박상용(플래표) 지음
자보금이 없어 대출로 시작해야 했던 탓에 손실을 최소화할 수 있는 투자구조를 만들기 위해 오랜 시간 연구에 몰두. 새로운 부동산 투자법을 개발 중인 (주)부동산그놈으 대표. (주)비긴플레이스의 대표이기도.

왜 돈이 돈을 벌도록 만들어야 할까
만약 월급을 못 받게 된다면? ... 돈이 스스로 돈을 벌 수 있는 시스템을 구축해 놓자! 20쪽

직장인에게 부동산 투자가 적합한 이유
부동산과 주식에 대한 학술지. 재미있는 이야기들이 많아서 읽어 보고 있었죠. 23쪽
  실패 위험이 낮다 : 소망-상상-장매물-계획 더블유오오피.
전국주택가격지수는 위험률도 낮고, 수익률고 낮은 저수익 저위험 자산. 서울아파트 가격 지수는 중수익 저휘험 분야! ... 부동산과 주식에 대한 가격 증감률을 알 수 있는 자료는 통계청 홈페이지에서 찾을 수 있어. 27쪽
  직장업무와 병행이 가능하다 :
투자금 대비 수익률이 높다 : 2000만 원을 투자해서 3000만 원을 벌었으니까 수익률은 150%라고.
  돈을 절대로 잃지 마라. 첫 번째 원칙을 절대 잊지 마라. ... 실패하는 자는 핑계를 찾고, 성공하는 자는 방법을 찾는다 라는 말이 있지 않던가. 31쪽

돈이 없어도 할 수 있을까
대출에 대한 생각을 바꾸다 : ... 많은 기업들이 성장을 위해 부채를 활용한다. 그리고 그것을 이상하게 생각하는 사람은 드물다. 우리도 기업처럼 부채를 활용해 자산을 불리면 되는 거였다. 자금 운용 계획을 잘 세워야겠다는 결심도 함께 했다.

이론 공부만? 노! 실전으로 경험하라
초보 투자자의 물건 선택 기준 두 가지. 갭이 작은 아파트. 내가 잘 아는 지역.
경험하지 않으면 모른다 : 근저당 해당 부동산을 담보로 대출이 실행되었음을 뜻함.
등기부등본, 이것만은 꼭 확인하자. 42쪽

파트2 빅데이터를 활용한 부동산 과거 여행.

  제가 생각만 하면 안 된다고 실전으로 경험하라고 등 떠미는 책. 이래서 독서와 실천이 하나가 되야하는 이유가 있죠. 행동을 통한 변화가 없으면 제대로 된 독서가 아니지요.  

빅데이터 투자법으로 나에게 딱 맞는 투자처 찾기.
1. 정부별 부동산 정책을 파악하라. 2) 통계를 가지고 놀아라. 2. 앞으로 상승할 지역을 찾아라. 4) 오랫동안, 꾸준히 투자하는 자가 승자임을 잊지 말라!
추가 설명     1. 정책의 종류는 유한하다. 모든 흐름은 상승과 하락의 반복일 뿐. 2) 젠가 투자법을 활용해 내 입맛에 맞는 분석 기준을 세워보자. 데이터를 자유자재로 주무르는 분석력이 성공 여부를 결정한다. 3. 숫자는 거짓말을 하지 않는 법, 다향한 통계 분석을 통해 아직 드러나지 않은 기회의 땅을 찾자. 4) 데이터를 보는 눈은 하루아침에 길러지지 않는다. 인내심을 가지고 나만의 무지를 잘 갈고닦을 것.
  여기서 꾸준히 투자하는 자가 승자. 이 말은 어제 ＜돈의 심리학＞에서 워런 버핏의 65년투자에서도 나왔던 말. 성공하는 분야는 여러 가지일지라도 공통되는 점이 있다는 점이 무섭기도 하고 다행스럽기도 합니다. 우엣든 이 4가지만 알면 나도 투자 고수? 그렇게 될리는 없지만 최소한 잘못된 길로 접어드는 위험은 상당히 줄어들겠지요.

본문 속으로.
성실하기만 했던 박 대리, 부동산에 눈 뜨다. 왜 돈이 돈을 벌도록 만들어야 할까. 직장인에게 부동산 투자가 적합한 이유 : 직장업무와 병행이 가능하다. 돈이 없어도 할 수 있을까. 이론 공부만? 노! 실전으로 경험하라. 경험하지 않으면 모른다.  
빅데이터를 활용한 부동산 과거 여행. 선배들의 투자 경험을 내 것으로. 부동산 빅데이터의 기본 케이비시계열표. 51쪽. 모두의 데이터를 나만의 데이터로. 그래프로 시세 변화 데이터 한눈에 보기. 노태우정부 시기의 부동산 1988-1993년2월. 토지정책 공개념으로 방향 전환. 1990년 부동산 교과서의 해. 김영삼 정부 시기의 부동산 1993-1998년2월. 미분양 10만 가구. 분양가 자율화 지역 확대. 김대중/노무현 정부 시기의 부동산. 1998-2008년. 외환위기, 부동산 초토화. 1999년 채권입찰제의 퇴장. 2004년 초강력 종합부동산세 신설. 2006년 판교발 집값 상승. 2007년 되살아난 분양가 상한제. 이명박/박근혜 정부 시기의 부동산 2008년-2017년. 2010년 미분양 가구 해소 집중. 2014년 부동산 3법 폐막. 2016년 가계대출의 덫. 문재인 정부 시기의 부동산. 2018년 규제시대 본격화. 2019년 끝나지 않는 부동산과의 전쟁.
모두가 하락해도 상승하는 지역이 있다고? 언제, 어디에 가 중요하다. 106쪽   
지금은 종합부동산세가 그렇게 이상하게 느껴지지 않는다는 것이 함정. 2004년에는 초강력이라는 말이 붙었었네요. 그리고 나만 알고 싶은 상승하는 지역은 책을 통해 얻어(가져)가시면 좋겠습니다.       

하락요인과 상승요인을 검증해 보자. 절대 떨어지지 않는 지역을 찾는 방법. 코스피 도시 대 코스닥 도시. 113쪽.  과거를 분석해 현재에 적용한다면. 가격이 하락하는 도시에는 이유가 있다. 전국산업단지현황통계 보고서 확인하는 법. 125쪽. 각 도시의 하락 원인을 분석해 보다.부동산 시장 하락의 4대 요소. 133쪽. 상승 요인은 정말 믿을 만할까? 입지가 좋으면 부동산 가격이 무조건 상승할까? 140쪽. 학군이 좋으면. 호재가 생기면. 공급이 적으면. 전세가격이 오르면 매매가격도 무조건. 인구가 증가하면. 158쪽.
   그때그때 달라요. 정확히 원인을 알아야 제대로 투자할 수 있다. 공부하고 실전에서 현장에서 겪어서 확인하자. 당연하고 단순한 원리인데 하기가 참 싫죠. 그것만 문제입니다. 그러니 발품을 팔라는 말이 고수의 입에서 계속 나오지요. 발품 팔 준비 됬나요?
  
실제 투자에 적용하기. 부동산 심리로 투자 후보지역을 찾아라. 직접 가보지 않고 그 지역의 흐름을 알 수 있을까. 165쪽 부동산 심리를 부여주는 미수우위지수. 168쪽 국민은행 매수우위지수 확인하는 방법. 169쪽. 통계자료로 지역의 가능성을 살펴라. 175쪽. 도시의 활력을 보여주는 순이동자수. 출처 통계청. 지역경기를 타타내는 비에스아이지수. 179쪽. 타이밍의 단서가 되는 입주물량,미분양물량. 출처 부동산 그놈. 181쪽. 주목하지 않았던 지역 살펴보기. 상승하지 못한 지역을 분석하다. 185쪽. 울산광역시 분석 노트. 190쪽. 창원시 분석 노트. 과거. 투자시 위험 및 기회 요소. 충북 청주시 분석 노트. 인구 84만명. 위험 및 기회 요소. 상당구 동남택지지구. 주변 아파트의 수요까지 떨어트리는 역할을 할 것. 203쪽. 가수요의 힘이 큰 곳. 미분양물량이 줄어들고 있어 기회 요소로 작용할 것. 205쪽. 전주시. 천안시. 뭐든 명확하게 답을 내릴 순 없다. 정답은 세상 어디에도 없다. 정해진 답은 없으니까. 부동산 투자 공부를 하면 할수록 인생에 대해서도 배우는 느낌이다. 219쪽.    
  저 역시 그렇게 생각합니다. 정답은 세상 어디에도 없다. 모기 겐이치로의 ＜좋은 질문이 좋은 인생을 만든다＞ "정답은 세상 어디에도 없다."가 우문현답인 동시에 현문우답이기도 한 것을 느낍니다. 아무리 답이 없어도 답을 만들어가는 것이 인간이고 문제를 만드는 것도 사람이니까요. 참 많은 것을 느끼고... 무엇보다 행동이 최고로 필요합니다. 그 어느 때보다 절실한 것은 행동입니다.  

보다 깊은 부동산의 세계. 실패 확률을 줄이는 젠가 투자법. 꼭 필요한 나무 블록만 남기고 모두 제거하는 것. 남은 지역 위주로만 발품을 팔면 되는 것. 227쪽. 세대수:거래량 확보로 환금성 용이. 전세가율:투자금 최소하, 수익률 극대화. 70%. 233쪽. 입주물량:하락을 유도하는 강력한 요인 제거. 매수 잔금 3개월 임차인 거주기간 2년 매도 시점부터 3개월 그래서 2년 6개월. 235쪽. 미분양률: 지역 실미를 파악하는 핵심 요소. 세종시. 적정공급량뿐만 아니라 미분양물량의 변화도 함께 봐야 수요에 대한 예측이 좀 더 명확해지지. 241쪽. 지역 세대수의 0.3% 용인시 1,160세대 37만1,685세대의 약 0.31%. 아포카토.(이탈리아어로 빠지다. 적정거래율: 벌집순환모형 이론 응용. 244쪽. 평당 매매 증감률:단기간 급등은 위험요소. 253쪽. 데이터를 보는 가장 중요한 이유는 자신만의 울타리, 즉 기준을 만들기 위해서라고 생각해. 그래서 공들여 만든 기준들을 장 정렬하지 않는다면 빛을 발후하기가 힘들거야. 255쪽. 젠가 투자법의 놀라운 결과? 2016년과 2018년 자료에 젠가투자법 적용시 결과 동대문구 강남구 송파구 서대문구 용산구 마포구...... 257쪽. 큰 흐름 읽기. 258쩍. ＜거울나라의 앨리스＞ 환경이 빠르게 변하기 때문에 제자리에 머무는 데만 해도 상당한 노력이 필요하다. 레드 퀸 효과. 259쪽. 금리와 정책. 부동산 가격에 영향을 미칠까? 금리는 목욕탕 물 같은 것. 263쪽 주택임대차 보호법. 금리와 부동산 심리의 관계 제대로 알기. 266쪽. 심리를 움직이게 하려면 어느 정도의 시간이 필요하기때문에 금리가 변한다고 해서 바로 부동산 가격에 영향을 미치진 않아. 268쪽. 부동산 정책, 어덯게 봐야 할까? 부동산 정책과 부동산 가격의 관계. 부동산 투자의 적기는 언제나. 273쪽 지역별로 따로 분석하다 보니 투자의 적기는 수시로 다가오고 있다는 사실을 알겠더라고. 그런 지역을 찾기만 하념 되는 것 같아. 277쪽.
부동산 투자의 적기는 언제나! 모든 건 다 제각각의 시기가 존재하는 것. 지역별로 젠가투자법을 활용하여 투자 적기와 지역을 알아내자. 알아낼 수 있다. 투자여부는 다음을 보고.     

마음 다지기. 기술보다 중요한 나만의 투자 마인드.
나으 부동산 투자 돌아보기 배우기만 하고 생각하지 않으면 미혹되고 생각하기만 하고 배우지 않으면 위태롭다. 어떤 것을 알면 그것을 안다고 하고, 알지 못하면 알지 못한다고 하는 것. 이것이 진정 아는 것이다. 283쪽. 서두르지 말고 작은 이익을 보려고 하지 마라. 타인이 나를 알아주지 않는 것을 걱정하지 말고, 자신의 능력없음을 걱정하라. 284쪽 죽음에 대해 여쭙자. 삶을 알지도 못하는데 어찌 죽음을 알겠느냐 라고 답하다. 다시 되돌아봐도 미련이 생기지 않을 정도로 열심히 한다면 못하는 일은 없을 것이다. 그것이 내가 할 수있을까 라고 의심했던 일일지라도. 285쪽. 인(仁)이란 어려움을 먼저하고, 이익을 거두는 것을 뒤로하는 것. 부동산 공부를 하다 난관에 부딪히면 앞장 서 동료들과 함께 해결하려고 노력했다. 그러자 좋은 멘토와 멘티, 그리고 고마운 지인들이 생기기 시작했다. 서로가 서로를 배려했기 때문이다.  투자 내공은 기본에서 나온다. 287쪽.
나는 무엇 때문에 부동산 투자를 하는 걸까?
얼마 정도 벌면 스스로 만족할 수 있을까?
지치지 않고 오랫동안 투자를 할 수 있는 방법은 뭘까?

내재된 역량을 어떻게 하면 최대치로 끌어올릴 수 있을까?
    가치투자에 집중하면 여유가 찾아온다. 벤자민 그레이엄 전략 : 가치평가, 저평가주, 안전마진, 투기를 하지 말고 투자를 하라. 292쪽.
    안전마진을 확보한 투자를 하라. 세스 클라만의 원칙 : 절대 상승을 예측하지 말라. 단기간 튼 수익을 노리는 욕심은 금물. 복리의 중요성을 간과하지 말라. 포트폴리오 작성을 게을리하지 말자. 그긋을 키우는 데 집중하라. 294쪽. 지속적으로 수익을 가져다 주는 것을 선택하는 게 낫다. 295쪽
    정보의 홍수 속에서 진짜 정보를 찾아라. 잘못된 정보를 거를 수 있는 능력 중요. 298쪽.
    익숙함에 속아 소중함을 잊지 말자. 디지털 마인드맵  프로그램. 부족한 부분을 채우기 위해 꾸준히 공부하기, 공부한 내용을 제대로 적용할 수 있도록 튼튼한 마인드 가꾸기. 299쪽.

행복한 미래를 위한 답을 찾았습니다. 301쪽. 주택은. 투자는.
가족과 많은 시간. 건강, 자립적인 노후 준비.

- 부동산 관련 빅데이터 개발 사업, 부동산 가치투자학교 등 다양한 도전 중. 302쪽.
(주)비긴플레이스. (주)부동산그놈. 박상용(플대표). 같은 길을 함께 걸어가 주시는 분들에게 감사드리며. 303쪽. 사람을 잇다. 콘텐츠를 잇다. 잇콘. 아하!

저는 부동산 투자 더하기 빅데이터를 생각했습니다. 그리고 어느 정도 맞았고 저는 그래프와 여러 데이터플 이 책 속에서 보았습니다.
죄송합니다. 아시는 분은 아시지만 저는 사진 올리기에 익숙하지 못합니다. 그래서 이 책에 대한 리뷰가 사실 중요한 부분 50%를 날렸을 수도 있습니다. 그러나 핵심은 그대로 살아있으니 이 책의 좋은 점을 느끼셨으면 좋겠습니다. 그리고 가끔 말씀드렸는데 조이님을 포함해서 아직 젊은 직장인 블친님들, 한 살이라도 젊을 때 부동산이나 주신을 포함해서 재테크 시작하세요. 투자는 공부 못지않게 평생하는 거래요. 빠르면 빠를수록 아주 좋은 것이고요. 워런 버핏은 십 대때부터 시작해서. 지금의 버핏이 된거라는군요. 지금 당장 시작하세요. ^^ 새해 덕담에 대신합니다.

부동산 투자할때 빅데이터의 유용성에 대해서는 갑론을박이 많다.

오윤섭의 가치투자 책에서는 빅데이터는 후행적으로 알려줄 뿐이라고 한다. 하지만, 아직 부동산 인사이트나 안목이 생기기 전에는 어설픈 감보다 차라리 확실한 빅 데이터가 믿음직스럽지 않을까 생각한다.

주식이든 부동산이든 나만의 기준이 있어야지 손절할지, 홀드(보유)할지 기준이 생기지 않겠는가.

게다가 이 책에서는 빅데이터를 통해서 부동산 투자의 격언들에 대해서 하나하나 되짚어보고 있는데 이 또한 중요한 과정이라고 생각한다.

내가 비록 빅데이터까지 이용해서 투자할만큼 성의가 없더라도

내가 비록 대사대팔 (대충사고 대충팔기) 할지라도

이 책은 읽어보길 추천한다.

빅데이터 시대에 부동산을 바라보는 또다른 시점을 제공한다

오래전에 샀지만 바쁜이유로 이제야 조금씩 읽기 시작했다

재테크를 하는 대부분의 사람들은 업자를 제외하고는 대부분 무지에서 출발하는 투자를 한다

그냥 가까운 아는곳이거나, 

누가 옆에서 말해주는 곳이거나,

그냥 싸 보이거나 하는곳을 별다른 생각없이 거의 전재산을, 빚까지 지면서 산다

그렇게 된 이유는 이나라의 부동산 불패 정책때문이다.

막산 사람들이 그냥 승리자였기 때문에 결국 뒤늦게 후회하고 다들 그냥 비싸든 싸든 그냥 산다

그러나 분명 그렇게 사서 손해보는 사람도 많다

손해가 아니라고 해도 실제로는 시간이 많이 소요되어 기회비용 상실로 이어지곤 한다

더 중요한 것은 과감히 투자를 진행하려고 할때 무언가 확신이 있어야 한다.

이러한 부분을 메꿔줄수 있는 것중에 데이터 분석에 의한 선정방법은

효율성도 그렇지만 심리적인 안정감에서도 많은 도움이 될거라고 생각한다

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이 책은 좋아하는 부동산 블로거가 추천을 해서 읽어보게 된 책이다. 요즘은 데이터를 이용해서 부동산 투자를 하는 사람들이 정말 많아졌다

호갱노노, 아실 등의 부동산 어플도 정말 발전했고, 이외에도 KB부동산 자료등 자료를 잘 이용해야 부동산 투자를 할 수 있다

이 책에서는 각종 자료들을 이용해서 부동산 투자를 논하기 때문에, 시각화가 필요한 독자들은 이 책이 안성맞춤일 것이다

게다가 이 책에서는 부동산의 역사에 대해 설명하면서 각 정부의 부동산 정책도 정리를 해준다

제일 좋았던 점은 가독성이 좋다는 것이다. 부동산투자나 주식투자를 보면 굉장히 어렵게 써있어서 읽고 싶어도 읽어내려가는 시간이 참 길다고 느낄 때가 있는데, 이 책은 쑥쑥 읽힌다

저자가 설명을 잘해서도 있겠지만, 각종 도표 및 그림을 통해 전달을 하고 설명을 하기 때문인것 같기도 하다

부동산 투자에 관심이 있다면 시간을 내서 꼭 읽어보길 바란다

이 책은 기존의 부동산 투자 방식과는 다른 독창적인 데이터 투자법, 젠가 투자법을 활용하여 높은 수익률을 거두며 객관적이고 자기만의 확실한 인사이트가 넘쳐나서 도움이 많이 되네요.

저자는 투자를 시작한 후 약 3년 동안은 출근 전 2시간, 퇴근 후 2시간을 적극적으로 활용하여 부동산 공부를 했다고 하네요. 자본금이 없어 대출로 시작해야 했던 탓에 손실을 최소화할 수 있는 투자 구조를 만들기 위해 오랜 시간 연구에 몰두해서 직장생활과 병행하면서 진행한 투자는 1000프로 이상의 수익률을 가져다 주었고, 스스로 개발한 투자법에 확신이 생기기 시작했다고 합니다.

이 책의 주요 내용은 빅데이터를 활용한 부동산 투자 필승전략으로 정부별 부동산 정책을 파악하고 정책의 종류는 유한하고 모든 흐름은 상승과 하락의 반복일 뿐이고, 통계를 가지고 젠가투자법을 할용해 내 입맛에 맞는 분석 기준을 세워 데이터를 자유자재로 주무르는 분석력이 성공 여부를 결정한다고 합니다. 또한 앞으로 상슬할 지역을 찾고, 오랫동안 꾸준히 투자하는 자가 승자임을 잊지 말라고 말합니다.

 이 책을 정독하여 젠가 투자법을 습득해서 부동산 공부를 열심히 해야겠습니다.

구성은 크게 총 6개의 파트로 되어있다.

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PART 1 성실하기만 했던 박대리, 부동산에 눈 뜨다

PART 2 빅데이터를 활용한 부동산 과거 여행

PART 3 하락요인과 상승요인을 검증해 보자

PART 4 실제 투자에 적용하기

PART 5 보다 깊은 부동산의 세계

PART 6 마음다지기

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근데 사실 카테고리의 그 세부 내용은 yes24나 기타 인터넷 도서정보에서도 쉽게 알 수 있으므로..

읽으면서 꼭 알아야 될 내용이나 내게 필요한 내용만 추려보았다.

간략하게 책의 내용을 정리하자면(나만 알아볼 수 있게)

◎ 용어 및 기법 설명

○ 'W-O-O-P' 기법.

부동산을 떠나서 모든 일에 적용되는 것 같다. Wish Outcome Obtacle Plan의 약자인데,

원하는 것을 소망하고 성공한 결과를 상상하며 그 과정에서 장애물이 뭔지 파악하여 극복할 계획은 세운다(by 가브리엘 외팅겐)

알면서도 잘 안되는 부분이지 않을까???

○ PIR(Price Income Ratio) : 소득 대비 주택가격 비율

어떤 시점의 PIR이 해당 지역 평균 PIR보다 작으면 저평가, 크면 고평가

○ 젠가 투자법

외부영향 제외 입주물량,미분양물량,단기간급등여부 등 파악해 투자 위험성 높은 지역 제거

○ 레드퀸효과

주변 환경이 빠르게 변하기 때문에 제자리에 머무는데만 해도 상당한 노력이 필요

◎ 부동산 상승 및 하락 요소 파악

○ 부동산 시장 하락 4대 요소

공급과잉, 미분양물량 증가, 외부 영향(일자리 감소, 외환위기 등), 단기간 급등

○ 부동산 가격 상승 요인

입지, 학군, 호재, 입주물량(공급), 전세가율 상승, 인구 증가

◎ 부동산 빅데이터 분석 시 필요한 자료를 얻는 방법

○ KB국민은행 주간동향 시계열표 자료 다운 경로

KB국민은행 리브온 홈페이지(https://onland.kbstar.com) - 상단 메뉴중 뉴스/자료실 - 하위메뉴 중 통계/리포트 - 탭에서 주간 KB주택시장동향

업로드 된 게시물 중 원하는 주차를 클릭하여 시계열 첨부파일 다운하여 참고! 

다운받아서 엑셀로 차트 만들어서 보면 보기가 좋다.

시계열 첨부파일과 같이 있는 주간보도자료도 꼭 같이 읽자.

○ 해당 아파트 시세

리브온 - 매물/시세 - 아파트이름검색.

시세/실거래가 탭으로 년도 그래프 확인.

○ 한국감정원 월간 매매가격지수 

한국감정원 부동산통계정보시스템 홈피(r-one.co.kr) 확인

공개자료실 - 공표보고서 - 전국주택가격동향 - 게시글 중 시계열 통계표 클릭.

○ 기업경기실사지수(BSI(Business Survey Index)) 확인

한국경제연구원에서 기업경기를 보여주는 지표.

업종별 경기 확인 가능.

○ 전국산업단지현황통계보고서

한국산업단지공단 홈피(kicox.or.kr)에서 확인 가능.

정보공개-산업단지정보-산업단지통계-전국산업단지산업동향 자료 클릭.

지역별 경기 확인 가능.

○ 국민은행 매수우위지수 확인 방법

리브온-뉴스/자료실-주간KB주택시작동향 클릭-시계열 자료 다운-매수매도 시트-필요자료 드래그-그래프 만들기

(대략 매수우위지수 40포인트 정도에서 가격 변화가 생김)

○ 행정안전부 홈피에서 인구통계 검색하는 법

행안부 홈피의 주민등록 인구통계 클릭-원하는 지역,기간설정 후 검색-궁금 지역 인구/세대수 확인.

순이동자수 꾸준히 상승하는지 확인

◎ 지역별 분석 노트(기준 : 나름 대도시면서 하락기 겪은 지방)

1. 울산

상승기 : 2004~2007, 2009~2012(남구), 2014~2015(동구~남구)

하락기 : 2016~2019

공단으로 인해 평균 소득은 높지만 중산층 비중 높고 고소득층과 재력가 비중은 낮음.

지역 예산도 낮은 편.

최근 상승세는 가파르다. 근래 가격 부담으로 다가올 수 있음.

하지만 원래 미분양 잘 없고 2022년 하반기까지 공급에 대한 부담도 없어 하락세가 심해질 이유는 없다.

최근 조선업도 수주 소식 조금씩 들림.

2. 창원

상승기 : 2010~2011

하락기 : 2016~2019

과거 상승 요인 : 통합 창원시, 매매가격 장기간 보합세 유지, 당시 공급 부족.

계속 미분양 많았으나(마산합포구) 향후 공급량 줄어들어 하락 우려 필요 없음.

3. 청주

상승기 : 2010~2012, 2013~2015

하락기 : 2016~2019

전체 공급량은 시간이 지나 안정권에 들어설 정망.

상당구 동남택지지구는 많은 물량 밀집으로 2020년까지 주변 아파트 수요 하락 역할할 것 전망.

미분양물량은 점차 줄어듬.

SK하이닉스 가치 상상으로 외지인 거래 비중 약 50% 육박(가수요 힘이 큼).

4. 전주

상승기 : 2008~2012

하락기 : 2012~2013, 2018~2019

전주는 특이하게 2008 서브프라임 모기지때도 가격 상승(전북도청 이전 호재로 익산, 진안에서 넘어옴).

3년간 40~50% 상승하고 공급량도 2배이상 늘어 2012년 하락.

2020년 이후 공급 많이 감소 전망.

5. 천안

상승기 : 2011~2015

하락기 : 2015~2019

2020년부터 신축 아파트 입주 행진.

이후는 가격 상승 전환 여지 충분.

◎ 실패 확률 줄이는 젠가 투자법

1. 세대수 : 거래량 확보로 환금성 용이

행안부 홈피에서 세대수 기준 확인(인구는 거의 점차 감소중이라 세대수로 확인)

통계청 '총인구와 인구성장률 그래프' 확인 , 장래가구추계

2. 전세가율 : 투자금 최소화, 수익률 극대화

3. 입주물량 : 하락을 유도하는 강력한 요인 제거

공급량은 해당지역에 2년 6개월간 영향을 미친다고 판단.

- 연간 적정물량 = 주연령층(30~50대) 인구수 x 1.3%

- 2년 6개월간 입주물량률 = 2.5 x 1.3% = 3.25%

- 2년 6개월간 적정 입주물량 = 주 연령층(30~50대) 인구수 x 3.25%

4. 미분양률 : 지역 심리를 파악하는 핵심 요소

세종시는 2014년만 해도 공급량이 너무 많아 투자 부적합.실거래가지수도 계속 하락.

어느 순간 미분양물량이 0가 되고, 실거래가지수 상승, 가격 급등.

- 미분양 적정물량 = 지역 세대수 x 0.3%

5. 적정거래율 : 벌집순환모형 이론 응용(주택경기는 가격과 거래량으로 순환)

=＞1국면:회복기.경기호조

   2국면(활황기).둔화조짐

   3국면(침체진입기).침체가시화

   4국면(침체기).침체본격화

   5국면(불황기).저점탈피

   6국면(회복진입기).회복가시화

투자처를 고를땐 가격과 거래량이 동시에 증가하는 6,1국면을 기반으로 보면 좋다.

- 적정 거래율 = (해당 월 거래량 / 평균 월 거래량) X 100 (약 2년치 월별 평균 거래량 만들어놓고..)

6. 평당 매매 증감률 : 단기간 급등은 위험 요소

- 평당 매매 증감률 = [(현재 평당가 - 과거 평당가) / 과거 평당가] x 100

투자기간은 보통 2년으로 잡는다.

※ 임차인이 대항력 갖는 법 : 잔금일 전날 전입신고해야 함(전입신고 효력은 익일 0시, 근저당은 대출 실행 즉시 효력 발생)

※ 늘 그런건 아니지만 금리 상승 시 부동산 상승, 금리 하락 시 부동산 하락 한다는데??

위의 내용은 책을 읽으며 나름대로 복잡하지만 스스로 정리한 내용이다. 앞으로 투자 시 자주 들여다보기 위해 썼는데 매우 유용할 것 같다.

이 책의 구성이 저는 참 인상깊었습니다.

재테크를 처음 접하는 박대리와 투자컨설턴트 플대표 두 등장인물이 나옵니다.

여기서 박대리가 초보자의 입장을 대신해서

부동산 투자 전문가인 플대표에게 질문을 하고, 그에 따라 답을 찾는 과정에서

독자에게 인사이트를 많이 주는 책이였습니다.

대부분 재테크 책은 저자의 관점에서 서술하는게 많았는데

이 책은 초보자와 전문가의 질문대답형식으로

내용전달을 아주 이해하기 쉽게 쓰여진 책이였어요.

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