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부동산, 3년 내 특이점이 온다 가속되는 부동산 양극화 인간은 합리적인 선택을 하는 동물? 오르면 더 잘 팔리는 이상한 상품 가끔은 무모해야 한다 인간은 가끔은 무모하지 못하다. 그렇기 때문에 인간은 합리적이면서도, 오르는 부동산에 대해 선뜻 다가서지 못하는 두려움에 비합리적 모습을 보여준다. PART2에서 보여주듯이 전문가는 눈치를 보지 않지만, 나는 눈치를 볼 수밖에 없다는 것을 직시하게 해준다. '그래서 지금 사야 하나요?'는 부동산과 인간의 삶, 심리 그리고 돈을 다루고 있다. 남들이 바라보지 못하는 시선을 가지면서 한국에서 나타난, 부동산이란 절대적 신앙에 대해 다가가는 방식을 말해주고 있다. 작가는 시장의 변곡점을 2022년으로 바로보고 있다. 대통령(2022년 3월)과 서울시장(2022년 6월)의 임기가 끝나면서 정치와 경제에 급격한 변화가 있을 것으로 전망한다. 현재까지 누적된 정부 규제의 결과와 시장의 수요가 뒤엉켜 예측할 수 없는 모습으로 변할 것이며, 현 정권이 재집권한다 해도 더 이상 규제할 수 있는 카드는 남아 있지 않다고 말한다. 재건축 초과이익 환수제나 분양가 상한제의 실효성도 떨어져 정부가 원래 의도했던 ‘착한 결과’를 가져오지 않기 전, 우리가 가져야 하는 시각과 실행력을 보여주고자 한다. PART 1. 어서와 부동산 공부는 처음이지 저자는 서울 집값이 미쳤다고 이야기한다. 정부는 집값을 잡겠다며 끊임없이 대책을 내놓지만 그럴수록 가격은 더 오르고, 강남 아파트는 평당 1억원을 기록했다. 저자는 대한민국 아파트 가격은 왜 이렇게 비싼 것일까에 대한 의문, 고령 사회, 인구 감소로 집값은 떨어질 일만 남았고 집은 사는 것이 아니라 사는 곳이라는데 집을 사야할까 말아야 할까에 대한 해답을 여러 현상을 통해 제시해주고 있다.
가치와 가격은 정비례하지 않는다는 점, 집값은 주식과 같이 효율적 시장 가설 이론을 반영한다는 점, 인구 감소는 2030년부터라는 점, 차이나머니가 아파트와 상가를 뒤덮고 있다는 점, 미국의 기준금리를 바탕으로 한 부동산과 경제의 역설, 한번은 반드시 폭락하지만 인기 지역은 폭락하지 않는다는 점, 정부는 착하지만 집값은 사악하다는 점, 규제할수록 가격은 상승한다는 점, 상업용 부동산은 하락하지만 아파트는 오른다는 점, 아파트의 주식화 등의 다양한 사례를 통해 집은 사는 곳이 아니라 집은 사는 것이라는 점을 말하고 있다. 지극히 경제적 논리일 수 있다. 하지만 시류를 따라가고자 하는 사람에게 있어서는 상식적 논리로 다가올 것이다. PART 2. 이 흐름, 나만 몰랐던 거야? 저자는 부동산 투자자는 주식 투자자처럼 똑똑할 필요가 없다고 한다. 부동산 시장이 어떤 흐름을 타고 움직이는지만 알면 된다는 점을 강조한다. 부동산 투자자에게 가장 중요한 것은 과감하고 빠른 실행이며, 타이밍을 놓지지 않아야 한다고 한다. 부자는 시류를 몸을 맡기는 사람임을 보여준다.
투기조장범과 같은 전문가와 양심적인 전문가 사이에서 엇갈리는 진품전문가, 이제는 집은 사는 곳이 아니라 사는 것라는 점, 화폐의 가치는 떨어지지만 부동산 가격이 오를 수밖에 없다는 점, 35층 VS 50층의 충돌, 도시재생사업, 대형아파트는 늘 부족하다는 점, 점점 어려워지는 수능은 집값을 상승시킨다는 점, 재개발과 뉴타운은 끝나가는 잔치판이지만 그중에도 금맥이있다는 점, 집은 비싸게 사서 더 비싸게 파는 것이라는 점, 2022년까지 규제에 관한 정부의 창의성을 계속 될 것이라는 점 등을 통해 저자는 부동산의 흐름을 보여주며 그려준다. 그리고 완성된 그림은 나는 알고 있었지만 몰랐다는 점을 깨닫게 해준다. 저자는 여러 가지 이야기 속에서 집이란 것은 이제 사는 곳이 아니라 재테크며 투자처가 될 수 밖에 없다는 현실을 그려주었다. PART 3. 부동산 투자를 한다면 아파트 아파트는 한 번도 싼 적이 없었다. 어제도 비쌌고 오늘도 비싸다. 내일은 더더욱 비쌀 것이다. 그렇더라도 저자는 기회가 오지 말란 법은 없다고 말한다. 그 기회를 위해 그땐 정말로 이 물건이 좋은지, 과연 투자해도 괜찮은지 알려면 미리 준비를 해둬야한다고 강조한다.
아파트 평당 1억원의 가격이지만 저자는 1억원도 싸다고 한다. 서울시와 6대 광역시의 중위 가격은 계속해서 상승할 것이며 , 상하는 가깝지만 좌우는 멀기에 가까운 방향을 가격이 상승할 것이다. 이는 1억원의 방향성을 보여준다. 또한 한강 르네상스란 말 속에서 서울시의 블루칩을 보여준다. 이런 상황 속에서 갈 곳 없는 1,100조 원과 정부의 부동산 세금(양도세 중과 등)은 계속해서 올라가 아파트의 가격은 계속해서 올라갈 수 밖에 없다는 점을 말하고 있다. 저자는 이러한 양태를 가장 잘 따라가는 계층을 정치인이나 고위공직자라고 한다. 더불어 전세가와 매매가의 같이 올라가며 그 갭이 커져감에 따라 아파트 가격 상승은 계속 될 것이란 점을 명시해준다.
*중위가격 : 높은 가격 순으로로 아파트를 한 줄로 세웠을 때 정 가운데 놓인 가격 PART 4. 월급 받을래, 월세 받을래 - 수익형 부동산 사람은 늙는다. 사람들은 똘똘한 상가 하나가 우리의 노후를 책임진다고 한다. 월세 잘 나오고 가격까지 오르는 상가는 자식보다 낫다고 한다. 저자는 그런 수익형 부동산을 어떻게 찾을지에 대해 말해준다. 사람들이 그동안 좋은 상가를 찾지 못했던 이유와 잘못된 투자로 손해 보지 않는 노하루를 말해주고 있다.
PART 5. 5년, 10년 후 집값은 얼마일까? - 서울·수도권 아파트 물가가 오르는데 집값이 오르는 것은 당연하다. 하지만 대체 어디까지 오를까? 언제 떨어질까? 몇 년후에는 혹시 떨어지지 않을까? 이런 질문에 대해 저자는 서울시 25개 자치구와 수도권 3권을 분석한 뒤 집값을 예상해보고 있다. 더불어 투자처를 고려해 주목할 만한 아파트들도 함께 소개하고 있다. 자치구별로 동별 특징을 분석해준 다음 해당 인구와 소득, 아파트 가격의 상관성을드러내고, 자치구별 호재와 상승 및 하락 요인을 세밀해 분석해 보여준다.자치구별 분석 속에서 정부의 규제와 인간의 심리가 부동산 가격 결정에 어떤 식으로 영향을 미치는지를 잘 볼 수 있게 한다. 더불어 서울, 경기권 부동산을 투자하는 사람들에게 보다 폭넓은 시각을 부여해주고 있다.
언덕 아래와 언덕 위에 각각 편의점 A,B가 있다. 당신 집은 딱 중간 지점에 위치해 있다. 뭔가를 사기 위해 집을 나선 당신은 어느 편의점으로 향할 것인가? 위의 편의점을 아파트라고 생각을 해보자. 거의 동일한 거리에 위치해 있고, 아파트의 시설과 규모는 유사하지만, 가격은 천차만별이다. 당신은 과연 어느 쪽 아파트로 발길을 옮기게 될까? 저자는 인간의 소비 행동과 관련하여 결코 합리적이지 않다는 것을 말한다. 이러한 부분은 이난 행동을 둘러싼 각종 통계에 많은 오차가 발생하는 것도 인간은 비합리적 존재이기 때문이다. 인간은 부지불식간에 무의식적으로 행동을 하며, 비합리적인 의사결정을 내린다. 현재 우리나라의 서울, 경기권 및 특정 광역시에서 나타나고 있는 부동산 가격의 상승은 인간은 비합리적일 수밖에 없다는 것을 명백히 입증한다.
부동산 가격을 결정하는 것은 경제학적인 요인에 의해 많이 결정된다고 알려져 있다. 물론 사실이다. 하지만 많은 경우 부동산 가격이 변하는 것에 대해 도저히 경제학적인 요인으로 설명하기 힘든 부분이 많은 것이 사실이다. 예를 들면 같은 위치, 같은 평형의 아파트라도 1000세대 이상의 대단지 아파트가 300세대 이하의 소규모 세대에 비해 가격이 더 높은데 , 경제학적으로 보면 같은 위치, 같은 평형이라면 동일한 상품으로 취급돼동일한 시세를 형성해야 하는데 그렇지 않다.
물론 거래의 편리성이라던가, 향후 투자가치와 같은 다른 요인들이 작용하기 때문이라는 설명이 가능하지만 어딘가 모르게 경제학적으로 모든 것을 설명하기는 힘든 것이다.경제학에서 정의하는 인간은 어떤 인간일까? 저자는 부동산은 심리학이라고 말한다. 부동산 거래에 있어 결정적인 요인을 심리적인 요인이라 본다. '그래서 지금 사야 하나요?'에서는 서울, 경기권에서 벌어지고 있는 부동산과 관련한 현상을 경제적이면서 심리적인 사회 현상이라고 판단한다. 이러한 모순되고 복잡한 길 속에서 저자는 부동산의 흐름과 특이점을 집어주고자 한다.
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새해 신년사에서 문재인 대통령은 투기와의 전쟁을 선포했다. 역대 가장 강력한 부동산 정책을 펼치고 있는 대통령 다운 발언이 아니었나 생각된다. 그만큼 현 정부는 다른 건 몰라도 부동산 하나만큼은 확실하게 휘어잡으려는 생각인 듯하다. 정부의 부동산 정책이 과연 누구를 위한 것인지는 잘 모르겠지만 어쨌든 우리는 정책을 무시할 수는 없다. 부동산 투자는 어디까지나 정부의 정책 아래에 놓여있으며 그 안에서 지지고 복고해야 한다. 2017년부터 시작된 정부의 강력한 부동산 정책은 해를 거듭할수록 강력해졌고 2019년 한 해를 마무리하는 시점에 대미를 장식했다. 그리고 2020년 새해를 맞이했다. 새해를 맞이하는 사람들에게 가장 궁금한 것이 무엇이냐고 묻는다면 아마도 이렇게 말하지 않을까 싶다. "집 지금 사야 하나요? 어디를 사야 하나요?" 그렇다. 해가 바뀌었지만 대한민국은 여전히 부동산 열기로 후끈하다. 물론 정부가 그 열기를 어느 정도 진정시키기는 했다. 하지만 일부 특정 지역에 한해 펼쳐지는 핀셋 규제가 과연 부동산에 대한 사람들의 관심을 돌릴 수 있을지는 의문이다. 그래서 여전히 많은 사람들이 지금 집을 사야 할지 말아야 할지 궁금해하는 이유다. 솟아오를 때로 오른 집값에도 불구하고 더 이상 주저하다가는 앞으로 영영 기회가 없을지도 모른다는 불안 심리가 부동산에 대한 열기를 계속 끓어오르게 만드는 것 같다. 그렇다면 정말 부동산 투자 어떻게 어디에 해야 되는 걸까. 부동산에 관심은 많지만 그렇다고 무턱대고 묻지마 투자를 할 수는 없다. 인터넷 쇼핑몰에서 물건 하나 살 때도 여러 가지 조건을 따져보고 사는 철저한 우리다. 더욱이 푼돈도 아닌 억 소리 나는 돈이 왔다 갔다 하는데 제대로 알고 투자해야 하지 않을까. 2020년을 시작하는 이 시점에 우리가 이 책을 꼭 한 번은 읽어봐야 하는 이유가 여기 있다. 이 책은 재테크에 관심 있는 사람이라면 한 번쯤은 읽어보고 들어봤을 책 ＜월급쟁이 재테크 상식사전＞의 저자가 부동산 투자자로서의 오랜 경험과 노하우를 바탕으로 향후 10년 대한민국 부동산에 대한 전망을 속속들이 짚어주고 있다. 대한민국 부동산 시장에서 가장 뜨거운 지역은 단연코 서울 한 곳뿐이다. 서울은 내국인 뿐만 아니라 외국인도 앞다투어 투자를 하는 핫플레이스 도시다. 누구나 서울에 집 한채 갖고 싶어 하는 욕망이 있지만 현실은 생각처럼 쉽지 않다. 이제 서울은 평생 벌어도 살 수 없는 그런 곳이 되어 버렸다. 그런데 정말 서울의 집값이 비싼 걸까. 아니다. 서울의 집값은 지금이 가장 싸다. 그 이유는 매년 상승하는 물가 상승률 때문이다. 물론 1997년 IMF와 2008년 세계 금융위기와 같은 특별한 일이 없다면 그렇다는 말이다. 하지만 중요한 사실은 그런 위기가 있은 후 집값은 다시 원래의 가격을 회복했다. 그다음은 어떻게 되었는지 우리가 너무나 잘 알고 있다. 그래서 우리가 지금 해야 할 일은 현재 서울 및 수도권 지역의 부동산 시장을 제대로 아는 것이다. 사실 이 책을 꼭 읽어야 하는 이유는 이 점에 있다. 이 책은 그간의 다른 부동산 책들과 다르게 서울을 통째로로 심층 분석했을 뿐만 아니라 그 안에서 향후 투자 대상으로 고려해야 할 아파트까지 소개한다. 강남 3구를 시작으로 마용성, 노도강을 거쳐 서울 중심인 중구와 종로구, 금융의 메카 여의도가 있는 영등포구, 뉴타운으로 새롭게 변신하고 있는 서대문구, 성북구, 은평구 등 각 구가 갖고 있는 특색에 따른 향후 전망을 제시한다. 더불어 서울 근교의 대장 신도시 격인 분당, 과천, 일산까지. 이 한 권의 책이 대한민국 부동산 투자의 전부라고 할 수는 없다. 또한, 책에서 제시하는 전망이 모두 맞는다고 할 수도 없다. 그만큼 앞으로의 시장을 전망한다는 것은 쉬운 일이 아니다. 하지만 오랜 투자와 현장 경험을 바탕으로 한 전문가의 견해는 우리가 조금 더 쉽고 빠르게 성공적인 투자를 할 수 있도록 지렛대 역할을 해줄 것이다. |
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부동산을 잘 모르기때문에 공부가 절실하다고 생각했고, 너무 어렵지 않게 풀어갈 수 있는 책이 필요하던 시점이었습니다. 경제뉴스를 매일 읽어가면서 공부를 한다고 하지만 여전히 부동산 관련 용어는 어렵고 도대체 부동산 정책은 어떻게 흘러가고 있는지 잘 모르니 더더욱 부동산과는 멀어지는 기분이 들었구요! 그런데 이 책을 통해서 적어도 현재 정부가 부동산 정책을 어떻게 펼치고 있으며 왜 효과가 없는건지도 알겠네요. 그리고 저는 가장 마음에 들었던게 바로 서울의 지역에 대해 자세히 알 수 있는 기회가 되었다는 거에요! 서울을 갈 일이 많지 않고, 살아본적이 없으니 세세한 것까지는 모르고 그냥 서울ㅇ은 막연히 비싸구나 라고 생각했지만 왜 비쌀 수 밖에 없는지, 왜 수요가 계속되는 건지 지역에 따라 왜 이렇게 차이가 큰건지 자세한 설명으로 그 모든 궁금증을 풀어주더라구요! 뒤쪽으로 갈수록 더 재밌어 지는 책이었네요!! |
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최근 강남의 아파트가 평당 1억원을 넘었습니다 정부가 많은 부동산 규제를 가하고 있지만, 어째서인지 부동산 가격은 주춤하면서도 계속 상승하고 있습니다 지금 부동산에 들어가면 막차타는 것은 아닐까? 괜히 상투잡는 것은 아닐까? 하고 많은 분들이 생각하실것 같아요 왜냐면 저도 그렇거든요 ~ㅋㅋ 그래서 지금 사야 하나요? 이 책은 이 궁금증에 대한 답을 보실 수 있으실거에요 서울과 수도권에 대한 부동산을 현재의 가치뿐만아니라 미래의 가치까지 장단점을 분석해서 말해주거든요 어느 지역이 투자는 별로지만 실거주로 괜찮은지도 나오기 때문에 재테크 부동산 초보자인 부린이 분들도 무리없이 이 책을 보시기 좋을 것 같습니다 이 책의 저자 우용표님은 월급쟁이 재테크 상식사전으로 유명한 저자입니다 이 책은 10년동안 지속된 인기에 4차 개정판 까지 나온 책인데요, 부동산 뿐만아니라 재테크 관련 모든 지식들이 녹여져있는 책이에요 제가 작년 중순에 리뷰했던 책이기도 합니다 ㅎㅎ 책 초반에는 부동산 투자 흐름에 대해 기본적인 사항들을 짚고 넘어갑니다. 금리와 세계 경제상황과 맞물려있는 우리나라 경제를 객관적으로 볼수 있게 해줍니다 이 책에서 가장 페이지수가 많이 할애된 파트가 마지막 파트인 5년, 10년 후 집값은 얼마일까? 입니다 이 책은 약 400페이지에 달하는 두꺼운 책입니다 이 중에서 절반인 200페이지가 서울과 수도권지역에 대한 저자의 분석이 들어간 내용 입니다 초보자분들이 보시면 엄청나게 도움이 될것 같아요 다만 부동산에 관심이 있지만 잘 모르시는 분들은, 장점 하나만 볼것이 아니라 입체적으로 보셔야할것 같습니다. 이 책의 좋은 점은 각 지역별로 장점과 단점이 다같이 나열되어있으니, 부동산에 대해 잘 모르더라도 같이보시기 좋을 것 같아요 서울지역에 대해 자세하게 파악할 수 있습니다 향후 집값전망이 2030년도까지 나와있어 앞으로의 호재를 가격에 반영하여볼수있습니다 투자가치로 부동산을 파악할 수 있습니다 |
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내가 사회초년생들에게 강력 추천하는 책이 한 권 있는데 바로 그 책이 "월급쟁이 재테크 상식사 전" 이다. 사회 초년생들에게 가장 필요한 건 거창한 재테크 방식이 아니라 내가 받는 급여체계를 이해하고 내가 내는 세금과 보험을 이해하는 것이라 생각한다. 여러 번의 개정판을 낼만큼 사랑받는 책이고 나는 지속적으로 주변의 사회 초년생들에게 이 책을 일 독하기를 권하고 있다. 그런 저자분이 쓴 책이라고 하니 더없이 반가울 수밖에 없었다. 지속적으로 저금리 기조가 유지되고 있는 가운데 우리나라 유동자금이 1100조가 넘었다고 한다. 돈은 풍부하지만 투자할 곳이 없다는 기사를 심심치않게 본다. 물론 나에게는 돈이 없지만 돈이 많은 사람은 주변에 정말 많다. 이번 정부 들어서 다주택자들에게 계속 집을 팔라고 권유하고 있다. 만약 내가 다주택자고 1채만 남겨둔다고 하면 어떤 것을 남겨둘까? 갈 수 있는 대학이 많다고 하면 그 중에 제일 좋은 대학을 가지 않을까? 이와 마찬가지로 여러 채의 집이 있다고 하면 제일 좋고 비싼 똘똘한테 만 남겨놓고 팔지 않을까. 결국 다주택자들도 제일 좋은 곳만 남겨두고 나머지를 팔기 때문에 모두가 원하는 집(즉 강남)은 더 이상 매물이 나오지 않는다. 그러니 결국 강남 집값은 계속 오를 수밖에 없다. 정부는 사람들이 원하는 강남이나 서울이 아닌, 서울 주변에만 계속 집을 공급하겠다고 하니 서울 집값은 계속 오를 수밖에 없다. 도심재생에 대한 이야기도 나온다. 정부에서 미는 도심재생은 이전 정부의 뉴스테이처럼 다음 정부가 들어서면 없어질 수도 있단 생각이 책을 읽으면서 들었다. 왜 그런 생각을 가지게 되었는지 읽어보시기 바란다. 책에서는 도심재생 말은 거창하지만 벽화 몇 개 그리고 CCTV 좀 달아주는 사업이라 칭하고 있다. 이번 정부에는 다주택자들에게 세금을 많이 내게하기 위해서 공시가격 현실화를 하는 등 다주택자 양도소득세 부담 증가 등의 정책을 하고 있다. 하지만 세부담이 강화될수록 전세값도 오르고 월세도 오른다. 하나만 생각하고 둘은 간과하고 있다고 한다. 아파트에 대한 이야기뿐만 아니라 수익형 부동산에 대한 이야기도 솔직하게 해준다. 하면 안된다는 소리는 들어봤지만 정확히 왜 안되는지 몰랐는데 근거를 조목조목 들어서 이야기 해준다. 1층 상가라고 다 좋다고 생각하는 편견은 버리고 새로 창출되는 신도시 상가는 꽤 시간이 지나도 상권형성이 되지 않을 수 있음을 유의하도록 알려준다. 마지막 장에서는 서울을 구별로 조목조목 분석해주는데 서울 부동산에 대해 공부하고 싶은 사람이라면 하나하나 읽어가며 어떤걸 먼저 봐야하는지 훑어보라. 인구와 소득수준도 따져보아야 한다. 인구가 줄어들면 아파트 가격이 내린다고 하지만 그런게 통하지 않는 곳도 있다. 이름하여 강남구. 나홀로 아파트는 하지말라고도 하지만 강남구 나홀로 아파트는 이와 상관없이 꾸준히 상승했다. 이는 더이상 지을데가 없어서 대규모 공급이 제한된다는 것과 큰 연관이 있다. 다른 구 이야기도 훑어보면서 지역분석을 어떤식으로 하는지 배울 수 있는 것 같다. 어느 지역에서나 메인 일자리 지역이 있고 이를 위해 출퇴근하는 지역들이 있는데 이처럼 분석하면 꼭 서울이 아니더라도 확실하게 상승하는 주거지를 찾을 수 있을 것 같다. 그럼에도 서울이 제일 안전한 부동산 자산임에는 틀림이 없을 것이다. 전체적으로 이해하기 쉽고 두루뭉술이 아닌 솔직하게 쓰여 있었으며 현 정부의 부동산 시장을 이해하는데 효과적인 책이라 하겠다. #부동산도서 #재테크도서 #그래서지금사야하나요 #우용표 |
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10 앞으로 3년 내에 부동산 시장은 현재까지 누적된 정부 규제의 결과와 시장의 수요가 뒤엉켜 전혀 예측할 수 없는 모습으로 변화할 것이다. 여기서 왜 3년 일까? 국내에서 가장 영향력 강한 대통령과 서울 시장의 임기가 끝나는 시점이 3년이다. 그 안에 많은 변화가 있을 거라고 얘기하는 건데 지금 진행 중인 부동산 시장의 움직임이 급격한 변화를 겪을 것 같다고 한다. 현 정부는 지금까지도 각종 부동산 정책과 규제가 있었지만 임기 말까지는 계속 변화가 이어가리라고 보는 것 같다. 16 2020년까지는 중소형 위주로 가격 상승이 계속 이뤄지다 2022년을 전후해서 대형이 본격적으로 상승할 것이다. 충분한 자금력과 낮은 금리, 이 둘의 조합은 대형 평형 아파트의 상승으로 연결될 것으로 보인다. 17 서울과 지방의 극단적 차이(양극화) 부동산은 가격이 오르면 오히려 수요가 증가한다. 서울은 정부의 지속적인 규제에도 불구하고 계속 가격이 오르니 더욱 수요가 몰리는 구조다. 같은 서울에서도 극심한 차이가 있다. 구로구, 금천구, 영등포구, 가리봉동, 대림동과 같이 중국 동포와 외국인 노동자가 많은 지역은 서울 내에서도 기피지역이 되리라고 본다. 21 부동산, 특히 아파트에서 볼 수 있는 특이한 현상 중의 하나는 값이 오르는 상황에서 더 잘 팔리고 값이 내려간다 싶으면 매수세가 실종된다.
가격이 너무 높아져 지금 사면 손해 보는 것 같은 마음을 이겨내고, 가격이 낮아지는 상황이라 더 늦게 팔면 손해가 커질 것 같은 공포심을 극복할 수 있어야 한다. 24 문제는 실행력이다. 같은 뉴스를 봐도 내 재산을 늘리는데 활용하는 건 똑똑함의 문제가 아니다. 부동산은 직접 가보고 사고팔아야 하는 실천의 영역이다 26 단언컨대 대한민국 아파트는 언제나 비쌌다 앞으로도 한동안은 집값이 하락하지 않을 것이다 적어도 2028년까지는 인구가 계속 늘어난다. 좋다 싶으면 과감하게 접근하기, 부동산 특이점에 대비하는 바람직한 자세다. 34 집값은 누가 결정할까? 미래에 대한 판단을 해서 수익을 얻는 방법이다. 중요한 것은 '3년 또는 5년 후에도 지금처럼 규제가 심할 것인가'에 대한 스스로의 답이다. 현재와 같은 강한 규제가 지속된다고 판단한다면 재건축 아파트 투자는 연기하고 상황을 지켜보는 것이 맞고, 아니라면 자금을 준비해서 매입하는 것이 맞다. 48 금리는 부동산 시장을 예측하는데 가장 기본적이며 대표적인 변수다. 금리 예측에서 가장 중요한 요인은 미국의 기준금리다. 2019년 금리 인하로 경제의 불확실성은 커졌다 54 착한 정부가 사악한 집값을 만든다?! 정부가 부동산 시장에 개입하는 가장 큰 근거가 바로 시장의 실패다. ＜중략＞정부의 규제에도 불구하고 집값은 잡기 어려울 것으로 보인다 57 부동산 시장에서 보이는 풍선효과 : 한쪽을 규제하면 다른 쪽에서 역효과가 난다 1. 대출 규제 2. 투자심리 59 앞으로도 2개월에 한 번씩 정부는 대책을 내놓고 시장은 상승하는 패턴이 계속되리라는 신호다. 부동산 규제는 지금보다 더 강력해지고 더 자주 발표될 것이다 이에 따라 집값은 더 자주 상승할 것이다. 69 강남 아파트 역시 누구나 소유하기를 바란다. 누구나 원한다는 것, 수요가 많다는 것은 경쟁률을 높이고 가격을 유지시켜주는 힘으로 작용한다.＜중략＞ 정부에서는 웬만하면 집 하나만 남겨두고 나머지는 모두 정리하라는 것인데, 이 정책이 오히려 서울 인기지역의 집값을 올려놓는 요인이 되고 말았다.＜중략＞ 규제의 결론은 상승이었다. 85 서울시가 50층을 못 짓게 하는 까닭은?! : 정치적 이념 문제 2022년까지는 50층 어렵다 재건축 사업에서 가장 중요한 판단 기준은 용적률과 건폐율의 문제인데, 높게 지을수록 주택수가 많고 더 비싸게 받을 수 있으니 층수에 민감할 수밖에 없다 89 도시재생사업은 산업공동화, 노령화 등으로 쇠퇴한 구도심을 되살리자는 취지다. 이 사업이 진행되는 지역은 시세 차익을 기대하면 안 된다는 뜻이다. 서울시 도시재생사업 추진 지역 97 어려운 수능이 집값을 키운다 수능은 더 복잡해지고 더 어려워진다. 사교육이 발달한 지역에 대한 선호도가 더 높아지리라고 쉽게 예측할 수 있다. 정부의 정시모집 비율 확대 발표와 동시에 강남 집값이 상승했다. 절대 떨어지지 않을 세 곳 : 강남구 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동 103 지금 어떤 곳이 재개발 지역으로 지정된다면 제값을 주고 산 다음 적어도 10년을 기다려야 하는 것이다. * 입주까지 10년 이상 인내해서 얻는 이익 2가지 1. 조합원 자격으로 청약통장 없이 아파트 받음 2. 일반분양에 비해 20~30% 낮은 가격으로 아파트 살수 있음 부동산 투자를 하려면 재개발이 진행될 지역이면서 동시에 구역 취소가 되지 않을 지역을 선택해야 한다는 점을 명심해야 한다 104 서울시 재개발과 재건축에 대한 진행 상황 : 서울 열린 데이터 광장 107 집을 산 다음 가격이 오르면 처분해서 시세차익을 얻는 것, 부동산 투자의 간단한 방법이다. 재개발, 재건축에 투자했다면 최소 10년은 봐야 한다. 그런데 파는 게 가장 어렵다. 지금 팔았다가 나중에 오를까 봐 팔 수가 없다. 간단한 해결책이 있다. 다음에 살 물건을 미리 정해놓으면 된다. 무엇을 살지 결정해놓으면 처분이 쉽다 110 노무현 정부와 문재인 정부의 부동산 정책 차이 노무현 정부가 단기적인 처방 위주로 접근했던 것에 비해 문재인 정부는 종합적인 규제를 통해 투기 억제 정책을 펴고 있다. 124 위아래는 가깝고 좌우는 멀다 서울의 부촌에서 가까운 지역 또는 가깝다고 느끼는 지역이 수혜를 입는다. 강남 서초에서 1차 상승이 이뤄지면 그 이후 마용성이 상승하고 3차로 서울 전 지역이 상승한다. 위치상으로 한강 이남에 있고 양천구 목동에 인접한 강서구의 가격 상승이 더딘 것도 이러한 심리적 거리감 때문이기도 하다. 150 매매가와 전세가의 차이, 갭은 해당 아파트의 투자 매력도를 나타내는 지표로 활용할 수 있다. 강북구가 서울의 전반적인 상승세 영향으로 갭 역시 상승한 것으로 이해할 수 있다. 결론, 전세가와 매매가의 움직임은 동떨어져 있지 않고 서로 영향을 미치며 상승하면 이에 따라 갭도 커지고 이는 다시 추가 수요를 불러일으킨다 다만 전세가가 오르면 매매가도 오른다는 경험에 따라 예측이 가능할 따름이다. 갭 역시 절대적인 지표로는 해석하기 어렵다. 추세를 보면서 투자 수요가 몰리는지를 판단하는 보조 역할로 활용해야 한다 161 온라인 쇼핑 시장의 규모가 커진다 해도 온라인 대체 불가능한 업종들은 당분간 생존할 것으로 보인다. 대표적인 업종이 피트니스 및 요식업이다.(피트니스, 요가, 카페, 식당) 상가의 공실률 증가는 부동산의 특이점이 오고 가격 상승기가 온다 해도 크게 달라지지 않을 것이다. 186 상가주택에 투자할 때는 향후 재개발 가능성이 있는지를 점검하자. 재개발이 안돼야 좋다. 대지면적은 50~80평 사이가 거래하기 좋다. 하자를 알아볼 땐 세입자에게 "새로 집을 사려는 사람인데, 혹시 고쳐드려야 할 하자가 있나요?"라고 물어보면 좋다 부알못이라 경제신문을 봐도 이 내용으로 어떻게 해석해서 현실에 적용해서 이해를 해야 하는지? 그래서 향후 전망은 어떤지 연결하기가 어려웠다. 그리고 다른 책에서도 언급한 부분이 있었는데 정권과 부동산 정책의 관계, 그리고 어느 부분이 바뀌는지에 대해서 명확히 알 수 있도록 제시해 주었다. 이 책으로 요즘 이슈되고 있는 부동산 정책(규제)과 그에 따른 2차 결과들에 대해서 이해가 쉬웠다 미적지근하고 애매한 말이 아닌 냉철한 판단의 말투로 머리에 더 쏙쏙 들어왔다.
지금 당장 주목해야 할 아파트 50단지와 서울 25개구 수도권 향후 집값 전망은 책에 상세히 있으니 더 알고 싶다면 책에서 알아보면 좋을 것 같다. 세금이 높아지면 부담을 피하고 싶으니 세입자에게 부담을 전가하고 싶어 결국은 전세가나 월세가 오르고 결국 도미노처럼 집값이 오른다. 결론은 집값은 계속 오르고 향후에도 조금 떨어지다 오르다를 반복한다. 답은 in 서울! 더 오르기 전에 나도 서울에 집 한채 갖고 싶단 소망이 더 명확해진다.
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요즘에 뉴스를 보면 잘 알겠지만, 집값 상승으로 발생된 시세차익으로 재테크(?)를 하는 말도 안되는 상황이 벌어지고 있다. 정말 집을 가지고 있는 분들이 부자고, 정말 순수하게 자기만의 집을 가진다는게 현실과는 괴리감이 있는 이야기가 그려지고 있다. 빈부격차에 대해서 비판하거나 그런건 절대 아님을 밝힌다. 단지 서평을 남기는 것 뿐이다. 솔직히 나는 부동산 뉴스만 보고 들었지, 부동산에 대해서 빠삭하게 아는 건 아니다. 그런데 참 허무했다. 아파트가 오르면 오르지, 떨어지거나 안정이 될까...? 그런데 책에서는 3년 이내에 특이한 상황이 닥친다고 겉표지에 적혀져있다. 그래서 더욱 더 궁금했다. 부동산 관련 책은 처음읽어서 인지 이해가 가는 부분도 있었고, 그렇지 않은 부분도 있었다. 저자분은 10년이상 한 우물을 파신 전문가이시다. 그래서 그런지 솔직한 분석과 의견이 적혀져있다. 보통 이런 고급 정보들을 책으로 금방, 쉽게 풀지는 않는데 말이다. 그래도 책을 읽으면서 따분하거나 지루한 느낌은 없었다. 기본적인 내용부터, 부동산과 정부정책과의 관계, 부동산과 경기와의 관계 등등 알짜배기들만 제시를 해놓았다. 나는 아직 미혼이고, 최근 부동산, 집값 이슈가 떠오르기 전까지는 부동산에 대해서는 관심이 전혀 없었다. 그런데 읽으면서, '이런 정보들은 꼭 건져야겠구나...'라는 생각을 여러번 했다. 부동산이라는게 정보가 수시로 변하고, 바뀌고, 상황과 시대에 따라 바뀌는 것이지만, 나중에 전세나 매매로 고려할 때는 꼭 참조를 해야겠다는 마음이 생겼다. 부동산은 기본적으로 분석과 정보가 가장 중요한 포인트인 것 같다. 물론 자본도 뒷받침이 되어야 한다는 건 기본전제이지만... 나처럼 기본적인 정보도 없고, 문외한인 분들에게는 정말로 추천드리고 싶다. 이 책은 출판사의 지원을 받아 작성된 서평입니다.
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요즘과 같은 부동산 상승장에서 부알못인 내가 느끼는 상대적인 박탈감은 말도 못할 만큼 크다. 부동산 초보인 자신이 부끄럽게 느껴질 정도이니 말이다. 하루가 다르게 치솟는 아파트 가격을 보며서 저자가 말하는 부동산, 3년 내 특이점이 온다는 말이 주는 긴장감은 또 무시무시하게 다가왔다. 그래서 더욱 내용이 궁금해지는 책이다.
이 책은 저자가 10년 이상 부동산 상담을 하면서 체득한 경험이 녹아있는 매우 솔직한 분석과 의견이 사이다처럼 시원한 문장으로 펼쳐진다. 책을 읽으면서 빵 터지기도 하고, 이런 식의 분석이 가능하다니 하는 생각에 절로 고개가 끄덕여지기도 했다.
부동산 공부가 처음인 사람들을 위한 기초적인 내용을 비롯하여 부동산과 경기 흐름의 상관관계, 정부의 규제 정책이 미치는 영향, 알아두면 쓸모 있는 꼭 필요한 부동산 관련 정보를 농축시켜 놓은 듯한 책이다. 그것도 아주 재미있게 풀어서 머리에 쏙쏙 들어오게 말이다.
아파트와 수익형 부동산의 투자 가이드를 읽어보고, 내가 생각했던 짧은 지식이 얼마나 잘못되었는지를 깨닫게 되었다. 이 책을 읽은 나니 다시 한 번 부동산 공부의 필요성을 느끼게 된다.
그리고 서울의 25개 구와 수도권의 5년, 10년 후 집 값 전망은 하이라이트라고 할 수 있다. 각 구의 동별 특징과 호재 그리고 상승요인과 하락요인을 들어 향후 집 값을 전망하였다. 내가 눈여겨보았던 지역들의 정보와 향후 전망까지 속 시원히 해석해주니 앞으로 재테크하는데 많은 도움이 될 꿀 정보인 것 같다.
＜그래서 지금 사야 하나요?＞는 나에게 꼭 필요했던 내용이기에 더욱 흥미있게 읽을 수 있었다. 부동산과 재테크에 관심있는 사람이라면 꼭 한 번 읽어보면 좋을 것 같아 추천하고 싶은 책이다.
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[그래서 지금 사야하나요?], 당연하죠. 지금 사야해요!!
경제정의실천시민연합(경실련) 부동산건설개혁본부장 김헌동은 아파트 값을 잡는 방법은 분양가상한제라고 말했다.
그는
“분양가상한제는 박정희 정권에서 도입돼 전두환 7년, 노태우 5년, 김영삼 5년, 김대중 2년 동안 훌륭히 시행되던 것”
이라고 말했다.
이 제도는 2000년 외환위기로 풀었던 것을 2008년 이명박 정권 때 재도입했다. 2015년 민주당 박기춘 국회 국토위원장이 이 제도를 풀고 건설업자로부터 2억원을 수수해 구속됐다. 문재인 정부는 2017년 이 분양가상한제를 도입하겠다고 했지만 질질 끌었다. 특히 김수현 전 정책실장은 시장원리에 어긋난다는 이유로 이 제도 도입을 반대했다. 2019년 11월 겨우 분양가상한제가 다시 도입됐지만 강남에만, 그것도 시행을 6개월 후인 총선 뒤로 미뤘다.
[원희복의 인물탐구] 경실련 부동산개혁본부장 김헌동 “주택임대사업, 아파트 사재기 제도, 경향신문, 2020.01.04.
“◇ 김혜민＞ 그러니까 문재인 정부에서 내놓은 정책들이 집값을 잡기 위한 정책이기도 하지만 부동산 시장을 위축시키기 때문에 공급이 줄어들고, 그러다 보면 또 다른 문제를 일으킬 수 있다
◆ 김인만＞ 잘못하면 빌미를 제공해주지 않을까. 저도 절대적인 안정을 원하는 사람인데, 이게 괜한 빌미를 제공해서 전세가격도 불안하거든요.“
[생생경제] 강남 집값은 주춤, 강북·수원은 난리... 2020 부동산 정책은 어디로?, YTN라디오,2020.01.03
이런 상황에서 아파트를 구입해야 할까? 단독 직입적으로 말하자면, 지금 바로 구매해야 하는 것이 가장 합리적인 방법이다. 부동산가격은 계속해서 상승하기 때문인데, 여러 정황들이 이러한 이 가격의 추세를 이끄는 원동력이 된다. 서울의 25개구 그리고 일자리, 인구와 소득, 신규교통 인프라 건설이 가격을 결정한다. 서울의 아파트를 미치도록 구매하고 싶은 시절이 있었다. 문제는 지금의 임금으로는 아파트를 구메 하지 못한다는 점이다. 주택보급율은 이미 100%이상을 상회하는 상황이지만, 누군가가 2채 이상을 탐욕스러운 자본으로 독과점형태로 형성하고 있다면 어쩌면 당연한 수순의 결과라고도 말을 할 수 있을 것이다. 소득과 자산에 대한 불평등한 세상에 대한 울분과 분노는 결국에는 저출산과 고령화로 연결되었다. 재산세와 종합부동산세, 보유세로 부동산의 가격을 조절하겠다는 의도는 이미 시장에서 실패한 정책으로 인식하고 있다. 그 이유와 원인을 오디세이해본다면,
어서와, 부동산 공부는 처음이지(어느 한 방송프로그램의 부동산 버전명)에서는 우리가 왜 부동산에 대하서 공부를 해야 하는지에 대해서 정당성을 부여한다.
“아파트 가격을 판단할 때 가격과 가치의 관계를 알아둘 필요가 있다...현재의 가치, 미래의 가치, 시장 가치, 내재 가치...사실 답은 간단하다. 더 비싼 곳에 투자하면 된다.”(29-30p)
그렇다. 더 내재적 가치가 있는 아파트에 투자를 하라는 점이다. 그러나 이미 우리는 이중노동시장구조라는 불평등한 임금구조에서 생활하고 있다. 대기업과 중소기업의 임금격차는 대기업이 100기준에 중소기업은 64라는 점이다. 젠더에서도 이 차이는 74로 이 현상은 모든 부분에서 두드러진다는 점이다. 학벌, 연령, 지역에 따라 임금격차가 현저하게 벌어진 다는 점에서 아파트구매시장에 실질적인 구매자의 주체가 누구 일까는 질문에 우리는 무슨 대답을 내 나야할까? 부동산 대책에는 통계라는 보이는 요소와 심리라는 보이지 않는 숨어있는 존재와 쫓고 쫓기는 추격전 양상이다. 이 의미에는 부모의 재산이 많은 도움이 된다는 점이다. 나의 태생적 근거가 이익보다는 손실을 더 많아 본다는 불평등한 느낌!
“행동경제학을 손실회피성향(loss aversion)이라는 것이 나온다. 수익을 얻었을 때의 만족감에 비해 손실을 입었을 때의 심리적 고통이 훨씬 크다는 것이다. 1억의 수익을 얻었을 때 만족감이 100이라면 1억 원을 손해 봤을 때의 심리적 고통은 200쯤이라고 한다. 이 고통을 피하고자하는 것이 인간의 기본적인 심리다.”(136p)
지금 당장 컴퓨터를 키고 네이버 부동산을 검색 한 다음 구매가격을 보고 있다면 틀림없이 한숨만 나오는 나 자신을 발견하게 괼 것이다. 서울에 아파트를 구매한다는 것은 나의 얻을 수 있는 소득과 대출에 작용하는 신용 상태를 고려할 때 불가능하다는 점이다. 문제는 주거의 안정 심리 감의 마지노선이 힘없이 무너진다는 점이다. 중산층은 서울에 아파트 구매력을 지니고 있어야 한다, 여기는 도쿄, 뉴욕, 런던, 파리가 아니다. 이 지역들에 아파트 상승가율은 악명 높기로 유명한 도시이다. 이 장소에는 인구가 많고 소득수준이 높으며(서울시 근로소득 연말정산 신고 현황으로 분석) 대학교가 많은 장소이다. 그래프를 보면서 흥미로운 지점들이 있는데 통계청의 인구를 조사하고 국세청의 국세통계를 분석하며 고용노동부의 일자리 현황을 모니터링 한다는 점이다. 서울의 25개구의 지리, 현황, 인구(여기에는 성별, 근로연령, 장애인, 노약자, 임산부, 어린이등 자세하게 분석했으면) 소득, 동별특징, 2017 대선 민주당 득표율, 스(타벅스)세권, 아파트시세, 호재등을 분석한 자료들을 내놓는데 약간은 부실한 편이다. 물론 여기서는 서울열린데이터광장 이라는 플랫폼을 소개시켜주기는 하지만, 그럼에도 불구하고 여전히 분석하는 원자료에 대해서는 부실하다고 밖에는.... 호재라는 것도 그 지역개발에 대한 개발계획인데, 이미 시장(가격)에 반영되었거나 불확실한 측면이 있다. 그리고 국토교통부에서 내놓은 정책마다 실패를 한다는 점은(실패라기보다는 정책에 동태적 비일관성이 정확한 표현이기는 하지만) 부동산이라는 존재가 그렇게 호락호락 하지 않다는 점이다, 문제는 정책의 개념보다는 의지다. 여전히 이 글을 쓰고 있는 와중에도 부동산 가격은 상승중이다. 대량공급으로 이 문제를 해결해야 하지만 지금은 환경보호의 프로토콜 시대가 우리는 살고 있지 않는가? 그저 꿈꾸는 삶을 살아야 꿈을 놓치지 않는다. |
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문재인 정부 출범 이래로 부동산 안정화를 위해 다양한 정책들이 지속적으로 발표되고 있습니다. 과거 그 어떤 정권 보다도 서민들의 주거 안정을 위해서 정부가 직접 노력하겠다는 모습을 강력하게 보여주고 있습니다. 그 결과, 지역별로 부동산 시장이 차별화 되었고, 강남과 같이 선호도가 높은 지역은 지속적인 상승과 규제에 의한 조정을 반복하는 모습을 보이고 있습니다. 이런 상황에서 일반인들은 부동산 시장에 어떻게 접근해야 할 지 무척 혼란스럽고 판단하기가 어려워 지고 있습니다.
책은 총 다섯 파트로 구분되어 있습니다. 먼저 부동산 시장에 대한 기본적 이야기를 시작으로 서울 주택 흐름에 대한 이야기를 하고 있습니다. 이어서 아파트와 수익형 부동산으로 구분하여 각각 투자에 대한 내용을 다루고 있으며, 마지막에는 서울 및 수도권의 지역별에 대한 집값에 대한 분석내용을 상세히 다루고 있습니다.
이 책에서는 부동산 투자 자문을 하고 있으며, 현장경험과 지식을 두루 겸비한 저자의 솔직한 분석과 의견이 담겨 있습니다. 저자는 과학용어에 쓰이는 특이점이 이미 시작되었으며 3년 내에 현재까지 누적된 정부 규제의 결과와 시장의 수요가 뒤엉켜 예측이 어려운 변화가 일어날 것이라고 합니다. 이 특이점은 국내외 대통령, 서울시장의 임기가 끝나는 시기와 비슷해 집니다. 먼저 대형 평수의 부족으로 대형 아파트의 상승이 예상되고, 서울과 지방의 차이는 더 커져서 빈익빈 부익부 현상이 더 커질 것으로 예상합니다. 같은 서울 안에서도 선호지역과 기피지역에 다라 차별화가 될 것으로 예측하고 있습니다.
우리는 이미 부동산 시장에 존재하는 학습효과, 풍선 효과를 통해 정부의 새로운 정책에도 다른 투자방법이나 투자 대상을 찾으며 지속적인 부동산 상승에 대한 믿음이 존재하였습니다. 현재는 정부 규제에 따라 차별화가 일어나고 규제를 넘을 수 있는 자본가들이 투자하는 지역은 그 규제를 넘어 설 것이라고 합니다. 또한, 과거와 다르게 기존의 제조업들이 점점 줄어들고 있고, 해외 투자를 하기 때문에 아파트를 제외한 상가와 같은 상업용 부동산은 지속적으로 하락하고 있다는 것을 알았습니다. 이와 함께, 우리나라의 대학 선호와 입시 정책의 혁신적인 변화가 없는 이상 교육특구의 선호도도 지속적으로 영향을 발휘할 것이라는 것을 알 수 있습니다. 향후 집값에 대한 전망을 각 구 별로 개요, 동별 특징, 인구와 소득, 시세, 호재나 악재, 상승 또는 하락 요인에 대해 상세히 설명하고 있으니, 관심 있는 지역을 참고 하시면 도움이 되리라 생각합니다. 서울시 내에서도 다양한 전망이 보이는 것을 알 수 있었고, 이를 통해 부동산 투자에 대한 전략을 만드는데 많은 도움이 되었습니다 :)
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