나도 월세로 돈 벌수 있다 -매일경제 부동산부-

우리나라에서 ‘집’은 단순히 ‘주거 공간’만을 뜻하지 않는다. 실상 집이라는 것은 재산의 척도뿐 아니라 사회적 지위를 드러내는 수단이 되어 버렸다. 어느 집에 산다는 것 자체가 그 사람의 지위와 사회적 인품을 가르는 수단이 된 것이다.

한국의 40대 이상 가계는 은퇴 후 보유하고 있는 중대형 아파트를 팔아 노후 자금을 준비하게 될 가능성이 높다. 이는 중대형 아파트 가격 하락 압력 요인이 된다. 더욱이 향후 가속될 인구 감소와 고령화는 ‘부동산값이 더 이상 오르지 않을 것’이라는 전망을 키우는 중요한 근거로 작용하고 있다.

현재 9.1%인 고령인구(65세 이상) 비율은 2018년에 14%, 2050년엔 38.2%로 높아진다는 계산이다. 1~2인 가구의 비중이 늘면서 소형주택 증가도 피할 수 없는 대세다. 삼성경제연구소에 따르면 현재 48.2%인 1~2인 가구 비중은 2030년 51.8%로 높아진다.

소형주택은 장기투자 상품이다. 주식처럼 가격이 오르면 곧바로 차익을 실현할 수 있는 단기 상품이 아니다. 이 때문에 장기적인 시장 전망뿐만 아니라 각종 제도와 여건 변화에 대한 철저한 분석이 필요하다.

인구감소 시대엔 수요자 중심의 다변화, 세분화된 ‘맞춤형 주택’이 대거 등장할 것이다. 특히 구매력을 가진 특정 계층을 위한 세부 마케팅이 활발해질 것으로 보인다.

고소득 전문직에 종사하는 독신여성 이른바 ‘골드미스’층을 겨냥해 구두나 가방을 보관하는 수납공간을 크게 만든 주택, 경제력을 갖춘 미혼 남성인 ‘골드족’이 요리하기 편하도록 주방기구를 갖춘 주택 등이 대표적인 예가 될 수 있다.

책 내용으로, 1부에서는 일본, 홍콩, 싱가포르 등 기자들이 직접 방문했던 해외 현장의 실태를 전한다. 해외의 사례를 분석해 미래 대한민국의 트랜드를 예측해 보려는 것이다.

2~3부에서는 1~2인 가구의 증가 등 인구구조의 변화와 그에 따른 주거문화 변화를 짚었다. 4~5부는 도시형생활주택이나 준주택 등으로 대표되는 한국의 소형주택 현황과 보완해야 할 점을 점검했다.

6~7부는 소형주택의 부상과 함께 투자대상으로서 떠오르고 있는 수익형부동산 등에 대한 투자 전략을 제시한다. 8부는 실전 사례를 분석했다.

눈앞에 다가올 ‘소형주택 시대’를 제대로 알고 맞이해야 ‘월세 챙기는 부동산 부자’ 대열에 동참할 수 있을 것이다.

해외 소형주택 시장 현장을 가보다

브랜드 아파트가 탄생한 것은 1970년대의 급속한 경제 성장 때문이다. 단기간에 주택을 대량으로 공급해야 했기 때문에 수천 가구 이상을 수용하는 대규모 단지가 쏟아졌다. 높은 경제 성장으로 주택 수요가 늘어나면서 주택 가격도 급등했다. 이에 가격 안정책으로 1·2기 신도시 등 단기간 주택 대량 공급 수단으로 아파트가 적극 활용된 것이다.

그러나 2010년 이후 ‘아파트 공화국’은 서서히 그 한계를 드러내기 시작한다. 수도권 지역에서 대규모 미분양, 미입주 사태가 발생했다.

주택 수요에 큰 영향을 미치는 인구가구구조에 큰 변화가 나타나고 있다. 주택 수요에 큰 비중을 차지했던 베이비붐 세대의 은퇴가 이뤄지고 있다. 이와 함께 고령화, 1인 가구 증가 현상이 뚜렷하다.

이러한 인구구조 변화는 우리나라만의 독특한 현상이 아니라 전 세계적인 추세다. 미국, 유럽 등 주요 선진국들은 대도시를 중심으로 싱글족이 빠른 증가를 보이고 있다. 이는 결혼관에 대한 인식 변화, 사회·문화적 라이프스타일의 다양화, 소득 수준 증가 등에 따른 것이다. 미국, 유럽의 1인 가구는 이미 성숙기 단계다. 반면 아시아권은 빠르게 증가하는 1인 가구 수요로 소형 임대주택이 다변화되는 걸음마 단계다.

소형주택의 천국 일본을 가다

일본은 세계에서 가장 먼저 ‘초고령사회(총인구 중 65세 이상 인구 비율 20% 이상)’에 진입했다. 2005년을 기점으로 인구가 감소 추세를 보이고 있으며, 가구 구성원 수 또한 감소 현상이 뚜렷하다. 특히 일본 내 1인 가구는 2010년 기준으로 31.2%에 달한다.

이처럼 일본 내 1인 가구가 총 가구의 1/3 수준을 차지하게 되면서 주택 사장에도 큰 변화를 몰고 왔다. 1~2인 가구의 안정적인 주거 문화 정착을 위한 소형주택 시장이 성장하게 된 것이다. 특히 도심을 중심으로 1~2인 가구를 위한 콤팩트 맨션, 소형 임대주택, 쉐어형 주택 등 다양한 주택 유형이 공급되고 있다.

하루가 다르게 커져가는 임대주택 시장

일본 내 인구는 감소 수세인 반면 수도권의 인구는 증가세를 지속하고 있다. 이중 대부분은 타 지역에서 유입된 청장년층이 자치한다.

2010년 8월 기준으로 총인구 1억 2,769만 명 중 약 27.4%(3,499만 명)가 수도권에 집중돼 있다. 2003~2007년 사이 수도권 내 인구 증가의 67.7%(약 37만 명)를 20~29세 청장년층이 차지했다. 도심을 중심으로 학교나 직장과 가까운 곳으로 청장년층의 수요가 집중된 것이다.

공동생활형 주택을 잡아라

일본 도심에선 부엌, 욕실, 화장실 공간과 설비를 공동으로 이용하는 공동생활형(쉐어형) 주택도 증가하는 추세다. 유형은 룸 쉐어, 하우스 쉐어, 게스트하우스, 밍글 아파트 등으로 다양하다.

2007년 일본 내 쉐어형 주거실태조사 결과, 평균 거주 기간은 1년 미만(73%)으로 젊은층을 중심으로 경제적 이유, 도심으로의 접근성, 공동생활의 즐거움 때문에 거주하는 것으로 나타났다.

좁은 땅을 넓게 활용하는 똑똑한 홍콩

홍콩에서는 우리나라처럼 가구당 확보해야 하는 필수 주차공간이 없다. 오히려 주차공간을 필요 이상으로 많이 확보하는 것을 금지하는 규정은 있다. 그리고 도심일수록 작은 주차공간만이 허락된다. 그러나 주차공간은 적지만 여가를 즐기기 위한 공간은 풍부하다.

홍콩은 토지 소유권이 정부에 있기는 하지만 민간 디벨로퍼가 토지를 정부로부터 장기간 임대하는 형태다. 그래서 주택을 지을 때 받는 규제는 우리나라에 비해 느슨하다. 일단 인구밀도가 높고 토지가 워낙 제한적이다 보니 고도 제한이 거의 없고 용적률에 있어서 민간 디벨로퍼들이 많은 자율성을 받는다.

싱가포르 사람들은 공공소형주택에 살고 있다

싱가포르의 주택 정책은 HDB 세 글자로 요약된다. HDB(Housing & Development Board)는 싱가포르 주택 공급을 담당하는 정부 기관을 뜻한다. 대부분의 싱가포르 국민들은 HDB아파트를 한번쯤 거치게 된다. 2010년 기준 싱가포르의 자가주택 보유율이 90%에 육박하는 것은 토지 소유권을 가진 정부가 HDB란 공적기관을 통해 공공주택을 공급하기 때문이다.

싱가포르의 소형주택 공급 역시 HDB가 큰 몫을 차지하고 있다. HDB가 공급하는 주택은 스튜디오형(전용 35, 45m2), 2룸형(45m2), 3룸형(60~65m2), 4룸형(90m2), 5룸형(110m2)까지 다양하다.

미국의 소형주택 양극화 기로에 서다

KB금융지주경영연구소 분석에 따르면 미국 내 독신자들의 주택 소유율은 31.6%로 자녀를 둔 부부들의 소유율(31.3%)을 추월하고 있다. 1인 가구 비중이 50%에 달하는 미국 내 주요 대도시의 경우, 소득 대비 높은 주택 가격으로 인해 주로 소형 임대(스튜디오, 원룸 등), 쉐어형 주택 등을 활용하고 있다.

뉴욕의 경우 2008년 소득 대비 임대료 비중이 31.5%로 높은 수준인데다 임차인 중 29.4%는 소득의 50%를 주거비로 지출하는 등 주거비용은 부담스러운 실정이다. 이와 관련 2010년 기준 26.7% 비중인 미국 1인 가구를 위한 미국 정부의 주택 정책은 극빈 계층에 초점이 맞춰져 있다. 정부는 극빈계층을 위해 싱글주택프로그램(SRO)을 제공하고 있다. 임대 지원은 10년으로 주택 소유자는 보수비용, 임대보조금을 지원받는 형식이다.

인구구조가 집을 바꾸다

통계청 ‘향후 10년간 사회 변화 요인 분석 및 시사점(2009년)’에 따르면 우리나라 총인구는 2018년 4,934만 명을 정점으로 감소할 것으로 전망된다. 인구 감소에도 불구하고 가구 수는 계속 증가할 것으로 보인다.

총인구는 줄어드는 데 가구가 늘어나는 이유는 ‘가족 해체’에 따른 1~2인 가구 증가 현상 때문이다. 2010년 기준 전체 1,733만 9,000가구 중 2인 가구 비율이 24.3%(420만 5,000가구)로 가장 많았다. 이는 2005년 22.2% 비중보다 높아진 것이다. 4인 가구 비중은 2010년 22.5%로 그 비중이 낮아졌다.

인구 감소와 함께 고령화도 진전될 것으로 보인다. 우리나라는 지난 2000년에 이미 고령화사회(65세 이상 인구 비율 7%이상)에 진입한데 이어 2018년에는 고령사회(65세 이상 인구 비율 14% 이상)에 들어갈 것으로 예상되고 있다.

특히 생활 활동 인구의 감소가 뚜렷하다. 2016년 유소년인구(0~14세)가 노인인구(65세)에게 역전될 것으로 예상되고 있다.

이러한 사회 구조적 변화는 이미 주택 시장에도 상당한 영향을 미치고 있다. 무엇보다 가장 큰 변화는 소형주택의 부상이라 할 수 있다. 소형주택이란 전용면적 60m2(18평) 이하 주택을 의미한다.

전 세계적으로 늘어나는 1인 가구

현대경제연구원은 1인 가구 특성에 따라 솔로족, 싱글족, 홀로서기족으로 구분했다. 이들은 기존 공동체적 생활방식이나 형태를 거부하고 구속받기 싫어한다. 혼자 증기거나 타인과는 일정한 거리를 두면서 독립된 생활을 하려는 성향이 강하다. 이들은 S-세대로 새롭게 대두되고 있다고 연구원은 분석했다.

1인 가구 증가 현상은 전 세계적인 현상이다. 유럽에선 1인 가구 비중이 40%에 근접하고 있다.

1인 가구는 젊은층 중심으로 주로 비도시 지역보다 도심, 특히 대도시에 집중적으로 분포하는 특징을 보인다. 2005년 기준 미국 전체의 1인 가구 비중은 26.6%인데 비해 뉴욕은 33.1%, 로스엔젤레스는 30.5%, 시카고는 34.2%에 달한다.

서울시정개발연구원에 따르면, 서울의 1인 가구 비율은 1995년 12.9%, 2000년 16.3%, 2005년 20.4%, 2010년 24.4%로 지속적으로 높아지고 있다. 서울의 네 가구 중 한 가구가 1인 가구일 정도로 혼자 사는 것이 더 이상 특별하지 않은 사회가 도래했다고 할 수 있다.

우리나라 1인 가구 그들은 누구인가

먼저 1인 가구 중 53.5%가 여자일 정도로 여성의 비중이 남성보다 높다. 1인 가구를 연령대로 분석해보면 70세 이상 고령자가 19.2%로 가장 많다. 이어 30대(19.1%), 20대(18.4%), 40대(15.2%), 50대(14.3%), 60대(12.7%) 등의 순이다.

남성은 미혼(남성 1인 가구의 57.7%)에서, 여성은 사별(여성 1인 가구의 45.7%)에서 높게 나타난다. 또 1인 가구는 주로 단독주택에서 거주(59.4%)한다. 특히 20세 미만에서 단독주택 거주 비율이 75.2%로 높다. 가장 큰 비중의 점유 형태는 월세(39.5%)다.

1인 가구 중 57%는 월평균소득이 100만 원 이하의 저소득층으로 구성돼 있다. 반면 1인 가구 중 월평균소득이 300만 원이 넘는 고소득층 1인 가구 비중이 2006년 5.94%에서 2009년 7.95%로 증가하면서 소득의 양극화 현상도 심화하고 있다.

지난 10년 동안(2005년 기준) 1인 가구 중 전문가 집단이 2배 이상 성장(7.4%에서 15.9%), 사무직은 15.8%(1995년)에서 20.6%(2005년)으로 증가했다. 이를 제외한 산업예비군 그룹, 독신자 그룹, 실버 세대 그룹은 사회적 돌봄의 대상이 된다.

새로운 주거 문화 트렌드 3가지

1인 가구와 더불어 2인 가구 증가도 주목되는 현상이다.

통계청에 따르면 2010년 기준 전체 1,733만 9,000가구 중 2인 가구 비율은 24.3%(420만 5,000가구)로 가장 많았다. 2인 가구 비중은 1990년 13.8%에서 1995년 16.9%, 2000년 19.1%, 2005년 22.2%로 계속 높아지고 있다.

1인 가구는 2인 가구 뒤를 이어 23.9%(414만 2,000가구)로 전체 1~2인 가구 비중은 48.2%로 절반에 육박하고 있다.

LG경제연구원은 이들이 추구하는 라이프스타일에 따라 주요 수요를 분석해 보면 공통적으로 5가지 특징이 있다고 분석했다.

첫째, 건강에 대한 관심이 높다.

둘째, 편리함을 원한다.

셋째, 안전에 대한 수요가 높다.

넷째, 즐거움을 원한다.

다섯째, 소통을 원한다.

이러한 1~2인 가구의 공통적인 특징은 주거환경에 복합적으로 영향을 미치며 스마트, 엔터테인먼트, 커뮤니티라는 세 가지 트렌드가 나타날 것으로 LG경제연구원은 전망했다.

스스로에게 투자할 시간이 많은 1~2인 가구에게 주택은 엔터테인먼트 공간으로서의 역할이 강화되고 있다. 여기서 엔터테인먼트는 즐거움을 뜻하며 1~2인 가구가 지닌 주요 수요에 따라 두 가지 의미를 포함한다.

첫 번째는 다양한 취미활동을 즐기는 ‘놀이에 의한 엔터테인먼트화’다.

이들은 여가시간 동안 혼자서도 즐길 수 있는 활동을 원하기 때문에 주거환경 내에서 취미생활을 하고자 한다.

두 번째는 편히 쉬면서 몸과 마음을 보양하는 ‘휴양에 의한 엔터테인먼트화’를 의미한다.

도시에서는 외롭고 힘든 시간을 보낸 이들은 여유롭게 휴식도 취하고, 깨끗한 자연환경을 접하며 지친 몸과 마음을 회복할 수 있는 주거환경에 관심이 높다.

콤팩트 시티(Compact City) 부상

우리나라에서 소형주택에 대한 진지한 고민의 시작된 것은 2009년부터다. 정부는 2009년 ‘도시형생활주택’, 2010년 ‘준주택’ 개념을 도입하고 건축 기준과 같은 규제를 완화했다.

1인 가구가 일반가구에 비해 직주근접에 대한 선호가 강해 도심이나 부도심 등 교통망이 발달한 지역을 선호하고 있다. 1인 가구가 선호하는 주거와 각종 시설 또는 기능들을 능률적이면서 효과적으로 배치하기 위한 도시계획이 필요한 이유다.

그러나 정부가 이를 적극 반영하기 시작한 것도 2011년에 들어와서다. 국토해양부는 제4차 국토종합계획 수정계획(2011~2020년)을 통해 앞으로 도시 발전 전략을 신도시 개발에서 도시 재생을 통해 ‘압축 도시’를 만드는 쪽으로 바꾸기로 했다.

압축도시란 업무, 주거, 문화 등 시설이 집약적으로 한곳에 배치되는 고밀복합형 도시 개발 형태를 의미한다. 기존 시가지와 도로망, 녹지축 등이 유기적으로 연결되며 대중교통 중심으로 교통계획이 설계된다.

수명을 다한 신도시 정책

우리나라 신도시의 역사는 멀게는 1960년대, 짧게는 2000년대 초반까지 거슬러 올라간다. 전후 복구사업 측면에서 진행되던 도시개발이 1960~1970년대 산업화와 맞물리며 현대식 신도시 개발로 진화했다.

수도권 2기 신도시는 주로 서울 외곽에서 30~50km 떨어진 지역에 위치하고 있다. 서울 인근 개발 가능한 땅이 고갈된 상황에서 마련한 정책이었기 때문에 대략 20km 안팎의 1기 신도시보다 멀다. 이에 따라 2기 신도시는 1기 신도시에 비해 ‘지나치게 많고, 지나치게 멀다’는 한계를 극복하지 못하고 있다.

도심보다 집값이 싸고 대중교통으로 출퇴근이 용이하면 베드타운으로서도 충분한 존재 이유가 있지만 2기 신도시는 1기 신도시보다도 훨씬 외곽에 위치해 있는데 광역교통 시설은 전혀 갖춰지지 않았다.

영국 옥스퍼드 브룩스대학교의 마이크 젠크스 교수는 콤팩트 시티에 대해 ‘도심을 집약 개발해 도보생활권 내에 생활에 필요한 모든 생활이 가능한 도시’라고 정의한다. 도시를 수평으로 확장하기보다 수직으로 올려 기능을 극대화하고 공간을 효율적으로 사용하자는 취지다.

대형 아파트 지고, 소형 아파트 뜨고

인구구조 변화는 기존 아파트 시장에도 큰 변화를 몰고 왔다. 대형 아파트에 대한 인기를 떨어지고 소형 아파트가 각광받기 시작했다.

서울 소재 소형 아파트 가격은 2006~2011년 동안 77% 급등해 대형 아파트 상승률의 10배 수준에 달한 것으로 조사됐다. 그만큼 부동산 시장이 소형 아파트 위주로 재편되고 있다는 신호로 분석된다.

부동산정보업체 부동산1번지가 2006년부터 2011년(6월 21일 기준)까지 재건축을 제외한 서울 아파트 가격 상승률을 조사한 결과, 공급면적 66m2(구 20평) 미만 소형 아파트의 3.3m2당 가격은 727만 원에서 1,290만 원으로 77.44% 뛰었다.

이에 비해 공급면적 165m2(구 50평) 이상 대형아파트의 3.3m2당 가격은 2,453만 원에서 2,655만 원으로 8.23% 오르는 데 그쳤다.

대한민국 소형주택 대해부

새로운 유형의 도시형생활주택

도시형생활주택이란 주택법 제16조에 따라 주택건설사업계획 승인을 얻어 국민주택규모(1가구당 주거전용면적 85m2 이하)로 지은 주택을 말한다. 도심 내 무주택 서민, 1~2인 가구의 주거 수요에 대응하기 위한 제도다.

2011년 3월 30일 주택법 개정에 따라 ‘300가구 미만의 국민주택 규모에 해당하는 주택으로 대통령령으로 정하는 주택’으로 규정됐다. 기반시설이 부족해 난개발이 우려되는 비도시 지역에는 건설할 수 없으며, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 도시 지역 안의 입지 대상이다.

정부는 2009년 4월 5일부터 주택법을 개정해 소형주택 공급을 확대하기 위해서 도시형생활주택을 도입했다. 단순한 개념 도입 수준이 아니라 관련 규정을 완화하고 국민주택기금까지 지원하면서 본격적으로 소형주택 시장 활성화에 나섰다.

도시형생활주택의 종류는 세대 당 주거전용면적과 취사장 및 세탁실의 공동사용 여부에 따라 단지형 다세대, 단지형 연립, 원룸형으로 구분한다. 기존에 있던 기술사형 주택은 취사가 불가능해 완전한 주택으로 기능하기에 부족했다. 또 준주택인 고시원과 상당 부분 유사해 도시형생활주택에서 빠지게 됐다. 대신 연면적을 660m2 이상으로 넓힐 수 있는 단지형 연립주택이 포함됐다.

도시형생활주택은 건축법상 건축물 용도로는 일반 공동주택과 같이 공동주택에 포함되기 때문에 주택법 제16조에 따라 주택건설사업계획 승인을 받아서 건축해야 한다.

그러나 30가구 미만의 규모로 건설하는 경우 사업계획 승인을 받지 않고도 건축법 제 11조에 따라 허가만 받으면 사업이 가능하다. 일반 공동주택에 비해 승인 절차가 간소화된 것이다.

구체적으로는 2011년 3월 주택법 개정을 통해 2011년 7월부터 가구 수 제한이 기존의 150세대에서 300가구로 확대된다. 주택법 시행령 제15조 제2항에 따라 상업지역이나 준주거 지역 안에서 주상복합 형태의 도시형생활주택을 건설하는 경우에는 인허가 절차도 완화된다.

주택 연면적 합계의 비율이 90% 미만이고 도시형생활주택을 포함한 가구 수가 300가구 미만인 경우에는 사업계획 승인을 받지 않고 건축허가만으로도 건축이 가능하다.

그밖에 도시형생활주택에 대한 규제 완화 및 지원 사항을 간단하게 정리하면 주택 건설 기준 적용 완화, 주차장 설치 기준 완화, 분양 절차 완화, 주택법에 따른 감리 절차 배제, 상업 지역 내 주상복합 건설 허용, 층수·높이 제한 및 건물간 거리 완화, 국민주택기금 대출 등이 있다.

도시형생활주택 관련 세제 혜택

2011년 기준으로 주택임대사업자로 등록하고 5년 이상 사업을 운영하기 위해 전용면적 60m2 이하의 도시형생활주택을 최초 분양 받은 경우에는 취·등록세를 내지 않아도 된다. 임대사업자로 등록하지 않은 경우에도 2.2%의 취·등록세 세율이 적용된다.

전용면적 40m2 이하의 도시형생활주택을 2채 이상 매입해 임대업을 할 경우 재산세도 면제된다. 1채를 보유하는 경우 매년 7, 9월 20만 원대의 재산세를 납부하면 된다. 또한 종합부동산세를 계산할 때, 3채 이상의 임대주택을 매입해 5년 이상 임대사업을 할 경우 6억 원 이하까지는 소유한 임대주택을 합산하지 않는다.

그밖에 임대주택을 양도해 차익을 보는 경우 중과세가 적용되지 않는다. 주택 청약을 할 때도 20m2 이하의 도시형생활주택은 무주택으로 간주하기 때문에 1가구 2주택자에 포함되지 않는 장점이 있다.

1인 가구 주거공간으로 활용되는 준주택

오피스텔, 고시원, 노인복지주택, 대부분의 사람들이 주택으로 생각하는 시설이다. 그러나 법적 근거는 주택이 아니라 ‘준주택’이다. 준주택은 주택법상의 주택으로 분류되지는 않지만 사실상 사람이 살면서 생활하는 용도로 사용하는 시설을 지칭한다.

2010년 주택법 개정에 따라 ‘주택 외의 건축물과 그 부속 토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설’로 규정됐다. 건설 기준 등 제반 법규는 건축법과 노인복지법, 오피스텔 건축 기준 등 개별 법령을 따르고 있다.

오피스텔은 사실상 임대시설 중 일부나 전부를 숙식이 가능하도록 만들었기 때문에 준주택에 포함됐다. 면적은 16.5~66.1m2이다. 오피스텔은 그동안 업무 용도로 구분됐기 때문에 바닥 난방 허용 면적과 욕실 면적이 제한돼 있었다.

준주택 중 오피스텔과 고시원은 1~2인 가구의 생활영역을 고려해 상업 및 공업지역 위주로 건축입지를 허용하고 있다. 건축할 수 있는 용도 지역이 기존의 공동주택보다 더 자유로운 것이다.

상업지역과 공업지역에 준주택 건설이 허용되면서 직주근접형 주거 공급이 가능해 충분한 주거 수요를 갖는 경우가 많다. 대학가와 산업 단지에 준주택을 조성할 경우 지역개발기금과 주택기금도 지원한다.

노인복지주택의 경우 도심의 기반시설 구축 차원에서 상업지여에도 건축이 가능하게 되는 등 건축 입지가 자유로워졌다.

시설기준도 완화됐다. 오피스텔의 경우 전용출입구를 반드시 마련해야 했지만, 이제는 주거공간과 비주거공간이 독립적으로 유지되는 범위 내에서 융통성 있게 설치할 수 있도록 바뀌었다. 연면적 3,000m2 이하의 오피스텔은 다른 용도와 복합적으로 건축했다면 전용출입구 설치 기준이 적용되지 않는다.

일상생활에 필수적 시설인 욕실은 설치 기준을 폐지해 자유롭게 설치할 수 있도록 했다. 전체 면적의 70% 이상을 업무 부분으로 설치하도록 한 규정도 폐지됐다.

서울시 2020년까지 소형주택 30만 가구 공급

서울시는 오는 2020년까지 1~2인 가구를 위한 50m2 이하 소형주택 30만 가구를 공급을 목표로 삼고 있다.

서울시에 따르면 앞으로 서울시의 1~2인 가구는 계속 늘어나 10년 후에는 약 30만 가구가 늘어날 것으로 예상된다. 서울시 전체 증가 예상 물량은 31만 4,000가구로 증가분의 93%가 1~2인 가구인 셈이다.

이에 따라 소형주택의 안정적인 공급을 위해 여러 가지 정책을 추진하고 있다. 서울시가 가장 먼저 주안점을 주는 것은 ‘임대전용주택’이다. 경제 형편상 원룸형 도시형생활주택 입주가 어려워 고시원 등에 거주하는 최저소득층을 겨냥한 것이다.

임대전용주택은 전용면적 20m2 이하로 준주택과 달리 세대별 독립주거가 가능한 욕실과 부엌 등 취사시설을 갖추게 된다. 주택 층수는 최대 4개 층으로 바닥 면적은 총 660m2 이하로 지어진다.

원룸형 도시형생활주택과 비교해서는 세대수 제한이 없고 주차장 설치 기준 또한 전용 80m2당 1대로 도시형생활주택(60당m2 1대)보다 완화돼 사업하기에 한층 수월하다. 다만 분양은 할 수 없으며 사업자가 건물을 완공하고 난 후 임대사업으로 운영하는 것만 가능하다.

특히 서울시는 소형주택 공급 활성화를 위해 50m2 이하 주택을 공급하는 민간 사업자에게 인센티브를 준다는 방침을 세웠다. 대학가·역세권 주변 단독주택 재건축·재개발의 경우 소형주택 공급에서 용도 지역 상향과 기준용적률 20% 상향 등 인센티브가 부여된다. 또 역세권 주변 주택 밀집지역에서 도시환경정비사업 추진에서 소형주택 공급을 의무화하기로 했다.

우리나라 소형주택 시장의 전망과 과제

원룸형에 치우진 소형주택 시장

1인 가구와 2인 가구를 위한 주택은 주거 공간, 거주 형태 측면에서 확실하게 구분해야 한다. 예를 들어 1인 가구 주택은 싱글족이 주로 거주하기 때문에 별도 구획 없는 스튜디오형이 바람직하다. 그러나 신혼부부가 주류를 이루는 2인 가구의 경우 별도 구획을 통해 거실과 침실을 분리할 필요가 있다고 관계자들은 입을 모은다.

전용면적 12m2 이상 50m2 이하인 원룸형은 말 그대로 방이 1개다. 이에 비해 단지형 다세대주책은 전용면적 85m2 이하로 2인 가구에 적당한 주택형으로 분류된다.

2010 대한민국 주거실태조사

2010년도 주거실태조사에서는 최근 급격히 진행되는 1~2인 가구 증가, 임차 비중 상승 등의 한국 주거 트랜드가 나타났다.

지역별로 다른 주택 수요

수도권의 주택 수요는 2015년 전국의 51.5%에서 2030년 54.6%로 증가할 것으로 예측됐다. 이에 비해 광역시는 같은 기간 20.0%에서 19.3%로, 도 지역은 28.4%에서 27.5%로 점차 감소할 것으로 전망됐다.

경기, 인천, 대전, 울산 등은 주택 수요가 꾸준하게 발생하는 지역으로 분석됐다. 이들 지역의 특성은 50세 이하 연령층의 주택 수요 감소가 미미하나 60세 이상 노인가구의 주택 수요가 크게 증가하고 있다는 점이다.

이처럼 젊은 층의 수요가 소폭으로 감소하는 대신 60세 이상 인구 증가가 크게 나타나 전체적인 수요는 증가하는 것으로 나타났다. 이에 따라 1인 가구와 60세 이상 노인가구 주택의 특성을 고려한 주택공급이 이뤄질 필요가 있다.

무분별한 사업 확대는 경계해야

자연적인 소형주택 시장이 형성된 일본에서 공급 과잉에 의한 임대료 추락과 가격 파괴가 일어나는 것은, 불과 2~3년 사이에 정부가 소형주택 건립을 장려해 소형주택 붐이 일면서 대기업까지 도시형생활주택시장에 뛰어들고 있는 한국의 주택시장에 시사하는 바가 크다.

유엔알커설팅 박상언 대표는 “정부가 보금자리주택을 매년 수도권에서 18만 가구씩 공급하고 도시형생활주택도 정부 주도 하에 매년 5만 가구 이상 공급하게 되면 2~3년 후엔 소형 공급 과잉 현상이 벌어질 수도 있다”며 “다양한 주거형태가 정착될 수 있도록 정책적으로 유도하는 것이 중요하다”고 지적했다.

수익형부동산 부상

전국적으로 월세 주택 비중이 늘어나고 있다. 국민은행에 따르면 2008년 1월에는 임대주택의 40.6%가 월세였지만 2011년 1월에는 그 비중이 43%로 높아졌다.

이러한 추세에 맞춰 한 아파트에 두 가족이 동시에 거주할 수 있는 ‘부분 임대형’ 아파트가 속속 등장하고 있다. 일부 공간에 대해 임대를 줄 수 있도록 한 것이다.

이러한 ‘부분 임대형’ 아파트는 주방, 신발장, 욕실 등을 별도로 갖춰 두 가족이 독립된 생활을 할 수 있도록 설계한 것이 특징이다. 사생활이 보장되기 때문에 집주인과 세입자가 함께 살기에도 큰 무리가 없다.

오피스텔·도시형생활주택 결합 상품 등장

2010년 들어 오피스텔과 도시형생활주택을 결합한 수익형부동산도 등장했다. 이는 역세권인 상업 지역에 도시형생활주택을 지을 때 주택으로 분류되는 도시형생활주택만으로는 높은 용적률을 확보할 수 없어 업무용 시설인 오피스텔을 섞어 지어 사업성을 높이기 위한 건설사들의 전략이다.

주택으로 분류되는 도시형생활주택은 ‘용도 용적제’를 적용받아 상업지역에 지을 때 높은 용적률을 받지 못한다.

용도 용적제는 주상복합 건물의 용적률을 산정할 때 상업 용도에는 상업지역 용적률을, 주거 용도에는 주거 지역 용적률을 적용하는 제도다. 주거의 비율이 높을수록 용적률을 낮춰 초고층 개발을 막기 위한 것이다.

예를 들어 주상복합 건물에 주거 용도와 상업 용도의 비율이 9대 1이고, 주거 지역 용적률이 300%, 상업 지역 용적률이 800%라면 적용받을 수 있는 용적률은 350%(0.9x300+0.1x800)가 된다. 그 반대로 한다면 용적률 750%를 적용받을 수 있어 그만큼 사업성이 높아진다고 할 수 있다.

통상 오피스텔은 도시형생활주택에 비해 주차장 등 기반시설이 잘 갖춰져 있어 높은 임대료를 받을 수 있다. 그러나 도시형생활주택이 한 건물에 위치해 있다면 상황이 달라진다.

오피스텔과 도시형생활주택이 함께 들어설 경우, 주차장 문제가 희석되는데다 새로운 상품 유형인 도시형생활주택에 대한 선호도가 높아질 수 있다.

오피스텔은 건축법을 적용받는 업무시설인 반면 도시형생활주택은 주택법의 적용을 받는 주택이기 때문에 기존 1주택 보유자가 도시형생활주택을 분양받으면 1가구 2주택자가 된다는 점도 주의해야 한다.

1~2인 가구 주거 공간 투자 전략

오피스텔에 대한 인기가 후끈 달아오른 이유는 부동산 경기 위축기를 맞아 집값 상승에 대한 기대감이 과거에 비해 약해지면서 일반 아파트보다는 적은 비용을 투자해 꾸준히 수익을 얻을 수 있기 때문이다.

일부에서는 2~3년 안에 공급되는 규모만큼 수요가 성장하지 못한다면 임대료가 하향 압력을 받을 가능성이 크다고 지적한다. 김규정 부동산114 본부장은 “1~2인 가구가 늘고 있어 당분간은 수요에 비해 공급이 달리는 편이지만 오피스텔 투자는 철저히 수익률을 따져 투자하는 것이 좋다”고 조언했다.

특히 새로운 투자 대상으로 떠오른 고시원과 도시형 생활주택 수익률을 단순 비교하기에는 다소 무리가 있다.

같은 듯 다른 수익형 부동산

도시형 생활주택은 주택법 적용을 받는 주택이지만 오피스텔은 건축법을 적용받는 업무시설이다.

기존 1주택 보유자가 전용면적 21m2 이상 도시형생활주택을 분양받으면 1가구 2주택자가 돼 집을 팔 때 양도세 중과 대상에 해당된다. 오피스텔은 업무시설로 분류되지만 적용되는 세금의 경우, ‘실질 과세’ 원칙을 따른다.

오피스텔과 도시형생활주택과 비슷한 유형으로 비교되는 소형 아파트의 경우, 투자금이 많아 연간 임대 기대수익률은 상대적으로 떨어지지만 주택 시장이 회복 국면에 들어선다면 시세 차익 측면에서는 유리하다.

도시형생활주택과 비교해볼 때 오피스텔은 주차장 공간이 넉넉한데다 업무용 또는 주거용으로 모두 사용할 수 있기 때문에 공실률이 낮을 수 있다. 또 소형 아파트에 비해 오피스텔이나 도시형생활주택은 매도가 쉽지 않다. 만약 가격을 낮춰서 매도한다면 그동안의 수익을 깎아먹게 되는 셈이다.

두 얼굴의 오피스텔, 백조로 거듭나다

정부는 2011년 말까지 임대주택법을 개정해 주거용 오피스텔을 임대사업자 주택으로 허용하기로 했다. 도시형생활주택과 함께 오피스텔도 임대주택 시장으로 끌어들이겠다는 취지다.

이에 따라 이르면 2011년 12월부터 오피스텔도 임대사업자 등록을 하면 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 중과 배제, 법인세 추가과세 배제, 취득세 면제 또는 25~50% 감면 등의 혜택을 받을 수 있다. 오피스텔도 임대만 하면 사실상 주택으로 간주해 주는 셈이다.

오피스텔은 취득세가 4.6%로 높은 편이었지만 앞으로 60m2 이하는 취득세가 면제된다. 60m2 초과 85m2 이하는 25%를 감면 받는다. 다만 종부세 합산 배제 같은 추가 세제 혜택을 받으려면 임대 의무기간 5년을 지켜야 하며, 5년 이내에 다른 용도로 쓰거나 처분하면 감면받은 세금을 다시 내야 한다.

실전투자 사례 분석

수익형부동산에 투자하려면 투자금액, 투자기간 등을 고려해야 한다. 가장 일반적이라고 할 수 있는 오피스텔을 분양받아 임대 놓는다고 하면 연간 기대수익률은 대략 5~6%대다.

고시원 전문업체 싱글하우스 정광옥 대표는 “투자금액이 1억 원 정도라면 전용면적 85m2 이하로만 구성된 원룸형 등 도시형생활주택을 분양받아 임대 놓는 방법이 유리하지만 자금이 3억 원 이상이라면 고시원을 창업해 기대수익률을 높이는 방법을 고려해볼만 하다”고 말했다.

그는 “도시형 생활주택을 분양 받아 임대를 놓는다면 기대수익률은 대략 연 7% 내외인 반면 고시원 창업은 최소 연 10% 이상 수익률을 올릴 수 있다”고 전했다.

내 집 살면서 도시형생활주택 사업한 사례

원룸형 도시형생활주택은 가구당 주거전용면적이 12m2 이상 50m2 이하 규모다. 정부가 마련한 새로운 규제 완화책은 이러한 원룸형 도시형생활주택 유형에 1가구에 한해 사실상 일반주택을 건설할 수 있도록 한 것이다.

쉽게 얘기해 1가구에 대해 규모가 작은 ‘원룸’이 아니라 방이 여러 개인 일반주택을 짓도록 해 가족을 거느린 가구주가 실제 거주하면서 원룸형 도시형생활주택을 관리할 수 있도록 한 것이다.

원룸텔 이름의 고시원 투자수익률

요즘 눈에 띄는 건물 간판 중 하나는 원룸텔이다.

보통 면적 3.3m2 정도인 고시원보다 크게 6.6m2로 만들어 실내에 화장실 TV, 냉장고, 침대, 옷장 등을 갖춘 곳을 흔히 ‘원룸텔’이라고 부른다.

정광옥 싱글하우스 대표는 “원룸텔 수익률은 도시형생활주택보다 2배 이상 높다”며 “자신의 건물을 원룸텔로 리모델링하는 방법, 건물을 임차해 창업하는 사례들이 많은데 김씨와 같은 임차형 창업일 경우, 3억 원을 투자해 396m2(120평) 이상 45실을 만든다면 연 25% 이상 수익을 올릴 수 있다”고 말했다.

원룸텔의 가장 좋은 입지는 대학가, 학원가, 출퇴근이 용이한 역세권이며 시설 투자비가 많이 들어가기 때문에 임차기간이 최소한 5년은 넘어야 한다.

고시원 1개 층 구분등기 분양 사례

도시형생활주택은 말 그대로 ‘주택’으로 인정돼 주택 한 가구에 대해 재산권이 인정되는 구분등기가 가능하지만 고시원은 그렇지 않다.

고시원 각호실의 경우, 소유 형태는 공동 소유이면서 투자자 지분 비율로 표시되는 지분등기 방식을 적용받는다. 이에 따라 공동 소유자의 동의가 있어야만 매매가 가능하기 때문에 재산권 행사에 제약이 따르기 마련이다.

이에 비해 최근 들어서 구분등기가 가능한 1개 층을 통째로 분양하는 사례가 속속 등장하고 있어 일반인들의 투자가 한층 수월해졌다. 이러한 고시원 1개 층 구분등기 분양 상품은 주로 수원, 부천 등 수도권 역세권, 대학가 등에서 나오고 있다. 서울보다 땅값이 저렴해 대략 8억 원 정도면 투자 가능하다.

고시원 1개 층 분양 상품의 기대수익률은 도시형생활주택, 오피스텔보다 2배 이상 높다. 투자자들로선 무엇보다 임대 수요가 풍부한 대학가, 학원 밀집가, 산업 단지, 출퇴근이 용이한 역세권 위주로 분양상품을 찾는 것이 유리하다.

1인 기업 전용 오피스텔 투자 사례

‘1인 창조기업 육성법’은 창의성과 전문성을 갖춘 1인 기업을 지원하기 위한 것이다.

지식서비스업 비중이 점차 커지면서 앱스토어 등 개인의 창의성을 바탕으로 한 ‘1인 창조기업’을 지원토록 하는 것을 목적으로 하고 있다. 그만큼 법 통과로 ‘1인 기업 전용 오피스’가 활성화할 것으로 전망된다.

현재 운영되고 있는 ‘1인 기업 전용 오피스’는 보증금, 관리비 등이 없고 사무실 규모에 따라 월세만 납부하면 인터넷, 복사기, 팩스 등을 무료로 사용할 수 있는 방식이다. 책상, 위자 등이 마련돼 있어 입주할 때, 별도 인테리어를 할 필요가 없고 냉난방, 전기, 수도료 등도 따로 부담할 필요가 없다. 1인실 규모는 대략 6.6m2(2평) 정도다.

‘1인 기업 전용 오피스’의 가장 큰 특징은 면적 기준으로 임대하는 기존 사무실과 달리 사용 인원에 따라 임대료를 내는 방식이라는 점이다. 1인실, 2인실, 3인실 등 다양한 크기로 만들어져 있어 원하는 규모를 선택할 수 있다. 서울 평균 기준으로 1인실 45만 원, 2인실 60만 원, 4인실 90만 원 정도다.