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안수남 세무사님을 알게 된 건 투에이스님의 블로그를 통해서였다. 부동산 세무관련된 분야에서 독보적인 위치를 차지하는 투에이스님이 강추(?)를
하시는 분이다. 특히 18년 4월 1일부터 시작되는 다주택자 중과세에서 어떻게 하면 나에게 최적의
솔루션을 찾을 수 있을지 그 해답을 찾고 싶었다.
여타의 세금 책과는 차별성이 있다. 크게 2가지 챕터로 분리되어 있는데 다주택자와 1세대1주택 비과세 전략에 대한 것이다.
특히 4월1일부터 시작된 다주택자 중과세에 대한 부분은 2주택이상의 부동산을 소유하고, 조정대상지역내 물건을 가지신 분들에게는 몇번이고 정독을 해야 한다. 2가지 주제에 집중한 만큼 그 풀이방식이 독특하다. 여러가지 실사례들을 중심으로 썰을 풀다보니 나에게 맞는 상황이 어떤 것이 있을지 생각하며 읽으면 더욱 유익하다. 다주택자에게 가장 중요한 포인트는 중과세 대상주택의 분류와 조정대상지역에 대한 명확한 이해이다. 다음의 해당 그림과 표는 꼭 기억해 두었으면 한다. 이 표와 그림만 정확하게 이해를 하고 있다면 기본을 할 수 있을 듯 하다.
뿐만 아니라 1세대1주택 비과세에 대한 정확한 이해가 부족하여 내지 않아도 될 세금을 내게되는 경우들이 너무 많다. 이에 주택을 매도하기 전 나만의 체크리스트를 만들어 보면 어떨까 싶다. 나는 책에 나열된 여러가지 예시들 중 나에게 적용할 수 있는 항목들을 도출하고 난 후 나만의 리스트를 만들어보고자
한다.
이 책을 통해 얻을 수 있는 포인트는 다음과 같다. 다주택자 중과세와 1세대1주택 비과세에 대한 여러가지 사례들을 통해 나만의 전략을 세울 수 있을 것 같다. 이전부터 여러가지 고민을 하고 있지만 조금더 구체화할 수 있을 듯 하다. 부동산을 접할 때 피할 수 없는 것이 세금이다. 그 측면에서 놓치지 말아야 할 부분이 바로 절세다. 매입하는 그 시점부터 매도할 때 절세를 어떻게 해야할지 구상해야 만 실수를 줄일 수 있다.
이에 이 책을 같이 활용한다면 조금이나마 실수를 줄일 수 있지 않을까 싶다.
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1. 저자 및 도서 소개
: 안수남 세무사와 세무공무원을 가르치는 대한민국 최고의 양도소득세 전문가. 세무 전문가들의 필독서인 2000페이지의 양도소득세 실무해설서 집필자. KBS 라디오 경제투데이에서 12년간 생방송으로 세무상담을 진행한 양도소득세 최고의 권위자. 세무공무원 13년, 세무사 28년 동안 터득한 절세비법을 통해 세무법인 다솔을 양도소득세 절세컨설팅 법인으로 특화시키는 데 성공한 저자가, 이번에는 한순간의 잘못된 판단으로 예상치 못한 과세를 받는 비전문가를 위해 나섰다. 언젠가 서민들의 평생 아껴 모은 재산을 지킬 수 있는 ‘비전문가를 위한 책’을 내겠다는 그의 오랜 결심이 드디어 결실을 맺었다. 지금까지 출간된 절세비법과는 클래스가 다른, ‘대한민국 선량한 국민을 세금의 늪에서 구제해 줄 단 한권의 책’으로 세금이 고민인 사람들의 필독서다.
2. 내용 및 줄거리
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#다주택자 중과세 _부동산 투기로 인한 소득을 세금으로 흡수 및 부동산 투기를 차단하기 위함 _임대주택사업자로 등록하고 세무서에서도 사업자등록을 하여 세제 혜택을 얻는 방법. _2018.4.1 이후 중과세 규정은 조정대상지역에 소재 및 중과대상 주택수도 2주택 이상자. _중과세 주택이 아니거나 조정대상지역이 아닌 지역에 있는 주택을 양도시 중과세 적용되지 않음. #중과세를 받지 않는 주택 _5년(8년) 장기임대주택은 중과세 배제. (장기임대주택 5년 이상 의무임대기간 준수시 다주택 중과세 규정 적용시 중과세 배제 및 1세대 1주택 비과세규정도 제외하는 세제혜택.단 2018년 4.1부로 의무임대기간8년연장. ) _조세특례제한법상 감면대상주택에 해당한 주택은 중과세 배제. (감면대상주택- 장기임대,미분양,신축주택 3가지) _그중 중과세가 배제되는 다양한 주택 (종업원에게 무상제공되는 사용자소유의 주택/ 문화재보호법주택상속주택 5년미경과주택/저당권실행으로 취득일3년미경과주택/ 가정어린이집으로 5년이상사용후사용치 않게된지 6개월미만인주택/ 중과세배제주택과 일반 주택 1채 소유.) _중과세 배제주택은 중과세대상주택수 계산시 포함. 주택임대사업자 등록시 단점과 장점. 단점＞ 1.의무임대기간 준수 및 양도시기조절 어려움. 2.종소세 부담 증가. 3.연간임대로 상한율 5%준수. (갭투자 임장 임대료 상한율 제한 시 투자금 회수 늦어지고, 임대로 인상에 따른 이익 향유 어려움. ) 4.건강보험료 부담 증가. (일정 소득금액 발생시 피부양자 자격 박탈 및 지역보험 가입대상자로 변경 및 보험료 추가 부담) 5.임대사업등록 등 행정협조사항으로 불편. (임대등록 및 세무서에 면세사업자 등록. 임대조건을 신고하고, 표준임대차계약서 작성.) 민간임대주택 3가지. 1)단기민간임대주택 (4년) 2)장기일반민간임대주택(구 준공공임대주택,8년) 3)기업형임대주택. #주택 비과세의 출발점, 세대 개념을 바로알자. 세대의 기본구성 요건. _1세대는 본인과 배우자 2인이 세대구성의 기본. _배우자가 없는 단독세대는 1세대로 인정하지 않음. 배우자가 없어도 1세대로 보는 범위 1.거주자 연령 만 30세이상 2.배우자사망 또는 이혼. 3.소득 최저생계비 이상인경우(단, 미성년자 제외) 그외 참고사항 _가족이 같은장소 살아도 독립적 경제활동시 동일세대로 보기는 어렵다. 또한 세대를 분리했더라도 생계를 함께한다면 동일세대로 본다. _장인,장모와 합가시 60세넘은경우 5년 2018.1.1 부터는 10년 내 양도시 주택 비과세 가능. _장인,장모 뿐만 아니라 배우자의 형제자매인 처남, 처재도 포함. 주택수 계산 주의 필요. _법률혼주의 (별거기간, 별거사유, 혼외자녀 유무와 상관없이 법률혼주의를 따름) #주택수 계산은 미로찾기 "2018년 4월1일부터 세법이 가정파괴법이 될수도있다" #주택의 범위는 어디까지일까 주택법상 주택종류 1)단독주택(단독주택, 다중주택 ,다가구주택) 2)공동주택(다세대주택, 연립, 도시형생활주택, 아파트) 3)준주택(오피스텔), 고시원은 제2종근린생활시설로 분류 _평수가 작은 무허가주택도 주택이다(전력공금확인원, 기타 공공요금 납부영수증으로 확인후 비과세 범위여부체크) _폐가는 주택에서 제외(단수, 단전 장기간 방치 등으로 주택기능상실의 경우) _펜션일부 거주용으로 사용시 주택으로 본다. #용도변경을 한경우 어디까지가 주택일까? _주택의 기능에 적합하게 시설되어있는 주택을 일시적 다른용도로 사용하더라도 주택으로 간주. 반대로 건물의 용도변경하여 주택이외의 용도사용시 건물로 본다. _상가를 주택으로 용도변경시(사실상 주거용으로 사용했다면 주택으로 본다) _일부는 주거용 일부는 영업목적으로 사용시 (겸용주택으로 보되, 비과세 규정을 적용시 주택이 기타 건물보다 크면 전체를 주택으로 본다) _주택을 원형보존하며 다른용도사용시(언제든 주택으로 사용가능하므로 주택으로 봄) _고시원을 원룸으로 개조시(용도변경을 했떠라도 독립된 주거기능갖추고 사실상 주거용도로 사용했다면 주택으로본다) 사실상 무엇으로 사용했는지가 중요하다. 오피스텔 ) 주거용으로 사용시 주택, 오피스용으로 사용시 주택이 아님. 오피 분양시 부가가치세 환급받기 위해 일반사업자 등록. 단, 부가가치세 환급받고 주거용 임대시 부가가치세 추징당한다. 양도일 현재 주택인 경우 주택으로 사용한 기간은 통산한다 (공부상으로만 주거용으로 용도변경하고, 사실상 주거용으로 사용되지 않은 사실이 적발되면 비과세 배제될수있다. ) #주택이 멸실되었을 경우 나대지 양도 _주택 양도과정에서 멸실시 주택양도인지, 나대지 양도인지에 따라 비과세 여부가 달라진다. _화재나 천재지변으로 인한 멸실시 비과세 받을수있다. (주택신축비용 추가 들이지 않도록 배려한 법) _매수자의 요청에 의한 멸실시 나대지 양도로 보지 않는다. (주택에 딸린 토지 양도시 지상건물가액보다 토지가액이 중요하다. ) _양도소득세는 지상건물인 주택이 중요하며 1세대 1주택 비과세판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. _조세분쟁 예방차원에서는 건물만이라도 우선 소유권을 넘겨주어 매수자 소유상태에서 멸실하는방법이 유리 _계약일 현재 주택이 존재한 경우 잔금 전에 멸실하더라도 주택의 양도로 본다. #아파트분양권 이축권 조합원입주권 분양권) -분양대금 완납하지 않은상태 . 권리로, 주택에 해당되지 않는다. (주택은 주택으로 완성 및 분양대금 완납 또는 거의 납부후 소액만 남길시 주택으로 본다) -분양권은 전매하면 취득세 최종매수자가 1회부담. -분양권 매매가액 줄여 신고 후 밝혀질경우 신고불성실 가산세로 납부세액40%고율 과세하므로 불이익 명심. 이축권) _갭발제한구역에서 주택을 건축할수있는 권리. _기타소득으로 과세 및 필요경비80%공제 가능. 조합원입주권) _재개발 및 재건축 사업 관리처분으로 받은 조합원입주권은 주택수에서 제외. _관리처분계획인가를 받은 조합원입주권은 주택수로 포함. _조합원 입주권은 다주택자 중과세 규정과 1주택자 비과세 규정에 모두 주택수 포함. #특례주택 다가구주택) _단독주택. 하나의 주택으로 등기. _다가구 주택 기준을 위반하여 건축된 경우는 일괄로 양도하더라도 단독주택으로 인정받을수없고 공동주택으로 취급되므로 각별주의필요. _건축기준은 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하 , 주택 쓰이믕수가 3층 이하, 19세대 이하주택. 겸용주택) _한건물에 주택과 주택이외의 용도로 사용되는 건물을 겸용주택. _주택은 주택으로, 기타건물은 기타건물로 보며 , 1세대 1주택 비과시 주택면적이 더 큰경우 전체를 주택으로 보며, 양도세를 비과세. (납세자 유리하게 적용키 위함) _주택면적이 작거나 같으면 주택부분만 주택으로 보아 양도소득세 비과세. "세무사들도 1세대1주택 비과세 상담은 대면후 꼼꼼히 따진후 판단. 그러므로 전문가에게 필히 상담" 고가주택) _가액기준 9억으로 규정 및 초과시 전체 양도차익의 양도가액에서 9억초과비율만큼만 과세. _고가주택양도차익 계산식 적용하여 비과세 범위를 초과하는 양도차익은 양도소득세 과세. #주택 비과세 특례 01일시적 1세대 2주택 #대체취득에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 특례요건 (1,2,3법칙) _종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난후 대체주택을 취득할것. _종전 주택 양도일 현재 종전주택 2년이상 보유할것 (2017.8.3 이후 조정대상지역 내 주택 취득시 2년이상 거주할것) _대체주택을 취득한 날부터 3년이내에 종전주택을 양도할것. _비조정대상지역 매년 1채씩 비과세가능! (비조정대상지역은 거주요건이 없으므로, 2년이상 보유요건만 만족하면 비과세 가능. 동일자에 다른 1주택을 취득하면서 기존 1주택을 양도한 경우에는 기존 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세 특례를 적용하는 것임) #3주택이상 보유시 일시적 2주택 비과세 적용법 _3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는경우 양도하는 주택이 비과세 요건을 충존한 경우 비과세.
3. 이 책에서 얻은것과 알게 된점 그리고 느낀점
: 세금이라하면 참 막연한 어려움이 먼저 떠올랐는데, 시간이 지날수록 세금관련해서 접할기회가 늘어남에 따라, 어설프게 알고있다가는 정말 나도 모르는사이 잘못된 지식으로 나의 수익이나 돈이 생각지 못하게 나라에 기부를 할수도있겠구나 싶은생각이 든다. 기초지식이 부족한 나로선, 책 덕분에. 조금은 세금에 대해서 다양한 케이스 덕분에, 이해하는데 도움이 되었고, 물론, 세법이 가정파괴법이 될수도 있다고한만큼.잘 모르는것은 꼭 세무사를 통해서 정확한 상황에 대해서 전달을 하고 상담도 받고, 나의 세금도 줄일수있도록 많이 알고 접근을 해야겠다는생각이 든다. 한번의 독서로 많은 내용을 외울순없으니, 필요한 내용을 수시로 찾아보면 참 도움이 될것 같다 좋은 책을 알게되고 책으로 모르는 것에 대해서 알게되어 감사합니다. 4. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면?
: 투에이스의 부동산 절세의기술 |
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1. 저자 및 도서 소개
: 세무사와 세무공무원을 가르치는 대한민국 최고의 양도소득세 전문가.
2. 내용 및 줄거리
: 양도소득세 비과세 요건이란 1세대 1주택의 경우 2년이상 보유 후 양도시 양도세가 과세되지 않는다. 그리고 우리가 알아야 할 주택의 종류는 무엇일까? 단독주택, 공동주택 등으로 분류를 할 수 있으며... 단독주택은 다중주택, 다가구주택 / 공동주택은 아파트, 빌라 등과 같은 연릭주택, 도시형 생활주택을 말할 수 있다. * 다주택자 중과세에서 살아남기 첫번째 출구는 8.2 대책이 전국에 적용되는 과세 강화 방안이 아니라는 데 있다. 두번째는 과세 강화 대책이 모두 주택에 한정된다는 점이다. 세번째 출구는 조정대상지역에서 2주택이상자에 대한 중과세 세율적용과 장기보유 특별공제 배제 규정은 2017년 말에 관련 규정을 개정해서 2018.4.1.부터 시장되고 분양권에 대한 중과세규제는 2018.1.1부터 시행된다는 점이다. 그리고 현재 다주택자에 대한 중과세대상주택은 4가지 유형으로 나누어 규정하고 있는바 4자기 유형규정은 다음과 같다. 1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 중과세 대상주택이 1세대 2주택에 해당하는 주택, 2.조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 중과세 대상인 주택과 조합원 입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당주택 3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 중과세 대상주택이 1세대 3주택이상에 해당하는 주택. 4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 중과세 대상인 주택과 조합원 입주권을 보유한 경우로서 그수의 합이 3이상인 경우 해당되는 주택. 상기 4가지 유형 중 1.과 2.는1세대 2주택자 중과세 규정이 적용되고 3과 4는 1세대 3주택이상 주택에 대한 중과세 규정이 적용된다. 더 크게 나아가 주택임대사업자를 꿈꾼다면 반드시 알아야 할 내용들은 아래와 같다. 분명 세금에 있어서 다양한 장점이 있다 하지만 장점뿐만 아니라 꼭 알아야 할 단점 역시 기억하자. 주택임대사업자 등록시 단점. 1. 의무 임대기간을 준수해야함로 양도시기 조절이 어렵다. 2. 임대소득에 대한 종합소득세부담이 늘어난다. 3. 연간 임대료 인상상한을 5%를 준수해야한다. 4. 건강보험료 부담이 늘어난다. 5. 임대 사업자 등록 및 임대주건 신고등 행정협조사항으로 불편하다. 세금을 줄일 수 있는 방법은 다양하다. 하지만, 그 줄일 수 잇는 방법에서도 단점도 있으니 어떠한 부분이 나에게 적합한지를 따져보고 절세를 하는 방법을 알아보자. 이렇게 우리가 투자를 하면서 절세를 한다는 것은.. 더 좋은 투자자가 되기 위한 하나의 발판임에 틀림없다. 많이 벌었으니 많이 내자가 아니라 많이 벌었으니 세금으로 더 많이 벌어보자!!! 라는 마인드로 접근하여 이 책을 읽어보기를 추천한다. 부동산 투자에 있어 절세는 뭐다. 나의 투자 가치를 한번 더 빛내주는 최종 종착지이다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 아직 초보투자자에 있어서 나와 관련된 사항은 없다. 하지만... 미래의 나의 모습이라면.. 이 책은 언제나 옆에 끼고 다녀야 할 책이다. 왜냐.. 투자에 있어 최종 수익을 결정 해주는 것은 어떻게 잘 매도하는 것이다. 어떻게 절세를 하여 그 수익률을 올려 또 다른 곳에 투자할 수 있을지.. 아직은 낯설고 어색할 지 모르지만.. 반드시 친해져야 하는 투자 도서임은 틀림없다. 4. 이 책에서 얻은것과 알게 된점 그리고 느낀점
: 어떻게 절세를 하느냐, 어떻게 하면 투자 수익률을 올릴 수 있느냐... 알지 못한 것과 알고 난 뒤의 차이는 엄청나다. 이 책에서 얻은 것은 투자에 있어서 잘 사는 것이 아니라 어떻게 최대의 수익을 낼 수 있느냐에 따라 나의 투자 결과는 달라진다. 그리고 일시적 2주택의 경우, 비과세의 혜택을 누릴 수 있다는 것에 엄청난 충격이었다. 역시 무지는 용감한게 아니라.. 정말 무식한 것이다. 그러니.. 나의 돈은 내가 아껴라.
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문고판이라 가볍게 보겠다고 구매했다가 내용파악하느라 한 권 읽는데 한달 걸렸다. 진짜 이 분야 최고 권위자의 내공이 아니면 닮아낼 수 없는 책이다. 한번씩 이런책을 만나면 출간해주신 행위 그 자체에 감사를 표하게된다. 리뷰를 쓰고있는 오늘도 주택투기수요를 막겠다고 일시적 1세대 2주택 비과세 관련 시행령을 개정한다고 한다. 하루가 멀다하고 주택관련 법개정이 이루어지니..세무사님 내년에 개정판 다시 내셔야할 것 같다. 이 책 덕분에 주택관련 세법을 조금 훝어봤더니 세법의 허점을 파고드는 투자자들의 관점도 그에 대한 대응책을 제시하는 정부의 의도도 어느정도 이해할 수가 있어져서 최근 뉴스를 시청할때 이해도가 높아졌다. |
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부동산에서 뗄레야 뗄 수 없고, 결코 떼서는 안되는 세금! 8.2대책 이후 세법에 대해 머릿속에 산재된 지식들이 조금이나마 정리되는 것 같다 세법은 수시로 개정되기 때문에 늘 촉각을 기울여야 한다는 걸 다시한번 느꼈고, 단서조항들이 저자의 표현대로 함정처럼 존재하고 있기 때문에 끝까지 대충 넘겨선 안된다는 것도 알았다. 나중에 계산이 복잡해졌을 때에는 섣부른 판단, 주변의 카더라보다 최종판단 전 전문가의 조언을 듣는 것이 필수인 것 같다. p.38 01 8.2 부동산 대책의 양도소득세 강화내용 [투기지역 소재 3주택 이상 소유자에게 중과세율 적용(17.8.3. 시행) - 3주택 이상 소유한 다주택자가 투기지역으로 지정된 서울 11개구와 세종시 등 12개 시.군.구에서 중과세 대상주택을 양도할 경우 당해 세율에 10%를 가산한 세율을 적용하여 양도소득세를 납부해야 한다. [2주택자와 3주택자 이상 소유자에 대한 중과세 규정(2018.4.1 이후 적용)] - 8.2대책을 통해서 중과세 대상을 2주택자까지로 확대하고 중과세율도 2주택자는 10%, 3주택 이상자는 20%를 당해세율에 가산하여 적용하고, 덧붙여 '장기보유특별공제 배제'라는 가장 강력한 중과세 제도를 도입하였다. - 또한 투기지역만을 중과세하였던 규정을 확대하여 조정대상지역에까지 적용하도록 하였다. p.40 [조정대상지역에서 신규 취득하는 아파트를 비과세 받으려면?] - 8.2 부동산대책에서는 1세대1주택 비과세 요건을 강화하기 위해 2011년 삭제된 거주 요건이 다시 부활했다. 이 비과세 요건에 거주 요건을 추가한 규정은 2017.8.3. 이후 취득한 주택부터 적용대상이다. - 다만 무주택자가 실수요 목적으로 취득하는 주택은 2017년8월2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실을 입증할 경우에는 계약일을 기준으로 적용대상을 판단한다. ※ 8.2부동산대책에서 투기지역은 투기과열지구에 포함되고 투기과열지구는 조정대상지역에 포함되었는데, 9월 6일 추가로 투기과열지구로 지정된 대구 수성구는 조정대상지역에 포함되지 않음. 02 다주택자 중과세 적용 p.51 - 다주택자에 대한 중과세 규정은 2018.3.31 이전까지 투기지역에 있는 주택으로서 중과세대상주택이 1세대 3주택 이상인 경우에 한하여 적용되었다. - 2018.4.1 이후부터 적용되는 중과세 규정은 우선 조정대상지역에 소재한 주택이어야 한다. 또한 중과세대상 주택수도 2주택 이상자로 확대되었다. - 양도하는 주택에 다주택자 중과세 규정이 적용되기 위해서는, 1) 조정대상지역에 소재해야 하고 2) 소득세법 시행령에 열거된 중과세대상주택에 해당되어야 한다. - 다만, 조합원입주권은 주택수에는 포함해 계산하지만, 조합원입주권을 양도할 경우 당해 조합원입주권은 중과세가 적용되지 않는다. ※ 중과세대상주택 중에서 조정대상지역에 소재하는 주택만 해당된다. p.57 - 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 때 주택수는 국내에 있는 모든 주택, 즉 주택의 크기와 가액은 물론 소재하는 지역에 상관없이 모두 포함해 계산한다. 이에 반해 중과세대상주택은 투기목적으로 취득한 주택을 대상으로 한다. 따라서 투기수요가 있는 지역에 있거나 투기대상이 될 만한 일정가액 이상인 주택만 다주택자 중과세대상주택에 해당된다. p.60 - 양도하는 주택이 투기지역(2018.3.31. 이전 양도분)이나 조정대상지역(2018.4.1. 이후 양도분)에 해당되지 않으면 중과세 여부를 따져볼 필요도 없다. p.72 - 중과세를 받지 않는 주택은 어떤 주택일까? A. 5년(8년) 이상 장기임대주택은 중과세가 배제된다 - 소득세법상 장기임대주택은 5년 이상 의무임대기간을 준수하면 다주택자 중과세 규정을 적용할 때 중과세에서 배제될 뿐 아니라, 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때도 거주자의 주택에서 제외하도록 세제혜택을 주고 있다. - 정부는 이번 다주택자 중과세 규정이 2018.4.1.부터 본격적으로 시행됨에 따라 다주택자 중과세 규정에서 중과세를 배제하는 장기임대주택의 의무임대기간을 8년으로 연장하였다. B. 조세특례제한법상 감면대상주택에 해당한 주택은 중과세가 배제된다 - 장기임대주택, 미분양주택, 신축주택 - 감면대상주택들은 다주택자에 대한 중과세 규정도 중요하지만 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 때도 거주자의 주택에서 제외되는 특혜가 있다. C. 그 외 중과세가 배제되는 다양한 주택 - 이 규정에서 일반주택 1채가 중과세에서 배제되는 것은, 중과세배제주택이 주택수에서 제외되기 때문이 아니라 중과세배제 주택을 소유하고 있더라도 중과세대상주택이 1채밖에 없어서 당해 일반주택을 중과세하지 않는다는 취지다. - 일반주택이 1채가 아닌 2채를 소유한 경우라면 중과세배제주택수를 포함하여 중과세 주택수를 계산해야 한다. D. 중과세가 배제되는 주택들은 중과세대상 주택수계산 시에는 포함된다 - 결론적으로 중과세가 배제되는 주택은 양도할 경우 중과세가 배제되므로 중과세를 받지 않지만 중과세가 배제되는 주택을 보유한 상태에서 다른 주택이 중과세될 경우 중과세대상 주택수 계산 시 포함됨에 유의하여야 한다. ※ 다주택자 중과세규정에서는 주택의 처분순서가 중요하다 - 중과세대상 주택수 계산 시 포함되지만 양도 시 중과세를 적용받지 않는 주택부터 처분하여 주택수를 줄여나가야 한다. E. 1세대2주택 중과세규정에서 추가로 중과세가 배제되는 주택들 - 거주자가 보유한 모든 주택이 2주택이란 의미가 아니라, 중과세대상주택만 2주택인 경우에 적용된다. F. 놓치기 쉬운, 2009.3.16~2012.12.31. 기간 중 취득한 주택 03 다주택자 중과세에서 살아남기 p.108 - 그럼에도 다주택 중과세 규정에서 살아남을 수 있는 유일한 방법은 ＜민간임대주택법＞에 따라 시.군.구에 임대주택사업자로 등록하고 세무서에도 사업자등록을 하여 세제혜택을 받는 방법이라고 본다. p.122 - 2011.10.14.부터는 임대사업자로 등록한 주택은 거주자의 주택에서 제외하도록 개정되었다. 다만 양도하는 주택은 보유기간 중에 2년 이상 거주해야 비과세를 받을 수 있다. - 다주택을 보유한 경우로서 양도하는 주택을 비과세 받기 위해 보유주택을 장기주택임대사업으로 등록할 경우 장래 양도차익이 어느 주택에서 더 발생할 것인지를 따져서 판단해야 한다. p.127 - 10년 이상 보유하면 양도차익의 30%만 양도소득세를 납부한다는 것은 양도소득세율이 누진세율임을 감안하면 80% 이상 절세효과가 나타나는 것이다. p.130 - 국민주택 이하의 장기일반민간임대주택은 개별주택 고시가액에 상관없이 조세특례제한법상 감면대상 주택이 되지만, 6억 원을 초과한 주택은 중과세 적용 시나 비과세 규정 적용 시 세제혜택을 받을 수 없다는 점에 유의해야 한다. - 또한 매입장기일반민간임대주택은 취득일로부터 3개월 이내에 지방자치단체에 임대사업자등록을 하고 세무서에 사업자등록을 마쳐야 면제규정을 적용받을 수 있다. - 장기보유특별공제를 70%까지 받는 장기일반민간임대주택의 경우 주택임대등록 기한에 특별한 제한 규정이 없는 데 반해, 양도소득세 면제규정을 적용받기 위해서는 임대사업등록 기한이 추가로 있음에 유의해야 한다. p.134 [주택임대소득은 주택수에 따라 과세체계가 다르다] - 주택수에 따른 과세범위는 세대별이 아닌 부부만 합산하여 주택수를 계산한다. - 또한 주택규모가 60 이하이고 개별주택 기준시가가 3억 원 이하인 주택은 2018.12.31.까지 임대주택수에서 제외된다. [주택임대소득은 일정금액 이하의 수입금액은 비과세와 분리과세를 한다] - 2019년부터는 분리과세를 함으로써 세부담을 최소화했다. - 주택수에 따른 과세체계에서 주택수 계산을 부부합산으로 하지만 주택임대소득에 대한 비과세 및 분리과세, 종합과세는 부부합산이 아닌 개인별로 한다. ※ 비과세와 분리과세 - 분리과세를 하면 주택임대소득만 따로 저율의 단일세율(14%, 지방소득세 포함 시 15.4%)이 적용되어 세부담을 줄여준다. [임대주택사업자의 결손금은 다른 소득과 통산한다] - 일반부동산임대에서 발생한 손실은 다른 소득에서 차감할 수 없다. 단지 주택임대사업에서 손실이 발생했을 때는 다른 소득에서 차감할 수 있다. p.141 - 주택임대사업에 대한 수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 추계에 의하든지 장부에 의하든지 세무사의 도움을 받아서 소득세를 처리하는 것이 시간과 비용을 줄이는 방법이다. 05 1세대 1주택 비과세 요건 바로 알기 p.200 - 1세대1주택 비과세 규정과 다주택자 중과세 규정 모두 주택수를 세대 단위로 계산한다. 2018.4.1.부터는 주택수에 따라 비과세와 중과세 적용대상이 되는지 여부가 결정되므로, 잘못 판단하면 심각한 일이 벌어진다. 06 주택수 계산은 미로찾기 p.225 - 2018년 4월 1일부터는 세법이 가정파괴법이 될 수도 있다는 것을 명심하자. p.241 - 오피스텔은 신축 당시에는 건축법상으로나 세법상으로 주택이 아니다. 그러나 완공된 이후 사용자가 무엇으로 사용하느냐에 따라 세법상으로는 주택일 수도 있고 아닐 수도 있다. 즉, 주거용도로 사용되면 주택이고 오피스용으로 사용되면 주택이 아닌 것이다. - 오피스텔을 분양받는 경우 분양받을 때 부담한 부가가치세를 환급받기 위해 일반사업자로 등록한다. 그러나 부가가치세를 환급받고 주거용으로 임대하면, 환급받은 부가가치세를 추징당한다. 그 뿐만 아니라 주택으로 인정되어 다른 주택을 양도하는 경우에는 주택수에 포함된다. - 세입자가 주민등록을 전입했는지 여부가 중요한 게 아니라 사실상 무엇으로 사용되는지가 중요하다. ※ 환급받은 부가가치세의 추징 비율 - 6개월 경과 시마다 5% 비율로 줄어들어 10년이 경과되면 주거용으로 용도변경하더라도 추징세액이 없다. p.259 - 잔금납부 지연에 따른 연체료를 최소화하고 승계자만 취득세를 납부하기 위해 일부 잔금만 남기고 분양권 권리의무승계를 관행적으로 하는데 세무상 큰 문제가 있음을 알아두어야 한다. 아파트를 분양받아 입주지정 통보를 받고 분양대금을 극히 일부만 남겨두었을 경우에는 분양권이 아니라 주택으로 취급된다는 사실을 명심하자. ※ 분양권 거래에서 소액은 분양대금의 몇 %정도일까? - 소액이 분양대금의 몇 %인지 기준은 없지만 10% 이상 남긴다면 안전하다고 할 수 있다. p.264 - 2006.1.1. 이후 관리처분계획인가를 받은 조합원입주권은 주택수로 포함하였다. - 따라서 조합원입주권은 다주택자 중과세 규정과 1주택자 비과세 규정에서 모두 주택수에 포함된다. - 조합원입주권 자체를 양도할 때에는 주택으로 취급되지 않고 여전히 부동산을 취득할 수 있는 권리에 지나지않는다. 07 특례주택 p.269 - 다가구주택을 원칙적으로는 공동주택으로 보지만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때는 일괄로 양도 시 단독주택으로 보도록 특례규정을 두었다. - 다가구주택 기준을 위반하여 건축된 경우는 일괄로 양도하더라도 단독주택으로 인정받을 수 없고 공동주택으로 취급되므로 각별히 주의하여야 한다. p.277 - 주상봅합으로 지어진 건물을 양도할 때 주택이 상가보다 더 클 경우는 전체를 주택으로 보아서 1세대1주택 비과세 규정을 적용한다. 이 규정은 주상복합건물을 양도할 때 납세자가 비과세를 더 받도록 해주기 위한 특례규정으로서 주상복합건물을 양도할 때만 예외적으로 적용된다. 따라서 주상복합 건물을 보유하고 있을 때는 그런 예외규정이 적용되지 않는다. 즉, 주택 이외의 면적이 주택보다 큰 경우라도 용도대로 판단하므로 상가는 상가고 주택은 주택이라는 것이다. 08 재개발 및 재건축 주택 p.292 - 부수토지 면적의 증가 없이 주택면적만 증가한 경우에는 증가된 주택면적은 종전주택과 보유 및 거주기간이 통산된다. 따라서 준공 후 보유 또는 거주기간만 적용받지 않는다. p.301 - 2006.1.1. 이후 관리처분계획인가가 된 조합원입주권은 비과세 규정 적용 시 주택수에 포함된다. 따라서 원칙적으로 조합원입주권과 주택을 보유하다 주택을 양도한 경우에는 1세대2주택자에 해당된다. 다만, 실수요 목적으로 취득한 경우나 부득이한 사유로 조합원입주권과 주택을 동시에 소유하는 경우는 예외적으로 비과세를 받는다. - 조합원입주권을 취득하고 3년 이내에 주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세 규정과 동일하게 비과세를 받는다. - 3년이 지난 다음에 주택을 양도한 경우에는 조합원입주권을 실수요 목적으로 취득한 경우에 한하여 비과세를 받을 수 있다. 실수요 목적의 요건은 재건축으로 아파트가 준공되고 준공일로부터 2년 안에 재건축된 아파트로 이사해서 1년 이상 계속 거주하는 것이다. 그리고 반드시 준공일로부터 2년 안에 종전주택을 양도해야 실수요 목적의 요건에 충족되어 종전주택을 비과세 받을 수 있다. p.304 - 대체취득한 주택의 비과세 요건은 첫째로 취득시기의 제한이 있는데, 재개발 또는 재건축 사업 중 사업시행인가일 이후에 취득하여야 한다. 둘째는 대체취득주택에서 1년 이상 거주해야 한다. 셋째는 재건축된 아파트 준공일로부터 2년 안에 이사해서 1년 이상 거주하고 준공이로부터 2년 안에 대체취득주택을 양도하여야 한다. 09 2주택 비과세 특례 p.314 - 1주택 소유자가 동거봉양으로 합가한 후에 상속이 이루어진 경우에는 동일 세대 간 상속으로 보지 않는다. 이는 따로 살다가 동거봉양 목적으로 합가를 한 경우에만 적용되므로, 처음부터 함께 사는 경우에는 적용대상이 아니다. - 1주택 소유자가 상속받은 주택을 먼저 양도한다면 별도 특혜가 없다. 10 주택 부수토지 p.329 - 주택은 무허가로 증축하더라도 주택으로 인정받는다. 11 보유 및 거주기간 추가사항 p.345 - 2주택을 보유한 상태에서 '어떤 주택을 비과세 받는 것이 유리한지' 고려해 양도 순서를 정하여야 한다. 13 취득 및 양도시기 p.362 - 개정된 세법의 적용 시기는 원칙적으로 양도일 기준으로 한다. - 양도소득세 계산에서 보유기간이 매우 중요하다. - 양도시기에 따라 취득가액이 달라질 수 있다. p.364 - 매매는 원칙적으로 잔금청산일을 취득 및 양도 시기로 한다. 다만 잔금청산일이 불분명하거나 잔금청산 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기 접수일이 된다. - 양도소득세는 원칙적으로 모두 양도일 현재를 기준으로 판단한다. p.372 - 잔금을 받기 전에 소유권을 이전해주는 경우에는 양도시기가 잔금청산일이 아니라 소유권이전접수일이 되므로, 사전등기를 해줄 경우 양도시기 판단에 주의해야 한다. |
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역시나 세금은 어렵다. 그렇지만 세금을 피할수는 없다. 그러므로 세금을 공부해야한다. 부동산은 실전이고 야생이다. 실력을 쌓아야 살아남을 수 있다. 특히 다주택자에게 중과세 문제는 반드시 짚고 넘어가야 할 문제일 것이다. 그런 의미에서 하나하나 매우 소중한 사례들을 일목요연하게 정리해 놓은 이 책은 초보부터 전문가까지 모두 도움되는 내용인 것 같다. 두 채 이상의 주택을 소유하고 있는 사람이라면, 무주택자라도 투자자가 되고자 한다면 만드시 이 책을 한번이상 읽어봐야 할 것 같다. 내용 하나하나가 굉장히 디테일하면서도 시사하는 바가 커서 페이지가 좀처럼 넘어가지 않았다. 그래서 힘든 부분도 있었지만 그만큼 내용이 알차고 꽉꽉차있는 보물창고 같은 느낌이다. 투자의 완성은 절세라는 말이 있듯이, 잃지않는 투자자가 되기 위해서 두고두고 읽어봐야 할 책이라고 생각한다. 이렇게 좋은 책을 읽을 수 있어서 감사하고, 저자 안수남세무사님께 감사드린다. 감사합니다. |
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어느 하나 버릴것 없는 내용들로 꽉 차 있지만 이 책에서 특히 중요한 부분은 02. 다주택자 중과세 적용 과 05 1세대 1주택 비과세 요건 파트인거 같다. 그동안 중과세 대상 주택과 비과세 주택에 대해 헷갈린적이 많았는데 밑줄 쫙 그으며 읽어야 할 내용들이 많다. 세금이 어떻게 바뀔지 알수는 없으나 다주택자를 투기세력으로 보는 현 정권에서 부동산으로 재테크를 하려면 이 책은 옆에 꼭 끼고 여러번 보고 또 봐야 할 정도로 자세하면서도 이해하기 쉽게 사례별로 설명을 해놓았다. 특히 다주택자라도 모든 주택이 1세대 2주택 이상이면 양도소득세가 중과되는 것이 아니라 지역기준과 가액기준으로 중과세 대상 주택 기준이 있고, 또 그 중에서도 중과세를 적용 받는 주택과 중과대상 주택이더라도 중과세가 적용안되는 주택이 있다는 것을 책을 통해 새롭게 알게 되었다. 단순하게 조정대상지역내에 2주택자는 10% 중과, 3주택자는 20% 중과라고 알고 있었는데 2주택자에 속하는지 아닌지 여부도 잘 따져보아야 하고, 또 중과세를 물지 않아도 되는 경우도 있으니 책에 나온 사례를 보면서 현재 보유한 주택에 적용하면서 절세 전략을 미리 준비해야 할 거 같다는 생각이 들었다. 투기지역내 양도세 중과 대상 주택을 보유하고 있고 그중 한채는 재건축 대상이다 보니 재건축 재개발 관련 주택에 대한 중과세적용 여부도 새롭게 알게 된 내용이었고 종합부동산세와 임대사업자 등록 후 여러가지 사회비용을 따져봐야할거 같다. 다주택자에겐 정말 필수전공과도 같은 책이고 앞으로 아파트 뿐아니라 다가구나 상가 등 다양한 형태의 부동산을 거래함에 있어 다양한 사례들을 통해 미리 공부할 수 있는 매우 유용한 책이다.
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이 책은 다시 한번 읽고 싶은 책이네요. 저에게 있어서 세금은 정말 어려운 분야인 것 같아요. 그리고 어디서 부터 찾아야 할 지 어떻게 접근을 해야 할지에 대해서 정말 무지에 가까운 분야이고요. 이 책은 세금에 대해서 특이한 다주택자에 대해서 세금에 대해서 A-Z 까지 사례를 들어서 설명을 해 놓은 책이랍니다. 안수남 세무사님께써 정말 정말 쉽게 쓰려고 굉장히 노력 한 것이 보여요. 하지만 세금 자체가 너무 어려워서 다시 한번 읽어 봐야 할 것 같아요. 이 책은 바이블처럼 두고 필요할 때마다 꺼내 봐야 겠어요. 먼저 8.2 부동산대책의 양도소득세 강화내용에 대해서 설명을 해줍니다. 그리고 다주택자의 중과세제도가 어떻게 변천해 왔는지? 판정 기준은 뭔지? 사례를 들어서 중과세 대상 주택 판정요령에 대해서 설명을 합니다. 그리고 다주택자들이 중과세에서 살아남는 방법에 대해서 애기합니다. 특히나 주택 임대사업자에 대해서 세제혜택은 뭐가 있는지? 그리고 종합소득세는 어느정도가 되는지에 대해서 애기합니다. 2편에서는 1세대 1주택 비과세 관련 절세 비법과 항당한 과세 사례를 들어 1세대 1주택자들의 대한 내용도 실어있습니다. 이책만 제대로 이해해도 주택 관련 세금에 대해서는 거의 대부분을 알 수 있습니다. |
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저자 – 안수남 책소개 두
채 이상의 주택을 소유하고 있다면, 제1편
다주택자 중과세 편 ◆ p 32) 첫번째 출구는 8.2 대책이 전국에 적용되는 과세 강화 방안이 아니라는 데 있다. 두번째는 과세 강화 대책이 모두 주택에 한정된다는 점이다. 세번째 출구는 조정대상지역에서 2주택이상자에 대한 중과세 세율적용과 장기보유 특별공제 배제 규정은 2017년 말에 관련 규정을 개정해서 2018.4.1.부터 시장되고 분양권에 대한 중과세규제는 2018.1.1부터 시행된다는 점이다. P 51) 양도하는 주택에 다주택자 중과세 규정되기 위해서는 1. 조정대상 지역에 소재해야 하고 , 2소득세법 시행령에 열거된 중과세 대상 주택에 해당되어야 한다. 즉 조정대상지역에 소재한 주택과 소득세법상 규정된 중과세대상주택에 동시에 적용되어야 하므로 두가지 모두에 해당되는 주택이 중과세에 적용된다. P52) 현재 다주택자에 대한 중과세대상주택은 4가지 유형으로 나누어 규정하고 있는바 4자기 유형규정은 다음과 같다. 1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 중과세 대상주택이 1세대 2주택에 해당하는 주택, 2.조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 중과세 대상인 주택과 조합원 입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당주택 3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 중과세 대상주택이 1세대 3주택이상에 해당하는 주택. 4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 중과세 대상인 주택과 조합원 입주권을 보유한 경우로서 그수의 합이 3이상인 경우 해당되는 주택. 상기 4가지 유형 중 1.과 2.는1세대 2주택자 중과세 규정이 적용되고 3과 4는 1세대 3주택이상 주택에 대한 중과세 규정이 적용된다. P57) 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할떄 주택수는 국내에 있는 모든 주택 즉 주택의 크기와 가액은 물론 소재하는 지역에 상관없이 모두 포함해 계산한다. 다주택자에 대한 중과세 규정이 적용되는 중과세 대상주택은 지역기준와 가액기준이 있다. P61) 중과세 적용주택 판정요령을 사례로 살펴보자. 1 양도하는 주택이 소재한 지역이 툭지역 또는 조정대상지역으로 지정되었는지 여부를 체크하자. 2. 양도하는 주택이 소재한 지역이 조정대상지역에 해당할 경우 중과세대상주택에 해당하는지를 확인한다. 3. 조정대상지역에 소재한 주택이면서 중과세 대한에 해당할 경우 전체보유한 주택 중 중과세 대한 주택수를 확인한다. 4. 중과세대항 주택수가 2주택 이상인 경우로서 중과세가 배제되는 주택에 해당되지 않는 경우에 한하여 중과세를 적용한다. P108) 다주택자에 대한 중과세 규정의 입법배경은 다주택 소유의 경우 거주목적등 실수요가 아니므로 부동산 투기로 인한 소득을 세금으로 흡수하여 과세형평을 도모하고 부동산 투기를 차단하는 데 있다. 그러나 주택은 공급의 비탄력성으로 인해 수요와 공급법칙에 따라 시장 논리대로 가격이 형성되지 않을 뿐만 아니라 공공성이 커서 민간시장에만 공급을 맡겨둘 수도 없다. 그럼에도 다주택자 중과세 규정에 살아남는 유일한 방법은 민간 임대주택법에 따라 시 군 구 에 임대주택사업자로 등록하고 세무서에 사업자 등록을 하여 세제해택을 받는 방법이라고 본다. 주택임대사업자 등록시 단점. 1. 의무 임대기간을 준수해야함로 양도시기 조절이 어렵다. 2. 임대소득에 대한 종합소득세부담이 늘어난다. 3. 연간 임대료 인상상한을 5%를 준수해야한다. 4. 건강보험료 부담이 늘어난다. 5. 임대 사업자 등록 및 임대주건 신고등 행정협조사항으로 불편하다. 제2편 1세대1주택
비과세 관련 절세비법과 황당한 과세 사례 ◆ p 189) 거주 요건이 삭제되었음에도 적용되는 사례: 장기임대주택보유시 양도하는 일반주택은 2년이상 거주해야 비과세된다, 직장 이전 등으로 출퇴근이 곤란해서 부득이하게 이사를 해야할 때 2년 보유 요건을 충족하지 못하고 양도하는 경우 1년 이상 거주한 주택에 한하여 보유기간 특례를 받을수 있다. 재개발 재건충 중에 거주목적으로 대체 취득한 주택은 1년이상 거주하다가 양도해야 비과세를 받을수 있다. P194) 필자의 경험으로는 1세대 1주택 비과세 판정은 지뢰밭을 걸어가는 느낌이라고 할까 ? 미로 찾기 만큼이라 어렵게 느껴지는 분야다. 모는 경우를 적영하여 비과세 여부를 완벽하게 확인할 수 있는 체크리스트를 만드는 것이 필자의 꿈이다. p195) 세법에는 4대 과세요건이 있다. 납세의무자, 과세대상, 과세표준, 세율을 말한다. 모든 세법은 반드시 이 네가지 과세요건을 두고 있꼬, 비과세와 감면규정도 함께 둔다. 비과세 규정과 감면규정은 반드시 적용대상을 따로 규정한다. 1세대 1주택 비과세 규정도 적용대상을 거주자로 한정하고 있따. 거주자로 한장한다는 것은 두가지 경우에 해당하면 적용대상에 제외한다는 이미이다. P199) 거주자 판정 기준 : 현행 소득세법은 질병치료 , 관광, 천지방문의 목적으로 귀국해서 국내에 체류한 경우는 거소를 둔 경우로 볼수 없다고 2016년도에 관련 조항을 개정하였다. 일시적 거소를 둔 비거주자들의 거주자 판정기준을 명확히 한 개정규정이 있기 떄문이다. 만일 영구 귀국할 계획이라면 영주권을 취소하고 국내에서 주민등록을 회복하는 것이 중요하다. P201) 1세대의 요건 소득세법에서 규정하고 있는 1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함꼐 구성하는 1세대를 말한다. 세대의 개념을 명확히 이해하려면 세대의 기본단위 세대에 포함되는 가족의 법위 생계를 같이한다는 의미를 알아야 한다. 1세대는 본인과 배우자2인이 세대의 기본단위 이다. 다만 예외적인 사유에 해당되면 배우자가 없어도 단독세대를 인정한다. 예외 사유는 거주자의 연령이 만 30세 이상인 경우 배우자가 사망했거나 이혼한 경우 소득이 ㅗ치저 생계삐 수준이상으로 소유하고 있는 주택을 유지 관리 할수 있는 경우 이다. 생계를 달리했따는 걸 증명할 증거는 아파트 관리사무소 입주자 카드. 인터넷 가입증명 신용카드 사용 내영. 택배 배달증명. 핸드폰 통화내역. 공공요금 영수증 등이 있다. P224) 1세대 1주택 비과세 규정은 주택수 판정이 가장 난해 하다. 우리가 알고 있는 주택에 국한하여본다면 어려울것이 없다. 주택으로 건축되었는데도 양도일 현재는 주거용으로 사용하지 않는경우. 상가등으로 건축되었는뗴도 양도일 현재는 주거용으로 사용되는경우. 시골에 사둔 주택을 방치해서 폐가 상태인 경우이 다른 주택을 양도할떄 주택수에 영향을 미친다. p.241) 오피스텔은 신축 당시에는 건축법상으로나 세법상으로 주택이 아니다. 그러나 완공된 이후 사용자가 무엇으로 사용하느냐에 따라 세법상으로는 주택일 수도 있고 아닐 수도 있다. 즉, 주거용도로 사용되면 주택이고 오피스용으로 사용되면 주택이 아닌 것이다.오피스텔을 분양받는 경우 분양받을 때 부담한 부가가치세를 환급받기 위해 일반사업자로 등록한다. 그러나 부가가치세를 환급받고 주거용으로 임대하면, 환급받은 부가가치세를 추징당한다. 그 뿐만 아니라 주택으로 인정되어 다른 주택을 양도하는 경우에는 주택수에 포함된다. 세입자가 주민등록을 전입했는지 여부가 중요한 게 아니라 사실상 무엇으로 사용되는지가 중요하다. 6개월 경과 시마다 5% 비율로 줄어들어 10년이 경과되면 주거용으로 용도변경하더라도 추징세액이 없다. p.259) 잔금납부 지연에 따른 연체료를 최소화하고 승계자만 취득세를 납부하기 위해 일부 잔금만 남기고 분양권 권리의무승계를 관행적으로 하는데 세무상 큰 문제가 있음을 알아 두어야 한다. 아파트를 분양받아 입주지정 통보를 받고 분양대금을 극히 일부만 남겨두었을 경우에는 분양권이 아니라 주택으로 취급된다는 사실을 명심하자. 소액이 분양대금의 몇 %인지 기준은 없지만 10% 이상 남긴다면 안전하다고 할 수 있다. p.264)2006.1.1. 이후 관리처분계획인가를 받은 조합원입주권은 주택수로 포함하였다. 따라서 조합원입주권은 다주택자 중과세 규정과 1주택자 비과세 규정에서 모두 주택수에 포함된다.조합원입주권 자체를 양도할 때에는 주택으로 취급되지 않고 여전히 부동산을 취득할 수 있는 권리에 지나지않는다. p.269)다가구주택을 원칙적으로는 공동주택으로 보지만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때는 일괄로 양도 시 단독주택으로 보도록 특례규정을 두었다. 다가구주택 기준을 위반하여 건축된 경우는 일괄로 양도하더라도 단독주택으로 인정받을 수 없고 공동주택으로 취급되므로 각별히 주의하여야 한다 p.277) 주상복합으로 지어진 건물을 양도할 때 주택이 상가보다 더 클 경우는 전체를 주택으로 보아서 1세대1주택 비과세 규정을 적용한다. 이 규정은 주상복합건물을 양도할 때 납세자가 비과세를 더 받도록 해주기 위한 특례규정으로서 주상복합건물을 양도할 때만 예외적으로 적용된다. 따라서 주상복합 건물을 보유하고 있을 때는 그런 예외규정이 적용되지 않는다. 즉, 주택 이외의 면적이 주택보다 큰 경우라도 용도대로 판단하므로 상가는 상가고 주택은 주택이라는 것이다. P281)고가주택을 부담부로 증여하는 경우 채무액이 9억원을 초과하지 않더라도 전체를 양도하는 것으로 보아 양도차익을계싼햬써 채무에 상당하는 금액만큼 과세금액을 계산한다. 고가주택기준은 종전에는 면적기준과 가액기준 두가지가 있엇는데 면적기준은 삭제되고 현재는 가액기준만 적용된다. p.301)2006.1.1. 이후 관리처분계획인가가 된 조합원입주권은 비과세 규정 적용 시 주택수에 포함된다. 따라서 원칙적으로 조합원입주권과 주택을 보유하다 주택을 양도한 경우에는 1세대2주택자에 해당된다. 다만, 실수요 목적으로 취득한 경우나 부득이한 사유로 조합원입주권과 주택을 동시에 소유하는 경우는 예외적으로 비과세를 받는다. 조합원입주권을 취득하고 3년 이내에 주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세 규정과 동일하게 비과세를 받는다.3년이 지난 다음에 주택을 양도한 경우에는 조합원입주권을 실수요 목적으로 취득한 경우에 한하여 비과세를 받을 수 있다. 실수요 목적의 요건은 재건축으로 아파트가 준공되고 준공일로부터 2년 안에 재건축된 아파트로 이사해서 1년 이상 계속 거주하는 것이다. 그리고 반드시 준공일로부터 2년 안에 종전주택을 양도해야 실수요 목적의 요건에 충족되어 종전주택을 비과세 받을 수 있다. p.304)대체취득한 주택의 비과세 요건은 첫째로 취득시기의 제한이 있는데, 재개발 또는 재건축 사업 중 사업시행인가일 이후에 취득하여야 한다. 둘째는 대체취득주택에서 1년 이상 거주해야 한다. 셋째는 재건축된 아파트 준공일로부터 2년 안에 이사해서 1년 이상 거주하고 준공이로부터 2년 안에 대체취득주택을 양도하여야 한다. p.314 )1주택 소유자가 동거봉양으로 합가한 후에 상속이 이루어진 경우에는 동일 세대 간 상속으로 보지 않는다. 이는 따로 살다가 동거봉양 목적으로 합가를 한 경우에만 적용되므로, 처음부터 함께 사는 경우에는 적용대상이 아니다.1주택 소유자가 상속받은 주택을 먼저 양도한다면 별도 특혜가 없다. P346) 1세대 1주택으로 비과세 받는 방법 : 조세특례제한법상 특례주택해당여부 검토. 소득세법상 2주택 비과세 특례검토 독립세대 구성요건이 되는 가족에게 야도나 증여 검토, 단독주택 중 주택으로 가치가 없는 건물 사전 멸실 검토, 겸용 주택에서 주택을 다른 용도로 변경검토, 장기 임대주택 등록 가능여부 검토, 양도차익이 적은 주택 선양도. P362) 양도소득세법에서 가장 빈번히 사용되는 규정은 취득 및 양도시기이다. 첫쨰 세법은 수시로 개정되는데 개정된 세법의 적용시기는 원칙적으로 양도일을 기준으로 한다. 둘쨰 양도소득세 계산에서 보유기간은 매우 중요하다. 셋쨰 양도시기에 따라 취득가액이 달라질수 있다. 벤자민 프링클린이 그런 말을 했다 인간이 피할수 없는 것은 2가지가 있다. 하나는 죽음이고 또하나는 세금이다. 이런 말이 아니다러도 주택에 세금은 생각보다 복잡하다 실제 양도 차액이 많이 나지 않더라도 세부적인 규정에 의해 세금을 받아 의외의 결과를 받을수 있고,수익이 났다손 치더라도 세금에 의해 수익이 천차만별로 바뀐다 하지만 명확히 알기 어려운건. 정권마다 세금이 바뀌고. 시황에 따라 세부규정이 추가되고 조금씩 바뀌기 때문이다. 보통 세금책을 보면 정확한 말로 써있기는 하지만 그게 어떻게 되는지 명확히 알려주지 못하고 있다. 이책은 다양한 사례와 세밀한 접근으로 각각의 사례중심으로 나열되었기때문에 현실 적용가능성이 큰면이 있다 물론 모든 사레를 나열할수 없고 개인마다 해당되는 상황이 다르기 때문에 즉적용은 힘들수 있지만 충분한 이해를 가지고 주택을 구입하고 세무사에게 상담받는데 큰도움이 될 책이다. |
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1. 저자 및 도서 소개
: 안수남 세무사와 세무공무원을 가르치는 대한민국 최고의 양도소득세 전문가. 세무 전문가들의 필독서인 2000페이지의 양도소득세 실무해설서 집필자.KBS 라디오 경제투데이에서 12년간 생방송으로 세무상담을 진행한 양도소득세 최고의 권위자. 세무공무원 13년, 세무사 28년 동안 터득한 절세비법을 통해 세무법인 다솔을 양도소득세 절세컨설팅 법인으로 특화시키는 데 성공한 저자가, 이번에는 한순간의 잘못된 판단으로 예상치 못한 과세를 받는 비전문가를 위해 나섰다. 언젠가 서민들의 평생 아껴 모은 재산을 지킬 수 있는 ‘비전문가를 위한 책’을 내겠다는 그의 오랜 결심이 드디어 결실을 맺었다. 지금까지 출간된 절세비법과는 클래스가 다른, ‘대한민국 선량한 국민을 세금의 늪에서 구제해 줄 단 한권의 책’으로 세금이 고민인 사람들의 필독서다.
2. 내용 및 줄거리
: 제1장 8·2부동산대책의 양도소득세 강화내용 1. 양도소득세 과연 출구는 없을까? (p.32) 분양권 전매금지, 금융규제, 과세강화 첫번째 출구 -＞ 전국에 적용되는 과세 방안이 아니다. 지역적 제한을 두는 핀셋 조세대책. (p.33) 3주택자 중과세 규정(2017.8,3 부터 시행)은 투기지역에 적용 2주택자와 3주택자에 대한 추가 중과세 규정(2018.4.1부터 시행)은 조정대상지역에만 적용 두번째 출구 -＞ 주택에 한정(오피스텔 포함) * 투기지역 소재 3주택 이상 소유자에게 중과세율 적용(2017.8.3 시행) =＞ 투기지역 한정 * 2주택자와 3주택 이상 소유자에 대한 중과세 규정(2018.4.1 이후 적용) =＞ 조정대상지역 * 아파트분양권 중과세율 적용(2018.1.1부터) =＞ 조정대상지역. 보유기간에 상관없이 모두 50% 단일세율 제2장 다주택자 중과세 적용 1. 다주택자 중과세는 어떻게 변천해왔나? □ 다주택자 중과세 도입 경위 □ 2005.1.1.부터 3주택 이상자에 대해 중과세 제도 도입 □ 2007.1.1.부터 2주택자까지로 중과세 적용대상 확대 □ 2009.3.16. 양도분부터 중과세 세율을 일반세율로 적용 □ 다주택자에 대한 중과세를 투기지역에 한정하여 적용 □ 장기보유특별공제 배제 폐지 □ 2주택 중과세 규정도 폐지 □ 2017.8.3. 투기지역 지정고시로 중과세 부활 □ 2018.4.1. 최강 과세강화 정책인 다주택자 중과세 제도의 귀환 2. 중과세대상주택 판정기준 * 투기지역·조정대상지역에 소재한 주택에 한하여 중과세 * 중과세대상 주택수 계산 (p.58) 지역기준 - 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)과 지방광역시(부산,대구,광주,대전,울산광역시), 세종시 지역기준에 해당되면 가액에 상관없이 당해지역에 소재하는 모든 주택이 중과세대상주택 (단, 읍면지역, 군지역은 지역기준을 적용받지 않고 가액기준을 적용받는다) 가액기준 - 개별주택고시가가 3억원을 초과하는 주택에만 적용 3. 사례로 보는 중과세대상주택 판정 요령 4. 중과세를 받지 않는 주택은 어떤 주택일까? * A. 5년(8년) 이상 장기임대주택은 중과세가 배제된다 * B. 조세특례제한법상 감면대상주택에 해당한 주택은 중과세가 배제된다 * C. 그 외 중과세가 배제되는 다양한 주택 * D. 중과세가 배제되는 주택들은 중과세대상 주택수에는 포함된다 (p.80) 중과세배제주택은 양도시 증과세를 받지 않지만 다른 증과세 주택을 양도할 경우 중과세대상 주택수에는 포함 * E. 1세대2주택 중과세 규정에서 추가로 중과세가 배제되는 주택들 * F. 놓치기 쉬운 2009.3.16.~2012.12.31. 기간 중 취득한 주택 (p.87) 이 기간 중에 취득한 주택은 투기지역이거나 조정대상지역이거나 당해 취득 당시 세법을 적용해야 하므로 추가로 개정된 법률에 의해 중과세를 적용할 수 없다. 2018.4.1 이후 양도하는 다주택자의 경우 일반세율을 적용하되 장기보유특별공제를 받을 수 없는 주택에 해당한다. * 재개발 및 재건축 아파트의 조합원입주권 (p.89) 조합원입주권은 중과세대상 주택수에는 포함되지만 조합원입주권을 양도할 때에는 중과세가 되지 않는다. 제3장 다주택자 중과세에서 살아남기 1. 주택임대사업자 등록 시 단점과 장점 * 주택임대사업자 등록 시 단점
* 주택임대사업자 등록 시 혜택 2. 주택임대사업자에 대한 세제혜택 * 양도소득세 세제지원 제도에 주목하자 * 장기임대사업주택에 대한 양도소득세 지원 □ 다주택자 중과세 규정 적용 시 중과세가 배제된다 □ 1세대1주택 비과세 규정 적용 시 거주자의 주택에서 제외된다 (p.122) 다만 양도하는 주택은 보유기간 중에 2년 이상 거주해야 비과세를 받을 수 있다 * 장기일반민간임대주택 양도소득세 절세전략, 최고의 혜택 □ 장기보유특별공제 최대 70% 공제 확대 □ 양도소득세 100% 면제 도입과 적용시한 연장 (p.129) 2018.12.31까지만 적용. 양도소득세가 전액 면제되므로 지방소득세도 면제임. 다만 농어촌특별세는 면제된 양도소득세의 20%를 납부해야 함. □ 장기일반민간임대주택(구 준공공임대주택)의 감면요건 3. 주택임대사업에 대한 종합소득세 바로 알기 * 주택임대소득의 과세체계 □ 주택임대소득은 주택수에 따라 과세체계가 다르다 (p.134) 3주택자 이상인 경우에 한해 보증금을 과세하는데 3억원을 초과하는 금액 중에서 60%만 과세대상으로 한다. (p.135) 주택수에 따른 과세체계에서 주택수 계산은 부부합산으로 하지만 주택임대소득에 대한 비과세 및 분리과세, 종합과세는 부부합산이 아닌 개인별로 한다. □ 소형임대주택은 소득세 등이 감면된다 □ 임대주택사업자의 결손금은 다른 소득과 통산한다 * 주택임대사업자 소득세 계산하기 □ 임대수입금액이 연간 2천만 원 이하인 경우 (p.138) 2018.12.31까지는 소득세를 비과세하고 2019.1.1이후부터는 분리과세가 적용된다. (p.139) 임대수입금액이 2천만원을 넘을 경우에는 전체 소득금액이 종합과세된다. * 임대주택에 대한 재산세 감면 * 종합부동산세 과세표준합산 배제 임대주택 5. 임대사업자에 대한 취득세 혜택 제2편. 1세대1주택 비과세 관련 절세비법과 황당한 과세 사례 제5장 1세대 1주택 비과세 요건 바로알기 1. 1세대 1주택 비과세 규정은 지뢰밭이다 2. 1세대 1주택 비과세 규정은 거주자에 한하여 적용된다 * 이민자가 국내에 183일을 살면 비과세받을 수 있다는 말이 사실일까? (p.198) 소득세법상 거주자에 해당되면 세금이 더 많이 부과되느 불리하다. 양도소득세는 거주자보다는 비거주자가 불리하다. 국내에 183일 이상 거소를 둔 경우라고 해서 항상 거주자로 판정받을 수 있는 것이 아니다. 3. 1주택 비과세의 출발점, 세대 개념을 바로 알자 * 1세대의 중요성 (p.200) 세법에서의 세대는 함께 사는 가족을 의미 1세대1주택 비과세 규정과 다주택자 중과세 규정 모두 주택수를 세대 단위로 계산한다. (p.201) 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다. (p.202) 1새대는 본인과 배우자 2인이 세대구성의 기본단위다. 가족의 범위는 거주자와 그 배우자의 직계존속과 직계비속 및 형제자매를 말한다. 생계를 같이한다는 의미는 숙식을 같이하고 경제활동까지 같이한다는 의미다. * 주민등록상 동일세대라도 사실상 생계를 달리하면 다른 세대로 인정될까? (p.209) 주민등록상으로 같은 세대로 등록되어 있을지라도 사실상 생계를 달리한 사실을 입중하면 동일세대로 볼 수 없다. (p.215) 세법상 부부의 동일세대 여부도 오로지 법률혼주의로 판단하여야 한다. 제6장. 주택수 계산은 미로찾기 1. 주택의 범위는 어디까지일까? * 평수가 작은 무허가주택도 주택이다 * 주택의 기능을 상실한 폐가는 주택에서 제외할 수 있다 (p.231) 폐가의 경우는 공부상 주택으로 등재되어 있다고 하더라도 주택의 기능이 상실되었으므로 주택수에 포함되지 않는다고 유권해석을 변경하였다. 2. 용도변경은 한 경우 어디까지 주택일까? (p.237) 주택 용도로 건축되어 주택의 기능에 적합하게 시설이 되어 있는 주택을 일시적으로 다른 용도로 사용하더라도 주택으로 간주하므로 주의하여야 한다. * 매수자의 요청에 의해 주택을 멸실할 경우 나대지 양도로 보지 않는다 (p.251) 양도소득세에서는 비과세 규정이나 중과세 규정 적용 시 지상건물인 주택이 중요하다. 즉 주택을 비과세해주면서 딸린 토지도 부수해서 비과세를 해준다. 4. 아파트분양권, 이축권, 조합원입주권 * 아파트 분양권이 거주자의 주택이 되는 조건 (p.258) 분양권은 주택에 해당하지 않는다. 분양권이 주택에 해당하기 위해서는 주택으로 완성되어야 하고 분양대금을 완납하여야 한다. (p.259) 아파트를 분양받아 입주지정 통보를 받고 분양대금을 극히 일부만 남겨주었을 경우에는 분양권이 아니라 주택으로 취급된다는 사실을 명심하자. * ‘이축권’과 ‘이주자택지 우선분양권’은 부동산을 취득할 수 있는 권리일까? * 아파트 분양권의 잔금을 소액만 남길 경우 주택으로 취급한다 (p.263) 아파트분양권을 양도하면서 잔금이 극히 소액만 남아 있을 경우 주택으로 취급되어 여러가지 불이익이 발생할 수 있으니 주의를 요한다. 제7장. 특례주택 1. 다가구주택은 단독주택일까 공동주택일까 * 불법 용도변경 시 다가구주택 건축기준에 해당되지 않으면 공동주택으로 취급한다 2. 겸용주택, 주택면적이 중요하다 (p.272) 겸용주택은 세법상 원칙적으로 용도대로 취급된다. 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 때 주택면적이 주택 이외 면적보다 클 경우에는 전체를 주택으로 본다. * 겸용주택 비과세 적용 시 숨은 주택면적을 찾아라 * 주택이 상가보다 작다고 해도 주택이 상가가 되진 않는다 (p.277) 주상복합건물을 보유하고 있을 때는 주택 이외의 면적이 주택보다 큰 경우라도 용도대로 판단하므로 상가는 상가고 주택은 주택이다. * 분산양도, 토지와 건물을 따로 팔 때 고가주택 양도세를 내야 할까? (p.280) 부수토지는 주택정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 까지만 비과세되는 1주택의 부수토지로 본다. 고가주택 가액기준은 현재 9억원으로 규정 제8장. 재개발 및 재건축 주택 (p.287) 권리변환일 - 부동산이 부동산을 취득할 수 있는 권리인 조합원입주권으로 변환되는 시기 권리처분계획인가일 주택은 보유기간과 거주기간을 취득일로부터 양도일까지로 계산 조합원입주권은 취득일로부터 관리처분계획인가일까지 계산 제9장. 2주택 비과세 특례 1세대2주택 비과세 특례규정
소득세법상 거주자의 주택에서 제외되는 주택
1. 일시적 1세대2주택 * 종전주택을 취득하고 1년이 지난 후 새로운 주택을 취득해야 한다 2. 상속주택 * 동일세대 간에 이루어진 상속은 상속주택 특례를 받지 못한다 □ 상속개시 당시 소유하던 1주택에 대해서만 특례를 받을 수 있다 □ 동일세대 간에 상속이 개시된 경우에는 적용대상이 아니다 □ 동일세대라고 무조건 특례규정을 배제하는 건 아니다 3. 소득세법상 장기임대주택 * 장기임대주택 보유 시 양도하는 주택은 거주요건을 충족해야 한다 (p.319) 양도하는 주택은 2년 이상 거주했어야 비과세 * 상속으로 인한 1세대2주택 특례, 대체취득을 위한 일시적 1세대2주택 특례 (p.322) 일시적 1세대2주택자가 상속으로 인하여 3주택자가 되었더라도 각각의 특례요건을 갖추었다면 중복적용도 가능하다 (p.326) 비과세되는 1세대1주택의 부수토지 범위는 도시지역 안에 있는 주택은 건물 정착면적의 5배, 도시지역 밖에 있는 주택은 10배이다. 주택과 부수토지 소유자는 동일인은 아니더라도 동일세대여야 한다. 제11장. 보유 및 거주 기간, 추가사항 1. 보유 및 거주 기간 * 보유기간 2년을 충족하지 못해도 비과세를 받는 경우가 있다 2. 1세대1주택 비과세 규정과 관련, 가장 많은 질문 □ 1세대1주택 비과세되는 주택에 대해서도 양도소득세를 신고해야 하나요? 필요없다! □ 1세대2주택자가 1주택을 양도하고 남은 1주택을 언제 양도해야 비과세를 받나요? 1세대1주택 비과세 판정은 양도 당시의 시점을 기준으로 하므로 1주택을 양도한 다음 바로 남은 주택을 양도하더라도 1세대1주택이라면 비과세를 받을 수 있다. 제13장 취득 및 양도시기 1. 취득 및 양도시기의 중요성 (p.362) 세법의 적용 시기는 양도일을 기준으로 한다. (p.364) 매매는 원칙적으로 잔금청산일을 취득 및 양도 시기로 한다. 부동산을 중여하는 경우에는 증여등기 접수일이고, 상속받은 부동산의 경우는 상속개시일, 즉 사망일이 취득시기가 된다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 세금을 절세하기 위한 다양한 실전 사례의 경우를 알수 있었다. 4. 이 책에서 얻은것과 알게 된점 그리고 느낀점
: 세금은 여러가지 입체적은 방향에서 살펴보고 매도전에 꼭 세무사의 상담을 받고 절세 방안을 찾아야 함을 느끼게 된다. 5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면?
: 투에이스의 부동산 절세의 기술 |