노후 준비의 중요성을 타국에서 먼저 깨닫다. 

유학생활을 시작한 멋모르던 이십대 시절

학교 기숙사에서 근 6개월을 살다가 어린 나이에 무슨 용기가 나서인지

갑자기 학교 밖에서 살아보고 싶다는 치기어린 생각이 들었더랬다.

서로 의지하던 룸메이트 언니와 함께 

수업 후 매일 어설픈 언어 실력으로 학교 근처 부동산을 

들러 집구경도 가보고 시세 파악도 해보고 

지금 생각하면 오히려 그때는 참 단순했고 , 겁이 없었다.

그렇게 약 2주간을 나름의 기준으로 고심하여 고르다 

드디어 인생 첫 월세집을 계약하게 되었다. 

집주인은 항공사에서 근무하던 부부라 그 항공사에서 

직원 거주용으로 만든 아파트에 월세계약을 하게 되었는데  

그 집주인 부부는 어린 유학생 소녀들이 보기에 안쓰러웠는지 

집에 초대하여 자주 밥도 해주고 조카들을 챙기듯 챙겨가며 삶의 조언도 아낌없이 해 주었다.

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특히 그 당시 기억에 남았던 이야기들은 

바로 두 부부의 경제관, 노후 준비에 관한 것들이었다.

부부는 항공사에서 일을 하면서 돈울 꾸준히 모아 

벌써 월세를 7~8곳에서 받고 있었던 것으로 기억이 난다.

그것이 어린나이에 꽤나 쇼킹했었다.

(부모님이나 주변 어른들에게 받아본 적 없는 산 경제 교육이었다) 

그 당시를 떠올려 보면 나이가 40대 중반 정도로 

지금 생각하면 딱히 많은 나이도 아니었는데 말이다.

어느 날 저녁 식사 후 궁금하여 물었다.

"좋은 직장에 다니고 있고 아직 나이도 젊으신데 

왜 그렇게 벌써 은퇴 후 준비를 열심히 하세요?" 

"직장은 결코 우리를 평생 책임져주지 않아.

그런 선배들을 오래 그리고 많이 지켜 봐왔어..

그걸 내가 직접 깨닫는 순간은 이미 준비하기에

마음과 몸이 촉박하다는 것을 먼저 깨달은거지.."

크게 한방이 아닌 꾸준하게 버는 것  

 

"꿈장사의 월세혁명"의 저자 조영환은 

투자금이 다시 회수되는 "무피투자"혹은 

최소한의 투자금으로 부동산을 매입하는 "소액투자"를 추구하는 투자가이자 경매 강사이다.

그런 그의 투자법은 적은 돈을 투자하는 만큼 실패할 위험요인들도 그만큼 줄어드는데

이런 그의 투자 성향이 "안정적으로 직장 외 수익을 추구하고 노후를 미리 준비"하고 싶던 나에게 

꽤나 매력적으로 다가왔다. 비록 어떤 이들이 추구할 "크게 한방" 은 아니지만

"내가 가진 투자금을 잃지 않으면서 꾸준하게 월급 외 월세 수익을 셋팅"하는 투자법.

이런 방법을 추구할 사람들도 꽤나 많으리란 생각이 들었다.

이른바 "묻지마 투자" 로 몇달 치 월급을 한번에 날린 

뼈가 아픈 경험이 있는 나로서는

이제는 투자 방향을 전면 재수정하고 마인드를 리셋 해야 할 충분한 이유가 있었다.

그는 어떻게 소중한 투자금을 잃지 않고 꾸준하게 수익을 창출해 왔을까

그의 노하우가 너무 궁금해졌다.

왜 월세받는 재테크인가?

 

돈을 버는 방법은 여러 가지가 있다.

고연봉 직업을 갖거나, 사업을 하는 것 , 그리고 재테크로 돈을 버는 법 

하지만 우리 모두 알다시피 고연봉 직업을 갖는 것은 쉬운 일이 아닐 뿐더러

요새는 고연봉자들도 부동산 경매를 배우러 다니는 시대이니 만큼

(그들도 월급만이 그들의 노후를 책임져 줄 수 없다는 것을 잘 알고 있다)

월급만 받아서는 결코 노후 준비를 잘했다 할 수 없다.

또한 사업을 해서 성공을 한다는 것은 더더욱 쉬운 일이 아니다.

불행히도 위 두가지 방법으로 부를 이룰 확률은 그리 높지 않을 뿐더러

어느 정도 나이를 먹고 새로 시작하기에는 큰 리스크가 따른다.

그래서 많은 서민들은 세번째 방법인 재테크를 택하는데 

물론 이 역시도 많은 노력과 운이 따라줘야 하지만 

당장 직업을 바꾸거나 사업을 시작하는 것에 비하면 훨씬 수월한 방법이다.

"안쓰고,모으고,투자하기"를 반복하여 종잣돈을 모으라.

"월세를 내고 사는 사람"이 될 것이냐 "월세를 받고 사는 사람"이 될 것이냐

"투자금을 잃어서는 안된다"

"욕심을 내면 망한다"

"최소한 내집 마련이라도 해라"

어떻게 투자하면 좀 더 리스크를 줄이고 월세받는 재테크를 시작할 수 있는가?

저자가 독자들에게 전달하려는 분명한 메시지와 함께

저자의 직접 경험, 저자의 제자들을 통한 간접 경험을 예시로 보여준다.

특히 저자가 추구하는 빌라투자에 대해 꼼꼼하고 친절히 풀어놓은 Part 4 는 

빌라투자에 대해 비교적 부정적인 시선이 있던 사람들의 선입견을 깨주고 

어떻게 하면 성공하는 빌라투자 , 안정성 있는 월세 셋팅을 할 수 있는지 보여준다.

꾸준히, 오래 ,자신만의 기준을 가지고 투자해야 한다.

2019년 대출규제가 심해지면서 완전한 무피투자 

(대출 등의 레버리지를 최대한 동원하여 임대 후 임대 보증금이 회수되면 

실제 투입된 투자금이 없거나 아주 적어지는 방법)가 어려워진 것은 사실이다.

하지만 저자는 여전히

1,000만원에서 2,000만원 정도의 소액으로 투자가 가능하다고 한다.

현재 정부가 과열된 부동산 시장을 제어하는 통에 수익률이 낮아져 있지만

반대로 몇년 후 부동산 경기가 침체되면 다시 높은 수익률과 무피투자가 가능해지는 만큼

지금부터 부지런히 그 기술을 연마해 두라는 것이다.

미래의 일은 한치 앞이 희미한 안개밭이기 때문이다.

그렇다면 저자가 중시한 투자 포인트는 과연 무엇일까?

첫째. 중요한 것은 수익률이다.

그저 꾸준히 입찰하는 것이 아니라 나름의 원칙을 정해 "시세보다 저렴하게 꾸준히" 입찰해야 한다.

특히, 투자금이 적은 나에게 와닿았던 부분은 매도 수익률 5% 미만의 물건을

단지 월세 수익을 위해 낙찰받는 것은 알맞지 않다는 점이다.

투자금이 적어 양도차익을 늘릴 필요가 있는 사람이라면 매도시 수익률도 반드시 고려해야 한다.

둘째. 투자의 기준을 세우자.

1,000만원을 투자하여 월 20만원을 남긴다는 수강생의 투자 원칙을 예로 들어

투자에는 반드시 본인만의 기준이 있어야 하고 그래야지만 주변의 어떤 말에도 흔들리지 않게 된다는

확실한 포인트를 되짚어 준다.

끊임없는 공부와 임장을 통해 나의 투자기준을 먼저 명확히 성립하는 것이 중요하다.

셋째. 상황에 맞는 수리를 하자 

집의 상태를 꼼꼼히 체크하여 임대에 필요한 수리의 부분을 명확히 파악해야 한다.

올수리 후 임대가 나갈만한 곳은 제대로 수리를 해야 임대에 수월하고 

그에 비해 일부분만 수리를 진행해도 임대에 무리가 없을 곳은 적당한 곳만 수리를 진행한다.

넷째, 꾸준히 입찰하면 반드시 한두개는 잡힌다.

경매에는 의외성이 존재한다.

경매는 로보트가 아니라 사람이 하는 일이기 때문이다.

쉽게 권리분석이 해결될 물건도 

매일같이 부지런히 입찰하면 가끔씩 좋은 물건이 걸리기도 한다.

간혹 터지는 잭팟은 단순한 운이 아니라, 꾸준히 물건을 검색하고 입찰하는 사람에게 주어지는 선물이다.

젊은 직장인 투자자들에게 당부하는 말 

가장 와닿았던 챕터이다. 

가장 고민하고 있었던 부분, 어찌보면 조급했을 내 마인드를 다잡아주는 부분

첫째. 돈은 아끼되 배움은 아끼지 말라 

알뜰히 모아라. 다만 배움에는 아끼지 말라 

인터넷이나 강의를 통해 투자에 관련한 공부를 꾸준히 하여 물건을 알아볼 안목을 키워라.

그러면서 인맥도 함께 쌓아나가라. 

종잣돈이 모일 때까지 당장 투자는 어렵지만 그 사이 미리 준비하라.

둘째.투자에서는 사람이 무기다.

사람이 셋만 모이면 그 중에 스승이 있다.

주변에 물어볼 사람을 많이 만들어라. 그러다 보면 부동산을 보는 안목과 

투자에 대한 철학이 정립된다. 또한 실수를 최대한으로 줄일 수 있다.

셋째.포기하지 않으면 결국은 이긴다.

중요한 것은 투자를 지속하는 것이다. 

큰 물건에 많이 투자하지 못해도 꾸준히 조금씩 투자하여 경험치를 늘려라.

조바심을 내지 말고 정진하라

당신의 노후는 과연 어떤 모습인가? 

직장생활만 성실하게 임해도 온 가족이 행복하게 먹고살 수 있던 시절이 있었더랬다.

하지만 지금은 어떠한가?

부부가 맞벌이를 해도 아쉬운 소리가 나오는 요즘이다.

은행 이자가 15%에 이르던 시절 매월 적금만 꾸준히 하라라는 조언이

이제는 씨알도 안 먹힐 시대라는 것이다.

여러분이 꿈꾸는 노후는 어떠한가?

직장을 은퇴한 후 세계여행을 다닐 단꿈에 젖어 있는가?

내가 좋아하는 취미 생활을 하면서 여유있는 전원 생활을 하고 싶은가?

그렇다면 이대로는 안된다.

준비되지 않는 노후는 어느 누구도 피할 수 없는 분명한 재앙이다.

저자는 임대사업으로 노후를 준비하라고 이야기한다.

앞으로는 유럽이나 일본 처럼 우리나라도 계속 금리가 떨어질 것이 자명하고 

금리가 떨어지는 것은 고도화된 선진국들의 공통 현상이기 떄문이다.

또한, 이처럼 금리가 낮아진다면 당연히 월세수익은 커진다.

1인가구가 지속적으로 증가하는 것도 그 준비의 이유에 한 몫 할 수밖에 없다.

시작하기에 너무 늦은 나이는 없다.

저자가 투자를 시작한 나이가 무려 마흔 살이었다고 한다.

저자는 경매 공부를 시작하기 전 자신이 비교적 젊은 나이이겠거니 생각했다가 

예상을 깨고 젊은 수강생들이 너무나 많아 마음이 더 조급해 졌다고 한다.

자신은 이미 시작하기 너무 늦었다는 생각이 그 조급함을 만들었으리라.

그러나 저자는 포기하지 않고 꾸준히 공부했고 실전에서 투자했다.

성공한 투자자 그리고 강사인 그가 조언한다.

젊은 나이에 시작하는 것보다 더욱 중요한 것은 

열심히,꾸준히,집중해서 , 포기하지 않고 하는 것이라고..

일흔 살이 넘은 수강생들도 눈에 생기가 빛나고 

그들도 끝까지 포기하지 않는 성공투자를 하고 있다고 말이다.

나를 포함한 많은 독자들이 이 책을 통해 

다시금 잃지 않는 투자 방향에 대해 심도있게 고민해 보고 

자신감을 얻어 성공적인 투자를 할 수 있기를 바래본다.

우리나라 정년퇴직자들 중 상당수는 퇴직금으로 주식투자를 하거나 식당을 개업합니다.

하지만 장기적으로 가치 투자를 하는 전문가라면 모를까, 

현실은 투자금 다 말아먹고 본전 찾겠다며 주위 사람들에게 돈을 빌려 결국 파산하고, 

주위 사람들까지 피해를 주는 경우가 많습니다. 

식당을 개업해도 1년 안에 문을 닫는다는 통계처럼 오래가지 못해 정리합니다. 

결국 돈 버는 곳은 인테리어 업체와 프랜차이즈 본사뿐이라는 말도 있습니다. 

이렇게 실패 후에 재기하는 것도 쉽지 않습니다. 

그렇다고 아무것도 안 하고 받은 돈으로 생활을 한다 해도 몇 년 안에 사라집니다.

그러면 노후준비를 어떻게 해야 할까요? 

저자는 2012년, 본인이 총무 이사직을 맡고 있던 재개발조합도 해산되며 

1년 안에 일자리를 잃게 될 처지가 됩니다. 

적은 월급이나마 받으면서 퇴직 준비할 수 있는 시간은 8개월, 

다시 직장을 알아봐도 대학생 자녀가 있는 가정에선 부족한 돈이었대요. 

그래서 조영환 씨는 8개월 안에 현금흐름을 만들기도 결심하고, 

투자금이 들지 않는 무피투자나 아주 적게 드는 소액투자를 시작했답니다. 

그 결과 1년 만에 월세 수입 1000만 원을 만들게 되고, 

대출이자를 제한 실수익이 500만 원에 이르러 안정적인 파이프라인을 달성한 후, 

본격적인 전업투자의 길로 들어섰답니다. 

2015년 1권과 2017년 2권을 합본하고, 변화된 부동산 상황과 정부 규제에 맞춰 

개정판 ＜꿈장사의 월세혁명＞을 내었습니다. 그러면 내용을 볼게요.

서민이 부자가 되는 방법은 열심히 일해서 안 쓰고 모아야 합니다. 

그리고 그 돈으로 투자를 합니다. 

투자한 돈이 회수되면 다시 투자하고, 또 회수되면 또다시 투자하고... 

이렇게 '안 쓰고, 모으고, 투자하고'를 반복하는 것입니다. 

시장 상황에 따라 투자 성과가 달라질 수도 있지만 

잠재력이 있는 다른 지방이나 남들이 관심을 갖지 않는 물건을 찾아보세요.

＜꿈장사의 월세혁명＞ 저자는 종잣돈 8000만 원으로 

월세가 나오는 17채의 빌라를 마련했습니다. 

고작 8000만 원으로 가능한지 의문스럽죠. 

예를 들어, 2012년은 대출이 많이 나오던 시기라 

빌라를 5000만 원에 경매를 낙찰받았다고 치면, 

대출 90%를 받았을 때 실제 내 부담금은 500만 원뿐입니다. 

거기에 취·등록세, 법무사비, 이사비와 수리비 등 약 250만 원을 합하면 

총 750만 원 정도가 들어갑니다. 

금리가 연 4.5% 라면 매달 나가는 대출이자는 약 17만 원입니다. 

그런데 이 집을 보증금 1000만 원에 월 30만 원으로 임대 놓는다고 하면, 

매월 30만 원이 들어오니 그중에서 이자를 내더라도 

한 달에 약 13만 원의 현금수입이 생깁니다. 

13만 원이라면 적은 금액이라 생각할 수 있지만 

이런 빌라가 20채가 있으면 260만 원의 수입이 들어오게 됩니다. 

어떻게 빌라 20채를 마련하냐면 낙찰받을 때 들어간 돈은 약 750만 원인데 

보증금 1000만 원을 받았으니 250만 원이 남게 됩니다. 

투자금은 똑같이 유지되거나 혹은 더 늘어나기 때문에 

다른 물건을 또 낙찰받을 수 있죠. 이런 식으로 빌라를 늘일 수 있습니다. 

내 투자금이 한 푼도 들어가지 않는 투자방법을 '무피투자'라고 합니다. 

대출 규제가 심해진 요즘에도 충분히 가능한 투자 방법입니다.

무피투자의 기본은 싸게 매입하는 것입니다. 

자본금의 여유가 있거나 시간이 많지 않은 분이라면 

양도차익을 노릴 만한 물건을 잡아 투자금을 쓰는 것이 또 하나의 방법입니다. 

하지만 필자처럼 돈은 별로 없지만 시간을 낼 수 있는 사람들은 무피투자에 도전하면 좋습니다. 

또한 투자금을 지키는 것보다 빨리 임대 소득을 높이고 싶다면 

보증금을 적게 하는 대신 월세를 많이 받는 것도 방법입니다.

경매 무피투자도 완전히 안전한 것은 아닙니다. 

첫째 대출이자가 오를 위험성, 둘째 월세가 꾸준히 들어오지 않을 위험성, 

셋째 대출금을 상환해야 하는 위험성, 넷째 건물의 유지 보수에 대한 위험성이 있습니다.

금리는 한 번에 인상되지 않고, 고작 0.25% 정도의 소폭 인상이 대부분입니다. 

월세가 안 들어오면 무작정 기다리지 않고, 3개월째 월세가 밀렸음을 알리고, 

그래도 안 들어오면 내용증명을 발송합니다. 

세입자가 내용증명을 받지 않아 되돌아오면 또 보내고, 

그래도 안 받으면 내용증명을 집 대문에 붙이고 옵니다. 

끝까지 안 받으면 명도소송에 들어갑니다. 

명도소송에 소요되는 기간은 6개월 정도고 강제집행까지 가능하며, 

비용도 많이 들지 않습니다. 

결론적으로 명도소송이 시작되면 세입자들은 대부분 밀린 월세를 납부하던지, 

집을 비워줍니다. 

중요한 것은 월세가 계속 밀려 보증금을 다 까먹기 전에 미리 행동해야 한다는 것입니다.

거치기간 내에 매도하지 못했을 경우, 거치 기간이 끝난 대출은 

100만 원 내지 200만 원 정도를 일부 상환하고 거치기간을 연장하면서 

이자만 내는 쪽으로 은행과 협상합니다. 

또는 원금 상환 없이 연장되는 사업자 대출과 법인 대출을 활용해도 됩니다. 

수리비에 대한 위험성은 입찰 전에 완벽한 임장을 해야 합니다. 

특히 새시, 바닥 배관, 지붕 및 외벽의 누수 등은 꼼꼼히 살펴봅니다. 

마지막으로 다소 비싸더라도 임대 사업용 물건은 가능하면 

서울과 수도권, 대도시를 대상으로 해야 리스크를 줄일 수 있답니다.

법원 경매의 절차부터 배우고, 높은 수익률을 받기 위해선 

꼼꼼한 임장을 해야 함은 필수입니다. 그렇다면 임장 시 어떤 것을 봐야 할까요. 

주변 상황, 경사도와 분위기, 물건의 상태, 점유자의 성향과 내부 상태, 

정확한 시세, 수익률과 실거래가를 알아보고 무리한 입찰은 하지 말아야 합니다. 

낙찰받기 전 누구 명의로 할 것인지 따져보고, 입찰 전 자금계획을 철저히 세우고, 

연체관리비를 미리 비용에 포함해야 합니다. 

그리고 아무리 공부해도 낙찰 1건 받는 게 더 큰 경험이 됩니다.

대부분 아파트 투자를 선호해서 아파트만 바라보는데 꿈공장은 빌라 투자를 선호합니다.

아파트는 잘 팔리는 장점이 있지만 투자금이 많이 드는 단점이 있습니다. 

그래서 수익률을 따지는 저자는 빌라 경매를 시작했고, 

양도차익과 임대수익을 비교해도 전혀 나쁘지 않다고 합니다. 

그래도 잘 팔리고 잘 임대되는, 빌라는 따로 있습니다. 

임대가 잘 되는 지역, 건축연도를 살펴보고, 오래된 벽돌조나 좁은 골목 안, 높은 곳, 

반듯하지 않는 구조, 반지하, 5층 이상 등의 빌라는 경매를 피하는 편이 좋습니다.

＜꿈장사의 월세혁명＞ 각 장이 끝나면 'insight'로 부동산 투자기법보다 

더 중요한 내용을 실었습니다. 

그리고 마지막 장은 실전경매투자로 다양한 사례를 통해 여러 가지 대처법을 알려줍니다.

내 노후를 어떻게 계획하고 실행하느냐에 따라 지금 무엇을 해야 할지가 정해집니다. 

아무리 좋은 책을 10권, 20권, 100권을 읽어도 실행하지 않으면 죽은 지식이 됩니다. 

늦은 나이란 없습니다. 먼저 시작하는 것보다 

열심히, 꾸준히, 집중해서 하는 것이 중요합니다. 

＜꿈장사의 월세혁명＞의 저자는 부동산 투자 소액팀을 몇 년 동안 운영하면서 

많은 나이에 시작해도 꾸준히 노력하며 몇 년 안에 놀라운 성과를 내는 분들이 있고, 

젊은 나이에 시작해도 얼마 못 가 투자를 그만두고 

다시 월급쟁이의 삶으로 돌아가는 분들도 있답니다. 

빠르고 늦음을 알려주는 것은 얼마나 꾸준히 해서 오래도록 성과를 내느냐이며, 

결국은 결과가 말해줍니다. 그러니 늦었다고 생각하지 말고 바로 지금 시작하세요.

내가 일하지 않고 돈이 들어오는 시스템으로 가장 쉽게 사람들이 생각하는 것이 월세이다.

직장인이면 누구나 꿈꾸는 월급대신 월세를 받는 건물주의 삶. 월세혁명 의 최고봉

하지만 건물주만 월세를 받으며 살 수 있는건 아니다.

월세는 상가, 오피스텔, 아파트, 빌라 등 다양한 곳에서 받을 수 있다.

상가는 아파트에 비해 높은 월세를 받을 수 있지만 어렵다.

오피스텔은 관리비와 세금이 많이 든다.

아파트는 월세 수익률이 너무 낮다.

빌라도 물론 단점이 있지만 앞서 상가, 오피스텔, 아파트가 가지고 있는 단점은 없다.

주택이기에 세금이 적고, 아파트가 아니기에 관리비가 없고

아파트보다 저렴해서 수익률이 상가처럼 높게 나오고

상가보단 어렵지 않고 투자금도 적게 든다.

이러한 장점이 있는 빌라를 통해 월세를 1년만에 천만원에 달성한 사람이 있다.

바로 꿈장사의 월세혁명이라는 책의 저자 꿈장사(조영환)님이다.

이번에 출간된 꿈장사의 월세혁명은 2019년 완전개정판이다.

그 전에 이미 월세혁명 1권(2015년)과 2권(2017년)이 나왔었다.

지금은 부동산 시장과 정책이 많이 바뀌어서 그러한 부분은 업데이트하여 다시 개정판이 나온 것이다.

월세혁명 1권과 2권이 나왔을 때 책을 보며 공부를 할 수 있었지만,

당시엔 부동산에 관심을 잠시 끄고 있던 시기라 책을 읽지 않았었다.

그러다가 이번에 잇콘 출판사의 독자에디터 활동을 하게 되면서 꿈장사의 월세혁명 2019년 완전개정판을 읽게 되었다.

다른 부동산에 비해 빌라 월세 투자의 장점에 대해 썼는데 이러한 투자법은

부동산 중개사무소를 통한 일반적인 매매가 아니라 경매를 통해서 사는 것을 기본으로 한다.

그 이유는 빌라가 싸다고 하였는데, 경매를 통해서 싼 것을 더 싸게 살 수 있기 때문이다.

가지고 있는 돈이 적지만 부동산 투자를 통해 월세수익을 얻고자 한다면

가장 위험성이 적으면서 최고의 수익률을 올릴 수 있는 방법을 저자는 알려준다.

저자는 그러한 방법으로 1년만에 월세 천만원을 달성했다.

대출이자를 제외하고는 순수익은 5백만원이라고 한다. 엄청나다.

어디나 일반인보다 뛰어난 능력을 가진 사람들이 있다.

그런 점에서 저자가 특별하기 때문에 짧은 기간에 그러한 성과를 이루었다고 생각할 수 있다.

솔직히 나도 그렇게 생각하고 내가 1년만에 저렇게 이루어 낼 수 있을거라 생각하지 않는다.

하지만 적어도 월급만 받는 지금의 삶보다는 한단계 더 업그레이드된 월급도 받는 생활을 할 수 있을거란 생각도 든다.

부동산 투자에는 다양한 방법이 있다.

다양한 방법을 배우며 그것이 자신에게 맞는지 안맞는지 알아가며 취사선택을 하면 된다.

꿈장사의 월세혁명을 통해 경매를 통한 빌라를 통한 안정적으로 월세 수익을 얻는 방법을 알 수 있다.

꿈장사 조영환님의 월세혁명 완결판이 나왔다.

이전에 출간된 월세혁명 1,2의 업그레이드 판이라 볼 수 있다.

부동산 시장이 변하게 되면 투자의 형태도 그 변화의 흐름을 따라가야 한다. 투자를 하는 절대원칙은 없다.

항시 흐름이 어떻게 변해가는지를 체크해야 한다.

그 측면에서 적절한 시기에 업그레이드 판이 나온게 아닌가 싶다.

저자는 철저하게 임대소득에 초점을 맞추고 있다. 물론 시세차익도 추구를 한다.

이는 저자가 부동산 시장에 들어왔던 계기와 연관되어 있다. 늦은 나이에 부동산 시장에 진입하며 시세차익보다는 임대소득에 초점을 맞춘 것이 현재까지 이어지고 있다.

개인적으로는 이 부분이 가장 맘에 와 닿는 부분 중에 하나다. 투자는 항상 자신에 대한 분석이 선행되어야 한다고 생각한다.

내 자신이 처지가 어떠하며 내가 어떠한 투자를 할 수 있는지에 대한 분석이 선행되지 않는다면 그 투자의 결과를 뻔할 것이다.

책 내용 중 기억에 남는 몇 가지를 남기고자 한다.

1. 투자금을 잃어서는 안된다.워런 버핏의 투자원칙으로 잘 알려져있지만 현실에서는 잘 지켜지지 않는다.

임대소득을 위한 첫걸음은 투자금을 잃지 않는것이다.

2. 단타 매매로 인한 작은 수익에 연연하지 말고 시장 분위기를 살펴가며 넉넉한 수익을 가져가자.

부동산 투자에서 놓치지 말아야 할 것은 흐름의 방향이다. 상승이냐 하락이냐의 흐름, 경제 상황등 여러가지 요소를 고려해서 흐름을 놓치지 말자.

그 흐름 속에서 잃지 않는 투자를 하는 것(손실을 최소화하는 것)이 핵심이다.

3. 무피투자의 위험요소 4가지

- 대출이자가 오를 위험성, 월세가 꾸준히 들어오지 않을 위험성, 대출금을 상환해야 하는 위험성, 건물의 유지보수에 대한 위험성

4. 무피전략

- 개수보다 수익률에 집중할 것, 최소의 수리로 최대의 수익률을 낼 것, 남들이 기피하는 물건을 노릴 것 : 수익률은 항시 1순위로 고려해야 한다.

- 특히 본인에게 맞는 투자의 기준 수립은 필수항목이니 기억하자.

5. 경매는 부동산을 최저가로 매입하는 유용한 수단이니 필히 활용하자.

6. 빌라 투자 우습게 보지 말자: 부동산은 아파트만 있는 것이 아니다. 빌라, 오피스텔, 상가 등 여러분야가 존재하니 빌라라고 해서 무시하지 말자.

[빌라 투자시 하기 사항은 주의하자.]

- 임대가 잘되는 지역이어야 한다.

- 건축년도에 주의하라.

- 오래된 벽돌조 빌라, 좁은 골목안의 빌라, 높은곳에 위치한 빌라, 구조가 반듯하지 않은 빌라, 외벽에 금이 많이 간 빌라, 반지하 빌라, 5층 이상의 빌라, 햇빛이 들어오지 않는 빌라, 기찻길 옆 빌라, 도시가스가 연결되지 않은 빌라는 주의하자

책 내용 중 기억해야 한 부분에 대해 정리해봤다. 이 밖에 여러가지 사례들이 기재되어 있으니 임대사업을 영위하고자 하는 사람이라면 필독해 보자.

사례 부분은 너무 많은 양이 기재하다보니 그 깊이에 대해서는 추가적인 공부가 필요하다는 점 ^^

풍부한 사례, 친절한 설명으로 부동산 월세투자에 대한 자신감이 생겼다!

목돈이 많지 않은 30대의 나이에도 할 수 있는 투자방법을 알려준다.

바로 월세투자. 경매를 통해 소액투자로도 월세를 받을 수 있다고 한다.

많은 사례를 보니 가능한 일인 것 같다. 자신감이 생긴다.

읽기 쉽게 구성되어있고 어렵지 않게 쓰여있다.

노후준비와 재테크 방법을 알려주고 더불어 용기와 자신감까지 안겨준 책.

이 책 ＜꿈장사의 월세혁명＞은 세 번 읽었다. 두 번은 잇콘의 독자 에디터 미션으로 원고 상태로 읽었다. 첫번 째 읽을 땐, '와! 감탄하며 읽었다' 두 번째 읽을 땐 뭔가 틀린 곳이 없나 매의 눈으로 살폈다. 그리고 책이 나왔다. 이미 두 번이나 읽었으니 더 이상 안 읽어도 될 거란 생각을 했다. 하지만, 왠지 또 읽고 싶었다. 그래서 처음부터 찬찬히 다시 한 번 읽었다. 그러면서 깜짝 놀랐다. 새로이 보이는 게 너무 많은 거다. 나름 꼼꼼히 본다고 생각했는데 그렇지가 않았나보다.

열심히 줄을 긋고 별표를 하며 읽었다. 나와 같은 실전 경매 투자자에게 ＜꿈장사의 월세혁명＞은 보물상자다!!!

꿈장사의 월세혁명은 기존에 나왔던 책의 전면 개정판이다. 다른 출판사에서 1,2권으로 나왔던 책을 달라진 점을 업데이트하고, 현재 상황에 맞춰 거의 다시 쓰다시피한 책이다.

꿈장사님은 유명한 경매 강사이자 투자자다. 책에 소개한 대로 재개발 쪽 일을 하다가 부동산 경기 악화로 일자리를 잃을 위기에 몰리자 소액 경매로 월세 수입을 만들기로 결심한다. 살고 있는 집을 담보로 1억원 대출을 받아 열심히 동분서주 한 끝에 1년 만에 33채의 집을 경매로 낙찰받아 월세를 1000만원이나 받게 되었다고 한다. 이 때 쓴 투자법이 무피투자나 플피투자였다. 얼마 안되는 투자금이 묶이지 않게 하기 위해 최선을 다해 노력한 결과였다. 50세의 나이, 절박함이 만들어낸 놀라운 성과였다. (나도 그 나이가 머지 않았다.)

꿈장사님은 은퇴 대비로 소액 경매 투자만한 것이 없다고 말씀하신다. 소액도 무피나 플피투자처럼 아주 적은 돈으로 할 수 있는 방법을 알려주신다. 나도 남편 은퇴하면 함께 경매하며 삶을 꾸려갈 계획을 세우고 있다.

무피 투자란 경매 낙찰이나 매매를 전세가와 같도록 하는 등의 방법으로 투자금을 전혀 들이지 않고 투자하는 방법이다. 이보다 더 심한 게 플피 투자다. 플피 투자란, 투자를 하고 났더니 오히려 돈이 남는? 이상하고도 아름다운 도깨비나라의 투자법이다. 그런 것이 가능하냐고? 꿈장사님은 말한다. 정부의 대출 규제 등으로 어려워지긴 했지만 불가능한 것은 아니다! 라고.

최근, 역전세란이 났다고도 하고 전세 사기로 무고한 세입자들이 돈을 날렸다는 기사도 나온다. 그렇다면 무피투자란 것도 이러한 위험성을 가진 것 아닐까?

저자는 무피투자의 4가지 리스크, 즉 대출금리 인상, 대출금 상환요구, 월세 미납, 수리비 지출 등을 대비하고 대처할 수 있는 방법도 소개한다. 대출은 가능하면 30년분할상환조건이나 사업자 대출을 이용하고 임차인에게 보증금을 넉넉히 받으며 너무 낡거나 하자 있는 물건에 투자하지 않도록 임장을 꼼곰히 하면 이러한 리스크를 조금이나마 방지할 수 있다고 말한다. 또한 임대사업은 수요가 풍부한 도심지역에서 하는 것이 미래의 리스크까지 방지하는 방법이다.

또한 집이 몇 채냐보다 수익률에 초점을 맞추고 뚜렷한 본인만의 기준에 따라 투자해야 한다고 말한다. 최소한의 비용으로 최대의 효과를 낼 수 있는 수리법을 익히거나 남들이 기피하는 불법건축물 등을 노려 경쟁을 낮추는 기술도 습득해야 한다. 무엇보다도 시세보다 적은 돈으로 투자하기 위해서는 경매의 기술을 배워두는 게 좋다.

사람들은 명도(살던 사람을 내보내는 것)의 두려움 등으로 경매를 기피하기도 한다. 그러나 실제로 차근차근 해 보면 그리 무서운 것만은 아니라는 것을 알게 된다고 한다.(나도 경매를 하고 있지만 빈집만 낙찰 받아 명도를 해 본적이 없다) 책에는 임장하는 법, 입찰가 정하는 법, 잘못 낙찰받았을 경우 취하하는 법까지, 경매의 실전팁까지 아낌없이 전달하고 있다.  

책의 제목인 '월세 혁명'에서 월세가 어디서 나오는 월세인지를 이해해야 한다. 꿈장사님은 빌라에 중점적으로 투자한다. 빌라는 다세대나 다가구처럼 여러 세대가 사는 여러층 짜리 주택을 말한다. 많은 사람들이 아파트에 살고 싶어하지만 사실 모든 사람들이 아파트에 살 수 있는 것은 아니다. 나도 신혼 초 6년 동안 오래된 빌라에 살았다. 기반 시설이 조금 부족할 수도 있지만 빌라 또한 서민들의 소중한 보금자리다. 
 

저자 꿈장사님은 빌라투자의 매력에 대해 이렇게 말한다. 1. 아파트보다 낙찰가가 훨씬 저렴하다 2. 임대수익률이 좋다 3. 무피투자가 가능한 거의 유일한 부동산이다. 4. 전세가 오르는 지역에 투자하면 매매차익까지 노릴 수 있다.

하지만 주의해야 할 점도 있다. 1. 임대가 잘 되는 지역이여야 한다. 2. 건축한 지 10년 이내의 물건을 노려라 3. 오래된 벽돌조, 좁은 골목 안쪽이나 높은 곳, 구조가 반듯하지 않는 것, 외벽에 금이 많이 간 것, 반지하, 엘리베이터 없는 5층 이상, 햇빛 안 들어오거나 기찻길옆, 도시가스 연결 안된 빌라는 피해라.

빌라는 위치만 좋다면 임대가가 높다고 한다. 경매로 빌라를 저렴하게 낙찰받아서 깨끗히 수리를 하여 대출을 받고 월세 임대를 놓으면, 대출금+월세 보증금이 낙찰가에 가까워질 수 있다. 이 때 월세는 대출 이자를 내고도 남아야 한다. 그렇게 보유하다가 적당한 때 팔면 된다. 내돈이 (거의) 안 들어간 상태에서 소액이지만 월세를 받으며 기다리다가 매매차익까지 얻으니 이보다 더 좋은 투자가 어디있을까?

꿈장사님은 강조한다. "빌라 투자 우습게 보지 말라"고. 나는 우습게 보지 않는다. 내겐 오히려 어려워보인다. 꿈장사님이 하는 것처럼 확실히 싸게 받으려면 흠있는 것(특수물건)에 도전해야 하는데, 특수 물건은 잘 모르고 함부토 덤볐다가 멘탈 탈탈 털리도록 고생한다는 것을 알고 있기 때문이다. 적은 돈으로 투자하기 위해서는 더욱 열심히 공부해야 하고 더 열심히 발품을 팔아야 한다. 세상에 공돈은 없으니까.

이 책의 부록은 정말 대박이다. 꿈장사님이 싼 가격에 낙찰을 받아 수익을 낼 수 있다는 특수물건을 처리한 다양한 사례를 보여주며 각각의 꿀팁들을 전수한다. 아직 특수물건에 도전해보지 못한 나로서는 두고두고 읽으며 익혀야 할 내용이다.

한 가지 사족처럼 덧붙이자면 이 책은 공공장소에서 함부로 읽지 못하는 책이다. 시뻘건 제목에 주먹을 불끈 쥔 그림이 있는 표지도 불온하고 ㅋㅋ 중간 중간 튀어나오는 꿈장사님의 유머에 지하철 같은 곳에서 읽다가 혼자 웃음을 터뜨린다면 실없는 사람으로 찍히기 딱이다. 저자의 인간적인 모습을 너무나 잘 드러내는 부분이다.

꿈장사님 따라서, 나도 얼마 남지 않은 남편 은퇴를 대비하려고 한다. 내년엔 월세 부자의 꿈을 이뤄보고 싶다.

＜꿈장사의 월세혁명＞은 처음부터 끝까지 

'월세투자를 통한 현금창출'에 집중한다.

한채에 15만원~20만원씩 차근차근 모아가라고 말이다. 

한방에 빵! 하고 로또를 기다리는 요즘 시대에,

어쩌면 맞지 않는 투자법일지도 모르겠다.

하지만, 이게 지극히 현실적인거다.

분명히 로또는 누군가는 맞지만,

그게 내가 아니지 않은가.

책을 읽다보면, 

조곤조곤 꿈장사님의 음성이 지원되는 듯하다.

풍부한 사례를 바탕으로 경험을 전달하는데,

'경매 + 월세'를 이용한 노후준비 프로젝트!!

꿈장사 조영환님의 ＜월세혁명＞이 출간되었습니다.

베스트셀러였던 월세혁명1권과 2권을 합하여 2019년 개정판으로 나왔습니다.

1,2권 내용을 통합하여 출간되어 책이 정말 두껍습니다.

"2000만원으로 시작해서 평생동안 월세 받는 직장인 노후준비 프로젝트"라는 문구가 확~ 눈길을 끕니다.

"월세 받는 직장인" 생각만 해도 설레지 않나요~!

꿈장사님의 노후준비 전략은

- 투자금이 다시 회수되는 '무피투자'

- 최소한의 투자금으로 부동산을 매입하는 '소액투자'

-＞ 실행하는 방법은 "소액경매 투자로 월세를 만드는 것"입니다.

이 책 한권으로 실 사례를 통해 재밌게 설명해 주십니다.

꿈장사님의 투자전략도 유익했지만,

2003년부터 투자하신 선배로서 당부해 주시는 말씀(insight)들이 마음에 쏙쏙 와 닿았답니다.

조금씩 수익을 내어도 복리의 마법을 적용하면 누구나 노후를 걱정하지 않고 살수 있다고 합니다.

서민이 부자되는 방법은 '안 쓰고, 모으고, 투자하고'를 반복하는 것 뿐입니다.

꿈장사님의 직장인 투자자들에게 당부하는 조언을 마음에 새깁니다.

"조급하게 서두르지 마시고 천천히 공부 하십시오.

구체적으로 목표를 세워 '절약하고, 모으고, 투자하고'를 반복하십시오."

Part3. 경매는 월세혁명을 위한 최고의 무기

꿈장사님의 투자전략은 경매를 통해 싸게 사서 수익률을 높이는 것입니다.

수익률을 높이기 위해 아파트보다는 주로 빌라이고요.

'경매'가 중요 전략인데, 

권리분석을 다룬 경매 이론 보다는 실제 경매 사례를 통해 유의할 점을 알려주십니다.

Part4. 빌라 투자 우습게 보지 마라

빌라는 사면 떨어진다, 허접하다 라는 생각을 대부분 갖고 있습니다. 저도 그랬고요.

그런데 꿈장사님이 빌라투자를 하는 이유!

임대수익률이 최고이기 때문입니다.

빌라는 가격이 떨어지고, 매도가 안된다고 생각하는데,

빌라 자체 문제보다 지역과 부동산 시장에 따라 매매가 결정되고, 

전세가 오르면 빌라도 오릅니다.

재개발 지역으로 선정되면 큰 수익을 얻게 되기도 하지요.

리스크 있는 투자는 오래갈 수 없다.

아무리 큰 수익이 예상된다고 하더라도 절대 가진 것 전부를 걸면 안 됩니다.

투자의 정답은 "조금씩이라도 꾸준히"

Part5. 은퇴없이 평생 가는 임대사업을 위하여

"지속적 현금흐름"이 있어야 한다 : 전세를 활용한 임대만 고집할 경우 자칫 악성부채만 남는 상황이 올 수도

-＞ 쉽게 할 수 있는 갭투자가 여전히 많은 요즘, 반드시 유의해야 할 것 같습니다.

- 임대사업을 위한 경매는 최고로 좋은 물건은 낙찰 받는 것이 아니라, 수익이 가장 좋은 물건을 낙찰 받는 것

- 임대수익률은 갈수록 좋아질 것 : 저금리, 1인 가구 증가

거미줄 같은 인적네크워크를 구축하자 : 투자에서는 조금이라도 이상한 것이나 모르는 부분은 항상 물어보고 확인하는 습관 필요, 오프라인 강의와 모임에도 열심히 해야 하는 이유

"무슨 일이든 지금 바로 시작하십시오. 설령 결과가 성에 차지 않으면 어떻습니까? 분명 지금보다는 조금 더 삶이 나아질 것이고, 무엇보다 그 과정만큼은 행복할 것입니다."

인생선배님으로서 아주 소중한 조언으로 책을 마무리 하십니다.

책을 덮으면서 이 문구가 가장 마음에 와 닿았습니다.

투자하고 나면 '다른데 하면 더 좋았을걸' '남들은 수익이 얼마 났다던데..' 등등 결과가 성에 차지 않지요~

하지만, 꾸준한 공부, 지속적 투자를 통해, 또 좋은 만남을 통해서 분명히 성장하는 삶이 될거라 생각해요!!

꿈장사님의 조언으로 다시 새기게 됩니다.

소액경매로 월세 만들기!! 당장 도전해 보고 싶어요!!

책 읽고 의욕 불끈~!!

월세혁명은 제게 또 하나의 장벽을, 또 하나의 편견을 그 선을 살짝 한 발자국 딛게 해준 책이 되었습니다.

막연하기만 했던 '경매'에 관심을 가지게 해주었고, 먼가 해보고 싶다는 도전의식을 심어준 책입니다.

경매의 이론만 잔뜩 있었다면 아... 어떻게 읽지 했을 수도 있는데 처음 접한 책이 귀에 대고 이야기를 해주듯이 사례들로 스토리텔링과 함께 주요 포인트들을

집어주어서 덜 어렵게 한편으로는 재미있게 읽었습니다.

강렬한 표지와 강력한 제목부터가 눈길을 끄는 책이다. 

대한민국 직장인이라면 누구나 동감할만한 화두, 바로 노후준비 프로젝트!

서민들, 그리고 직장인들의 주머니 사정이 뻔한 것이고, 금수저가 아닌 평범한 집에서 자라 기초부터 다시 세워야 하는 이들에게도 희망을 줄 수 있는 재테크 책이 절실히 필요하다고 생각했다. 

이 책의 저자도 어느날 노후준비에 차질이 생기자 1년의 준비기간을 두고 월세만들기에 돌입했다.

그것도 2000만원이라는 소액으로 말이다. 

그 부분에서 많은 직장인들이 공감하고 나도 할 수 있다는 희망을 가지게 된 것같다. 

많은 자금이 필요한 서울의 갭투자는 시도하기가 어렵고 재개발재건축에 섣불리 들어갔다가 기약없이 기다리기만 해야할지도 모른다. 

그러나 소액경매, 특히 빌라를 주종목으로 한 월세받기 프로젝트는 최고의 장점을 가지고 있다. 

첫째는 원금을 잃지 않는 리스크 적은 투자라는 것

둘째는 현금흐름으로 인해 꾸준히 할 수 있는 투자라는 것

셋째는 저금리 시대에 딱 맞는 투자라는 것.

넷째는 부동산 경기의 영향을 덜 받는 투자라는 것이다. 

이런 장점을 가진 투자, 그리고 소자본으로 시작이 가능한 투자를 누가 마다할 것인가!

요즘 정부정책으로 인해 많이들 어려워졌다고 한다. 

게다가 경매에서 낙찰받기도 힘들만큼 경쟁자도 많아졌다. 

그러나 언제나, 어디에나 기회와 돌파구는 있는 법이다. 

이 책에 나오는 다양한 사례에 다시 한번 인사이트를 얻으며 예전보다 조금 더 어려워진 시장에서 천천히, 꾸준히 가는 방법을 강구해보려한다. 

많은 직장인, 그리고 은퇴 준비자들에게 딱 맞는 월세혁명은 지금도 유효한 투자책이다.

만약 준비되지 않은 노후가 두려운 사람이라면 누구나 이 책을 읽기를 강추한다