정말 간단 명료하게 세금을 알아야 절세를 한다는 간단한 논리로 구입한 책.

그런데 정말로 부동산의 주인은 국가라는 생각이 들더군요. 그렇다면 세금을 내기

전에 할 수 있는 절세는 다하는 것이 인지상정?

    물론 아직까지 마땅히 부(富)라고 할 만한 것을 갖고 있지 않기에 부담은 적지만

지금부터 3년동안 열심히 일해서 부동산 부자가 되면 어떻게 할 것인가에 중점을

두고 책을 읽었습니다.

    100억 원 당첨금에서 복권당첨 소득에 대한 세금을 내고, 남은 돈으로 취득세를 감안해 64억 원 정도의 부동산을 취득할 수 있는데. 이후 사망 시 건물가격인 64억 원의 재산이 상속됩니다. 64억 원이 그대로 상속세 계산 대상이 되는 것이 아니라, 배우자 공제 포함 10억을 공제 받는다면, 상숙세 계산 대상은 54억 원이 됩니다.

    54억 원에서 30억 원은 낮은 세율을 적용하고, 30억 원 초과 금액인 24억 원은 50%가 과세됩니다.

    * 상속세 마련

상속세는 다른 재산이 없는 만큼 낮은 누진세율로 적용되어 작아지지만, 상속인은 상속세를 마련하기 위해 대출을 해야 하고, 막대한 이자비용도 부담해야 합니다. 이러한 이자비용 또한 상속으로 인한 세금 성격으로 추가해야 하지 않을까요?

    로또 당첨되어 취득한 부동산 64억 원에 대한 상속세는 32억 원 정도 됩니다.

30 억 원 초과 금액 계산은 기존 상속재산이 이미 40억 원이 있다는 전제로 상속세를 계산했기 대문에. 기존 상속재산에 상속공제 5억 원을 적용하더라도 기존 재산은 35억 원이 됩니다.

    기존 재산에 추가로 상속되는 부동산 가액이 64억 원이고 그 금액은 그대로 상속세 계산 대상이 됩니다. 그렇기 때문에 높은 세율인 50%가 적용되는 재산은 64억 원이고 상속세는 32억 원이 됩니다.

    상속을 받은 상속인은 64억 원의 부동산에 대해서 취득세를 한 번 더 부담해야 하므로, 핲서 계산한 취득세 3억 원이 한 번 더 발생합니다. 27쪽

경기하락 등으로 소득이 급격하게 하락하기 시작하자. 부동산 관련 세금을 통한 세금확보를 시도하고 있습니다. 29쪽

우리나라 소득세는 종합소득에 누진세율을 적용하기 때문에 소득이 커질수록 적용되는 세율도 높아집니다. 만약 근로소득과 사업소득을 각각 분류해서 과세한다면 세금은 크게 줄어들 것입니다. 또한 한 명의 이름으로 2400만 원의 소득을 발생시키지 않고, 두 명이 각각 1200만 원의 소득을 발생시킨다면, 누진세율이 높아지는 것을 방지할 수 있습니다.

근로소득 1,200만 원은 6% 세율로 72만 원

사업소득 1,200만 원도 6% 세율로 72만 원    합계 : 144만 원

VS

근로소득 1,200만 원은 6% 세율로 72만 원

사업소득 1,200만 원은 15% 세율로 180만 원    합계 252만 원. 39쪽

우리는 법인세의 소득에 대해 크게 4가지로 법인세가 과세된다는 것을 알았습니다. 그 4가지 법인세 중 토지 등 양도소득에 대한 법인세라는 것이 있었는데. 투자자들은 이러한 세금을 주택 판매 시 추가 법인세가 붙는다고 합니다.

＜특정 부동산의 처분으로 소득 발생 시 내는 세금＞

= 각 사업연도 소득에 대한 법인세 + 토지 등 양도소득에 대한 법인세

토지 등 양도소득에 대한 법인세

법인이 일정한 부동산을 양도함으로써 발생하는 소득을 말합니다. 이는 법인의 부동산 투기를 방지하기 위해서 세금을 한 번 더 추가로 과세하는 개념입니다.

○ 주택 및 별장, 비사업용 토지 52쪽

토지 등 양도소득에 대한 법인세 세율

비사업용 토지 : 10%(미등기 40%)

주택 및 별장 : 10%(미등기 40%)

토지 등 양도소득에 대한 법인세가 과세가 되지 않는 부동산(미등기 제외)

○ 주택

    - 민간임대주택특별법의 임대주택으로 일정요건을 갖춘 주택

    - 공공주택 특별법의 임대주택으로 일정요건을 갖춘 주택

    - 사택(출자임원 제외) 및 그 외 무상 임대주택으로 그 기간이 10년 이상인 주택

    - 저당권 실생이나 채권 변제를 대신해 취득한 주택으로 3년 이내 양도주택

    - 주택을 신축 판매하는 법인이 보유하는 주택

    - 그 외 부득이한 사유로 보유하는 주택으로, 기획재정부령으로 정하는 주택 54쪽

부동산 임대업 법인과 부동산 매매업 법인은 다른 것인가?

부동산 임대업 법인에 대한 규제

1. 접대비 인정액 : 일반기업의 50%

2. 업무용 승용차 차량가격 경비인정액 : 일반기업의 50%

3. 업무용 승용차 운행일지 미작성 시 경비인정액 : 일반기업의 50%

4. 성실신고 확인대상 기업

    일부 투자자들은 사업자등록증에 부동산 임대업이 아닌 부동산 매매업을 신청하고, 실제 성실신고 확인을 받지도 않으면서 다른 경비도 추가로 인정받고 있는데, 나중에 조사대상에 선정 시 세금에 벌금 성격의 가산세 폭탄까지 부담할 수 있습니다.

부동산 매매업의 업종구분

4) 부동산 매매업에서 발생하는 소득

    근린생활시설과 주택이 함께 있는 건물을 상속받아 그 건물 전체를 다세대주택으로 증/개축해서 판매함으로써 발생하는 소득은 부동산 매매업에서 발생하는 소득에 해당합니다.

부동산 매매 법인의 소득 신고

   부동산 매매업 또는 건설업자가 판매를 목적으로 취득한 토지 등의 부동산을 일시적으로 대여하고 얻는 소득은 부동산 임대업에서 발생하는 소득입니다. 이때 부동산 임대업 소득금액 계산 시 건물의 감가상각비가 비용처리 되었다면, 판매 시 취득가객에서 차감해야 합니다(두 번 공제 되는 것을 방지하기 위함입니다). 67쪽

    세금의 종류와 경향, 그리고 정부에서 추진하고 있는 세금 정책 등에 대해 확실하게 배울 수 있습니다. '부동산 소유, 그건 나와는 상관 없어.' '나는 절대로 부동산과 돈을 연관시키지 않을거야'라고 생각하지 않는 이상, 꼭 읽고 확인하고 절세 방안을 마련하는 것이 나이가 들수록 재산이 늘어날수록 필수라는 생각이 듭니다.

    앞에서 말씀드린 것처럼 3년 내로 월세 수익을 낼 계획이라, 잘 구입한 책. 제대로 활용하려 합니다.