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책을 읽으며 좀 답답했다. 자기계발 분야의 강사로서 자신들만의 마케팅용어가 널리 사용되면 좋은일이니 이해는 간다. 하지만 자신들이 비핵심대출이라 부르는 내용은 이미 10년전에 세일러나 미네르바 같은 사람들이 다 지적한 부분이라 생각된다.(물론 현재 독자들 중엔 그 책을 안읽은 사람도 있을테니.) 더욱이 비핵심대출을 다루며 광범위하게 이야기하는 경제얘기는 반론의 여지가 많다. 물론 누구나 경제관련 부동산 관련 유동성에 대해 언급하고 책도 쓸 수 있다. 하지만 그걸 자신들이 잘 다루지 않는 사실을 말하는 것 처럼 쓰는건 과도한 자신감인듯 하다. 유동성 관련하여 부동산 재테크 작가들 책에선 잘 언급되지 않는건 사실이다. 그러나 이건 경제관련 책에선 자주 등장하는 내용이다. |
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뭔가 작가들은 새로운 내용을 발견한 듯이 내용을 장황하게 풀어냈는데, 이게 부정확한 내용에 기반한 내용이거나 논리가 부실한 부분이 좀 있는 듯 합니다. 특히나 초반부에 나오는 비핵심대출이라는 내용에 대해서는 좀 더 곱씹어 볼 부분이 많은 듯 합니다. P54. 대한주택보증(HUG)이 아니라 한국주택금융공사(KHFC)가 해외 커버드본드 발행했는데, 이것도 잘못된 사실이네요 |
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이 책은 부동산 사이클에 대해 얘기하는 책이다. 책은 2018년에 나왔지만, 부동산 투자를 하고 싶은 사람이라면 누구나 읽어야 한다
단순히 내가 이번 상승장에 잘 탔기 떄문에 부동산 공부를 게을리 하면 안된다. 당장 돈을 벌고 있어서 괜찮다고? 아니다. 부동산은 상승장이 있으면 하락장이 있다. 부동산 공부를 하지 않는 사람들은 상승장을 잘 타더라도 하락장에서 대응을 못한다
그래서 나는 부동산 사이클에 대한 이해가 가자 중요하다고 생각한다. 이 책은 가독성은 좋지만 쉬운 책은 아니다. 물론 부동산투자 경험이 많은 분들은 다를 수 있다. 부린이라면 모든게 다 이해가지는 않을 것이다
하지만 이 책을 어떻게든 1번 읽고나면 부동산 시장이 어떻게 돌아가는지 어느정도 알 수 있으며, 두번 정도 읽으면 부동산을 보는 큰 눈이 생긴다
이 책은 이미 수많은 사람들을 통해 검증된 책이다. 따라서 부동산투자에 관심이 있다면 그냥 구매해서 읽어봐도 책값의 몇배는 건질 수 있다 |
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이책을 받고 점심시간에 읽다가 그날 반차를 쓰고 읽기 시작했습니다. 이책은 부동산에 유입되는 유동성(돈)에 대해서 이야기하고 있으며 그 클라이막스는 금융가속기라는 단어로 표현됩니다. 부동산 입지 부동산 수요와 공급 미친부동산 이러한 단어 외에도 새로운 시각에서 부동산을 바라보게 하는 책입니다. 추천드립니다. 살면서 세상에 있던 진실하나를 옅본 느낌입니다. |
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부동산책을 가장한 경제역사서
유동성으로 바라본 부동산 경제와 투자
2008년 금유위기 이전까지만 해도 부동산은 경제학의 서자취급을 받아왔고 제대로 된 학문적 연구가 이뤄지지 않았다. 하지만 서브프라임 모기지 사태 이후로 2008년 금융위기가 발생하자 부동산 시장에 대한 학문적 연구가 이뤄지기 시작했고 이 책은 그 연구들을 정리하고 한국 시장에 적용해 본 것이라고 말할 수 있다.
저자들은 달러가 기축통화가 된 과정을 짚으며 어떻게 유동성이 전 세계의 경제를 동조화 시켰는지 설명한다. 2차 세계대전 이후 전후 복구를 위해 미국이 막대한 자금을 유럽에 지원하면서 달러가 전 세계로 뿌려지게 되었고 베트남 전쟁을 치르며 적자가 누적되 더 이상 금태환을 유지할 수 없게 되자 금태환 중단을 선언한다. 이후 미국은 원하는 만큼 달러를 찍어낼 수 있게 되었고 달러는 각국을 돌아다니며 자산 버블을 일으킨다.
해외로 흘러나온 달러는 유로커런시와 같이 아무런 규제가 없는 곳에서 자유롭게 유통된다. 유럽연합이 창설되면서 금융이 취약한 국가들을 보호해 주던 법적 장치들이 무너지기 시작했고 우리나라에서는 IMF사태 이후 금융 규제가 완화되면서 개인 대출이 쉬워지며 유동성이 급증했다. 유로커런시등을 통해 유통된 대출을 비적격대출 이라고 하는데 이들 자금은 전 세계를 돌아다니며 버블을 만든다. 그리고 조금이라도 위험의 징후가 보이면 바로 자금을 회수하기 때문에 위기 상황에서 자산시장의 급락을 초래한다.
저자들은 다양한 사례들을 통해 금태환이 무너지고 금융이 부동산을 지배하기 시작하면서 세계의 부동산이 동조화 되는 현상을 소개한다. 전 세계의 유동성이 증가하면 지역에 따라 시차는 존재 하지만 결국 전 세계의 부동산이 비슷한 흐름을 보인다는 것이다. 이는 지금까지 부동산 투자자들의 상식과 반하는 면이 많았고 이 책을 출판한 뒤로 부동산 투자자 들로부터 항의를 받기도 했다고 한다. 하지만 저자들은 유수의 기관들이 펴낸 많은 보고서와 논문들을 확인하였고 전세계의 부동산이 같이 움직이는 경향을 보인다는 것은 상식으로 일반화 되고 있다.
결국 이제는 부동산을 하려고 해도 거시경제를 공부해야 한다는 말이다. 그리고 세계 경제의 흐름을 알려면 기축통화를 쥐고 있는 미국의 경제를 알아야 한다.
저자는 미국에 대해 아래와 같이 말하고 있다.
저자들은 지금까지 한국의 부동산 시장은 다른 나라들에 비해 비교적 변동성이 적었다고 평한다. 그 원인은 바로 많은 사람들의 상식과는 반대로 정부의 대처 덕분이었다고 말한다. 노태우 정부 시절에는 기업들의 땅 투기를 막아 IMF외환위기 때 기업들의 충격이 줄어들 수 있었고 1995년 이후 전 세계적으로 풀린 유동성이 우리나라에도 들어오기 시작했고 개인의 대출이 쉬워지면서 부동산 시장으로 지나친 자금이 몰릴 것이 우려 되자 노무현 정부 때 실시한 LTV, DTI와 같은 규제 정책들이 실시되어 2008년 금융위기 때의 충격이 크게 완화될 수 있었다.
박근혜 정부는 경제성장률을 높이기 위해 부동산 시장에 다시 유동성을 공급하는 정책을 취했고 시장이 작은 지방에서 시작된 부동산 열기는 수도권까지 달아오르게 했다. 문재인 정부 들어 주택 가격을 안정화 시키기 위해 유동성을 제한하는 정책을 실시 하지만 수많은 돈이 금융 우회로를 통해 시장에 공급되고 있어 결코 쉽지 않다. 사람들이 대출을 받을 수 있는 방법이 주택담보 대출 이외에도 너무나 많아졌기 때문이다.
결국 이 책에서 말하고자 하는 바는 부동산도 금융에 예속 되면서 전 세계의 부동산 시장이 자산시장의 흐름과 동조화 되어 움직이고 있다는 말이다. 물론 세부적으로 들어가면 오르고 내리는 시기와 진폭의 차이는 있을 것이다. 지역적 특성과 정부 정책 등도 살펴야 하지만 우선 가장 기본 적인 것은 세계의 경제 흐름을 읽을 줄 알아야 한다는 말이다.
수많은 성공한 부동산 투자자들이 있었지만 경제 위기를 맞으며 소리소문 없이 사라지는 경우가 많다. 이들의 실패 원인은 거시 경제의 흐름을 무시했기 때문이다. 부동산 투자자가 아니라고 할 지라도 주택은 안정적 삶을 영위하는데 반드시 필요한 것이고 주택은 일생에 구입하는 재화 가운데 가장 비싼 물건이다. 주택 구입의 시기와 방법이 한 사람의 일생을 바꿔놓을 수도 있다는 점에서 부동산 매매는 매우 중요하다. 그리고 제대로 된 부동산 투자의 첫 것음은 세계 경제 흐름을 파악하는 눈을 기르는 것이라는 것을 이 책의 저자들은 말하고 있다.
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비교적 안정적인 투자가 바로 부동산 투자가 아닐까 싶어요. 정부 정책의 변화로 인해 부동산 시장에 혼란이 오긴 했어도 여전히 부동산은 가치가 쉽게 변하지 않는 큰 자산이라고 볼 수 있습니다. |
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정부가 온갖 대책을 다 쏟아 내어도 계속해서 아파트가 오르는 이유.. 쉽게 풀어 쓴다면 유동성 자금(달러)이 투자처를 찾아 흘러 돌아다니기 때문이다. 집값을 수요 공급의 법칙으로만 설명할 수 없다. 한국의 부동산 가격은 국제 부동산 가격과 동반 상승 하락한다. 문제는 저자들이 '비핵심대출'이라 불리는 유동성 달러가 이런 저런 방법으로 알게 모르게 부동산 금융에 스며들고 있기 때문인 것인데 문제는 이러한 유동 자금은 밤나방처럼 약간의 빛만 보여도 몰려들지만 위험신호가 감지되면 서민들에게 치명적인 고통만을 남기고 잽싸게 가장 먼저 떠나버리면서 상황을 더욱 악화시키기 때문이다. 큰 줄기는 결국 이런 내용인데 더 전문적인 용어로 알아듣기 쉽게 같은 내용을 여러 챕터에 계속 반복해서 설명한다. 집을 사야할까 말아야할까를 고민하는 사람들은 모두 개별적인 스토리가 다르기 때문에 결국 결정은 자신이 해야 하지만 수요 공급의 법칙 만으로 앞으로 인구가 줄 테니.. 라는 안이한 마음으로 집을 안사기로 한다거나 강남불패라는 미신을 신앙으로 정하고 만일 버블이라면 그게 언제 어떻게 터질 지 모르는 버블에 전재산과 미래재산까지 몽땅 거는 위험을 감수할 수 없다. 비교적 충실한 내용에 비해 이 책에 대한 별점이 짠데 일부는 경제전문부분에 부정확한 부분이 있다는 것이고(이 부분은 내가 몰라서 뭐가 잘못됐다는 건지 모르겠고) 또 별거 아닌 내용 예전에 미네르바나 여러 자칭 경제 전문가들이 늘 했던 내용을 새로운 것인양 말한다는 것인데 시대가 변하면 모든 경제 제재나 규칙 흐름 정세들도 바뀌니 경제를 바라보는 시각도 업데이트되어야 하고 그게 결국 예전에 여러 번 휩쓸었던 이론과 크게 다르지 않다 하더라도 또다시 되풀이되는 순환이라면 또다시 돌다리를 두들겨봐야 할 것 아닌가. 가장 큰 불만은 그래서 어디에 투자하라는거야? 하는 투의 불만인데 드러누워서 누가 먹여주는 떡을 먹다가 목에 걸려 캑캑대어도 호소할 곳 없는 나는 ㅇㅇㅇ해서 10억 벌었다 라는 식의 일화성 자기 운빨 자랑 스토리를 책이라고 써 놓은 제목의 책을 사는 것이 좋겠다. 세상에 책에서 (교과서처럼) 알려주는 부동산 사이트 투자(투기)로 돈을 벌 수 있게 그렇게 경제라는 놈이 만만하다면 정부에서 집값 잡겠다고 그롷게 용을 써도 안잡히는 게 다 쇼라는건가. 아 그리고 집값이 오르는 건 이명박근혜 정부에서 부동산 경기를 부흥시키기 위해(왜 ?) 노무현 정부에서 실시한 (성공적인) 규제들을 차례로 하물어뜨리고 부쉬고 망가뜨린 결과가 달러 유동성 자금의 흐름으로 맞불이 붙은 결과다. 수출도 잘되고 주택대출이 아니어도 전세자금 대출이니 전세니 하는 여러 단계를 통해 해외 유동성자금들이 흘러들어오고 있다는 것. 저자들은 그렇다고 현재의 집값 상승을 딱히 거품으로 보지도 않는다. 주식에 비해 부동산 가격은 안정적이지만 수익은 낮은 편이다. 급등 기간이 오면 정부가 발빠르게 온갖 규제정책을 펴고 다시 안정세로 돌아서는 사이클을 반복하기 때문에 장기로 봤을 때는 물가 상승률에 비교해서 현금을 가지는 것보다는 훨씬 높고 주식보다는 훨씬 란종적인 그러니까 적당한 수익률을 가져다주기 깨문에 노년으로 갈수록 부동산 자산을 선호하는 것이다. |
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보통 볼 수 있는 부동산 관련 서적은 국내 부동산을 대상으로 하나의 재테크, 투자의 방법으로 부동산을 고르고 매매하는 방법에 대한 소개가 대부분이었습니다. 이 책은 제목은 부동산 투자 사이클이라고 되어 있지만 대부분의 내용은 1930년 이후부터 이어진 세계 경제의 동기화와 유동성의 흐름, 그리고 그 결과로 일어난 경제적 사건들(버블, 폭락)에 대해 설명하는 내용이 주입니다. 생소한 내용도 있어서 이해하기 어려운 부분도 있지만, 대략적인 세계 경제의 흐름과 구조을 살펴 볼 수 있어서 흥미로웠습니다. 일본 부동산 버블, 한국 IMF, 미국 서브프라임 모기지 등 굵직 굵직한 사건을 별도의 설명 없이 내용을 진행하기 때문에 기초적인 경제 상식이 있는 독자들이 읽기에 적당할 것 같습니다. |
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부동산 투자 사이클 리뷰입니다. 부동산 투자는 저에게 거리가 멀다고 생각해서 그간 관심을 가지지 않고 있다가 이번에 마침 100% 페이백 이벤트 도서로 나와줘서 부담없이 구매하게 되었습니다. 부동산 투자 관련해서 기본적인 개념을 설명해주고 세계 정세를 짚어주면서 여러가지로 조언해주는 내용입니다. 이쪽을 잘 모르는 초보자가 보기에 괜찮을 것 같습니다. 부동산 투자를 생각할 정도로 경제력이 좋은 편은 아니어서 일단은 감상으로만 끝내게 되었습니다. 나중에 기회가 생긴다면 다시 읽어보고 싶습니다. |
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페이백 이벤트도서라서 구매하긴 했습니다만 솔직히 실생활에 실질적으로 도움이 되는 정보라는 생각은 들지 않는 책이었습니다. 뭐랄까 독자입장에서 좀 뜬구름 잡는 것처럼 느껴지는 문장이었어요. 월급쟁이 입장에서는 좀체 공감하기 힘든 전개였습니다. 일반 교양서의 경우 보편적으로 구매자의 눈높이에 맞추어서 대중적으로 쓰여져야 한다는 생각인데 이 책은 일반인이 보기에 좀 힘들었어요. |