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나의 본가에는 부동산과 관련한 슬픈(?) 내력이 있다. 다섯 명으로 구성된 우리 식구가 드디어 서울에 입성하게 되었을 때 처음 살게 된 곳이 잠실에 있는 주공아파트 1단지였다. 아주 작은 아파트였지만 (지금 아내와 나, 둘이 살고 있는 집보다 크지 않았다) 그때는 다섯 식구가 그런 집에서 많이들 살았다. 시간이 지나서는 가락동에 있는 시영 아파트도 한 채 더 가지게 되었다. 잠실 주공아파트와 가락 시영아파트가 어떤 의미인지 그때는 몰랐다.
어머니의 하나뿐인 오빠의 아내, 그러니까 나에게도 하나뿐인 외숙모는 시쳇말로 복부인이었다. (당시에는 돈을 벌기 위하여 집이나 상가를 사고파는 이들을 등한시하는 분위기가 지배적이었다. 지금이라고 그런 분위기가 아예 없는 것은 아니지만 국민의 평균적인 마인드가 복부인화 되어 있으니 별무 소용인 것 같다.) 어린 시절, 지금의 석촌동 근처에 위치한 외삼촌댁을 방문한 적이 있었는데, 거기에서 컬러텔레비전과 처음 대면할 수 있었다.
엄마는 외숙모를 통해 상가 한 칸의 딱지를 샀던 것으로 기억한다. 그 상가 구매에는 오랜 시간 부모님이 모은 돈이 사용되었다. 꽤 오랫동안 그 상가가 팔리지 않았다. 나는 그 일로 부모님이 다투시는 동안 중학교와 고등학교를 다녔다. 어느 때인지 기억은 나지 않지만 상가를 팔 수 있게 되었지만 약간의 손해를 감수해야 했다. 그 일로 한동안 엄마는 죄지은 사람처럼 살아야했다.
시골에 계시던 할머니가 갑자기 편찮으셔서 서울로 모셔야하는 일이 발생했다. 잠실의 아파트 단지에서 상계동에 생기기 시작한 아파트 단지로 이동해야 했다. 잠실의 주공아파트보다 두 배쯤 넓은 삼십 평대의 아파트였다. 잠실 주공아파트와 가락동 시영아파트를 팔지 않아도 은행에서 돈을 융통하면 이사가 가능했다. 하지만 상가가 팔리지 않아 고생을 한 경험이 있는 아버지는 완강했다. 엄마는 그러면 두 곳중 한 곳이라도 남기자고 했지만 통하지 않았다.
이때가 1988년이었던 것으로 기억한다. 나는 재수 끝에 신입생이 되었고, 그해 여름쯤에 이사를 한 것으로 기억된다. 상계동으로 이사를 한 후에도 술을 마시면 잠실로 향하곤 했다. 지하철이 끊기면 아직 그곳에 살고 있는 친구네서 잤다. 그리고 가을부터 집값이 오르기 시작했다. 우리는 잠실 주공아파트와 가락동 시영아파트를 각각 1700만원, 도합 3400만원에 팔았는데, 그해 가을 어느 한 달에만 각각의 집값이 두 배 뛰었다.
그 후 삼십 년이 흘렀다. 우리 가족은 우리가 가지고 있던 집이 억대를 넘어 십억대에 진입했다는 뉴스까지 보았다. 다행스럽게 자식들 셋은 부모님의 재산에 관심이 없었으므로 아까워할 이유도 없었다. 아버지는 자신의 결정이었으므로 아까운 티를 내지 못했다. 엄마는 가끔 한 채라도 남겼어야 해, 라고 말씀하셨지만 곧이어 그렇게 돈 생겼으면 너네 아버지가 사고나 쳤을 거야, 라며 긍정적으로 넘어갔다.
여하튼 책으로 돌아가서, 작가인 김원장은 기자인데 페북에서 그의 글을 읽은 적이 있다. 책까지 살 생각은 없었는데 그 이유는 이렇다. 작가는 분명 사실을 토대로 하여 합리적인 논리 전개의 과정을 거쳐 ‘집값의 거짓말’에 대해 말할 것이 분명하지만, 현실의 전개 과정은 분명히 사실과는 전혀 상관이 없이, 비합리적이고 무논리적으로 전개될 것이다, 라는 의심을 떨칠 수 없었기 때문이다.
그럼에도 불구하고 집과 관련하여 허튼 소리를 늘어놓는 뉴스들에 현혹당한 동생을 둔 후배를 위해 책을 샀고, 읽었고, 읽은 책은 후배에게 넘겼고, 후배는 아마도 동생에게 넘겼을 것이다. 이런 내용을 알고 있지만 부동산과 관련한 실물 경제는 결국 저리로 흘러가네, 라고 바라보는 것과 이런 내용을 전혀 모르는 상태에서 부동산과 관련한 실물 경제란 무조건 저리로 흘러가는 거야, 라고 여기는 것은 다를 것이라 생각하기 때문이다.
아래에 책의 꽤 많은 부분을 발췌하여 남겨 놓기로 했다. 부동산과 관련한 헛소리들이 온오프라인의 뉴스와 유튜브를 망라하여 워낙 많으니, 그것과 비교하여 바라보기에 적당하기 때문이다. 적당한 수준에서 글을 쓰고 있어 이해하기에도 쉽다. 물론 (불필요하게) 객관적인 사실과 (쓸모없게도) 합리적인 추론을 바탕으로 하고 있어 안타깝다는 생각이 강하게 든다. 우리 모두 합리적이고 욕망 조절이 가능했다면 저 (집)부자들은 더더더 계속해서 살찌고, 우리는 우연에 기댄 이득을 가지고 다투면서도, 이처럼 평화롭게 살아갈 수 있었겠는가, 말이다.
『분명한 사실은 우리가 남이 하는 대로 따라 하려는 경향이 매우 강한 동물이라는 점입니다. 나의 행복이 남을 기준으로 결정되는 경우도 많습니다. 언론은 매일 아리팍(반포 아크로리버파크)이 또 2억 원 올랐다고 중계합니다. 그리고 사실 우리는 적당한 가격보다 비싼 것을 사랑합니다.
제2차 세계대전이 끝나고, 이탈리아의보석상 제임스 아사엘은 폴리네시아 인근의 흑진주를 수확해 판매했다. 회색빛이 도는 밝은 진주에 익숙한 소비자들은 낯선 검은색 진주에 눈길 한 번 주지 않았다. 하지만 몇 해 뒤 맨해튼 5번가의 고급 보석상에 루비, 에메랄드와 함께 터무니없는 비싼 가격의 흑진주가 진열됐다. 소비자들의 발길이 이어졌다. ‘저 검은 빛깔의 아름다운 진주를 나도 살 수 있을까?’
어떤 언론은 서울의 집이 계속 줄어들 것처럼 분위기를 몰아갑니다. 지금 못 사면 영원히 내 집을 마련하지 못할 것 같습니다. 어떤 부동산 전문가는 ‘서울 아파트는 오늘이 제일 싸다’라는 제목으로 강의를 합니다. 잘 아는 후배는 참다 참다 결국 청약시장에 뛰어들었습니다.
“사람들이 그것을 간절이 원하게 하는 방법이 있어요. 그것이 곧 사라질 것이라고 믿게 만들면 되요!”』 (p.7, ＜프롤로그＞ 중)
“서울의 집값은 단기적으로 많이 올랐습니다. 하지만 30년 주기로 보면 통계적으로 소비자물가나 코스피 상승률을 아주 조금 웃돌 뿐입니다. 서울의 집값 상승률은 코스피 상장기업의 매출 성장률에 훨씬 못 미칩니다. 경제를 조금이라도 아는 사람들은 모두 이 통계를 알고, 경제를 모르는 사람들은 이 통계를 절대 믿지 않습니다.
누구는 아크로리버파크 같은 초고가 주택은 훨씬 더 많이 오르지 않았느냐고 묻습니다. 0.01퍼센트의 자산은 원래 훨씬 가파르게 오릅니다. 에르메스 핸드백이 그렇고, 올 초 전두환 씨가 찾았다는 압구정의 중식집 ‘다이닝 마’가 그렇습니다. (그 식당의 저녁메뉴는 1인당 40만원 짜리도 있습니다.).. 우리는 합리적으로 시장에 반응하고, 합리적으로 분석하며, 그래서 합리적이라고 믿고 ‘그 선택’을 합니다. 하지만 우리는 매우 제한적으로 합리적일 뿐입니다...” (p.25, ＜집값에 대처하는 우리는 합리적인가?＞ 중)
“아파트라는 자산은 묘한 구매 패턴을 갖고 있다. 자동차나 운동화는 가격을 10퍼센트 내리면 소비가 늘어난다. 30퍼센트 내리면 소비가 급등한다.
그런데 아파트는 정반대다. 10억 원 하던 아파트가 11억 원이 되면 사람들은 하나둘 관심을 갖는다. 12억 원이 되면 본격적으로 거래가 늘어난다. 13억 원이 되면 누구나 사려고 한다. 그렇게 15억 원이 된다.
반면 10억 아파트가 9억이 되면 기다리던 사람들이 이 집을 산다. 하지만 8억원, 7억 원이 되면 누구도 사지 않는다. 시장은 얼어붙고 부실은 금융시장으로 이어진다.” (p.33, ＜부동산 전망이 비껴가는 이유＞ 중)
“왜 이런 착시가 생길까? 언론이 매일 한남 더힐이나 반포 아크로리버파크 가격을 중계하듯이 전하기 때문입니다. 언론은 특히 전국에서 가장 오른 지역만 골라서 보도합니다. 그러니 내 마음속에 그들이 가진 진주목걸이는 계속 커져만 갑니다... 2018년 1월까지 지난 10년 동안 고양 인살 서구(-5.38퍼센트)나 성남 수정구(-10.00퍼센트), 용인 기흥구(-12.10퍼센트) 지역은 집값이 오히려 떨어졌습니다. 물가인상률을 감안하면 실질가격이 사실상 30펴센트가량 하락한 것입니다. 그런데 언론은 오늘도 ‘자고 나면 1억 껑충’ 기사를 내보냅니다... 만약 비교 시점을 주택가격이 가장 많이 내렸던 7년 전(2013년 1월 ~20`8년 1월)으로 해보면 어떨까? 기저효과 때문에 서울의 집값은 폭등했을 겁니다. 하지만 통계적으로 11.95퍼센트 올랐을 뿐입니다. 역시 물가상승률 수준입니다. 강남구는 이 기간 22.5퍼센트나 올라 서울에서는 뚜렷하게 많이 올랐습니다. 하지만 물가상승률의 두 배 수준입니다... 우리 집만 안 오른 게 아닙니다. 몇몇 지역이 아주 많이 오르고, 상당수 지역은 제법 오르고, 대다수 지역은 크게 오르지 않았습니다. 물론 반포주공1단지나 잠실주공5단지 같은 곳은 정말 ‘자고 나면 1억 껑충’입니다... 이들 아파트는 우리 부동산 시장의 0.1퍼센트에 불과한 곳입니다. 핸드백으로 치면 에르메스 악어 버킨백 같은 거죠. 보통 사람들과 별 상관없는 시장입니다. 10여 년 전 500만 원쯤 했던 버킨백은 지금 저렴한 모델이 1,000만 원이 넘습니다. 그 가격을 경제신문이 매일 중계하면 내 핸드백은 얼마나 초라해질까.” (pp.41~42, ＜왜 내 아파트만 안 오를까?＞ 중)
『라캉은 “인간은 다른 사람의 욕망을 욕망한다”라고 했습니다. 우리는 ‘내가 원하는 것’보다 ‘다른 많은 사람들이 원하는 것’을 원합니다. 집도 그중 하나입니다. 그러니 타자의 그 욕망이 시들어지면 우리도 그것을 원하지 않게 될 것입니다...』 (p.56, ＜주거의 문제인가, 욕망의 문제인가＞ 중)
“어떤 우연과 불확실성이 되풀이되더라도 시장 가격은 평균으로 수렴regression to the mean하게 마련이비다. 주택 가격은 집을 사겠다는 수요와 집을 사려는 사람들의 구매력 그리고 주택공급으로 결정됩니다.
이론적으로 집값이 계소 급등하려면 중국이나 태국 사람이 한 50만 가구 정도 서울로 전입했거나 우리 소득이 1980년대처럼 해마다 10퍼센트씩 쑥쑥 오르거나 서울의 주택이 태풍으로 70만 채 정도 허물어졌을 때 가능합니다.
만약 그런 일이 없는데도 집값이 폭등한다면 그것은 가수요나 투기수요 때문입니다. 집을 사야겠다는 우리의 ‘마음’이 집값을 끌어올리는 것입니다.” (pp.66~67, ＜집을 사서 돈을 벌었다면 합리적인 결정을 했을까?＞ 중)
“해법은 보유세 강화밖에 없어 보입니다. 부동산 투기는 매우 상식적인 경제 행위입니다. 내가 투자한 돈(투입) 대비 기대되는 수익(산출)이 확연하게 높을 때 투기심리가 작동합니다. 이 기대 수익을 낮추는 것은 정부의 의무입니다. 그래서 집으로 큰 이익이 남는 경우에 대한 부담을 높여야 합니다... 하나만 더. 한남 더힐 같은 아파트의 보유세가 수천만 원 된다고 걱정하는 기사도 그만 보면 좋겠습니다. 70억 원이 넘는 아파트에 살면서 보유세 걱정한다면 사실 (우리의 BTS도 살고 있는) 한남 더힐의 주민이 될 자격이 없습니다. 그리고 《뉴욕타임스》 기자들은 맨해튼 이스트 82번가의 수백억 주택에 사는 주민들이 내야 하는 막대한 보유세를 매일같이 걱정하지 않습니다.” (p.80, ＜종부세 부풀리기＞ 중)
“용적률이 남지 않은 아파트는 모두 내 돈을 들여 새로 지어야 합니다. 아파트는 비로소 소비재가 될 것입니다. 소비재는 시간이 지나 낡으면 다시 내 돈 들여 사야 합니다.
그렇다고 용적률을 계속 올려줘서, 마냥 사업성을 좋게 해줄 수도 없습니다. 곧 인구도 줄어듭니다...” (p.101, ＜용적률이 계급이 되는 사회＞ 중)
“집값을 잡지 못하면서 정부의 규제도 점점 강력해집니다. 이제 고가주택을 구입할 경우 한 푼도 대출을 받지 못합니다... 잠실과 강남 일부 지역의 주택거래허가제가 도입됐습니다. 집을 살 돈을 어떻게 마련했는지 입증하고, 집을 산 뒤에 2년간 실제 들어가 살겠다는 약속을 해야 합니다... 정부가 내가 집을 사고파는 것을 검열하는 것입니다. 그러자 보수신문에는 ‘사회주의로 가는 지옥문이 열렸다’라는 제목의 기사가 등장했습니다... 사실 시장에서 사고팔지 못하는 게 의외로 많습니다. 인간의 장기는 사고팔 수 없습니다. 상장이 되면 대주주는 자기 주식조차 마음대로 팔지 못합니다. 반려동물의 매매를 금지하는 나라도 늘고 있습니다...” (p.119, ＜집에 대한 규제가 넘쳐나는 이유＞ 중)
“진보정부라면 햇빛이 들지 않는 고시원에 사는 국민을 정책 순위의 가장 윗 단에 올렸어야 했습니다. 도시 청년들의 주거를, 은퇴한 서민들의 주거를 먼저 개선해야 합니다. 그런데 정부는 강남 다주택자를 제일 먼저 겨냥했습니다. 모든 선진국에 다주택자가 존재합니다. 그들은 점점 더 두터워지고, 더 거대해집니다. 다주택자는 사라질 존재가 아니고, 높은 보유세를 부담할 존재입니다.” (p.130, ＜다주택자는 죄인일까?＞ 중)
“... 특이한 것은 언론입니다. 상당수 언론은 이들이 얼마나 풍족한가를 보도하기보다, 다들 어렵다고 보도합니다. ‘건물주도 어렵고 다주택자도 어렵고, 심지어 재벌도 어렵습니다.’ 눈물 날 만큼 걱정합니다. 그들의 재산세도, 종부세도, 양도세도, 증여세도, 금융소득종합과세도 걱정입니다. 진짜 이들에게 조금 더 과세하면 시장경제가 아파할까? 보따리 싸서 미국으로 떠날까? 1970년대 미국의 소득세 최고 구간 세율은 70퍼센트가 넘었습니다.” (p.159, ＜경기가 어려운 게 아니라 격차가 벌어진다＞ 중)
“더 큰 문제는 격차입니다. 소득 통계를 낼 때 크게 5개 그룹(5분위)으로 나눕니다. 보통 상위를 나타내는 5분위는 지난해 같은 분기보다 2~3퍼센트 소득이 오릅니다. 상위 5분위는 1,000만원을 벌다가 2퍼센트(20만원)가 오르고, 하위 1분위는 100만 원을 벌다가 5퍼센트(5만원)가 오르기 때문에 격차는 오히려 더 벌어집니다. 이것이 경제부 기자들에게 익숙한 소득격차 매뉴얼입니다...” (p.178, ＜착한 게 아니라 가난한 거다＞ 중)
“이미 우리 경제 GDP는 호주와 캐나다, 스페인을 넘어섰습니다. 코스피 상장사 중 20위권인 KT나 현대제철의 매출이 20조 원을 훌쩍 넘습니다. 지방의 백화점 한 곳의 매출이 1년에 1조 원을 뛰어 넘습니다(부산 롯데백화점, 2019). 1년 소득세로 수십 수백 억을 내는 사람도 흔해졌고, 결혼 30주년 기념으로 1억 원짜리 시계를 사는 풍경도 이상하지 않습니다. (우리가 아는 시계 브랜드는 이미 명품이 아닙니다.) ... 결국 경기가 어려운 게 아니고 격차가 벌어지는 겁니다. 우리 국민 32만 명이 10억 이상 예금을 갖고 있습니다. 600조 원이 넘습니다 (KB경영연구소)... 최소 1억 이상 투자해야 하는 사모펀드 가입 잔액만 23조9,000억원(금융투자협회, 2019)입니다. 우리 경제는 예전의 우리 경제가 아닙니다. 우리 경제의 아랫목은 이렇게 뜨겁다 못해 펄펄 끓습니다. 그런데 자꾸 윗만 보며 차갑게 식어간다고 합니다. 위기라고 합니다. 파탄이라고 합니다.” (p.188, ＜우리 경제는 파탄이고 곧 망할 거라는 분들에게＞ 중)
김원장 / 집값의 거짓말 / 해냄 / 239쪽 / 2020 (2020)
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