내 주변에수익형 부동산에 무턱대고 투자해 결국 돈 날리고 이혼하고, 심지어 목숨까지 끊는 사람들이많다.  저자가 이야기하는 연금형 부동산은 리스크가 있어 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형 부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올 수 있는 안전한 부동산이다.
 
통상 50대쯤 되면 노후가 걱정되어 연금처럼 매달 돈이 나오는 부동산을 찾지만 최근 들어 연령대가 30대로 낮아졌다. 저자는 부동산 전문가로 활동하고 있고 직접 투자를 하고  있다.  나도 매월 연금처럼 알토란같은 수익이 착착 나오는 안전한 연금형 부동산을 찾는 일에 혈안이 되어 있다.

은퇴 후 약간의 자산이라도 있다면 경제적으로 편안한 노후를 맞이하고 싶다. 

매번 주식이다 부동산이나 재테크 한다고 사방팔방 다니나 별로 성과없는 언니들에게 먼저 한권씩 선물해야 겠어요^^. 이제는 시세차익보다.안전한 연금형 부동산으로 재테크 하라고 추천드리고 싶네요. 실제 저도 외국 등지에서 부동산시장을 유심히 살펴본 결과 매매시장보다는 임대시장이 주류를 이루고 있는것 같더라구요. 부동산회사나 중개업소에서도 역시 임대 간판이 압도적으로 많았고 우리나라 부동산중개업소처럼 매매 간판을 다는 곳은 ‘가뭄에 콩나듯’ 했는데... 이책에 나온것처럼 아파트가격 하락시대에 연금형 부동산이 정답인 것 같습니다. 아무쪼록 재테크에 관심있는 분들 한번 쯤 읽어보셨으면 좋겠습니다.

내용중 의미 있는 글 하나 추려서 올려요, 부동산 중개수수료를 아끼기 위해 인터넷이나 생활정보지를 이용한 직거래를 찿거나 직접거래 하신분들은 결코 큰 돈을 벌지 못하고 전문가 네크워크도 절대 구축 못한다. 철강업을 해서 큰 부자가 된 카네기도 강철업의 전문가는 아니였다. 대신 카네기는 자기보다 뛰어난 사람들을 조직하여 개개인의 능력이 잘 발휘되도록 적재적소에 직원들을 잘 배치하였다. 또한 그보다 더 철강에 대해 잘아는 전문가를 질 다루는 방법을 알고 있었다.

카네기는 이런 말도 했었다."공장은 다 가져가라, 대신 내가 만든 조직은 그대로 남겨둬라. 이 조직만 있다면 4년 안에 회사를 완전히 원상태로 되돌리겠다." 그는 생전에 묘비명을 새겼는데, '여기, 나보다 현명한 사람을 주위에 모으는 기술을 알고 있었던 한 인간이 잠들어 있다. 이만큼 그는 주변 네트워크를 잘 활용하는데 자신이 있었다.

주변의 전문가를 활용하는게 중요한것 같습니다. 마치 우리가 아프면 병원에 가듯이요^^

노후를 대비해 안전한  연금형 부동산을 찿는 가장 빠른 방법은 전문가를 직접 찿아가는게 가장 빠른거 같아요. 소위 부동산 전문가, 중개업소 종사자, 건설업계 해당 부서등은 시장 변화  상황을 파악하고 능동적으로 대처할 수 있지만  대다수 일반인들은 그렇지 못하기 때문일 겁니다. 마치 고시공부하듯이 독방에 안아 아무리 책을 파도  전문가도 될수 없고  부자는 더욱  될수 없다고 봅니다   부동산은 변화무쌍한  현장학문으로 때에 따라 될것도 안되고 안될것도 될수 있기 때문이죠.... 자자는 부족한 부분을 채우기 위해 틈만나면 해당 전문가와 교류하기 위해서 식사 및 모임시간을  일부러  만든다고 합니다.   저자의 주장대로 수십년 이상 경력을 쌓은 부동산 전문가라고 해서 부동산 모든 분야에서 완벽하게 아는 것 불가능하기 때문이라는 것에 동감합니다. 저자의 말처럼 전부 안다고 스스로 떠버리고 다는 사람은 ‘사기꾼’이거나   ‘경우가 없는 사람’임에 틀림없다고 봅니다.

예전에 저자의 강의를 들은 적이 있다. 백화점에서 특강코스와 3주간 정규강좌에서 저자도 본인의 강좌에  애정을 가지고 열성적으로 강의해 주셨다.강의 후 상담도 진실성있게 해줘서 도움이 많이 되었다.  제가 경험한 저자는 정책을 해석하는 선견지명과 여론을 주도하는 능력이 있다고 본다. 다음에 저자를 만날때는 기억에 남을 수 있도록 조그마한 선물이라도 준비해서 상담 받아야 겠다. 이번 신정에 할 일이 별로 없었는데 잘됐다. 이책 독파해서 나중에 부자라는 소리좀 들어야 겠다.

먼저 평소 부동산 투자에 관심이 많아

저자의 부동산 관련 저서를 많이 읽어 왔던 독자로서 이번 저서 출간을 진심으로 축하드립니다.

우선 이 책을 읽고 난 소감은

정말로 "New 부동산 투자의 트렌드를 반영한 새로운 해법을 제대로 제시"하였다는 것이다.

일반적인 수익형 부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준하고 안정적인 수익이 나올 수 있는 안전한 부동산!

안정적으로 자산을 키울 수 있는 부동산 투자법의 제시!

전반적으로 귀에 쏙쏙들어오고 초보 투자가들에게도 이해가 빠르게 저자의 실전 경험을 토대로

알기 쉽게 기술이 된 것이 가장 큰 장점이랄까..

그간 부동산 투자에 수차례 실패를 해서 다른 쪽으로 눈을 돌리려던 찰나에 다시 찾아온

저자로부터의 유혹 아닌 유혹 ^^ !

이제 다시 시작할 수 있는 자신감을 북돋아 주신 저자께 다시 한 번 감사를 드리고 싶다.

앞으로도 쭈~욱 좋은 글 부탁드려요.

저자의 말처럼 경제적으로 비참한 노후를 맞이 하지 않기 위해 당신은 지금부터라도 어떤 자산을 우선적으로 정리하고 어떤 자산으로 갈아타야는지 면밀히 분석해고 실행해야 하겠습니다.

부동산 측면에서만 놓고 본다면 연금형 부동산으로 투자를 확대해야 한다는 말이 백번 옳구요.

2020년 전후로 인구가 본격적으로 줄어들 것으로 보여지고 1인 가구 증가와 고령화시대를 맞이하면 우리나라 경제구조도 장기간 저성장기조로 갈 수밖에 없기 때문이죠.

때문에 고도성장기시대의 단순한 시세차익보다 서서히 임대수익을 노리는 투자로 가야 한하고 즉 전통적인 아파트투자 일변도에서 벗어나 안전한 연금형 상품이라고 할수 있는 오피스텔,도시형주택, 다가구, 원룸 .상가 등에 서서히 관심을 가져야 한다는 말에 동감합니다 

한편의 아름다운 수필을 보는듯한 글입니다. 실전 상담오신 분들을 대하는 마음부터 ,자산설계

행복읮 조건등

박경철의 아름다운 동행을 읽는듯한 착각에 빠졌어요/ 죽음을 앞둔  어머니 이야기, 장애아들을 둔 아버지의 마음. 행복을 찿는  부부의 이기등 너무주옥 같은 이야기가 듬뿍 담아있네요

은행을 그만두고 지푸라기라도 잡는 심정으로 휴일도 없이 미친사람처럼 부동산에 매진한 결과 저자는 전문가라고 불리우는 자리에 올 수 있었다고 하네요.

내가 인상깊게  읽은 내용중 특히 저자가 인용한 부분이 좋아요

투자의 이유

미국의 달러는 1971년 이후 94.4% 나 구매력이 하락했으며 오늘날 1달러는 1970년대의 5.6센트의 가치밖에 되지 않는다. 중국은 1980년대만 해도 1년에 1만위안을 버는 것이 부유함의 상징이었으나 1990년대의 1만위안은 도시의 평균소득에 지나지 않는다. 요즘 세상에 한 가정에 연간소득이 1만위안이라면 극빈자 수준이다.경제학자들은 소비자 물가의 팽창에만 관심을 두고 높은 수치의 자산인플레이션 현상에는 주의를 기울이지 않았다. 이런 화폐 제도는 저축자들에게 가혹한 형벌이다. 이것이 주식과 부동산 시장에 위험이 많은 것을 알면서도 투자하지 않으면 더욱 위험하다고 말할수 있다.

-쑹훙빙의 화폐전쟁 인용-

재테크책이라기보다는 인생의 지침이 되는 책같습니다

우리회사에 저자를 한번 초빙하지고 교육팀에게 이야기 해야겠습니다.

물론저도 한번 자산관리 상담 남편과 받으러 가고요^^

"오피스텔 3채, 월 150만 원 꼬박꼬박"

내가 사는 동네 인근에 이런 식의 플랭카드가 여러 개 바람에 나부낀다. 사실 난 별로 흥미를 느끼지 못한다. 건설회사 임원 시절 부동산 여러 채를 경매로 날려 먹은 아픈 경험도 있고, 아직 전문 지식이 많이 부족한 탓이다. 아니 여전히 기존의 고정관념에서 벗어나지 못하고 있다는 말이 올바른 표현이다. 난 오랫동안 주식투자를 해왔고 지금도 꾸준하게 관심을 갖고 있어서다.

위험자산인 주식도 그렇지만 부동산에 투자했다가 돈 날리고 가정이 파탄나자 심지어 자살로 생을 마감하는 경우까지 우리들 주위에서 심심찮게 일어난다. 가장 최근에 지인 한 사람도 살고 있는 아파트를 담보로 종자돈을 마련해 상가에 투자했다가 소유권 분쟁으로 오랜 재판을 진행하다가 상고심에서 최종 패소함으로써 투자금을 모두 허공에 날리고 말았다.

노령화와 저금리 시대를 맞아, 국민연금처럼 안정적으로 꼬박꼬박 추가 소득이 생긴다면 노후생활이 훨씬 여유로워 질 것이다. 그래서 월세가 나오는 오피스텔, 원룸, 오피스, 다가구 주택 등이 꾸준히 인기를 끌고 있다. 이는 누구나 다 아는 투자법이다. 하지만 돈이 문제다. 부동산은 비교적 많은 돈이 필요하다. 주식이야 되는 돈 만큼 적은 수량의 주식을 매수할 수 있지만 통상 부동산의 경우는 통째로 매수해야 하기 때문이다.

그런데, 이 책의 저자 박상언은 단순히 월세를 노리는 부동산 구입형 투자방식이 아니라, 해당 부동산을 개발해서 시행 이익까지 얻을 수 있는 시행자적 관점에서 투자법을 제시하고 있다. 이는 전통적인 투자법으로는 고수익이 보장되지 않기 때문에 리노베이션, 용도변경 등 다양한 방법의 활용을 제안하는 셈이다. 내가 이 책을 읽고자 하는 목적이 바로 이런 다양한 툴을 배우자는 데 있다.

인도 우화에 등장하는 '시칸다 왕'은 돈과 권력을 가진 욕심 많은 왕이다. 어느 날, 거리에서 거지 성자가 동냥 그릇을 내밀며 도와달라는 것을 보고, 그는 신하를 시켜 음식, 비단, 그리고 보석으로 가득 채우게 했다. 그런데, 그 그릇은 항상 반만 채워졌다. 궁금한 왕이 이유를 묻자 거지 성자는 이렇게 말했다. 과욕에 대한 일침은 우리 모두에게 해당되는 말이다.

한국의 베이비부머는 외국보다 비교적 두텁다. 길게 볼 경 우 1955년부터 1983년까지 29년 동안 무려 2,580만 명이나 된다. 그동안 한국 경제 성장의 주역으로서 경제 발전에 크게 기여했다. 하지만 이젠 이들의 본격적인 은퇴가 시작됐거나 앞두고 있다. 이런 상황을 감안할 경우 특히 주택 소비자로서의 역할은 종료했다고 보는 게 맞다. 따라서 주택가격의 하락세는 필연이다.

부동산 경기 침체와 더불어 한국은 외국과 달리 특수한 현상이 이어지고 있다. 전세가의 폭등이다. 주택이 거주의 개념이라면 주택사용료를 지급하는 월세가 대세여야 함에도 매매가의 약 80퍼센트를 상회하는 전세보증금 방식으로 주택을 렌트하고 있다. 보증금을 월세로 환원한다면 주택소유자는 당연히 공금리 수준보다 높은 금리로 책정하게 된다는 게 문제이다. 아무튼 트렌드는 월세로 바뀔 것으로 예상된다. 참고로 제주도의 경우 세입자의 약 83% 남짓이 월세를 지급하는 것으로 조사됐다.

거주의 개념으로 인식이 전환된다면 수요자들은 대부분 생활이 편리한 곳을 선호할 것이 분명하다. 즉 지하철역, 전통시장, 대형 마트, 병원, 버스정거장, 영화관, 공원, 유치원, 학교 등 편익시설이 충분한 곳이 최적의 입지일 것이다. 이는 투자를 할 때 고려해야 할 점검사항이 된다. 그래야 공실이라는 불편한 진실을 면할 수 있기 때문이다.

"불황이 오면 도심 역세권만 생존한다"

일본의 신도시는 갈수록 매력을 잃어가고 있다. 한국에 비유하자면 김포, 파주, 청라지구 등 으로 볼 수 있다. 이들은 분당, 일산, 평촌 등이 서울 생활자를 위한 제1기 신도시라면 리모델링과 수직증축 불허라는 악재와 부동산 경기 침체가 맞물리면서 새로 지어진 대규모 아파트 단지들이다. 사실 별 인기가 없는 지역들이다. 당연히 시세도 오히려 하락세다.

미국의 경우 센트랄파크에 인접한 50번가의 고급주택가, 허드슨 강변의 고급 콘도, 주상복합의 경우는 고가를 형성한다. 도심권 '프라임자산'이기 때문이다. 다운타운 내에 위치한 소형 아파트의 임대료도 매우 높은 편이다. 브로드웨이 32번가에 위치한 코리아타운의 상가 월세도 매우 높게 형성되어 있다.

안정적인 임대료를 보장받는 연금형 부동산으로서의 역할을 다하려면 중장기적으로 볼 때 서울이든 지방이든 중심부에서 가깝고 업무시설이 많은 도심권 지역이 가장 좋다는 결론에 도달한다. 굳이 신도시에 투자한다면 소형 아파트, 오피스텔, 오피스, 상가 등 위주로 포트폴리오를 구성하는 게 바람직하다.

이 책의 저자 박상언은 부동산 전문 자산관리업체 '유엔알 컨설팅'의 대표로 현재 최고의 부동산 컨설턴트로 인정받고 있다. 금융기관, 개발업체, 중개업, 분양대행업체, 부동산 정보업체 등에서 근무하면서 부동산에 대한 해박한 이론과 탄탄한 실무경험을 쌓았다. 여러 기업체와 방송국 등에서 강연과 방송을 진행하며 한국경제, 매일경제 등 각종 경제지에 부동산 투자 조언을 기고하고 있다. 서울디지털대학교 특임교수로 재직하면서 여러 대학에서도 특강을 진행하기도 한다.

부동산이 불황이라고 한다. 하지만 그는 발 빠른 부자들은 전통적인 부동산 투자 방식에서 벗어나 새로운 접근으로 여전히 부동산에서 많은 수익을 얻고 있다고 말한다. 특히 매월 연금처럼 월세가 나오는 오피스텔, 도시형 생활주택, 원룸, 오피스, 개발가능한 단독, 다가구 등은 불황에도 불구하고 인기가도를 달린다면서 시세차익 방식에서 월세로 돈 버는 방식을 강조하고 있다.

도시형 생활주택에 투자하라        

저자의 고객 가운데 한 사람은 연 2퍼센트로 주택기금 지원을 받은 도시형 주택 한 동 전체를 건축주로부터 대폭 할인된 가격에 구입, 임대사업을 펼치고 있다. 투자를 결정한 결정적 이유는 연2 퍼센트의 건축자금을 지원받았던 도시형 주택은 대출 명의변경도 가능하기 때문에 대출금리 부담이 적어 그만큼 수익률을 더 높일 수 있기 때문이다. 공동주택이기 때문에 투자자는 훗날 개별로 분양해 추가로 쏠쏠한 분양이익도 기대하고 있다.

전용면적 18제곱미터의 도시형 생활주택 25채를 건축할 경우 최대 3억 6천만 원 정도 지원을 받을 수 있다. 또 건립시 건물 외벽선에서 대지 경계선가지 폭 3미터의 공지를 두고 정원이나 녹지를 조성하도록 했던 기존 대지안 공지기준도 2미터로 줄였다. 각종 규제를 완화함에 다라 중견 건설사들도 별도 브랜드로 이 시장에 진출하고 있다.

연금형 상가 투자법 

상권은 물처럼 흐르고 업종도 자주 바뀌는 까닭에 지역의 상권 형성이 초기 상태인지 쇠퇴하는 상태인지 판단하는 것이 중요하다. 연세대, 이화여대, 서강대 등이 버티고 있는 신촌 상권도 몰락의 길을 걷고 있다. 밀리오레 등 초대형 쇼핑몰 두세 개도 신촌역 초역세권에서 이미 자취를 감췄거나 현재 몰락의 길을 걷고 있다. 반면 전국에서 몰려드는 홍대 상권은 지금도 인근 지역으로 계속 영토을 넓히면서 확장 중이다.

실패한 투자자의 얘기를 들어보자. 현재 서울 강동구 일대 재건축이 진행되고 있는 단지 인근에 어린이 전문 학원을 운영하고 있는 투자자의 사례이다. 그는 본업인 학원사업에만 집중하면서 주변의 재개발, 재건축에 대해 관심이 부족해 상권의 변화를 무시했다. 그 결과, 이주에 따른 원생의 감소로 인해 매출이 급감함에 따라 개업시 투자햇던 권리금은 고사하고 현재 폐업 위기에 처해 있다. 평소 인근 부동산중개업소와 친하게 지내야 함을 그명하게 보여준다.

고수익 연금형 부동산에 투자하려면

이삼 년 후면 퇴직할 남편을 둔 가정주부의 투자사례이다. 분강에 거주하는 그녀는 노후를 대비해 매달 꼬박고박 월세를 받을 수 있는 '수익형 부동산이 최고'라는 말을 주변에서 자주 듣고 주말이면 오피스텔이나 도시형 생활주택을 분양하는 모델하우스를 열심히 찾았다. 하지만 아무리 계산기를 두드려봐도 연 4~6퍼센트 정도의 임대수익률이 양에 차지 않았던 것이다.

그녀는 남편을 설득해 대전시 소재 대학가 밀집지에 위치한 원룸에 투자했다. 대학생뿐만 아니라 인근 직장인들의 수요해 구준해서 공실은 걱정하지 않아도 됐다. 현재 은행 대출이자를 제하고도 연 15퍼센트 정도 안정적인 임대수익을 올리고 있다. 이에 그녀는 자신의 선택에 매우 만족해하고 있다.

그녀가 투자한 원룸은 대학가, 사무실 인근으로, 준공 초기부터 임대가 100퍼센트 완료된 상태였다. 그래서 18개의 4개층 구조의 풀옵션 원룸을 투자했다. 부족한 자금은 전세와 월세를 적절히 섞은 보증금과 은행대출을 이용했다. 실제 원룸 매매가는 5억 5000만 원으로 보증금 2억 3700만 원, 융자 1억 원을 이용했다. 김민경 씨는 2억 1300만 원을 투자해 은행 대출이자를 제외하면 매월 280만 원을 꼬박꼬박 받고 있는 것이다. 지가상승에 따른 시세차익도 기대하는 그녀는 연신 흥겨운 노래를 흥얼거린다.

경기도 의왕시 '인덕원 IT밸리' 지식산업센터

원룸텔 열풍에 현혹되지 마라

원룸텔은 고시텔, 리빙텔, 하우스텔 등의 일종이다. 이름만 다를 뿐 모두 '고시원'으로 분류되는 준주택이다. 이런 투자는 소액으로 투자할 수 있는 고수익 틈새 수익형 부동산이라고 소액투자자들을 유혹하고 있다는 사실이다. 이들이 제시하는 수익률은 통상 연 8~12퍼센트로, 오피스텔 임대수익률보다 2~3퍼센트 정도 더 높다.

이는 겉모습일 뿐이고, 고시원 형식의 원룸텔은 관리인(보통, 총무)을 고용해야 하므로 인건비도 고려해야 한다. 물론 퇴직자 본인이 직접한다면 예외지만 말이다. 지분등기 형식의 공동소유 고시원 형태의 원룸텔에 투자한다면 시설관리, 임대료 관리, 그리고 매매시에 매우 까다롭다. 특히, 이런 시설에는 방 내부에 주방 설치가 법적으로 금지사항이다. 분양을 유도하려고 이를 설치한 경우가 많다.

기획부동산에 속지 않는 9가지 방법

연락 뜸한 지인이나 친인척이 권유하면 일단 의심하라

현지실사 때 서둘러 등기를 강요하면 의심하라

금요일 오후에 투자설명을 하는 행위

정확한 지번을 알려주지 않는 행위

사업자등록증의 업종이 개발업이 아닌 경우

회사 설립이 1~2년밖에 안 되는 신생일 경우

지분등기를 강요하는 경우

일간지, 허위, 과장 광고 등으로 유인할 경우

영농조합법인을 내세운 곳은 무조건 경계하라

시세보다 유리한 파격 조건이면 한 발 뒤로 물러나 신중하게 검토해 보라. 자본주의 사회에서 자기 이익 챙기기도 부족할 텐데 상대방에게 일방적으로 이익을 넘겨줄리 없다. 사기꾼들에게 부동산 등기부등본, 주민등록증, 부동산 권리증 등의 위조는 '누워서 떡 먹기'식으로 잘한다.

보다 안전한 수익형 부동산을 찾아라!

   부동산 투자 전문가 박상언의 신간 ＜나는 주식보다 연금형 부동산이 좋다＞(한스미디어)에서 연금형 부동산은 본인이 생을 다할 때까지 안전하게 임대료가 나오면서 위험이 거의 없는 안전한 부동산을 말한다. 한마디로 ‘리스크가 전혀 없는 수익형 부동산’을 뜻한다.

   요즘 부동산에 투자하면 큰일 난다고 말한다. 아닌게 아니라 아파트 가격 동향을 살펴보면 거의 한 달 간격으로 몇천만 원에서 몇 억씩 떨어지고 있고 그에 대해서 ‘실수요자에게는 지금이 매입 적기’라고 보도하는 신문과 뉴스에서 떠들고 있다. 하지만 여기서 부동산 시장이 좋지 않다는 세간의 얘기는 엄밀하게 말하면 수도권 지역 아파트 시장이 좋지 않은 것이다. 단지 아파트 시장만 문제일 뿐 매월 연금처럼 월세가 나오는 오피스텔, 도시형 생활주택, 원룸, 오피스, 단독, 다가구 등은 불황에도 불구하고 인기가 있다고 이 책에서 저자는 이야기하고 있다.

   저자는 한 발 더 나아가 옛날처럼 부동산에 투자해놓고 오르기만 기다리다가 월세만 받는 것에서 벗어나 해당 부동산을 개발해서 시행 이익까지 얻을 수 있는 시행자적 관점에서 부동산을 봐야 한다고 말한다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 아파트 가격이 전체적으로 계속해서 떨어지고 있다. 그래서인지 이제는 아파트 자체에 시세차익을 보려는 투자자는 없고 모두들 ＜빌딩부자들＞이라는 책의 주인공들처럼 ‘수익형 부동산’에 관심이 집중되고 있다.

   지난 해 초 하우스푸어라는 책이 나온 것처럼 아파트의 시세차익을 노렸던 투자자들은 모두 괴로워하고 있다. 아파트 대출이자는 높아져 가는데, 아파트 시세는 떨어지고 급매를 내놔도 ‘아직 거품이 있다’며 아무도 사려고 하지 않기 때문이다. 이 같은 경향은 글로벌 금융위기 이후 확연하게 두드러진 것이 사실, 이는 부동산 가격이 국내가 아닌 국제적인 경제상황에 따라 좌지우지되는 것을 목격하고는 부동산도 주식과 다를 바가 없다고 투자자들이 여기게 된 것이라고 판단된다. 다시 말해 부동산의 가치 역시 결국 달러화의 영향을 받는 원화로 평가되기 때문에 더 이상 부동산불패 신화는 허구라는 것을 알게 된 것이다.

   한편 실제로 수요자들이 돈이 없게 되었다. 높아지는 전세금 때문에 대출도 받기 어려운 무주택자들은 전월세를 낀 부동산을 구하게 되면서 ‘월세를 수입으로 하는 임대인’이 늘어나게 되었고, 자연스럽게 임대수익을 기반으로 하는 수익형 부동산에 대한 투자가 대세가 된 것이다. 이 책 역시 수익형 부동산 중에서도 ‘연금’으로까지 여길 만큼 안전한 수익형 부동산은 무엇인가를 살펴본 책, 부동산 투자에 있어 ‘수익형부동산’이 대세임을 확인시키고 있다.

   저자는 왜 하필 수익형이라 부르지 않고 연금형이라고 했을까? 저자는 노후 준비를 위한 자산으로 준비하라는 의미에서 ‘연금형’이라고 강조했다. 한마디로 40대 이후의 투자자라면, 위험한 주식보다 수익형 부동산에 관심을 두라는 말이다. 아닌게 아니라 금융위기 이후 불황을 겪으면서 우리가 배운 교훈 하나는 ‘모든 자산의 가치가 급변하는 위기의 시대일수록 현금이나 유동자산이 절실하게 필요하다’는 것이다.

   UBS의 마틴 헬브핑거 자산관리이사는 이른바 ‘스완SWAN 계정’을 강조한다. 여기서 스완은 풀어서 말하면 ‘Sleep Well At Night’, 즉 반에 편안하게 잠들기 위한 자산을 말한다. 40대 이후부터는 주식시장의 폭락과 폭등에 관계없이 평안한 마음을 유지할 수 있도록 예금이든 채권이든 혹은 꼬박꼬박 나오는 현금 흐름 자산이든 충분한 스완 계정은 확실히 필요하다. 특히 우리의 정신건강을 위해서도 절대적이다. 우리 주변에는 매일처럼 급등락하는 주식 시세판을 보다가 심한 우울증에 걸리거나, 심근경색으로 건강을 해치는 사람들이 적지 않다. 실제로 증시의 급격한 변동이 심장병 발병 위험을 높인다는 연구 결과가 있을 정도이다.

   연금형 부동산에 집중해야 하는 이유를 좀 더 살펴보면 다음과 같다. 2020년 전후가 되면 인구가 본격적으로 줄어들고, 1인 가구 증가와 고령화 시대를 맞이하면 우리나라 경제구도도 장기간 저성장 기조로 갈 수 밖에 없게 된다. 따라서 부동산투자에 있어 고도성장 시대의 단순한 시세차익보다는 서서히 임대수익을 노리는 투자로 가야 한다. 저자는 전통적인 아파트 투자 일변도에서 벗어나 안전한 연금형 상품이라고 할 수 있는 오피스텔, 도시형 생활주택, 다가구, 원룸, 상가 등에 서서히 관심을 가져야 한다고 말한다. 그렇다면 연금형 부동산 중에서 어떤 곳이 좋을까?

   저자는 우선 신도시보다 도심에서 찾으라고 말한다. 여기서 말하는 도심은 서울 도심권만 해당되는 것이 아니라, 지방에서도 가장 중심부가 되고 업무시설이 충분해 인구가 몰리는 지역이다. 신도시 정책은 기본적으로 경제가 고도성장기를 구가할 때 효과를 보는 정책이다. 하지만 경기변곡점이 급속하게 꺾이기 시작한 2008년 이후 외곽의 새로운 신도시 건설은 기존 신도시의 쇠퇴와 유지비용의 증가를 가져오고 있다. 전세계적으로 봐도 경기침체기에 있는 일본, 영국, 미국 등 선진국은 이러한 문제점 때문에 신도시 개발보다는 도심 재개발정책으로 변환하고 있다.

   두 번째는 지방 부동산 중에서 소득수준이 높은 지역과 인구 증가 지역을 노려야 한다. 대표적으로 대전을 비롯해 세종시, 울산, 충남, 여수, 여천 등 이다. 예를 들어 여천 등지의 산업 단지 인근에 위치한 소형 아파트는 현재 매매가가 6000~8000만 원대에 머물고 있다. 이들 부동산은 임대가 잘 돼서 월세로 전환하면 보증금 500만원에서 월 40~45 만 원을 즉시 받을 수 있다. 이들 부동산은 대출을 이용하면 3,000만 원 정도로도 투자가 가능하다.

   대출이자를 감안하더라도 단순 투자수익률 측면에서 연 8퍼센트가 넘기 때문에 수도권의 오피스텔 수익률을 능가하는 곳도 지방에는 많다. 주의할 것은 지방 부동산을 이용한 연금형 부동산 투자에 나서기 전에 주택증가율과 지역별 경제변수 및 인구 특성, 미분양 재고 등을 고려하고 동시에 전세 비율이 높은 곳 위주로 투자해야 한다. 5000만 원에서 1억 원 이내의 자금만으로도 인구증가율이 높은 곳, 가구 수 증가 속도가 빠른 곳, 1인당 소득수준이 높고 주택보급률이 낮은 곳 등을 조사, 분석해서 투자하면 큰 성공을 거둘 수 있다고 저자는 말한다.

   이 책은 한마디로 아파트 시대는 가고 수익형 부동산의 시대가 왔다고 말한다. 독자인 우리가 이 책에서 주목해야 하는 것은 그 누구보다 촉이 발달한 부동산 투자 전문가가 2012년의 부동산 트렌드를 말하고 있다는 점이다. 부정하고 싶지만, 수익형 부동산이 대세인 것 만은 확실하다. 자고 일어나면 GDP와 소득 그리고 인구가 증가하며 지가와 주택가격이 상승하던 시대는 이제 지나갔지 않은가

   한편 그렇다고 수익형 부동산이 문제점이 없느냐 하면 그렇지도 않다. 환금성이 취약하고, 감가상각과 보수관리비용으로 인해 가치가 떨어질 수 있고, 모든 수익형 부동산이 장기적이고 안정된 수입을 보장하는 것은 아니다. 다시 말해 단순히 수익형부동산이 대세일 수밖에 없자는 논리로 투자하다가는 큰 코를 다칠 수도 있다. 일독한다면 수익형 부동산의 진면목을 알게 될 것이다.

이 방송은 01월 10일자 이데일리 TV ＜이기는 투자전략＞ 2부 

'경제경영 따라잡기'에 소개된 내용입니다.