대한민국 최고의 부동산 고수 중 한 분인 조던님의 책입니다.

이미 10여 년 전부터 부동산 투자 서적을 출간하실 만큼 상당한 내공의 전문가이십니다. 최근에는 부동산뿐 아니라 세계경제와 국제정치, 주식 이야기도 많이 하십니다. 미래를 내다보는 안목이 탁월하신 조던님이 생각하는 "앞으로 10년 대한민국 부동산"의 미래에 대한 책입니다. 몇 가지 내용 정리합니다.

1. 우리나라 노인의 최저생계비는 150만 원이다.

조금 더 보태서 200만 원을 쓴다고 하면 25년 동안 얼마를 벌어야 할까? 대학 졸업 후 취업해서 25년 벌어서 50년, 2배의 기간을 써야 하니 매월 400만 원씩 저축을 해야 한다. 50세 이후에 400만 원씩 쓰면서 살아야 한다면 5가지 방법이 있다.

① 매월 400만 원씩 저축한다

② 죽을 때까지 근로소득으로 번다

③ 물가 싼 해외에서 노후를 보낸다

④ 50대에 매월 400만 원씩 생활비가 나오는 구조를 만든다 (부동산 임대소득, 주식 배당소득, 연금소득, 채권 이자 소득, 은행 이자소득 등)

⑤ 매월 10만 원씩 투자해서 50세 은퇴 시 40배, 100배 오를 곳에 투자한다

→ 5번이 가장 현실적인 방법이 아닐까 한다. 많게는 100배까지 올라주는 투자종목이 무엇일까? 바로 토지와 주식이다. 그래서 토지 투자와 주식투자는 기본으로 해야 한다. 지난 50년간 밭이 971배, 대지가 2309배 올랐다. 1991년 한국통신(KT)의 주가가 1만 원이 안 되었으니 10년 만에 595배가 올랐다.

2. 재건축, 재개발, 리모델링 가능한 곳과 불가능한 곳

우리가 가지고 있는 주택과 상가는 영원하지 않다. 그리고 앞으로 20년 정도의 기한이 남아있다. 그 기한이 다가오기 전에 팔거나 아니면 재건축이 가능한 서울의 요지로 갈아타야 한다. 일부에게만 가능한 시나리오다. 따라서 주택과 상가는 지금 이 시점에서 우리가 계속해서 사야 하는가에 대한 근본적인 물음에 답을 하고 작전을 짜고 매입해야 한다. 그런 면에서 서울은 매력적이다. 역세권이나 강남을 비롯한 곳은 더욱더 매력적이다. 차별화되면서 빨대효과를 보일 것이기 때문이다.

3. 이익은 미래의 가치까지 포함된 것이다.

현재의 가격에는 사용 가치뿐 아니라 미래가치도 포함된 것이다. 이것은 부동산이나 주식에 해당하는 경우다. 만약 소비재라면 미래가치가 들어갈 리 없다. 소비재는 Home, 투자재는 House가 되는 것이다. 우리나라 부동산은 서울의 일부 지역을 빼고는 Home이 되어가고 있다. 왜냐하면 미래가치가 없기 때문이다. 그런데 사람들은 미래가치가 있다고 믿기 때문에 House라고 우기지만 House의 의미는 일부 지역을 빼고는 소비재가 된다.

주식은 대부분이 가격보다는 가치가 더 중요한 요소다. 배당을 주지 않는 주식은 미래가치가 있다는 뜻인데 사용가치는 배당이다. 배당을 주지 않는 주식은 미래가치가 있다는 뜻인데 미래가치도 없으면서 배당도 주지 않는다면 그것은 작전주이고 부실주에 불과하다. 그래서 주식은 현재 돈을 벌고 있는가가 중요하지 않다. 돈을 벌지 않더라도 미래에 이 기업이 어떤 일을 할 수 있는가가 더 중요하다. 그게 아니라면 현재 엄청난 배당을 줘야 한다.

소비재를 확인할 수 있는 방법이 있다.

남들에게 내 것을 살 것이냐고 물어봐서 사지 않는다고 하면 소비재이다. 투자를 해야 하는 주식과 부동산에는 모두 미래가치가 담겨 있다. 미래가치가 있는 것이 투자재이다. 투자재는 미래가치가 나타날 때까지 가격이 오른다. 그래서 소비재는 가격이 오르지 않고 투자재는 가격이 오른다.

4. 일본의 경우처럼 신도시의 몰락은 오는가?

도쿄권 노선 거리별 역 주변 주택지 평균 공시지가 변화율을 보면 몇 가지 사실을 알 수 있다. 역 주변만 올랐고 나머지 지역은 하락을 면치 못했다. 앞으로 우리나라도 최악의 시나리오로 간다면 서울의 역 주변 이외 지역은 힘들다고 봐야 한다. 서울의 면적은 605㎢으로 도쿄도 면적 2188㎢의 1/3 정도에 불과하다. 서울 인구는 1000만 명, 도쿄도 인구는 약 1362만 명으로 인구도 적다. 그러니 도쿄가 망했는데도 불구하고 도쿄의 역세권은 오히려 올랐으니 서울의 역세권은 앞으로도 떨어지는 것이 아니라 오히려 오를 것으로 예상할 수 있다.

도쿄에서 불과 30km 떨어진 다마신도시의 인구구조가 몰락의 길로 들어선 원인을 정리하면 아래와 같다.

① 수요 감소로 인한 인구감소

② 공급 증가로 인한 도쿄 도심의 재개발

③ 가장 큰 이유인 베드타운

우리나라의 2기 신도시는 일본 다마신도시와 비슷하다. 2007년도 부동산 급등기에 2기 신도시가 급하게 발표되었는데 일본의 다마신도시와 탄생 배경이 동일하다. 현재 2기 신도시는 분양이 저조하거나 착공하지 않았다면 규모가 축소될 것이며 훗날 인구 감소와 더불어 몰락의 길을 걷게 될 것이라 예상한다. 1기 신도시도 현재 3기 신도시의 서울 근접성을 따라가지 못하고 아파트마저 노후화되어 안심할 입장이 아니다.

5. 남북통일이 부동산 시장에 태풍을 일으킨다

통일 후 북한 주민의 이탈과 일자리가 풍부한 서울과 수도권으로의 쏠림 현상은 매우 심해질 것이다. 서울과 수도권의 부동산은 더욱 부족해질 것이므로 전망되며 전월세의 상승으로까지 이어질 가능성이 크다. 통일이 되면 수도권의 부동산은 폭등할 것이다. 최악의 시나리오에서도 최상의 시나리오에서도 오르는 곳은 서울의 역세권이며 그래서 가장 안전한 곳이다.

6. 최악과 최상의 시나리오에서 모두 살아남을 곳은?

일본의 부동산처럼 한국의 부동산도 몰락한다고 가정할 경우 몰락한 일본의 부동산 중에서도 유일하게 오른 곳은 도쿄다. 최악과 최상의 시나리오에 모두 해당하는 교집합은 어딘가? 불황에도 버틸 부동산 투자는 서울의 역세권이다. 이왕이면 ○호선 역세권 라인이 가장 좋다.

7. 투자는 미래를 보고 삶은 현재를 살자

나는 경쟁을 싫어한다. 그래서 미래에 대한 통찰을 즐긴다. 나는 현실주의자가 아니다. 몽상가에 가깝다. 몽상가는 미래를 꿈꾼다. 미래를 꿈꾸는 몽상가는 현재에 투자하지 않는다. 미래를 보고 투자한다. 미래를 보고 하는 투자는 현실과 충돌하지 않는다. 그래서 현실주의자들과 투자가 겹치지 않는다. 그러니 경쟁하지 않는다. 경매도 현실주의자들과의 싸움이며 레드오션이다. 그렇다면 어떻게 해야 하는가?

서울 내에서도 재개발이 될 만한 부동산을 찾아 투자해야 한다. 아직은 재개발의 "재"자도 안 나오는 부동산이어야 한다. 그러면서 분양가가 높은 지역이어야 한다. 그래야 나중에 추가 부담금이 안 생기며 건설업자들도 이런 곳에서는 아파트를 더 짓고 싶어 한다. 이유는 사람들이 선호하는 지역이기 때문이다.

8. 서울 빌라와 역세권 투자법

서울 빌라 투자의 핵심은 재개발이다. 오래된 도심을 리모델링하는 것은 어쩔 수 없는 대세다. 눈여겨봐야 할 대목은 언젠가는 다시 재개발이 되는 것이고 "얼마나 실투자금이 작은가와 어느 지역을 사는가?"이다. 내 돈을 들이지 않고 사려면 지분이 작고 매매가가 작은 원룸을 사야 한다. 언제 오를지 모르기 때문이며 매매할 때 유리하기 때문이다. 실투자금이 적기 때문에 팔기 쉽고 유사시에 빠져나오기도 쉽다. 지역은 소위 한강 주변이어야 한다. 이 지역은 재개발 광풍이 불었을 무렵 가장 비싸게 팔렸던 곳들이다.

앞으로는 학군 수요가 좋은 대단지보다는 역세권이 더 유망하다. 나홀로 아파트, 오피스텔, 주상복합 아파트를 포함해서 말이다. 지금까지 주목받았던 주거용 부동산은 학군이 좋은 대단지 부동산이었다. 그러나 앞으로 1,2인 가구로 재편이 되고 청년실업이 심해지면서 수익률이 좋은 월세 부동산이 더 필요해지는 상황이다. 반면 기존 부동산은 학생 수의 감소로 그 장점이 줄어들게 된다.

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평소 조던님의 주장하시고 설명하셨던 모든 내용이 책 속에 다 들어있습니다.

많은 부동산 투자 고수분들 중에 제가 조던님을 좋아하는 이유는 "현재보다는 미래에 집중하는 인사이트"에 있습니다. 한 주제의 신문을 읽고, 하나의 현상을 보고 수십 가지 이상을 생각하고 상상하는 그분의 통찰력에 놀랐었습니다. 왜 아파트는 썩는 것이고 썩지 않는 부동산은 무엇인지 이유도 알 수 있었습니다.

그동안 조던님 책과 칼럼을 꾸준히 읽었던 분들이라면 어렵지 않게 책 내용을 이해할 수 있습니다. 개인적으로는 작년 부동산 강의를 들었던 내용도 상당히 많았으나 책에서는 조금 두리뭉실하게 말씀하셨다는 것 하나 정도의 차이를 볼 수 있습니다. 강의장에서 만났을 때는 굉장히 직설적인 표현을 많이 사용하십니다. 책에서는 그렇게 표현하기가 어렵겠지요.^^

1기 신도시의 미래?

지방의 미래?

최상의 시나리오와 최악의 시나리오에서 살아남을 수 있는 부동산?

월세용 주택으로 노후준비가 될 것인가?

인구 고령화, 저출산에 따른 한국 사회의 미래?

부동산 투자만을 이야기하는 책은 아닙니다.

굉장한 투자 노하우를 알려주는 책도 더더욱 아닙니다. 그보다 더 중요한 "부동산 투자의 본질과 앞으로 펼쳐질 미래"에 대한 이야기가 많습니다. 내가 현재 보유중인 주택이 소비재인지 투자재인지 구분하고 시간이 갈수록 자산 가치가 없어지는 주택이 아닌 미래가치가 있는 상품에 투자하기 위한 인사이트를 알려주는 책입니다. 또한 현재의 삶과 미래, 역사와 정치, 경제, 해외주식 등 다양한 분야의 이야기들도 많습니다.

한편으론 서울 역세권을 너무 강조하셔서 해당지역에 아직 부동산이 없는 분들이 읽기엔 불편함이 있을 수 있습니다. 비싼게 좋은 것인데, 비싸서 쉽게 사기 어렵습니다. 그러니 현재보다 미래에 비싸질 주택을 사는 방법을 선택해야겠습니다. 책 속에 힌트가 있습니다.

부동산 인사이트를 얻고자 하는 분들께 추천합니다.

부동산 서적이라고 꼭 부동산에 대한 이야기만 하지는 않습니다.

대한민국 경제 전반에 대한 이야기가 많이 있고 국제정세 등도 이해할 수 있습니다.

물론 앞으로 나아가야 할 방향은 독자가 잘 결정해야될 부분인 것 같습니다.

중간중간 저자가 강조해놓은 부분이, 폰트가 커서 뭔가 이질감이 든다는 것

그리고 기사 인용이 너무 많아 중복되는 문장 등이 보기에 좀 불편하네요.

대한민국의 부동산에 대해서 지은이가 10년동안 어떻게 변경이 될것인지에 대한 내용이 적혀있습니다.

집을 사려고하는 사람들에게 추천해주고 싶은 책이며, 10년동안 변화하는 대한민국에 부동산 현실을 알고 어느 위치에 어느 상권에 집을 사야하는지 알려주는 팁이 나와있어서 좋았습니다. 부동산을 알고싶은 초보자분들에게 추천합니다. 읽어보시면 아마 저와 같은 생각을 하시게 될꺼같아요~

조던님의 책 ＜앞으로 10년, 대한민국 부동산＞의 첫페이지를 읽으면서 기대했던 것은 그의 전작인 ＜대한민국 부동산의 미래＞를 읽었을 때 느꼈던 것과 같은, 사회 현상 전반을 아우르는 통찰력에서 기인하는 새로운 시각일 것이다. 그리고 물론 그 기대가 무색하지 않게 책을 읽어나가는 내내 그가 던지는 화두들은 서울 역세권이라는 그의 주장을 향해 달려가는 여정을 안내해준다.

각 장의 주제들은 사실 전혀 새로운 내용들은 아니다. 매일같이 접하는 사회 전반의 현상들임에도 불구하고 단순히 그것들을 접하고 익숙해져갈 뿐 그 하나하나가 어떻게 부동산과 연결이 될 수 있을지 미처 생각지 못하기 마련이다. 그렇게 파편으로 존재하던 내용들의 연결고리를 만들어 주는것이 이 책의 역할이다. 그리고 비단 현상들을 연결짓는 데서 그치는 것들이 아니라 지금의 이 사회현상이 앞으로 10년 후 장차 어떤 파급효과를 가지고 부동산에 영향을 미치게 될지 펼쳐지는 그의 논리를 따라가다 보면, ‘나비효과’ 라는 단어를 떠올리게 된다. 인구고령화와 청년실업, 외국인 투자와 남북 통일 등 지금은 부동산과의 연관성이 미비해 보이는 요인들이 나중에 더이상 손 쓸 수 없이 큰 파급효과를 가지게 되기 전에, 그러니까 ‘기회가 있는 지금, 과감히 행동하라!’는 것이 그가 전하는 궁극적 메세지일 것이다.

하나하나 짚어 나가는 최악의 시나리오가 다소 충격적으로 느껴질 만큼 강렬한 책이지만, 그렇기 때문에 준비의 필요성을 더 강렬하게 느낄 수 있는 책이기도 하다. 이는 집을 사고 팔고, 전세나 월세를 놓는데 있어 영향을 끼치는 여러 부동산의 현상들은 살피는 단편적인 시각 이상으로 시대가 변하면서 발생하는 여러가지 사회문화 현상으로 시작된 전망이기에 조금더 설득력을 가진다. 현재를 기반으로 예측할 수 있는 미래가 현실로 다가오기 전, 그를 대비하기 위한 현실적인 조언과 지침들을 제공하고 있다.

이 책의 독서를 통해 단순히 경제면, 부동산 면의 신문 외에도 항상 사회 전반에 대해 관심을 가지고 촉각을 세우고 있어야겠다는 다짐을 해보게 된다. 물론 미래는 예측할 수 없는 것이지만 지금은 전혀 관련이 없고, 일시적인 현상으로 보이는 것들이 장차 다른 분야, 특히 부동산에 대해 미칠 효과에 대해 예상해 보는 것만으로도 다양한 시각을 기르는 데 많은 도움이 되리라 기대해본다.

부의 사다리를 올라타려면

 맨 아래부터 하나씩 밟아 올라가야 한다.

 꿈만 커서는 될 일이 아니다.

 현실적으로 어떻게 해야 꼭대기까지

 올라갈 수 있는지 방법을 생각해야 하고,

 또 실천해야 한다.

현실을 똑바로 봐라.

막연한 희망을 품지 말고, 착각하지 마라.

책을 읽기 시작하면서 그런 생각을 가졌다.

개인의 부동산 투자 비기나

긍정형 혹은 부정형으로

한쪽에 치우쳐 이야기하지 않는다.

부동산을 포함한 "부"를 얻으려면

어떤 시각으로 자본주의를 바라봐야 하는지

새로운 시각을 이야기한다.

필명 "조던"으로 알려진 저자의 책을 읽으며

다른 책에서 얻지 못한 새로운 시각을 읽었다.

책은 넓은 시야를 가지라 말한다.

부동산 상승론자나 하락론자 처럼,

하나만의 주장을 하지 않는다.

우리나라 부동산 시장의

최상의 시나리오와 최악의 시나리오를

나름대로 주장하며 설명해 간다.

글로벌 거시적 관점과 미시적 관점을 넘나드는

최악과 최상의 시나리오는,

하나의 결론으로 모아진다.

저자의 노림수는 그것이 아닐지도 모르지만,

나는 그렇게 받아들였다.

[86페이지]

서울의 부동산은 가격과 가치가 동시에 존재하는 투자재가 된다.

[152페이지]

결국 '서울로 서울로' 사람들이 모여든다는 것이다.

[177페이지]

머리를 쓰는 일은 서울과 같은 대도시에서 잘 한다.

[195페이지]

최악의 시나리오에서도 최상의 시나리오에서도 오르는 곳은 서울의 역세권이며, 그래서 가장 안전한 곳이다.

[213페이지]

이왕이면 2호선 역세권 라인이 가장 좋다.

최악과 최상의 시나리오에 모두 해당되는 교집합은 어디인가? 바로 서울의 역세권이다. 서울의 역세권은 미래에 어떤 시나리오로 간다고 해도 모두 상승이 가능하며 안전하다.

서울은 상황이 좋든 나쁘든

최상의 부동산인 건 틀림없는 사실이다.

많은 사람들이 원하는 지역이기에

높은 가격대를 형성하고 있는 지역이기도 하다.

그래서 사람들은 자신이 가지고 있는

투자금으로 투자할 수 있는 곳을 찾아다닌다.

소위 "임장"이다.

저자는 마지막 장에서 따뜻한(?) 조언을 해준다.

"임장 다니지 말고, 고민하지 말고,

내가 가지고 있는 자본금으로 최고로 비싼 곳을 사라.

가격에 이미 다 반영돼있다. 서울이면 더 좋고,,,"

적은 자본금으로 서울을 가지려면,

서울 안에서 2호선 라인 역세권,

아직 재개발, 재건축 얘기가 나오지도 않은,

하지만 가능성 있는 곳을 찾아야 한다.

지금은 빌라여도, 미래가치가 있는 곳이라면 아파트로 바뀔 것이다.

수도권, 3기 신도시에 대해서도 비관적인 시선이다.

대신 택지 개발은 계속적으로 일어나기에 땅 투자는 유망하다 본다.

책을 마무리했지만,

어려운 선택이다.

당장의 좋은 아파트들이 보이기 때문일까?

미래를 보는 눈이 없어서 그런 것일까?

지금의 나로서는 "부"의 사다리에 올라타기 위해

계속해서 공부해 나가는 것이 답일듯하다.

투자는 미래를 보고 삶은 현재를 살자

대한민국 부동산의 맥을 짚는 전문가 위의 전문가 조던(김장섭)의 통찰력이 빛난다!

기회가 있는 지금, 과감히 행동하라!

다가오는 10년 사야 할 부동산 vs 팔아야 할 부동산 집중 분석~

앞으로 10년 대한민국 부동산에 어떤 일이 일어날까요?

전 제가 알던 그 방식대로 해석을 하면서 살았는데요

지금 살펴보니 그 사이 우리나라는 노령화가 넘 급격하게 진행이 되고 있었고요

학교마다 아이들 숫자가 줄어드는 상황이 생기면서 전반적인 경제 상황도 많이 달라지고 있습니다.

그렇다면 앞으로의 미래를 보는 눈도 확실히 달라져야 겠더라고요