부실채권 투자라고 하는 NPL과 관련된 책중에는 가장 최고라고 자신있게 말 할 수 있지만 NPL과 관련된 책이 거의 드물고 내가 읽은 책은 더더욱 없기에 이런 찬사는 공허할 수 밖에 없지만 그래도 많은 사람들이 궁금해하고 있는 - 물론 부동산 경매 투자를 하는 사람들에게 - 사람들에게는 궁금증을 해소하는데 많은 도움이 될 책으로 보인다.

사실, 부실채권투자가 부동산 경매까지 와서 투자의 한 방법으로 소개된다는 것이 조금은 신기하기도 하다. 예전부터 있어 왔던 방법이지만 이 방법은 단순한 부동산 경매가 아니라 금융사의 방법이고 거대 자본이 결합되어 실행되던 방법이기 때문이다.

그러던 것이 어느 순간부터 개인들에게도 소개가 되고 이를 통해 돈이 된다는 것을 알게 된 사람들이 한 두명씩 알음알음 이 방법을 알려주고 알려고 노력하다보니 다들 관심을 갖게 되고 워낙 알려진 것이 없어 몇몇 사람들이 투자 방법에 대해 알려주고 무료 강의 후에 자신들이 갖고 있는 부실채권을 투자자를 모으거나 투자자에게 파는 방법으로 실행되고 있는 것으로 알고 있다.

기관과 같은 거대자본이 하는 투자와 달리 개인이 부동산 경매에서 이야기하는 NPL투자를 하려면 금융과 부동산을 같이 알아야만 한다. 먼저, 부실채권을 받아 정확하게 할인을 할 수 있는 능력을 갖고 있어야 하고 부동산의 가치를 산정할 수 있는 감각이 있어야 한다. 추가로 내가 투자한 NPL에서 배당을 어느정도 받을 수 있을 것인가에 대해서도 알아야한다.

보고 듣기만 할때는 엄청나게 돈이 되는 것이다. 단 몇 개월만에 몇 십프로의 수익이 날 수 있고, 세금마저 내지 않아도 된다고 하니 돈이라면 똥이라도 살 수 있다고 하는 사람들에게는 눈을 불을 키고 달려드는 형국이다. 잘못하여 불나방이 되더라도 불타는 그 순간까지 모르는 게 인간의 욕망이자 욕심이다.

이 책은 NPL투자 방법에 대해서는 전부 나온 듯 하다. 이 이상의 방법은 아마도 알고 있어도 알려주지 않을 자신만의 비밀일 것이다. 먼저, 1순위 저당을 할인해서 구입하고 경매가 낙찰되어 배당을 받는 방법과 아니면 자신이 갖고 있는 저당권을 활용해서 본인 스스로 낙찰을 받고 상계처리하여 직접 부동산매매를 통해 이익을 보는 두 가지 방법에 대해 알려준다.

할인받아 저당권을 살 때 중요한 것은 당연히 싸게 사는 것인데 이를 위해서는 부동산의 가치를 알아야 할 것이고 직접 배당을 하게 될 때 자신의 1순의도 중요하지만 자신보다 먼저 배당을 받게 되는 선순위 임차인이나 소액임차인에 대한 정확한 배당 계산을 통해 자신의 적절한 수익을 위해 할인 받을 금액을 산정하는 것에 대해 알려준다.

다음으로 이미 확정되어 있는 금액보다 할인 받아 인수한 저당권을 근거로 배당받는 것보다는 직접 낙찰을 받아야 할 때가 언제인지에 대해 설명을 해 준다. 당연히 자신의 저당금액보다 낮게 낙찰 받을 것 같은 경우나 상계처리를 하고 매도하는 것이 유리할 때 직접 해당 부동산에 저당금액만큼 입찰하여 낙찰로 수익을 확정하는 것에 대해 알려준다.

이런 이유로 이 책은 배당에 대해 상당히 많은 지면을 할애하여 소개하고 있다. 정확하게 배당 받을 금액을 계산하지 못하면 생각하지도 못한 손해를 볼 수도 있고 있기 때문이다. 단순하게 말소기준권리만이 아니라 주택과 상가의 임차인들의 보증금 계산을 제대로 해야 하기 때문에 어떤 식을 배당계산을 해야 할지 설명을 하고 있어 이 책으로 배당연습을 해도 될 정도이다.

심지어, 책의 후반부에는 열심히 배당에 대해서만 설명을 하고 부록으로 각자 배당을 연습할 수 있게 연습문제를 만들어 직접 풀게 한다. 낙찰자는 자신의 돈으로 배당받고 혹시나 자신이 인수하게 될지도 모를 것만 눈여겨 보면 되지만 직접 배당을 받아야 하는 이해당사자인 저당권자인 채권자에게는 얼마의 돈이 들어 올것인가가 핵심이기 때문이다.

실제로 은행으로부터 저당을 사서 직접 낙찰을 받거나 배당을 받는 AMC들이 잘 보면 상당히 많다는 것이 보인다. 사건이 진행되다가 변경이 될 때 자세하게 보면 대부분 저당권의 주인이 변경되어 이를 다시 산정하기 위해 그런 것이다. 특별히 신경쓰지 않아도 될 수 있지만 최소한 모르는 것보다는 아는 것이 혹시나 도움이 될 수 있다.

한동안 NPL! NPL하면서 많은 사람들이 이야기를 했는데 최근에는 오히려 별로 이야기를 하지 않는 것 같다. 그만큼 일반인들이 접근하기 힘든 측면이 많기 때문일 것이다. 역으로 볼 때 돈이 더 될 수 있다는 뜻이 된다. 남들이 가지 않는 길에는 늘 고난과 역경과 함께 수익이라는 열매가 있으니 말이다.

과거에도 그렇고 앞으로도 NPL이라는 투자방법을 할 생각은 없지만 혹시 내가 직접 NPL을 만들 수는 있을 것이다. 그럴 경우를 대비하여 최소한 이런 것이라는 것을 알기 위해 미리 봐두는 것도 나쁘지 않고 남들에게 하라거나 하지 말라고 이야기를 하기 위해서도 알아두는 것이 좋을 것이라 판단되어 읽었는데 단순하게 NPL이 아니라 부동산 경매를 위해서도 읽어두면 도움이 될 책이다.

부실채권이 뭐지? 싶은 나같은 사람들에게 인터넷 포털사이트 검색창에 '부실채권'이나 '부실채권투자'를 검색해 보라고 이야기하고 있다. 그럼 놀라운 신세계를 만나게 될 것이라고. 정말 정보의 있고 없고의 차이는 놀라운 차이를 불러온다. 네비게이션이 골목 골목까지 알려주듯이 말이다. 키워드를 가지고 무엇이든 정보를 얻어서 움직인다는 것은 마치 깊은 샘물을 퍼올리는 것과도 같다는 생각이 종종 든다.

그렇다면 부실채권(NPL)이란?

금융기관이 개인이나 기업 등에 돈 빌려주었다가 원금과 이자를 3개월 이상 회수하지 못해 애물단지로 전락한 불량대출이다. 부동산 담보 대출에서 무담보인 캐피털회사의 자동차리스 채권, 그리고 백만원대 신용카드 채권에서 건당 수십억원에 이르는 부동산 담보부 부실채권등 금액과 종류도 다양하다. 그러한 부실채권을 매입하는 방법은 크게 두 가지가 있는데 하나는 간접 투자와 직접 투자다.

일반인들이 알지 못하는 이유는 높은 수익률(자기만 알고 있는 비법을 알려줘 나누기 싫기 때문)과 부실채권이라는 개념이 외환위기 직후 론스타 등 외국계 투기자본이 들고 들어온 투자방법이기 때문이다. 도입 초창기에는 자산관리공사나 은행, 외국계 투자자본 간의 거래가 이루어졌다고 한다. 매각하는 주체나 매입하는 주체도 일반인들이 아니고 매각단위도 작은 것이 1~2천억원대로 규모가 컸다고 한다.

그리고 '채권투자'는 돈 많은 사람들이 장기로 하는 투자로 인식되었었다는 점. '채권투자'자체도 거리감이 있는데 '부실'이라는 단어가 주는 느낌은 호감이 갖기 불편하게 느껴진다는 것이다. 그런데다 유통과정마저 복잡해보인다는 것. 하지만 기본만 익히면 중학생도 할 수 있을 정도로 쉽다는 것이다.

1998년 초부터 신용금고, 후발은행, 지방은행, 대형 은행등이 줄 도산하면서 수많은 알짜배기 기업과 건설회사가 부도처리되었다. 이런 지경에 팔만한 것은 헐값에라도 모두 팔자고 나온 것이다. 마치 남대문시장이나 동대문 옷 도매시장에서 옷을 헐값에라도 팔아 한푼이라도 챙기듯이 말이다. 옷이 팔리지 않아 처리할때는 정말 눈물없이는 못 볼 정도로 몇만원씩 하던 옷들도 큰 봉지 한 묶음에 얼마로 땡처리하는 것과 비슷한 개념과 비슷하다고 봐야하려나?

건설사, 금융권등이 줄도산을 하게 되면서 매입주체가 누구인지, 어떤 자금인지, 투자의 목적이 무엇인지 등도 따질 여력도 없이 사겠다는 사람만 나오면 무조건 팔았다고 한다. 나중에 어떤 일들을 겪게될지 따지고 고민하는 정책관료나 정치인은 없었다고 한다. 이때 발빠른 '투기자본'이 등장. 지구전체를 뒤지며 먹잇감을 찾던 외구계 '투기자본'들에게 한국의 알짜 기업과 은행, 부동산은 휼륭한 먹잇감이었다는것. 간담이 서늘해진다. 그때 그들이 그렇게 부동산이든 기업이든 은행, 원화등 닥치는대로 매집할때 우리는 나라를 구하겠다고 금모으기대열에 서 있었다. 나역시...ㅜㅜ 그들의 투자논리는 무조건 싸게 사서 비싸게 판다.

부동산 건물도 우리나라에 그대로 서 있고 소유권도 그대로인데 저당권의 권리만이 채권화되어 은행-자산관리공사-외국계펀드로 팔렸다. 이렇게 채권화 된 저당권을 구매한 도매상들은 소매상에 약간의 마진을 받고 쪼개 팔았고 그렇게 구매한 소매상은 개인투자자들에게 전화부대를 동원해 다시 처분하는 것이다.

여기에 투자했던 일반투자자는 1순위 저당권 기준 60% 전후의 배당을 받았고 25%내외의 수익을 냈는데 그때가 2003년~2007년 무렵이었고 2003년 미국계 투기펀드 [론스타]가 외환은행을 삼켜버렸다.

그렇게 부실채권 인수 후 경매 취하해 2~3년 더 가지고 있다가 경매로 배당받은 사람들은 거의 100% 배당을 받았다고 한다. 이런 담보물건은 연체이자율이 적용되고 있기에 원금에 연체 이자를 합해 채권최고액을 가볍게 넘겨버린다는 것이다. 부실채권은 연체이자율이 적용되어 법이 허용하는 최고 이자율이 적용되어 이자가 눈덩이처럼 불어난다고 한다.

망하지 않은 금융기관들도 부실채권을 매각했는데  부실채권이 있으면 BIS 즉 국제자기자본비율이 낮아져 대손충당금도 그만큼 쌓아야 해 금융기관 입장에서는 헐값으로라도 털어버리는게 대외신용도상 유리하다는 것. 이렇게 악성부실채권을 상대적으로 우량한 담보부부실채권과 묶어 대량 매각한것이 NPL의 시작이었다는 것이다. 한 주부가 아파트 부실채권을 사들여 석달만에 3천을 벌었다는 기사를 보니 눈이 번쩍 뜨인다. 이렇듯 부동산시장에서 가장 매력있는 투자방법중 하나로 떠오르고 있다는 것이다.

부실채권의 발생과 유통구조를 알려준다. 표를 보니 더 쉽게 알 수 있다. 하지만 이런 떡고물을 먹기위해서는 험난한 사례들과도 맞닥뜨리게 된다. 투자자들을 모아 가로채는 사기도 있다는 것이다. 피해자들에 의하면 보험설계사를 공략해 공격적인 다단계 영업을 펼치기도 했다고 한다. 그래서 금융다단계 부실채권 투자 사기 안당하기 위한 방법도 알려준다.

갈수록 경기가 좋아지지 않기에 부실채권시장은 더 늘어날 전망이라고 한다. 물론 모든 투자에는 마중물인 종자돈이 필요하다. 그런데 마중물이 얼마 안된다? 1,000만원에서 2,000만원의 종자돈으로도 시작할수 있는 방법도 있다는 것이다. 이밖에도 부실채권의 앞으로의 전망과 어떻게 투자할수 있는지 투자에 무리가 없는 부실채권 고르는 방법등 이 모든 것들을 이 책에 담아놓았다. 부실채권에 대해 이제 서서히 더 궁금해지지 않는가? 그렇다면 500원! 이 아니고 이 책을 읽어보자.

부실채권 투자 서적 NPL 투자비법

이번 휴일에 읽은 책은 ＜NPL투자비법＞ 매일경제신문사 출판사, 김동부,한성주, 우형달 공저 이다.

요즘 재테크로 주식투자, 부동산경매 등에 투자를 꽤 많이 하는 것으로 알고 있는데,

＜NPL 투자비법＞을 읽기 전까지는 부실채권 투자에 대해서 전혀 알고있지 못하고 있었다.

부실채권 투자에 관한 ＜NPL투자 비법＞을 읽으면서 내가 모르는 이런 세상도 있구나 하면서 채권투자에 대해서 공부할 수 있었다.

부실채권(NPL)의 뜻은 금융기관이 개인이나 기업 등에 돈을 빌려주었다가 원금과 이자를 회수하지 못해 애물단지로 전락할 불량대출을 말한다.

부실채권으로 분류하는 기준은 대출해준 돈의 원금과 이자를 3개월 이상 받지 못하고 연체상태가 계속되는 대출을 말한다.

대출의 종류는 대표적인 부동산 담보 대출에서부터 무담보인 캐피털회사의 자동차리스 채권까지 다양하고,

부실채권에 투자하는 방법은 크게 두 가지로 간접투자와 직접투자의 방법이 있다.

저자는 부실채권 투자가 중학생도 할 수 있을 정도로 쉽지만, 일반인들에게 제대로 알려지지 않은 이유로

첫째, 높은 수익률이다. 부실채권에 투자한 고수들이 일반인들이 부실채권에 끼어들면 경매투자처럼 높은 수익률이 떨어질 것을 우려해서 일반인들이 진입하지 못하도록 높은 장벽을 쌓아놓고 자기들끼들이 배가 터지도록 먹고 마시는 태평성대를 누려왔다는 것이다.

둘째, 부실채권의 개념이 외환위기 직후에 론스타 등 외국계 투기자본이 들고 들어온 투자방법이다. 도입 초창기에는 자산관리공사나 은행, 외국계 투자자본 간의 거래가 이루어져 매각하는 주체나 매입하는 주체가 일반인이 아니었고, 매각단위도 작은 것은 1~2천억대에서 규모가 큰 것은 조 단위로 매각되는 부실채권의 특성은 일반인에게 더욱 남의 이야기로 인식하게 만들었다는 것이다.

세째, '채권투자'는 돈 많은 사람들이 장기로 하는 투자로 인식되어 있고, '부실채권투자'라는 '부실'이라는 말이 주는 느낌이 투자에 부정적인 영향을 주었다는 것이다.

물론 부실채권에 처음 투자하는 일반인들은 다른투자에 비해서 복잡한 것은 맞는 말이다. 그러나 부실채권의 생성-유통-처분 이라는 구조를 이해하고 난 다음부터는

부실채권이 일반인이 투자하는데 어렵지 않다는 것을 저자는 강조하고 있다.

저자는 부실채권(NPL)을 금융권에서 매각한 후 어떻게 유통되는가에 대해서 일반인이 알기 쉽게 설명하고 있다.

일반인이 부실채권에 투자하기 위해서는 크게 2가지 방법이 있는데, 부실채권에 단독 또는 친구들과 공동으로 투자하는 직접투자와 AMC를 통한 간접투자의 방식이 있다.

＜NPL투자비법＞ 책의 저자는 직접투자와 간접투자의 장, 단점에 대해서 자세하게 설명해주고 있다.

책을 읽으면서 부실채권 투자가 수익이 많이 발생한다고 하지만 책만 봐서는 섣불리 부실채권투자하기에는 내 지식이 너무 짧아

저자가 부실채권 투자에 대한 장미빛만 얘기하는 의구심이 들었다.

저자는 그런 독자의 마음을 꽤고 있듯이

1600억대 부실채권 다단계 투자사기 사건에 대해 자세히 설명하고 있다.

피해자들은 부실채권을 싼값에 매입한 뒤 회수율을 높이면 막대한 수익을 올릴 수 있다는며, 투자하면 연 18~24% 이자를 확정지급한 다는 말에 속아 투자했다고 한다.

피해자들은 우리 사회에서 배운만큼 배운 30~40대 교수, 목사, 사업가. 회사원, 주부들이었는데, 이들은 사기단의 원금을 보장할 뿐 아니라 확정 수익률을 제시한 것에

넘어갔다고 한다.

이 책을 읽으면서 부실채권 투자의 대명사인 론스타에 대해서 자세하게 설명하고 있다.

IMF 당시 외환은행이 어떻게 론스타에 넘어가서 그 많은 돈이 어떻게 해외로 빠져 나갔는지에 대해서 실제 있었던 론스타 펀드에 알아가면서

부실채권 투자란 것이 이런 것이구나 하고 느낄 수 있었다.

먹튀 논란에 휩싸여있는 미국계투기펀드 '론스타'가 부실채권투자를 국내에 처음 도입되던 1997년부터 2004년까지, 그리고 비교적 부실채권의 안정적시기인 2005년부터 2008년까지, 리먼부러더스 사태 직후인 2009년 이후부터 다시 부실채권이 급증하는 현재까지로 나눠 일반 투자자가 부실채권에 언제 매입하는 게 좋은지에 대해서도 전망하고 있다.

＜NPL 채권투자＞의 책은 단순히 부실채권에 투자하기 위한 투자서로서의 가치뿐만 아니라, 경매,주식같은 투자에 대해 지식을 쌓을 수 있는데도 아주 도움이 되는 서적임이 틀림없다.

이 글을 읽는 분들 중에서도 NPL(Non Profit Loan)이란 말을 처음 들어보시는 분도 아마 많으실 것이다. 그만큼 낮선 개념이고, 많은 사람들이 잘 알지 못하는 개념이기도 하다. 나는 현직 금융권 종사자 이면서, 개인자산관리 컨설팅도 하고 있지만 NPL이 무엇을 말하는지 기본적인 개념은 알고 있었지만 사실 자세하게 알지는 못했다. 옳은 표현인진 모르겠지만, 금융권 종사자의 경우가 이러하다면 일반 투자자들은 더욱 낮선 개념이 아닐까 싶다.

사실 이 책의 표지나 책 내용을 보면 상당히 자극적인 표현들이 난무한다. 표지를 보면 '경매와 부실채권이 환상적으로 만나면 100억 부자로 가는 돈잔치가 시작된다!', '부실채권, 돈 벌고 세금 한푼 안 내는 투자의 블루오션!' 이라는 표현이 쓰여있다. 사실 개인적으로 이런 표현들을 보다보면 기대나 신뢰가 가기 보다는 오히려 거부감이 드는 경우가 많다. 제대로된 내용이 아닌 무엇인가 사람들을 현혹시키기 위한 방편으로 비춰지기 때문이다.

결론적으로 말하자면 이 책은 무엇인가를 현혹시키기 위해 만든 책이라기 보다는, NPL에 대해 기본적인 개념을 알려주고, 저당권 투자 및 경매낙찰을 동시에 활용하는 획기적인 경매투자에 대한 방법을 독자들에게 제시하고 있다. 특히 초보자의 입장에서 차근차근 설명을 해주고 있기에 NPL에 대해서 잘 모르는 사람도 쉽게 읽어나갈 수 있다. 하지만 경매의 기본개념에 대해서는 익히고 읽어야 크게 무리는 없으리라 본다.

이 책을 읽고나서 부실채권 및 부동산 경매 투자에 많은 관심이 가기 시작했다. 사실 회사에 묶여있는 몸이라 다양한 투자 방법에 대해 많은 고민을 해보기는 어렵지만, 조금은 고수익을 추구할 수 있는 방법이 존재한다고 본다. 특히 부동산 경매에 대해서만 관심을 가지고 있었던 투자자라면, NPL로 투자범위를 넓힘으로 인해 좀 더 투자에 유리함을 갖출 수 있다고 본다.

이 책은 거의 100% 실무서 이므로 내용을 인용할 수는 없다. 하지만 분명 NPL을 활용한 부동산 경매에 도전하고자 하는 투자자라면 꼭 한 번 읽어봐야할 필독서가 아닐까 생각을 해본다. 나도 좀 더 이 방법에 대해 분석을 해본 후 잘 활용할 수 있는 방법에 대해 고민해봐야 할 듯 싶다.

부실채권 시장은 갈수록 커져가고 있다. 그 이유는 경기가 좋지 않기 때문이다. 부실채권은 경기가 나쁠수록 팽창하는 대표적인 '불황산업'이다. 국내 부실채권시장 규모는 연간 20조원에 이른다. 경기가 악화되면서 은행, 보험, 저축은행 등 금융회사의 부실채권 매각이 봇물을 이루고 있다. 연간 은행권에서만 12조원 넘게 매각하고 있고 신용카드사나 캐피털 등 여신금융업종에서도 연체율 상승으로 신규 공급물량이 증가하고 있는 실정이다.

부실채권투자가 수익률이 높아 돈이 된다는 소문과 신문의 경제면을 장식하면서 덩달아 투자시장도 커지고 있다. 투자시장에 중소형 AMC, 대부업체, 부동산 경매업체, 일부전문가와 같은 기존의 투자세력은 물론이고, 일반투자자들까지 투자 대열에 뛰어들고 있기 때문이다.

그동안 '부실채권투자'라는 달콤한 꿀단지는 일부 고수들끼리만 은밀히 둘러앉아 통째로 독식하면서 누가 알까봐 쉬쉬했다. 투자법을 아는 그들만이 행복했다. 눈치 빠른 일부 사람들이 마음먹고 공부 좀 하려고 해도 쉽지 않았다. 더구나 이를 소개하는 변변한 책 한 권이 없었다.그래서 일반인들은 어떻게 공부를 시작하고, 부실채권을 어디서 만나는지 도대체 알아내기가 어려웠다.

일부 고수들만이 향유하는 투자의 독점상태를 깨뜨리고자 뜻을 함께 하는 저자들이 뭉쳤다. 금융투자학을 전공하고 은행에서 30여 년을 근무했던 김동부 재테크 전문강사, 종금사와 증권사 등에서 자금중개업무의 경험을 쌓았던 한성주, 부동산경매 투자법인의 대표이사인 우형달 부동산학 박사 등이 의기투합한 결과가 바로 이 책이다.

대출이 부실화된 이런 저당권에 투자하는 것을 '부실채권투자'라고 한다. NPL이 부동산 투자상품으로 떠오르고 있다. 경기 악화로 채무를 갚지 못하는 사람이 늘고 부동산 가격까지 하락하면서 금융권이 담보로 잡고 있던 물건의 1순위 근저당권을 처분하고 있다.

부동산NPL은 아파트, 상가, 주택 등이 대상 물건이다. 1금융권뿐만 아니라 2, 3금융권까지 경제 위기에 따른 재무건전성 악화와 BIS비율 하락을 방지하려는 자구노력으로 다급하게 부실채권을 매각하고 있다. 이에 투자수익을 확보할 수 있는 NPL 물건들이 증가하는 추세다.

부실채권투자 7가지 효과

부실채권 매입시 융자효과 
배당금 수령
직접 낙찰효과 
경락잔금과 상계신청 
채권투자 수익분 비과세효과 
깡통물건효과 
재개발 - 재건축효과

김승식(58·가명)씨는 지난해 10월 평소 잘 알고 지내던 보험설계사 이민수(48·가명)씨로부터 솔깃한 투자 제안을 받는다. 사람들이 빚을 갚지 못해 부실해진 채권에 투자하는 방식인데, 시중에 잘 알려져 있지 않아 투자 수익률이 무려 15~25%에 달한다는 것이다. 김씨는 처음에는 믿기지 않았지만 자신의 보험과 연금 등을 지난 15년 동안 상담해 온 이씨의 말이기에 믿어보기로 했다.

투자 원금 보장, 매달 3% 이자 지급, 1년 뒤 연 25% 수익을 보장한다는 조건이었다. 김씨는 1억원을 투자해 4개월 동안 매달 이자로 300만원(3%)을 받았다. 문제는 6개월 뒤 발생했다. 경찰에서 연락을 받고 찾아가 보니, 피해자들이 산 채권은 만기가 지났거나 회수할 수 없는 깡통채권이었다. 전체 피해규모는 100억원에 달했고 주로 보험설계사들을 통해 투자자들을 모집했다. 김씨는 결국 1억원을 투자한 지 4개월 만에 원금을 고스란히 날리고 말았다.

고수익을 미끼로 한 NPL투자 사기가 극성이다. NPL 투자는 시중에 잘 알려지지 않았으며 일반 투자자들의 접근성이 떨어진다는 점을 악용했다. 채권의 권리 자체가 복잡하고 여러 단계를 거치기 때문에 투자시 확인해야 할 사항들이 많다.

 

아시아경제(2012년 8월 20일) 기사 중에서 

전문가들에 의하면 "부실채권이라는 것 자체에 이미 위험성이 존재한다"면서 최근 추세를 보면 부실채권이 은행에서 자산유동화전문회사 AMC로 넘어오는 가격 자체가 높기 때문에 예전처럼 20~30%의 높은 수익률을 낼 수 없는 구조라는 점을 염두에 두고 채권과 부동산 물건에 대해 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언한다.

직접투자든, 펀드 방식의 간접투자든 개인투자자들이 가장 먼저 확인해야 할 부분은 채권이다. 금융기관에서 나온 채권인지 기업채권인지를 따져봐야 한다. 금융권에서 건너온 물건의 경우 관련 서류 등이 확보돼 있고 권리관계를 따져보기가 수월하다. 반면 부실한 무담보 기업채권의 경우 회수 가능성이 거의 없다. 최악의 경우 회수 가능성이 희박한 부도 직전 회사의 채권을 원가 10%미만의 싼 값에 사들인 뒤 고수익을 낼 수 있는 것처럼 눈속임을 하는 경우가 발생하고 있다.

또 채권의 유효기간으로 투자자들을 속이는 경우도 있다. 일반적으로 채권의 유효기간은 10년이다. 부실 채권 매입 후 경매가 진행되는 기간 또는 채권 추심을 하는 기간을 감안해야 한다. 이 기간은 채권의 권리관계에 따라 소요되는 기간이 다르기 때문에 채권의 소멸시효를 살피는 것도 중요하다.

NPL투자에서 가장 중요한 중간다리 역할을 하는 곳은 AMC다. AMC는 은행 등으로부터 부실채권을 통으로 매입해 쪼개서 일반 투자자에게 판매할 수 있는 권리가 있다. 그렇기 때문에 업계에서 잘 알려졌거나 자본금이 많은 AMC의 채권을 매입하는 게 비교적 안전하다. 깡통채권을 팔아넘기고 문을 닫거나, 다단계로 단기간에 투자금을 모은 뒤 1년 안에 문을 닫는 AMC들도 있기 때문이다.

부실채권 시장은 이제 막 장이 서기 시작하는 블루오션이다. 시간이 지나면 경매시장처럼 대중화되면서 레드오션으로 변할 것이다. 사람 몰리면 수익이 낮아지는 것은 경매시장에서 이미 경험한 바다. 그러나 대중화되어도 NPL은 경매와는 수익 발생 구조가 본질적으로 다르다.

수익이 양방향에서 나온다는 점이다. 경매시장이 대중화되면 경매투자 수익률이 낮아지지만, 부실채권은 양쪽에서 수익을 올릴 수 있다. 배당금만이 목적이라면 부동산경기가 좋은 시절에 낙찰되는 것이, 직접 낙찰 받는 것이 목적이라면 응찰가격이 낮아지는 장場에서 유리할 것이다. 경매투자와 부실채권투자를 혼합한 '혼합투자법'은 NPL투자의 대단원이다. 마치 모기가 코끼리를 집어삼키는 것처럼 이는 저당권을 인수한 다음 경매로 낙찰까지 받는 것이다.

[서평]

NPL 투자비법

김동부, 한성주, 우형달 공저 / 매일경제 신문사 

부실채권투자,경제서적,자산관리,제테크서적

NPL 에는 3가지 종류가 있다.

담보가 있는 담보부채권, 휴대전화 미납요금과 같이 담보가 없는 무담보채권, 개인회생채권, 워크아웃채권과 같은 특별채권.

무담보채권과 특별채권은 위험성이 큰 부실채권이므로

초보자인 우리는 부동산 담보 대출 채권(1순위 근저당권)에 투자하라고 책은 가르쳐주고 있다.

NPL 투자방법에는 3종류가 있다.

배당금 수령법, 재매각법, 직접 낙찰법이다.

초보자들은 배당금 수령법에 많이 투자하고 있으나, 경험과 노하우가 많이 쌓인 고수들은 직접 낙찰법에 많이 투자한다고 한다. 직접 낙찰법이 이윤이 많이 남기 때문이다. 하지만 공부해야 할것들이 많기 때문에 초보자들이 투자하기엔 어려움이 있는 것이다.

물건을 잘 알고, 현장 답사도 해서 잘 이해해야 손해보지 않고 이해할 수 있는것이다.

담보부부실채권의 장점

안정성이 높고, 우수한 환금성, 투자대상 확인후 투자결정 가능, 배당소득에 대한 비과세 효과, 하자 이용해서 매입가격 낮추는것이 가능하고, 자금부담 경감 가능하고, 용도변경을 통한 수익극대화를 꾀할수 있고, 양도세 경감효과 가 있다.
그 무엇보다도 세금부분에서 절세할수 있다는 부분은 메리트가 있다는것은 인정할수 밖에 없을 것이다.

향이 진하고 꽃이 예쁘다면 가시도 크고 날카롭다 P.55

부실채권투자는 내용이 어렵기에 사기가 많다. 그만큼 어려운 일이기도 하다.

부실채권 투자의 최대 투자금액은 1억원이 넘어서는 안된다.

투자수익률이 높고 세금까지 내지 않는 부실채권투자이지만 사기는 당하지 않도록 조심에 조심을 또 해야 할 것이다.

투자수익율이 높다고 무조건 덤비지 마시고,

이왕 배우시려면 제대로 배우시고, 이왕 하시려면 야무지게 하시라는 부탁을 드린다는 책의 저자의 충고를 기억해야 할것이다.

부실채권 투자 교과서라고 느껴지는 이 책을 읽고 제대로 배워서 야무지게 투자해보자!

투자의 방법이 이렇게 다양했는지 이 책을 읽으면서 알게 되었다. 부실채권에 투자한다는 것은 나에게 생소한 분야이다. 지금까지 살면서 투자라고 생각해 본 것은 펀드나 은행적금이 전부였다. 좀 더 나아가서 주식투자 정도였다. 특히 NPL 투자 분야는 낯설 뿐만 아니라 관련 지식이나 정보가 없어서 전혀 생각지도 못했다. 그나마 이 책을 통해 NPL 투자라는 것을 처음 접하게 되었다. NPL 투자에 대해 개략적으로 설명을 하자면 은행에서 단보나 신용으로 자금을 대출해주고 은행이자를 제대로 갖지 못하면서부터 발생한다. 은행은 어떡하든 돈을 회수하기 위해 부실채권을 전문적으로 관리하는 기관으로 넘기고 그곳에서는 중소형AMG로 이후에 개인투자자에게 넘기는 방식으로 부실채권 유통이 이뤄진다고 한다. 이건 내가 이 책을 읽으면서 이해한 내용을 정리한 것이다. 때문에 내가 이해한 내용과 실무에서는 차이가 있을 수도 있겠다. NPL투자는 내용이 생소해 이해가 어렵지만 나름 초보들을 위해 쉽게 쓰여졌다. 집중해서 읽으면 어느 정도는 이해할 수 있다. 물론 좀 더 깊이 들어가거나 NPL 투자에 관심이 있는 사람들은 좀 더 깊이 있는 공부가 필요하다. 책에서는 인터넷이나 오프라인 강좌가 열리는 곳까지 설명을 하니까 관심 있는 사람들에게 유용한 정보가 될 것이다. 

이 책에서는 NPL 투자의 매력에 대해 많은 부분을 할애하여 설명한다. NPL 투자 시에 유의해야 하는 점은 무단보 부실채권에는 투자를 하지 말라고 당부한다. 아무리 채권 할인율이 높더라도 추후 회수될 가능성이 무척 낮다고 말한다. 이 때문에 무단보 부실채권은 잘못 투자하면 많은 손해를 입을 뿐이므로NPL 투자는 단보가 있는 부실채권을 투자하는 것이 일반적인 상식이다. NPL 투자방법에는 3종류가 있는데, 첫째는 배당금 수령법, 두 번째는 재매각법, 세 번째는 직접낙찰법이다. 이중 초보자들은 배당금수령법에 많이 투자를 하지만 어느 정동 경험과 노하우가 있는 전문가들은 직접낙찰법에 많이 투자한다고 한다. 이유는 뻔하다. 이윤이 많이 남기 때문이다. 하지만 그만큼 알아야 하는 내용도 많고 제대로 된 물건을 고를 수 있는 안목도 갖춰야 한다. 모든 투자가 그러하듯이 동전의 양면과 같다. 이처럼 좋은 투자방법에도 그늘이 있기 마련이다. 물건을 제대로 알지 못하거나 지식이 없다면 이득은 고사하고 손해보기 쉽다. 관련 용어들이 난해할 뿐만 아니라 다양한 방면에 지식이 수반된다. 이 때문에 충분히 공부를 하고 욕심부리지 않고 투자를 한다면 비과세에 해당하는 NPL 투자는 앞으로 충분한 매력을 가질 것이다. 나 역시 찬찬히 공부하면서 배워보려 한다. 

요즘은 많은 분들이 재테크나 경매등에 많은 관심을 가지고 있습니다. 

정해진 수입은 한정되어 있고

소비와 지출이 늘어가는 현실에서 재테크는 필수가 되어버린 것이 현실입니다.

그래서 서점에 가보면 경제서적이 인기가 많다는 것을 새롭게 느낄 수가 있습니다.

저도 이 책을 보기 전까지는 NPL이 무언지 부실채권이 

어떤 말인지 전혀 몰랐던 것이 사실입니다.

하지만 경매같은 것이 돈을 벌 수 있다는 얘기를 많이 들었던터라 궁금하기도 했었습니다.

이 경제서적은 대화형식으로 독자들이 이해하기 쉽도록 쉽게 

설명하고 있는 점이 특별한 점입니다.

비교적 딱딱할 수 있는 내용을 대화형식으로 풀어냄으로서 중학생이 봐도

알 수 있을 정도로 쉽다고 설명하고 있습니다.

챕터별로 정리를 해보겠습니다.

챕터1 에서는 부실채권에 대해서 잘 몰랐던 사실을 알기 쉽게 설명하고 있습니다.

우선 부실채권 투자에 대해서 자세하게 설명을 하고 있고, 

부실채권의 발생 및 유통 개요등에 대해서도 이야기합니다.

또한 우리나라 부실채권의 전망과 그 밖의 다양한 사례에 대해서도 알려주고 있습니다.

챕터2 에서는 일반투자자와 부실채권 투자(매입)방법과 입찰참가 제안서부터 

소유이전하는 방법까지 설명을 하고 있습니다.

그리고 투자고수가 부실채권에 투자하는 과정도 자세하게 나와있습니다.

챕터3 는 부실채권도 잘 못 투자하면 망할 수 있다는 주제로 

기본적인 권리분석부터 배당표 작성하는 방법

그리고 부실채권 투자를 망치는 요인들에 대해서도 설명을 하고 있습니다. 

부실채권을 잘 못 만지는

경우에 대해서도 설명하는데 매입가격보다 낮게 낙찰되거나, 

경매가 진행도중 정지되어버리는 경우,

투자받은 AMC가 날라버린 경우등등 여러가지 사례를 통해서

이해하기 쉽게 잘 표현하고 있습니다.

마지막으로 챕터4 에서는 부실채권 투자노하우 총정리 편으로 

실제적인 부실채권의 좋은 물건 고르는

노하우에 대해서도 다루고 있습니다. 1순위 저당권을 배정받는 방법이나, 

경매 처분시 누릴 수 있는

덤 같은 우리가 잘 몰랐던 일반적인 경제서적에서 다루지 않는 

이야기들을 재밌게 표현을 하고 있습니다.

이 밖에 깡통물건, 깡통계좌, 특수물건, 부실채권투자 유치권 등에 대해서도 

이해하기 쉽게 알려주고 있습니다.

경매나 부실채권등에 관심이 많으신 분이라면 다른 경제서적 보다도 'NPL 투자비법' 을 추천드리고 싶습니다.