문재인 정부가 출범한 이후로 부동산시장에 대한 정책은 뚜렷이 나타나고 있습니다. 주택시장의 안정화 입니다. 새로운 정책이나 규제들이 주택에 초점이 맞추어 지면서 자연스럽게 규제가 덜한 토지쪽으로 투자자들이 움직이고 있습니다. 토지는 아파트와 같이 환급성이 높지 않다는 특징이 있습니다. 또한, 거래가격의 참고가 될 수 있는 똑 같은 토지가 존재하고 있지 않기 때문에, 토지투자의 경험이 없는 사람들이 접근하기에는 어려움이 있습니다. 추가적으로 주택에는 없는 법규들도 있기 때문에 투자 전에 많은 준비가 필요하다고 생각합니다.

이 책은 15년 넘게 토지 관련 업무를 진행한 전문가로서 그 동안 진행했던 강좌와 경험을 토대로 하였으며, 맹지투자라는 한 분야에 대해 집중적인 정보를 제공하고 있습니다. 맹지란 도로가 없거나 진입로가 없는 토지를 말합니다. 저자는 맹지를 매입한 후 추가비용을 들여 도로를 확보한 다음 시가로 매도하여 수익을 얻는 방법을 알려주고 있습니다. 따라서, 도로를 낼 수 있는 가능성이 있는 맹지를 찾는 안목과 기술을 배울 수 있습니다.

맹지에 도로를 낼 수 있는 방법은 도로와 접한 토지를 매입하거나, 도로에 접한 토지소유자에게 토지사용승낙서를 받거나, 다른 사람의 도로일 경우에는 도로사용승낙서를 방법이 있다고 합니다. 사용승낙을 받은 후에는 도로 전용허가를 받는 방법, 하천이나 구거가 있으면 하천점용허가, 구거점용허가를 받는 단계가 추가로 있습니다. 만약 집을 지을 목적이라면 개발행위허가와 건축신고가 필요한데, 이 때는 폭 4미터의 도로가 필요하다는 것도 알아야 합니다. 이와 같이 기본적인 숲을 보는 지식을 가져야 하며, 지적도나 현장 상황을 통해 실제 맹지인지 아닌지 판단할 수 있는 판독 능력도 키워야 합니다.

맹지투자로 수익을 내기 위해서 규제를 먼저 알고 가치평가 방법을 익히는 것이 필수 이며, 대박과 같은 수익을 원한다면 토지경매에 대해서도 관심이 필요하다고 합니다. 이 때는 주택과 달리 대출비율이 낮다는 것도 참고하여야 합니다. 저자가 알려주는 합법적인 도로를 만드는 법과 개발과정은 실전에서 더 많은 복잡한 일이 있을지언정 큰 흐름과 가이드가 되기에는 충분하였습니다. 그리고, 실패사례도 함께 제공함으로서 착각하기 쉬운 주의할 점을 확실하게 이해할 수 있었다고 생각됩니다. 토지투자를 고려하는 사람들 중에 맹지에 대한 관심이 있는 분들에게는 이 책이 필독서라고 생각할 만큼 많은 도움이 될 것으로 확신합니다. ^^

아는 분 중에 예전에 묻지마 투자로 사둔 땅이 알고 보니 맹지여서 수십 년이 지난 지금도 그냥 버려둔 채 속만 썩이고 있는 분이 있어요. 맹지라 도로가 접해 있지 않아서 접근성도 떨어지고 건축도 제한이 많다고 하더군요.

더 큰 문제는 앞으로인데 개발도 못하고 있는 땅에 세금만 계속 나가는데 처음 투자한 가격만큼 받고 팔기도 어렵다는데 있어요. 그래서 이 책 제목을 보고 눈에 확 들어왔어요. 이 책은 15년이 넘는 토지 관련 PM 컨설팅 경력이 있는 저자가 맹지에 대한 철저한 분석을 통해서 만든 책이라고 해요.

여기서 '맹지'란 소경 맹인 한자로 눈 먼 땅이라는 뜻이에요. 즉 도로가 접해있지 않아서 자동차가 접근할 길이 없는 땅을 가리켜요. 결국 이 책 제목처럼 맹지에서 탈출해야 하는데 결국 맹지에 도로를 만드는 방법이 핵심이겠죠.

물론 도로에 접하면서 맹지에도 접하는 토지를 구입하는 것이 최선이겠지만 그것이 가능했다면 고민할 필요도 없을 것이니 다음 방법은 도로에 접하는 토지소유자로부터 토지사용승낙서를 받아서 도로를 만드는 방법이 가장 현실적인 듯해요. 그러나 토지소유자와 협상이 물론 쉽지 않는 경우가 많을 테니 이러한 경우에는 법적인 권리를 주장해야 하네요. 즉 주위토지통행권이라는 민법 상 권리로 어떤 맹지도 진입로는 만들 수 있게 해주는 권리에요.

맹지면 다 개발이 어렵고 위험한 줄 알았는데 그게 아니라는 것을 이 책을 통해서 알 수 있었어요. 즉 맹지에 대한 철저한 이해가 바탕으로 된다면 오히려 맹지로 저평가 된 토지를 개발해서 큰 수익을 남기는 투자도 가능하다고 해요. 즉 제대로 된 맹지 투자를 위한 많은 팁을 이 책이 제공하고 있어요.

이 책을 더 자세히 읽고 공부해서 예전에 맹지인 땅을 사서 고생하고 있는 지인에게 그 땅에 대한 새로운 투자방법을 모색하도록 해주려고 해요. 이 책은 국내에 나와 있는 유일한 맹지투자 전문서라고 합니다. 당장 맹지로 고생하시는 분들이나 맹지에 대한 투자를 고민하시는 분들 그리고 부동산투자 자체에 관심 있는 분들이 읽어보시면 도움이 될 책이라고 생각해요.

맹지라 함은 인접 도로가 막혀서 쓸모가 없는 땅으로 알고 있는데 이 책은 그 눈먼 땅을 황금으로 바꾸는 투자전략을 다루고 있다. 막상 책을 펼쳐드니 꽤 많은 법 조항이 가득해서 쉽지 않을거라는 생각을 했다. 그나마 실제 사례들이 많아서 그 점은 도움이 되는 부분이었다. 투자를 제대로 하려면 먼저 지적도만 봐도 현장 지형과 추세를 추론할 수 있는 눈을 키우라고 조언한다. 토지사용승낙서를 받아서 문제를 해결해야 하는데 어느 용도로 쓰느냐에 따라 접근법도 다르고 공부를 열심히 하지 않으면 투자 근처도 가지 못할 것 같았다. 맹지탈출에 대한 본격적인 내용은  챕터 6에서 소개하고 있는데 맹지탈출을 위한 도로확보 방법으로 7가지를 들고 있다. 

1. 도로법에 의한 진입도로개설 혹은 도로지정 고시

2. 사도법에 의한 사도개설

3. 인접토지 매입(단독 또는 공유 지분)에 의한 사도개설

4. 진입토지에 대한 도로사용승낙서를 받아 도로로 사용

5. 구거의 하천(구거) 점용허가에 의한 도로개설

6. 민법상 주위토지통행권(민법 제219-220조) 주장

7. 통로를 위한 민법상 지역권 혹은 지상권 설정으로 도로개설

위 7가지 방법들을 다시 맹지탈출을 위한 방법과 참고해야 될 내용들을 매우 자세하고 꼼꼼하게 소개해주고 있어서 실질적으로 도움이 되었다. 결국 맹지에서 벗어나려면 사도나 도로를 개설해야 한다. 여기서 사도는 사도법에서 규정하는 도로법 2조 1항의 규정에 의한 도로나 도로법의 준용을 받지 않는 것으로 그 도로에 연결된 길을 시장, 군수로부터 사도개설 허가를 받아 도로로 사용하는 길을 의미한다. 맹지의 경우 근처 도로가 있을 경우 사도개설해서 진입로를 확보하는 것이 최우선인데 그러기 위해서는 사도개설 허가신청을 받아야 한다.

어설프게 알고 투자해서 실패한 사례에 대한 분석도 실려있어서 조금이나마 맹지투자를 할 때 고려해야 할 점들을 숙지할 수 있었다. 이는 수많은 사례와 저자가 알려주는 방법과 분석들을 통해 다각도로 살펴볼 수 있었다. 역시 알아야 할 것도 많고 주의해야 할 부분도 있기 때문에 맹지투자를 만만하게 접근하면 안될 것 같다. 적어도 이 책을 통해 지적도에 대한 분석과 토지에 대해서 배울 수 있었던 책이다. 안목을 키우고 많은 사례들에 대한 분석을 통해 좋은 토지와 맹지를 볼 수 있도록 해야 할 것 같다. 이 책은 토지, 맹지투자에 대해 공부하고 싶은 사람에게 권할만한 책이다.

"눈 먼 땅을 황금으로 바꾸는 투자전략
위험한 투자인가, 진흙 속에 묻힌 진주인가!"

이 책의 Keyword :  주위토지통행권, 토지사용승낙서, 지역권, 구거점용, 사도설치허가

 

 

 

Before

가끔 지나간 일들을 생각하다 보면, 입술을 깨물을 정도로 한 없이 부끄러울 때가 있다. 조금만 꼼꼼하게 했다던지, 아니면 조금만 결단을 내렸다던지 했으면 일어나지 않았을 일들에 대한 순간을 떠올릴 때면 어리숙한 내 자신을 책망하게 된다.
이제는 많은 세월이 흘렀다. 20여 년의 시간이 지났는데도 달라진 것이 없는 게 있다. 그건 바로 어처구니 없게 산 '맹지'다. 무려 2,000평이다. 가격도 3,000만 원이다. 20여 년 전에 이 돈을 잘 활용했으면 지금쯤 무언가 되어 있을 것이다. 하지만 지나간 일은 어쩔 수 없는 일이고, 앞으로가 문제다, 충청도 이북의 땅이었다면 시골 땅이라 하더라도 역세권이 되거나 시가화 예정지가 되거나 혹은 산업단지가 되었을 수도 있었을 것이다. 그러나 내가 산 땅은 갈수록 사람의 발자국 소리는 희미해지고, 새소리와 바람소리만 더욱 청명해지는 시골에 있다. 농사를 지을 능력이라도 있다면 은퇴 후에라도 무언가를 할 수 있겠으나 지금 현재의 내 능력으로는 막막한 상태다. 그래서 눈에 번쩍 뜨인 게 이 책이다. 다행스럽게도 읽을 수 있는 기회가 주어졌다. 혹시라도 이 책이 해결책을 줄런지도 모른다는 기대를 버릴 수가 없다. 그렇다면?

Reading

토지의 가치를 결정하는 3요소로는 용도지역, 지목, 도로가 있다. 그 중 도로는 토지의 가치와가격을 결정하는, 생명을 좌우하는 결정적 요인이란다. 부동산 투자를 고려하는 사람이라면 제일 먼저 도로 상황을 분석할 수 있어야 한다는 것은 기본 상식이란다. ☞ 투자를 하기 전에 공부는 필수다. 그런데 대부분의 사람들은 욕심만으로 부동산을 시작한다. 나 역시도 마찬가지다. 그래서 맹지를 구입하는 심각한 실수를 저지른 것이다. 국토종합계획을 통해 전국 도로망의 기본 방향을 확인하며, 광역도시계획과 수도권 광역도시계획을 통해 각 도시를 연결하는 도로망 확보계획을 확인하고 투자에 나설 필요가 있단다. 특히 도·시·군 기본계획을 통해 확인할 수 있는 시가화 예정용지 주변의 도로설치계획에 주목해야 한단다. 건축법상 도로에 2미터 이상 접해야 건축이 가능하단다. 그런 까닭에 맹지에서 탈출하게 되면 3~4배 이상의 지가 상승이 기대되기도 한다는 것이다. 

1장 맹지의 판독
지적도에는 없지만 사실상 도로로 사용한 길을 현황도로라고 하는데, 이를 이용한 건축허가 여부는 지자체에 확인해 보아야 한단다. 건축허가를 받아도 도로로 편입된 토지소유자를 대상으로 사전에 양해를 구하는 게 좋단다. 현황도로마저 없을 때는 인근 토지 소유자에게 '토지사용승낙서'를 받아야 한단다. 그리고 오폐수관로를 묻는 내용을 비롯한 토지의 위치나 사용료 등이 기재된 문서여야 한단다. 임야의 경우에는 토지사용승낙서가 있어도 맹지는 개발이 불가능하단다. 인근 임야나 농지를 매입하든지 아니면 개발을 포기해야 한단다. 그러나 조경수나 약초 등을 재배하거나 묘지로 분할하여 매도하는 정도는 허용된다고 한다. ☞20여년 전에 매입한 시골땅이 바로 맹지인 임야다. 현 상태로는 조경수나 약초 재배용으로 사용하는 방법밖에 없겠다. 북향인 데다가 요즘엔 묘지 찾는 사람들이 적으니 묘지 분할 방법은 어려울 듯싶다.

'맹지'란 도로가 없는 땅을 가리킨다. 한자 그대로 눈이 없는 땅이란 말이다. 눈에 해당하는 도로가 땅에 있어서는 그만큼 중요하다는 것이다.

시골에 땅이 조금 있는데, 부동산에 문의하니

맹지라서 시세가 형편없어 실망에 실망...을 하고 있습니다.ㅜㅜ

맹지, 일명 눈먼 땅....이라네요?

그래서 땅값도 형편 없고, 부동산에 내놔도 팔리지도 않는다고...

그때부터 부동산 관련 인터넷 카페에도 가입하고

또 관련된 여러 강의도 들어보고

강사님에게 문의도 하고 많은 정보를 수집해 보았지만,

​딱히 정확하게 조언해 주시는 분을 만나지 못했어요.

에효~  

금싸래기는 아니더라도 돈이 좀 되주려니 했던 마음을 접고 포기 상태였죠. 

그.런.데!!! 

자주 가는 인터넷 카페에 오랜만에 방문 했는 데

부동산 추천 도서 코너에서 이 책을 보고 바로 구매했답니다.

잘 모르는 분야라

​아주 쬐금 어려웠지만 강의를 듣는 것도 좋지만

책으로 천천히 읽다보니

세부적으로 설명이 잘 되어있어서

이해도 잘되고 이해가 안되는 부분은 여러번 반복해서 읽을 수 있으니

좋더군요!

유후~~

부동산 무식자에서 탈출 했으니

이젠 맹지에서 탈출할 준비를 해야겠어요.

​

아~ 그리고

전원주택이나 세컨하우스, 귀농,귀촌을 준비하는 분들께 

적극 추천해 드리고 싶은 책이기도 합니다.

​

땅을 저렴하게 구매해서

서서히 맹지에서 탈출하면 나중에 도움이 많이 되겠죠.

이런 걸 작은 투자 큰 기쁨이라고 하는걸까요?

​

요즘 노후를 대비해 부동산 공부를 하고 있다.

특히 땅에 관심이 많아 여러 책을 보며 열공을 하고 있다.

하지만 역시 부동산 투자에는 거액이 들며, 위험성도 높다.

한마디로 기획 부동산에 잘못 걸리면 그간 피땀어리게 모은 내 돈이 사라진다.

그래도 우리나라는 부동산만큼 확실한 것도 없다.

가끔 주변 및 여러 곳에 땅 시세를 보는데 너무나 높은 시세가 형성되어 있다.

이미 투자 전망이 좋은 땅은 오를 만큼 올랐다는 얘기다.

부동산 전문가인 지인에게 소액 투자로 안정적이고 좋은 투자방법이 없는지를 문의했더니 맹지 투자를 하라고 조언한다.

 

 

기존 책들은 토지에 대해 조금 밖에 설명을 하지 않아 읽어도 무슨 말인지 몰랐는데 이 책은 369쪽이 넘는 내용을 오로지 맹지에 대한 탈출 법과 투자에 대해만 설명했다.

 

저자가 확실히 토지의 고수인 것 만은 틀림없는 것 같다.

 

아직은 맹지 투자에 대해 생소하고 어렵지만 두고두고 책을 보면서 공부를 하다 보면 나에게도 맹지를 구입해 이익을 보는 날이 올 거란 희망을 가져본다.

 

부동산 투자, 특히 땅에 대해 투자를 할 분이 있다면, 꼭 이 책을 읽으라고 강력히 추천하고 싶다.

프롤로그를 통해 맹지의 개념과 함께 투자를 위해서는 도로의 유무가 결정적인 원인이라고 하네요. 도로의 개설이 토지상승의 결정적 원인임을 역설하며 완벽한 땅을 찾을 것이 아니라 내게 맞는 적당한 투자 대상을 물색하는 게 현명한 방법이라고 조언해주고 있네요. 세상살이도 자기마음대로 되지 않듯이 투자 대상을 찾거나 원하는 토지를 물색하는것도 녹녹치 않음을 인식하는 계기가 되었습니다.

맹지의 개념부터 도로의 개설시 유의사항, 사례들을 예로 들면서 사진과 그림으로 설명하여 이해의 폭을 넓히는데 도움을 받았고 Q & A로 구체적인 사례로 평소 궁금했으나 잘 알지 못했던 사실들을 알수 있게 되었으며 필자의 경험을 바탕으로 조언을 곁들이고 있어 많은 실질적인 도움이 되고 있네요.

맹지에 대한 투자와 구입 그리고 건축물 허가등 수많은 사례들이 존재하고 또한 분쟁이 있다고 하니 꼼꼼한 현장답사뿐만이 아닌 실무지식과 법률자문도 함께 고려하여야 할 사항이 아닌가 싶습니다. 예전에 TV에서 보아왔던 기획부동산에 속아 사기당했던 사례들을 떠올려보았을때 어느분야를 막론하고 철저한 준비가 선행되지 않는다면 투자성공을 거두기는 힘들지 않나 싶습니다.

도로라 하면 일반차도 정도로 생각하고 있었는데 세부사항을 들여다보니 건축허가를 받을 수 있는 규정이 있음을 처음으로 알게 되었으며 건축법상 진입도로 요건과 사례도 알수 있었습니다.

접도구역에 대한 가치평가 및 판독법, 초보투자자들이 실수할수 있는 부분까지 세밀히 열거하여 주기도 하여 다들 돈이 된다고 하니 마냥 묻지마식 투자가 아닌 도로의 속성을 이해할수 있는 투자자가 되기를 바라는 필자의 뜻을 이해할수 있게 되었습니다.

건축상의 도로도 광로,대로,중로,소로로 구분되며 각각의 차이점 및 관련규정 그리고 감정평가 방법을 통해 중장기적인 투자를 위한 지침을 알수 있고 평가액의 공식도 알수 있었네요. 평소 관심은 있었으나 관련정보가 전혀없다시피 했던 맹지, 알고 보니 많은 공부와 함께 안목을 높여야 함을 책을 통해 배울수 있었습니다.

또한 대법원 관련 판례를 통해 법률적인 문제가 존재함을, 맹지에서 탈출하기 위한 방법으로 진입로 확보의 중요성을 알려주며 7가지의 방법에 대해 언급하며 관련서류 및 방법론에 대해서도 알수 있는 계기가 되었습니다. 법원에 서류를 제출할려면 법무사에게 문의하는것이 법률지식이 없는 일반인들이 가장 보편적으로 하는 방법이듯이 맹지에 관한 정보를 수집하고 공부하여 투자를 하고자 하는분들에게는 이만한 전문지식을 나열하고 알려주는 책이 없지 않나 싶을 정도로 초보자들에게도 매우 유익하다고 할수 있겠네요.

실패사례 분석을 통해서는 토지의 변수가 비일비재하니 투자시 신중하여야 함을 필자의 의견을 통해 알수 있었고 중간중간 소개되어 있는 Tip을 통해 정보와 노하우를 전수받을 수 있었네요. 마지막으로 유의할 점과 사례분석을 통한 매입가격 산정례와 매입교환시 산정례를 알수 있었습니다.

실패는 성공의 어머니다는 말도 있기는 하지만 실패를 하지 않기 위해서는 노력과 지식을 바탕으로 한 투자가 이루어져야 하지 않나 싶습니다. 이러한 노력과 지식을 바탕으로 한 노하우를 저자의 책을 통해 충분히 알수 있지 않나 싶습니다.