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1/  서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라 / 서울휘 / 국일출판사 / 280페이지 / 부동산 / 평점 9점  |
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상가를 갖고 싶다는 생각은 하고 있으면서도 막상 살려고 하면 두려운 존재다. 왜 두렵냐면,주택가 다르다고 추측하기 때문이다. 주택은 살기위해서 필요 조건이지만 상가는 영업을 위한 장소이기에 그것에 맞는 곳을 잘 골라야 한다 뭐~말하지면 몰라서 이다 서울휘의 두번째 책인데 읽다보면 할 수 있다라는 자신감이 들긴 하는데 한편으로 어,저걸 다 할 수 있을까 하는 의구심이 든다. 저자는 경매로 시작하라고 한다. 초기 자본금이 적게 들어서다.경락대출이 80%로 나오니 3천만으로 살 수 있다. 엄청사게 사는거다.보통 상가는 억 단위로 시작하기 때문이다.맞다.싸게 살려면 경매밖에 없다.알고는 있지만 뒤치닥거리가 힘들다고 생각하기에 쉽게 접근을 못하는데,돈 벌려고 하면 그 만한한 노력을 하지 않을까한다 나의 꿈 목록에 있는 상가로 매달 월급 받자가 있다 쉽게 할거라 생각지는 안지만 언제가는 하겠지는 하고 있다.주택쪽에 좀더 투자하다보면 내공이 생겨 자연스레 이 분야로 갈거라고 짐작한다. 올해들어 무척 돈에 대해 조급하지만 긴 안목으로 천천히 간다면 나도 다상가 주인이 되어 있지 않을까 한다 |
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박봉인 내 월급으로는 노후 준비를 할 수 없다는 생각이 들어서 부동산, 주식, 펀드 등에 많은 관심을 갖고 있다. 돈이 있어도 정보가 없으면 아무것도 할 수 없고, 돈이 없어도 정보를 잘 이용하면 충분히 좋은 성과를 거둘 수 있다고 생각이 든다. 이 책의 저자는 상가의 종류, 투자 방법, 트렌드에 대해 예시를 들으면서 많은 정보를 이 책에 풀어 놨다. 처음 입문하는 사람들에게 고가의 상가보다 작은상가, 작은 상가 중 아무곳에 투자 하는 것이 아닌 상권 분석을 하면서 요즘 사람들이 가장 많이 선호 하는 것이 무엇이고 트렌드 읽는 방법에 대해 다양한 지역과 소재를 풀어주면서 쉽게 접근 할 수 있었다. 예를 들면 우리가 잔에 핫 플레이스 라고 생각 했던 곳이 몇 년이 지난 후에는 지고 있는 상권이 되었고 지고 있는 상권이 다시 핫 플레이스가 된 점을 충분히 이 책에 녹여놨다. 마지막장에서 저자는 ‘도시는 여전히 살아 꿈틀 거리며 재생하는 중 ~ 그 시기를 포착한다면 ~ 나만의 알짜상가를 가질 가능성은 앞으로 커질 것이다’라고 말했다. 나는 이 책을 읽으면서 지는상권 뜨는 상권을 어느 순간 눈에 들어오는 것이 아닌 꾸준히 관심을 갖고 노트에 항상 메모 하는 습관을 길러서 상가에 투자할 때쯤 빛을 보게 될거라고 말하는 저자에 동의한다. |
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국일증권경제연구소의 
 경매를 통한 상가매입의 장점은 
상가를 소유하기전에 상권을 분류하고 입지를 분석하면 가치가
보인다.. 
상가를 소유한다해도 상가가 비는 공실은 어느정도 감내해야한다고
저자는 말하고 있다. 
상가임대를 위한 블루칩 종목 6가지를
소개하고있다 
일반 아파트보다는 쉽게 접근하지 못했던 상가에 대한 정보를
얻을수 있는 점에서 매우 흥미롭다. |
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저자 배용환은 직장 생활을 하다 우연한 기회에 경매와 부동산에 대해 공부하게 되었다고 한다. 그동안의 부동산 투자의 성공과 실패사례를 모아 많은 사람들에게 실전 경험을 공유하게 된 것이다. 조물주위에 건물주라는 우스개소리처럼 임차인들의 서러움과 임대인의 위력을 잘 나타내는 말도 없는 것 같다. 심지어 우리 아이들에게 꿈을 물었더니 [건물주가 되고 싶다]고 대답을 했다. 서민들의 주머니사정이 점점 빈약해지고, 금리가 바닥으로 내려갈데로 내려가니 모두 건무이나 토지쪽으로 눈을 돌리기 시작했다. 누군가 경매로 큰 돈을 벌었다고 하니 너도 나도 준비없이 경매에 뛰어들어서 큰 손해를 본 경우도 여럿 보았다. 재테크를 하는데 그 분야에 대한 공부없이 뛰어드는 것은 도박이나 마찬가지다. 아무리 운칠기삼이니 뭐니 해도 제대로 공부하는 것이 우선이어야 할 것이다. 그런면에서 이 책은 초보 부동산 투자자들에게 많은 도움이 될 듯하다. [알짜상가]를 고르는 법과 매입과 매각까지의 로드맵을 그리는 방법에 대한 전략을 구성하는 법을 아주 상세히 기록해주었다. 상가를 투자함에 있어서 아주 중요한 상권분석방법에 대해서도 아낌없이 서술해 두어서 막막하기만 했던 상권분석에 대한 대략적인 틀을 잡을 수 있었다. 상권분석을 하는 것은 지도나 기타 여러 가지 빅 데이터를 이용하는 방법도 있고, 실제로 발품도 많이 팔아야한다는 생각이 들었다. 건물주가 되기까지 엄청난 노력없이 힘들다는 것을 이 책을 통해 세세하게 알게 되었다. 그저 돈 많아서 운이 좋아서 건물주가 되는 것으로 알았는데, 이 책을 읽으니 임대인의 고충도 만만치 않다는 것을 알게 되었다. 마지막으로 새로운 트랜드를 읽어야 함을 강조한다. 건물이나 상가위치가 아무리 좋아도 하향세를 탄 업종이 임차인으로 들어온다면 월세가 밀리거나 공실이 발생할 위험이 크기 때문에 새로운 트랜드와 콘텐츠에 항상 관심을 기울여야 한다고 강조한다. 책의 곳곳에 임차인과의 문제가 발생했을 경우의 대처법에 대해서 기록되어 있어 예비임대인들에게 큰 도움이 될 것 같다. 월급만으로 부자가 되긴 힘든 세상이다. 상가투자를 무작정해서도 돈을 벌기 힘들다. 재테크서적이 눈 뜨고 나면 수북하게 출간되는 이 시기에 정말 도움이 되는 서적을 고르는 안목도 재테크의 중요한 덕목일 것이다. 상가투자로 성공을 하고 싶은 분들은 꼭 이 책으로 상가투자의 기본을 탄탄하게 다지시길 바란다. |
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부동산투자 중 상가에 좀 더 소극적이게 되는 것은 아파트나, 오피스텔은 직접 내가 거주해도 되고 전세나 월세 등 선택의 폭이 넓은 반면 상가는 어떤 상가인지도 따져야 하고 직접 상가를 운영하는 게 아니라면 또 공실도 많이 신경써야하는 부분이 있어서 많은 분들이 상가보다는 주택 등에 투자를 하신다고 생각합니다. 주위에 간접적으로 들어보면 상가를 임대하더라도 임차인이 말썽이게 되면 정말 골칫거리가 되더라구요. 이는 모든 임대인들이 신경쓰는 부분이기도 합니다만 그래서 상가에 투자해서 임대 수익을 하고자 해도 쉽지는 않을 것 같은 생각이 들기도 하는데요 어쨌든 우선은 좋은 위치에 있는 입지조건이 좋은 상가를 잡는 것이 우선일 것 같고 그 다음 어떤 종류의 상가를 임대해주는지, 그리고 임차인과의 좋은 관계를 유지하면 상가투자는 성공으로 봐도 될 것 같아요. 상가투자라고 하면 돈이 많이 든다고 생각들 합니다. 실상 부자들이라고 하면 다들 상가 하나씩 가지고 있다고들 하잖아요 이 책에서는 꼭 돈이 많아야만 할 수 있는 상가투자가 아닌 경, 공매와 관련한 내용으로 조금 더 실질적인 정보를 주고 있고, 대출에 대해서도 얘기해주고 있어서 좀 더 상가투자에 접근하기 쉽게 해주는 좋은 책이라고 생각됩니다. 시중에 정말 많고 다양한 부동산 투자 책들이 있는데요 상가 투자에 도움이 될 만한 여러정보가 있어서 앞으로 상가투자 공부하는데 반복해서 보고 배우게 될 좋은 책을 얻은 것 같습니다^^ |
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길을 걷다보면 여기저기 많은 상가들이 보인다. 직장을 다니면서 매달 월급이 꼬박꼬박 나오는 것도 감사하지만, 건물주들을 보면 나도 상가 하나쯤은 갖고 싶다는 생각이 들 때가 많다. 1년 전부터 부동산 관련 베스트셀러는 모두 사서 볼 정도로 관심있게 봤지만 주로 주거에 해당하는 아파트에 대한 내용들이었다. 왜냐면 상가투자는 리스크도 클 뿐더러, 공실의 위험이 항상 존재하고 무엇보다도 투자금액이 높고 매매시에 일반주택 매매거래 때보다 월등하게 세금이 높다고 느꼈기 때문이었다. 하지만, 이 도서를 읽으면서 나의 상가투자에 대한 우려심은 꽤 많은 부분에서 해소되었다. 개인적으로 부동산클라우드 팟캐스트를 매주마다 챙겨보는데 서울휘님의 돋보이는 진행과 통찰력이 돋보인다. 서울휘님은 상가투자로 부동산 업계에서는 꽤 널리 알려진 인물이기도 하고, 새로운 분야에 도전해보고자 이 도서를 읽게 되었다. 상가투자라는 한 분야에 꽤 오랜 시간 동안 경험을 한 만큼, 이 도서에는 저자의 진솔한 조언들이 여기저기 많이 녹아있다. 초보자들이 흔히 하는 실수부터 본인이 투자하면서 배운 점, 그리고 상가투자를 할 때의 유의사항. 어떤 상가가 투자가치가 있는지. 상가투자에 있어 호재와 악재는 어떤게 반영되고 대응해야 하는지. 그동안 부동산 공부를 하면서 입지의 중요성에 대해서는 이미 알고 있었다. 하지만, 상가투자가 다른 점은 업종의 트렌드에 대해서 민감하게 반응해야 하고, 임대인과 임차인이 윈윈하고 상생해야 한다는 것을 배웠다. 아직 상가투자를 하지 않았지만, 좀 더 적극적으로 공부해보고 싶은 생각이 든다. 만약 나도 상가주인이 된다면? 밥을 안 먹어도 배부를 거 같다. (물론 임대가 잘 된다는 가정하에..) 우리 미래를 위해서 더욱 힘차게 달려야겠다! 좋은 도서 너무너무 잘 읽었습니다!
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1부. 인생 투자 알짜상가로 시작하라 보통 부동산은 아파트, 빌라 등 주거용 목적의 주택으로 입문하게 된다. 나는 아직 기숙사 생활중이어 실질적인 부동산을 시작하진 못했지만, 나 역시 시작한다면 주거목적으로 부터 시작할 것 같다. 2부. 내 안의 투자 본능을 깨워라 알짜상가에 접근 할 때는 임차인의 관점으로 접근해야한다. 상권의 권리금 변화, 임대료 변화, 렌트프리 기간 변화등 정말 다양하게 패턴 분석을 해야 알짜상가를 잡을 수 있다. 또한 어떠한 업종을 유치하는지에 따라 추후 건물 매각 수익률에 영향을 끼치기 때문에 첫 업종이 매우 중요하다고 한다. 당연한 사실이겠지만 대기업을 받는다면 더할 나위 없을 것이다. 3부. 상권을 분류하고 입지를 분석하면 가치가 보인다 먼저 단어 설명부터 역시 시작했다. 상권이란 상가가 모여있는 지역으로 상권 분석은 배후 세대와 유효수요가 핵심이라고 한다. 특히 배후 세대의 연령이 다양하고 소비수준이 높을수록 다채로운 업종 선택이 가능하며 매출 역시 안정적이라 가장 선호한다고 한다. 4부. 트렌드를 읽어서 콘텐츠를 파악하라 경매 이야기에서 트렌드 까지 부동산 투자 역시 정말 다양한 분야가 접목된 투자라고 생각한다. 그 중 가장 예민해야할 트렌드 파악! 이 트렌드 파악을 위해 항시 뉴스와 가까이 살고 주변에 관심을 기울이며 길거리를 지나다녀야 할 것 같다. |
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일반적으로 경매를 통한 부동산 투자의 순서가 아파트, 빌라 등의 주택으로 시작해서 상가를 거쳐 마지막으로 토지로 간다고들 말하는데, 그것은 그만큼 투자 전 알아야 할 관련 법률이나 분석해야 할 내용들이 늘어나고, 실패에 대한 가능성도 커지기 때문일 것이라 생각한다.
그럼에도 많은 이들이 주택을 넘어서 상가나 토지에 투자를 한다.
그건 아마도 어느 정도 고정되어 있는 주택보다는 큰 수익성 때문일 것이다.
나 또한 상가에 대한 관심은 많다.
다만 부지런히 하나하나 챙겨야 할 상가나 상권에 대한 분석을 제대로 하지 못하는 스스로의 게으름과 상권의 미래를 제대로 보지 못하는 부족함을 알기에 섣불리 덤벼들기가 두려워 주저하고 있다.
“상가는 미래에 대한 시간의 가치를 알아보고 그것에 대한 값을 치르는 것이다. 부동산 매매는 현물을 사고파는 것 같지만, 실상은 구매 시점부터 미래의 시간과 가치에 투자하는 것이다. 다시 말해 내가 진짜 투자한 대상은 상가라는 부동산이 아니라 시간이 흐를수록 올라가는 가치라고도 할 수 있다.” - P. 152.
＜서울휘의 월급 받는 알짜 상가에 투자하라＞는 경매를 통한 상가투자 전문가인 저자의 첫 저서 “나는 상가에서 월급 받는다”에 이은 두 번째 상가투자에 관한 책이다.
책의 내용은 참 쉽다. 누구나 읽고 따라하면 쉽게 돈을 벌 수 있다고 생각할 정도로.
하지만 현장에서 부딪히는 실전을 결코 만만치 않은 것이 상가라고 생각한다.
매물로 나온 물건뿐만 아니라 그 물건이 있는 상권의 현재와 미래, 그리고 상권을 아우르는 전체적인 지역에 대한 그림이 그려져야만이 성공적인 투자가 가능한 것이 상가라고 본다.
저자가 이야기하고자 하는 것도 이런 내용이 아닐까 싶다.
성공적인 투자가 쉬운 것처럼 보이지만 결코 쉽지 않다고.
그래서 열심히 책과 강의, 그리고 발로 뛰면서 공부하고, 공부한만큼 행동으로 옮기라고.
“투자자의 길을 걸어오면서 나는 전문가가 아닌, 투자자의 입장에서 시장을 관찰하고 분석했다. 시장은 끊임없이 변화하고 진화하며 다양한 기회를 제공한다.... 우리는 투자할 물건이 없음을 탓할 게 아니라 물건을 보는 안목이 없음을 인정해야 한다.” - P. 16~17.
“투자자라면 상가 매입을 끝이 아니라 시작이라고 생각해야 한다. 초보자들이 가장 많이 실수하는 것은 물건을 얼마나 싸게 사고 임대료를 얼마나 높게 받을 것인가에만 초점을 둔다는 것이다.... 투자자에게는 잘 사는 것 못지않게 잘 파는 것도 중요하다. 매각 시점에 만족스러운 가격에 팔려면 매입 시점부터 준비하고, 관리해 나가야 한다.” - P. 114.
“상가 투자자라면 시시각각 변화의 흐름을 재빨리 파악해야 한다. 수익률보다는 업종의 변화를 관찰하고, 관련 법규가 어떻게 변화하는지도 알아야 상권의 큰 흐름을 놓치지 않는다.” - P. 179.
상가임대차에 대한 임대인과 임차인의 문제들이 자주 방송에 올라온다.
무지막지하게 올라가는 임대료를 감당하지 못해 쫓겨나는 임차인들의 이야기.
무조건 임대인만을 욕할 건 아니라고 보지만, 그럼에도 너무 돈에 메여서 사람을 잃어가고 있는 건 아닌지. 조금만 욕심을 버리면 다 같이 잘 살아갈 수 있을 것 같은데....
어쩌면 이런 말들이 못 가진 자의 넋두리처럼 들릴 수도 있으리라 생각한다.
하지만 그럼에도 먹고 살만큼의 돈만 있으면 어느 정도 베풀며 살 수 있는 것이 사람이 아닐까 싶다. 물론 먹고 살만큼의 정도가 사람마다 다르겠지만.
“어떤 투자를 하든지 그 시작점에서 필요한 조건은 행동력이다. 아무리 책을 많이 읽고 강의를 열심히 듣고 현장 조사를 매일 다녀도 결국 내 손으로 계약서를 쓰지 않으면 아무런 의미가 없다. 행동하지 않는 것은 두려움의 결과이자 원인일 수도 있다.... 투자는 길게 보고 가야 하는 길이다. 지치지 않고 투자를 하려면 자기만의 시스템을 갖추고 본질을 보는 눈을 길러라. 투자를 하다 보면 혼자 결정해야 할 일들이 많은데 그 고민하는 시간도 즐길 줄 알아야 성장할 수 있다.” - P. 273. |
서울휘의 월급 받는 알짜 상가에 투자하라 
이 책의 지은이는 배용환 이라는 분으로 '서울휘'는 이분의 닉네임이라고 한다.
이 책은 알짜 상가가 무엇인지?
실제로 서울휘씨가 투자하여 성공한
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