아직 내 집 마련은 하지 못한 상태이나, 나중에 부동산을 매입하게 되면 경매를 통해 내 집마련을 하고자 하는 욕구가 상당히 크다. 경매는 리스크가 크다고는 하나 권리분석을 확실히 하고, 자금 확보와 명도까지 준비된다면 꽤 괜찮은 방법 중 하나라고 생각한다.

이 책은 제목 그대로 법정지상권을 만화로 설명해주는 책이에요. 솔직히 법정지상권이라는 용어는 들어 보기는 했지만 그 내용은 잘 몰랐어요. 저자도 이 책에서 경매를 접하는 사람들이 유치권과 법정지상권은 너무 난해하다고 예단해서 경매물건 중에 유치권과 법정지상권이 나오면 그냥 포기하고 패스해 버리는 것이 안타까워서 이 책을 썼다고 해요.

저자는 유치권과 법정지상권이 어려운 것은 사실이지만, 많은 사람들이 유치권에 대해서 어느 정도 이해하고 있지만 특히 법정지상권은 너무나 어려워하는 경향을 보인다고 지적해요. 그러나 저자에 따르면 유치권은 분석을 잘해도 100% 분석이 불가능한 경우가 많지만 법정지상권은 어려워 보이지만 100% 분석이 가능하다며, 거의 모든 법정지상권은 유치권과 비교해서 분석하는 것이 용이하다고 설명해요.

그러면서 만화와 사례를 통해서 법정지상권에 대해서 쉽게 설명하고 있어요. 그렇다면 법정지상권은 무엇일까요? 용어 그대로 ‘법정’ 즉 ‘법률의 규정’에 의하여 발생하는 ‘지상권’이에요. 다시 말하면 당사자의 설정계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 인정되는 지상권인데요.

이러한 법정지상권이라는 독특한 권리가 생기는 이유는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 결과에 의해서, 토지와 그 토지 위의 건물이 각각 다른 자에게 귀속하면서도 그 건물을 위한 토지의 사용·수익권이 존재하지 않는 경우가 발생하기 때문이에요. 이러한 경우에 그 토지 위의 건물을 위한 토지에 대한 잠재적인 용익관계를 현실적인 권리로 인정함으로써 토지와 그 토지 위의 건물과의 결합관계를 유지하여 사회경제적 이익을 도모하기 위해서 법정지상권을 만든 것이라고 해요.

이러한 경우로는 토지와 그 토지 위의 건물(또는 입목)이 동일한 소유자에게 속하다가 토지와 그 토지 위의 건물 또는 입목의 소유자가 달라지게 되는 경우가 있는데요. 이 때 토지소유자가 그 토지 위의 건물(또는 입목)의 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다네요.

이러한 법정지상권은 민법의 규정에 의한 물권변동의 경우로서 등기하지 않아도 발생하고 특히 법정지상권의 발생에 관한 규정은 강행규정으로서 당사자의 특약에 의하여도 그 발생을 배제할 수 없는 강력한 권리에요. 또 법정지상권의 일반적 효력은 설정계약에 의한 지상권과 같으므로 존속기간 등은 특별한 규정이 없는 한 일반지상권에 준하는데요. 법정지상권이 발생한 토지를 사용하는 토지 사용료 즉 지료는 당사자의 협의로 정하는데, 협의가 성립되지 않으면 법원이 결정한다고 하네요.

금융기관에서 17년간 경매와 관련된 실전업무를 담당하였으며 이를 바탕으로 부동산등기와 부동산경매에 대한 집필 활동을 하고 있는 저자는 경매 등에서 다양한 형태로 나타나는 법정지상권을 제대로 이해하기 위해서 법정지상권의 원리와 판례를 이해하고 있어야 한다고 강조하고 있어요. 그래서 이 책에서 법정지상권의 원리와 분석방법, 실전사례, 판례 등을 각 사례를 통해서 만화로 정말 알기 쉽게 설명해 주고 있네요. 아직도 완전하게 이해한 것은 아니지만 실제 경매물건 분석 등을 통해서 이해를 더해 보려고 해요.

부동산 재테크를 하는 사람들의 대다수는 아파트나 오피스텔과 같이 시세가 정해져 있으면서 거래가 활발하여 쉽게 매매가 가능한 대상을 하는 경우가 많이 있습니다. 반면, 토지와 관련된 투자는 똑 같은 물건이 없고 거래가 상대적으로 활발하지 않기 때문에 어느 정도 부동산 투자 경험이 있는 사람들이 도전하고 있습니다. 특히, 토지 거래에서도 토지 위에 물건이 있는 법적 지상권과 관련해서는 권리분석을 잘 못하면 거래가 힘들어져 투자금이 묶일 수 있는 위험성이 높기 때문에 확실한 물건이 아니면 회피하는 경향이 있습니다. 반대로, 확실한 분석을 하여 문제를 해결할 수 있다면 상대적으로 높은 수익을 얻을 수 있는 분야이기도 합니다.

이미 여러 권의 책을 출간하였고 최근에는 이 책의 시리즈 1편인 ‘만화로 보는 맹지 탈출’을 출간하여 투자자들에게 도움을 준 저자의 최신작입니다. 책에서는 총 네 부분으로 나뉘어 법정지상권에 대한 기본 내용, 분석방법, 실전 경매사례 그리고 법정 지상권과 관련된 판례에 대해 설명하고 있습니다. 저자는 유치권은 100% 분석이 불가능한 경우도 있지만, 법적지상권은 상대적으로 분석이 용이하기 때문에 원리와 판례를 잘 이해한다면 완벽한 분석이 가능하다고 합니다.

법정 지상권에는 협의의 법정지상권과 관습법상의 법정지상권이 있으며, 4가지 정도가 법률로 명문화 부분은 협의의 법정지상권입니다. 각각에 대한 법정지상권의 성립요건을 설명하고 있지만, 이 부분은 꼭 이해하고 있어야 할 중요한 부분입니다. 이 성립유무를 알 수 없는 경우 경매에서 유찰이 계속 나오게 되고, 이 성립여부를 분석 가능하면 높은 수익을 낼 수 있다고 합니다. 분석을 위해서는 토지와 건물 각각에 대한 소유시점을 파악하는 것이 기본이자 중요하며, 국토지리정보원의 자료, 네이버지도, 다음지도를 활용할 수 있고, 건축허가나 착공신고 자료는 세움터 사이트를 통해 열람이 가능하다고 합니다. 이런 기본적인 지식을 공부한 후에는 여러 실전 경매 사례를 통해 어떻게 분석하는지 다양한 경우를 알 수 있었습니다. 이를 통해 앞서 배운 이론 부분을 어떻게 실전에 활용하는지 배우는데 많은 도움이 되었습니다. 이 외에서 실제 판례를 통해 투자자의 분석과 법에서 보는 분석이 다를 수 있다는 것도 확인 할 수 있어서 꼭 판례 부분도 미리 숙지한 뒤에 분석에 따른 투자 결정이 이루어 져야 할 것입니다.

만화로 되어 있는 책이 유치하다고 생각할 수 있지만, 부동산 투자처럼 지적도나 지도, 현장사진 등이 꼭 필요한 분야에서는 오히려 내용을 이해하는데 더 유용한 것 같습니다. 전문용어가 많이 사용되는 부분이나 상황파악이 필요한 부분에서는 그림을 통해 오해가 소지가 발생되는 것도 막으며, 정확한 이해를 돕기 때문에 매우 만족스러웠습니다. 앞으로도 저자의 노하우와 풍부한 경험이 담긴 시리즈를 계속 기대하고 있습니다. ^^

177. 만화로 배우는 법적 지상권

경매는 책으로 배울 수 없다는 이야기가 있다. 경매에 관한 지식을 배울 수 없다는 이야기가 아니라 실제 경매를 낙찰 받아 수익을 얻는 행위가 책에서 배운 지식과는 괴리가 있다는 이야기일 것이다. 그렇기 때문에 많은 경매 강의가 있고 실제 경매로 수익을 만드는 사람들은 아직도 전통적인 도제형식을 취하는 경우도 있다. 그렇지만 모든 사람이 그럴수는 없을 것이고 경매에 관한 관심과 초보자들은 책을 통해 경공매의 본질에 좀 더 다가설 수 있지 않을까 한다.

이 책은 바로 그런 단계에 필요한 책이다. 경매의 기초에 관한 책은 읽었지만 경매의 실전에 좀 더 다가가는 책이 필요한 사람들에게 눈이 갈 책이다. 만화로 배우는 맹지탈출에 이어서 이번에는 지상권에 관한 책이다. 경매를 접하다보면 건물과 토지의 소유가 다른 경우가 많고 또 토지와 건물사이의 복잡한 관계가 얽히다보니 실제로 이런 건물에 대한 낙찰여부를 고민하지 않을 수 없다. 이 책은 그런 부분들에 대한 이야기다. 실제 경매 물건을 가지고 하나하나 이야기를 해본다. 지상권에 대해 단순하게 정의와 이론을 공부하는 것이 아니라 실제 지상권의 유무 그리고 지상권이 점유하는 것에 대한 판단을 통해 손해보지 않는 경매에 더 가까이 접근하게 해준다.

또 46개의 법정 지상권 판례를 통해 설명해주기 때문에 입문자들이 관심을 갖는 경매는 거의 다 익힐 수 있지 않을까 예상해본다. 판례를 확실하게 익히다보면 경매 낙찰후 해야할 것들에 대한 시행착오를 줄이고 경매에 대한 두려움이 반감될 것이다.

책을 읽다보면 많이 따라서 공부해야 할 부분이 많다. 참고가 되는 표현이며 당연하게 봐야 할 사이트들에 대한 정보들은 이 책을 통해 많은 도움이 될 것이다.

다만 책 가격이 조금 세다는 것이 아쉽다. 책 가격과 더불어 흑백인 만화를 좀 더 다채롭게 만든다면 책을 보는데 더 수월하지 않을까 한다. 좋은 이야기가 많이 있지만 무채색 만화에 200페이지가 되지 않는 책의 가격이 조금 접근하기가 쉽지 않다는 생각이 들었다. 

요즘은 공인중개사 시험을 엄청 많이 친다. 대학교에 부동산학과도 있어서 그런지

정말~고시수준의 시험과 응시수에 매년 경쟁률을 갈아채우는거 같다.

내 주위도 유달리 공인중개사 시험을 많이 친다. 지금도 공부중인 사람도 있고 그러다보니

정말 자연스럽게 나역시도 관심이 가져지고 주위에 권유로 시험을 쳐볼까 고민도 생긴다.

법정지상권은 경매에 깊이 쓰이기도 하지만 공인중개사 1차시험에 민법에서도 비중있게

등장하는 단어이다.

그렇다보니 선공부는 아니지만 그냥 만화로 읽다보면 이해가 더 쉽지 않을까? 하는

생각에 이책을 읽고 싶어졌다. 사실 이런책이 있다는 것도 이번에 첨으로 알았다.

경매시리즈로 2번째라는 글을 보니 아마 이런형식으로 경매시리즈책이 많이 나와 있는듯

하다. 보통 이론을 공부하고 문제도 풀지만 판례를 다시 공부해야 하는것이 1차 공부법인데

이책은 처음에 법정지상권에 대해서 설명하고 뒤에는 판례를 하나하나 예를 들면서 상황을

설명하고 경매권 자체의 일화를 들어 더 자세히 설명하고 있어서 너무 좋았다.

그리고 그림이 주는 특유의 이해력의 폭이 커져서 훨씬 시너지효과가 높았다.

요즘은 판례위주로 공부를 해야 한다고 하는 말이 많은데 그런점을 완전 보완할수 있게

판례를 들면서 한가지 한가지 설명이 되어 있으니 실전경매건에 대한 이해도도 높일수 있었지만

법정지상권이 어떤것인지 그리고 상황에 따라서 어떻게 적용되는지 무엇보다 자세히

알수 있는 잇점이 있어서 더 좋았다.

아무래도 나 역시도 공인중개사 시험을 한번 쳐볼려고 생각을 하다보니 그냥 읽는것이

아니라 필요한 습득으로 읽을수 있어서 더 좋았고 너무나도 법공부가 많은 공인중개사 시험을

과연 해 나갈수 있을까 하는 두려움도 가지는 시간이였다.

그래도 이외에 다른 시리즈도 한번 읽어볼수 있으면 얼마나 좋을까 하는 생각이 들어서

아마도 공부를 시작하게 되면 이해 안되는 부분에 이책을 떠 올리지 않을까 하는 생각이 든다.

부동산 재테크를 하려면 경매를 알면 많은 도움이 된다는 내용을 읽고 경매 도서를 틈틈이 읽고 있다.

그런데 경매 물건 중 초보자는 그냥 패스하라는 것 중에 유치권과 법정지상권이 있었다.

모두 하나같이 복잡하고 어려우니 쳐다보지도 말란다.

하지 말라고 하면 더 하고 싶은 게 사람 마음인데 도대체 무엇이길래 그런가 궁금하기도 하고 어차피 한 번은 마주해야 할 공부이기에 읽어보았다.

＜만화로 배우는 법정지상권＞은 혼자만 알고 싶은 대박 경매 시리즈②는 저자의 '경매 블루칩 시리즈'중 맹지 탈출에 이은 두 번째 책이다.

어럽고 난해하다는 법정지상권을 만화로 쉽게 접근할 수 있게 해준다.

법정지상권의 개념, 성립요건, 분석방법, 관련 판례 및 실전경매사례를 통한 법정지상권의 명쾌한 해석을 해주고 있다.

맹지, 지분경매와 더불어 경매의 블루칩 법정지상권~

법정지상권이란? 법으로 정한 지상권을 말한다.

지상권은 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목(樹木)을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권(物權)이다.

법정지상권에는 성립근거가 법으로 명문화된 협의의 법정지상권과 법으로 명문화되지 않은 관습법상의 법정지상권으로 나눌 수 있다.

그리고 한가지 기억해야 할 것은 입목에 관한 법률에서 정하는 입목이 아닌 일반 수목에 대하여는 법정지상권을 논할 여지가 없다는 것.

성립요건을 잘 알아두어야 하는데 외우려고 하지 말고 이해하려는 것이 중요하다.

협의(법으로 정한)의 법정지상권

1. 저당권 설정 당시 토지소유자와 건물의 소유자가 동일할 것

2. 토지와 건물 중 어느 한쪽 또는 양쪽 모두에 저당권이 설정될 것

3. 경매로 인하여 토지소유자와 건물의 소유자가 각각 달라질 것

4. 토지에 저당권 설정당시에 건물이 존재하고 있을 것

관습법상 법정지상권

1. 토지와 건물이 처분 당시 동일인의 소유에 속할 것

2. 토지와 건물 중 어느 하나가 처분되어 가각 소유자가 다르게 될 것

3. 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것

실전경매에서 법정지상권을 분석해야 하는 중요한 시점은 토지와 건물의 소유 시점이다.

책에서는 2개의 줄을 만들어서 토지와 건물의 소유자 등을 표기하는 데 실수를 방지하기 위함이다.

분석은 등기부, 위성 및 항공지도, 세움터 등을 이용하여 법정지상권을 알기 쉽게 설명하며 분석해 주고 있다.

유치권과 법정지상권을 어려워하는데 저자는 유치권은 분석을 한다 해도 100% 분석이 불가능한 경우가 많지만 법정지상권은 원리와 판례를 이해하고 있다면 비교적 분석이 용이하단다.

법정지상권을 분석하는 실전경매사례에서는 우리나라의 공간 정보에 관한 정보를 제공하고 있는 국토지리정보원의 항공사진과 건축 허가나 착공신고를 확인할 수 있는 세움터 사이트 이용하는 방법도 배울 수 있었다.

처음에는 정보를 찾는 것도 헤매기 일쑤였는데 여러 번 반복하니 한결 수월하게 찾을 수 있고 법정지상권 성립여부를 판가를 할 수 있다.

하지만 부당이득금반환, 토지인도, 건물철거, 건물명도, 지료, 소유권이전등기, 부동산임의경매신청기각, 대지인도, 지상권설정등기, 지상물철거 등 다양한 법정지상권 관련 판례를 소개하고 있는 부분에서는 이해가 부족해서 그런지 여러 번 읽어봐도 도통 무슨 말인지 어렵고 헤갈린다.

특약사항이 중요하다는 것도 배웠고, 판례도 시대가 변하거나 다른 요인에 의하여 바뀌기도 한다는 것을 알았다.

대화 형식의 만화로 상황을 설명하니 훨씬 쉽게 다가오기는 하지만 아직 나에겐 법정지상권은 멀고 먼 신기루처럼 느껴진다.

나처럼 생판 초보자에겐 좀 어렵게 느껴지겠지만 경매를 꾸준히 공부하는 분들에겐 좀 더 쉽게 다가오지 않을까 싶다.

경매를 위한 지식 중 법정지상권만을 다루는 책으로,
그와 관련된 약간의 이론적 배경과
실무시의 요령 등을 가르쳐주고 있다.
맹지와 관련된 전작을 재밌게 읽었던 터라
이번 시리즈를 기대를 많이 했었었다.
내용은 이번 것도 좋은데
저번처럼 책장을 넘기며 쉽게 머리에 남진 않았다.
책의 내용이 안좋아서라기 보다는
법정지상권 자체에 대한 독자의 이해력과 관련된 부분같다.
또한, 책 자체의 내용 속에서도 나오는데
이 책을 만든 저자의 학원에서 듣는 강의를
완전하게 이 만화안에 담을 순 없다고 했다.
그러나 거의 모든 것을 담았다고 했으니,
읽는 이의 받아들임 정도가 책의 가치를 판단하는데
많은 부분을 차지하는 건 인정해야 할 듯 싶다.
다른 사람의 토지를 사용 수익하는
지상권의 개념만으로 경매에서 요구되는
책 속 지상권의 개념을 따라갈 순 절대 없다.
왜냐면, 법리관계의 유불리를 따져
경매를 통해 낙찰자가 가늠할 능력이 있어야
어찌 해볼 수 있는게 경매인데
그것도 경매중에서도 어렵다는
법적지상권과 관련된 부분인데
어설픔이란 자기 발등 찍기가 될지 모르니까.
따라서, 이런 부분은 각자의 역량과
조심성에 달려있다고 보여지니
순수하게 이 책을 책으로써만 기억을 떠올려봐야겠다.
만화지만 내용의 특성상 첨부사진이 꽤 많다.
비교를 하자면 컴퓨터 자습서들이 흔히 쓰는
책속 설명 방식과 비슷하다고 보면 될거 같다.
실제 가지 않고 항공사진으로써
주변 지적을 보고 평가하는 걸 알려주는 것 등에서
열번 설명 하는 것보다 한번 실례를
사진으로 설명해주고 있다고 보면 될 거 같다.
그리고, 만화가 주는 맥락의 연속성도 좋긴 한데
워낙 기본적으로 알아야 할 것들은
그림 속 텍스트들이 꽤 많다.
책 읽는 독자가 전혀 모르는 부분을 읽게 되는거라면
약간은 시험공부하듯 꼼꼼히 읽어야 할 부분들이 꽤 된다.
구성과 전달력 면에선 이 정도의 느낌이 인상적이고,
책 자체로의 만족도가 큰 편이라고 할 수 있다.
어쩌면 이 저자가 쓰는 시리즈에 대한 기대가 크다 하겠다.
처음엔 그림도 약간은 부족한 듯 느껴지는 간략한 터칭이고
법률지식을 다루는 만화책이라고는 하지만
진짜 만화 용지까지 쓴 옛날 만화책같은 느낌이 큰 책이라
아쉬운 부분처럼 느껴지는 부분이 있었는데
지금은 책 내용이 좋다고 생각되서인지
이런 것들도 장점으로 느껴지는 바가 있다.
간략한 터칭이 되려 내용에 집중하게 하는 바도 있고
만화용지라 일반 아트지 등으로 컬러꺼지 입힌
책들보다 무게도 가벼워 실용성면에서 좋은거 같다.
이 시리즈가 저자의 의도대로 계속 잘 이어져 나갔으면 한다.
그리고 저자가 알아서 하겠지만,
어쩔 수 없이 생기는 오타나 수정부분들도
잘 보완해 나가는 시리즈를 만들어주길 바래본다.
만화책으로 지식을 전달하는 책으로써
이정도의 내용이면 매우 훌륭하다 느끼기에
시리즈가 더 잘 되었으면 하는 바램으로써 덧붙여봤다.