어둠침침하고 쓰레기가 가득한 도심의 뒷골목은 상상하기 싫다. 낡은 판자집들이 다닥이 붙은 산동네는 숨이 막힌다. 밤마다 은밀히 불빛을 밝히는 사창가와 크고 위협적이거나 지저분한 간판이 무질서하게 늘어선 상가거리도 기분을 우울하게 만든다. 깨끗하고 정돈되고 효율적인 도시는 누구나 꿈꾸는 이상향이다. 경제적 성장을 이룬 덕인지 지방자치의 결실인지 최근 도시의 풍경은 훨씬 안락해진 것같다. 씨꺼먼 매연을 덕지덕지 묻히고 다니던 버스들도 사라졌고 전통이 살아있는 동네 살리기나 지역 고유의 특성을 고려한 정비나 개발도 상당한 인식수준에 이른 것 같다.

하지만 도시란 도시에 사는 사람들의 생활에 중심가치를 두었을 때 생명력을 유지한다는 사실은 부인할 수 없다. 비록 서툴러 보이더라도 세련된 모습은 아니더라도 사람들의 활기가 살아있는 도시는 전망이 있고 발전가능성을 잠재하고 있다. 보존과 개발이란 명제의 줄타기를 잘 할 수 있는 시각도 필요하다. 또한 도심 재개발과 쾌적한 환경제공은 공공개발의 권위적 시행이나 민간 시공사의 이권경쟁을 위한 장이 되어선 안될 것이다.

최근에 용산국제업무지구의 건축물들을 외국 유명건축가나 업체에 의뢰한 것에 대해 한국 건축계에선 통탄을 금치 못했다고 한다. 이런 사실에서도 이 업무지구가 대외적 업적과 외적 규모에 많은 고려를 하고 있는 지역임을 알 수 있다. 한강 르네상스는 시장 한 명의 임기내에 달성할 혁신이라기 보다 좀더 오랜 시간의 준비와 계획과 절차의 타당성을 따지며 시행해야할 사업이다. 보궐선거를 앞둔 서울 시장 선거 후보자토론회에서 현재 서울시 빚이 8억이라고 들었다. 새 시장 임기에 한강개발은 부분적 재검토의 과정을 겪게 될 것임이 분명하다. 그런데 용산 업무지구상황을 보더라도 도시개발의 한편에는 특정지역의 주민들의 관점을  소홀히 하고 있음이 드러난다. 이로써 개발사업에서 수호돼야할 공공의 가치, 즉 지역 커뮤니티의 이익증대 또는 저소득층 삶의 개선과 같은 면은 기대조차 할 수 없게 된다. 용산업무지구의 경우  개발이후 오픈 스페이스 확대로 인한 공익증가분은 빌딩에 들어올 중산층 이상의 입주민들이 혜택을 입는다. 상대적으로 저소득층을 위한 임대주택이나 주택분양이 프로젝트내에 있어야 했다는 것이다.

뉴타운 개발 역시 저소득층이 삶의 터전에서 쫒겨나고 그 자리가 새로운 중산층타운으로 바뀌는 것이다. 이런 현상은 주택멸실정도를 부추겨 전세난을 가속화시키기도 한다. 뉴타운 개발의 가장 중요한 문제점은 주민조합이나 공공이나 조합정비회사, 나아가 시공사까지, 개발과정에서 발생하는 건설 개발비용을 통제하는 능력을 가진 디벨로퍼가 되고 있지 못하다는 것이다. 이런 구조속에서는 주민들이 실질적 이익을 보는 것이 매우 힘들다. 저자는  건전한 상식을 가지고 부동산 시장을 제대로 이해하고 있는  자산이 풍부한 디벨로퍼들이 하루 속히 성장해야 한다고 말한다. 또 진정 주민의 편에서 사업을 진척시키기 위해서 비영리 커뮤니티 개발회사와 같은 미국식 대안도 제기한다.

 
영등포의 타임스퀘어는 성공적인 도심상가 개발의 형태이다. 반면 가든파이브는 선분양전략을 선택해 건물의 장기적인 관리와 앵커임차인선정에서 실패한 경우다. 타임스퀘어는 개발주체인 경방이 주변환경의 불리한 조건을, 분양수입보다는 임대수입전략의 선택과 유능한 앵커임차인(신세계) 선정이란 과정을 통해 극복한 쇼핑몰 개발의 성공사례다. 분양수익을 챙기고 이미 떠나버린 디벨로퍼는 상가건물의 활성화를 위해 많은 노력을 기울일 필요가 없겠지만,  임차인의 이익을 비율로 계산해 임대수입을 올리는 디벨로퍼가 쇼핑몰을 소유한 경우는 쇼핑몰내 상가들의 매출이 중요하기 때문에 상가운영 활성화를 위해 지속적이고 체계적인 이벤트와 홍보에 큰 노력을 기울이게 된다.

도시건물의 외형적 아름다움도 중요하겠지만 도시민의 삶을 풍요롭게 하는 것이 정당한 도시개발의 방향일 것이다. 도시민의 경제활동, 여가와 문화활동, 공원등의 안식처제공등 유무형의 것들이 풍요로 가는 방법들이다. 아름다운 건물은 한 요소로서 긍정적인 요소가 될 수 있다. 그러나 그것이 절대적인 목표는 아니란 것이 저자의 생각이다. 큰 그림으로서의 도시개발안에 아름다운 건축물이 들어 있다. (바꿔 말하면 건축은 도시민의 삶과 직결된 큰 그림을 항상 고려하고 있어야한다는 뜻이겠고 한국의 건축가라면 한국적 상황과 한국의 도시민의 생각을 더 잘 읽어낼 수 있을지 모른다.) 선진국의 도시개발에서 배울 점은 크게 세 조직, 즉 공공조직(또는 공공 디벨로퍼)와 민간 디벨로퍼, 지역주민협의체에 의해서 개발이 진행된다는 점이다. 우리의 경우 진정한 의미에서의 이러한 세 그룹의 부재야 말로 도시개발의 목표로 가는 길을 잃게 만들고 있는 원인이라고 저자는 강조한다.

해당 서평은 출판사에서 제공받은 도서를 읽고 작성되었습니다.

주변의 아는 지인으로 부터 이책을 소개 받아 읽어보게 되었다.

제목만 보고서는 머 우리나라 도시개발에 대한 비판적인 보고서 형식의 글이 아닐까 싶었다.

추천받은 책이었기에 별 거부감 같은건 들지 않았고 책을 한장한장 넘겨기가 시작했다.

이 책에서 시사하는 내용을 짧게 얘기해 보자면,

우리나라의 도시개발사업에는 '디벨로퍼' 라는 중요한 역할이 사라져 있기 때문에

또한 주민들의 삶의 질을 생각하기 보다는 근시안적인 당장의 이익만 쫓고 있기 때문에 문제가 있고

이것은 선진국들의 PPD 방식의 개발로의 변환으로써 바람직하게 바뀌어 나갈수 있을것이라는 견해를

밝힌것이라고 생각되어진다.

이 책을 읽으며, 우리나라의 도시개발사업에 문제점에 대해서 그 어떤 책보다 훨씬더 빨리 그리고 정확히 이해 할 수 있었다. 어떠한 사회문제가 있을때 그 문제를 어떻게 분석하고 들어가야 진정한 문제점이 보이는지도 배울 수 있었던것 같아 읽는동안 유익한 시간을 보냈다.

  서울은 현재 전쟁터다. 누군가의 이익을 위해선 누군가의 희생을 필요로 하는 세상이다. 서울은 현재 남한 인구의 4500만 중 일천만명 이상이 거주하고 있는 거대 도시이며, 한국의 정치, 경제, 사회, 문화 등 거의 모든 영역에 영향을 미치며 살고 있고, 주변 지역들 역시 서울에 기대어 사는 형편이다. 어쩌면 서울로부터 가장 먼 부산 역시 서울과 불가분의 영향을 주고 받으며 살고 있다. 이런 서울이 계층, 계급, 그리고 세대 간의 각축의 장소가 됐으며, 지금도 진행중이란 사실은 한국인들의 삶의 질과 연결해 봤을 때 매우 위험하다. 그런 위험성을 제대로 보여주고 있는 것이 바로 부동산이며 재개발이다.
  한국의 재개발은 누군가의 희생을 발판으로 그 지역을 살찌우려는 행태다. 특히 개발독재 시대에 저소득층을 패배자로 규정, 그들을 내쫓는 과정을 심화시켰고, 현재도 진행 중이다. 그런 재개발을 잘 보여주는 곳으로 서울만한 곳도 없다. 재개발을 통해 지역 주민들의 생활을 보도 윤택해야 함에도 불구하고 정부와 서울시, 심지어 구청까지 앞장서서 자기 지역 주민들을 내몰고, 잘 사는 사람들을 끌어 모으면서 재정 수입 확대만을 추구하는 행패는 용산참사라는 상징적 사건을 만들었다. 주객이 전도되는 이런 사태는 지역 공동체를 붕괴시켰고 삶의 질을 하락시킴은 물론, 가진 자들의 임대수입이나 보장하는 위험천만한 국가로 변모시키고 말았다.
  저자 김경민 교수는 이런 현실에 분노한다. 공공기관, 시공업자, 조합장 등의 계발 세력들의 이익을 위해 가장 큰 것들을 놓치는 현실은 사회의 안전을 헤치고 위험한 사회로만 변하게 함을 직시하면서 새로운 대안을 제시하는 어려운 역할을 자임한다. 특히 그는 분양위주의 사업의 허실을 폭로하면서 임대사업을 위주로 하는 재개발을 적극 주장하며, 이를 추진할 수 있는 세력으로 주민과 정부와 하위단위들인 시정부, 그리고 시공업자 등의 중간에서 혹은 주도적인 입장에서 도시개발을 운영하고 관리하는 민간 혹은 공공 디벨로퍼의 필요성을 제시한다. 대충 건물을 다 짓고 분양을 통해 모두 정리한 다음 모든 책임으로부터 벗어나려고만 하는 재개발 주체들의 허실을 ‘가든파이브’이나 서울 뉴타운 개발 등을 통해 규명하는 부분들은 매우 인상 깊다. 또한 용산국제업무지구의 한강르네상스 개발에 대한 성실한 분석은 지금까지 서울시가 추진했던 목표가 무엇이고, 그것들의 문제점을 제대로 밝힌 좋은 내용들이다.
  중국의 ‘상하이 신천지,’ ‘뉴욕 배터리 파크 시티 개발’같은 성공사례와 한국의 실패한 사례들을 비교하면서 무엇보다 인상적인 부분은 바로 공공성 회복의 강조였다. 이것은 한국 민주주의의 위기와도 같은 궤도를 가고 있는 문제이기도 하다. 지역주민들의 참여를 통해 지역공동체를 활성화시키고 그 지역에 가장 적합하고 세대와 계급을 통합하면서 안정된 커뮤니티를 건설하는 것이 지역 풀뿌리 민주주의고 전체적으로는 민주주의의 근간을 형성하며 재개발 역시 이런 목적에 부합하면서 진행되어야 한다. 하지만 한국의 재개발은 특정세력의 이익에만 부합, 시정부의 이익 증대와 건설업자들의 탐욕만을 만족시키는 사업으로만 추진됐으며 사회적 갈등을 촉발시키고 빈부의 격차를 심화시키며 사회적 긴장과 위기를 조장하고 있다. 이런 문제점을 사전에 고려하면서 각각의 이익세력들의 갈등을 조정하고, 통제하면서 개발의 이익을 모두가 누릴 수 있도록 이끄는 디벨로퍼의 가치는 분명 새롭게 매우 의미 있는 대안일 것 같다.
  한국 사회는 위험하다. 특히 재개발이 누군가의 희생을 강요하는 상황이고 주역주민을 위한 대책이 전무하기에 반목은 심화될 뿐이고 더욱이 과도한 개발로 인해 오피스는 넘쳐서 빈 곳이 허다하고, 모두가 결국 패배자가 되는 사회가 되고 있다. 이럴 때야말로 공공성이 필요하다. 저자가 언급하고 있는 디벨로퍼가 한국에 꼭 적합하다고 할 수 없다. 그러나 방법이 무엇이든 모두가 공존하며 서로를 인정하는 가치관을 위해 공공성이 회복되어야 하는 것을 중요하며, 저자가 이 책에서 제시하고 있는 것 역시 이것이다. 우리 모두가 함께 살아야 할 서울이 낙원이 될 수 있도록 말이다.

'보이지 않는 주인'

 얼마전 읽은 경제 관련 책 제목인데, 이 책을 읽고 떠오르는 첫번째 문구였다. 지금 현재 진행되고 있고, 진행되어온 도시 개발의 사례들을 열거하며 서울, 대한민국이라는 곳에서 자행되는 도시개발의 허점과 심각성, 문제점들을 조목조목 짚어 나간다. 부동산 개발의 목적은 사람들이 보다 살기 좋고 일하기 편한 환경을 만드는 것이지만 최근의 개발에는 그 목적과 주체인 사람이 빠져있다. 부동산과 개발 관련 이익을 위한 집단들의 갈등과 수익만을 목표로하는 사업 진행의 허와 실이 어떻게 지역 주민들과 사람들에게 악영향을 미치는지에 대해 지속적으로 문제제기를 하며 비판하고 대안에 대해 외국 사례를 빌어가며 제시하고 있다. 상당히 짜임새 있는 구성과 내용들, 유익한 정보와 지식들이 담겨 있다.

 역시 우리나라의 취약점은 정치다. 정치인들이 모여사는 국회와 청와대, 여의도뿐만 아니라 일반 사람들의 생활 속에 뭍어 있는 정치의 수준이 낮다는 것이 중요한 문제다. 자신과 타인의 기본적인 권리와 의무, 그것을 지키고 요구하는 시스템이 없을 뿐더러 그게 왜 필요한지 모르거나 알아도 나서지 않는다. 서로간의 생각과 입장을 이야기하고 조화와 타협안을 통해 모든 이해 당사자들에게 유리한 합리적인 결정을 내리기 보다는 수익의 극대화라는 경제적 효율성과 정치적 이해관계에 의해 중요한 사안들이 결정되어 버린다. 하지만 이러한 결정들은 종국에는 많은 이들에게 피해를 남기며 끝이 나게 되는 운명을 지니고 있다.

'알아야 한다'

 도시 개발 사업의 내용에서부터 각 단계별, 상황별, 사례별 주요 사안들과 쟁점 사항, 그리고 부동산 관련 지식과 같은 정보적인 부분과 사례별 이해관계자들의 포지션과 경과 내용, 갈등 상황 등의 기사적인 내용, 그리고 선진국 사례와 인본주의적 관점에서의 문제의 해결책과 대안들을 제시하는 전문가적 시각이 모두 책안에 담겨 있다. 그래서 일반인이 보기에는 좀 어려울 수 있다. 하지만 부동산과 도시 개발에 관심이 있는 사람들이라면 조금의 집중력과 모르는 것 찾아보는 꼼꼼함을 더한다면 아주 유익한 책이 될 것이다. 특히나 부동산과 개발 관련 지식과 경험이 없는 사람이라면 왜 사람들이 부동산, 땅, PF, 개발 등의 단어에 목매고 눈에 불을 켜는지 알 수 있다. 다 그 놈의 돈, 정확히는 노력하지 않고 쉽게 많은 돈을 벌려는 인간의 욕심이다.

 그간 숫자 위주의 경제와 금융 관련 책들을 주로 보다가 땅과 건물, 사람이 섞여 있는 도시 개발이라는 분야로 넘어가자 다소 생소하기도 하고 악다구니속의 사람냄새와 이기심의 접전에서 느껴지는 막막함이 느껴졌다. 하지만 저자는 애정과 관심, 전문가적 시각을 가지고 지금 현재 서울이라는 도시에서 벌어지고 있는 개발사업들이 얼마나 주민들과 사람들이 배제되어 있는지에 대해 날카롭고 친절하게 설명해 주고 있으며 도시 개발이 단순히 돈벌기 위한 사업이 아니라 환경과 인간을 위한 사업이라는 점을 일깨워 준다. 그리고 간만에 표지 디자인이 마음에 드는 책이다.

내가 사는 동네는 수도권이 아니라 지방이다. 그것도 달동네라고 불리우는 곳에 산다. 그런데 이곳에 대규모로 재개발이 된다고 한다. 그것도 여러 차수로 나눠어서 아파트로 지어진다고 한다. 남들은 재개발 되어서 돈 많이 받아서 좋겠네라고 말하지만 실상은 안 그렇다. 달동네이다 보니 조그마한 집이 대다수이고, 변변한 벌이가 없는 집 또한 대다수다. 보상금을 받아봤자 쥐꼬리만큼이고, 그보다 많은 돈을 내야지만 아파트를 분양 받을수가 있다. 물론 아닌 사람도 있지만 대다수가 대동소이하다.

몇 년전에 용산참사가 일어났다. 용산 개발을 둘러싸고 제대로 보상을 해달라는 철거민들에게 공권력을 투입한 무력진압으로 사상자가 발생하고 끝이 났다. 자세한 이유를 밝히자면 복잡하지만 도시개발에 대한 한 단면을 보여주고 있다.

위의 두 사례가 우리나라 도시개발 문제점을 적나라하게 보여준다. 그럼, 그 문제점은 어디에 있는걸까? 과연 해결책은 없는 걸까? 여기에 답을 해주는 것이 바로 《도시개발, 길을 잃다》이다. 내가 이 책을 접하기 전까지 막연히 알았던 우리나라 도시개발 문제의 실체를 명확히 깨닫게 되었다. 또한 부동산 개발이 개발하는 걸로 끝나는 것이 아니라 다른 방법도 있음을 알게 되었다. 왜 지역사회와 협력해서 개발해야 하는지도 알게 되었으며, 선진국에서는 어떤 방법으로 하는지도 알 수가 있었다.

부동산 전략이 가른 희비에 대한 재미있는 사례가 있다. 바로 타임스퀘어와 가든파이브이다. 주변 입지나 교통 접근성등에서 하나도 좋을 것이 없던 타임스퀘어는 장기적 비젼과 치밀한 전략으로 개발했다. 부동산을 분양방식이 아닌 임대방식으로 결정했으며, 거기에 맞는 임차인 전략과 사용자 편리를 위한 건물 설계와 동선을 고려했다. 그 결과 모든 환경적인 면에서 부족했음에도 불구하고 이제는 유명한 쇼핑몰이 되었다. 바로 전략이 성공과 실패를 결정했던 것이다.

19세기 아름다운 도시개발에만 몰두한 나머지 임대료 상승으로 고통받던 파리의 재개발 상황이 21세기 우리나라에도 일어나고 있다. 도시가 아름다운 것도 좋지만 더 중요한 것은 바로 그 속에서 살아가는 당사자들이지 않을까? 우리나라에서 일어나는 도시개발은 과연 누구를 위한 개발인지 묻고 싶다. 그리고 우리나라에 공공민간협동개발(Public Private Developmenet,PPD)이 하루빨리 나타났으면 좋겠다.

지금은 세계 경제 상황이 좋지 않아 부동산 경기가 한 풀 꺾여 있다. 그러나 몇 년 전만 해도 부동산 경기는 장밋빛 일색이었고, 부동산 가격은 천정부지로 계속 오르기만 했다. 여기에 편승한 각종 개발들로 서울은 여기저기서 들썩거렸다. 100층이 넘는 고층 빌딩 건설 계획에 관한 기사가 여기저기서 터져 나왔고, 서울시 전역이 뉴타운 계획으로 도배가 되었다. 특히 뉴타운은 서울 사람 모두를 부자로 만들어 줄 것 같은 환상을 불어넣었다.

하지만 장밋빛 환상에 젖어 있던 사람들이 차츰 현실을 인식하게 되면서 대형 건설 개발의 진실이 조금씩 드러나고 있다. 단군 이래 최대 사업이라는 용산 개발은 개발 참여자들의 이해관계로 진척 없이 남아 있으며, 뉴타운은 더 이상 헌 집주고 새집 받는 사업이 될 수 없게 되었다. 그로 인해 전국적으로 뉴타운 사업을 철회해 달라는 시위만 거세지고 있다. 과연 서울을 비롯한 전국을 개발이라는 명목으로 ‘삽질해’ 어렵게 살고 있는 사람들을 더욱 어렵게 만드는 사람은 누구이고, 그 책임은 누가 져야하는가!

자본주의 시장을 표방하는 우리나라에서 돈 벌기 위해 부동산 사업을 한다고 욕할 사람은 없다. 과거에는 부동산 투기라고 손가락질해대던 비판들도 요즘에는 투자라는 이름으로 옷을 갈아입고 정당화되고 있는 추세이다. 어디 높은 자리 한자리씩 차지하고 있는 사람 중에 이와 관련되지 않은 사람이 몇이나 있을지 모르겠다. 하지만 이런 개인적 차원의 문제를 넘어 제도적 차원의 문제를 보면 더욱 문제는 심각한 것 같다.

우리나라의 대형 부동산 개발을 공공에 이익이 되는 방향으로 이끌 수 있는 시스템이 전무하다는 사실이 더욱 분노를 일으킨다. 용산 개발이나 뉴타운 개발이나 그 과정에 개입된 사람들의 무능함과 부도덕함을 알게 되면 될수록 분노가 일어난다. 용산 개발에서는 이해 당사자들 간의 이전투구로 인해 주민들이 받는 피해에 화가 치솟을 뿐이다. 철거 과정에서 많은 사람이 죽거나 다쳤음에도 그에 대한 고려는 전혀 없는 것 같다. 특히 뉴타운 정책은 전임 시장이나 그 전의 시장의 잘잘못을 떠나서 과연 누구를 위한 정책인지 모르겠다. 서울 주민을 위한 정책이라면 서울 사람을 위한 주거 정책을 세워야 할 텐데, 마치 가난한 사람을 서울에서 쫓아내려는 정책으로 보인다.

‘도시개발, 길을 잃다.’는 이처럼 서울의 용산, 뉴타운, 가든파이브 등의 도시개발의 문제점을 잘 정리하고 미국의 사례를 통하여 바람직한 개발 방향을 제시하고 있다. 물론 전문가가 아닌 독자로서 저자가 제시하고 있는 방법인 최선인지는 잘 모르겠다. 또 적절하게 번역할 내용이 없어 보이는 단어들을 영어 발음대로 그냥 적어 놓은 것이 많아 일반인이 읽기에 불편한 부분도 있다. 하지만 우리나라 도시개발의 난맥을 잘 정리하여 이해하기 쉽도록 글을 썼다는 점에서는 좋은 책이라 평가된다. 많은 사람들이 지난 몇 년간의 엉터리 같은 서울의 도시개발 정책을 잘 파악할 수 있게 해 준다. 이런 책들이 더 많이 나와 서울의 부동산 정책뿐만 아니라 우리나라의 도시개발 정책 전반이 보다 투명해지고 효율적으로 운영되는 데 기여하기를 바란다.

요즘 길잃은 거대 건설 프로젝트가 넘친다. 용산국제업무지구, 송도국제도시, 한강르네상스, 고양 한류우드, 판교 알파돔 등등. 이러한 거대 도시 개발 프로젝트들은 면밀한 사업성 분석 부족, 책임 주체 간의 역할 분담 미흡으로 인한 분쟁, 무분별한 진행 등으로 많은 문제점을 안고 있으며 체계적인 관리도 부족하다.

큰 문제는 상상도 하기 힘든 거대한 규모의 부실을 낳고, 이것은 결국 국민의 세금을 메워야 한다는 점이다. 이 책의 저자는 젊은 세대는 일자리를 구하지 못해 거리를 누비는 순간에도 눈먼 돈을 이용한 눈먼 개발과 투자가 일어나는 현재의 상황은 반드시 바로잡아야 한다고 주장한다.

그럼 문제의 가장 큰 원인은 무엇인가? 저자는 이들 사업이 디벨로퍼가 없는 사업이라고 지적한다. 이 책은 용산국제업무지구의 상황을 들여다보면서 상이한 업종이 뭉쳐서 만든 페이퍼 회사가 주체로 있는 것이 문제임을 보여준다. 페이퍼 회사는 주체가 될 수 없을 뿐 아니라 프로젝트 개발 비용을 감리, 감독, 통제하는 컨트롤 타워의 역할도 할 수 없다.

이 책은 무분별한 개발을 지양하기 위해 '임대 위주 전략'이 필요하다는 제안도 한다. 우리가 흔히 하는 방식은 분양 위주의 전략이다. 이는 빠르게 건설해서 팔아버리는 방식이다. 이는 돈을 빨리 회수하는 방식이기도 하다. 그러나 빨리 짓고 빨리 회수하는 것에 목적을 두다 보니, 질은 좋지 않다.

그리고 분양 위주의 전략이 성공하기 위해서는 부동산 가격이 빠르게 상승해야 한다. 부동산 경기가 좋지 않으면 이 전략은 커다란 실패에 직면하고 만다. 요즘 거대 건설 프로젝트들이 다들 길을 잃고 헤매는 것도 분양 위주의 전략을 쓰기 때문이다.

반면 임대 위주 전략은 장기적이다. 이는 경기에 관계없이 디벨로퍼에게 안정적인 수입을 준다. 게다가 장기 투자의 관점에서 개발하기 때문에 전체 가치를 상승시키는 효과도 낳는다. 이것은 성공리에 도시 개발을 이끄는 원동력이 될 수 있어 보인다.

저자는 건물만 지으면 된다는 생각도 비판한다. 오피스 타운이 건설되기 위해서는 당연히 오피스타운에 근무할 사람들이 주변에 살고 있어야 한다. 그런데 아무것도 없는 갯벌에 세워진 송도와 청라지구에 화려한 오피스 건물만 지으면 금방 새로운 금융 허브가 생기는 것처럼 요란하게 홍보한다. 과연 그 결과가 어떻게 되었는가?

이 책은 '바람직한' 디벨로퍼를 소개하기도 한다. 제임스 라우즈라는 사람이 특히 흥미로웠다. 그는 보스턴 다운타운의 퀸시 마켓 재개발에서 디벨로퍼의 리더십이 무엇이고 디벨로퍼가 이윤을 내면서 공익을 달성하는 사업이 존재할 수 있음을 보여주었다. 무엇보다 그의 일생은 이익만 쫓는 탐욕스러운 디벨로퍼가 아니라 시민과 도시를 사랑하고 도시의 미래 비전을 제시한 디벨로퍼였다. 한국에도 그런 디벨로퍼가 있다면 얼마나 좋을까!

2008년이후 미국발 금융위기는 전 세계를 강타해 글로벌 금융위기라는 새로운 지구촌 공동문제를 만들었고 우리나라도 예외없이 어려운 상황에 봉착하게 되었다.  그중에서도 부동산 개발 사업은 큰 타격을 입었고 끊임없이 상승할 것으로 예상했던 부동산 개발 사업은 침체기로 들어서게 되었다. 설문조사결과를 보면 자기 집이 있는 직장인들은 10명 중 3명 정도가 자신을 `하우스 푸어(House poor)' 계층으로 여기는 것으로 나타났다. 그만큼 부동산이 침체기로 접어들며 부동산을 소유하고 있는 사람들에게 마음고생을 안겨주고 있는 상황이다. 지금은 급변하는 투자 환경에 따라 많은 투자자들이 갈피를 잡지 못하고 이리저리 헤매고 있는 분위기다. 게다가 수시로 바뀌는 부동산 정책 및 규제는 부동산 투자자들을 더욱 움츠리게 만들고 있다. 부동산 가격 상승에 현혁되어 무리하게 진행되었던 다양한 메가 프로젝트가 이미 중단되었거나 연기되고 있다.  

이 책의 저자인 서울대 환경대학원 김경민교수는  제대로 진척되지 못하고 있는 용산 개발, 돈 없는 사람들이 내몰린 뉴타운. 매가톤급 부동산  프로젝트인 가든파이브 그리고  한강르네상스라는 커다란 테마들을 중심으로 우리나라에서 추진하고 있는 부동산개발사업들의 실체를 살피고 있다. 그중에서도 민관합동으로 개발사업을 벌였던 프로젝트의 문제점을 외국의 사례들과 비교해보며 그 문제점의 도출과 함께 해결방안까지 제시하고 있다. 저자는 제대로 된 디벨로퍼와 공익성이 없는 도시개발 문제를 지적하며 그 과정에서 빚어지는 잘못된 결과물은 결국 우리 모두의 부담으로 돌아온다고 강조한다. 

최근 신문에 보도된 저축은행사태의 기저에도 이 매가 프로젝트가 있었다는점에 주목할 필요가 있겠다. 이역시 화려하게 출범했으나 그에 걸맞은 성과를 내지 못한 국내 대형 건설 프로젝트의 폐해중 하나이다.   충분한 리스크관리없이 무리하게 투자를 강행한 금융기관들이 심각한 문제를 떠안은것으로 분석되었다.

많은 부동산 전문가들은 입을 모아 경기침체가 계속될수록 도시개발 트랜드를 더 꼼꼼히 살피라고 조언하고 있다. 그렇기 때문에 앞으로는 오르는 지역은 오르고 동시에 떨어지는 지역은 더 떨어지는 현상이 발생할 것으로 전망하고 있다. 따라서 부동산투자시 옥석을 구별해 꼭 투자가치가 있는곳에 투자를 하여야 할 것이다. 거시적인 투자환경을 먼저 살펴보는것이 중요한데 그런 의미에서  이 책은 도시개발을 보다 넓게보는 시각을 갖게하는데 도움을 주는 책이라 생각한다.