한 때 경매 붐이 일어나면서 많은 사람들이 경매공부를 시작하였던 뉴스가 기억납니다. 그 당시 한동안 경매 낙찰가도 올라가고 낙찰 경쟁률도 높아졌었습니다. 그 때 저도 개인적으로 사설 기관에서 경매 공부를 할 시간이 없었기 때문에 책 몇 권을 이용하여 공부를 하였지만, 이론적인 공부보다 현실적인 활동이 더 중요한 활동인 것을 알게 되었습니다. 올해 주말을 이용하여 경매 공부를 다시 하려고 합니다. 예전과 달리 현장에서도 많은 공부를 하려고 계획하고 있습니다. 그 전에 이론이 아닌 실전 경매에서 성공한 경험을 가진 이 책을 통해 저자가 어떻게 경매를 하여 성공하였는지를 참고하고 실전 노하우를 배운다면 앞으로의 경매 공부 방향을 잡는데 도움이 되리라 생각합니다.

저자는 경매에서 원칙과 기본을 지키면 적은 돈으로도 수익을 낼 수 있으며, 경매보다 안전하고 빠르게 돈을 벌 수 있는 방법을 찾기 힘들다고 언급합니다. 따라서 책 속의 네 개의 파트에서 저자의 원칙과 기본에 근거하여 설명하고 있습니다. 책의 구성은 경매 공부에 필요한 내용을 시작으로 경매 물건 검색하고 파악하기와 같은 경매 전단계와 대부분의 사람들이 어려워하는 경매 후에 필요한 내용을 담고 있으며 실전 사례에 대해서도 제공하고 있어서 참고로 활용할 수 있을 것입니다.

먼저 반드시 알아야 할 경매 6단계 사이클로 권리분석, 시세 조사, 입찰, 명도, 집수리, 매매 및 임대로 구성된다고 합니다. 다른 경매 서적에서 다룬 내용과 비교하면, 집수리 이후의 2단계까지 완료해야 문제 없이 완료가 된다는 것입니다. 매매든 임대든 사람이 자주 사용하는 싱크대, 변기, 샤워기, 수고꼭지를 확인하여 주변 인테리어 업체에서 교체 할 수 있는 비용까지 고려해야 한다고 강조합니다. 6단계에 해당 되지만, 처음부터 임대 및 매매가 잘 되는 물건을 선정하라고 합니다.

저자만의 노하우를 통해 고수가 될 수 있는 노하우 기술 중에는 어디에 물어 볼 수도 없으면서 도저히 답을 찾을 수 없는 애매모호한 상황에 대해서 실제 경매 물건을 바탕으로 설명이 들어 있어서, 권리분석이 어려운 물건을 어떻게 검토하는지 공부할 수 있어서 좋았습니다. 임의 경매를 신청한 채권자와 근저당권자가 달라서, 경매 신청한 사람이 배당을 받지 못하여 경매가 취소될 수 있는 것도 동일 법인일 수 있다는 것을 확인하고 입찰에 참여하라는 등 개인과 법인에 대한 분석까지 배울 수 있었습니다.

마지막 파트에 있는 10배 경매학교의 실전경매 사례에서는 경매 물건을 찾아서 투자 포인트와 수익률의 분석결과를 소개하고, 실제 권리분석과 진행과정이 어떠했는지도 설명하고 있어서 실전경매 투자시 자신은 어떻게 분석하였는지를 비교하는데 도움이 되었습니다. 기존의 경매 책에서 만나지 못한 실전 노하우를 배울 수 있었으며, 특히 경험이 없는 초보자 들이 실전에 임하는 단계에서 참고하면 많은 도움이 되는 책이라 생각합니다.^^

부동산 재테크와 관련해서 뗄 수 없는 분야중 하나는 역시 “경매”가 아닐까 한다. 서점에 나가서 가장 쉽게 접할 수 있는 책 역시도 “경매” 책이다. 하지만 경매를 통해서 원하는 투자이익을 실현하기란 쉽게 접할 수 있는 것과는 확실히 거리차가 느껴진다. 나 역시도 6개월 정도 경매 관련된 강의를 접하고 입찰까지 해 보았지만 낙찰이라든지 원하는 수익을 실현하지 못하고 중도에 내려놓은 경험이 있었기에 경매를 대하는데 어려움이 있다.

이 책 [난생처음 10배 경매, 저자 임경민]은 나 같은 경험자를 비롯해서 처음으로 경매를 접하는 사람에게도 더없이 유익한 책이 아닐까 한다. 저자는 이미 20년 이상이라는 오랜 시간 경매에 올인 하여서 남들이 부러워하는 성공과 부를 이룬 실력파이다. 그리고 머리말에서 밝히듯이 자기 자신의 경험과 지식, 멘탈을 이 책을 통해 아낌없이 나눠주고 있다.

책의 구성 역시도 복잡하지 않다. PART1에서 경매 공부, 하루면 충분하다 라는 제목으로 특히 초보자들이 어떤 생각과 마음가짐으로 어떤 공부를 통해 어느 분야에 도전할지를 명확히 제시해주고 있다. 그것은 한 마디로 쓸데없는 어려운 지식을 배제하고, 법률상 관계가 간단한 물건에 입찰해 수익을 가져오라는 것이다.

그러고 보면 처음 부동산 경매에 임할 때는 이것 저것 모든 물건에 손을 대 보았던 것 같다. 그러다 보니 점점 권리 분석이 어려워지고, 정확하고 뚜렷한 투자 기준이라든지 목표가 없다 보니 우왕좌왕 했던 기억이 있다. 이 책에서는 역시 이러한 부분에서도 처음부터 경매에 임하는 목적을 분명히 하라고 조언한다.

PART2에서는 경매 물건 샅샅이 파헤치기로 경매 진행 절차에서부터 입찰 서류 작성하고 다양한 관련 서류들에 대해 확인하는 방법들을 알려준다. 절차대로 하나 하나 살펴본다면 우리가 막연히 두려워했던 불확실한 요소들이 얼마든지 선명해 질수 있도록 도와주는 자료들이 다양하게 존재하는 것이다. PART3에서는 저자의 경험과 노하우를 엿볼 수 있는 다양한 경매의 기술들을 소개해준다. 20가지 샘플들을 내 것 으로 만든다면 우리 역시 경매를 새롭게 바라 볼 수 있을 것이다. PART4에서는 자신의 실전 사례들을 소개해 줌으로서 강력한 동기부여를 받을 수 있다. 부록 경매 TIP을 통해 경매용어 30과 저자관련된 프로그램 소개로 책을 끝마친다.

그동안 막연하게 경매를 생각만하고 도전하지 못했거나 어렵게 생각되어 중간에 손을 놓았던 사람들에게까지 다시금 경매를 통해 투자이익 실현의 도전장을 내밀 수 있는 정말 핵심적인 경매 요소들을 알차게 집약한 책이라 하겠다.

개인적으로 최근에 할 수 있는 재태크 방법 중에 가장 뛰어난 가성비를 가진 것이 바로 이 경매라고 생각이 됩니다. 사실 부동산이라는 것이 선뜻 접근하기가 조금 어려운 면이 없지는 않지만 회사가 망하면 휴지조각이 되어버리는 주식이나 1% 대에서 벗어나지 못하고 있는 예금을 본다면 책의 내용처럼 1000%의 수익까지는 바라지 않아도 어느정도 수익이 보장되어 있는 부분이 상당히 매력적입니다. 더군다나 이 책을 보면서 경매에 대한 편견이 많이 사라지기도 하였고 무엇보다도 '부동산은 무조건 많은 돈이 필요하다' 라는 고정관념에서 탈피할 수 있는 시간이 되었던 것 같습니다.

사실 최근 이런 경매 서적이 대중화가 되면서 경매를 기존부터 해왔던 사람들은 오히려 경매하기가 더 어려워 졌다고 합니다. 워낙 분석을 잘하는 사람들이 늘어나면서 경쟁이 심화된 부분이 있다는 의미인데, 어떻게 보면 이 때문에 경매 시장이 더 커져서 더 많은 물건이 쏟아져 나오고 있는 것은 아닌가 생각이 됩니다. 예전 많은 사람들의 애환이 담겨있다고 해서 경매로 산 집은 저주(?) 비슷한 느낌의 내용들이 많았는데 지금 생각해 보면 자본주의 경제체제에서 돈을 원할하게 돌릴 수 있게 도와주는 하나의 시스템으로 인식할 수 있겠습니다. 최근에는 그냥 애환이라기 보다는 일부러 경매로 돌리는 경우도 있다고 하니 많이 대중화가 되었다고 볼 수 있겠습니다.

권리 분석은 당연한 것이지만 많은 경매 참여자가 많이 하지 않는 것은 바로 '임장 활동' 입니다. 몇 십만원짜리 구매를 하는 것이 아니고 최소 천 만원이 넘어가는 것을 사는데 어떻게 생겼는지 주변은 어떤지 사람들의 평은 어떤지를 전혀 모르고 있다는 것이 말이 안되긴하는데, 그저 '낙찰' 받는 것에만 목숨을 거는 사람들이 주변 상태를 전혀 보지 않고 낙찰을 받았다가 낭패를 보는 경우가 많이 있다고 합니다. 물론 저자도 처음에는 그랬었을지 않았을까 생각을 하게 되는데, 책에서는 다른 사람의 예를 들면서 '유찰 최저가에 3%만 더해서 낸다' 와 같이 스스로의 기준이 필요하다고 합니다. 어떤 시장이든 탐욕이 생기면 힘이 들어지기 마련이니, 당연히 기준이 있어야 겠지요.

그리고 불과 몇 년 해보지도 않고 그냥 포기하는 경우가 많이 있다고 합니다. 책에서 나오듯, 박지성이 축구를 1~2년만에 엄청나게 잘하게 된 것이 아니고 추신수가 갑자기 안타를 잘치게 된 것이 아닙니다. 그만큼 많은 시간을 투자하고 노력을 했기 때문에 그렇게 된 것인데요, 우리는 그들의 노력을 결코 쉬이 생각할 필요는 없는 것 같습니다. 그래서 저자는 한 두번 성공에 심취하지 말고 꾸준하게 노력할 수 있는 사람을 제자로(?) 받기를 원하고 있습니다. 어쩌면 당연한 모습이겠지만, 왠지 저도(!!?) 할 수 있을 것 같다는 생각이 들었었습니다^^;

저자와 같이 고수가 되기 위해서는 지금 다니고 있는 회사와 병행을 하기에는 조금 힘든 부분이 있을 것입니다. 하지만 무엇보다도 '실행하는 것' 이 뒷받침 되지 않는다면 아무리 이론을 빠삭하게 알지라도 실전에 도움이 되지는 않게 됩니다. 경매 관심이 있다면 실제로 법원에 가서 한 번 그 모습을 지켜보고 직접 참여해 보세요. 참여하지 않고 그것이 어렵고 힘들다고 한다면 아무것도 할 수 없는 사람에 불과한 것입니다. 저도 이번에 참여를 하기 위해서 연차를 준비하고 있습니다. 언젠가 저도 이런 책을 쓸 수 있는 날이 올 수도 있지 않겠어요?^^;

난생처음 10배경매

10배와 1000%.. 같은 말입니다만 1000%라고 하니 더 많아 보이네요.

어떻게 1000%의 수익을 올릴 수 있을까요 

주식이나 선물, 작년 광풍으로 등장했던 전자화폐 등의 투자는 10배가 아니라 수백배의 수익을 올릴수도 있습니다만.. 위험합니다. 투자와 관련하여 자주 볼 수 있는 그 격언은 틀림없습니다. 높은 위험은 높은 수익을 가져온다는 거.

투자에 있어 높은 수익을 원한다면 위험은 감수할 수 밖에 없습니다.

이렇게 높은 수익을 원해 높은 위험의 투자에 손을 댔다가 실패하는 경우가 상당합니다.

이런 투자와 비교해서 부동산 경매는 보다 안전한 투자가 가능합니다.

난생처음 10배경매의 필자는 말합니다.

물건은 많다. 초보자는 굳이 어려운 물건에 도전해서 어렵게 투자하지 말라.

이 책은 일반물건에 대한 경매방법을 소개한 책이다. 특수물건에 대한 경매방법에 대해 알고 싶다면 다른 책이나 강의를 찾아라.

그렇습니다.

이 책은 부동산경매의 초보자를 위한 책입니다.

특수물건. 이것도 마찬가집니다. 높은 위험과 시간, 기술을 요하지만 성공하면 보다 큰 돈을 벌 수 있습니다. 그... 위험과 시간, 기술이 문제죠.

필자의 말에 동감합니다.

처음 경매를 시작해서 수익은 높지만 굳이 힘들고 어려운 특수물건에 들어갈 이유는 없습니다.

짧으면 2~3년, 천천히가자면 5~10년 쉬운 경매로 자금을 축적하고 경매시장에 대해 더 잘 알게 된 이후에도 특수물건에 관심이 있다면 그때 들어가면 될 것입니다.

이 책은 이렇게 복잡하지 않고 위험성이 낮지만 충분히 수익을 얻을 수 있는 일반물건에 대한 책입니다. 경매에 들어가서 매매나 임대까지. 어떻게 해야 할 것인지 잘 알려주고 있습니다.

책의 첫장은 경매 공부, 하루면 충분하다입니다.

정말 하루면 충분할까요 

복잡한 부분이 상당한데 

실제 경매에 들이는 노력은 현장답사도 하고 실전도 해 보는등의 시간이 필요하지만 필요한 포인트만 제대로 알려면 하루도 충분하다는 얘기입니다.

경매 공부한다고 오래 시간을 들이는 거 보다 저자가 소개하는 포인트만 파악하고 실제 경매입찰을 진행하는 것이 더 낫다는거죠.

두 번째 장은 경매물건 샅샅이 파헤치기입니다.

경매 진행 및 입찰 절차등 경매의 진행방법에 대해 상세히 소개하고 있습니다.

세 번째 장은 고수가 되기 위해 필요한 경매의 기술을 소개합니다.

처음에는 첫 번째 장과 두 번째 장만 참고해서 진행해도 가능하겠지만 보다 다양한 물건에 도전하기 위해 필요한 내용입니다.

네 번째 장은 10배 경매의 실전 사례.

부록은 경매팁으로 마무리 됩니다.

경매에 처음이신 분이라면 이 책에서 필요한 부분을 찾으실 수 있을 것으로 기대합니다.

'경매 투자에'는 현재 다니고 있는 직장을 계속 다니면서 짬짬이 할 수 있고, 위험이 상대적으로 적고 안정적이면서 상당한 수익을 올릴 수 있는 장점이 있는 것 같다. 

사실 일반 근로자가 매일 다람쥐가 쳇바퀴 돌리듯 하는 직장 생활로 벌어들이는 월급으로 가족들을 부양하면서 자신의 노후 준비까지 하는 것이 쉽지 않다. 

그런 면에서 경매를 통해 제 2의 인생을 준비하는 것이 큰 메리트로 느껴진다.

물론 주식이나 여타 부동산 투자와 마찬가지로 이론적인 공부로만 답이 있는 것이 아니고 실제로 발품을 팔면서 해보는 것이 더 큰 내공을 쌓을 수 있게 도와주는 것 같다. 

이 책의 저자분도 주식, NPL, 펀드 등 여러가지 재테크 수단을 다 해보았지만 결국 경매를 택했다고 한다. (초기에 큰 돈이 들지 않고, 수익률도 높은 편이고 경기의 영향을 덜 받는 장점이 있기 때문)

보통 많은 사람들이 경매가 어렵다고 생각해서 꺼리는 경우가 많은데 알고보면 그렇지 않다.

실제로 내가 써먹어야하는 부분만 공부를 하면 되기 때문이다.

그리고 권리분석에 대해 어려움을 겪는 사람들이 많지만 애초에 특수 물건을 건드리지 않고, 일반 물건만 취급하더라도 충분한 수익률을 올릴 수 있다!

(낙찰금만 내면 내 물건이 되는 것이 일반물건이고, 그 외에 추가로 인수해야 할 권리가 있다면 특수물건이다. 전체 경매 사건 중 5% 내외 정도만 특수물건!)

특수물건의 경우 유치권이나 법정지상권은 등기부등본상에 나타나지 않아 초보자들이 놓치기가 쉽다. 

게다가 낙찰받고 소유권을 이전한 뒤에도 권리상의 제약이 많아 은행권에서 낙찰가 대비 잔금대출을 보수적으로 계산하고 따라서 초기 실투자금이 늘어난다.

또한, 소유권을 두고 소송을 하거나 유치권 중 일부를 협의해야 하는 등 추가적인 비용이 발생하게 된다. (유치권 부존재 소송은 6개월, 법정지상권은 1년 정도)

이 책도 역시 20년간 경매를 하면서 잔뼈가 굵은 저자의 조언이 담겨 있는 책이다. 요즘 여러가지 책들을 읽으면서 느끼는 것인데 내가 모르는 분야라도 너무 무심하게 살면 안된다는 생각이 든다. 세상에 정말 돈벌 방법은 많고, 다양한 방법으로 먹고사는 사람들이 많이 있다. 나도 조금만 발상을 전환하고 노력하면 더 잘살 수 있을 것 같다. 

경매와 관련 된 책을 많이 읽어 본 것은 아니지만

[난생처음 10배 경매]책은 지금까지 내가 읽어 본 경매 책 중 가장 쉽게 읽히고

가장 이해가 쉬운책이 아니었나 싶다.

초기 적은 자본으로 큰 수익을 얻을 수 있다는 말에

경매에 관심을 갖고 경매와 관련 된 책을 꾸준히 찾아 읽으려 노력하고 있지만

솔직히 경매와 관련 된 용어도 아직 잘 파악하지 못하는 수준이고,

책을 읽을 때마다 절반도 이해하지 못하는 통에

이 어려운 것들을 과연 내가 할 수 있을까라는 두려움이 증폭되는 수준이었다.

그런데 20년이상 경매에서 실질적으로 수익을 얻고 있는 임경민 저자의 책은

경매에서도 쉬운 물건만을 타켓으로 초보도 무조건 수익을 올릴 수 있는 방법을

소개하고 있어서 인지 조금만 노력하면 나도 가능하지 않을까라는 설레임을 던져주는 책이었다.

경매 물건들 중 문제가 될 만한 요소들을 어떻게 확인하면 되는지를 알려주고,

그런 문제들이 있는 물건들을 어떻게 해결해서 고수익을 내는지가 아닌

그런 물건들은 과감하게 피하고 쉬운 물건들만 도전해서도 수익을 낼 수 있음을

저자와 저자의 제자들의 사례들을 예를 들며 얘기해주는 책이었다.

책에서 가장 인상적이었던 이야기는 경매에 관한 편견을 논리적으로 설명해주는 부분이었는데

명도와 관련 된 피해를 입을 수 있다는 편견도 큰 돈을 날릴 수 있다는 편견들 모두

경매를 잘 모르기때문에 생긴다고 이야기하며, 그런 권리분석이 어려운 물건들은 피해

쉬운 물건들로만 오로지 초보를 위해 실전에 뛰어들 수 있도록 쓰인내용들이 대부분이었다.

또한 처음 몇번을 도전하고 낙찰 되지 않으면 쉽게 포기하는 사람이 많은데

3년정도는 꾸준히 경매에 도전해야만 부자가 될 수 있음을 이야기한다.

저자는 이제 초보도 아니고 몇십억을 가진 부자의 반열에 들어섰지만

한번에 큰돈을 벌 수 있는 물건들 보다는 주변 시세를 파악하고,

앞으로 오를 수 있는 지역들을 분석하고 공부해서 쉬운 물건들로 몇십배 이상의 순이익을 내는

방법으로 20년이 넘는 지금까지 경매를 낙찰 받고 있다고 한다.

저자가 낙찰 받은 사례들을 살펴보니 정말 쉬운 방법으로 필요한 공부만 한다면

누구라도 경매로 재테크를 할 수 있겠다는 생각이 들었다.

물론 그만큼 투자하고 공부하는 시간이 필요하겠지만 몇년을 공부해도 어려운 경매라는 분야가

저자와 함께라면 쉽게, 그리고 제대로 도전해 볼 수 있지 않을까라는 생각이 든다.

책속에는 저자 강의 초대권까지 들어 있어 경매를 시작하려 하는 사람이라면

정말 많은 도움을 받을 수 있는 책이라는 생각이 든다.

나도 올해안에는 저자의 강의를 듣고 꼭 실전에 도전해보고싶다. 

나는 친구의 집이 경매로 넘어가는 과정을 지켜보면서 경매에 관심을 갖게 됐다. 경제 상황이 나아진다면 부동산 경매가 돈이 되겠다는 확신이 들어 공부를 시작했다. 나는 이렇게 경매를 통해 돈 걱정 없이 살 정도의 돈을 벌었다. 4,000만 원을 투자해 4억 원을 번 적도 있고, 1,530만 원을 들여 10배가 넘는 수익을 내기도 했다. 때로는 초기 투자비용 0원으로도 1년 후에 수천만 원을 벌었다. 바로 이것이 경매의 매력이다. - '머리말' 중에서

10배의 수익을 안겨주는 부동산 경매

이 책의 저자 임경민은 20년 넘게 경매에 올인하여 투자 대비 1000%가 넘는 수익을 수차례 올린, 이론과 실전을 겸비한 경매의 신이다. 현재 LM에듀케이션 대표이자 투자자문회사를 운영 중이며, 서울시립대학교 도시과학대학원 부동산 경매론 겸임교수를 역임했다. 주식, NPL, 채권, 펀드 등 다양한 투자를 공부하면서 그중 경매가 가장 수익성이 좋고 안전한 투자 방법임을 깨닫고 경매에 올인한 그는 '1년 365일 중 65일만 일한다'는 원칙을 지키면서도 해마다 경매로 억대 수익을 올리고 있다.

그는 경매 초보자를 대상으로 자신을 부자로 만들어준 경매 노하우를 강의하고 있으며, 나아가 초보자들이 원하는 물건을 낙찰받을 때까지 책임지고 도와주는 경매인으로서 새로운 신화를 써내려가고 있다. 또한 SBS CNBC ＜라이브머니＞에 '경매의 신'으로 출연했고, ＜시사저널＞, ＜경기일보＞ 등 다수 매체에 칼럼 및 기획기사를 게재했다.

권리분석

경매를 모르는 사람들은 권리분석이 어렵다고들 한다. 물론 틀린 이야기는 아니다. 권리분석은 파고들자면 정말 머리 아프고 어렵다. 하지만 그렇게까지 공부할 필요는 없다. 경매물건은 '특수물건'과 '일반물건'으로 나눌 수 있는데, 머리가 깨지도록 공부해야 할 분야는 '특수물건'이다. 이 중 일반물건은 권리분석이 무척 간단하다. 장담하건대 이 책에서 설명하는 방법을 잘 배워서 몇 번만 직접 해보면, 일반물건 권리분석은 단 10초면 끝낼 수 있다. 

반면에 특수물건의 권리분석은 수년 동안 경매를 해왔다는 경력자들도 매우 힘들어한다. 하지만 '하이리스크-하이리턴'이라는 말처럼 특수물건은 성공했을 때의 수익이 크다는 매력이 있다. 물론 손해가 날 가능성도 그만큼 이상으로 크다는 점을 명심해야 한다. 그래서 저자는 우리들에게 이렇게 권한다. "일반물건만 노려도 충분히 부자가 될 수 있습니다"

명도는 어렵다(?)

저자는 우리들에게 "명도가 어렵다는 선입견을 버려라"라고 말한다. 경매주택에는 대개 소유자나 임차인이 거주하고 잇다. 이들을 무리 없이 내보는 과정을 '명도明渡'라고 한다. 그래서 대체로 명도 과정이 번거롭고 어려우며 거주자로부터 위해危害를 딩할 수 있다는 생각 때문에 위험하다고 여길 뿐이다. 특히, 임차인들을 강제로 내보내는 '강제집행'을 먼저 떠올려서 그런 거다.    

그러나 분명히 말하건대 명도 과정은 전혀 어렵지 않다. 게다가 거주자에게서 위해를 당하는 경우는 거의 없다. 저자의 경험에 의하면 20년간 수천 건에 입찰하고 수백 건을 낙찰받는 동안 강제집행을 한 적은 단 두 번에 불과하다. 당시에도 임차인들에게서 해를 입거나 하지는 않았다. 그래도 두렵다면 세입자가 법원에서 보증금 배당을 받는 물건만 찾으면 된다.

즉 입찰 과정에서부터 경매물건에 누가 사는지 조사해 그들이 법원에서 보증금 배당을 받는 물건만 찾으면 된다. 배당을 받는 경우라면 임차인은 낙찰자에게 협조적일 수밖에 없다. 왜냐하면 배당금을 받으려면 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서를 법원에 제출해야 하기 때문이다. 이런 물건은 명도도 쉽고 위해를 당할 일도 없다.

홈런보다는 고타울이 좋다

야구경기를 보노라면 홈런 타자는 통상 교타자(단타로 고타율을 유지하는 선수)보다 상대적으로 타율이 낮다. 게다가 삼진도 자주 당한다. 왜냐하면 홈런 타자들은 풀스윙을 하기 때문이다. 반면에 안전 출루가 보장되는 안타를 노리는 교타자는 홈런 개수는 적을지라도 타율이 매우 높은 편이다. 야구를 가르치는 지도자도 처음부터 홈런을 노리라고 결코 주문하지는 않는다.

9회말 2아웃, 주자가 1루와 2, 3루에 꽉 차있는 동점 상황에서 홈런 타자가 타석에 들어섰다고 가정해보자. 짧은 안타로도 시합을 끝낼 수 있는 상황이 만들어진 셈이다. 이때 타자는 홈런을 노리겠는가, 아니면 짧은 안타를 노리겠는가? 경매란 매번 이런 상황과 유사하다. 어차피 경매물건은 널려 있고, 하나만 낙찰받아도 수익이 상당하다. 그러니 굳이 위험한 특수물건을 노릴 필요가 없다. 쉽고 빠르게 받아서 수익을 낼 수 있는 일반물건을 계속해서 노리는 편이 훨씬 유리하다. 

철저한 시세조사가 필요하다

투자를 목적으로 한 경매라면 단순히 집 장만을 목적으로 하는 경매와는 재테크의 시각이 달라야 한다. 우선 본인이 다니는 직장과의 거리 또는 교육 여건 등을 고려하지 않아도 된다. 임대수익을 노리는 목적이라면 임대가 잘 나갈지의 여부에 달린 것이다. 재테크 투자 목적이라면, 초기 투자비용을 얼마나 빨리, 그리고 많이 회수할 수 있느냐가 관건이다.

임대보다 매매를 선호하는 이유

1. 임대보다 매매가 더 돈이 된다.

2. 돈이 순환한다.

3. 신경 쓸 일이 많지 않고 스트레스를 덜 받는다.

따라서, 자신이 부동산 경매를 하는 목적이 내 집 장만인지 재테크인지에 따라 투자 물건에 대한 접근 방식이 달라진다. 그러므로 목적을 먼저 정한 다음, 현장조사를 통한 수익 구조 등을 파악한 뒤 입찰에 참여해야 한다. --- p.51

경매 6단계 사이클

1단계~ 권리분석(필요없는 물건)

2단계~ 시세조사(감정가보다 5천만 원 더 높음)

3단계~ 입찰(매각일과 감정일 간 2년 갭/낮은 가격에 입찰 가능)

4단계~ 명도(이사비영 1백만 원 지급)

5단계~ 집수리(기본:도배 장판,수납장 페인트칠)

6단계~ 매매 또는 임대(단기 보유 후 매매)

이처럼 경매는 총 6단계로 이루어져 있다. 흔히 생각하는 '권리분석-시세 조사-입찰-명도'까지는 앞의 4단계이고, 여기에 '집수리-매매 또는 임대'가 붙어 하나의 사이클이 된다. 즉 '권리분석-시세 조사-입찰-명도-집수리-매매 또는 임대'가 경매 6단계 사이클이다. 아래의 도표를 참고하라.

꾸준히 입찰에 참여하라

누구든지 어떤 일에 꾸준히 매진하다 보면 그 분야에서 전문성을 갖게 된다. 경매도 마찬가지다. 꾸준한 입찰 참여 만한 스승이 없다. 그럼에도 안타깝게도 경매를 공부하는 사람들의 약 70%는 1년 안에 포기한다. 그리고 95%가 3년 안에 경매 시장을 떠난다. 경매 시장에서 끝까지 생존하는 사람은 100명 중 5명 안팎이다. 이만 하면 '블루오션' 아닌가 말이다.

대부분의 사람들은 입찰에서 실패, 즉 패찰敗札하면 이를 실패로 간주하고 화를 내며 경매 시장을 떠난다. 하지만 패찰은 '실패'가 아니고, 경매를 하는 사람들에게는 일상에 가깝다. 아무리 경매 시장에서 잔뼈가 굵은 사람이나 경매 전문가도 입찰 대비 낙찰되는 물건 수는 20~30%를 넘기기 어렵다. 저자 역시 10여 차례 입찰하면 2~3번 낙찰받는 데 그친다. 그만큼 낙찰을 받기란 쉽지 않다.

여기서 놓쳐서는 안 되는 것이 있다. 1년에 2~3차례의 낙찰만으로도 어지간한 월급쟁이의 1년 연봉 이상을 벌어들일 수 있다는 것이다. 단 한 번 낙찰을 받아도 수개월 치 월급을 손에 쥔다는 사실이다. 직장을 다니면서 틈틈이 하는 재테크 중 이렇겎까지 수익이 나는 다른 수단이 잇을까? 만약 낙찰 확률이 10%라면, 한 달에 한 번식만 입찰하면 1년에 하나즘은 낙찰된다는 얘기가 된다. 그것도 투자금 대비 10배 이상의 수익을 내는 물건을 낙찰받는다는 것이다. 

파트2에서는 경매 물건을 샅샅이 파헤치는 요령을 소개한다. 즉 부동산 경매 진행 절차, 입찰 절차, 입찰 서류 작성하기, 대법원 법원경매정보 검색하기, 매각물건명세서 확인하기, 현황조사서 확인하기, 감정평가서 확인하기, 법원사건내역에서 문건 접수 및 송달내역 확인하기 등의 순으로 차근차근 설명하고 있다.

이어서 파트3에서는 고수가 되기 위한 경매 기술을 알려준다. 즉 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 구분하기를 비교 설명하고, 전 소유자가 임차인인 경우 대항력의 발생시점은 언제인지를 보여준다. 대항력 있는 임차인이 보증금을 증액했다면 확정일자에 의한 우선변제권이 있는지를 검토한 후 만약 받지 않았다면 안분배당을 하면 된다고 설명하고 있다. 마지막으로 파트4에서는 10배 경매의 실전 사례들을 소개하고 있다.

경매로 부자 반열에 오르자

경매는 결코 어렵거나 위험한 투자가 아니다. 그리고 큰돈이 있어야만 투자가 가능한 일반 부동산 투자와는 달리 경매는 낙찰시에 경낙자금대출을 쉽게 이용할 수 있으므로 굳이 큰돈이 없어도 된다. 게다가 투자금의 몇 배를, 조기에 회수할 수 있는 재테크 수단이다. 책의 저자도 4천만 원을 투자해 4억 원을 벌었을 정도로 경매를 통해 큰 부를 쌓았다고 말한다. 직장인들은 현업의 업무를 성실하게 수행하면서 틈새 재테크로 경매를 진행할 수 있으므로 관심을 가질만 하다. 

언젠가 신문에서 중산층에 대한 설문조사의 결과를 담았던 기억이 납니다.

나는 중산층에 해당하는가? 에 대한 설문조사였던 것 같습니다. 결과는

참담할 정도의 답변이었던 것으로 기억합니다. 거의 대부분이 나는 중산층이

아니다라고 답변했다는 것인데 아주 오래전과는 너무나도 차이가 나서

충격적으로 다가왔었습니다. 그만큼 이제는 시대가 많이 변했다는 것이라고

할 수 있겠습니다. 취업은 너무나도 어려워진 나머지 취업시작연령은 늦어지고

그만큼 부모세대의 부담은 늘어나고 또 안정을 택한 나머지 맹목적인 공무원

시험에 매달리는 인원도 나날이 늘어가고 또 그에 따라 나라의 정책도 공무원을

많이 뽑는 쪽으로 진행되는 것도 있는 것 같습니다. 그렇게 되면 또 국민들의

세금부담도 가중되고 참 이런저런 곳에서 우리 서민들의 부담은 가벼워질 수

없는 것이 운명이자 숙명인 것인가 싶기도 합니다.

또한 평생직장이 없어지면서 수익창출할 곳이 확 줄어들어 이른 은퇴 뒤에도

돈을 벌 수 있는 기회가 너무나도 한정적이게 되었습니다. 젊은 세대의 구직에

중장년은 설자리가 없고 이를 뒷받침해 줄 정부의 정책도 없다고 볼 수 있을만큼

와닿지 않는 것이 현실입니다. 국민연금도 지금 이런저런 논의 중이고 언젠가는

고갈되어버린다는데 참 불안하기만 합니다. 고갈되어도 국가가 보장한다는데

그러한 명문은 없다는 얘기도 있고 참 어쩌라는 것인지 답답하기만 합니다.

여하튼 이런 돈, 수입, 재산이 불안한 시대속에서 어떻게 하면 돈을 벌 수 있을까

그러한 대답중에 딱히 떠오르는 것이 없었습니다. 주식은 무섭고 불안하고

투자할 돈도 없고, 펀드를 하자니 주식과 비슷한 것 같아 두렵고, 그저 하는 것이

꼬박꼬박 저금리의 예금에 돈을 넣어두는 것 밖에 없습니다.

그렇다고 고가의 부동산에 투자하는 것은 꿈도 꿀 수 없는 그때 경매라는 것이

적은 돈으로도 어느정도의 노력과 자신감을 투입하면 충분한 수익을 낼 수 있다는

이야기를 들은 적이 있습니다.

때문에 경매에 관심을 갖고 이런저런 경매서적을 봤던 적이 있었지요. 하지만

그 책들은 그저 경매에 대한 관련 법률을 구구절절 나열하고 실례는 적고

이 책의 저자가 언급한대로 경매로 대박난 사람들의 이야기는 너무 허황되고

두루뭉실하기만 해서 다가오지 않았습니다. 이러한 점에서 지금 이 경매책은

지금까지의 경매책보다 시원한 느낌을 갖고 읽을 수 있을 것입니다.

이 책은 저자의 경매사례에 보다 집중되어 있는 것 같습니다. 물건에 대한

사진이며 상세한 도면과 대장들을 토대로 권리분석과 여러 주변환경들도

분석하는 치밀함. 또 경매의 흐름에 대해 일목요연하게 정리할 수 있도록

설명도 보다 쉽게 되어 있습니다.

특히, 경매사례 물건을 가지고 이야기하는 파트4의 내용이 여타의 책자보다

압권이라는 느낌을 갖게 하니 앞의 내용을 통해 파트4의 내용을 완벽하게

이해할 수 있다면 경매의 출발점에 서 있는 것이라 할 수 있을 것 같다는

느낌을 가질 수 있었습니다.

또한 저자의 특강을 들을 수 있는 기회를 가질 수 있는 초대권이 있는데

보다 용기있는 독자들이라면 한 번 들어보는 것도 좋을 것 같다는 생각을

해봅니다.

경매의 장점이 무엇일까?

여러 책과 강의를 통해서 이른바 고수분들이 경매의 장점들을 여러 측면에서 이야기 하고 있지만, 내가 느끼는 가장 큰 장점은 부동산 투장 방법 중에서 비교적 적은 자본으로 시작해 볼 수 있는 투자 방법 중의 하나이고, 투자 전에 그 위험에 대하여 공부와 경험으로 불확실성을 어느 정도 예측할 수 있다는 것이다.

부동산 뿐만 아니라 모든 투자가 "High Risk, High Return."이라는 명제 아래서 리스크가 큰 만큼 수익도 크고, 리스크가 적고 안정적인 만큼 수익도 적은 것을 당연한 것으로 받아들인다. 그래서, 가장 안정적으로 원금이 보호되는 은행의 적금이 가장 수익률도 적은 것이고, 선물투자나 외환투자 같은 고 위험 상품은 리스크가 큰 만큼 잘 되었을 때 수익도 클 수 있는 것이다.

그런데, 부동산 투자는 일단 몇 가지 측면에서 다른 투자와는 확연히 다른 리스크도 존재한다.

하나는 상당히 길어질수도 있는 장기적인 투자라는 것(이는 리스크 변동에 빠른 대응이 어렵다는 점과 장기간 자금 유동이 안된다는 점이 같이 포함되어 있음)

또 하나는 고액의 초기 자금이 필요하다는 것이다.

그래서, 초기 자본이 많지 않고 장기적인 투자가 어려운 대부분의 일반인들은 실제 거주 목적이 아니라면 부동산투자에 진출할 생각을 못하고 있는 것이다.

그런데, 이런 경우에도 해 볼 수 있는 부동산 투자방법 중의 하나가 바로 '경매'가 아닌가 한다.

이 책에서 저자도 경매를

'회사 다니면서 짬짬이 할 수 있으면서도 위험이 적고, 안정적이면서 상당한 수익을 올릴 수 있는'

투자방법으로 서문에 소개를 하고 있다.

[권리분석 예시]

왜 그럴까?

그건 부동산 권리분석에 대한 공부, 임장활동과 같은 물건분석능력, 향후 부동산시장에 대한 예측능력 등을 기르고,

권리나 물건에 문제가 없는 양호한 물건(많은 수익은 남지 않더라도) 중에서도 소액의 물건부터 한 건씩 경험을 쌓아간다면 안정적인 수익기반으로서의 입지를 가져갈 수 있기 때문이다.

물론, 이것도 장기간에 걸친 노력과 경험의 축적이 수반되어야 함은 당연하지만,,

이 책뿐 아니라 다른 경매 책들도 투자금 대비 단기간에 몇 십 퍼센트부터 1,000퍼센트 넘는 수익을 얻은 물건까지 부동산경매시장에서의 성공담을 사례로 잘 알고 있다는 점이나 경매의 기본적인 절차나 용어설명, 중요한 포인트를 확인하는 내용 등에서는 거의 대동소이하다

(사실 이런 수익을 얻기 위해서는 시기적인 것도 당연히 맞아야 할 것이다. 부동산 상승기에는 최소6개월 이전에 감정평가한 물건이 나오는 경매의 특성상 감정가의 100% 수준에서 낙찰 받아도 당연히 이익일 것이고, 최근과 같은 경우에는 고점을 찍었던 시기에 감정을 받았던 물건이 신건으로 나오기 때문에 조금은 조심을 해야 될 필요도 있다.)

다만, 이 책에서 눈여겨 보이는 점은 경매에서 가장 중요하다고 할 수 있는 권리분석과 물건의 하자분석에서 발생할 수 잇는 여러 경우들을 실제 경매사례로 실감나게 설명하고 있는 점이다.

예를 들면,

- 전 소유자가 임차인인 경우 대항력 발생시점은?

- 선순위 임차인이 배당요구 종기일 이후 배당신청을 했다면?

- 대항력 있는 임차인이 보증금을 증액했다면?

- 근린생활시설을 다세대 주택으로 불법용도변경했다면?

- 대지권 미등기인 경우 입찰해도 될까?

- 예고등기가 설정된 물건은 왜 피해야 될까?

등이다.

[경매유료 정보를 통해서 본 여러가지 실전 사례]

아마 이런 경우들은 흔하지는 않지만, 필히 체크해 보아야 될 내용들로서 이런 경우에 어떻게 대처하는 것이 좋고 정확한 법률상의 권리나 하자 여부를 판단하는 능력이 필요하다는 점에서 유익해 보인다.

상기 예 중에서 '근린생활시설을 다세대주택으로 불법용도변경했다면?'의 예를 보자.

사건번호 2016타경3526 물건으로 다세대주택 신축 인허가 과정에서 주차장면적을 줄이기 위해서 1개 층을 근린생활시설로 허가를 받고 준공검사 후에 다세대주택으로 불법용도변경한 경우이다.

이런 물건을 제대로 확인하지 않은 상태에서 매수하게 되면 매수인은 불법용도변경에 따른 원상복구의무와 이행강제금을 부과답게 되고, 이런 물건은 등기 후에도 제대로 거래가 되지 않아 매우 곤란한 상황에 빠지게 되는 경우가 발생하게 된다. 아예 이런 물건은 경매에 참여하지 말아야 된다는 이야기이다.(현재 서울시 경매 물건 중에도 이런 물건이 있어 몇 차례 유찰이 되고 있는 경우도 볼 수 있음)

이처럼 이 책에서는 저자의 오랜 경매 경험에서 나오는 여러가지 실전사례들을 중심으로 경매에서의 주의점들을 잘 설명해 주고 있어 경매를 준비중인 사람들에게 유익한 정보를 제공하고 있다.

다만, 저자가 여러번 반복한 것처럼 처음으로 경매를 하는 사람이나 초보자들은 굳이 어려운 물건에 손대지 말고 수익이 적더라도 명확하고 깨끗한 물건만 관심을 가지고 경매에 임하는 것이 가장 안정적 수익을 얻을 수 있는 방법이라는 점에 적극 공감을 하게 된다.