체 지원으로 쓰였다. 하지만 일본의 사례만 하더라도 부동산 거품 붕괴는 시장의 힘과 논리에 의해 일어나는 현상으로 이명박 정권이나 한나라당이 추진하는 공적 채무 폭증을 통한 부동산 및 건설업계 부양책이 얼마나 터무니없고 어리석은 짓인지 설명한다. 3절에서는 거품붕괴에 대비하는 금융권에 대해서 설명하고 있다. 이미 시중은행들은 부동산 거품 붕괴가 가속화 될 거로 보고 주택대출을 줄이고 있으며 지방 몇몇 곳에서나 신협, 새마을 금고, 상호금융 등의 비은행 금융기관이 마지막 불꽃을 태우고 있을 뿐이다. 이미 이들 보다 한발 앞선 저축은행의 부실사태를 통해서 알 수 있듯이 저축은행에 이어 이들 비은행 금융기관들의 부실도 드러날 수 밖에 없음을 말하고 있다.

3장은 총체적 부실에 빠진 저축은행에 대해서 설명하고 있다. 금융감독기관의 발표를 스스로 비웃기라도 하듯 불과 몇 달 사이에 벌어지는 대형 저축은행들의 자기 자본 잠식 판정은 총체적 부실에 빠진 저축 은행들이 그 동안 분식 회계 및 금융감독당국의 직무유기와 결탁으로 연명해 왔음을 설명하고 있다. 특히 저축은행은 금융업태가 외환위기 이후 시중 은행들의 소매 금융 비중 확대로 존립 기반을 위협받자 정치권과 결탁하여 부동산PF대출을 통한 한탕 주의식 사업형태로 변경되어 왔다. 뿐만 아니라 부동산 침체에 따른 수익성 악화가 저축은행만의 문제가 아닌 시중 은행을 포함한 국내 모든 금융기관에 얽혀 있는 뇌관일 수 밖에 없다. 단적인 예로 예금은행의 당기 순이익이 2005~2007년에는 14조원을 넘던 것이 2008년 이후로 220조원에 달하는 예금 순증가 분 이자부담에 따른 순이익 감소분 6.6조원 가량을 고스란히 감당할 정도로 시중은행들이 부동산 거품 붕괴에 대비하여 주택 대출을 거의 늘리지 않고 있다. 결국 부동산 거품 붕괴는 저축은행의 총체적 부실에 이어 은행권의 수익성 악화로 귀결될 수 밖에 없으며 언제까지 대출만기 연장으로 이자만 받아내 버틸 수 없다. 한편으로는 2008년 이후 금융위기 이후 은행이 대출 정체를 보이고 있는 것은 지난 3년 동안의 경제 성장이 정부와 공기업 등의 320조원이 넘는 공적 채무 폭증에 의한 것이라는 사실을 의미한다. 

4장은 매매가 하락과 전세가 상승의 원인에 대해서 이론적이고 논리적으로 설명하고 있다. 특히 이장은 아직도 국지적으로 상승하고 있는 전세 값에 당황하여 무리한 대출을 통해서라도 집을 구입하고자 하는 서민들이 반드시 읽어봐야 할 대목인 거 같다. 결론만 말하면 현재 한국의 부동산 시장을 감안했을 때 매매가 하락 속에 전세가가 상승하는 현상은 다주택 투기자들이 부동산 거품 붕괴에 직면하여 마지막 버티기를 하는 것이라고 할 수 있다. 따라서 주택 가력 하락으로 전세 수요자가 늘기 때문에 전세가가 상승한다는 주장이나 지방에서 수도권으로 상승세가 밀려올 것이라는 주장은 설득력이 없으며, 설령 그렇다고 해도 일시적 현상에 그칠 공산이 크다. 시간이 나면 갈수록 전국적으로 빈집이 넘쳐나고 주택 가격이 하락하는 상황에 직면하게 될 것이다.

5장은 전국 주택 시장 동향 분석을 각종 자료를 바탕으로 설명하고 있다. 결론만 말하면 2008년 이후 이명박 정부의 온갖 부동산 부양책에도 불구하고 서울을 비롯한 수도권의 아파트 거래량 및 실거래가는 하락세를 나타내고 있다. 반면 경남, 전남, 전북, 충북 등은 일시적인 반등 현상을 보이고 있는데 2008년부터 이미 예금은행은 신용이 양호한 가계를 중심으로 대출 회수에 나서고 있다라는 점을 감안하면 저축은행 등 제2금융권이 무리하게 주택대출 확대를 통해 미분양이 넘쳐나고 있는 지방 부동산 시장이 마지막 거품 막차를 탄 것이라고 할 수 있다.

6장은 해외 부동산 거품 붕괴 사례에 대해서 다루고 있다. 현재 유럽 여러 나라들이 겪고 있는 재정 위기의 근원이 맨 처음 부동산 거품 붕괴에서 시작했으며 해법 또한 유럽 가맹국 회원들간의 이견으로 결코 쉽지 않음을 설명하고 있다. 특히 스페인의 경우 유럽연합 5위 경제 대국으로 정부 채무 규모는 앞서 발생한 그리스, 아일랜드, 포르투갈을 합친 것과 비슷한 수준으로 스페인의 부동산 시장 거품이 꺼지게 되면 결국 유럽판 금융위기 발생이 불가피하다. 2절에서는 더블딥 우려가 높아지는 미국 주택 시장에서 설명하고 있다. 이 대목에서 가장 인상 깊었던 것은 2008년 미국발 글로벌 금융위기의 발생 원인을 미국 가계의 과다차입과 과소비 및 부동산 투기, 자유방임적 금융자유화를 배경으로 한 증권화 파생상품의 남발, 그리고 달러 기축통화제 유지를 위한 무리한 달러 강세정책 남발에 기인하는 대외 불균형 크게 세가지로 요약한 점이다. 얼마전 개인적으로 읽었던 라구람 라잔의 ‘폴트라인’에서 언급된 세가지 원인분석 보다 필자 역시 위의 원인들이 보다 근본적이라고 생각한다. 라구람 라잔은 위 세가지중 미국내 정치권의 문제점과 대외불균형에 따른 달러 유입만 강조했지 보다 근본적인 해결책인 달러 기축통화제가 가지고 있던 맹점을 크게 강조하지 않았었다. 3절에서는 일본의 ‘잃어버린 20년’이 일본의 대내외 여건 변화를 통해 어떻게 시작되었는지 설명하고 있다. 특히 일본의 부동산 거품은 토지를 중심으로 기업들이 주도했다라는 점에서 현재 한국이 처한 아파트 위주의 부동산 버블이 더 심각함을 설명하고 있다. 간단한 예로 건물들은  일정 시간이 지나면 감가 상각되어 소멸되는 반면 아파트와 같은 공동 집합건물은 단독주택이나 상가에 비해 극도로 토지 지분이 적다. 말하자면 한국의 부동산 투기거품은 일본형이라기보다는 미국형에 가깝다고 할 수 있으며, 결국 한국의 부동산 투기 거품이 본격적으로 꺼질 경우 어떤 현상이 전개될지는 2008년 이후 미국의 경우를 참조해보면 알 수 있다.

마지막으로 이 책을 읽고 느낀 점은 최근 한국이 처한 부동산 시장 상황을 전반적이면서 면밀히 알고 싶은 사람들에게 더할 나위 없이 좋은 해설서 라는 점이다. 또한 국내 상황뿐만 아니라 한국의 미래 모습을 담고 있을 부동산 거품 붕괴에 따른 재정위기를 겪고 있는 유럽 상황, 미국 부동산 상황을 자세히 아는데도 큰 도움이 된다. 여담이지만 책의 디자인과 크기도 개인적으로 마음에 든다. 직장인들이나 학생들이 지하철에서나 버스에서 부담 없이 읽을 정도로 정성 들여 꾸며진 거 같다.

한동안 온 나라를 떠들썩하게 만들었던 부산저축은행 사태가 결국 많은 사람들이 예상했던 대로 온갖 비리가 드러나기는 했지만 주범은 제대로 드러나지 않았을 뿐만 아니라 수사가 흐지부지되려는 양상을 보여주고 있다. 아무 것도 모르고 자식들 대학 보내고 시집장가 보내는데 한 푼이라도 더 보태려고 평생 동안 모은 몇 억 원이 모인 예금을 부산저축은행 관계자들과 그들과 연루된 정치인들은 자기 배를 불리고자 함부로 굴려댔다. 사람들은 극도로 분노하면서 관련자를 강력하게 처벌하라고 목소리를 높였지만 항상 그랬듯이 처벌은 제대로 이루어질 기미가 보이지 않았다. 그러자 예전이나 지금이나 마찬가지로 사람들은 분노를 넘어선 허탈한 냉소만을 뿜어냈고, 정치권은 피눈물을 흘리며 국회의사당 앞에서 시위를 벌이는 부산저축은행 사태 피해자들을 위로한답시고, 5000만 원이 넘는 피해액도 모두 구제할 수 있게 하는 예금자보호특별법을 제정하겠다고 나섰다.

언제까지 이와 같은 어처구니없는 현상이 우리나라에서 되풀이되어야 하는지 도저히 이해할 수 없다. 이런 웃을 수 없는 촌극은 실제로는 시장경제 질서를 유지할 생각은 전혀 없으면서 자기들에게 유리하거나 필요할 때만 시장경제 논리를 들이대는 기득권 집단과, 그들이 강변하는 온갖 논리를 반박하는데 필요한 올바른 지식과 상황 인식 능력을 갖추지 못한 국민들이 만들어낸 합작품이다. 수 십 년 동안 대한민국 사회를 지배한 개발연대 패러다임을 주도한 토건 세력은 기득권을 유지하고자 21세기 지식정보화 사회에 필요한 패러다임 전환과 사회 구조 개편을 철저하게 틀어막았다. 더욱 기가 막힌 것은 정치 민주화뿐만 아니라 경제 민주화도 쟁취해 건전한 시장경제를 구현할 필요가 있었던 국민들도 껍데기뿐인 정치 민주화에만 만족했을 뿐만 아니라, 그 너머를 보지 못한 채 탐욕에 눈이 멀어 기득권을 혁파하기는커녕 그에 편승하고자 발버둥 쳤다는 것이다. 그 잘못된 욕망이 가장 첨예하게 얽히고설킨 곳이 바로 대한민국 부동산 시장이다. 그릇된 욕망이 폭주하면서 온 나라가 삭막하고 황량한 공사판으로 돌변했으며, 사람들은 땀 흘려 일해 버는 돈이 지닌 가치를 잊고 ‘재테크’라는 이름으로 포장한 부동산 한탕주의에 빠져들었고, 한국경제는 헤어날 수 없는 수렁으로 빠져들기 시작했다.

대한민국 부동산 시장이 지금 어떤 상황에 처해 있는지를 정확하게 이해하면, 그 때부터 대한민국을 지배하고 있는 토건 세력과 그를 둘러싼 온갖 추악한 실체가 눈에 보이기 시작하며, 얼핏 보기에는 아무 연관도 없어 보이는 온갖 시사 문제가 퍼즐이 끼워 맞춰지는 것처럼 연결 고리를 드러내기 시작한다. 부산저축은행 사태도 결국 크게 보면 부동산PF 대출 부실이 가장 큰 원인으로서 2007년부터 시작된 수도권 초고층 주상복합 아파트 거품이 꺼지기 시작하면서 이어진 연쇄 작용에 따른 당연한 결과이다. 시장 논리로 볼 때 수요가 감당할 수 있는 가격을 훨씬 더 뛰어넘는 부동산 가격에 낀 거품은 어떻게든지 빠질 수밖에 없으며, 그 거품이 불러일으킨 신기루에 눈이 뒤집혀 부동산 대출을 받아 시세차익을 실현하려고 한 수많은 사람들은 엄청난 고통을 겪게 될 수밖에 없다. 그들이 대한민국 부동산 시장이 움직이는 원리를 객관으로 공부하고 이해했다면 그런 비참한 현실을 맞이하지 않아도 됐을 것이다.

그런데 이번 부산저축은행 사태를 예로 들자면 국민들은 역시나 썩어빠질 대로 썩어빠진 정치권을 언론이 신나게 자극성 보도를 쏟아내는 그대로 받아들이고 질타하느라 항상 그랬듯이 목에 핏대를 세우면서도, 정작 부산저축은행 사태가 벌어진 근본 원인인 부동산 문제를 올바르게 이해하는 데는 이상할 정도로 무관심하기 짝이 없다. 이와 같은 모순된 태도는 결국 온 국민들에게 자기도 모르게 깊이 뿌리내린 뒤틀린 욕망에서 비롯된 것이다. 언론, 정치, 사법, 기업……그 어떤 이들도 기득권을 놓치지 않고자 ‘재테크’라는 미명으로 포장한 자기 정당화 논리를 철저하게 세뇌시켜 국민들이 진실을 알지 못하도록 만들었다. 언론은 부동산 광고에 목을 매고, 정치인들은 부동산 시장을 쥐락펴락하는 건설업계가 바치는 정치자금에 목을 매고, 그에 질세라 국민들은 세뇌된 논리를 줄기차게 재생산하며 자기실현 예언을 열렬하게 신봉했다.

하지만 21세기 첫 10년 동안 휘몰아쳤던 부동산 광풍이 잦아들고 부동산 거품이 꺼지고 있다. 탐욕에 눈이 먼 모든 사람들은 여전히 부동산 불패신화를 부르짖으며 진실을 외면하지만, 시간이 흐를수록 시장을 이길 수 있는 것은 아무도 없다는 진실이 갈수록 분명해지고 있다. 가계 부채 총액이 1000조 원을 넘어서고, 내수 시장은 갈수록 쪼그라들고 있으며, 400만이 넘는 사람들이 ‘하우스 푸어’가 되어 죽지 못해 산다고 한탄하고 있다. 그 10년 동안 대한민국에서 처음으로 외부 입김에서 자유로운 민간 싱크탱크로서 김광수경제연구소는 이미 그와 같은 사태를 예견했고 줄기차게 한국경제를 좀먹고 있는 부동산 거품을 경고했다. 하지만 많은 사람들이 경고를 귀담아듣지 않았고 결국 사태는 걷잡을 수 없이 커져서 곳곳에서 파열음이 갈수록 커지고 있다.

이미 김광수경제연구소에서는 대한민국 부동산 시장을 올바르게 바라보는 방법을 알려주고자 2010년 10월에 ‘부동산 시장흐름 읽는 법’이라는 책을 출간한 적이 있다. 이번에 출간된 ‘대한민국 부동산 시장의 미래’라는 책은 그에 이은 두 번째 부동산 전문서적인 셈이다. 그런데 첫 번째 책과 다르게 제목부터 예사롭지 않다. 방법론이야 누구든지 체계를 갖춘 연구 방법과 그를 뒷받침하는 논리와 자료만 가지고 있으면 얼마든지 구축하고 설명할 수 있지만, 미래를 예측한다는 것은 결코 쉽지 않은 일이다. 사회과학에서 다루는 주제인 사회 현상은 간단하게 풀 수 있는 선형 방정식이 아니며, 그에 따라 미래를 예측하는데 필요한 방정식을 세운다고 하더라도 어떤 해가 도출될 지 알 수 없다. 지금까지 수많은 사람들이 김광수경제연구소에서 발간하는 자료에 담겨 있는 뚜렷한 문제의식과 해박한 분석 논리를 그 불확실성과 어려움을 근거로 삼아 혹독하게 비난했다. 부동산 문제는 결코 그렇게 단순하게 생각할 수 있는 문제가 아니라는 둥, 연구소에 틀어박혀서 자료나 들여다보는 연구자들은 현실 감각이 떨어지는 경우가 많다는 둥, 심지어 책 팔아먹으려고 부동산 덕분에 유지되고 있는 한국경제 성장세를 깎아내리려는 몹쓸 집단이라는 둥, 별별 해괴한 비난을 뒤집어써야 했지만 김광수경제연구소는 꿈쩍도 하지 않았다. 어차피 경제학자는 경제 현상이 발생하는 시장을 움직이는 기본 원칙에만 충실해야 하는 것이 당연하기 때문일 것이다. 또 정직한 지식은 결국 빛을 보게 된다는 오래 됐지만 많은 사람들이 잊고 있었던 그런 평범한 진리를 남들과 다르게 굳건히 믿었기 때문일 것이다.

하지만 설사 그렇게 빛을 보게 된다고 한들 이미 모든 것이 돌이킬 수 없는 파탄에 이를 지경이라면 아무 소용이 없다. 지난 몇 년 동안 김광수경제연구소에서 발간한 자료를 읽으면서 느꼈던 점은, 아무리 객관성을 유지하려고 해도 사태가 정말 나빠지기만 하는데 합리성을 띤 경고가 먹혀들지 않는 현실을 개탄하는 문체나 구성이 시간이 흐를수록 조금씩 더 자주 나타난다는 것이다. 어떻게 보면 부동산 광풍이 멈추지 않는다면 같이 헤어날 수 없는 늪으로 한국경제가 이미 너무나도 깊이 빠져들어 대안이나 해결책 또한 사라지는 지경에 이를 것이라는 예측이 현실이 되지 않기를 김광수경제연구소에서는 바랐을 것이다. 그러나 현실은 이미 곳곳에서 드러나고 있고 그 양상과 원인이 이 책 ‘대한민국 부동산 시장의 미래’에 명쾌하게 설명되어 있다. 대한민국 부동산 시장 현주소, 총체 부실에 빠진 저축은행, 매매가 하락과 전세가 상승, 전국 주택 시장 동향 분석, 해외 부동산 거품 붕괴 사례……

그렇다고 해서 흔히 사람들이 비난하듯이 절대 현상 설명과 비판만으로 이 책 내용은 끝나지 않는다. 어떻게 행동하라는 대안 지침까지 내려놓지는 않았지만, 일단 지금과 같은 위기 속에서 상황을 냉철하게 이해하는데 도움을 주는 내용은 모든 사람들에게 유용하다. 아직까지도 부동산으로 떼돈을 벌 생각에 빠진 사람들은 올바른 현실을 파악할 수 있고, 실제로 살 집을 사려는 사람들은 여전히 판치고 있는 해괴한 부동산 구매와 투자 논리에 빠지지 않고, 더 나아가 모든 국민들이 대한민국이 지금 어떤 현실에 처해 있으며 21세기에 한국경제가 활로를 찾으려면 가장 먼저 해야 할 일이 무엇인지를 이해하는 단초를 얻을 수 있다.

이 책은 김광수경제연구소에서 생산하는 경제 분석 자료인 경제시평에서 부동산 특집으로 근래 한두 달 안에 발간된 자료를 많이 포함하고 있다. 지금까지 김광수경제연구소에서 출판한 경제시평 모음집은 자료가 구독자들에게 제공된 뒤 적어도 반년이 넘어서야 출간되는 경우가 대부분이라는 점에 비추어 볼 때, 매우 뜻밖이라고 볼 수 있다. 김광수경제연구소를 책장수라고 깎아내리는 사람들이야 돈이 궁하니까 그럴 것이라는 치졸한 비난을 일삼기에만 급급하겠지만, 막상 책을 펼쳐서 김광수 소장이 직접 쓴 ‘펴내는 글’만 읽어보더라도 그런 비난이 얼마나 저급한지를 깨닫게 될 것이다. 대한민국 부동산 시장이 맞이할 미래를 한국경제도 함께 맞닥뜨릴 것이며, 혼란과 격변이 지배하는 미래에서 살아남고 싶다면 반드시 이 책을 읽어봐야 한다. 그리고 예전에 출간한 ‘부동산 시장흐름 읽는 법’과 이 책을 함께 읽으면 내용을 더욱 잘 이해할 수 있을 것이며, 더 나아가 이 책 내용이 나오는 경제시평을 구독하면서 한국경제, 더 나아가 세계경제를 이해하는 식견을 함양한다면 더할 나위 없이 좋다.

이 책은 김광수경제연구소에서 펴낸 최근 부동산 시황과 관련된 책이다. 포털 부동산섹션 혹은 게시판에서는 이 연구소에 ‘폭락론자’라는 말도 안되는 딱지를 붙이는 것을 본 적이 있지만, 내가 그동안 관찰해본 바로는 이 연구소는 이념이나 선입견을 최대한 배제하고 가장 객관적인 사실에 근거하여 보고서를 발표하고 있다고 생각한다. 

쟁쟁한 재벌그룹 산하 경제연구소나 KDI와 같은 정부출연 연구소, 그리고 대학교수들이 쥐락펴락하는 우리나라 경제연구 판에서 이토록 조그만 연구소가 각광을 받고 있는 이유는 바로 연구보고서의 정확성과 객관성에 있을 것이다. 이 연구소는 그 누구의 눈치도 보지 않는다. 정부 당국자나 재벌그룹 회장님들의 심기를 거스르는 보고서라고 하더라도 거짓없이 발표하고 당당하게 맞장을 뜰 정도니까.

이 책은 현재 우리나라 부동산 시장 상황에 대한 최대한 객관적인 자료와 분석결과를 제공하고 있다. 그래서 도출된 결론은 “우리나라 부동산 상황은 버블 붕괴 직전, 아니 버블이 이미 붕괴되고 있는 매우 위험한 상태이며, 저축은행을 비롯한 금융권의 부동산 과다대출, 기하급수적으로 증가한 가계대출 규모, 글로벌 경기침체와 맞물려 한국경제에 치명적인 타격을 가할 것”이라는 것이다.

그럼에도 정부는 거품붕괴라는 시한폭탄을 조금이라도 늦춰보고자 4대강사업 등 쓸데없는 토건사업에 국민의 혈세를 때려박고 있으며, 1~2인으로 구성된 소규모 가구가 증가할 것이기 때문에 향후 주택공급 부족이 예상된다는 말도 안되는 건설업계의 보고서를 근거로 공급확대정책만 부르짖고 있다.

최근 제1금융권은 실질적으로 가계대출을 중단했다. 대부분의 국민들이 추측하기를 금융감독당국 등 정부의 압력이 작용했을 것이라도 보고 있다. 그러나 이 책에서 보면 ‘08년 이후 제1금융권은 부동산 관련 대출잔액이 정체 혹은 감소하고 있다. ’08년말 글로벌 금융위기때 예대율만 140%를 넘나들 정도로 제정신이 아니었던 은행들이 정신을 차리고 리스크관리에 나섰기 때문이다. 그러나 2금융권의 부동산 대출은 아직도 증가세를 보이고 있다. 생활자금 대출 등을 받으려던 서민들은 은행에서 발길을 돌려 이제 저축은행, 카드사, 보험사 등 2금융권, 그것도 아니면 고리대 사채라도 끌어써야 할 판이다. 우리나라 정부의 금융감독정책은 이리도 늑장대처에 은행앞 대출금지명령이라는 70년대식 후진적인 수준에 머물러 있다.

지금도 신문과 인터넷에서는 마지막으로 집을 장만할 기회라는 말도 안되는 선전선동이 난무하고 있다. 보살펴야 할 가족이 있는 사람이라면 보험에 드는 심정으로 이 책을 읽어봄직 하다.

김광수 소장님의 글은 언제 읽어도 속이 다 시원하다.

객관적이고 철저하며 명확하고 분명하다.

이번에도 역시 기대를 져버리지 않고 그 동안의 여러 가지 고민들에 대한 해답들을 얻었다.

부동산 패러다임 시프트라는 소제목을 위에 달고 “대한민국 부동산 시장의 미래”라는 제목인데

소제목을 보면 알 수 있듯이 대한민국의 부동산의 패러다임이 변했다는 내용을 다양한 자료들을 통해 분석하고 미래를 예측하고 있는 것이 이 책의 주요한 내용이다.

세부적인 책의 구성을 보면 1, 2장에서는 대한민국의 부동산시장의 현 주소와 부동산 거품이 붕괴되고 있는 현상에 대한 분석을 내놓고 있고, 3장에서는 저축은행 사태의 원인을 부동산에서 찾으며 부동산의 문제가 단순히 부동산만의 문제가 아니라는 것을 보여주고 있다. 그리고 4장에서는 매매가 하락과 전세가 상승의 원인에 대한 부분을 근본적인 원리를 바탕으로 설명해주고 있다. 그리고 5, 6장에서는 대한민국의 부동산시장의 동향을 그래프를 통해 분석을 내놓고 있고 마지막으로 유럽과 미국과 일본의 사례를 통해 대한민국의 부동산 시장을 비교 분석하고 있다.

김광수 경제연구소의 글을 접해본 사람이라면 누구나 알고 있겠지만 모든 보고서에 그래프와 통계를 통한 객관적인 분석이 강점이다. 특히 동일한 자료를 놓고도 깊이 있는 분석을 통해 현상을 꿰뚫어보고 거기에서 그치지 않고 미래까지 정확하게 예측한다.

이 책에서도 단순한 경제학의 원리나 현상을 말하는 것이 아니라 우리나라에서 일어나고 있는 현실의 문제들을 그래프와 통계를 통해 분석하고 미래를 예측하고 있다. 그래서 실제적으로 투자를 하고 있는 사람들이라면 큰 위험이나 손해는 감수 할 수 있는 중요한 정보가 될 것이라고 생각이 된다.

한 가지 단점이 있다면 기존의 경제시평을 구독하고 있는 독자라면 이미 접해본 내용이 많이 있다는 점을 꼽을 수 있을 것이다. 하지만 각각의 경제시평의 내용을 일관성이 있게 배열해 놓음으로 좀더 깊이 있는 분석을 내놓고 있음으로 기존의 경제시평만을 읽을 때와는 또 다른 깨달음을 얻을 수 있으니 꼭 단점이라고만 할 수도 없을 것이다.

결론적으로 이제 부동산은 더 이상 부동산만의 문제가 아니고 모든 국민들이 지금부터 깨어서 준비하지 않는다면 앞으로 우리세대뿐만이 아니라 우리의 자식세대까지도 지금보다도 훨씬 더 큰 어려움을 피하기 어려울 것이다. 많은 사람들이 이 책을 통해 부동산과 한국경제에 대한 새로운 관점을 가질 수 있었으면 좋겠다.

인터넷 서핑을 하다 김광수 경제 연구소라는 곳을 알게 되었다.

다른 이에 비해 해외 시장과 현재 우리의 모습을 비교하는 모습이 인상적이여서

2011년 8월에 나온 '대한민국 부동산 시장의 미래' 라는 책을 구입하였다.

이명박 정부의 끊임없는 부동산 부양정책이 부동산 시장의 폭락을 겨우겨우 버티게 하지만,

시장 본래의 흐름과 세계 경제 추이를 거스르지는 못한다는게 그의 핵심 주장이다.

미국, 유럽, 일본을 분석하면서 우리 시장의 미래를 그려보았는데,

현재 하향세에 있는 부동산 시장이 정직하면서도 굳은 부동산 정책을 쓰지 않는 이상,

심각하게 폭락할 것이라고 그는 얘기했다.

이 부분은 나의 생각과도 상당히 일치한다.

국민 평균 수입과 비교해 턱없이 높은 아파트 값

그 아파트 가격을 맞추기 위해선 평범한 저축과 돈 불리기가 아닌,

투기에 가까운 무리한 투자밖에는 대안이 없는 현실..

그리고 그 무리수가 드디어 무너지기 시작하고 그로 인해 수많은 가계가 흔들리는 경제..

하지만 이러한 현실을 외면 또는 무시한채 또 억지 부동산 정책을 펼치는 이명박 정부..

내가 궁금한 점은 이 하향선이 어느 시점까지 갈 것이며(얼마나 오래)

그 하향점은 어느 정도일까 였는데,

그의 분석에 따르면 이제 시작인듯 싶다.

앞으로 30% 정도는 필연적으로 더 빠질 것 같고,

많은 이들이 어려움에 처할것 같다.

여러 나라의 경제 상황과 과거, 미래를 분석하는 면에서는 훌륭하나,

미국 편에서 결론이 약간 느슨했던 점과 챠트을 읽고 이해하기 어려웠던 점은

이 책에서 느끼는 아쉬운 점이다.

어렵다....전체적인 느낌이,,,

항상 해 오던 이야기가 있으므로, 김광수경제연구소에서 무엇을 말하려는 지는 알겠는 데,

그 증거로 제시하는 많은 도표와 그에 따른 분석에 의한 결론도출 과정이,,친절하지 않다.

경제학자가 아닌 평범한 사람인 나에게는 쉽게 이해가 되지 않았다. 뭔가 나사가 하나 빠진 느낌이랄까?

현 저축은행의 해결책으로 제시한, 본래의 저축은행의 의미 "지역밀착형 소형 서민금융기관"으로 돌리자는 것에는 전적으로 동의한다. 지금 정부가 부실 저축은행들을 시중은행이나 금융사들에게 넘기려고 하는 걸 보면, 과연 현실 가능할 까 싶긴 하지만...

또한, 현재의 아파트 매매가 저조한 것은 보금자리주택의 엄청난 물량공세와 몇군데의 뛰어난 입지로 인해 사람들이 살던 집도 팔고 전세로 옮기면서 당첨기회를 기다리고 있는 것도 한 요인이 될 수 있을 것인데, 이 점에 대한 논의가 빠진 것은 아쉽다.

그럼에도, 이 책에는 한번쯤 생각해 봐야 할 포인트들이 있다. 왜 정부의 부동산 정책들이 이런 식으로밖에 나올 수 없는지, 왜 개인채무 조정이 필요한 것인지 등등.