왜 사람들은 시뮬레이션도 하지 않고 투자를 할까?

최악의 상황을 변수로 집어넣고 스스로 되묻자! 나는 끝까지 살아남을 수 있는가?

이 책을 감수한 이의 말이다.

부동산을 매수하는 것은 엄청난 나의 재산을 투입(게다가 빚까지 지는 경우도 있다)하게 되는 일인데 최악의 상황까지 고려해서 철저히 계산해 보지 않고 거래를 했다가 후일 낭패를 볼 수도 있고 실제적으로 내가 투자한 곳에서 얼마의 수익 또는 손실이 나고 있는지 정확히 파악하지 못하고 있는 것만큼 위험한 일도 없는 것 같다.

이 책의 저자는 국민연금, 기관투자자 등 국내 최고 부동산 큰손들이 투자하는 다양한 유형의 부동산을 개발하고 자산을 운용 관리하는 일을 20년 가까이 하면서 축적한 지식을 바탕으로 공적부자의 투자 프로세스를 '엑셀 수익계산기'로 응축시키게 되었다고 한다.

이 계산기는 내가 실제 투자한 부동산에 바로 적용해서 계산을 해볼 수도 있고 관심 매물에 대한 예상 시뮬로서 활용하기에도 너무 훌륭하다.

이 책에는 연령대별, 상황별에 따른 다양한 시나리오와 참고될 만한 샘플들이 많이 실려있으니 꼼꼼히 읽어보면서 따라해 보면 리스크를 최대한 줄이고 스마트한 투자자로 거듭날 수 있다는 용기가 생긴다.

[도서] 부자의 계산법

나 같은 부동산 초보_부동산 어린이의 경우에는 부동산에 대한 접근법이 아무래도 주먹구구식일 수 밖에 없을 것입니다.

그저 대규모 재개발, 신구축 아파트의 입지 분석 정도가 할 수 있는 정도 입니다.

예를 들어서 창동이나 이문휘경 재개발 구역이나 청량리 재개발 구역중에서 신 구축 아파트를 찾아본다거나,

그 중에서 초등학교를 품은 아파트중에서 재개발 연한에 가까운 아파트들중에서 대지지분율이 그래도 조금 높은 아파트를 찾아보는 정도라던지,

또는 아파트 중에서도 대로변에 있는 동보다는 가운데 있는 동의 가격이 약간 더 비싸다던지,

뭐 그정도의 수준입니다.

그러나 이 책은 주먹구구식의 접근법이 아니라 엑셀로 계산프로그램을 돌리면서 정확하게 대출과 관련된 이자비용을 포함하여 수익률을 계산하며 접근하고 있습니다.

정말 부자들은 이렇게 계산할지 궁금합니다.

그래도 부동산 공부를 하면서 상당한 도움이 될 도서인 것 같습니다.

은행 이자가 1%대로 뚝 떨어진 수익률 전쟁 시대, 대표적인 투자 상품인 부동산도 예외가 될 순 없습니다. 그러나 부동산은 주식과 달리 시스템이 알아서 계산을 해 주지 않고 본인이 직접 계산을 해야 합니다. 주식과는 달리 대출이자와 취득세 등 잡다하게 포함되어야 할 금액들이 많고, 장기간에 걸쳐 회수해야 하기 때문에 월세 등이 포함되면 계산이 더욱 복잡해집니다. IRR, NPV 등 수익률을 검토해서 하지 않으면 흑자도산에 직면하게 될 위험도 있죠.

이 책은 엑셀을 통하여 이런 계산들을 간단하게 할 수 있는 툴을 설명하고 있습니다. 이 책을 쓴 저자의 블로그에 가면 해당 엑셀파일을 내려받을 수 있고, 이 책의 절반을 들여 해당 툴을 사용하는 법을 설명하고 있습니다. 실제로 내려받아서 책에 기재되어 있는 쿠폰으로 암호를 풀고 사용해 본 결과, 상당히 유용하면서도 약간 개선점을 찾으면 저 나름의 수익률 계산기를 만들 수 있겠다 하는 생각이 들었습니다. 예를 들면 원금 얼마가 있어야 해당 자산을 적절하게 구매할 수 있을지 등의 계산도 가능하겠다 싶었죠. 부동산 투자를 나서는 데 어려운 부분이 이런 수익률 계산하는 방법과 자금이 얼마나 필요한지에 대한 시뮬레이션이 어려운 부분인데, 이 책에서 그런 점을 시원하게 긁어줍니다.

엑셀 사용법 외에도 다양한 투자 팁도 기재되어 있습니다. 빌라 매수매도 체크리스트라든지, 투자 자금 계획서 작성하기 등 실무에서 활용할 수 있는 유용한 팁들이 담겨 있어서, 향후 투자에 나설 때 어떤 준비를 해야 할지에 대한 시뮬레이션을 하는 데 많은 도움이 될 것 같습니다. 실제 투자를 하기 전에 여러 번 엑셀로 시뮬레이션을 하며 최적의 타이밍에 최고의 매물을 구할 수 있다면, 이 책이 비로소 가치를 다 했다고 할 수 있겠네요.

책값은 약간 비싸지만, 두고두고 쓸 수 있는 유용한 툴의 가치라고 생각한다면 그렇게 비싸지는 않다고 생각합니다. 부록으로 담겨 있는 엑셀 함수 사용법과 세금에 대한 설명도 유용합니다. 단, 세법은 올해 크게 바뀌었으니 이 부분은 본인이 직접 세법을 참조해야 할 것 같습니다.

부동산 관련일을 하게 되면서 이책을 구매하게 되었습니다.

굳이 그렇지 않더라도 개인들도 이 책을 가지고 엑셀로 정리를 하다보면

배우는게 많을거 같습니다. 

정말 실용적인 책이라고 생각합니다.

현재의 부동산은 사실 버블수준이라 정확한 가치산정이 어렵지만

이책에 쓰여진대로 분석을 하다보면 좋은 물건을 찾을순 없더라도 엉뚱한 물건을 사지는 않게 될거 같습니다.

본인의 가치기준이 확립되어 리스크관리가 어느정도 될거 같다는 생각입니다.

그런의미에서는 추천드리고 싶습니다.

다만 책이 너무커서 들고다니기는 어렵고, 반대로 보기는 편합니다.(칼라)

미끄러지지 않게 책표지도 코팅처리했네요. 

책값이 조금 비싼편이라 별하나 뺍니다