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부동산 투기로 전국이 몸살이다. 그러나- 과연 투기 세력이 문제일까? 대부분의 사람들은 현 "정부 정책"이 집값을 잡기엔 무모하고 효과가 없다고 말한다. 문재인 정부의 부동산 정책의 특징은 "핀셋 규제"로서 투기가 일어나는 지역만 국지적으로 타격하여 투기 세력을 잠재우겠다는 전략이다. 실제로 작년부터 "투기" 또는 "집값 폭등" 이라는 단어가 신문에 오르내리면 2주 내에 고강도 부동산 정책이 나와서 해당 지역을 집중 강타했다.
정말로 그럴까? 실제로 어떤 일이 벌어졌는 지 알면 과연 이 정책이 무엇을 위한 정책인지 생각해볼 수 있다. 나는 올해 결혼한 무주택자이고, 전세살이 중이다. 아직 부동산 공부를 많이 하지 못해서 천천히 집을 알아보고 있었는데, 당장 발등에 불이 떨어졌다. 작년 전세를 알아봤던 모든 지역의 집 값들이 최소 5천만원 이상 뛰었다. 약 2년동안 변동이 거의 없었던 집값이었는데 (오히려 감소한 지역도 있었다) 규제를 했더니 더 뛰는 현상이 발생한 것이다. 이 책 《 2030 대한민국 부동산 》 을 통해서 그 현상을 지칭하는 단어를 알게 됐는데, 바로 "풍선 효과"였다. 특정 지역의 부동산을 규제하게 되면 그 주변지역으로 불씨가 옮겨가면서 집값이 오히려 오르는 현상이다. 실 거주자의 수요가 없음에도 불구하고 시세가 올라서, 실제 집을 구하는 사람들은 집을 사지 못하게 된다. 특히 막 부동산을 구하기 시작한 무주택자들은 현금이 많이 없는데, 이 부동산 정책은 현금 없으면 집을 사지 말라는 정책을 우후죽순 내놓고 있다.
즉 규제를 하면 할 수록 투기를 잡기는 커녕 집 값만 비싸지고 서민(현금이 없는 가난한) 삶은 팍팍해지고, 집 구하기는 하늘의 별따기가 되버린 상황이다. 이제 빚 없이 집을 살 수 있는건 현금 많고 시간 많은 금수저 신혼부부 밖에 없겠다.
투기꾼일까? 아니면 일찍 집을 산 소수의 사람들일까? 아니다. 사실 정부가 가장 큰 이득을 보게 되었다. 결과적으로 이 규제 덕분에 수도권과- 심지어 지방까지 부동산 투기 지역이 되었다. 훗날 부동산 관련 세금을 엄청나게 확보할 수 있는 허울이자 기틀이 된 것이다. 이번에 발표한 부동산 정책을 찬찬히 살펴보면 규제에 세금항목이 엄청나게 늘었다. (주식 양도세 부여도 마찬가지고..) 돈을 엄청 풀더니 결국 서민들의 등골에 다시 빨대를 꽂았다. 그리고 이건 코로나 사태가 끝나도, 약 10년 안에는 절대로 뽑히지 않을 것이다.
이 상황에서 할 수 있는 건 가만히 앉아서 집값이 오르는 걸 구경하던가 현금을 영혼까지 끌어모아 집을 급하게 사는 것이다. 독서 리뷰에서는 개인적인 안 좋은 감정이나, 정치적인 이슈를 드러내고 싶지 않는데 이건 해도해도 너무했다는 생각이 자꾸만 든다. (하..)
책 《 2020 대한민국 부동산 》 은 올해 4월 출간한 따끈따끈한 책이다. 대한민국 부동산의 현재 상황과 당면한 과제를 딱 짚어줬다. 여러 부동산 카페에서 추천해주는 이유가 있는 듯 했다. 이론서만 보다가 현실을 마주한 기분은 씁쓸하지만.. 당장 부동산 공부를 시작하는 사람에게는 추천할 법하다.
주식과 채권, 그리고 부동산과 금은 관심을 가지고 투자를 해야만 하는 종목이다. 어느정도 투자 비율을 맞추면서 포트폴리오를 구성해야한다. 워낙 들쑥날쑥하고 불확실한 경제이기 때문에 인플레이션에 내 돈을 잃지 않으려면 투자는 선택이 아닌 필수 과목이 되었다. 한동안은 주식 공부 비중을 좀 줄이고 부동산 위주로 공부를 지속할 예정이다. 칼바람이 너무 많이 불어서 넋놓고 가만히 있다간 큰 흐름을 놓쳐버릴 것 같다.
정부가 투기를 잡겠다고 내놓은 정책마다 풍선효과가 생겨났다. 갈 곳 없는 1000조, 수도권 3기 신도시 개발, GTX 사업 추진으로 시장은 더욱 혼란스럽다.
서울 지역, 경기 지역, 인천지역, 대전지역에 풍션효과가 두드러지게 나타났다. 뿐만 아니라 경기도 지역 전세가율도 같이 올랐다.
부동산 규제로 지방으로 불길이 번져가고 있다. 문재인 정부의 핀셋 규제 정책은 실패했고, 국지적 대응이 아닌 수도권 전체를 규제지역으로 묶는 종합 대책이 필요하다.
1. 매매시장과 전세시장의 주기적 불안 문제 2. 주택 부족문제 3. 정부의 주택시장 개입과 분양가 규제 4. 민간택지 내 분양가 상한제 적용 찬반 논란 정리 찬성 측 (1) 시장 과열 차단 효과 (2) 고분양가 따른 집값 급등 진정 (3) 무주택자의 내 집 마련 가능성 상향 반대측 (1) 시장 논리에 반하는 규제 (2) 가격 낮아져 로또 분양 우려 (3) 주택 공급 위측, 집값 상승 우려, 주택 품질 저하 우려
분양가 규제의 문제점 (1)민간 주택 공급을 위축시켜 주택 공급 감소 (2) 시장가격과 분양가격간의 차이가 생겨 아파트 투기를 유인 (3) 주택의 과소비와 저소득층 주택난 심화를 초래 → 전문가들 사이에서는 주택은 시장 기능에 맡기고 정부의 규제는 철회되고 분양가격을 자율화되어야 한다는 의견이 많음.
(1) 택지공급의 제약에 따라 주택공급의 비탄력성으로 주택가격이 단기 상승 (2) 분양 가격을 폐지할 경우 채권입찰제도도 폐해야함. 이는 국민주택기금의 재원 감소로 이어짐 (3) 주택청약저축자들의 분양 기회 박탈
주택 시장은 정책의 역효과가 있기 때문에 정책 발표에 신중해야한다. (1) 분양가 상한제는 주택 가격 하락에 영향을 주지 않는다. 오히려 끌어올린다. (2) 인위적 분양가 규제로 투기를 유발한다. (3) 분양받은 극소수에게 개발이익이 독점된다. (4) 장기적으로 공급부족이 유발되어 시장불안이 야기된다.
다세대주택에 대한 수요는 경기가 어려워지면 저렴하다. 아파트처럼 편리한 실속 있는 다세대주택을 선호하는 수요가 많아지는 경향이 있다. 아파트 전세금 상승이 지속되면 다세대 주택으로 눈을 돌리게 된다. 아파트 대비 주차장과 편의시설이 부족하고 방범에 취약하다. 주거환경 및 교통환경, 주차장을 꼭 체크해야 한다. 빌라 빌라는 쾌적한 주거환경, 주차장 등 편의시설, 대중교통 접근성을 꼼꼼히 따져봐야한다. 타운하우스 타운하우스의 장점은 전원주택과 공동주택의 장점을 동시에 살렸다는 점이다. 시대의 트렌드에 적합훈 주거상품이다. 자기 취향에 맞게 선택할 수 있다. 대형평형위주의 고가 주택이다. 환금성이 많이 떨어진다. 투자성이 높지 않다. 주상복합아파트 장점 : 도심교통난 완화, 도심공동화 방지, 도심외곽지역의 무분별한 평면적 확산 방지, 도시의 균형발전 도모, 다기능 수용에 따른 토지효율성 극대화 단점 : 원가가 높음. 편리성이 높으나 주변 환경이 열악함. 분양의 리스크가 있음. 공급확대를 통해 주택을 안정시켜야
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