3년전 즈음인가 친구와 이런 저런 이야기를 하고 있었다. 그 친구는 꽤나 경제에 해박한 녀석이었고, 우우리는 부동산 전망을 하고 있었다.

 그 친구는 5년안에 거품이 꺼진다고 하고 있었고, 나는 5년후에 꺼진다고 했는데 결론적으로 그 친구가 맞았다.

책은 은마아파트를 중심으로 1970년대부터 2010년까지 아파트 가격 변화를 분석하면서 결국 아파트 가격이 하락할 것이라고 예측하고 있었다.

책이 아파트 가격이 몰락한다는 근거는 이렇다. 

1. 수요 감소 및 공급 과잉

 1) 아파트를 사게 되는 35~54세 인구는 2011년에 정점을 찍는다.

 2) 아파트는 계속 지을 수 밖에 없다.

2. 재건축은 힘들다.

1)이미 용적률이 200~300%인 아파트가 많다.

뿐만 아니라, 암시적으로 미국과 일본의 부동산 거품을 분석하면서 우리나라도 엄청난 거품이며 조만간 그 거품이 터질 것으로 예상하고 있다. 또한 금리가 조만간 상승할 것임으로 주택담보대출자의 부담이 상당할 것으로 예측된다고 전망하고 있다.

 다양한 자료를 표, 그래프로 잘 설명하고 있는 훌륭한 책이다.

다만 아쉬운 점은 비도시지역 단독주택은 투자가치가 있다고 지적한 점과 조금 손해를 보더라도 아파트를 팔라고 결론을 내리고 있는 것이었다.

아파트 가격이 대폭으로 하락하는데, 단독 주택가격은 상승할 수 있을까? 거기다 지금은 개인의 대책이 아니라 정부의 종합적 대책(DTI 완화나 주택담보대출 지원 따위가 아닌 진짜 대책)이 필요한데, 없다. 흠.....

 Dr. Yang의 2013년 미래 진단

 1.올해와 내년. CD 금리는 현재 3%이지만, 무조건 오른다=＞ 대출 금리가 상승한다=＞ 사람들이 돈을 갚지 못한다=＞ 아파트를 판다=＞아파트 가격이 하락간다.

 2.정부 재정 적자는 이미 심각한 수준(2007년 미국 금융위기를 정부는 돈을 풀어 막았다. 또다시 세계 경제 위기가 오면 더 이상 쓸 돈은 없다.)이며 곡물 가격 상승 외의 여러 인플레이션 요인 때문에 돈을 풀기는 쉽지 않다.

 3.가계 부채는 거의 1000조원이지만 전세 또한 일종의 부채이므로 전세를 합치면 1500조가 넘는다.

 4.내년 세계 경제는 유럽, 미국, 중국 할 것 없이 전망이 어둡다=＞ 한국 경제가 흔들리면 항상 그렇듯 환율이 상승한다.

 5. 올해 말 대선이 있어서 시중에 돈이 풀려서 약간 활기가 돌겠지만, 결국 2013년에는 정말 재앙이 닥칠 가능성이 높다.

 사실 2008년 기준으로 아파트 시세는 20~30% 내린 상황이며, 앞으로 이와 같은 추세는 계속 될 것이다.

어리석은 정부는 정말 어이없게도 앞장서서 주택담보대출를 조장하고 있으며, 거의 지켜지지 않고 있는 DTI 기준까지 완화하면서 거품을 더 크게 키우고 있다. (정말 할 말 없다................)

  이미 재앙이 닥쳤다. 이미 쓰나미가 몰려오고 있는데 정부는 사람들이 쓰나미에 겁먹을 것을 두려워해 경보를 울려야 할 시점에 괜찮다고 안심시키고 있는 것이다. 재발, 지금부터라도 대피령을 내려야 한다. 사람들이 짐작하는 것보다 더 큰 쓰나미가 오고 있으므로.

개인 대책: 1. 가능한한 대출을 변동금리가 아니라 고정금리로 바꾼다.

               2. 위기가 닥치면 대출 연장이 힘들 것이다. 그러므로 최대한 빚을 줄인다.

               3. 투자 대상은 1. 부동산, 2. 주식, 3. 채권 4. 은행인데 이미 안전한 채권과 은행으로 돈이 이동하기 시작했다. 주식도 내년 세계경기가 어두울 예정(특히 유럽, 미국, 중국. 일본은 그나마 나을 것임)이므로 안전한 채권으로 미리 이동시키고, 금리가 계속 오를 가능성이 높으므로 단기간 정기예금을 넣어두는 게 효과적.

젠장. 뭐 없다. 쓰나미 앞에선 바다가에서 멀리 떨어지는게 안전할 뿐.......쩝쩝.

나에게는 아주 시의적절한 책이었다. ‘내집 마련이 절실한 3040세대가 반드시 알아야 할 진실’이라는 부제목처럼 3040세대의 중반부를 넘어선 나로서는 정말 궁금하기도 했고 꼭 알아야 할 내용이었다. ＜아파트의 몰락＞이라는 부제목처럼 그냥 아파트가 몰락할 것이라는 사실만을 던져주는 책은 아니기 때문에 더 유익했다. 

책의 초반부는 ‘아파트는 몰락하지 않을 것이다’라고 민의를 호도하는 언론사들을 비판하는 내용으로 시작한다. IMF 외환위기를 극복했다던 2000대 초 급격하게 상승하던 아파트 가격은 2008년 미국 경제위기 여파로 하락세를 유지하다가 최근에 보합권을 유지하고 있다. 개인적으로 2006년 말에 집을 장만한 나로서는 집값에 관심이 많았기 때문에 우리 집 아파트 가격만 보더라도 이 사실은 확실히 이해할 수 있다. 하지만 보합권을 유지하는 지금 대부분의 언론들은 ‘부동산 시장 바닥론’을 주장하며 지금 당장 아파트를 구입하지 않으면 안될 것마냥 떠들고 있다는 것이 저자의 주장이다.

책의 1장부터 4장까지는 우리나라에서 아파트 개발이 시작되고 나서 2008년 금융위기가 발생한 이후의 상황까지 역사적 사실을 서술해 주고 있다. 5장부터의 내용은 앞부분의 내용을 복습하는 듯한 분위기지만 정말 중요한 인사이트를 던져주고 있다. 2008년 경제위기 당시에 급격하게 하락했던 금리는 2010년 이후 경제위기를 극복하는 과정에서 2%대를 유지하며 방어해왔지만 앞으로는 금리를 올릴 수 밖에 없으며 금리가 상승하게 되면 주택가격은 하락하게 될 것이라는 점이다. 이는 일부 아파트의 문제가 아니라 전체 아파트의 문제가 될 수 밖에 없다는 점이 큰 문제인 것이다. 왜냐하면 아파트 가격이라는 것은 단 1%의 거래물량이 결정해 주기 때문이다. 주택가격이 떨어지게 되면 금융기관들은 부실대출이 증가하게 될 것이며, 전세계적인 금리상승 기조에 따라 한국은행도 금리를 제어할 수 있는 능력을 크게 잃게 될 것이다. 이에 대한 유사한 사례로 6장에서는 일본의 부동산 가격 버블 붕괴를 이야기하고 있다. 

7장에서는 주택문제의 원인이자 해결방법인 인구구조라는 다소 광범위한 주제를 제시하고 있다. 최근까지 저출산 기조가 유지되면서 인구구조가 피라미드형에서 항아리형으로 이동하였고 더 나아가 역피라미드 구조로 가게 될 것이며, 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 35~54세 인구가 자연스럽게 감소하면서 주택수요가 감소해 일본처럼 주택가격이 붕괴될 가능성이 상당히 높다는 것이다.

책을 읽다보면 결국 아파트의 투자가치에 대해 회의적인 생각을 할 수 밖에 없었다. 다행히 현재 사는 집에 대출이 없기 때문에 상환의 부담은 없으나 집을 더 넓혀가야 하는 상황에서 대출의 가능성도 배제할 수 없기 때문에 결국 말로만 듣던 하우스 푸어로 전락하는 것은 아닐까 하는 우려도 하게 되었다. 미래를 보고 예측하는 일은 참으로 어렵다. 그 미래를 잘 예측할 수 있는 사람이 좋은 정책과 비즈니스를 만들어 더 빈곤의 나락으로 떨어지는 사람들이 없게 되기를, 또 살고 있는 집으로 인해 생존의 위협을 당하는 사람이 없게 되기를 바랄 뿐이다.

올해 마침 이사계획이 있던 저에게 [아파트의 몰락]은 참 요긴한 책이었습니다. 게다가 '아파트의 몰락'이라니요? 이 한 권의 책 속에 ＜내 집 마련이 절실한 3040세대가 반드시 알아야 할 진실＞이 있다고 하니 본능적으로 책에 눈길이 가는 건 어쩔수 없었나 봅니다. 무엇보다 [아파트의 몰락]의 남우현 저자는 익히 알고 있던 [부동산경매 무작정 따라하기]란 베스트셀러의 저자이기도 하더라구요.

[아파트의 몰락]을 집필하게 된 저자의 계기에 참 많은 공감을 했답니다.

"사두기만 해도 1-2년 내에 수천만 원을 벌 수 있다."는 중개업자의 유혹에 덜컥 은행과의 노예 계약에 사인하는 가장과 주부들이 여전히 많다는 것을 현장에서 목격하고 "서민에게도 진짜 도움이 되는 부동산 책'을 쓰기로 결심했다고 하네요. 특히, 차 한 대를 사는 데도 몇날 며칠을 고민하고 분석하면서, 전 재산과 다름없는 주택을 구매할 때는 중개업자의 말이나 인터넷에 떠도는 근거없는 가격, 언론의 물 타기 기사 등에 휩쓸려 잘못된 판단을 하는 사람들이 의외로 많다는데 안타까움 마음이 들어 집필하게 되었다고 합니다.

[아파트의 몰락]의 가장 큰 매력은 우리나라에서 아파트가 생기기 시작한 1970년대부터 현재, 그리고 미래의 예상가치까지 조목조목 객관적인 안목으로 접근하고 있다는 점이었습니다. 사실 3040세대인 우리들이 1970년 혹은 1980년대의 아파트시장 및 건설과 관련한 경제사정에는 어두운게 당연하지 않을까 싶습니다. 그렇기에 우리나라 아파트의 역사를 마치 주마등 스쳐 지나듯 쭉 늘어놓는 [아파트의 몰락] 한 권의 가치는 높이 평가할 수 밖에 없을 듯 합니다.

[아파트의 몰락]을 읽다 보면 저자가 이 책을 편집하며 들인 노고가 곳곳에 묻어납니다. 우리나라 아파트의 대표격인 서울 강남의 은마아파트의 분양광고도 이 책에서 만나볼 수 있는데요, 1970년대 신문 광고를 접하는 독자의 입장은 무척 새롭게 느껴집니다. 지금의 유명세와는 달리 분양당시에는 미분양이었다고 하니 그 사실 또한 놀랍네요. ^^  

또한, 과학적인 데이터를 바탕으로 우리나라 아파트의 미래에 대한 저자의 날카로운 지적이 이어지는 것 또한 객관적이고 신뢰가 가는 대목이기도 합니다. 요즘처럼 세계에서의 다양한 변수가 많았던 적도 없었던 듯 합니다. 이렇듯 예전과는 달리 우리나라의 부동산 시장은 글로벌시대와 맞물려 많은 변수가 있는 게 사실입니다. 무엇보다 향후 부동산 시장의 전망이 밝지만은 않은 이유가 무엇인지를 세계시장과 금리, 그리고 대출과 연관하여 넓은 시각으로 이해가 쉽도록 풀어내고 있어 좋았습니다.  

아파트는 주저공간을 넘어 투자재로 각광받았었다. 2008년 리먼브라더스 사태 이전까지 계속해서 가격이 상승했었다. 경기침체로 가격이 떨어지면서 하우스푸어라는 말도 등장했다. 지금은 가격이 다시 어느정도 회복하면서 유지하고 있는 중이다. 전세가가 상승하면서 집을 장만해야 하는지 고민하는 젊은 부부들도 많다. 책은 아파트 가격이 왜 상승하고 하락하는지 되돌아보고 있다.

강남 대치동의 은마아파트. 대한민국 아파트신화의 표본이라고 흔히 불리운다. 은마 아파트는 1978년 평당 68만원의 가격으로 2000만원에 분양되었는데, 미분양되었다고 한다. 그러나, 은마 아파트는 시간이 흐를수록 계속해서 집값이 상승했다. 사람들은 거품이 끼었다면서 곧 내려갈 거라고 생각했으나 오산이었다. 강남 개발에 맞물리면서 집값 상승을 일구었다. 어느새 1억을 찍고, imf때 잠깐 주춤하더니, 다시 고공행진. 1999년 2억이었던 가격은 해를 거듭할 수록 껑충 뛰었다. 2007년이 되자 11억에 오르는 기염을 토했다. 대한민국에서 부동산은 불패라는 말이 돌게 되었다.

시장을 읽기 위해서는 주택보급률에 주목해야 한다. 주택보급률은  총 주택수/총 가구수 x 100 이다.

집값 상승이유는 실제로 집이 필요한 사람이 많아서 절대 수요가 집값을 떠받치고 있었기 때문이라 한다. 또한 집을 소유하고 있는 사람들이 자신의 집값을 더 끌어올리려는 집단 욕구가 강했기 때문이라 한다. 2001년 이후, 집값이 상승하게 된 이유로는 세계적인 저금리와 금융 패러다임의 변화를 꼽는다. 그중에서도 대출완화에 주목한다. 가계 대출이 늘면서 아파트 가격도 동반 상승하였다. 너도나도 빚내서 주택을 구매하였다.

주택시장의 미래는 인구에 달려있다. 인구가 많이 늘지 않았음에도 수요가 많아진 것은 1인가구의 증가 때문이다. 그럼에도 저자는 이미 공급 과잉에 이르렀다고 진단한다. 과잉공급이지만 주거안정을 위해 계속 지어야 한다고 한다.

주택이 절대적으로 부족했던 시대를 지나서 이제 주택보급률이 100퍼센트를 넘어 주택공급과잉시대가 되었다. 이 말은 아파트란 상품에 대해 다시 한번 진지하게 고민해봐야 할 때가 되었다는 뜻이다. P198 

요약하자. 40년 수명연한을 가진 제품에 수요공급의 법칙을 적용하였을때의 가격 예측.

수요 관련 요인. 인구감소. 특히 주요 주택 수요층인 30대, 40대 인구의 감소. 1인 가구를 위한 주택복지부문을 제외하고, 주택수요는 장기적으로 감소할 수 밖에 없다.

공급 관련 요인. 직간접적으로 주택산업에 종사하는 인원은 대한민국 노동인구의 1/4. 따라서, 주택은 지속적으로 지어질 수 밖에 없다.

그 밖의 요인. 우리나라가 선진국의 저금리 기조를 따를 정도의 소위 '선진국'이 될 수 있는 정도가 될 시점이 언제가 될 것인지에 대한 답은 일단 미루어두고, 미국이 서브프라임 사태에 대응하기 위해 실시한 재정확대정책을 거둬들이는 전세계적인 금리인상시점이 되었을 때, 우리나라 주택가격의 급락.

지금은 빨리 대출을 정리하고 현금유동성을 확보하며 단독주택지를 눈여겨 볼 시점이란 것이 저자의 의견이다. 큰 흐름에서 동의한다.

대한민국의 아파트에 대한 답을 내놓는다!!

지난 30여년동안 대한민국에서 아파트만큼이나 확실하고 높은 수익률을 안겨주는 재테크방법은 없었다. 언제나 물가상승률 이상의 부의 증대효과를 가져왔으며 그로인해 수많은 대한민국 사람들로 하여금 자칭다칭 부동산 전문가가되게한 이유이기도 하다. 그러나 그런 부동산 불패신화가 오늘날 이 시점에 점점 무너져 내리고 있는 듯하다. 여러 언론들에서는 아직도 대한민국의 부동산은 끄떡없으며 이제 저점을 찍었고 과거에 그러하였듯이 숨고르기후에 다시 상슬할것이라 예견한다. 아니 우리의 정신에 새기고 있다. 그리고 빨리 집을 사라고 한다. 이제 오를일만 남았으니 말이다. 그런데 과연 그러할까? 전문가들이 주장하는것처럼 온갖 언론매체에서 주장하는것처럼 이제 대한민국의 아파트값은 다시 오르게 될까? 아직도 수많은 논란이 있는 이 질문에 대해서 저자는 자신의 답을 이 책을 통해 정확하게 담아 내고 있다.

  분명 지난세월동안 부동산 특히나 강남 대치동의 은마아파트로 상징되는 아파트 성공신화는 투자자로 하여금 실망을 안겨주지 않았던것도 사실이다. 하지만 우리가 익히 알고 있는 그 부동산 불패신화의 이면에는 무엇이 있었을까? 장기적으로 보았을때 부동산투자는 다른 투자들보다 훨~씬 더 안전하면서도 더 큰 수익률을 안겨주었을까? 저자는 시대에 따라서 우리가 당연하다고 생각하는 이 기본전제가 맞지 않다고 이야기 한다. 일례로 IMF시기 5년간 은행권의 양도성예금증서에 투자를 했다면 이 기간에 아파트값 상승률을 훨씬 앞서 큰 수익률을 얻었을 것이다. 이처럼 아파트값 상승률 자체가 단순히 타 재테크 방법들에 비해서 절대적인 수익률 상승을 가져다 주는것은 아니다. 또한 지금의 주택보급률이 100%를 넘는 상황에서 일각에서 아직은 주택 소유율이 60%대 수준이므로 30%정도의 주택구입을 더 할수 있는 일종의 '시장'이 존재한다고 하는 주장에 대해 저자는 여러 통계를 들어 특히나 하위 30%의 계층의 경우 전세금 5천만원 미만이거나 이에 해당하는 월세를 지불하는 계층으로써 정상적인 경제상황하에서 자기집 특히나 아파트를 구매할수 없는 수요층이라고 보고 있다. 그렇기 때문에 지난 90년대의 아파트값 상승기처럼 앞으로도 더 상승할것이라는 주류언론의 주장은 그 근거부터가 틀림을 지적한다.

 사실 대한민국에서 주위를 둘러보아도 자신의 친구나 친척가운데 부동산 투자를 하지 않는 사람을 찾는것이 어려운 실정이다. 그만큼 많은 사람들이 부동산 투자를 해 왔으며 그것이 바로 부의 증식을 위한 가장 좋은 길이라는 생각들을 해왔다. 하지만 현재 대한민국의 가계부채가 무려 1000조에 육박하느 상황에서 많은 가구들이 더이상 대출금의 거치기간을 연장할수 없다면 일시에 너무큰 금융비용 부담을 지어야 한다. 이런 상황에서 금리마저 상승한다면 대체 어떻게 될까? 그래도 부동산은 불패이고 내가 사 놓은 아파트는 조금만 더 참고 기다리면 가격이 오를것인가? 만약 이 글을 읽고 있는 당신이 본전만 되면 이 아파트를 팔아야겠다는 생각을 하고 있다면 이 책을 읽어볼것을 권한다.

장점 : 정확한 통계를 근거로 과거의 추세와 앞으로의 추세에 대해 분석해 놓았다. 저자의 식견이 돋보인다.

단점 : 아무래도 숫자에 약한 통칭 '아줌마'들에겐(이런분들이 부동산 중계인이나 옆집사람 애기만 듣고 어디 개발호재 아파트에 거액을 투척한 경우가 많지 않은가?) 지루하고 따분한 책일 따름이다. 그분들에겐 여전히 대한민국 아파트란 불패의 투자처이고, 내가 사놓은 아파트는 일시적으로 가격이 하락했지만 분명히 오를것이다.....ㅠ.ㅠ

이 서평은 출판사로부터 제공된 서적을 통해 작성되었습니다.

어떤 카페(네이버에 유명한, 예비신부, 주부들이 많이 모이는...)에서 이 책을 보고서 집을 사야 하나 말아야 하나 갑론 을박 하는 게시글을 보고 궁금하던 차에 다른 책들과 함께 사서, 맨 먼저 읽은 책입니다.

재테크서에는 문외한입니다만, 쉽고 자세하고, 게다가 예전에 교양으로 들었던 경제학 이론과 지표 설명등, 그냥 카더라...에서 끝나지 않고 매우 섬세하고,공감가고,

지금 현실을 잘 반영한 책이라 평가하고 싶네요.

올해 결혼할 때 전셋값이 너무 많이 오른 데다가 그나마 관리비가 덜나오는 25평형 정도 되는 전셋집은

씨가 말라 있어서 차라리 그거나 그거나 생각이 들어

2~3억 대출해서 그냥 매매를 할까 고민했었습니다.

그러다 진짜 천우신조로, 좋은 전셋집이 나와 바로 계약을 해서 살고 있어요.

그렇지만 전셋집, 아시죠? 내 집이 아니면 제약이 많다는 거.

12년 된 지금 아파트, 집주인이 한번도 안 살았던 집이라, 싱크대는 12년 전 분양당시의 딱 그 싱크대에..

샷시도 예전꺼라 서재에는 예쁜 우드 블라인드 하고 싶지만, 바람이 샐까 커튼을 달아야 했고,

주방벽과 현관, 욕실 등을 좀 더 맘에 들게 뜯어고치고 싶어도 내 집이 아니라 제약이 있습니다.

괜히 이쁘게 잘해놨다가 나중에 재계약할 때

괜히 이 집 더 높은 전셋값에 얻겠단 사람 생길까, 역시 제 이기적인 생각일지 몰라도 생각 안 할 수 없지요..;;; 또 전셋집에 재계약 하지 못하면 또 이사도 해야 하고...

저처럼 아마도 대부분의 30대 40대 부부들이 전세 그만 살고 얼른얼른 내 집 마련해야지 생각하실 거예요. 안정이라는 관점에서의 내집 마련...누구나 꿈꾸는 거죠.

그치만 수도권(서울 강남, 여의도, 목동 등 서울 노른자땅들 외에도) 대부분의 집이 너무 가격이 올랐습니다. 동남권 경기도도 30평형대 아파트 새로 분양받으려면 5억도 모자라죠..대기업에 다니는 부부가 1년 모으면, 잘해야 5천 모읍니다.....10년 꼬박 모아야 5억이죠. 그러나 10년동안 누가 맞벌이 꼬박꼬박하게 된답니까? 애라도 태어나면...그 밑에 들어가는 돈, 그리고 여자의 경우 출산, 육아로 맞벌이가 불가능해지는 게 우리나라인데요...

그래서 욕구가 목끝까지 올라와도 내 집 마련이 쉬 이뤄지는 건 아닙니다.

그렇지만 또 의외로, 이렇게 어려운 고민이 부동산에 걸려 있는 시세, 그리고 인터넷에 떠 있는 호가 등에 좌지우지되어..조금만 싸다 싶으면 바로 계약해서 은행빚에 쪼들리시는 분들도 많습니다.

이 책은 그런 분들을 위해서 다시 한 번 고민해볼 기회를 주지 않을까 싶어요.

저도 그랬으니까요..

한마디로, 이 책은 조만간 아파트 집값이 폭락할 거라 예상한 책입니다...

그냥 주장이나 관점 차원을 떠나서, 이 책이 의미 있는 건....

미국 서브프라임과 일본 부동산 대폭락의 과정을 쭉 훑고...우리나라와 당시 두 나라와의 차이과 공통점,

그리고 그로 인해서 앞으로 우리 나라 부동산, 특히 아파트 시세가 어떻게 변화될 것인가를 꼬집고 있습니다....또...여러 지표들이 이상 조짐을 보이고 있다는 것도 보여주죠. 가령, 인구구조, 수도권 주택보급률(신,구 지표의 차이와 그 속에서 우리가 알아야 할 의미),또 유효수요와 비유효수요의 간극,1997년 이후와 2008년 두 위기 이후의 우리 사회의 변화와 조정 과정 등의 비교를 통해서...

앞으로 집값이 폭락할 것이며....그 기후는 관련 업체, 가진 자, 정책 입안자 중심으로 먼저 치고 빠지며

서민들이 다시 깡통 아파트를 고스란히 넘겨받을 것이라 예견합니다..

물론 미래 일은 알 수 없지만.....책 뒤에 표지에 있는 7가지 오해는

저를 비롯 많은 사람들(아까 갑론을박했다던 카페에서 집값 안 떨어진다고 얘기한 사람 중 절반 이상이 이런 얘기로 근거를 댑니다..)

-전셋값이 너무 올라서 대출 받아 매매하는 게 낫다...(-＞전셋값은 나중에 되돌려받지만, 매매해서 떨어진 부분은 누가 되돌려주나요?

-주택보급률이 아직 만차가 아니고, 다른 데는 몰라도 수도권엔 계속 사람들이 몰리니까 집값은 안 떨어진다...(수도권에 사람이 몰리지만, 1~2인 가구가 늘어서 진짜 집을 사겠다고 생각하는 사람은 많지 않습니다..)

-계속 오르다 지금 잠깐 약보합세 상태이니까 지금이 매매 적기다..(

-우리나라에선 부동산 값은 안 떨어진다....우리 엄마가 집값은 올랐음 올랐지 떨어지진 않는댔다..(-＞이건 우리 어머님 세대 당시의 얘깁니다..우리 경제발전 과정과 마찬가지로 집값도 우상향하고 있죠...미국, 일본 등 선진국들도 쭉 성장하다 몇십년간 경제성장이 멈추고 물가도 오르지 않고 있다는 걸 모르는 주부가 너무 많죠...)

-지금 대출 껴서 사도 내가 거주 목적이면 뭐 다른 데도 다 떨어질 테니 별 상관없다...(-＞담보로 한 주택 값이 떨어지면 담보 가치가 떨어지는데, 과련 은행에서는 대출 상환 압박이 안 들어올까요? 과연 자동으로 만기 연장이 될까요?3~4억 정도 빚내서 샀는데 3년 후 은행에서 원금 갚아나가라 그러면 월 몇 백씩 갚을 수 있는 서민...몇이나 될까요??)

어쨌건, 이 책을 읽고 저는 향후 5~10년 이내 집 사지 않기로 결정했습니다.

일단을 현금 확보가 더 현명한 판단일 것 같습니다.

물론 지금 현재 시점의 정책, 지표로 판단한 것입니다.

만일 나중에 뭔가 또 큰 변화가 있는 데도 집 살 수도 있어요..

그건 정말 그 지표들이 그렇게 돌아가는 변화가 있을 때겠죠...

그리고 늘 공부해야 할 것 같아요...

대한민국에서 서민이 자기 경제권을 지키는 것은 공부밖에 없네요...

내가 아는 소중한 사람들은 꼭 실수하지 않고 이 책을 읽게끔 권하고자 합니다...

물론 각각의 판단이지만, 이 책을 읽고서 판단하는 것과 모르고 판단하는 건 분명 다른 결과를 낳을 것입니다.

아파트에 살아본 것도 10년 전이다. 어렸을 때 잠깐 아파트에 살고, 초등학교 때부터 군 입대까지 아파트를 이사 다녔다. 아파트와 아파트 아닌 곳에서 살아본 경험을 비추어 아파트의 장점을 꼽자면 ‘편리함’ 이다. 단적인 예로 아파트는 단수 되는 일이 거의 없었고, 따듯한 물도 금방 나왔다. 나도 분가할 때 여력이 된다면 아마 아파트를 거주 1순위로 선택할 것이다. 나뿐만 아니라, 대한민국 국민-특히 수도권에 거주하는 사람들에게 아파트는 당연한 거주지일 것이다.

그렇게 우리에게 아주 친숙한 ‘아파트’를 이 책은 아파트 가격을 기준으로 1970년부터 금융위기 이전까지 지속된 아파트의 가격 상승, 그리고 금융위기 이후 현재까지의 아파트 가격 변동에 대해서 잘 알려주고 있다.

지금까지 아파트 가격의 상승을 담당했던 것은 전체 아파트 시장에서 일부인 수도권, 특히 서울의 아파트의 가격이다. 부동산 특성상 거래가 빈번하지 않고, 온전한 비교 등이 불가하기 때문에 부동산은 전체 거래량이 가격이 결정하는 것이 아니라, 일부의 거래가 전체 거래 가격을 결정한다. 그렇다면 아파트의 가격은 왜 계속 올랐던 것일까? 1970년대부터 우리나라는 경제가 발전하면서 국민들이 소득이 증대되고, 도시로의 이동 때문에 거주의 수요가 늘어났다. 이렇듯 주택에 대한 수요가 계속 되었고, 적정한 주택 공급이 있었기에 아파트 값은 꾸준히 상승했던 것이다.

그러나 더 이상은 아니다. 우선 집값이 너무나 올랐다. 부동산은 구매에 큰돈이 들기 때문에 ‘주택 수요 = 주택 구매자’ 공식이 들어 많지 않는다. 주택에 대한 소유가 있어도 구매 능력이 없는 사람들은 주택수요자들이 아니라 전월세 수요자들이라고 한다. 현재 가구 수가 충분하다 그 가구들이 전부 주택 구입 수요는 아닌 것이다.

인구학 측면에서는 3040 세대의 감소이다. 활발한 경제활동과 가장 높은 구매 능력을 갖춘 세대가 바로 3040대인데, 35~54세 인구수는 2012년을 정점으로 점차 감소할 것이다. 인구가 줄어든다는 것은 주택 수요 자체가 사라진다는 것이기 때문에 이는 매우 중요한 문제라 한다. 그러고 보니 얼마 전에 읽은 채권투자란 무엇인가에서도 채권왕 빌 그로스도 책에서도 장기적으로 투자예측을 할 때, 무엇보다 인구를 먼저 본다고 하더라.

저자는 지금이 내 집 마련 적기, 대출을 받아 집을 마련하라는 주장에 대해 단호히 반대하다. 값, 차라리 대출을 받아 집을 사겠다는 요즘의 환경을 매우 경계한다. 집을 구매할 돈을 적금 또는 예금 등으로 굴리고, 임차 생활을 하면서 기회를 잡으라고 한다.

사실, 부동산 상승 주장이나 부동산시장 하락이나 어느 한 방향으로 주사위를 던지는 결국 ‘나’의 선택이며 ‘믿음’의 문제라고 본다. 내가 저축의 많은 부분을 펀드에 붓는 것도 결국에는 주식시장은 우상향 한다는 믿음을 가지고 있기 때문이다. 다만, 믿음이 깨질 경우 그것을 감당할 수 있느냐가 문제이며, 감내할 수 있는 정도로 투자를 해야 하는 것이다. 부동산, 아파트에 대한 자세도 마찬가지다. 부동산상승을 믿는 사람을 대출을 받아 주택을 구입하되 상환액의 비중을 소득의 일정 수준 이하로 준비해야 하는 것이며, 부동산 하락을 믿는 사람은 나중에 집값이 하여도 그만큼 후회는 하지 않아야 한다.

개인적으로는 이 책을 통해 2008년 금융위기를 대한민국은 어떻게 부동산시장의 큰 휘청거림 없이 지나갔는지, 앞으로의 아파트 재건축 시장은 왜 지금처럼 매력이 없는가에 대해 알 수 있는 계기가 되었기에, 나 아닌 다른 이들에게도 추천하는 바이다.