하버드 교수가 알려주는 부동산 시장 읽는 방법. 부동산 포트폴리오에 대한 세계 최고 수준의 부동산 투자감각을 가질 수 있게 될 것이다.

페르난도 레위 하라 : 교수, 다양한 시장에서 다방면의 경험과 배경을 가진 부동산 건축가이자 개발가. 그의 책은 부동산 업계에서 필수 문헌으로 자리매김할 것으로 예상됨.

소개말 : 입지, 입지, 입지. 타이밍, 타이밍, 타이밍. ... 부실자산 투자 프로젝트를 수립하기 위한 전략들을 바탕으로 졸업논문을 쓰게 되었음. 경제와 부동산 순환주기 분석을 통해 이러한 자산을 저렴한 가격으로 구매할 수 있는 기회가 앞으로 삼년 이상 지속되지 않을 것이라고 예상. 여러분들이 보스턴 사무실 창문으로 찰스강을 바라보는 매우 지역적인 관점에서 보고 있다는 것. 하지만 저는 현장에서의 경험이 있습니다.
  부동산 순환주기(이하 부동산 주기). 글로벌 경제에서 국내자본이 한 나라으 시장에서 다른 나라의 시장으로 빠르게 이동하고, 이제는 당신이 당신 지역의 지역 투자자들뿐만 아니라 전 세계의 투자자들과의 경쟁 속에 있기 때문. ... 입지 변화의 역학을 배우고 이러한 입지 변화에 대한 지식이 부동산 매매 및 개발에 어떻게 도움이 되는지 이해하려고 노력(하자).  

결론 : 개방적이고 차분한 마음으로 생각하고 여러 가지 변수와 다양한 시장의 요인을 연구하여야 합니다. 다른 도시나 국가로 이동할 것. 상황이 허락하는 한의 최대 수익을 낼 수 있도록 최고의 사업수행을 위해 최선을 다하고, 투자자/파트너/건축 업자 및 금융 업자들로부터 부동산 업계에서 신뢰를 얻을 것.
  오늘은 다시는 반복되지 않을 것입니다. 마지막인 것처럼 매일 강렬하게 살아가십시오. _ 오라시오의 송시
  위험을 감수하고 안전지대에서 벗어나 새로운 일을 시도할 수 있는 기회를 스스로에게 허용하십시오. 물론, 절대 '과제를 하는 것'을 그만두지도 마십시오. _ 페르난도 레위 하라.
  부동산 개발자인 하버드 교수에게 강의를 듣는 것은 즐거운 경험입니다. 그리고 끝까지 '과제를 하는 것'을 멈추지 말라는 말도 하버드스럽고, 오늘이 마지막인 것처럼 매일 강렬하게 살라는 말도 맘에 듭니다. 지금 저는 '오늘을 살려고 리뷰를 쓰고 고심하고 있으니까' 과제를 하고 있는 것 맞을 겁니다. 맞고 말고요.

목차 : 부동산 시장이 주기적으로 순환 되는 이유. 부동산 시장의 순환주기. 물리적 주기 : 사람들의 움직임을 파악하라. 주기의 회기와 시장 균형. 동시에 존재하는 다른 여러가지 주기들. 임대 시장과 매매 시장의 비교. 금융주기: 돈의 흐름을 파악하라. 사례 연구1: 주기의 지도를 그리는 방법. 쉽게 사용할 수 없는 정보들의 수집 방법: 질문하기. 사례 연구2: 2008년 금융 위기, 부동산 주기 활용하여 돈 버는 법. 외부 요인들에 대하여. 팬데믹과 코비드-19: 모든 외부 요인들의 근원. 사례 연구3: 30년 주기와 각 단계의 변화에 적응하는 방법. 결론.  

본문 :
  글렌 뮬러 교수. '디비던드 캐피털.' 임대주택, 임대사무실, 산업용 부동산, 상가 건물 및 쇼핑 센터. 호텔. - 미국 54개 대도시 지역의 임대료 및 임대율의 변화를 분기별로 분석하는 컨설팅 회사 소유- 25쪽 
  미래를 예측하는 힘을 가지는 것 즉, 주기의 어떤 단계에 있으며 어디를 향해 가고 있는지 해석할 수 있는 비결 중 하나는 현재 우리가 개발하고자 하는 시장에서의 장기 평균 임대율을 파악하는 것. 28쪽
  주기를 매핑하고 미래를 이해하는 것은, 우리에게 또 다른 옵션을 제공합니다. 전략을 여러 번 재설계하고, 그에 대한 방법을 찾거나, 새로운 옵션을 분석할 수 있다는 것입니다. 43쪽

주기의 회기와 시장 균형
  주기의 매 순간마다 공급과 수요 사이에 '긴장된 균형'이 있다고 말할 수 있습니다. 49쪽

한 국가의 한 도시에서도 하나의 동일한 성격을 가진 시장이 존재하는 것이 아니며, 그 똑같은 도시 안의 각 동네에서도 그러합니다. 이 외에도 다양한 유형의 부동산 자산들이 동시에 서로 다른 주기를 가질 것입니다. 58쪽
  각 유형의 자산은 각각 다른 자본환원율과 리스크를 냅니다. 71쪽  

개발자, 자본 투자자, 금융가, 도시 계획자 및 규제 기관, 건축가/조경사/전문 엔지니어, 공인중개사, 부동산 전문 회계사 및 변호사, 부동산 및 건물 관리자, 구매자 및 임차인, 임대 부동산 판매자 및 소유자, 시장 분석가, 마케팅 대행사/홍보/소셜 미디어/그래픽 디자이너/광고 대행사, 계약자/하도급자/건설 조합/건축 자재 공급 업체, 공공 부문 : 시 / 지방 및 연방 당국, 환경 단체. _ 게임의 참가자들 85쪽

가격이 상승하면 자본환원율이 감소하고, 반대로 가격이 하락하면 자본환원율이 상승합니다. 자본화 비율이 전년보다 낮다면, 우리는 자본환원율이 억제되고 있으며 확장 도는 공급 과잉 단계에 있다고 말합니다. 91쪽
  시장이 침체되면 신용 조건이 강화 : 새로운 시장에서 개발이 시작될 때 수집해야 하는 또 다른 테이터는 건설 대출과 부동산 취득 조건을 최근 몇 년간의 조건과 비교하는 것. 94쪽

2008년 새로운 경제가 투자자들이 좋은 투자 여건을 보여준 나라들에 투자할 수 있게 했던 것처럼, 급격한 하락이 초대되는 시장에서 단시간에 자본을 회수함으로써, 짧은 시간 안에 위험이 인식된 시장에서 '비상'이라는 버튼을 눌러, 격렬하게 반응하며 공황 상태에 빠지게 되었습니다. 109쪽

부동산 개발과정에서 물리적, 재정적 순환주기를 아는 것만큼, 심리적 순환주기를 아는 것이 중요합니다. 119쪽. 파도의 꼭대기에서는 너무 낙관적이고 이상주의적이며 바다의 바닥에서는 너무 비관적이어서 곡선의 변곡점과 바람의 방향이 변하고 있다는 신호를 잃어버립니다. 121쪽  

주기의 지도를 그리는 방법 :
시장 분석가에게 요구한 것. 해당 지역 인구 통계, 경쟁 프로젝트 +(더하기)
14-15년 동안의 임대료의 변동이 있는 테이블. 같은 기간 동안의 임대율 변동을 나열하는 것.
이 기간에 대한 변동 비율과 소득이 증가하거나 감소한 금액을 표로 표시하는 것. 125쪽
...... 임대료가 하락하자마자 임대율이 상승 곡선을 그리기 시작하였고, 향후 몇 년 동안 임대료가 다시 상승하여 이전 주기의 수준을 넘어섰습니다. 129쪽

통상적인 임대율? 통상적인 인플레이션율? 최근 임대료가 인상 또는 하락? 137쪽
수요 주기를 주도하는 것은? 세제 혜택, 도시 계획법 변경, 환율의 변화, 사람들은 어디로 이사하고 있습니까? 흡수율은? 몇 개월 동안 공급이 있었습니까? 돈은 어디세어 오는 것인가요? 부동산 게임을 하는 이유는?  

2008년 금융 위기, 부동산 주기 활용하여 돈 버는 법 :
... 채무자와 사적인 영역에서의 합의에 도달하고 개발자가 판매되지 않은 58개의 매물에 대한 소유권을 부여하는 '경매처분대체 소유권 이전증서'라는 문서에 서명했습니다. 그 개발자는 자신의 신용기록에 영향을 받지 않고 모든 책임에서 면제되었습니다. 157쪽
  자본 투자자 + 브릿지론 + 소규모 개인 투자자들에게 사전 판매 159쪽.  메자닌 대출금
* 부동산 사이클이 어떻게 작동하는지, 그 시장의 기본이 무엇이며, 우리가 어떤 단계에 있는지 이해한다면, 우리는 확장 단계 뿐만 아니라 경기 침체 단계에서도 좋은 사업을 할 수 있습니다. ... 시장을 연구하고, 이를 기반으로 투자 전략을 설계. 163쪽

고객에게 사전 판매를 실시하고 이 사전 판매금으로 건축기간 내에 매월 할부금을 갚아 총액을 지불하는 방법으로 판매. 174쪽
경제의 인플레이션율, 해당 국가의 이자율, 환율의 변동. 178쪽
임대가격통제정책은 부동산 시장을 크게 혼란시키는 정부 개입의 예. 190쪽

차이점은 인터넷 대역폭. 이전의 모든 위기에서 사람들은 원하지 않더라도 원래 있던 자리로 돌아와야만 했습니다. 그러나 이제 작업하고, 공부하고, 가르치고 원격으로 녹화된 연극을 볼 수도 있습니다. 왜 비싼 도시로 돌아가서 살려고 할까요? 225쪽

새로운 지평을 찾아서. 아르헨티나의 전문직 종사자들은 다중작업을 하고, 북미인들은 그 전문분야가 고도화 되어 있었습니다. 233쪽
플로리다 남부의 '콘도 붐'. ... 사무실 주기와 주거 주기가 서로 인과관계가 없다고 말했던 것을 기억하십니까? 242쪽  
밤이 오고. 수요보다 공급이 많을 때 그 제품의 가격은 조만간 하락합니다. 246쪽.
대불황.
터널의 끝과 빛 : 비용이 아니라 투자라고 생각하세요. 나는 당신이 당신의 시간을 활용하고 이 경험에서 생산적인 것을 얻을 것이라고 확신합니다. 257쪽
  ... 투자를 제안했을 때, 저는 투자자들에게 마이애미의 평방미터당 가격이 장기적으로 세계의 다른 도시들보다 낮게 유지될 수 없다는 글로벌 관점을 제시했습니다. 265쪽
마이애미는 젠트리피케이션이라는 강력한 과정을 거쳐 미국에서 가장 중요한 도시 중 하나가 되었다. 270쪽

  저금리, 전체인구 소득상승, 그리고 2008년 위기로 인해 신용도에 오점이 없는 새로운 세대의 신용대출 가능성이 주기를 이끈 요소였음. 주기 사이클을 올바르게 분석하고 나머지 경쟁자들이 반응하기 전에 유리한 입지에서 경주를 시작하면 개발자에게 항상 더 높은 수익과 더 성공적인 프로젝트를 차지할 경쟁 우위를 제공합니다. 283쪽


주기를 매핑하고 미래를 이해할 것 : 과제임.
끊임없이 숙제를 하고 시장을 연구하고 분석하며 업계의 다른 주체자들에게 많은 질문을 해야 합니다. 이를 통해 더 합리적인 비전을 가질 수 있고 감정에 덜 휘둘리고, 성공 가능성이 높아집니다 123쪽 : 저자의 강조 사항.

 '경매처분대체 소유권 이전증서' : 매매예약가등기 못지 않게 제게는 새로운 개념. 157쪽.
전형적인 미국인이 아니고 아르헨티나 출신이다. 차이점 확실!
랜드 뱅킹. 271쪽 : 충분한 자원이 있을 때 가장 성공적.
283쪽은 격려이자 조심할 포인트의 말씀.
 

이벤트 참여를 누르면 등록이 안 되니

이것 참 황당한 일이네요.