부동산 경매의 처음부터 끝까지 다루고 있는 책이다.

경매라는 분야의 특성상 어쩔 수 없이 법적인 개념과 용어들이 들어 있을 수 밖에 없다.

그렇지만 저자가 최대한 쉽게 풀어서 설명하려고 노력한 흔적이 보인다.

기존에 경매를 다룬 책들을 꽤나 읽어본 편이어서 전반적인 경매 절차는 알고 있어서 '매수 후 불법점유자 내보내기'파트를 가장 흥미롭게 읽었다.

경매를 통해 부동산을 매수했다면, 부동산의 종전 소유자, 매수인에게 대항할 수 없는 임차인, 기타 점유자들을 내보내야 한다.

언뜻 보기에는 그들과 대화로 풀어가면 잘 해결될 것 같지만 쫓겨날 판인 상대방은 절박할 수밖에 없는 상황이기 때문에 대화만으로 원만하게 해결하기는 어렵다.

이럴때 간편하게 이용할 수 있는 것이 인도명령이라는 법적 절차

종전 소유자, 외관상 매수인에게 대항할 수 없는 임차인과 점유자는 소송 대신 인도명령을 통해 집행권원을 확보한 후 강제집행 절차를 밟으면 신속하게 내보낼 수 있다. 

집행 비용은 대체로 집행할 매각물건 규모의 이사비용보다 조금 더 비싸다. 

물론 이 비용은 강제집행을 신청하는 매수인이 예납을 하고 추후에 상대방에게서 받아낼 수 있는 집행권원이고 상대방에게서 채권을 회수할 방법은 열려 있으나 실제로 이를 받아내기는 어려운 경우가 많다.

인도명령 제도는 오직 부동산경매에서만 이용할 수 있고 대금납부일로부터 6개월 이내에 매수인이 법원에 신청하면 된다. 

소송과는 달리 수일 내에 집행권원을 얻을 수 있다. 

요즘 경매에 대한 책이 많이 나와 있습니다. 좋은 책들도 많지만 일반인들 중에서 경매투자를 해본 분들이 자신의 경험담을 그대로 실어 놓아 전문성이 떨어지는 책도 상당수가 됩니다. 그런데 이 책은 대한주택보증(현 주택도시기금)에서 채권 관리업무 부서의 책임자로 일하면서 경매 관련 실무 및 법률 업무를 담당하였고, 이를 기반으로 퇴직 후 2000년 중앙일보와 손잡고 ‘중앙일보부동산아카데미’에 경매 과정을 개설해 체계적인 커리큘럼을 만들고, 동시에 《부동산 경매교과서》(중앙M&B)를 발간해 경매 실무와 함께 권리분석 이론의 중요성을 부각하고 경매 투자의 전문성을 역설해 왔던 저자의 책이라 상당한 신뢰를 가지고 읽어 나갔습니다.

실제로 크게 4개의 부로 나누어져 있는 이 책은 ‘부동산 경매의 실체’로부터 시작해서 경매에 대한 abc는 물론 실전 경매 법칙까지 꼼꼼하고 상세하기 서술하고 있습니다. 그래서 경매 교과서로도 손색이 없어 보입니다.  

경매 활동에 필요한 지식이 체계적으로 담겨 있는 이 책에서 저자는 경쟁력을 갖추기 위해서는 우선 경매의 실체를 정확히 알아야 한다며, 일반매매와 경매의 차이점, 경매의 조건, 경매의 종류와 특징, 부동산 경매 목적물인 건물과 토지의 종류, 제시 외 건물 등의 매각포함 여부, 경매 이해 관계인과 그들이 경매 절차에 개입할 수 있는 범위, 경매개시결정부터 입찰기일까지의 경매 절차와 이후 절차들까지 꼼꼼하게 수록하고 있습니다. 

저자가 특수물건 경매 베테랑인 만큼 일반 책에서 잘 다루지 않는 부동산 종별, 장단기 투자 목적별 물건 분석 방법과 건물만 매각 시 제시 외 건물, 토지만 매각 시 제시 외 건물, 토지 위의 시설물 취득 가능 여부 등 심층 지식까지 깊이 다루고 있습니다. 이 중에서 가장 인상적인 것은 실전에서 당장 그리고 쉽게 적용할 수 있는 경매의 법칙들입니다.

저자는 경매 제1 법칙으로 누구나 선호하는 물건은 피하라고 하며 오히려 틈새를 공략하라고 주장합니다.  

즉 같은 시세의 부동산이라 해도 임대수익 차가 클 수 있으므로, 투자 목적을 달성하려면 최소 금액의 물건을 골라야 한다는 것입니다. 예를 들어 1층 상가, 로열층 아파트 경매는의 경우는 경쟁률이 높을 가능성이 커서 시세보다 결코 싸게 취득할 수 없어서 투자에 적합하지 않다고 지적합니다. 오히려 진입도로 확보가 쉽다거나 재개발 가능성이 있다거나 병원이 들어설 예정지의 길 건너편을 선점한다거나 하는 식으로 당장은 쓸모없어 보이는 땅이지만 향후 가능성을 보고 투자해야 한다고 강조합니다. 

이처럼 물건의 흠결을 해결하는 데 비교적 적은 비용과 노력이 든다면 가성비 높은 틈새 물건이므로, 부동산의 가치는 현재 모습이 아닌 용도 변경, 리모델링 등 가공행위를 한 이후 가치로 평가해야 한다는 것이 이 책에서 저자가 가장 강조하는 경매 투자법이라고 하겠습니다. 

나아가 이 책에는 “경매 고수가 전하는 TIP ” 10가지가 실려 있는데, 경매 투자시에 꼭 참고하면 좋을 지침이라고 생각 합니다. 그 간략한 내용은 다음과 같습니다. 경쟁률과 수익률은 반비례한다는 것을 명심하고, 다른 사람이 포기한 재경매물건을 새로운 눈으로 다시 살펴 보라고 합니다. 입찰 시기에도 골든타임이 있으니, 골든타임을 놓치지 않도록 하고, 목적에 따라 물건 선택의 기준도 달라지므로 목적을 분명히 하라고 합니다. 

물론 감정가를 맹신하면 안됩니다. 폐문부재 임차인은 나중에 문제가 생길 수 있으니 다시 한 번 확인해야하고, 입찰기록의 매각제외, 매각포함도 법리를 공부해서 따져봐야 합니다. 당연한 일이겠지만, 엉터리 권리신고에 주의해야 합니다. 또 유치권 배제신청이 있다고 유치권이 없는 것은 아니니 주의해야하고, 우리나라 민사법이 실체주의를 따르므로 서류만이 아닌 실체관계를 확실해 해야 합니다. 

요즘은 경매시장도 포화상태라고 합니다. 그래서 틈새 경매를 노려야 하는데 이 책에서 경매시장에서 실제로 써먹을 수 있는 경매스킬들을 집중적으로 다루어 주고 있어서 경매에 참여하려는 입장에서 대단히 유용한 책이라 생각합니다.