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‘조물주 위에 건물주’라는 말이 있다. 은퇴한 후 자신의 건물에 살면서, 월세를 받아서 여유롭게노후를 보내는 것이 꿈인 경우도 있다.
그렇다면 건물주는 어떻게 되는 것일까? 그냥 돈만 많으면 될 수 있는 것일까? 꼬마빌딩에 대한 광풍이 불어서 주변에 빌딩투자를 하는 분들을 많이 보게 된다. 하지만, 우선은 공부를 하고 시장에 뛰어 들어야겠다는 생각으로 관련 서적들을 찾아보다 최근에 출간된 이 책을 만나게 되었다.
이 책의 저자는 빌딩투자에게 가장 중요한 것으로 본질이라고 이야기한다. 다소 모호한 개념일 수 있지만, 투자에 대한 철학을 이야기하는 것일 수도 있는 것 같다. 그러면서, 질문의 중요성을 강조하면서, ‘비판적 사고’를 가지라고 이야기한다. 제대로 된 비판적 사고를 가지고 의문을 던지며, 나만의 통찰력을 키워야 한다고 말한다. 이 부분에서 투자에 대한 본질, 그리고 어떤 마음가짐으로 부동산 투자에 뛰어 들어야 성공할 수 있을지 깨닫게 된다.
그리고, 저자는 부동산 투자는 실력과 운의 복잡계 영역이라고 말한다. 그러하기에 전문가 집단의 예측이 50% 이상 맞지 않는 현상이 일어난다는 것이다. 그렇다면 공부를 하는 것이 필요 없는 것인가? 아니다. 저자는 예측을 정확히 할 수는 없으나, 계속 공부하고 자료를 수집해서 분석하면 예측의 정확도를 높일 수 있으니, 계속 공부하는 것은 중요하다고 이야기한다.
그리고, 빌딩 투자를 하는 부분에 있어서 임대 수익에 대한 이야기는 정말 재미있게 읽었다. 강남이 임대수익이 낮은데도 가격이 비싼 이유는 미래수익을 고려한 것과 거래가 빈번하게 이루어져 현금 유동성이 뛰어나다는 데 있음을 알게 되었다. 그리고, 은퇴 후 경제적 자유를 얻기 위해 어떤 금액의 빌딩을 각 지역에서 매수해야 하는지에 대한 계산식도 아주 유용할 것 같다는 생각이 들었다.
이렇게 빌딩투자에 대한 기초편을 건너, 심화편으로 가게 된다. 심화편에서는 리모델링, 재건축, 시공사 선정법 등을 알려준다. 실제 건물을 매입하여 리모델링 등을 해야 하는 분들에게는 아주 유용해 보였다.
마지막 장에서는 세금과 절세, 그리고 대출에 대한 이야기를 하고 있다. 빌딩 투자를 할 때 세금이 어떤 것들이 있으며, 이를 절세할 수 있는 방법들을 알려주고 있어 아주 도움이 되었다. 그리고, 대출을 받기 전에 검토해야 할 5가지도 무척이나 도움이 되었다.
이 책은 이러하듯 빌딩투자에 있어서 기초부터 세금과 대출까지 다양한 부분을 다루고 있다. 그래서, 약간 한 권에서 너무 많은 것을 다룬 것은 아닌가하는 생각이 들기도 한다. 하지만, 이 책의 핵심은 부동산 투자는 실력과 운의 복잡계 영역이라는 1장이 아닐까한다. 이 책의 처음을 읽는다면, 아마도 이 책을 끝까지 읽게 될 것이다.
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내 어릴적 꿈은 선생님였고 또 작가였다.그러다 나이 먹은 후 화가가 되고픈 욕구는 솟구쳤으나 내겐 그런 소질이 없었다.다만,그림을 볼 줄 아는 안목만 조물주가 줬던 것 같다.지금 이 시대를 살아가는 초,중,고생은 물론이거니와 직장인에 이르기까지 꿈이 뭐냐고 물으면 언제부터인가 '건물주'라고 쉽게 말하곤 한다.그런 연유로 '갓물주'란 신조어가까지 나왔다.조물주보다 더 우위인 갓물주가 되고 싶다라고 말은 하나 현실의 장벽은 높기만 하다.뭐,타자(他者)는 누군가는 얼마만에 건물주가 되었다는등의 이야기를 하곤 한다.게다가 그런 책들이 봇물처럼 쏟아져 나오기도 했다.그러나 정작 중요한 것은 정보력과 본인 스스로의 가치를 알아보는 안목도 필요하고 투자나 권리분석을 어느 정도 할 줄 아는 상태에서 가능한 이야기라는 것이다.그저 귀동냥으로 얻은 얕은 지식으로는 또 다시 수렁에 빠지기 쉽기 때문이다.근래에 들어 부동산 분야에 관심이 있다보니 잡다하게 책을 보게 된다.이때,'당신도 이번 생에 건물주가 될 수 있다'란 부제로 확 끌어당기는 한 권의 책을 마주했다.'빌딩투자 이렇게 한번 해볼래요?'는 실제적인 빌딩투자 노하우들을 구체적으로 정리해 놓고 있다.먼저 부동산 투자는 실력과 운의 복잡계 영역이라고 말하고 있다.기초와 심화로 나뉘어져 내용을 보지 않고는 예측할 수 없다.더군다나 나 같은 왕초보에게 있어서는 더더욱 말이다.
우선 빌딩투자의 장.단점을 살펴 보았다.
-빌딩투자의 장점- 1.소유주가 원할 때 재건축 및 리모델링을 할 수 있다.완벽한 생산 수단이다. 2.대지를 지분이 아닌 100% 소유하게 된다.지가 상승의 이득을 나눌 필요가 없다. 3.시세 차익뿐만 아니라 임대 수익을 얻을 수 있다.상권에 따라 평생 보유하며,부의 세습이 가능하다.
-빌딩투자의 단점- 1.시중에 정보가 많이 나와 있기는 하나,대부분의 정보는 실제 투자자가 아닌 중개업자,컨설턴트에게서 나오는 정보가 많다.빌딩을 가진 사람이 흔치 않기 때문에 양질의 정보를 습득하기 어렵다. 2.다른 부동산에 비해 투자금액의 규모가 큰 만큼 잘못된 투자를 했을 경우 큰 손실을 입을 우려가 있다.
우리가 부동산에 투자하려는 가장 큰 이유는 생산수단을 점유하고 싶기 때문이라고 했듯이 정확한 정보를 갖고 그 생산수단을 이해했을때 비로소 이익창출이 되는 것이다.해서 그저 지나친 재건축,재개발에 대해서도 깊이 생각하고 공부가 필요함을 느꼈던 부분이기도 하다.즉,부동산은 생산수단이 되지 않으면 투자의 의미가 없다는 것이다.진짜 투자처를 알고 부를 쌓는 신흥부자들의 공격적인 투자를 한 눈에 알아볼 수 있었다.아직 잘은 모르는 나 역시도 빌딩이 아닌 다른 상품에 투자할 시에 부딪히는 난제 중 하나가 호재가 많은 곳에 해야 되는지 아니면 이미 오른 곳에 투자를 해야 할 것인가에 대해 많은 물음표를 던져주곤 한다.그런 예제들을 기초편에서 잘 풀어주고 있다.단,우리가 알아야 할 사실은 그 누구도 우리가 한 투자에 대해 책임져 주지 않는다는 것이다.그렇기에 냉철한 분석과 최악의 시나리오까지도 생각해 보고 철저하게 대비해야 한다는 것이다.막연하게 투자를 통해 성공하고자 한다면 투자하고자 하는 것에 대한 공부와 그것을 놓치지 않을 기회를 제대로 잡아야 한다는 것이다.아직은 부동산과 빌딩에 대한 식견 조차도 없는터라 '빌딩투자 이렇게 한번 해볼래요?'를 읽고 내가 궁금했던 그 이상의 메세지를 전달해 주고 있어 읽은 그 시간이 전혀 아깝지 않고 되려 고마움으로 다가오기까지 했던 듯 하다.혹 지금 부동산 투자를 하고자,생각만 담고 있는 이들이 있다면 이 책을 통해 그 궁금증을 해소할 수 있으리라 생각된다. |
 투자에 어느정도 지식이 있는 분들 보다는 초보분들이 읽을 만한 책이다. 책은 기본적으로 투자자들이 가져야할 생각과 방법들을 소개하고 있다. 부동산 투자를 시작할 때 충분한 지식없이 뛰어드는 분들이 의외로 많다. 호재가 있는 지역에 무턱대고 투자하거나 컨설턴트들이 하는 말을 분석없이 믿고 투자하는분들도 꽤 많다. 지인의 친구분도 지방에 호재가 있을 ‘예정인’ 땅을 컨설턴트의 말을 듣고 투자를 했다. 계약서를 쓰고 중도금전 계약서 검토를 부탁해서 보게 되었는데 이상한 점이 한두개가 아니었다. 계약서상 소유주와 실제 토지주가 달랐고, 서로 알지 못하는 사람들이 컨설턴트를 중심으로 공유지분 계약을 했다. 이 부분에 대해 의문을 제기했지만 돌아오는 대답은 소유주가 토지를 경매로 낙찰받아 소유권 이전중이라 컨설턴트가 괜찮다고 말했다는 것 뿐이었다. 공유지분 문제에 대해서도 앞으로 발생할 위험을 알려주었지만 땅이 오를거라 확신한 계약당사자는 모든게 괜찮다는 입장이었다. 이렇게 위험한 거래를 보이지 않는 이익때문에 컨설턴트를 적극적으로 믿고 거래하는 분들이 많다. 저자는 이런 분들을 지적하며 본인의 지식과 실력을 키우라고 한다. 그러면 비판적사고가 가능하기 때문에 투자처가 마땅한지 아닌지를 분류해내는 눈을 기를 수 있다.  1.부동산 투자는 실력과 운의 복잡계 영역 부동산법과 여러가지 상황에 따라 유기적으로 흐르는 부동산 시장은 소방관들과 같이 패턴이 있는 곳이 아니라 직관이 맞기 어려운 시장이다. 그렇기에 컨설턴트를 의지하기 보다는 스스로 지식을 쌓아서 실력을 키우고 자신에게 맞는 투자를 해야한다. 2. 부동산 투자의 핵심 포인트 수요가 있어야 부동산 시장은 생기를 갖는다. 고령화가 지속되고 일자리가 저임금 국가로 옮겨지는 현재 서울에 관심을 두어야 하는 이유이다. 3. 한눈에 보는 빌딩 투자의 모든 것 -기본편 부동산은 입지싸움이다. 낡은 건물이라도 입지가 좋다면 투자할 가치가 있기 마련이다. 상가주택, 다가구주택등의 종류와 차이점을 소개하고 투자시 기본적으로 알아야할 것들을 소개한다. 4. 한눈에 보는 빌딩 투자의 모든 것 -심화편 리모델링과 재건축으로 투자가치를 높일 수 있기에 구체적 방법을 소개한다. 또한 입지의 중요성을 다시 한번 강조한다. “만약 당신이라면 입지가 나쁘지만 월세수익이 좋은 건물에 투자할 것인가? “ 이에 대한 대답을 알 수 있다. 5. 한눈에 보는 빌딩 투자의 모든 것 -세금과 절세 그리고 대출 부동산 투자는 세금과의 싸움이기도 하다. 절세를 얼마나 할 수 있느냐로 수익차가 많이 나기도 하니깐. 부동산투자자라면 빼놓을 수 없느 세금과 대출에 대해 설명하고 추가적으로 상속 및 증여로 인한 절세도 아주 간략하게 설명한다.  저자도 말했듯이 투자의 결과는 그 누구도 책임져주지 않는다. 오직 본인의 판단과 결정으로 결과를 맞이하는 것이다. 섣부른 투자보다는 많은 공부와 정보수집을 통한 투자를 할 때 더 좋은 결과가 오지 않을까 싶다. |
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부동산 책이다. 그중에서 빌딩에 관한 책이다. 부동산 대책으로 주택은 투자의 대상에서 멀어지고 있다. 문정부에서는 계속해서 강력한 대책으로 대응하겠다고 한다. 언제까지 대책이 쏟아져 나올지 알수 없다. 시장을 대책으로 주무르려고 하는 것 같다. 풍선효과는 나타나고 있다. 규제한 지역 이외의 지역에 투자자들이 관심을 갖고 사들이고 있기 때문에 규제 이외의 지역이 오르고 있는 것이다. 주택에 규제가 많아져서 이제는 수익형 부동산으로 눈을 돌리고 있지 않을까 싶다. 일반 근로자가 빌딩을 투자할수 있을까? 간접투자는 가능하겠지만 직접 매매를 할수 있을까? 건물주가 되고 싶어하고 부러워하지만 엄두도 못내는것이 빌딩 투자라고 생각한다. 앞으로의 호재가 있을곳에 투자하는 것이 맞을지 이미 오른곳에 투자가 맞는지. 호재라는 것은 계획이다. 계획은 반드시 실현되지는 않기 때문에 호재만 믿고 투자하는 것은 위험할수 있다고 한다. 분석을 철저히 하되 실력이 부족하면 이미 오른곳을 선택하는 것도 방법이라고 한다. 빌딩 투자시 기본적으로 알아야 하는 용어도 정리되어 있다. 대지면적, 용적률, 건폐율 등의 건축에 관련된 용어이다. 빌딩의 가치를 높이는 방법도 설명한다. 기존 임차인은 내보내고 건물 이미지에 좋은 업종으로 변경, 리모델링, 재건축이나 신축 같은 방법을 통해 가치를 높이는 것이다. 마지막으로 세금과 절세, 대출편에서는 빌딩 투자자에 필요한 정보를 제공한다. 빌딩 투자의 전반적인 부분을 설명하고 있는 책이다. 빌딩투자라는 것이 일반인들이 경험하기에 어려운 분야여서 쉽게 설명하고 있지만 매수 부분은 설명이 적고 투자 이후 빌딩 관리부분에 중점을 둔 책이라고 생각한다. 관리도 쉽지는 않겠지만 일반인들이 접근할수 있는 방법들에 대한 부분이 많이 있었으면 좋겠다. |
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요즘은 '부동산 투자'서적도 분야에 따라 다양한 책이 나오는 것 같다. 많은 분야 중 '빌딩'을 소재로 한 책은 몇 없는 것 같다. 책을 읽으면서 가장 마음에 들었던 부분은 '부동산 투자는 실력과 운의 복잡계 영역'이라는 말 그러니까 부동산 투자는 전문가라고 해서 100% 정확한 예측을 하는 것은 불가능하다는 것이다. 그렇지만 일반적인 사람들보다 높은 예측력과 성공적인 성과를 내는 사람들이 있다. 그들의 공통점은 투자에서 운의 영역을 인정하고, 끊임없이 정보를 수집하고, 예측을 최신화 한다는 것이다. 그럼 앞으로도 유망한 부동산 투자처는 어디일 것인가? 바로 '서울'이다. 청년들은 양질의 일자리를 구하기 위해 서울로 모인다. 또한, 도심의 '콤팩트 시티화'는 세계적인 추세이다. (콤팩트 시티란 외곽으로 도시확장을 억제하면서 주거, 직장, 상업 시설 등의 기능을 도심 내로 밀집시키는 도시를 말한다.) 결국 대도시는 계속해서 번창하고, 활성화될 것이다. 반면 지방은 시간이 지날수록 인구가 줄어들고 부동산의 공실이 많아지게 된다. 하지만, 서울에서도 모든 부동산이 투자 가치가 있는 것은 아니다. 기본적으로 서울의 역세권에 있어서 사람들이 몰려야 한다. 토지, 단독 주택, 다가구 주택, 상가 주택 등 소유주가 원할 때 직접 돈을 들여 건축 및 재건축, 리모델링이 가능해야 한다. 재개발 아파트와 빌라는 조합원들과 협의해야 하고, 건설회사의 사업성이 나와야 하며, 정부 규제의 영향을 받는다. 그러다보니 소유주가 원할때 재생여부를 선택할 수 없다. 이런 조건들을 만족시키는 것이 '빌딩 투자'라고 할 수 있다. 재건축, 재개발 아파트 또는 빌라, 수익형 부동산의 모든 장점을 흡수한다. 하지만, 대부분의 정보는 실제 투자자가 아닌 중개업자, 컨설턴트에서 나오는 것이 많다. 그래서 양질의 정보를 습득하기 어렵고, 투자금액의 규모가 큰 만큼 잘못된 투자를 했을 경우 큰 손실을 입을 우려가 있다. 책을 읽으면서 아쉬웠던 부분은 전반적으로 원론적인 얘기가 많다는 것, 특히, 공인 중개사 시험때 공부했던 '부동산학 개론'에 나올만한 이야기가 상당히 많았다. 좋았던 점은 '빌딩 투자시 세금을 줄이는 법'을 다루어 준 것, 절세와 대출에 대한 상세한 설명이 좋았다.
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부동산 투자에서 대부분의 사람들은 아파트나 오피스텔과 같은 거래량이 많고 거래가격 추정이 가능한 물건을 대상으로 하고 있습니다. 또한, 투자 규모가 크지 않은 일반인들의 경우에는 규모가 큰 토지나 상가 또는 빌딩과 같은 물건에 대해서는 처음부터 접근하기를 두려워 하는 심리적인 요소도 있습니다. 그럼에도 불구하고 어린 학생들도 미래의 희망이 건물주가 되는 것이라고 말할 만큼 빌딩을 소유하여 지속적인 임대소득 받고 싶어 합니다. 당연히, 여러 채의 주택 거래 보다 하나의 빌딩 거래를 하여 수익을 발생하면 좋겠지만, 빌딩이라는 투자 대상에 대한 정보와 지식이 부족하기도 하며, 얻기도 힘든 것이 현실입니다.
이 책은 빌딩 투자와 관련한 실전 투자 노하우가 모두 담겨 있습니다. 총 5장으로 구성되어 있으며, 현 대한민국 부동산 투자 상황에 대한 전반적인 이야기를 시작으로 부동산 시장을 파악하는데 필요한 핵심 포인트를 먼저 알려 줍니다. 이 후 빌딩 투자에 필요한 기본적인 지식부터 실제 투자에 필요한 모든 노하우와 정보를 제공하고 있습니다. 마지막에는 고액인 빌딩에 대한 세금관련 정보를 제공하여 절세나 대출을 이용하는 방법에 대해서도 다루고 있습니다. 저자는 이 과정을 통해 개인이 진짜 빌딩 컨설턴트를 파악할 수 있으며 빌딩의 가치 파악이 가능하여 투자 위험을 최소화 하는 방법을 전달하고 있습니다.
빌딩은 주로 임대를 통해 수익을 창출하고 임대료에 의해 빌딩의 가격이 형성됩니다. 따라서, 임대를 위한 상권 조사가 중요합니다. 하지만, 최근 여러 유명 테마를 가지고 있는 골목이나 거리 등의 상권이 갑자기 크게 번창했다가 갑자기 죽어가는 경우를 보았을 것입니다. 이처럼 상권은 살아 움직이고 있기 때문에 한 시점을 두고 예측하는 것이 어렵습니다. 그래서인지, 부동산에서 가장 예측하기 힘든 것이 상권이라고 하며, 저자도 상권을 예측하는 것은 불가능에 가깝다고 합니다. 주로 투자 전문가들도 최악과 최상의 시나리오를 동시에 파악하여 어떤 상황에서도 큰 피해가 발생하지 않는 투자를 한다는 것입니다. 즉, 회복할 수 없는 리스크가 있는 곳에 투자를 피하고, 감당할 수 있는 일반적인 리스크가 있는 곳에 투자하여 수익을 높인다고 합니다.
빌딩의 특징은 비교할 수 있는 비슷한 건물이 없다는 것입니다. 바로 옆에 붙어 있어도 토지의 용도, 크기, 입지, 연식, 건물 상태, 층수, 주차장, 내부 시설, 업종, 공실 여부 및 수익률 등 다양한 요소에 의해 차이가 발생합니다. 따라서, 건물 가격을 산정하는 방식도 다양하게 존재하여 제대로 된 가격을 파악하는 것이 어렵습니다. 저자는 현재의 가격은 현재 가치와 미래 가치를 합한 것이고 미래 가치는 사람의 수요라고 합니다. 책에서는 부동산 평가를 위한 원가법, 비교사례법, 수익 환원법의 세가지 평가 방법에 대해 상세한 설명을 하고 있습니다. 이는 꼭 한 방법만 사용하는 것이 아니라 건물과 토지를 구분하여 복합적으로 계산하는 방법도 있다는 것을 알게 되었습니다. 빌딩 투자에 대한 다양한 정보를 일반인들이 이해하기 쉽게 설명하여서 전반적인 내용을 배우는데 많은 도움이 되었습니다. 빌딩 투자를 고려하시는 분이라면 이 책을 통해 기본적인 투자 마인드를 만들어 놓으면 좋을 것이라 생각합니다 :)
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요즘은 초등학생 장래희망에 우스갯소리로 종종 들리는 것이 건물주라고 할 정도로 대한민국에서 건물이 차지하는 위상 우리가 생각하는 이상으로 건물에 대한 소유욕이 늘어났음을 실감할 수 있습니다. 예전부터 건물을 소유하고 있으면 돈이 저절로 굴러온다는 시쳇말이 있었지만 지금같이 건물의 활용도가 과거보다 증가한 지금에 있어서 건물은 그 무엇보다 투자 그 이상의 대상이 되고 있음을 실감하고 있습니다. 하지만 어떤 건물이든 수익을 안겨줄 수 있는 것은 아닙니다. 어떤 건물은 세가 나가지 않아 오히려 애물단지가 되는 것을 자주 목격할 수 있었습니다. 그렇다면 어떤 건물이 우리에게 수익을 안겨주고 어떤 건물이 우리에게 알짜배기 건물이 될 수 있는지에 대한 안목을 키울 필요가 있었습니다. 현물자산은 인플레이션에 편승하지만 현금자산은 인플레이션에 편승할 수 없습니다. 일반적으로 현물자산이라고 하면 금, 은, 보석 등 현금성 현물자산을 떠올리기 쉽지만 그것보다 최근 들어서 더욱 주목받고 있는 것이 부동산이라고 할 수 있습니다. 최근 들어 투기성 부동산에 대하여 제재를 가하고 있어 투기대상으로서의 부동산에 대한 접근은 좋지 않을 것으로 생각됩니다만 이 책에서는 완화정책과 규제정책을 반복하면서 부동산 가격은 지속적으로 상승하고 있음을 그래프를 통해 알 수 있었습니다. 결국은 부동산 가격은 떨어지지 않는다는 것이 주요 핵심이었습니다. 부동산이라고 하면 투자의 목적보다는 주거의 목적이 본질이기도 합니다만 사실상 목적이 전도되어 이제는 투자의 대상 그 이상의 역할을 하는 것 같습니다. 부동산에 대한 투자를 비난의 눈길로만 보는 것이 과연 옳은가에 대한 생각을 하게끔 해준 책이기도 합니다. 우리가 가지고 있는 현금성 자산을 어떻게하면 증식할 수 있을까? 라는 생각을 진지하게 해볼 필요도 있었습니다. 보통 건물을 운용하다보면 임대수입만 가져다주는 것은 아닌 것을 쉽게 알 수 있습니다. 이른바 명도소송이라고 잘 알려져있는 임대인과 임차인의 갈등을 자주 볼 수 있습니다. 임차인은 계약기간이 만료되었음에도 인도하지 않고 계속해서 편익을 수취하는 경우 해결하는 방법에 대해서도 상세하게 적어두고 있었습니다. 이 책을 통해서 부동산이 마냥 긍정적인 수익만 가져다 주는 것이 아니라는 것을 알게 되었습니다. 하지만 아직까지는 "땅은 거짓말하지 않는다."가 통용되는 것이 씁쓸하였습니다. |
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제가 부동산 투자에 관심이 많아서 부동산 관련 책들을 열심히 읽고 있습니다. 그동안 아파트가 주거 겸 투자로 괜찮겠다 싶어 관련 책들을 보았는데요, 이제 40대 중반이 되어가니 매달 받는 월세가 제일 좋을 것 같아 빌딩 투자에 관심이 생기더라고요. ＜빌딩 투자, 이렇게 한번 해볼래요?＞에서 알려주는 빌딩 투자, 알아볼게요.
빌딩 투자든 주식 투자든, 사업 투자든 가장 중요한 것은 본질입니다. 본질을 제대로 보기 위해선 비판적 사고를 가지고 의문을 던지며 나만의 통찰력을 키워나가야 합니다. 비판적 사고의 질문이란 현상에 의문을 던지는 것인데, 특히 투자에선 더더욱 중요합니다. 기본적인 지식과 관심이 있어야 어떤 현상에 의문이 생기게 됩니다. 좋은 의문이 생기려면 그 분야에 대해 배경지식을 갖춰야 하며, 지식의 충돌만이 비판적 사고를 만들어 낼 수 있습니다. 부동산 투자란 정부 정책, 세계경제, 상권 변화 등 예측이 불가능한 복잡계의 영역이므로, 예측에 대한 자만은 금물입니다. 끊임없이 정보를 습득하고, 객관적인 사실을 업데이트해야 합니다. 성공 여부는 그다음 운의 영역입니다. 슈퍼 예측가들의 공통점은 운의 영역을 인정하고 끊임없이 정보를 업데이트한다는 것입니다. 그들은 철저한 분석을 통해 한 번의 실패로 파멸할 수 있는 테일리스크는 피하고, 일반적인 리스크를 감수하며 수익을 높입니다.
부동산은 생산수단이 되어야 의미가 있습니다. 생산수단이 되려면 재건축이나 리모델링이 되어야 하죠. 아파트나 빌라 재건축은 서울의 핵심부촌, 역세권 등 핵심지역이 아니면 어렵습니다. 따라서 부동산 투자는 서울의 핵심 지역이 아닌 이상 완전한 생산수단이 되기 어렵습니다. 생산수단으로서의 강남 건물은 압도적으로 비쌉니다. 그 이유는 현재 가치보다 미래 가치가 더 높게 반영되어 있기 때문입니다. 강남은 지가 상승률이 임대 수익 상승률보다 높기 때문에 임대 수익률이 다른 지역에 비해 낮아 보일 수 있습니다. 단순히 수익률로 계산하면 안 되는 사례입니다. 빌딩 투자에서 꼭 봐야 할 공적장부는 등기부 등본, 건축물대장, 토지이용계획 확원원입니다. 등기부 등본과 주민 등록증을 통해 건물의 실제 소유주를 명확히 파악하고, 건축물대장을 통해 위법건축물 여부 등을 검토해야 합니다. 또한 토지이용계획 확인원을 통해 향후 건물의 개발 시 토지이용에 제한이 있는지 따져보아야 합니다. 리모델링, 재건축 빌딩 매입 전 수익성 분석을 꼭 해야 합니다. 그리고 빌딩의 가치를 올리는 방법으로, 노후된 건물의 리모델링 혹은 재건축이며, 기존의 임차인을 명도하고 우량 임차인을 받아 시세에 맞춰 임대료를 받을 수 있습니다. 재건축, 리모델링처럼 큰돈을 들이지 않고, 건물의 가치를 향상시키는 방법입니다.
빌딩을 매입할 때에는 장기적으로 가지고 있어도 문제가 없는 입지의 건물을 사야 합니다. 매도시기는 그다음에 정해도 늦지 않아요. 입지가 좋지 않은데 현재 공실이 없다면 지금이 바로 팔아야 할 시기입니다. 건물은 오래될수록 가치가 떨어지고, 공실이 많아져요. 입지가 좋은 건물의 경우 계속 가지고 있으면서 리모델링, 재건축을 통해 가치를 높일 수 있습니다. 땅값이 꾸준히 오르기 때문입니다. 그러나 입지가 좋지 않은 곳은 시간이 갈수록 건물 관리 비용만 더 들어가고 가치가 떨어지게 됩니다. 따라서 공실이 없고, 오래되지 않았을 때가 팔기 수월합니다. 빌딩 투자 시 내야 할 세금의 종류는 취득세, 종합부동산세, 종합 소득세, 재산세, 임대 소득 관련 부가가치세, 양도 소득세가 있습니다. 처음엔 익숙지 않더라도 부동산 투자의 수익에서 세금은 꼭 내야 하는 것이기에 자신이 투자할 건물의 세금이 어느 정도 나오게 될지 대략적으로 계산해보는 것이 좋습니다. 누구라도 건물주를 부러워합니다. 그만큼 빌딩 구매 가격이 높고, 투자에 대한 효과도 큽니다. 하지만 부동산 대출 규제가 강화되고, 세금 기준도 높아져 전반적인 부동산 투자에 대한 열기는 낮아지지만, 수익형 부동산은 여전히 인기가 있습니다. 주거용 부동산은 손해 보는 일이 많지 않지만 수익형 부동산은 투자했다가 원금을 잃는 일이 종종 발생합니다. 아까운 내 돈을 잃지 않기 위해서 빌딩 투자를 먼저 알아야 합니다. 어떤 빌딩을 사야 하며, 정확한 시세를 알 수 있는 방법과 리모델링과 재건축하는 과정, 빌딩 투자 세금과 대출받기 위해 필요한 것들 등에 대해 ＜빌딩 투자, 이렇게 한번 해볼래요?＞에서 자세히 알려줍니다. 이 책으로 빌딩 투자에 대한 감을 잡으세요. |
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"지금까지 맹목적으로 투자해 온 당신, 빌딩 투자에 비판적 사고의 눈을 키워라!" 이 책의 Keyword : 직관, 배경지식, 비판적사고, 입지, 일자리, 인구감소, 세금, 대출, 법인  Before 직업이 불안정할수록 미래의 불안정성에 대비해야 한다. 그래서 잘 나가는 연예인들일수록 부동산 투자를 통해 안전망을 확보하는 데 주력하고 있다고 한다. 가끔씩 연예계 뉴스로 어떤 배우가 무슨 건물을 얼마에 매수했다더라 하는 식의 기사가 올라오곤 한다. 그때마다 평범한 사람들은 그들의 놀라운 수입과 투자에 대해 부러움을 갖곤 한다. 그러나 연예인들의 빌딩 투자는 그냥 돈이 많아서 재미삼아 하는 것이 아니다. 그들로서는 불안정한 직업적 한계를 빌딩이라는 안전한 부동산을 통해 극복하기 위한 치열한 노력이라고 하겠다. 일반인들의 빌딩에 대한 관심 또한 점점 커지고 있다. 특히나 사회안전망이 불안한 우리나라이고 보면, 개인적으로 자신의 노후 대책 마련이 시급한 상황이기 때문이라는 분석이다. 그동안 빌딩에 대한 투자 관련 책들이 종종 시중에 나와 있는 걸 보아 왔다. 책을 읽을 때는 고개를 끄덕거릴 정도로 관심을 갖게 되지만, 시간이 지나고 나면 그냥 나하고는 무관한 일로 치부하고 마는 일이 되풀이되어 왔다. 이 책을 읽으면 지금까지의 한계 상황에서 벗어나 조금이라도 앞으로 나아갈 수 있지 않을까 하는 희망을 가져 본다. Reading 이 책의 특징은 책표지에서 언뜻 찾아볼 수 있다. 수많은 그래프와 통계자료로 신뢰감을 높이고, 빌딩 매매와 관련된 비판적 사고와 명확한 해석, 객관적 사실과 본질적인 내용을 통해 실제적인 빌딩 투자 노하우를 정리했다는 내용이 소개되고 있다.
미래는 누구든 확신을 가질 수 없다. 그래서 예측이 아닌 대응을 해야 한다는 말이 정설처럼 되어 있다. '운칠기삼'이라는 말이 있는 것도, 우리가 성취를 맛보기 위해서는 재능 이외에도 다른 상황들이 적합하게 맞아 떨어져야 한다는 걸 의미한다. 추천사를 통해 이 책의 내용을 짐작해 보건대, 최소한 이 책은 자신의 재능을 자랑하는 내용은 아니다. 저자의 부동산에 대한 통찰력과 빌딩 투자 사례를 구체적으로 제시함으로써 독자들이 빌딩 투자의 핵심에 실질적으로 접근할 수 있도록 배려하고 있다는 것이다. 부동산에는 수익형과 차익형이 있다. 그렇다면 빌딩은 어디에 속하는 걸까?
◆ 저자가 책을 쓴 목적은? - 진짜 전문가를 판별할 수 있는 능력 - 투자에 대한 비판적 사고력 향상을 통한 빌딩 가치 파악 - 투자 위험의 최소화 부동산은 다른 투자에 비해 안정적이라고는 하지만, 그 세계에는 돌이킬 수 없는 위험들이 도사리고 있다. 특히 컨설턴트라고 불리는 사람들에 주목할 필요가 있다. 사람을 잘못 만나게 되면 의외의 상황을 맞이할 수도 있기 때문이다. 저자는 프롤로그에서 이 책을 읽는 독자들이 사람과 부동산을 볼 줄 아는 안목을 갖게 됨으로써 빌딩 투자의 위험을 최소화 할 수 있을 것이라고 확신하고 있다.  "가장 중요한 것은 자신의 직관을 따르는 용기를 가지는 것이다."(스티브 잡스) ☞그러나 직관만으로는 해결이 안 되는 게 부동산이다. 부동산 투자는 배경지식을 갖춘 상태에서의 비판적 사고가 관건이다. 테니스와 야구를 비교해 볼 때, 운의 영역에 밀접한 것은 야구라 할 수 있다. 부동산 투자 역시 운이 많이 작용하는 분야다. 그러나 운을 자기 것으로 만들기 위해서는 실력을 쌓기 위한 노력은 필수적 요소라 하겠다. 다른 무엇보다도 상권의 흥망성쇠에 대한 예측은 매우 어렵다. 투자를 '러시안 룰렛' 하듯이 할 수는 없다. 분양상가와 기획부동산 토지에 대한 투자는 극히 조심히 접근해야 한다. 부동산 투자에서 참고해야 할 지표로는 우선 인구구조가 있다. 고령화를 이미 경험한 일본의 전례를 따라 우리 부동산 시장도 이를 답습할 것인가의 문제가 있다. 
☞ 그럼에도 불구하고 인구 고령화로 인한 시장의 침체 가능성을 완전히 무시할 수는 없다. 지역에 따른 차별화가 진행될 가능성이 높다. 글로벌 기업 본사가 많은 지역일수록 더욱 각광을 받을 것이다. 생산의 3요소는 토지, 노동, 자본이다. 이 중에서 토지는 부동산의 본질이다. 본질인 토지 중에서도 생산적인 것과 소비적인 것이 있다. 토지에 생산성을 부여하는 요소는 토지 위에 있는 건물의 재건축, 리모델링, 재개발의 가능성 여부다. 상가와 아파트 모두 입지가 중요하다는 이야기다. 이러한 점에서 오피스텔이나 구분 상가에 대해서는 각별한 주의가 필요하다.
 매달 1,000만 원의 수익을 얻기 위해서는 약 21억 6천만 원의 빌딩을 대출 없이 현금으로 매입해야 한다. 이때 대출을 활용하면 투자금을 줄이면서도 더 좋은 빌딩을 매수함으로써 임대수익뿐 아니라 향후 시세 차익 가능성까지도 높일 수 있다. 강남의 빌딩은 임대 수익이 낮음에도 불구하고 가격이 비싸다. 그 이유는 미래 가치가 뛰어나기 때문이다. 부동산은 현재가치뿐만 아니라 미래가치도 염두에 두어야 하는 것이다. 임대 수익보다는 시세 차익이 훨씬 더 크다는 건 이미 증명된 사실이다. 그러나 호재를 분석할 자신이 없다면 차라리 이미 미래 가치가 반영되어 활성화된 지역에 투자하는 것도 안전한 방법이다.
"나의 상황에 대한 판단력은 독서나 철학, 과학적 고찰을 통해 얻은 것도, 지적 호기심을 통해 얻은 것도 아니다. 직접 큰돈을 걸고 투자에 뛰어들어 얻은 것이다."(나심 탈레브) After 빌딩 관련 책을 이번에 처음으로 읽는 것이 아니다. 책을 읽는 동안에는 머리속으로 빌딩 투자를 그려도 보았지만, 책의 마지막 페이지를 덮을 때면 늘 막막하기만 할 뿐이었다. 그래서 이 책을 통해서는 좀더 구체적인 그림을 그려 보고자 했다. 그러나 여전히 빌딩은 높다랗게 서 있을 뿐, 그 안으로 성큼 들어갈 수는 없었다. 빌딩에 투자한 이도, 빌딩을 소유한 이도 주변에 아무도 없기에 빌딩 투자와 관련된 조언을 들을 수 있는 기회가 없다는 것도 기본적인 한계가 되었을 것이다. 그러나 독서를 통한 사색 역시 일종의 경험이라고 본다면, 언젠가 빌딩을 갖게 될 기회가 생긴다면 조금은 담담하게 임할 수 있을 거라는 기대를 가져 본다. 세상에 공짜는 없다. 빌딩을 소유함으로써 건물주가 되고 싶다는 소망은 많은 사람들이 갖고 있는 바람이다. 그러나 빌딩을 관리하고, 리모델링하는 것들이 그리 간단한 일이 아니다. 물질적·정신적 노력과 여유가 필요한 일이다. 이 책을 통해 꿈을 키우고 실행을 위한 계획을 실천하다 보면 어떤 이는 미래의 빌딩소유주가 될 수 있을 것이라 믿는다. |
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이 책은 제목처럼 빌딩투자에 대해서 기초부터 심화에 이르기까지 쉽게 설명한 책입니다. 이 책은 크게 다섯 개의 장으로 나누어져 있습니다. 그중 이 책의 초반인 1장과 2장은 부동산 투자의 전반에 대해서 설명합니다. 대한민국은 고령화로 인해 전국 부동산 가격은 전반적으로 하향조절 될 확률이 높다. 하지만 전국의 평균 부동산 가격은 마이너스가 되더라도 일부 지역은 꾸준히 오를 수도 있고 합니다. 저자는 아직까지는 전국의 어떤 부동산을 사던 가격이 오를 확률이 높았지만, 이제부터는 부동산 투자의 전략을 바꿔서 ‘어떤 곳이 오르고 어떤 곳이 떨어질 것인가’에 초점을 맞추어야 한다고 지적하고 있습니다.
얼마 전 초등학생 장래희망을 묻는 설문에 꿈이 임대업자로 적어 낸 학생들이 꽤 되었다는 소식을 들었습니다. 이것에 대해서 문제제기하는 언론들과 어른들이 많았습니다. 그런데 아이들의 이러한 행동은 부모들이나 주위 어른들의 시각을 반영한 즉 세태를 반영한 것이라 생각합니다. 각박하고 먹고 살기 힘든 현실에서 힘들지 않고 편하게 먹고 살 가장 좋은 방법으로 임대업이 그만큼 각광을 받는다고 봐야겠죠. 그러나 사실 빌딩 투자는 절대로 편하거나 안정적으로 돈을 버는 것이 아닌 다른 어떤 일보다도 치열하게 노력해야하는 일이라고 생각합니다.
투자에 유망한 빌딩을 구입하는 방법을 제시하는 이 책의 3장과 노후된 건물을 리모델링이나 재건축하는 과정과 제대로 된 건축사와 시공사를 선택하는 방법 증을 알려주는 4장 그리고 빌딩과 관련한 세금과 절세 그리고 대출까지, 즉 빌딩의 구입부터 유지 및 세금 절세에 이르기까지 빌딩에 대한 투자 방법을 쉽게 설명하는 빌딩 투자 가이드입니다.
몇 년 전 분양을 몇 번 받으려다 실패했는데 그 후 그 아파트들이 크게 올라서 정말 속이 쓰렸습니다. 이후에 새로운 부동산 투자에 대해 모색해보고 있습니다. 그런 점에서 '빌딩 테크로 단 한 번의 실패 없이 성공한다'는 문구가 마음에 와 닿았습니다. 이 책은 한마디로 빌딩 투자 원리와 방법을 다루는 책인데 빌딩 투자에 관해 꽤 방대한 내용을 아주 세세히 적시하고 있어 빌딩 투자를 고려하시는 분들이 읽어보시면 좋을 듯합니다. |