인간이 생존하는 데 필수적인 3요소가 바로 의, 식, 주라고 하죠. 특히 집에 대한 애착은 상상 이상입니다. 가정을 이루는 최소한의 단위이기도 하고, 성공한 사람이 방송매체에 나와서 화려한 집을 선보이면 부러움과 선망의 대상이 되기도 하죠. 저도 개인적인 책장을 갖춘 집을 하나 구매하는 것을 Wishlist로 마음속에 담아두고 있습니다.

이 책은 부동산 투자에 대해 다루고 있습니다. 그것도 소액 투자에 대해 이야기합니다. 즉 현 정부가 '적폐'로 몰고 있는 갭투자에 대한 이야기를 하고 있죠. 정부가 아무리 막으려고 노력해도, 인간의 탐욕이 '이 방향이 맞다'라고 판단한다면 막고 싶어도 막을 수 없는 것이 경제활동이 아닐까 합니다.

1장 '대한민국 부동산의 미래'에서는 부동산 미래 예측을 이야기합니다. 인상적인 구절은 위기 때 버틸 수 있는 사람이 수익을 누릴 수 있다는 부분입니다. 현재 코로나19로 인해 발생한 혼란의 시국에도 맞는 이야기인 것 같습니다. 뭐든지 다 팔아서 현금을 확보하고자 하는 투자자들이 넘쳐나고 있는 실정이니까요.

2장부터는 본격적으로 투자법에 대해 이야기합니다. '뉴 전세 레버리지 전략'에서는 현재 정부가 강력하게 펼치고 있는 규제에 대해서도 짧게 언급합니다. 부동산 투자에서도 '정부의 규제'를 하나의 약점으로 인정하고 그 약점을 어떻게 잘 극복할 것인지를 염두에 두고, 투자를 진행하자는 겁니다.

저자가 제시하는 첫 번째 전략은 매도 전략입니다. 4년 동안 매년 3,000만 원씩 자금을 투입해 부동산을 매수하되, 2년 후에는 매도할 생각으로 접근하여 연간 12%의 수익을 복리로 내자는 것입니다. 2단계는 신규 자금 투입 없이 계속 투자금 전체를 재투자해서 매도 전략을 세웁니다. 3단계에는 전세 레버리지 전략으로 넘어갑니다. 지금까지 계획대로 투자금을 재투자하면 1억 3천만 원 정도의 자금이 생기는데, 이를 3채의 부동산을 매수하면서 전세 레버리지 전략을 구축하자는 겁니다. 여기서 제시하는 3가지 조건은 아래와 같습니다.

주의할 점은 저자는 최초에 말했던 '3천만 원으로 투자할 수 있는 지역'에 대해서는 명확히 언급해 주지는 않습니다. 그저 1년에 5~6건씩은 나온다는 말로 넘어갑니다. 가장 중요한 부분을 넘어가는 점이 아쉽습니다. 부록에 적은 돈으로 살 수 있는 지역으로 '급매형 부동산, 지방 다가구주택, 신규 빌라, 재개발 구역 도로, 맹지, 사업자 대출을 이용할 수 있는 상가'로 나열하였지만, 이게 다입니다. 뒤에서 이야기가 나오긴 하지만, 아무리 봐도 3천만 원으로 투자할 만한 매물은 많이 거론되진 않습니다.

종잣돈 마련 방법으로 가장 확실한 방법은 '거주 비용을 획기적으로 줄이기'와 '대출 이용'을 언급합니다. 아파트에서 빌라로 이사만 가도 제법 큰 종잣돈을 마련할 수 있다는 것입니다. 그럼 또 여기서 '그럼 아파트 없는 사람은 어떻게 하냐'라는 의문이 듭니다. 여기에 대해서도 저자는 이야기하지 않습니다. 역전세난이 오면 어떡하냐는 것에 대해서도 그저 '꼼꼼히 따져보라'라는 선에서 끝납니다. 전세금도 계속 상승할 것이라고만 언급합니다.

3장, 소액으로 아파트 투자하기 편에서는 큰돈을 들이지 않고 투자할 만한 아파트에 대해 이야기합니다. 첫 번째는 나 홀로 아파트입니다. 대단지 아파트가 대체로 투자하기 좋다고 하지만, 다들 이 아파트를 원하기 때문에 '하방경직성'이 높다는 것입니다. 그래서 투자하자고 하는 것이 아주 작은 단지로 구성되어 있는 '나 홀로 아파트'입니다. 나 홀로 아파트의 경우 시장의 관심이 적기 때문에 비교적 싸게 살 수 있다는 것입니다. 다만 주의해할 점이 시점과 입지입니다. 나 홀로 아파트는 좀처럼 가격이 오르지 않지만, 주변 대단지 아파트의 가격이 모두 충분히 오르면, 이때 투자하라는 것입니다. 구체적으로는 나 홀로 아파트가 대단지 아파트의 50% 선에 멈춰 있다면 과감히 매입하라고 합니다. 다만 따로 덩그러니 떨어져 있는 곳보다는, 대단지 아파트 주변에 있거나 기반 시설이 잘 갖춰져 있는 나 홀로 아파트를 구매하는 것이 원칙입니다.

두 번째는 '비 로열 대단지 아파트'입니다. 결정적인 몇 가지 흠으로 로열 아파트가 되지 못한 아파트들을 충분히 낮은 가격에 매수하고, 가격이 오르기 시작한 후 3년 정도 지켜보고 매도를 하라고 권합니다. 이는 로열 아파트에 비해 선호도가 떨어지기 때문에, 시점을 놓치면 매도하기 쉽지 않다는 것입니다. 동일한 개념으로 동일한 아파트에 비로열층이나 비로열 단지도 가격차가 20%씩 벌어지면 그때를 매수 기점으로 보고 들어가라고 합니다. 주식시장에서 1등 기업과 2등 기업 간 차이가 벌어질 때 갭을 메꾸러 들어가는 투자방식과 유사해 보입니다.

미분양 아파트도 관심을 가지라고 합니다. 처음 가격이 너무 비쌌거나, 주변에 입주 물량이 너무 많아서 미분양이 나는 아파트를 매수하라고 권장합니다. 당연히 일체의 흠이 없는 아파트를 골라야 합니다. 분양가가 너무 높은 경우, 미분양 물량이 소진되면서 로열동 로열층이 거의 없어지는 시기를 매입 시기로 보라고 합니다. 미분양으로 인한 혜택을 모두 받으면서 수익을 누릴 수 있는 것입니다. 이때 매수에 미련을 가지지 말고 좋은 타이밍에 가장 좋은 물건을 구입하는 것은 필수입니다.

새로 지어진 아파트의 입주 급매물도 관심에 두라고 합니다. 여러 사유로 인해 2~3개월 내에 입주가 불가한 매물을 노리는 것인데, 현재 시세보다 10% 낮은 금액을 급매로 보고 접근하라고 합니다. 이런 물건은 입주가 마무리되는 순간 즉시 가격이 상승하므로, 여러모로 이득이 많다는 점을 강조합니다. 단 요즘같이 분양가가 엄청 비싼 경우는 아무리 싸봐도 몇억이니 쉽지 않을 것 같네요.

4장, 소액으로 빌라 투자하기에서는 3가지를 권합니다. 신축 빌라, 뜨는 지역의 낡은 빌라, 대지지분이 넓은 빌라입니다. 빌라는 기본적으로 감가상각이 되는 자산이므로 투자를 권하지 않지만, 뜨는 지역의 빌라인 경우 땅의 가치가 빌라의 감가상각보다 빠르게 오르므로 투자가치가 있습니다. 서울에서는 강남과 마포구 등 뜨는 지역을 선택하라고 권유합니다. 투자 가치가 있는 신축 빌라는 전세가율이 높은 빌라 (85% 이상) 이거나, 초역세권 빌라, 또는 핵심 지역의 빌라를 꼽습니다. 서울의 빌라, 그리고 서울이 아니더라도 아파트와 빌라의 가격차가 크게 벌어진 곳의 신축 빌라는 가치가 있다는 것입니다.

뜨는 지역의 낡은 빌라는 서울로 치면 한강변에 저렴한 빌라를 싸게 구입해서 버티라는 이야기입니다. 한강 변에 속하기는 하지만 개발될 여지가 딱히 보이지 않아 대중의 기대감이 없고 가격이 낮아 소액으로 투자할 수 있는 빌라를 찾아서 버티면 수익으로 보답한다고 합니다. 대지지분이 많은, 즉 용적률을 모두 활용하지 못한 빌라도 투자의 가치가 있다고 합니다. 어떤 이유로 잘못 지어진 빌라를 아주 싼값에 구입하면, 언젠가 재개발이 되므로 그때 매도하면 된다는 겁니다.

5장은 오피스텔, 지방에 대해 이야기합니다. 오피스텔은 투자성이 없다는 것이 일반적인 시각이나, 가치가 있는 지역이 분명 있다고 합니다. 택지 개발 지구 내의 오피스텔이 그런 것들인데 모든 건물의 용도가 정해져 있는 택지 개발 지구의 경우 희소성이 있어서 가치가 꾸준히 상승할 수 있다는 건데 단, 프리미엄이 붙는 분양은 받지 말고, 입주 시 마이너스 물량이 나오는 지역을 공략하라고 합니다. 또 아파트와 유사한 아파텔도 적극적으로 노리라고 권장합니다. 아파트와 구분되는 신규 평면 40m^2의 1.5룸도 투자 대상으로 꼽습니다.

전체적으로 무리수가 많은 책이긴 합니다. 12%의 수익률을 노릴 안목을 이 책 하나만 놓고 보기엔 어렵고요. 하지만 기본적인 집을 보는 눈을 길러주는 책으로서의 가치는 충분해 보입니다.

책 초회판에 부록으로 ＜김 사부가 추천하는 1억 이하 투자처 Best 10＞이 나옵니다. 몇 건을 현재 시세로 검색해보니 그 폭등한다고 난리 나는 부평도 현시점에서는 그다지 오르지 않는 것으로 보입니다. 2년 매도 전략을 쓸 수 있는 집인가 싶기는 하지만.. 다소 실현 가능성이 높아 보이지는 않았지만, 그래도 '소액 투자의 정석'을 생각하는 데 유용한 책이었습니다.