귀농에 관심있는 사람들이 늘어나면서 농촌에 살기 위해서는 농지를 구입하는 것이 가장 기본이 되다보니 농지구입에 대한 관심이 늘어났지만 아무나 농지를 구입할 수 없고 알아야 할 정보가 많아 어려웠는데 이 책에서 아주 자세하게 정리해 주어 좋았고 궁금한 사항은 언제든지 확인이 가능할 것 같다.

정부에서 1가구 1주택을 위해 보유세를 올리고 주택보유를 제한하면서 토지에 대한 관심이 커질 것 같다. “땅은 10년 가지고 있으면 인삼이요, 20년 이상 소유하면 산삼이 된다”는 말이 있다. 정부에서는 오래전부터 급격한 농가인구 감소, 고령화, 개방화의 변화에 대응하기 위해 농업구조개선 등 제반 제도적장치를 보완해 왔는데 그 내용 중에 비농업인의 주말체험영농을 위한 세대별 1,000㎡미만 농지 소유 허용, 농업진흥지역 밖의 농지 중 영농조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지(한계농지)의 개발 허용 등이 있다.

도시주변의 경지정리가 되지 않은 농업진흥지역 농지도 투자성이 있다. 농지를 구입하려면 농지취득자격증명을 발급받아야 하며 신규로 농업경영을 하고자 할 때는 1,000㎡이상의 농지를 취득해야 한다. 그렇지만 상속받은 농지나 개발행위허가를 받은 농지 등은 농지취득자격증명을 받지 아니하고도 농지를 취득할 수 있다.

농지투자를 위해서 공부해야 할 주요한 사항은 농지원부, 농지취득자격증명, 자경증명서, 농업인확인서, 농가경영체등록제로 이에 대해 어느 정도의 기본지식은 꼭 필요하다. 농지를 돈 되는 땅으로 만들기 위해서는 농지전용이 필수이다. 농지 전용이 상대적으로 쉬운 농지는 농업진흥지역 이외의 농지로 농업진흥지역의 농지보다 상대적으로 더 쉽다.

농지가 돈이 되는 이유로 첫 번째는 경자유전원칙 포기이고 두 번째는 농지절대보전 원칙 포기, 세 번째는 직접경작의무 면제이고 네 번째는 강제처분제도의 사실상 포기를 들 수 있다. 시대적 트렌드에 관심을 기울이는 것이 돈 버는 비결이다.

나중에 농지를 사들여서 농사짓고 싶다. 농사가 결코 쉬운 일은 아니지만, 노후에도 자급자족생활할 수 있는 능력을 기르는 건 꼭 필요하다고 본다. 혹여 농사를 짓지 않는다 하더라도 농지를 갖고 있는 것 자체가 노후를 어느 정도 보장해줄 지도 모른다. 관련된 책을 살피려던 차에 이 책을 보게 되었다.

 이 책은 내가 알지 못하는 도시인이 어떻게 농지를 구입할 수 있는지 알 수 있다. 책을 읽다보면 생각보다 크게 어렵지 않아 보이기도 하지만, 어떻게 해야 한다고 설명해주지 않는 책을 보지 않은 이상 어렵게 느껴질 수밖에 없으리라고 본다. 내 개인적으로 법률에 취약하지만 어떤 걸 어떻게 해야 하는 건지 그런대로 이해됐다. 사람마다 다를 수 있겠지만 용어가 생소해서 어렵게 느껴질 수 있는 것이지 내용 자체가 어려운 것은 아니라고 본다. 차근차근 설명한 책이라고 평하고 싶다.

 농지 거래시 주의할 사항이 무엇인지도 나와 있다. 어떤 거래계약을 하든지 간에 장밋빛 미래에 취해서 주의할 사항을 보지 못하게 되는 경우가 생기게 되는데, 이런 점들이 나와 있어서 돈 날리는 경우를 어느 정도 줄일 수 있으리라고 본다.

현금이 풍족한 사람은 이 정도 쯤은 아닐 수도 있겠지만, 책 가격이 만만치 않아서 선뜻 손에 가지는 않을 수도 있을 테지만, 내용은 책 가격값 만큼은 하는 듯하다. 예전에 내가 자동차 관련 책을 정가 4만원 전후로 산 듯한 기억이 있기에...손 가는 게 쉽지는 않을 듯 하기도 하다.

 토지투자가 아니더라도 실제로 농사지을 때 필요한 자격증도 하나하나 취득하려고 준비중인 내 입장에서는 이 책이 농사를 지을까 말까 갈팡질팡하는 고민을 조금씩 줄여주는 느낌을 받았다.

 여하튼 내 입장에서는 농지구입에 있어서 머리가 꽤나 복잡하고 어렵고 답답함을 느꼈는데, 이 책의 내용이 내 머리 속 복잡함을  어느 정도, 내용을 체계적으로 풀어서 이해하는데 도움됐고 유익했다.

재테크 중의 하나인 부동산 투자를 하시는 분들이 많습니다. 그 중에서 어느 정도 실력을 갖추신 분들은 토지투자를 하기 시작합니다. 하지만, 주택이나 상가와 같이 매매가 자주 일어나지도 않고, 명확한 시세도 없으며, 환급성의 문제 때문에 일반인들이 접근하기 어려운 분야 중에 하나입니다. 따라서, 토지 투자를 하시기 전에 미리 관련된 공부를 하시고, 주택과 다른 다양한 법규에 대해서도 공부할 필요성이 있습니다. 다행이 청년정신에서 천기누설 토지투자 시리즈를 통해 다양한 토지투자에 대한 지식과 정보를 제공하고 있습니다. 이번에는 도시농부의 토지투자라는 이름의 최신간이 나왔습니다.

책에서는 총 네 파트로 구분하여 농지투자에 따른 분석과 도시인의 실전 농지투자에 대한 내용을 다루고 있으며, 세금에 대한 내용과 투자 성공 포인트에 대한 내용으로 구성되어 있습니다. 많은 내용 중에 토지도 경매를 통해 구매하면 장점이 있다는 것을 알게 되었습니다. 토지거래허가구역 내의 농지는 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매나 공매인 경우에는 토지거래허가가 아닌 농지취득자격증명으로 농지를 취득할 수 있다고 합니다. 좋은 지역의 토지가 토지거래허가구역에 있다면, 경매 물건이 있는지도 조사해 본다면, 오히려 더 저렴히 매입할 수 있는 기회라 생각되었습니다.

세금과 관련하여서도 경험이나 정보의 부족으로 세금과 관련하여 모르는 부분이 많았기 때문에 매우 유용한 내용이었습니다. 우산 농지는 부가가치를 창출하는 생산의 3요소 중의 하나이므로 규제 대상이 됩니다. 따라서, 농지를 거래하거나 상속이나 양도시에도 세금 측면에서 일반 부동산에 비하여 적게 과세를 하고 있습니다. 하지만, 앞서 언급한 것처럼 부가가치창출 목적인 자경을 목적으로 하지 않고 투자목적으로 구입한 농지의 경우에는 세무적인 부담이 크다고 합니다. 이에 대해 책에서는 세제 혜택을 받기 위한 자경실적이 필요하다고 합니다. 이를 위해서는 재촌 요건과 자경요건이 필요하며 이에 대한 투자 사례와 함께 세액 비교도 함께 배울 수 있었습니다.

‘도시농부의 토지투자’ 에서는 농사가 아닌 투자를 목적으로 하였을 경우에 필요한 유익한 정보가 가득하였습니다. 농지와 관련된 법규에 대해서도 추가적으로 공부하고 잘 숙지할 필요성도 깨닫게 되었습니다. 모든 부동산 거래와 마찬가지도 투자 목적의 토지투자에도 합법적으로 최대의 이익을 추구할 수 있는 방법이 있다는 것을 알게 되었습니다. 토지투자를 하시거나 준비하시는 분이라면 이 책을 꼭 읽어 보시기를 강력히 추천 드립니다. :)

(출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다.)

사실 인터넷으로 오랫동안 뒤쳐보던 정보들이 모두 이곳에 모여 있었다. 내가 찾던 책이다. 오래 전 부터 나는 대한민국 농업이 미래가 밝다고 자신하고 다녔다. 그냥 밝지 않다. 매우 밝다. 지금 농업을 시작하는 많은 젊은 층은 불과 십 수 년 내로 자리만 잡는다면 아주 훌륭한 농업 재벌가로 성장하리라고 믿어 의심치 않는다. 그런 믿음을 갖는 것은 그냥 감이 아니다. 농업은 엄청난 메리트가 있는 사업이다. 자본을 축척할 수 있고 자본이 자본을 생산해 내는 가장 자본주의적인 산업이다. 세계가 4차 산업혁명이 일어나던, 5차 산업 혁명이 일어나던 우리 세상은 식량이 없고서는 버틸 수 없다. 많은 사람들이 4차 산업 혁명의 붐으로 도심으로 이동한다. 때문에 농업 생산력은 더 큰 공급력을 필요로 한다. 소비는 커져가는데 생산력은 줄어들고 있다.

얼마 후, 농업의 분야에 독점적 대기업들이 등장할 것이라고 믿는다. 저출산으로 고민하고 있는 우리나라에 반해, 세계의 인구는 꾸준하게 늘고 있다. 이런 인구부양에 가장 필수적인 산업은 인공지능이 아니라 농업이다. 현재 세계인구는 78억 명에 육박하고 있다. 내가 초등학교 시절, 세계 인구가 60억이 넘었다고 기념하던 방송이 생각난다. 크게 시간이 지나지도 않았는데 이제는 거의 80억에 가까워져간다. 얼마 남지 않은 2050년에는 세계 인구가 100억 명에 육박한다고 한다. 세계 인구가 50억명을 넘근 것은 1989년이다. 이를 기념하여 7월11일을 세계 인구의 날로 유엔개발계획은 제정했다. 그 뒤로 60년이 지나고 세계 인구는 2배가 되었다.

이렇게 인구는 꾸준하게 증가하고 있는데 농업인의 숫자는 꾸준하게 줄어들고 있다. 서양이 자본과 기술을 제공하고 열대의 노동에 견딜만한 원주민의 값 싼 노동력을 이용하여 단일 품목을 크게 경작하는 기업형 농업의 탄생을 우리는 20세기에 직접 목격했다. 이는 농업이 철저허게 자본주의적인 산업임을 입증하는 역사이다.

전 국토의 17퍼센트는 농지이다. 우리나라의 인구는 90%이상이 도시에 살고 있고, 2019년 기준으로는 231만 명만이 농촌인구라고 한다. 농촌인구는 꾸준하게 줄어들고 있고 도시 인구가 꾸준하게 늘어난다. 소비할 인구는 많아지고 생산할 인구는 줄어든다. 농자천하지대본이라는 말이 있다. 국가 운영에서 절때 포기 할 수 없는 것은 바로 농업이다. 적정한 식량생산이 내수에서 생산 소비 되어야 하는 것은 모든 산업국가에서 공통적으로 필요한 일이다. 우리는 필리핀의 몰락으로 인해 식량의 무기화가 얼마나 무서운 건지를 확인했다.

이토록 농업을 포기한 산업국은 이웃 국가의 식량의 무기화로 근간 산업부터 무너지게 된다. 미국과 중국이 무역 전쟁에서 가장 많이 나오는 품목이 다른 산업 품목이 아닌, '대두'와 같은 농작물이라는 것 또한 식량의 무기가 어떠한 미사일이나 첨단 무기보다 무서운 것인지를 알려주고 있다. 때문에 산업국들은 자신들의 주력 산업을 지키기 일정 이상의 규모를 유지 시키려한다. 때문에 농업을 하는 농업인에게는 꽤나 많은 혜택을 준다. 우리나라 같은 경우에는 농산물 산업은 면세에 해당된다. 이것이 얼마나 좋은 것인지는 아마 판매자분들은 공감할 것이라고 생각한다.

책에는 이런 대목이 있다.

"땅은 10년 가지고 있으면 인삼이오 20년 이상 가지고 있으면 산삼이 된다."

요즘과 같이 부동산 이슈가 핫할 때, 너도 나도 타오르는 불구덩이로 들어가는 것은 좋지 못하다고 생각한다. 이럴 때 일수록 장기적인 비전을 봐야한다. 대한민국 인구가 최고점을 찍고 이제 정점에서 내려올 일만 남았는데 강남이나 인근 도시의 부동산을 다시 또 다른 이가 비싸게 사줄 것을 기대하며 구매하는 일 보다는 조금 더 장기적인 비전을 가지고 부동산을 투자하는 것이 현명한 일이기도 하다.

책에서 가장 활용하기 쉬운 투자방법은 농림지역의 농지에 투자하여 투자수익을 얻거나 건축물을 올리는 일이다. 농림지역의 농지는 농지원부를 가지고 있는 농민이 주택이 1채 이상 없는 상태로 이사하는 조건으로 건축이 가능하다. 또한 농업 보호구역은 대게 저수지나 하천을 끼고 있"기 때문에 경관이 매우 수려한경우가 많고, 전원 주택용은 물론이고 카페나 음식점 용도로도 안성맞춤이다. 준농림지에 비해 규제가 비교적 까다롭기 때문에 시세가 낮게 형성되는 경우가 많다. 요즘과 같은 '홈족'이 많아지는 4차 사업혁명 시대에 집은 반드시 도심에 있을 필요가 없다. 우리는 전국 어디에서나 사물인터넷을 활용한 최고의 환경을 집에 구축할 수 있고 쿠팡이나 배달의 민족과 같은 배달 서비스를 누릴 수 있다.

책은 농지에 부동산만 투자하라고 말하지 않는다. 직접 경작하라고 한다. 실제로 책에서에서 공감하는 내용이 많다. 이 글을 읽는 많은 사람들이 도심에서 생활하고 있을 것이다. 하지만 자신이 살고 있는 환경이 아니면 다른 세계을 이해가 쉽지 않다. 사실 사는 지역을 농촌으로 옮기고 직업을 농사로 변경하기만 하면 우리는 국가에서 주는 거의 무한대에 가까운 혜택을 받을 수 있다. (물론 발품을 팔고 직접 여러 정보를 활용한다는 가정에서 그렇다.)

'농지원부'에 등재되면 농지와 임야를 구입, 관리, 양도하는데 농민에게 많은 혜택을 주고 있는데 농지를 소유한 소유주가 농민으로서의 혜택을 받게 되는 것이다. 일단 2년간 거주시에 이전 등기시 취득세, 등록세가 50% 감면된다. 또한 채권도 면제된다.

대출시에는 근저당을 설정하면 등록세와 채권이 전부 면제 되기도 하고, 농지원부소유가 8년이 지나면 과세기간별로 2억원 한도 내에서 양도 소득세가 100프로 감명된다.또한 농촌의 일부 세금 및 공과금 보험료 준조세를 감면 받고, 농업인 대상 자금 및 대출 지원도 가능하다. 농업용 농기계와 면세유를 구입할 수 있는 혜택을 부여 받고, 농촌 자녀의 대학 장학금 우선을 지원하며, 농어촌특별전형을 통해 좋은 교육 혜택을 받을 수도 있다. 각종 보조금 및 시설 구입도 국가 지원으로 받을 수가 있다. 또한 농어가목돈마련저축이라는 것을 통해 연금리 7.91%의 높은 금리 혜택을 볼 수도 있다.

나는 농지원부와 농업경영체가 둘 다 등록이 되어 있는데 덕분에 많은 혜택을 받고 있다. 책에 나와 있지 않은 혜택은 실제 읍사무소에 가서 물어보면 더 많은 혜택이 있고 책에 나와있는 부분만 하더라도 엄청나다. 아마 이런 대부분의 내용을 도시에 사는 사람들은 모를지도 모른다. 앞으로 개발도상국들의 인구가 확장해 가면서 일반 식량 즉, 밀이나, 콩, 쌀 외로 기호 과일들의 수요가 폭발적으로 증가할 것이다. 이는 닫힌 세계의 틈새사이로 매우 기민하게 움직이며 성장할 산업이다. 나는 영어가 사용 가능하고 홀로 수출 경험도 있으며 판매할 농산물도 있다. 누구보다 좋은 조건이라고 자신한다.

대한민국의 농업의 비전이 매우 밝다는 '짐 로저스'의 말에 응원받고 내 비전과 목표를 향해 한 걸음 한걸음 나아가는데 이 책이 무척 도움될 것이다.

그동안 도시에서 살아서 잘 몰랐었는데 최근 지방에서 한달살기를 해보면서 농촌의 매력에 푹 빠졌습니다. 공기도 좋고 요즘은 농촌도 인프라가 잘 갖춰져 있는지라 살기도 좋더라구요. 요즘은 원격교육도 잘 인프라가 갖추어져 있으니 유혹이 많은 도시에 있는것보다도 아이들 교육에도 좋을 것 같다는 생각이 들었습니다. 그리고 서울 집값만 보다보니 정말 눈돌아 갈정도로 상대적으로 저렴한 농지, 농가주택을 보다보니 더욱 마음이 동할 수 밖에 없었는데요. 그런데 농지투자 마음만 있다고 할수 있는게 아니더라구요. 농지법이 있는지라 아무나 농지를 살수 도 없고 ... 산은 또 다른 이야기 이고 생각보다 공부할게 정말 많더라구요. 그래서 농지투자를 생각하며 차근히 공부해 보기로 하며 도시농부의 토지투자 를 읽어 보았어요.

책에서는 저와같은 상태인 도시인이 하는 농지투자노하우를 집중 분석하고 있어요. 우리나라 농지 투자를 위해 알아야 할 우리나라 법 체계, 그리고 성공투자를 위한 팁들을 꼼꼼히 알려주고 있어요. 농업인 되는 조건도 만만치 않아서 쉽지 않겠다고 포기하려 했는데 도시농부의 토지투자를 읽으면서 보니 찬찬히 준비하면 되겠더라구요. 희망이 보입니다.

농업인이 아니라서 농지투자는 먼 나라 이야기 처럼 들렸었는데 책에서는 최근 급부상한 김포 쪽에도 많은 외지인이 이미 투자해 들어와 있다고 합니다. 농지를 매입하고 대지를 변경하여 대박난 사례, 그리고 농지주택을 전원주택처럼 활용한 이야기 등 다양한 성공사례를 볼 수 있었네요. 무엇보다도 수도권 , 아파트 관련 투자는 접근 조차도 힘든데 농지투자는 단 돈 천만원으로 가능하다는게 메리트인것 같습니다. 각종 허가와 서류 절차, 세금과 관련된 내용까지도 상세하게 나와있어서 도움이 되었습니다.

농지투자와 관련하여 관계법령과 실 사례를 볼 수 있어서 좋았고 또 중요 부분은 하이라이트 되어있어서 더욱 집중할 수 있었습니다. 전국토의 17%가 농지라고 하는데 막연하게 생각 했던 농지투자 도전해 보렵니다. 농지투자에 대한 저자의 노하우가 가득 담긴책! 도시농부의 토지투자 재테크책으로 추천합니다.

#재테크 #도시농부의토지투자

노동을 통한 소득의 화폐가치가 갈수록 떨어지는 시점에서 자본소득에 대해 사람들의 관심이 갈수록 많아지고 있습니다. 이런 자본소득의 유형에도 여러가지가 있지만, 사람들이 가장 많이 하고 있는 방식은 주식/펀드/원자재등을 통한 환금성이 높은 투자상품과 아파트/건물/땅을 통한 부동산위주의 투자상품으로 분류할 수 있겠지요. 개인적인 경험으로는 이중 가장 접근성이 좋은 것은 주식투자지만 대한민국에서 가장 투자하기 쉬운 것은 (자금과 레버리지가 있다는 전제하에) 아파트 투자입니다. 하지만 6.17에 이은 7.10조치 그리고 지속적인 규제가 있다는 가정하에 더 이상 갭투자를 통한 아파트 투자로 돈을 버는 활황기는 예전같이 않을 것입니다. (이미 주변에 갭투자를 통한 다주택자지인들은 아주 조용하고, 조정지역은 매도했다는 얘기도 많습니다). 이럴 때일수록 투자상품에 대한 포트폴리오를 다각적으로 검토해야하고, 그중에 하나인 ‘토지투자’도 검토해야합니다. 제가 ＜도시농부의 토지투자＞를 읽어본 이유도 여기에 있습니다. 

직업을 통해 제가 알고 있는 부자분들이 상당수 계시지만, 이런 분들의 대다수는 토지투자를 통해 돈을 버신 분들이 많습니다. 물론 상속을 통한 땅부자도 계시고, 과감하게 토지를 매입하여 용도변경을 하여 건물을 세우고 이를 통해 상당한 자본을 굴리신 분들이 많지요. 그간 갭투자를 통해 아파트 다주택을 가지고 임대소득을 하던 1인 법인으로 돈을 버신 분들도 계시지만, 그분들에 비하면 토지투자를 하신 분들이 ‘찐’부자들입니다. 그런데 땅은 함부로 투자하지 말라고 하죠. 그말이 맞은이유는 아파트와 건물에 비해 기간도 오래걸리고, 살펴봐야할 행정요건도 많고, 관공서와의 농지취득증명을 비롯해서 수많은 행정제반들이 들어가기 때문입니다. 하지만, 생각해보면 남들이 전부 하는 곳에서는 이미 이익을 볼 수 있는 구간이 없습니다. 실제 투자가 어렵고 준비해야 하는게 많은 수록 그곳이 투자수익률이 높습니다. 토지투자역시 그러한 영역입니다. 더욱이 투자를 하지 않는 다고 해도 토지투자에 대한 제반상식을 알고 나면 아파트와 건물투자는 굉장히 쉽게(?)보인다는 장점이 있습니다. 

토지투자를 하는 이유는 농지등을 매수해서 가격이 상승된 후에 양도차익을 얻거나, 농지매입후 대지로 용도변경후에 투자자가 원하는 용도의 건축믈을 건축하는 경우라고 할 수 있습니다. 물론 농작물을 심고 이를 판매하기 위한 분들도 있지만 이는 별도의 영농법인이나 특수한 경우가 있다면 그렇지 않겠지요. 그래서 다수는 두번째를 생각을 합니다. 그러기 위해서는 ‘농지전용허가’를 받아야 하고 이를 위해서는 농업진흥지역여부를 살펴봐야 하고 그 여부에 따라 인허가와 관련 절차를 고려해야 합니다. 물론 그 이전에 진입로와 인근 가설건축물 여부 및 인근 분묘와 문화재등의 문제가 있는지의 현장답사와 투자대비 예상 수익금 설정, 그리고 인근의 국토개발행위에 대한 정부의 문건조사와 함께 토지의 개발규제도 동시에 확인해야하는등 정말 할것이 많지만. ＜도시 농부의 토지투자＞에는 농지투자에 있어 핵심적인 사항들을 전부 기재했기 때문에 2020년 기준으로는 본서를 완독하고 실제 투자에 임하면 큰 도움이 될 것으로 자신합니다. 

농지를 포함한 토지투자의 경우 고려해야할 것이 정말 많지만, 일단 그 어려운 지식과 현장답사를 하고 나면, 그만큼 얻어가는 것이 많습니다. 그 이유는 앞서 말씀드린바 다른 부동산 투자와도 연계되기 때문이고, 실제 재테크에 있어 활용가능한 부분이 많기 때문입니다. 토지투자에서 기획부동산이나 토지전문가들의 강의를 듣고 투자를 하는 분들이 아직도 많지만, 전문가들은 49%만 믿으시고 자신이 51%만큼을 채우는 전문가가 되어야 합니다. ＜도시농부의 토지투자＞는 제가 누누히 강조하는 ‘두려움은 무지에서 오고 아는만큼 보인다’라는 원칙을 다시한번 알려주는 서적입니다. 

최근 20여 년 간 서울의 강남과 같은 상당수 부동산 가격이 수십 배 이상 상승했습니다. 그래서인지 주위 분들에게 ‘아 그 때 강남에 땅이나 집을 샀어야 했는데’ 하며 좋은 재테크 기회를 놓친 일화를 듣곤 합니다. 그런데 그런 상황은 현재 진행형입니다. 2013년까지 일시 침체였던 부동산 경기가 좋아져 요 몇 년 동안 평균적으로 계속 오르기만 했습니다. 저도 마침 2013년에 부동산 매수 기회가 있었는데 주저하다가 사지 못했습니다. 결국 그 부동산은 몇 년간 2배 넘게 올랐고 지금도 상승 중입니다.

이제는 사실 서울 시내나 주요 도시 내에서 천문학 적인 가격인 땅을 투자한다는 것은 사실상 불가능 한 일이 되었습니다. 저자도 이러한 점을 지적하며 부동산투자에서 여전히 대박의 기회가 남아 있는 것은 토지투자 정도일 뿐이라고 단언합니다. 그렇다고 모든 땅들이 수익을 보장해 주는 것은 아니다. 수익이 큰 만큼 위험요소 또한 수없이 많죠. 그렇다면 어떤 땅에 투자를 해야 할까요. 저자는 현실적으로 투자가치가 있는 땅은 크게 임야와 대지 그리고 농지 바로 이 세 가지라고 이야기합니다.

하지만 이 중에서도 덩어리가 큰 임야에 투자하는 것은 엄청난 자금이 들어서 일반인들에게는 힘들고 그렇다고 일반 투자자들이 많이 접근하는 대지는 이미 값이 오를 대로 올라서 투자가치가 떨어지므로 투자 가치 있는 땅은 농지밖에 없다고 합니다. 그러나 농지라고 해서 모두 고수익을 올릴 수 있는 것은 아니므로 제대로 알고 투자 포인트를 잘 체크한 다음 투자에 나서야 한다고 강조합니다. 저자는 이 책을 통해서 일반인들이 농지에 잘못 투자해 큰 손실을 입지 않도록 돕고 어떤 농지 가 돈이 되는 땅인지 다양한 사례 경험에서 나온 노하우를 바탕으로 정확하게 제시해 주고 있습니다.

요즘 금리도 낮아 저축도 메리트가 떨어져서 많은 분들이 부동산투자에 관심이 많습니다. 그런데 요즘 부동산 투자는 혼란의 시기입니다. 지나치게 올랐다는 심정도 있고 정부에서 강하게 억제책을 쓰기도하고 경기도 좋지 않은데 그래도 또 크게 계속 오르기만 할지 의문이 듭니다. 이 책에는 농지가 가지고 있는 수많은 규제를 피해 투자하는 다양 한 방법들에 아울러 농지를 구입할 수 있는 농업인의 자격과 확보하기 위한 방법, 땅에 숨어 있는 기회와 위험요소를 분석하는 방법 등과 함께 농지강제처분과 같은 법적 징벌을 100% 회피 방법, 농지보전부담금을 비롯한 비용을 효과적으로 제어하고 양도소득세와 같은 세금문제에서 최대한 합법적으로 절세를 할 수 있는 투자 노하우 등 오르는 농지의 패턴과 농지에 대한 수많은 규제 그리고 이를 피해서 투자하는 다양한 투자 노하우를 아주 쉽게 알려 주고 있습니다.

농지취득자격증명을 발급 받아 농지를 취득한 사람은 1년 중 90일 이상 직접 농사를 지어야 한다.그렇지 않으면 농지처분명령과 함께 이행강제금이 부과된다. (-22-)


자경농지 관련 첨부서류
농지원부
농협 등의 조합원인 경우 조합원 증명원
농약 및 비료 구입 영수증
농지취득자격증명
농약 등 판매확인서
농지소재지 농지위원장이 확인한 자경농지 사실확인서
인우보증서 (이웃이나 친지가 그 사실이 허위가 아님을 보증) 들 (-118-)


매수자는 잔금일에 매도자가 기존에 허가받은 내용을 모두 승계받아야 한다.계약서를 작성할 때 명의이전절차 등을 매도자가 해 줄 수 없기 때문이다.일반적으로 매수자는 잔금일엔 인허가 관련 승계를 받는 것이 보통이다. (-207-)


농지는 1~2억 원의 종자돈으로 묻어두기에 적당한 상품이다.경매감정가가 공시지가 수준을 강회하는 선에서 평가돼 장기간 묻어두거나 하는 수요가 많은 종목이다. (-311-)


보유기간이 단기일지라도 세율이 다양해져 부동산을 양도하는 경우 보유기간이 2년 이상이냐, 2년 미만이냐에 따라선도 양도소득세 부담액이 크게 달라진다. 
왜냐하면 보유기간이 2년 이상이면 양도소득의 크기에 따라 6% 에서 35% 까지의 세율이 적용되지만,보유기간이 2년 미만이면 무조건 40% 의 세율이 적용되며,특히 보유기간이 1년 미만이면 50% 로 높은 세율이 적용되기 때문이다. (-393-)


첫째는 농업진흥구역의 해제다.
이 땅과 주변 농지는 오랫동안 농업진흥지역,그중에서도 더 엄한 농업진흥구역으로 묶여 있었다.농업진흥구역 농지는 농업인의 농업용창고, 농가주택 등 농업시설이나 마을사람들의 공동생활을 위한 시설 외에는 일반인이 원룸, 근린상가 등으로 수익형 개발에 활용할 수 없는 땅이다. 따라서 통상적으로 농업진흥구역 농지는 거래가 잘 이루어지지 않고, 땅값도 주변 일반 농지에 비해 많이 낮가. (30% 정도)
그런데 경기도의 농업진흥지역 해제 방침에 따라 몇 년전 이 일대의 논이 농업진흥구역애서 해제된 것이다. (-435-)


이인수님의 책 ＜도시 농부의 토지투자＞는 실제 농사를 짓고 있어서 관심이 갔던 책이다. 책을 펼쳐 보면,거의 대부분 익숙한 내용들이며, 그 좌웅에 내가 모르던 지식들을 찾아가는 과정들이 있었다.그건 이 책에서 소개되고 있는 지역 혜택,정부 혜택이다.


농지는 누구나 취득할 수 있다.그러나 농지를 취득할 때는 몇가지 조건이 달라 붙는다.그건 실제 농사를 짓는 사람이 땅을 사야 한다는 것이다. 도시에 살고 있는 사람들에게는 토지 투자에 있어서 치명적인 문제를 안고 가야 한다는 점이다.즉 아파트 한 채의 값으며, 토지투자를 한다면, 넓은 땅을 싸게 소유할 수 있는 잇점을 가지고 있기 때문에 ,도시 사람들에게는 치명적인 매력이 아닐 수 없다.하지만 농지법을 알지 못한채 땅을 매입한다면,치명적인 문제를 일으킬 수 있다.즉 과테료나 벌금을 물수 있다.


서울이나 수도권을 제외한 지역은 인구소멸지역으로 손꼽히고 있다.그래서 지자체에서 귀농귀촌을 할려는 이들에게 많은 혜택을 주고 있으며,실제 교육도 시행하고 있다. 인구 유입효과와 출산율을 높이기 위한 다양한 혜택들이 있는 이유는 여기에 있다.여기서 농사를 짓기 위해서, 실제 많은 사람들이 농지원부와 경영체 등록을 하게 되는데, 그 과정에서 농협에서 비료 지원 혜택 뿐만 아니라 씨앗 구매,농기계 구매 해택, 농사짓는데 필요한 자재, 기름 혜택까지 누릴 수 있으며,읍면동사무소에서 확인할 수 있는 농지원부가 있다면, 쌀직불금,밭직불금을 탈 수 있다.즉 증세나 증여,상속에 있어서, 많은 혜택을 가질 수 있는게 농사 짓는 이들을 위한 특별한 혜택이라 말할 수 있다.그래서 도시인들에게 농지 투자는 복잡하고, 어렵다.


이 책에는 실제 90일 이상 자경농업을 하고, 1000제곱미터 이상을 충족해야 한다고 말하고 있다.그건 1마지기에 해당되는 땅을 소유하고 있으며, 90일 이사의 최소 조건이 농사짓는 최소한의 시간이 될 수 있다.즉 봄철 트렉터를 활용해 로터리를 치고, 수확을 하는 시간까지 걸리는 시간을 90일로 잡고 있으며, 도시민들의 경우 주말농사를 짓는 재테크 수단으로 활용되고 있다. 여기서 정확히 90일이지만, 실제 공무원들은 현지사정에 따라 어느정도 봐주고 있다.더군다나 대한민국 사회에서 금상추,금배추라 부르는 현실에서 한마지기의 땅에 고추,배추,옥수수,참깨,들깨를 심는다면, 많은 혜택을 땅에서 얻을 수 있다.


하지만 여러가지 고려해야 할 부분이 있다.그건 농지법이 자경농에 해당되는 경우라는 것을 명심해야 한다.농막을 짓는 것도 농지법의 적용을 받는다.물론 공무원이 자기 관할 구역에 있는 모든 토지를 단기간에 파악하는 것은 쉽지 않다.중요한 것은 내가 소유한 농토지를 둘러싼 현지인들이다. 그들은 농지 주변에 살고 있으면서, 외지인들을 경계한다. 즉 외지인이 사놓은 땅을 자신의 땅으로 만들고 싶은 사람들이다.농지법에 어긋난 땅을 신고하면, 5년안에 팔아야 하는 조건이 붓게 되기 때문에, 공무원들이 실제 전,답,과수원에 해당되는 현지 땅을 답사하지 않더라도, 신고가 들어오는 민원들만으로도 토지에 농사를 실제 짓는지 안 짓는지 파악할 수 있다.더군다나 이 책에 나오는 다양한 지식들은 거의 대부분 전산으로 되어 있으며, 실과 공무원들을 통해 파악할 수 있기 때문에, 직접 귀농 귀촌, 주말농사 상담을 받은 후, 원하는 토지를 종자돈을 활용해 구매하는 것이 좋다.즉 먼저 1마지기에 해당되는 땅을 구매한 뒤 땅의 크기르 넓히는 전략을 쓴다면,내가 원하는 땅을 확보할 수 있으며,주변 농지를 내 땅으로 편입할 수 있다.더군다나 산림을 끼고 있으며,하천을 끼고 있는 경우가 많기 때문에 현지답산는 필수조건이다.